RREEPPUUBBBBLLIICCAA IITTAALLIIAANNAA IINN NNOOMMEE DDEELL PPOOPPOOLLOO IITTAALLIIAANNOO ________________________________________________________________________________________________________________________________

IL TRIBUNALE DI VASTO
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabrizio Pasquale, alla pubblica udienza del 18/12/2024 al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429
c.p.c., ha pronunciato la seguente ha pronunciato la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nel procedimento civile iscritto al n. 821/2020 del Ruolo
Generale Affari Civili, avente ad oggetto: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER
INADEMPIMENTO - USO DIVERSO.
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. BASILICO Parte_1 C.F._1
CONCETTA KATIA, presso il cui studio, con sede in Vasto, alla Via San Giovanni da
Capestrano n. 4, è elettivamente domiciliata;

RICORRENTE
E
(c.f. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti DI RISIO CP_1 C.F._2
CONCETTA e DI RISIO CARMINE, presso il cui studio, con sede in Vasto, alla Via
Giambattista Vico n. 5, è elettivamente domiciliata;
TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 2 Settore Civile
RESISTENTE
*****************
LETTI gli atti e la documentazione di causa;

ASCOLTATE le conclusioni rassegnate dai difensori delle parti;

PREMESSO IN FATTO CHE
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ha convenuto in giudizio , Parte_1 CP_1
dinanzi a codesto Tribunale, assumendo che: a) a seguito di cessione di azienda del
21.06.2010, in qualità di cessionaria, la ricorrente è subentrata, quale conduttrice, nel contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale sito in Casalbordino ed ubicato al piano di terra di un fabbricato interamente di proprietà della resistente, ove ha svolto attività di bar, gelateria e sala giochi;
b) nel corso del tempo, ed in particolar modo dall'anno 2017, il locale è stato oggetto di persistenti infiltrazioni di acqua,
numerosi fenomeni di muffe, consistente umidità di risalita sui muri perimetrali, oltreché di effluvi maleodoranti, di cui è stata tempestivamente notiziata la locatrice,
mediante solleciti dapprima verbali e poi per iscritto;
c) tale situazione di degrado, oltre ad aver comportato la perdita della clientela, ha determinato un concreto pericolo per la sicurezza dei frequentatori del locale, stante l'instabilità del solaio sovrastante e la conseguente perdita dei requisiti di legge igienico-sanitari; d) vista la perdurante inerzia della proprietaria, la si è vista costretta ad interrompere l'attività, Pt_1
comunicando alla – con nota del 15.12.2017 - il recesso anticipato dal citato CP_1
contratto di locazione, ex art. 27, comma 8, L. 392/1978, con contestuale rilascio dell'immobile, oltreché l'avvenuta risoluzione contrattuale ex artt. 1453, 1460 e 1575
c.c. per grave inadempimento della locatrice all'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione per servire all'uso convenuto;
e) per tali ragioni, la
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 3 Settore Civile
ricorrente ha instaurato innanzi al Tribunale di Vasto un giudizio per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., iscritto al n. 286/2018 R.G.A.C., all'esito del quale il nominato c.t.u. ha accertato la presenza dei fenomeni di infiltrazione, muffa ed umidità di risalita, oltreché l'effettivo pericolo per la staticità dell'immobile e la totale carenza dei requisiti di legge igienico-sanitari; f) la causa delle descritte problematiche
è stata imputata alle gravi carenze in termini di sicurezza, staticità e salubrità dei locali sovrastanti l'immobile locato (di proprietà della resistente), in parte privi della necessaria copertura - con conseguente ingresso ed infiltrazione delle acque meteoriche
- e pur interessati dall'esecuzione di opere di demolizione di muri portanti e ampie parti di solaio, in totale assenza di misure atte a garantire la sicurezza e la tenuta dello stabile;
g) i danni patiti dalla ricorrente per lucro cessante sono quantificabili nella complessiva misura determinata dal nominato c.t.u.; h) l'esperito tentativo di mediazione tra le parti si è concluso con esito negativo per assenza della controparte.
