N.R.G. 1422/2020
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice unico dott.ssa Rosanna Scollo, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1422/2020 R.G., avente ad oggetto: Vendita di cose immobili,
promossa da:
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Comiso nella via San Biagio n. 165, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Assenza, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Attore

Nei confronti di
(c.f. ), Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(c.f. , (c.f. C.F._3 Controparte_3
e (c.f. ), C.F._4 Controparte_4 C.F._5
elettivamente domiciliati in Vittoria, nella via P.pe Umberto n. 201-203, presso lo studio dell'Avv. Valentina Giombarresi, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

Convenuti

IN FATTO E IN DIRITTO

Con atto di citazione, notificato il 09.03.2020, conveniva in Parte_1
giudizio , , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, affermando che, con preliminare di vendita del 21.05.2018, gli Controparte_4
stessi promettevano e si obbligavano a vendere al , che si obbligava ad Parte_1
acquistare per sé e/o persona da nominare in atto pubblico, la casa per civile abitazione sita in Vittoria, via San Marino n. 394, censita in catasto al foglio 86, part.lla 655 sub 1. Adduceva l'attore che il prezzo di vendita veniva concordato in euro 75.000,00, e, a titolo di caparra confirmatoria, versava ai convenuti, a mezzo di assegno n. 7402939688-01, la somma di euro 2.000,00; la stipula dell'atto pubblico veniva fissata entro e non oltre la fine del mese di dicembre 2019, e le parti concordavano una penale pari ad un terzo del prezzo pattuito a carico della parte inadempiente. Precisava poi l'attore che l'immobile in vendita non veniva da lui visionato in quanto occupato da terzi, ma successivamente riceveva una raccomandata in data 19.11.2019, mediante la quale i venditori comunicavano la disponibilità dell'immobile, ma, contemporaneamente, apprendeva della presenza di un abuso edilizio insanabile, costituito da una stanza di circa 60 mq, posta al primo piano, taciuto dai promittenti venditori. Nonostante tale circostanza, lamentata verbalmente dall'attore, in data 16.12.2019 il medesimo veniva invitato dai convenuti, a mezzo di atto stragiudiziale, a presentarsi il giorno 30.12.2019 per la stipula dell'atto pubblico. Successivamente, con raccomandata del 17.12.2019, il contestava formalmente il contenuto dell'atto stragiudiziale, sollevando Parte_1
la presenza dell'abuso edilizio, e, dato il grave inadempimento, chiedeva la restituzione della caparra e il pagamento della penale pattuita. I convenuti, di contro, insistevano per la stipula del definitivo di vendita, e non provvedevano alla sanatoria dell'abuso, o alla demolizione. In conseguenza di ciò asseriva l'attore che il preliminare di vendita doveva intendersi risolto per grave inadempimento dei promittenti venditori, in quanto l'immobile presentava difformità di natura edilizia,
e non poteva essere oggetto di trasferimento, per cui spettava allo stesso la restituzione di euro 2.000,00 versati a titolo di caparra, e il pagamento della penale pattuita nella somma di euro 25.000,00. Per le superiori motivazioni, Parte_1
chiedeva ritenersi e dichiararsi risolto il preliminare del 21.05.2018, e
[...]
conseguentemente condannarsi i convenuti, in solido, al pagamento della penale pattuita pari ad euro 25.000,00, oltre alla restituzione della caparra di euro
2.000,00; in subordine ritenersi e dichiararsi il diritto dell'attore a recedere dal contratto preliminare, e condannarsi i convenuti, in solido, alla restituzione del doppio della caparra versata, pari ad euro 4.000,00, con vittoria di spese e compensi. In via istruttoria, chiedeva ammettersi CTU. Con comparsa di risposta e di costituzione del 17.07.2020 si costituivano
, , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
, i quali contestavano l'atto di citazione in fatto e in diritto. Controparte_4
Contestavano anzitutto le parti convenute la ricostruzione della vicenda fornita dalla controparte, precisando che la raccomandata datata 19.11.2019 restava inevasa, e non era pervenuto alcun riscontro alla stessa senza motivazione;
in conseguenza di ciò, in data 16.12.2019 veniva notificata all'acquirente la diffida ad adempiere, con invito allo stesso a presentarsi per la stipulazione dell'atto pubblico;
