Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo - Presidente -
Dott. TALEVI Alberto - Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere -
Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
UA TO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL MASCHERINO 72, presso lo studio dell'avvocato VALENTI VALERIO, rappresentato e difeso dall'avvocato PODDI MARILENA giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
LZ CO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. B. TIEPOLO 21, presso lo studio dell'avvocato MILETO BRUNELLO, che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 72/2004 della SEDE DISTACCATA DI TRIBUNALE di OSTUNI, emessa e depositata il 04/10/2004, R.G. 250/C/03;
udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del 11/12/2008 dal Consigliere Dott.ssa CHIARINI MARIA MARGHERITA;

udito l'Avvocato Brunello MILETO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 3 dicembre 1999 OS BU, titolare della BU Immobiliare, conveniva dinanzi al giudice di Pace di Ostuni VI QU e IA CC chiedendone la condanna al pagamento di L.

2.175.000 ciascuno a titolo di provvigioni per la vendita dell'immobile per L. 72 milioni e cinquecentomila ai sensi dell'art. 1755 c.c., come pattuito nel compromesso dallo stesso redatto nell'ottobre del 1999 e firmato dalle parti. Il QU V. eccepiva di aver sottoscritto il compromesso soltanto dopo aver apposto la condizione della caducazione dell'accordo qualora la proprietà non fosse in regola con gli strumenti urbanistici, ed infatti il deposito con forno era abusivo e non condonato, sì che la venditrice gli aveva restituito la caparra e perciò tra loro era cessata la materia del contendere. Il Giudice di Pace, dichiarata cessata la materia del contendere tra la CC ed il BU, condannava VI QU a pagare a OS BU Euro 1.123,25 ritenendo estranei all'attività professionale del BU i motivi per cui le parti non erano addivenute alla stipula del contratto di vendita.
Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 4 ottobre 2004, rigettava l'appello del QU V. sulle seguenti considerazioni:
1) il BU, di professione mediatore, nell'ottobre 1999 si era interessato per la valutazione dell'immobile della CC per un'eventuale vendita e perciò era stato individuato, quale possibile compratore, il QU V., con cui, dopo la visita dell'immobile, era stata raggiunta un' intesa, e pertanto il 16 ottobre 1999 era stato redatto il compromesso;

2) perciò era applicabile l'art. 1754 c.c. avendo il mediatore messo in relazione le parti per la conclusione dell'affare e tra le stesse, con la conclusione del preliminare, si era costituito un vincolo giuridico che le abilitava ad agire per l'esecuzione del contratto, con conseguente diritto del mediatore alla provvigione;

3) le contestazioni sulla non rispondenza della villetta alla normativa urbanistica dovevano esser rivolte al BU, non al mediatore - che aveva svolto diligentemente l'incarico e che non assume l'obbligo per la conclusione del contratto, ne' risponde per il risarcimento dei danni per non esser riuscito a farlo concludere ed infatti la CC ha pagato le provvigioni il cui relativo diritto è sorto per aver reperito i contraenti e segnalato l'affare, indipendentemente dall'esito delle trattative.
Ricorre per Cassazione QU VI.
Il BU ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente: "Violazione e falsa applicazione dell'art. 1755 c.c. e dell'art. 116 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e
5". Il giudice di appello aveva omesso di considerare che nel compromesso redatto dal mediatore era stata inserita la clausola "qualora la proprietà non dovesse esser in regola con gli strumenti urbanistici questo compromesso decade ope legis". Avendo egli saputo, come emerge dallo stesso compromesso, di una concessione in sanatoria per il villino, il provvedimento doveva esser esibito onde consentire al QU V. di concludere o meno l'affare ovvero di concluderlo a diverse condizioni, e perciò per effetto di tale previsione, configurante una condicio iuris - requisito essenziale del negozio senza la quale esso non esiste, poiché non è un evento ne' futuro, nè incerto, bensì anteriore e noto al BU e alla venditrice, come emerge dalla testimonianza resa da suo marito - nessun affare è stato concluso, non essendo stati condonati ne' il forno ne' il deposito, ed il diritto alla provvigione non è maturato. Il motivo è fondato.
Ribadito che per "conclusione dell'affare", fatto costitutivo del diritto (art. 1755 c.c.) alla provvigione del mediatore al cui intervento l'operazione economica sia causalmente ricollegabile, deve intendersi il compimento di un negozio per effetto del quale si sia costituito un vincolo giuridico che dia diritto ad agire per l'adempimento, o, in difetto, per il risarcimento del danno, se le parti di un contratto preliminare di compravendita di un immobile manifestano la volontà di obbligarsi previo accertamento dell'idoneità del contratto a realizzare il loro interesse avuto riguardo all'atto definitivo - come nel caso di immobile che sia conforme alla disciplina edilizia ed urbanistica - l'affare non è concluso fintantoché le parti non conoscano la positività di tale accertamento.
Ne consegue che, se le parti deducono come presupposto del sorgere degli effetti di un preliminare un avvenimento presente o passato (c.d. condizione impropria perché non oggettivamente incerta) poiché dall'accertamento del suo verificarsi dipende il perfezionamento del contratto, dall'accertamento invece della mancanza di tale requisito essenziale - tanto più opponibile al mediatore del contratto intermediato ove, come nella fattispecie, dallo stesso indicato nel redigerlo - impedisce il sorgere del diritto.
Invece i giudici di appello avendo ritenuto concluso l'affare (art.1755 c.c. e art. 1757 c.c., comma 3) senza che il mediatore avesse provato i suindicati elementi costitutivi del suo diritto hanno disatteso tali principi. Pertanto il motivo va accolto. 2.- Il secondo motivo con il quale il QU V. deduce:
"Violazione e falsa applicazione dell'art. 1759 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa e insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia", (in relazione agli artt. 1175, 1176 c.c., ed all'art.1759 c.c., comma 1, e alla L. n. 39 del 1989, secondo cui il mediatore ha l'obbligo della corretta informazione delle circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare e da lui conosciute o conoscibili con la comune diligenza, ed ha il correlativo divieto di fornire informazioni non veritiere o su circostanze di cui non ha consapevolezza e che non ha controllato, mentre il BU, che era in possesso, per sua stessa affermazione, della documentazione amministrativa che non ha mai esibito o prodotto, o ha omesso di controllare che tutto l'immobile fosse rispondente agli strumenti urbanistici, oppure ha taciuto la conoscenza del vizio per non perdere l'affare, continuando ad affermare che era tutto in regola, con conseguente diritto del ricorrente a far valere l'inadempimento e a non pagare la provvigione) è assorbito dall'accoglimento del motivo precedente.
Concludendo il ricorso va accolto e la causa va rinviata per nuovo esame alla luce dei principi innanzi richiamati.
Il giudice del rinvio provvedere altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE Accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Brindisi, altra composizione.
Così deciso in Roma, il 11 dicembre 2008.
Depositato in Cancelleria il 2 aprile 2009