2. In ragione di quanto dedotto, ha chiesto l'accoglimento delle seguenti Parte_1
CONCLUSIONI
“accertare e dichiarare che la risoluzione anticipata del rapporto di locazione
dell'immobile commerciale, nel quale la ricorrente esercitava l'attività inerente la
ditta individuale denominata “Bar Gelateria Jolly” è stata determinata esclusivamente dal grave inadempimento posto in essere dalla proprietaria nonché locatrice
dell'immobile IG.ra , per le motivazioni esposte nella narrativa del CP_1
presente atto, così come accertate dal CTU Dott.ssa nominato nel Persona_1
corso del procedimento di istruzione preventiva;

condannare per l'effetto la IG.ra al ristoro di tutti i danni patiti dalla CP_1
ricorrente, conseguenza immediata e diretta dell'evento risolutivo così come
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 4 Settore Civile
quantificati dal CTU Arch. all'esito del procedimento di istruzione Persona_1
preventiva rubricato al n. 286/2018 e segnatamente nell'Allegato A) all'elaborato peritale dalla stessa redatto e depositato, ovvero alla diversa somma accertata in
giudizio;
rigettare la domanda riconvenzionalmente spiegata dalla resistente di pagamento in
favore della stessa dei canoni di locazione maturati sino alla scadenza naturale del
contratto e nello specifico maggio 2019, quantificati nella misura di € 9.706,86 in quanto evidentemente infondata in fatto ed in diritto, alla luce delle risultanze
peritali;
condannare la resistente al pagamento delle spese, anche generali, rimborso del
contributo unificato, competenze ed onorari del presente giudizio nonché del giudizio promosso ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c.;
condannare la resistente per responsabilità aggravata ex art. 96 terzo comma c.p.c.”.
3. , costituitasi in giudizio, ha eccepito, in via preliminare, CP_1
l'inammissibilità del ricorso, essendo stato erroneamente introdotto nelle forme del rito sommario di cognizione e non in quelle del rito locatizio;
nel merito, ha contestato la fondatezza delle pretese di controparte, per asserita violazione dei doveri di correttezza e buona fede della , in primo luogo, perché la stessa non avrebbe Pt_1
tempestivamente notiziato la proprietaria delle infiltrazioni, ma avrebbe proceduto all'immediato rilascio dell'immobile al solo fine di sottrarsi al pagamento dei canoni di locazione, di cui la resistente ha chiesto in via riconvenzionale la corresponsione;
in secondo luogo, perché i descritti fenomeni di infiltrazione sarebbero imputabili alla mancata esecuzione delle opere di ordinaria manutenzione da parte della conduttrice e alla scarsa aerazione del locale, circostanze da valutarsi quantomeno ai fini del
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 5 Settore Civile
concorso del fatto colposo, ai sensi dell'art. 1227 c.c.
4. Alla luce di quanto argomentato, la resistente ha chiesto l'accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI
“in via preliminare ritenere e dichiarare, per i motivi in premessa, l'inammissibilità
del ricorso per rito sommario;

in ogni caso rigettare, per tutti i motivi in premessa, siccome inammissibile, infondata ed erronea, la domanda proposta da nei confronti di;
Parte_1 CP_1
in via gradata, nella denegata ipotesi in cui l'adito Giudice ritenesse fondata la domanda proposta da controparte, determinare il concorso di colpa della ricorrente ex
art. 1227 c.c. e tenere conto dello stesso nella liquidazione del danno;

in ogni caso ritenere e dichiarare la ricorrente obbligata al pagamento, in favore di
, dei canoni di locazione sino alla scadenza naturale del contratto e, nello CP_1
specifico, maggio 2019, e per l'effetto condannarla al pagamento di € 9.706,86 oltre
interessi o altra somma maggiore o minore come ritenuto di giustizia;

con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.”