affermavano poi i convenuti che, in data 17.11.2019, l'attore inviava una lettera di riscontro alla diffida, con la quale dichiarava di essere venuto a conoscenza di insanabili abusi edilizi nell'immobile, per i quali richiedeva la restituzione della caparra e il pagamento della penale. Asserivano i convenuti di aver risposto alla lettera dell'attore, chiarendo che il aveva visionato l'immobile, ed era a Parte_1
conoscenza dell'abuso, come rilevabile anche dall'art. 3 del preliminare di compravendita, e ciò non costituiva alcun problema per lui, in quanto aveva espresso la volontà di demolire l'intero immobile per costruire degli appartamenti.
Precisavano infine i convenuti che oggetto della compravendita era l'appartamento al piano terra, perfettamente in regola, e che, al fine di evitare irregolarità o nullità nell'atto, si dichiaravano disponibili a demolire a proprie spese l'abuso presente al piano primo dell'immobile, proponendo all'attore di trattenere una somma concordata a garanzia fino al completamento dei lavori. L'attore, tuttavia, non rispondeva alla predetta proposta, e non si presentava alla data stabilita per la stipulazione dell'atto pubblico. Concludevano i convenuti affermando che il criterio della nullità formale degli atti di trasferimento non operava per gli immobili muniti di regolare concessione/permesso o abitabilità, non annullati né revocati, che presentassero vizi non oltrepassanti la soglia di parziale difformità, come l'immobile in questione. In via riconvenzionale, asserivano i predetti che il preliminare di vendita doveva intendersi risolto stragiudizialmente per inadempimento della parte promissaria acquirente, per cui risultavano dovuti la ritenzione della caparra confirmatoria e il pagamento della penale pattuita. Per i superiori motivi
, , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
chiedevano, in via principale, respingersi le domande attoree in Controparte_4
quanto infondate e integralmente sprovviste di prova, mentre in via riconvenzionale chiedevano accertarsi e dichiararsi l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare in via stragiudiziale per inadempimento del promittente compratore, e, per l'effetto, condannarsi al pagamento della penale pattuita di euro Parte_1
25.000,00, o della maggiore o minore somma risultante dovuta in corso di causa, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo, con vittoria di spese e compensi.
Veniva disposta ed espletata CTU per accertare la natura della difformità dell'abuso edilizio, commesso al primo piano dell'immobile oggetto del preliminare di vendita in questione, e la sanabilità o meno di esso.
Così compendiato l'impianto assertivo del giudizio, la causa, precisate le conclusioni, all'udienza del 23.09.2024, celebrata con trattazione scritta, veniva posta in decisione, con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
Ciò premesso, occorre anzitutto evidenziare che, ai sensi dell'art. 40 della L.n.
47/1985, “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare
o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35”.
Secondo giurisprudenza di legittimità “La sanzione della nullità prevista dall'art. 40,
L. 28 febbraio 1985, n. 47, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967. Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico” (cfr. Cass. 10297/2017).
Sulla base di ciò, il contratto preliminare di compravendita stipulato in data
21.05.2018 è pienamente valido, in quanto non è applicabile ad esso la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della L. 47/1985.
Relativamente alla domanda di risoluzione avanzata dalla parte attrice per il presunto grave inadempimento dei promittenti venditori, generato dalla presenza di un abuso nell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita, occorre precisare che “In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la validità del contratto non è condizionata dalla conformità o meno della costruzione al titolo urbanistico menzionato in esso, purché tale titolo esista e sia riferito all'immobile oggetto del contratto. Pertanto, eventuali difformità edilizie rilevanti ai fini della validità del negozio ricadono nel vizio di cui all'art. 1489 cod. civ.”, “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (cfr. Cass. ord. n.
17148/2024).
