REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, in persona del giudice monocratico dott.ssa Cristina Longo, ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa civile iscritta al n. 2624/2023 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale, giudizio riassunto ex art. 354 c.p.c. TRA
e per lui, , in qualità di Parte_1 Parte_2 procuratore speciale (procura conferita in data 9 Marzo 2021 n. , C.F._1 elettivamente domiciliato in Castellammare di Stabia al viale Europa n. 59, presso lo studio dagli avv.ti Giovanni Sicignano e Giuliano Sorrentino, che lo rappresentano e difendono in virtù di procura in calce all'atto di citazione
RICORRENTE E
, elettivamente domiciliato in Castellammare di Stabia (NA), al CP_1
Corso Vittorio Emanuele n. 33, presso lo studio dell'avvocato Salvatore Ruggiero, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta RESISTENTE
****** CONCLUSIONI: all'udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. dell'11 marzo 2025 le parti si sono riportate alle conclusioni rassegnate nei propri atti e scritti difensivi insistendo nel loro accoglimento. MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., nella qualità di Parte_2 rappresentante di giusta procura depositata in atti, Parte_1 conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Torre Annunziata, , CP_1 chiedendo, previo accertamento dell'inadempimento di quest'ultimo, la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti il 29.1.2014. Con ordinanza n. 1964/2022 il giudice monocratico, in accoglimento della domanda, dichiarava risolto il contratto preliminare intercorrente tra le parti e condannava al pagamento delle spese di lite. CP_1
Con atto di appello ritualmente notificato, proponeva appello CP_1 avverso la pronuncia di prime cure deducendone la nullità per mancanza di regolare instaurazione del contraddittorio;
la Corte d'Appello di Napoli con sentenza n. 781/2023 dichiarava la nullità della notifica del ricorso introduttivo del primo grado, rimettendo le parti dinnanzi al primo Giudice con onere di riassunzione nel termine di tre mesi ex art. 354 c.p.c. Con ricorso ritualmente notificato, ex art. 281 decies c.p.c. e ss., Parte_2
, nella qualità di rappresentante di riassumeva
[...] Parte_1 il giudizio contro dinnanzi al Tribunale di Torre Annunziata, per CP_1 sentirne accertare la responsabilità in ordine all'inadempimento della prestazione derivante dal contratto preliminare oggetto dei precedenti giudizi, e per l'effetto dichiararne la risoluzione, con risarcimento di tutti i danni patiti, oltre interessi e rivalutazione, per la somma complessiva di euro 128.894,62. Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva regolarmente in giudizio contestando tutto quanto ex adverso dedotto, non essendosi CP_1 realizzata la condizione sospensiva prevista alla pag. 6 del contratto preliminare sottoscritto dalle parti, e per questa ragione chiedeva il rigetto della domanda attorea, con vittoria di spese e competenze di lite, poiché infondata in fatto e in diritto. Ritenuta la causa matura per la decisione, il giudicante rinviava all'udienza dell'11 marzo 2025 per la discussione e decisione ex art. 281 sexies c.p.c.

2. Nel merito, la domanda di parte attrice è infondata e non merita accoglimento per i motivi di seguito evidenziati. La Suprema Corte, sul tema della clausola inserita in un contratto avente ad oggetto una condizione sospensiva, ha stabilito che: “Nel contratto a prestazioni corrispettive sottoposto a condizione sospensiva, salvo che la parte abbia violato l'obbligo ex art. 1358 c.c. di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte, l'eventuale domanda di risoluzione per inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti deve essere rigettata nel caso in cui la condizione non si sia verificata. Si può parlare di inadempimento contrattuale, quando sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento” (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 14006/14; depositata il 19 giugno). In tema di mancato avveramento della condizione sospensiva la Corte ha precisato, altresì, che può considerarsi non avverata la condizione quando sia decorso un lasso di tempo sufficientemente lungo entro il quale l'evento contemplato dalle parti avrebbe dovuto verificarsi (Cassazione, Seconda Sezione Civile, con la sentenza n. 9550 del 18.04.2018). Sul punto, giova ricordare l'orientamento consolidato della Suprema Corte secondo il quale: “nel caso in cui le parti abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare” (Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, sentenza n. 22888 del 08.10.2013; sentenza n. 9550 del 18.04.2018).