5. Dopo aver disposto il mutamento del rito sommario di cognizione in rito speciale locatizio, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., il Giudice ha formulato alle parti una proposta transattiva, accettata dalla ricorrente e oggetto di mancato riscontro da parte della resistente, la quale ha omesso di comparire personalmente in udienza senza alcun giustificato motivo, limitandosi a dichiarare, tramite il proprio avvocato, di non essere
“disposta a valutare alcuna soluzione conciliativa”.
Rigettate le istanze di prove orali e di espletamento di una ulteriore consulenza tecnica
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 6 Settore Civile
d'ufficio, la causa è stata istruita documentalmente.
Nel corso del giudizio, questo giudice ha sollevato d'ufficio la questione della possibile nullità delle proroghe del contratto, per mancata registrazione presso i competenti uffici - non avendo le parti prodotto idonea documentazione atta a comprovare l'assolvimento di tale onere - ed ha, all'uopo, concesso termine per il deposito di memorie.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la causa è stata discussa oralmente ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 18.12.2024 e trattenuta in decisione alla medesima udienza.
RITENUTO IN DIRITTO CHE
1. Stante la rilevanza potenzialmente dirimente della questione, appare necessario analizzare primariamente l'eccezione di nullità delle proroghe contrattuali per mancata registrazione presso i competenti uffici - in ossequio al disposto normativo di cui all'art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311 - sollevata d'ufficio dal giudicante.
Orbene, la questione non merita favorevole considerazione.
Difatti, dall'esame della documentazione versata in atti dalle parti, può ritenersi raggiuta la piena prova che le proroghe del contratto di locazione ad uso commerciale del 17.05.1995, originariamente stipulato per la durata di sei anni, nel quale è
subentrata in qualità di conduttrice, a seguito di cessione di azienda del Parte_1
21.06.2010, risultano regolarmente registrate sino all'anno 2017. Tanto può evincersi sia dalla certificazione dell'Agenzia delle Entrate del 17.04.2024 - dalla quale si evince che il predetto contratto di locazione è stato oggetto di ripetute proroghe sino al
16.05.2019, sebbene sia stato risolto anticipatamente il 13.12.2017 – sia dalle ricevute di pagamento allegate, che attestano il versamento delle relative imposte di registro.
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 7 Settore Civile
2. Passando alla disamina della domanda avanzata dalla ricorrente, deve innanzitutto procedersi ad un'esatta qualificazione giuridica della stessa, dal momento che, per un verso, ha asserito nell'atto introduttivo di aver esercitato, con Parte_1
comunicazione del 15.12.2017, il diritto di recesso ex art. 27, comma 8, legge 27 luglio
1978, n. 392, per gravi motivi, consistenti nella presenza dei denunciati fenomeni di infiltrazioni e ammaloramento dell'immobile, che hanno reso oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione;
mentre, per altro verso, la ricorrente non ha avanzato una domanda di accertamento della legittimità ed efficacia dell'esercitato diritto di recesso, in ossequio alla speciale normativa locatizia, ma ha chiesto la pronunzia di una sentenza di risoluzione giudiziale del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore, con contestuale richiesta di risarcimento dei danni conseguenti alla risoluzione contrattuale.
Sebbene la ricorrente dimostra di non avere colto il senso, la portata e gli effetti dei diversi istituti della risoluzione per inadempimento e del recesso di cui all'art. 27 della legge dell'equo canone, deve ritenersi che, dall'esame complessivo degli scritti difensivi della ricorrente – incentrati sulla allegazione e sulla dimostrazione dei danni derivanti dai vizi sopravvenuti dell'immobile locato, che hanno reso impossibile il godimento della cosa, esponendo a serio pericolo la salute, sia del conduttore che dei clienti della attività commerciale ivi esercitata – appare evidente che la abbia inteso esercitare Pt_1
un'azione di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del locatore, stante l'inidoneità sopravvenuta del bene locato all'uso pattuito, al fine di ottenere il consequenziale ristoro dei danni patiti a causa della necessaria interruzione dell'attività lavorativa, così come anche esplicitato nelle conclusioni rassegnate dalla parte.
