REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere - IV Sezione civile - nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 8077 del R.G. dell'anno 2015, avente ad oggetto: “Proprietà”,
riservata in decisione all'udienza del 13.05.2025 e vertente
TRA
(c.f.: ) e (c.f.: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
entrambe rapp.te e difese dall'avv. Floriana Bersani, giusta mandato a margine dell'atto di citazione, nonché, congiuntamente e disgiuntamente, dall'avv. Antonio Tommaso Ventre, giusta comparsa di costituzione in aggiunta al precedente difensore depositata il 20.10.2023 ed elettivamente domiciliate in Caserta, alla via Roma n. 66
(attrici)
E
(c.f.: ), rapp.to e difeso, in virtù di mandato a margine Controparte_1 C.F._3
della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, dall'avv. Umberto Gentile
ed elettivamente domiciliato in Caserta, alla via Colombo, n. 53
(convenuto in riconvenzionale) CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione regolarmente notificato, le germane e – premettendo di essere comproprietarie Parte_1 Parte_2
di un compendio immobiliare sito in Sala di Caserta, alla via Ponte, ubicato all'interno di un casamento su cui insiste, altresì, un immobile in titolarità di - hanno convenuto Controparte_1
quest'ultimo in giudizio al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia Ill.mo G.U.
Adito previo accertamento di tutto quanto dedotto dalle attrici: a) Dichiarare risolta la scrittura
del 21/12/2012, intercorsa tra le sorelle e il sig. per grave inadempimento di Parte_1 CP_1
quest'ultimo, emettendo ogni provvedimento consequenziale. b) Condannare il sig. al CP_1
ristoro dei danni patiti dalle attrici a seguito del suo grave inadempimento in relazione alla
scrittura del 21/12/2012, quantificati in € 25.000,00 o in quella somma maggiore e/o minore da
ritenersi equa di giustizia. c) Riconosciuta l'illegittimità dell'abbattimento del bagno e del forno,
ordinare al sig. di ripristinare lo stato dei luoghi alterato, ricostruendo sia il forno che il CP_1
bagno. In subordine, quantificare il costo del loro ripristino e mettere a carico di esso il CP_1
pagamento. d) Condannare, altresì, il alla rimozione e conseguente liberazione delle CP_1
parti comuni, da tutto il materiale di risulta ivi abbandonato ormai da oltre un anno. In via
subordinata, quantificare il costo necessario per tale incombenza da addebitare al sig. . e) CP_1
Ordinare sempre al sig. di eseguire tutti i lavori che si rendessero necessari, sia per la CP_1
chiusura degli scavi nelle parti comuni, sia per porre fine alle infiltrazioni interessanti lo stabile, con relativa urgente messa in sicurezza del cantiere, all'attualità abbandonato. In via subordinata,
previa individuazione dei lavori a farsi e del loro costo, porlo sempre a carico del convenuto. f)
Condannare, sempre, il agli ulteriori danni patiti dalle attrici per il mancato uso del CP_1
cortile comune, arbitrariamente, ormai da oltre un anno, occupato con materiale di risulta vario.”.
In particolare, a fondamento della proposta domanda, le attrici hanno dedotto: - che, nel corso dei lavori di ristrutturazione della unità immobiliare di loro proprietà, nascevano contestazioni con il
; - che, al fine di evitare l'insorgere di una lite giudiziaria, esse germane e il CP_1 CP_1
decidevano di sottoscrivere un accordo transattivo, rispetto al quale, tuttavia, quest'ultimo si rendeva parzialmente inadempiente;
- che, infine, a seguito di alcune verifiche, il risultava CP_1
essere mero contitolare del diritto di proprietà sugli immobili oggetto di transazione e non già
proprietario esclusivo.