2.1. Nel caso di specie, l'attore e il convenuto hanno sottoscritto contratto preliminare di compravendita, in data 29.1.2014, riguardante l'immobile, in corso di ricostruzione, sito nel comune di Castellammare di Stabia alla piazza Grande;
la parte promissario acquirente ha versato al momento della stipula del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di euro 30.000,00 (con quietanza di pagamento rilasciata dal promittente venditore), produttiva degli effetti ex art. 1385 c.c., computabile in conto del prezzo di vendita, senza interessi, alla stipula dell'atto pubblico definitivo. Le parti convenivano, altresì, che il pagamento della restante parte del prezzo (euro 30.000,00) era subordinato alla condizione sospensiva della stipula dell'atto pubblico di divisione, ricognizione e identificazione catastale del fabbricato ricostruito e comunque “non oltre” tre anni dalla data della stipula del contratto preliminare (pag. 6 del contratto). Le parti, al V punto del medesimo accordo preliminare, subordinavano la stipula del contratto definitivo al completo pagamento del prezzo di vendita, e comunque entro il termine di tre anni dal giorno della sottoscrizione del preliminare. Riguardo ai termini dedotti in contratto appena menzionati, va preliminarmente evidenziato come, al di là delle clausole di stile contenute nel contratto in questione, da sole non sufficienti ad integrare l'essenzialità del termine, come stabilito dalla giurisprudenza consolidata di legittimità (cfr. ex multis, Cass. 32238/2019), da una lettura integrale del documento contrattuale non è possibile riscontrare elementi tali da poter ritenere che detto termine fosse essenziale. Con riferimento al contratto preliminare di compravendita, infatti, la Suprema Corte ha più volte chiarito che il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce, di norma, un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto (v. Cass., n. 3645/07), salvo che, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e/o della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine. Per queste ragioni, spirato il termine fissato per l'adempimento della sua prestazione, ovvero per la stipula del contratto definitivo, non può considerarsi per ciò solo inadempiente la parte promissaria acquirente.

2.2. Orbene, quanto detto è ancor più certo se si considera l'esistenza della condizione sospensiva già menzionata. Sul punto, si evidenzia come l'attore, sul quale incombeva il relativo onere, non abbia fornito alcuna prova dell'avveramento della condizione, gravando su di esso la procedura di regolarizzazione dell'immobile. Peraltro, dal tenore letterale della clausola negoziale, l'obbligo si presume a carico del promittente venditore dal momento che sono stati debitamente indicati gli oneri gravanti sul promissario acquirente, come quelli concernenti le spese di ricostruzione del bene immobile: obblighi tra i quali non rientra la regolarizzazione urbanistica del bene (pag. 5 del contratto preliminare). Per queste ragioni, sulla scorta di quanto precedentemente evidenziato, può pacificamente considerarsi non avverata la condizione sospensiva a cui era subordinato l'adempimento della prestazione dovuta dal convenuto (promissario acquirente), che pertanto, non può considerarsi inadempiente.

2.3. In ogni caso, quanto dedotto in contratto a titolo di condizione sospensiva è rivelante anche in virtù del dettato normativo di cui all'art. 29, comma 1- bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari (come introdotto dall'Art. 19 comma 14 del dell'art. 19, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, e come modificato dalla relativa legge di conversione – in vigore dal 1 luglio 2010), il quale recita: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. La stipula di un valido accordo negoziale richiede un requisito di “conformità oggettiva” dell'immobile, in virtù del quale gli atti debbono contenere a pena di nullità: 1) l'identificazione catastale;
2) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
3) la dichiarazione resa dall' “intestatario” della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie – o in alternativa l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. È richiesta, altresì, la conformità soggettiva dell'immobile concernente la corrispondenza tra risultanze del Catasto e risultanze dei Registri Immobiliari, la cui sussistenza deve essere verificata dal Notaio. La Suprema Corte, ha precisato, proprio sul contratto preliminare di compravendita come “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, del resto, la conformità catastale oggettiva di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione” (Sentenza Cassazione Civile n. 29581 del 22/10/2021). Più precisamente: “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione - contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio - avente ad oggetto gli estremi della concessione edilizia;
dichiarazione che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo della L. n. 47 del 1985, già menzionati artt. 17 e 40 e, ora, D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46” (Cass. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19)”. Per queste ragioni, non potrebbe comunque considerarsi valido un accordo negoziale che non rispetti le prescrizioni appena elencate, come accadrebbe nel caso di specie in mancanza dell'avveramento della condizione sospensiva dedotta in contratto. Per le ragioni esposte la domanda proposta dall'attore va rigettata. Ogni altra questione resta assorbita.

3. Le spese di lite seguono il regime della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano, con applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 147 del 13.8.2022, nella misura prevista dai parametri medi, tenuto conto del pregio delle difese, della natura della causa e delle questioni affrontate nonché del valore della controversia e delle fasi effettivamente espletate, nella misura indicata in dispositivo (scaglione di riferimento, da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00: fase studio, euro 2.552,00; fase introduttiva, euro 1.628,00; fase istruttoria, euro 00,00; fase decisoria, euro 4.253,00), da distrarsi in favore dell'avvocato Salvatore Ruggiero dichiaratori antistatario.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione, deduzione disattese, così provvede: A. rigetta la domanda di parte attrice;
B. condanna e per lui il suo procuratore speciale Parte_1
al pagamento in favore di delle spese Parte_2 CP_1 di lite che liquida in euro 8.433,00 per compensi professionali oltre 15% per spese forfettarie, i.v.a e c.p.a., se dovute, con distrazione in favore dell'avvocato Salvatore Ruggiero dichiaratosi antistatario. Così deciso in Torre Annunziata, in data 12.3.2025
Il giudice monocratico dott.ssa Cristina Longo