3. Così qualificata la domanda principale, deve ritenersi che la stessa è fondata e, pertanto, deve essere accolta.
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 8 Settore Civile
In tema di vizi sopravvenuti della cosa locata, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1578 e 1581 c.c., occorre premettere che il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa, al momento della consegna o successivamente, risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale (cfr., Cass., 02.12.2021, n. 38084).
In tal senso, rappresentano vizi della cosa locata, ai sensi dell'art. 1578 c.c. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento -
quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Va, pertanto, escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti (cfr., Cass., 21.11.2011, n. 24459).
3.1. Nel caso di specie, è evidente che la sussistenza di vizi dell'immobile –
sicuramente sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto, perché pacificamente manifestatisi in occasione delle consistenti precipitazioni meteoriche verificatesi nell'anno 2017 - abbia compromesso la struttura dell'intero edificio in cui è situato l'immobile locato, determinando la totale compromissione del diritto di godimento del bene in capo alla conduttrice, la quale si è vista totalmente privata della possibilità di destinare il locale all'uso convenuto di bar, gelateria e sala giochi.
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 9 Settore Civile
Ed invero, tanto si evince dalla perizia tecnica espletata in sede di accertamento ex art. 696 bis c.p.c., in cui l'ausiliario del giudice ha attestato la presenza delle problematiche così come descritte dalla ricorrente nell'atto introduttivo, evidenziando come il locale commerciale, posto al piano terra di un edificio interamente di proprietà della locatrice , sia interessato, sia nelle mura perimetrali che nel solaio CP_1
superiore, da gravi fenomeni di muffa e umidità causati da infiltrazioni di acqua proveniente dal piano superiore. Tale piano superiore, in evidente stato di abbandono,
è descritto dal C.T.U. come staticamente compromesso a causa della demolizione di muri portanti e di ampie parti di solaio, effettuata in totale assenza di opere di sostegno e messa in sicurezza dirette a garantire la tenuta statica dell'edificio e ad evitare crolli e cedimenti strutturali. Parimenti deteriorato e in stato di abbandono, oltrechè interessato da considerevoli fenomeni di umidità, è risultato essere anche l'involucro perimetrale dei locali, dotato di architravi lignei delle aperture esterne
(finestre) con evidenti segni di cedimento. Il tetto, visibile dall'interno in ragione della descritta demolizione dei solai, si è presentato sconnesso, manchevole di tavelle e di tegole, con un lucernaio privo di infisso e con diverse fessure che consentono costantemente l'ingresso delle acque meteoriche. Le travi che sorreggono il tetto, a causa del deterioramento, sono apparse incapaci di assolvere alla loro funzione e pericolanti. Di conseguenza, anche il solaio che divide il piano superiore dal locale commerciale al piano terra è risultato poco stabile e deteriorato, a causa della continua e pregressa imbibizione di acqua piovana proveniente dal tetto. È stata pure accertata l'insorgenza di umidità di risalita, imputabile alla mancanza di coibentazione della base dell'immobile, con funzione di isolamento dell'edificio, sia dal terreno che dalla eventuale presenza di acque meteoriche.
La situazione di generale e totale degrado in cui versa l'immobile è confermata anche
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 10 Settore Civile
dalle riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi offerte in comunicazione nel fascicolo della ricorrente, oltre che da quelle prodotte in allegato alla stessa relazione tecnica del C.T.U. Dalla disamina di tale documentazione fotografica (che, non essendo stata disconosciuta o contestata dalla convenuta, deve ritenersi munita di piena efficacia probatoria nel presente giudizio) è agevole rilevare la vistosa proliferazione di muffe tipiche delle strutture, nonché ambienti saturi di umidità ed una precaria condizione statica dell'intero solaio.