Con comparsa di costituzione e risposta contenente domanda riconvenzionale, si è costituito in giudizio , il quale - contestando l'avversa domanda ed eccependo Controparte_1
l'inadempimento di controparte rispetto alle obbligazioni assunte con la scrittura privata del
21.12.2012 – ha chiesto: “In via riconvenzionale, (…) di condannare parte attrice all'adempimento
della scrittura privata del 12.12.2012, e segnatamente, nel richiamare le argomentazioni sub I della
presente comparsa: •quanto al punto A), (…) di condannare, in forma specifica o per equivalente
(in quest'ultimo caso previa quantificazione dei costi da sostenersi), le controparti ad adempiere al
suddetto accordo, nonché a rimuovere l'asfalto e le piastrelle dall'androne e cortile, nonché a
ripristinare la quota originaria di tali spazi comuni;
• quanto al punto B), (…) l'adempimento
delle controparti allo specifico accordo in transazione, con conseguente condanna, in forma
specifica o per equivalente (in quest'ultimo caso previa quantificazione dei costi da sostenersi), alla
rimozione dell'asfalto, all'apertura dello scavo ed a fornire le indicazioni tecniche per l'esecuzione
dell'allaccio fognario;
• quanto al punto C), (…) la condanna delle parti attrici all'esatto
adempimento dello specifico accordo, in forma specifica o per equivalente (in quest'ultimo caso previa quantificazione dei costi da sostenersi), ossia alla realizzazione, secondo la regola dell'arte,
del cancello automatico di ingresso;
• quanto al punto D), (…) di condannare controparte, in
forma specifica o per equivalente (in quest'ultimo caso previa quantificazione dei costi da
sostenersi), al ripristino della quota dell'area di proprietà previa rimozione del materiale Parte_1
di risulta interrato, nonché la rimozione dell'asfalto nel cortile comune;
• quanto al punto G) (…) la
condanna di controparte al ristoro del pregiudizio subito per effetto del danneggiamento dei
materiali di proprietà , come verrà quantificato in corso di causa;
• quanto al punto II) CP_1
(…) la condanna di controparte al ripristino e piantumazione degli alberi da frutto ivi preesistenti;

si insiste per la condanna di parte attrice al risarcimento dei danni subiti dal dott. CP_1
derivanti dall'impossibilità, cui hanno dato causa le attrici, di eseguire gli allacci per le utenze
della propria abitazione e, quindi, di utilizzarla e/o fittarla;
• (…) la condanna di parte attrice
a liberare la parte comune da beni di sua esclusiva proprietà, a renderla fruibile a tutti i
condomini, nonché a consentire — l'accesso alle nicchie ivi realizzate (dal ) per CP_1
l'alloggiamento dei contatori di tutti i condomini;
• (…) condannare parte attrice, in virtù delle
argomentazioni articolate sub VII, al risarcimento dei pregiudizi subiti dall'odierno comparente e
riconducibili all'impossibilità di proseguire i lavori avviati dal sulla sua esclusiva CP_1
proprietà, nonché dell'impossibilità di utilizzare l'immobile in forza dell'inadempimento alle
obbligazioni di cui alla transazione del 12.12.2012. Il tutto entro il limite di € 25.000,00 o in quella
maggiore e/o minore somma che l'on le Giudice adito riterrà di giustizia.”, concludendo per il rigetto della domanda attorea e per l'accoglimento della domanda riconvenzionale.
Con ordinanza del 18.02.2016, il G.I. dell'epoca – rilevato che non era stato correttamente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione – ha concesso termine alle parti per la presentazione della relativa domanda. Esperita con esito negativo la procedura di mediazione, concessi i termini ex art. 183, comma 6,
c.p.c., è stata ammessa ed espletata la prova orale articolata dalle parti, nonché disposta e depositata la consulenza tecnica d'ufficio a firma dell'ing. Persona_1
Dopo qualche rinvio, resosi necessario soprattutto al fine di consentire al nominato ctu di depositare il proprio elaborato peritale e per permettere alle parti in causa di addivenire ad una composizione bonaria della controversia, il presente procedimento è stato smistato sul ruolo della scrivente, che,
dopo un ultimo infruttuoso tentativo di soluzione concordata della vicenda, all'udienza del
13.05.2025, sulle conclusioni rassegnate delle parti, l'ha riservata in decisione.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto si osserva preliminarmente quanto segue.
Le parti in causa - pur contestandosi reciproci inadempimenti relativamente all'accordo transattivo del 21.12.2012 - hanno esperito rimedi giuridici contrapposti: parte attrice ha azionato una tutela di tipo ablativo, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento del;
CP_1
quest'ultimo ha proposto, di contro, domanda di adempimento della citata scrittura privata (rimedio manutentivo).
Ragioni di ordine logico impongono di esaminare preliminarmente la domanda di risoluzione per inadempimento formulata dalle attrici.
Le germane hanno dedotto l'inadempimento, da parte del , dell'impegno da Parte_1 CP_1
questi assunto al capo E), a mente del quale “Il dott. rinuncia – in favore delle germane CP_1
e – ai propri diritti di comunitario sul locale cisterna/lavatoio posto alla Parte_1 Pt_2
destra dell'androne di ingresso”.