Sul punto, dalle risultanze della disposta CTU si evince che “L'immobile risulta essere stato realizzato giusta autorizzazione rilasciata 05.05.1961 dal Comune di Vittoria per il solo piano terra. Le difformità riscontrate in sede di sopralluogo risultano essere: scala di accesso al lastrico solare in posizione diversa da quanto approvato;
realizzazione di un appartamento al piano superiore comprensivo di ingresso, soggiorno, sala pranzo, wc e cucina. L'immobile al piano superiore risulta essere abusivo ma sanabile tramite: il rilievo metrico accurato delle strutture;
la verifica sismica della struttura portante con i relativi calcoli strutturali;
l'aggiornamento catastale del piano terra e del piano sopraelevato;
la presentazione di tutte le istanze ed il pagamento di oneri concessori maggiorati per la sanatoria di quanto effettuato. L'importo di quanto dovuto e l'onere degli eventuali lavori da eseguire è da stabilire con più verifiche e ricerche con gli Enti preposti. Nell'immobile oggetto di causa è stato realizzato un piano in sopraelevazione consistente in 3 vani + accessori.
La sanabilità dell'immobile risulta fattibile con un costo che andrà stabilito dopo: rilievo metrico/strutturale ed esecuzione calcoli statistici dell'immobile; calcolo degli oneri sentiti gli Enti competenti” (vedasi relazione di CTU depositata in data
19.02.2024).
Non si ha ragione per discostarsi dalle conclusioni cui è giunto il CTU, le quali appaiono pienamente condivisibili in quanto puntuali ed esaustive;
avverso di esse, peraltro, nessuna osservazione è stata avanzata da alcuna delle parti interessate.
Ad avviso del CTU le difformità presenti nell'immobile de quo non risultano essere delle anomalie strutturali, bensì delle opere abusive, relative al piano primo, valutate come opere pienamente sanabili. In riferimento alla conoscenza del predetto abuso da parte dell'attore, il teste
, soggetto del tutto disinteressato all'esito del presente Testimone_1
giudizio, ha dichiarato di aver personalmente redatto il contratto preliminare di compravendita tra le parti, e ha confermato che, in sede di stipula di esso, si era esplicitata l'esistenza della difformità edilizia, al punto che nella determinazione del prezzo pattuito si era tenuto conto di tale irregolarità; inoltre, ha dichiarato il teste di aver assistito alla conclusione dell'accordo verbale tra le parti circa la demolizione della parte abusiva, con spese a carico dei venditori (cfr. verbale d'udienza del
29.05.2023).
Ne consegue che il grave inadempimento non può essere imputato alle parti convenute, in quanto risulta provato che il , al momento della stipula del Parte_1
contratto preliminare di compravendita, fosse a conoscenza della sussistenza dell'abuso insistente sull'immobile, oggetto del contratto, e avesse concordato con i convenuti la demolizione della parte abusiva, con spese a carico di questi ultimi.
Relativamente alla domanda avanzata dai convenuti, attori in riconvenzionale, circa la risoluzione del contratto preliminare di vendita per effetto dell'art. 1454 c.c., è necessario rilevare che, ai sensi del predetto articolo, “Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto”.
Nel caso de quo, risulta provato l'inadempimento del all'impegno assunto Parte_1
mediante il contratto preliminare di compravendita, il quale, all'art. 1, dispone che
“Le parti si impegnano ad addivenire all'atto pubblico di compravendita entro e non oltre la fine del mese di dicembre 2019, salvo proroghe convenute consensualmente e per iscritto” (vedasi contratto preliminare di compravendita del 21.05.2018, in atti).
In particolare, le parti convenute hanno dato prova di aver sollecitato l'attore alla stipulazione dell'atto entro i termini previsti, mediante una prima lettera notificata il
21.11.2019, e la successiva diffida ad adempiere notificata in data 16.12.19, alla quale il rispondeva adducendo la recente conoscenza della grave ed Parte_1
insanabile difformità edilizia, quale causa della presunta nullità dell'atto di vendita.
Tuttavia, contrariamente a quanto asserito dalla parte attrice, la circostanza relativa all'avvenuta conoscenza dell'abuso dopo la stipula del preliminare risulta smentita dal teste succitato, e l'espletata CTU ha valutato le contestate irregolarità come sanabili.