È evidente che tali circostanze integrino dei vizi che non erano esistenti al momento della consegna del bene locato, ma che sono sopravvenuti nel corso della locazione
(come da deduzione incontestata della stessa conduttrice) e che sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa o, comunque, da esporre a serio pericolo la salute e l'incolumità del conduttore o dei frequentatori dell'immobile. Essi, infatti, investono la struttura materiale del bene locato, compromettendone l'integrità, in modo tale da impedire il godimento secondo la destinazione contrattuale, posto che “la situazione
statica rilevata nei locali al piano primo e sottotetto … rappresenta un concreto pericolo per la sicurezza del locale commerciale sottostante … per il conseguente
rischio per l'incolumità di potenziali avventori dell'attività commerciale nonché di
semplici passanti” e “a seguito della presenza massiccia di umidità e muffe e della precaria stabilità dell'intero fabbricato, non vi sono i requisiti igienico-sanitari sia ai
sensi della normativa sulla sicurezza decreto legislativo n. 81/08 in riferimento agli aspetti strutturali, microclimatici, sia ai fini commerciali per criticità riferiti alla
carenza dei requisiti di illuminazione e ventilazione, finiture ed impianti non certificati” (cfr. pag. 5, C.T.U.).
Costituisce, pertanto, circostanza certa ed incontrovertibile che il pericolo per la staticità dell'immobile, unitamente alla carenza dei requisiti igienico-sanitari,
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 11 Settore Civile
determino l'inidoneità dello stesso ad essere adibito ai fini convenzionalmente pattuiti di esercizio commerciale di bar, gelateria e sala giochi.
In questo caso diviene, pertanto, operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina l'inadempimento contrattuale da parte di quest'ultimo (cfr. ex plurimis, Cass.
25.05.2010, n. 12712), tanto più che, nel caso di specie, risulta documentalmente dimostrato che il locatore abbia omesso di adoperarsi al fine di risolvere le lamentate problematiche, pur avendo ricevuto una richiesta di intervento formalizzata dalla conduttrice con missiva del 14.08.2017 (rimasta priva di riscontro), vale a dire ben sei mesi prima della comunicazione di recesso anticipato dal contratto.
Parte convenuta, infatti, non ha assolto agli oneri probatori su di essa incombenti, al fine di contrastare l'avversaria pretesa risolutoria del vincolo contrattuale. Il locatore non ha offerto alcuna prova in grado di smentire le evidenze probatorie del dedotto e comprovato inadempimento al proprio obbligo di provvedere alle necessarie opere di manutenzione straordinaria a suo carico, al fine di garantire il mantenimento della cosa locata in buono stato locativo. La , in particolare, non ha dimostrato di aver CP_1
assunto alcuna iniziativa in tal senso, neppure dopo aver ricevuto la formale comunicazione con la quale la conduttrice le ha inoltrato l'avviso, previsto dall'art. 1577 c.c., che l'immobile necessitasse di urgenti interventi riparatori.
4. Sulla scorta delle riferite considerazioni, stante la comprovata esistenza di vizi sopravvenuti noti al locatore e che questi non ha provveduto ad eliminare, in violazione dell'obbligo posto a suo carico dall'art. 1576 c.c., devono ritenersi sussistenti i presupposti per l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, proposta dalla ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c. Pt_1
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 12 Settore Civile
5. Per quanto concerne la richiesta risarcitoria avanzata dalla conduttrice, non vi è
dubbio che il locatore incorre in responsabilità di tipo contrattuale allorquando – come nel caso di specie – pur essedo stato notiziato del degrado della cosa locata, ometta di provvedere alle riparazioni necessarie al fine di conservarla in buono stato locativo, ai sensi degli artt. 1576 e 1577 c.c., divenendo inadempiente alle obbligazioni contratte col negozio di locazione (cfr. Trib. Taranto, 08.05.2018).