Nello specifico, esse istanti - premettendo che siffatto trasferimento di diritti avrebbe rappresentato
“la condicio sine qua non, alla base di tutte le altre clausole” - hanno dedotto che il convenuto, in qualità di mero comproprietario dell'immobile di sua spettanza, mai avrebbe potuto dare seguito al predetto accordo e addivenire alla stipula dinanzi al Notaio (necessaria per formalizzare i Per_2 reciproci trasferimenti/rinunce). Secondo la tesi attorea, sarebbe stata, difatti, necessaria la partecipazione della altra comproprietaria, sig.ra alla redazione della predetta CP_2
scrittura.
Orbene, occorre, anzitutto, qualificare giuridicamente la clausola in esame e quella di cui al successivo capo F), a mezzo della quale le odierne attrici si sono impegnate a rinunciare, in favore del ai propri diritti di comunitarie sul locale forno e bagno. CP_1
Esaminata l'intera transazione e tenuto conto del tenore letterale di dette clausole contrattuali,
risulta evidente che le stesse costituiscano un preliminare avente ad oggetto beni comuni, fonte di vincoli obbligatori;
a ben vedere, le parti contraenti hanno assunto un mero impegno a rinunciare e a trasferirsi vicendevolmente i rispettivi diritti di comunisti su ben individuate zone condominiali.
In particolare, quello sottoscritto dal , nella sua veste di comproprietario, ben può essere CP_1
ricondotto allo schema del contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui.
Secondo la costante giurisprudenza intervenuta in materia, tale contratto non è nullo e nemmeno inefficace, essendo il venditore o il promittente venditore obbligato a procurarsi la proprietà del bene o della quota o almeno il consenso alla vendita del proprietario o del comproprietario del bene.
Qualora non adempia tale obbligazione, egli si troverà esposto, come previsto dagli artt.
1479 e 1480 c.c., all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda di risarcimento del danno da parte del promittente compratore e ciò sia nel caso in cui quest'ultimo sia in buona che in mala fede, ignorando o conoscendo, cioè, l'alienità parziale o totale della cosa.
Di recente, la Suprema Corte - ribadendo che il contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari deve essere considerato valido ma inopponibile al comproprietario non coinvolto nell'atto (in quanto ogni comproprietario può vendere la propria quota autonomamente), in tal caso configurandosi una vendita di cosa parzialmente altrui -, ha chiarito che anche il contratto preliminare di vendita con analogo oggetto è valido e ammissibile, ma non suscettibile di esecuzione in forma specifica, obbligando il promittente venditore a procurare il trasferimento al promissario acquirente della quota restante (Cass., n. 21756/2024).
Mutuando i principi sin qui richiamati al caso in esame, deve concludersi che la mancata partecipazione della comproprietaria alla sottoscrizione dell'accordo transattivo non ne ha in CP_2
alcun modo inficiato la validità.
Esclusa, dunque, l'ipotesi di nullità paventata nel corso del giudizio, la domanda di risoluzione per inadempimento non può trovare accoglimento per un duplice ordine di ragioni.
La tesi attorea non appare condivisibile, anzitutto, nella parte in cui pretende di conferire, alle clausole di cui ai capi E) e F) sopra richiamate, natura di condizione sospensiva/risolutiva, ovvero,
di termine essenziale.
Come noto, difatti, l'essenzialità del termine può rivestire carattere oggettivo (allorquando, in seguito alla scadenza, la prestazione diviene oggettivamente inutile per il creditore, perché il ritardo,
considerate le caratteristiche della prestazione e la sua funzione nell'economia individuale della parte che lo subisce, compromette radicalmente l'interesse del creditore), ovvero, carattere soggettivo (quando viene espressamente qualificato come tale da una clausola del contratto che evidenzia l'importanza del rispetto del termine ai fini dell'attuazione dello scambio e prefigura lo scioglimento del contratto qualora l'inadempimento si protragga oltre la scadenza).