In considerazione di ciò, stante la mancata comparizione dell'attore dinanzi al notaio alla data prevista nel preliminare ai fini della conclusione del definitivo di vendita, deve affermarsi che lo stesso si è reso inadempiente, e, per l'effetto, il contratto preliminare di vendita va considerato risolto ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Riguardo alla caparra confirmatoria, consistente in euro 2.000,00, ricevuti a mezzo di assegno circolare dalla parte attrice, della quale è stata chiesta in riconvenzionale la ritenzione dalle parti convenute, unitamente alla richiesta di condanna al pagamento della penale, pari a un terzo del prezzo, come pattuito in seno al contratto preliminare di compravendita, in caso di inadempimento di una delle parti, deve sottolinearsi che, ai sensi dei commi 2 e 3 dell'art. 1385 c.c., “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”. Sul punto giurisprudenza di legittimità ha affermato che “In tema di contratto preliminare, la caparra confirmatoria, al pari della clausola penale stipulata per il caso di inadempimento, rivelano il comune intento di indurre l'obbligato all'adempimento e, pertanto, ambedue possono coesistere nell'ambito dello stesso contratto. I due istituti, tuttavia, differiscono quanto ad ambito di applicazione, giacché la caparra confirmatoria trova applicazione quando, per effetto del recesso, il contratto non possa essere più adempiuto, mentre la clausola penale è applicabile laddove colui che non è inadempiente preferisca domandare l'esecuzione del contratto o la risoluzione” (cfr. Cass. ord. n. 35068/2022).
“Mentre la caparra confirmatoria è applicabile al caso che il contratto non debba essere più adempiuto per l'avvenuto esercizio del diritto di recesso;
la penale è, invece, applicabile al caso in cui il diritto di recesso non sia stato esercitato: in tale ultima ipotesi, la clausola penale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l'esecuzione o la risoluzione” (cfr. Cass.
Ord. n. 10541/2024).
Sulla base di ciò non può accogliersi la richiesta delle parti convenute concernente la ritenzione della caparra in quanto, nel caso di specie, non è stato esercitato il diritto di recesso, bensì è stata chiesta la risoluzione del contratto, in conseguenza della quale, accertata l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita ex art. 1454 c.c., deve disporsi la restituzione della caparra confirmatoria consistente nell'assegno circolare n. 7402936988/01 di euro 2.000,00, emesso da ai sensi dell'art. 2 del preliminare. CP_5
Andrà pertanto disposta la condanna di al pagamento, in Parte_1
favore delle parti convenute, della penale di euro 25.000,00, pari ad un terzo del prezzo, come previsto nell'art. 6 del contratto. L'accoglimento della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c., e di condanna al pagamento della penale, a causa dell'accertato inadempimento di , implica il rigetto delle domande di parte Parte_1
attrice.
Le spese della CTU devono essere poste definitivamente a carico dell'attore.
Si reputa congruo porre le spese di lite a carico dell'attore per tre quarti, mentre per la restante parte esse vanno compensate tra gli stessi, stante la parziale soccombenza dei convenuti sotto il profilo della chiesta ritenzione della caparra.



P.Q.M.


Il Giudice, dott.ssa Rosanna Scollo, definitivamente pronunciando nella causa n.
1422/2020 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
- in accoglimento parziale della domanda attorea dispone la restituzione della caparra confirmatoria, pari ad euro 2.000,00, a
; Parte_1
- in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale dei convenuti dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data
21.05.2018, ai sensi dell'art. 1454 c.c., per inadempimento di;
Parte_1
condanna al pagamento, in favore della parte convenuta, di Parte_1
euro 25.000,00 a titolo di penale, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo;
Condanna al pagamento in favore di , Parte_1 Controparte_1
, e , delle spese Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
processuali nella misura di tre quarti, che liquida complessivamente in euro 1.875,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge;

compensa tra le parti le spese di lite per il restante quarto.
Pone in via definitiva le spese di CTU a carico di parte attrice.
Così deciso in Ragusa, l'11.04.2025.
Il Giudice
dott.ssa Rosanna Scollo