Orbene, nella fattispecie è evidente che sussistono tutti i presupposti per l'affermazione di una responsabilità contrattuale della locatrice. E infatti,
contrariamente a quanto sostenuto da , risulta in atti che ha CP_1 Parte_1
correttamente adempiuto ai propri oneri di comunicazione, ex art. 1577, comma 1,
c.c., notiziando la locatrice, con la missiva del 14.08.2017, ricevuta il 24.08.2017, della presenza di gravi infiltrazioni di acque meteoriche, dell'insorgenza di muffe, nonché
dell'avvenuto distacco di intonaco dalle pareti, tanto che quest'ultima ha tentato inutilmente di porvi rimedio con la semplice, quanto inutile, apposizione di un telo plastificato al piano superiore (circostanza pacifica e non contestata), omettendo tuttavia di porre in essere tutte le necessarie ed idonee misure volte all'eliminazione dei vizi, in tal modo restando inadempiente ai propri obblighi manutentivi e conseguentemente arrecando gravi pregiudizi alla conduttrice.
D'altra parte, non ha mai dedotto nei propri scritti difensivi, né tantomeno CP_1
ha documentato, di aver effettuato alcuna opera di manutenzione - né ordinaria, né straordinaria - sull'intero stabile, diretta a scongiurare il verificarsi dei lamentati fenomeni di infiltrazione e di muffa, che ha, addirittura, verosimilmente contribuito a cagionare attraverso la volontaria esecuzione degli interventi di demolizione dei muri portanti e del solaio del sottotetto, sino a determinare: a) l'insorgenza di un grave pericolo per la staticità dell'immobile e, quindi, per l'incolumità dei frequentatori del
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 13 Settore Civile
bene locato;
b) la carenza dei requisiti igienico-sanitari, indispensabili per l'esercizio dell'attività commerciale, convenzionalmente pattuita.
A ciò si aggiunga che, all'opposto di quanto addotto dalla resistente, alcun fatto colposo del creditore, che abbia concorso a cagionare il danno ex art. 1227 c.c., può ritenersi sussistente nella fattispecie.
La , infatti, non ha fornito il benché minimo supporto probatorio a sostegno delle CP_1
proprie deduzioni, essendosi limitata ad asserire, del tutto genericamente e senza alcuna specifica contestazione, che la conduttrice avrebbe omesso di eseguire i lavori di ordinaria manutenzione di sua competenza (senza indicare quali) e che il locale non veniva areato a sufficienza.
Deve ritenersi, in ogni caso, del tutto inverosimile che, a fronte dell'avanzato stato di degrado del bene - causato evidentemente dai gravi fenomeni di infiltrazione provenienti dal piano superiore, primariamente imputabili all'esecuzione degli interventi eseguiti dalla proprietaria, in violazione delle basilari norme di sicurezza, e alla mancata manutenzione della copertura dell'edificio – la mera ventilazione del locale, con apertura degli infissi e delle porte, sarebbe stata sufficiente ad evitare e/o limitare il pregiudizio patito dalla conduttrice.
Del resto, neppure il nominato il C.T.U. ha individuato alcuna possibile concausa delle lamentate problematiche, che fosse ascrivibile alla condotta della Pt_1
Ne consegue che, nella fattispecie, non è ravvisabile alcuna ipotesi di responsabilità colpevole della conduttrice diretta ad escludere o limitare la responsabilità della locatrice, ai sensi dell'art. 1227 c.c.
6. Una volta acclarato l'inadempimento della , va esaminata la domanda di CP_1
risarcimento del danno patrimoniale asseritamente patito dalla per il mancato Pt_1
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 14 Settore Civile
guadagno derivante dall'anticipata cessazione dell'attività commerciale rispetto alla naturale scadenza del contratto di locazione.