Nel caso che ci occupa, tenuto conto del tenore letterale della clausola in esame (“Per quanto
riguarda le richiamate rinunce e/o disposizioni sui diritti comuni di cui alle leti. E) ed F), le parti
che con il presente atto si obbligano reciprocamente ed in modo espresso alla loro esecuzione
individuano il Notaio , con studio in S. Maria C.V. per la stipula del relativo atto Persona_3
pubblico da stipularsi nel termine di trenta giorni dalla sottoscrizione della presente”) e del perdurante interesse delle attrici all'esecuzione dell'accordo (manifestato in plurime occasioni nel corso del giudizio e ribadito - da ultimo- all'udienza di riserva della causa in decisione), l'essenzialità del termine di trenta giorni previsto nell'accordo transattivo va senza dubbio esclusa sia sul piano soggettivo che oggettivo.
In particolare, non solo alcuno scioglimento da parte dei paciscenti è stato previsto per l'ipotesi di mancato rispetto del termine - ciò escludendone, altresì, l'eventuale natura di clausola risolutiva -,
tantomeno le espressioni da questi utilizzate possono dirsi caratterizzate da perentorietà.
Il secondo motivo di rigetto della domanda attorea risiede nell'assenza di un effettivo inadempimento, da parte del convenuto, rispetto agli accordi oggetto del presente giudizio.
Come sopra chiarito il venditore o il promittente venditore è obbligato a procurarsi la proprietà del bene o della quota o almeno il consenso alla vendita del proprietario o del comproprietario del bene.
Da ciò consegue che il promissario acquirente che ignori che il bene appartiene ad altri non può
chiedere la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo,
poiché il promittente venditore può, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.
Orbene, nella fattispecie che ci occupa, ribadendo che il termine indicato in contratto non riveste carattere essenziale o perentorio, al fine di ritenere il formalmente e definitivamente CP_1
inadempiente, sarebbe stato necessario e opportuno richiederne l'adempimento mediante un atto di messa in mora (fissando, ad esempio, un incontro dinanzi al notaio).
Invero, solo qualora il convenuto non avesse preso parte al predetto incontro, ovvero, pur presentandosi, non si fosse procurato, nelle more, il consenso della comproprietaria si CP_2
sarebbe verificato un effettivo e grave inadempimento legittimante, ex art. 1455 c.c., la richiesta di risoluzione avanzata dalle germane Parte_1
Alla luce delle argomentazioni sin qui esposte, la domanda attorea di risoluzione per inadempimento va rigettata. Il rigetto della suddetta domanda assorbe le ulteriori istanze sia di natura risarcitoria che di natura ripristinatoria dello status quo ante (queste ultime pur in considerazione del parziale accoglimento della riconvenzionale di adempimento formulata dal convenuto, di cui appresso si dirà), pur formulate dalle attrici.
Passando all'esame della domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto va evidenziato che il ha richiesto l'adempimento, in forma specifica o per equivalente, della scrittura privata del CP_1
21.12.2012 e, a sua volta, ha eccepito plurimi inadempimenti delle rispetto agli impegni Parte_1
da esse assunti con la suddetta, instando per la condanna delle attrici all'esatto adempimento di quanto pattuito.
Ebbene, nel caso che ci occupa, la domanda di adempimento formulata in riconvenzionale dal va accolta per quanto di ragione, tenuto conto che - da un lato - la comproprietaria CP_1 CP_2
non ha manifestato e/o espresso alcuna forma di dissenso all'adempimento della detta scrittura (la escussa come teste all'udienza del 19.09.2019, ben avrebbe potuto in effetti manifestare il CP_2
proprio dissenso al predetto trasferimento ed invece, in tale occasione, si è limitata a confermare la propria contitolarità e la sola intenzione sua e dell'altro proprietario qui convenuto - di CP_1
donare ai figli l'immobile oggetto di causa) e che - dall'altro - nel corso del giudizio, le attrici hanno in plurime occasioni e fino all'udienza di assunzione della causa in decisione, anch'esse manifestato la ferma volontà di dare esecuzione al predetto accordo.
Giova evidenziare che, come confermato da entrambe le parti in causa nei propri scritti difensivi e come emerso nel corso del giudizio dal confronto e dialogo processuale tra le stesse (tenuto conto -
da ultimo - del contenuto delle dichiarazioni rese dalle parti e dai loro procuratori nell'ultimo verbale di udienza), le uniche clausole alle quali occorre dare adempimento sono quella relativa al punto A) della scrittura de qua relativa all'impegno delle germane di “effettuare a propria Parte_1
cura e spese uno scavo trasversale nell'androne comune profondo abbastanza da permettere al
di allocare le proprie tubazioni, con le giuste inclinazioni e spazi, a servizio dell'impianto CP_1 Enel, Gas ed Acqua, fornendo a quest'ultimo tutte le notizie tecniche necessarie al relativo
intervento: il Dott provvederà a propria cura e spese a chiudere lo scavo” e quella di cui CP_1
al punto B). della detta scrittura, ossia “Le germane consentiranno al dott. Parte_1 CP_1
l'allacciamento al proprio impianto fognario nel cortile fornendo le indicazioni tecniche necessarie
all'esecuzione dell'intervento”.