Secondo un condivisibile principio di diritto, “il danno patrimoniale da mancato
guadagno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato
o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova,
sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che il creditore avrebbe conseguito se
l'obbligazione fosse stata adempiuta, esclusi solo i mancati guadagni meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, sicché la sua liquidazione richiede un
rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità), che può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non
inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito” (cfr. Cass. n. 22403/09; Cass., n. 24632/15; Cass., n. 5613/18).
Nel caso concreto, il pregiudizio patrimoniale, asseritamente subito dalla ricorrente in conseguenza dell'inadempimento della resistente, consiste nel mancato guadagno che la conduttrice avrebbe ottenuto dall'esercizio della propria attività commerciale sino al momento della naturale scadenza del contratto di locazione.
A riprova della sussistenza di un nesso di causalità tra l'inadempimento della ed il CP_1
danno da lucro cessante subìto dalla assume particolare rilievo la perizia redatta Pt_1
dal nominato C.T.U. la quale, come già ampiamente argomentato, imputa la necessaria e forzata cessazione dell'attività al degrado dello stato dei luoghi, alla situazione di concreto pericolo per l'incolumità fisica delle persone e alla totale assenza dei requisiti di legge igienico-sanitari - circostanze integralmente riconducibili alle gravi carenze in termini di sicurezza, staticità e salubrità dei locali sovrastanti l'immobile locato, di proprietà della medesima locatrice.
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 15 Settore Civile
Alla luce delle suesposte circostanze, è del tutto evidente che la perdita di un'occasione di guadagno per la determinata dalla cessazione dell'attività Pt_1
commerciale, sia stata causata dall'inadempimento agli obblighi di manutenzione sussistenti in capo alla resistente, la quale non ha provveduto ad attuare tutte le necessarie misure volte a garantire la fruizione del bene locato, così come convenzionalmente pattuito.
6.1. Una volta accertato il nesso di causalità tra l'inadempimento della locatrice ed il danno subìto dalla conduttrice, occorre procedere determinazione del quantum
debeatur.
Sul punto, occorre fare riferimento ai risultati dell'accertamento peritale disposto in via preventiva ex art. 696 bis c.p.c., dai quali questo giudicante non ha motivo di discostarsi, in quanto immuni da contraddizioni e censure sul piano logico,
correttamente basati su elementi di natura contabile e fiscale, con riguardo, indicativamente, non solo al fatturato, ma anche alla consistenza ed alla redditività
dell'esercizio commerciale, agli utili realizzati negli anni precedenti, all'incidenza del pagamento del canone e degli oneri connessi alla locazione ed alle molteplici voci di spesa. Del resto, posto che i danni derivanti dalla perdita del guadagno di un'attività
commerciale evidenziano, per loro stessa natura, l'oggettiva impossibilità di una precisa dimostrazione, è conferito al giudice il potere di provvedere alla liquidazione in via equitativa, analizzando ogni elemento di fatto utile alla sua quantificazione, ricavabile anche dalla predetta consulenza.
Orbene, come evincibile dalla quantificazione effettuata dall'ausiliario del magistrato, la perdita di guadagno per la (frutto della media ponderale dei valori ricavati in Pt_1
applicazione del criterio della percentuale del fatturato, della stima del valore di
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 16 Settore Civile
avviamento secondo la redditività media e del metodo reddituale dell'attualizzazione del reddito) può ritenersi quantificabile nella somma di € 22.207,55 per ogni anno di interruzione di attività e, conseguentemente, nella misura di € 1.850,63 per ogni mese.
Posto che l'attività commerciale è stata interrotta pacificamente per un periodo pari a
17 mesi, intercorrente tra il 15.12.2017 e il 16.05.2019 (momento di naturale scadenza del contratto), il pregiudizio patrimoniale sofferto dalla ricorrente è complessivamente quantificabile nella misura di € 31.460,70.