Tali adempimenti sono strettamente collegati all'esame dell'eccezione del convenuto di inadempimento delle agli impegni da esse assunti su tali specifici punti (A) e B)) con la Parte_1
scrittura privata del 21.12.2012 ed in particolare alla questione relativa ai lavori di asfaltatura e piastrellatura dell'androne e del cortile comune che il ha dedotto effettuati dalle attrici in CP_1
spregio a quanto statuito nell'accordo, con innalzamento della originaria quota di essi e senza fornirgli le necessarie notizie tecniche.
In merito, occorre far riferimento alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata dall'ing. da cui non vi è ragione di discostarsi, attesa la completezza e la Persona_1
validità del lavoro svolto.
Il nominato ctu, invero, investito della questione, ha esaminato lo stato di fatto dei luoghi di causa ed ha accertato che “la quota del cortile comune si trova a + 94,43 più alta di 41 cm rispetto al
livello stradale situato a 94,02”.
Sulla scorta di tale accertamento, il tecnico ha concluso: “Considerato che la quota originale è
93,63, ne segue che lo scavo da eseguire avrà una profondità di 80 cm (94,43-93,63) a cui
detraendo i 50 cm per la demolizione del conglomerato bituminoso e calcestruzzo e aggiungendo i
40 cm per il cassonetto e la pavimentazione (bynder + manto di usura) la quota dello scavo
complessivo è di 70 cm.” L'ing. ha, quindi, accertato l'eccepito innalzamento della quota del cortile ad opera delle Per_1
attrici ed ha predisposto un computo metrico relativo ai lavori necessari al fine di rispristinare lo stato dei luoghi, e dunque l'originaria quota, quantificando gli stessi in € 14.259,25.
In conclusione, in parziale accoglimento della riconvenzionale spiegata dal le attrici CP_1
vanno condannate a rimuovere l'asfalto e le piastrelle dall'androne e dal cortile, ripristinando l'antica quota così come indicato dal ctu, ing. nel proprio elaborato (lavoro il cui Per_1
esborso è stato quantificato dall'ausiliario in € 14.259,25) onde consentire al “di allocare CP_1
le proprie tubazioni, con le giuste inclinazioni e spazi, a servizio degli impianti Enel, Gas ed
Acqua”, e “a fornire al convenuto tutte le notizie tecniche necessarie al relativo intervento”, mentre il dovrà successivamente “provvedere a proprie cura e spese a chiudere lo scavo”, del pari CP_1
le attrici dovranno consentire al l'allacciamento al proprio impianto fognario nel cortile, CP_1
fornendo al medesimo le indicazioni tecniche necessarie all'esecuzione dell'intervento; tanto per dare adempimento ai punti A) e B) dell'accordo del 21.12.2012.
Da ultimo, si ritengono sussistenti giusti motivi, atteso l'esito del giudizio ed il comportamento processuale delle parti, per dichiarare interamente compensate tra queste ultime le spese processuali e quelle della C.T.U. espletata in corso di causa.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1
, nei confronti di , ogni diversa domanda ed eccezione Parte_2 Controparte_1
disattesa e /o assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda di risoluzione contrattuale formulata dalle attrici nei confronti di e dichiara assorbite le ulteriori domande pur da esse formulate;
Controparte_1 2) in parziale accoglimento della riconvenzionale spiegata dal convenuto e tenuto conto della volontà manifestata dalle parti in causa nel corso del giudizio di voler dare adempimento alla scrittura privata del 21.12.2012, condanna le attrici a rimuovere l'asfalto e le piastrelle dall'androne e dal cortile, ripristinando l'antica quota così come indicato dal ctu, ing.
nel proprio elaborato, (lavoro il cui esborso è stato quantificato dal ctu in € Per_1
14.259,25), onde consentire l'adempimento dei punti A) e B) dell'accordo del 21.12.2012.
3) compensa integralmente le spese di giudizio e quelle di ctu.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 7.06.2025
Il OP
(dott.ssa Maddalena Natale)