Premesso che, nelle obbligazioni risarcitorie, la somma di denaro che esprime il valore del bene perduto dal danneggiato deve essere non solo rivalutata all'attualità, ma anche maggiorata degli interessi cd. compensativi, i quali assolvono alla funzione di risarcire il danneggiato del mancato guadagno provocato dal ritardato pagamento della somma dovuta, nel caso di specie l'importo, come sopra indicato, essendo stato calcolato in base ai valori aggiornati al 14.12.2018 (data di deposito dell'elaborato peritale), deve essere maggiorato della rivalutazione monetaria calcolata, secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, fino all'attualità, nonché degli interessi compensativi nella misura legale, sul capitale via via rivalutato annualmente secondo gli indici ISTAT del costo della vita (cfr., Cass., S.U.,
17.02.1995, n. 1712), dalla data di verificazione dei danni (convenzionalmente coincidente con l'accertamento peritale di parte del 27.11.2017) fino all'attualità,
previa devalutazione della sorte capitale dalla data della liquidazione (14.12.2018) a quella di verificazione del danno (27.11.2017). Il tutto per un importo complessivo di €
40.415,81, secondo il seguente calcolo:
Calcolo della Devalutazione Monetaria
Importo da Devalutare: € 31.460,70
Dal mese di: Dicembre 2018
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 17 Settore Civile
Al mese di: Novembre 2017
Indice Istat utilizzato: FOI generale
Indice Dicembre 2018: 102,1
Indice Novembre 2017: 100,8
Raccordo Indici: 1
Indice di Devalutazione: 0,987
Totale Devalutazione: € 403,74
Importo Devalutato: € 31.056,96

Calcolo Interessi Legali e Rivalutazione
Servizio Richiesto: Calcolo Interessi Legali sul Capitale Rivalutato Annualmente
Capitale Iniziale: € 31.056,96
Data Iniziale: 27/11/2017
Data Finale: 31/10/2024
Interessi Legali: Nessuna capitalizzazione, Anno Civile (365 gg)
Decorrenza Rivalutazione: Novembre 2017
Scadenza Rivalutazione: Ottobre 2024
Indice Istat utilizzato: FOI generale
Dal: Al: Capitale Rivalutato: Tasso: Giorni: Interessi:
27/11/2017 31/12/2017 € 31.491,76 0,10% 34 € 2,93 01/01/2018 27/11/2018 € 31.491,76 0,30% 331 € 85,67 27/11/2018 31/12/2018 € 31.522,81 0,30% 34 € 8,81 01/01/2019 27/11/2019 € 31.522,81 0,80% 331 € 228,69 27/11/2019 31/12/2019 € 31.429,64 0,80% 34 € 23,42 01/01/2020 27/11/2020 € 31.429,64 0,05% 332 € 14,29 27/11/2020 31/12/2020 € 32.578,75 0,05% 34 € 1,52 01/01/2021 27/11/2021 € 32.578,75 0,01% 331 € 2,95 27/11/2021 31/12/2021 € 36.336,64 0,01% 34 € 0,34 01/01/2022 27/11/2022 € 36.336,64 1,25% 331 € 411,90 27/11/2022 31/12/2022 € 36.585,10 1,25% 34 € 42,60 01/01/2023 27/11/2023 € 36.585,10 5,00% 331 € 1.658,86 27/11/2023 31/12/2023 € 36.988,84 5,00% 34 € 172,28 01/01/2024 31/10/2024 € 36.988,84 2,50% 305 € 772,71
Indice alla Decorrenza: 100,8
Indice alla Scadenza: 120,1
Raccordo Indici: 1
Coefficiente di Rivalutazione: 1,191
Totale Rivalutazione: € 5.931,88 Capitale Rivalutato: € 36.988,84
Totale Colonna Giorni: 2530
Totale Interessi: € 3.426,97 Rivalutazione + Interessi: € 9.358,85
Capitale Rivalutato + Interessi: € 40.415,81
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 18 Settore Civile
Per il periodo successivo alla presente liquidazione e fino alla data dell'effettivo soddisfo, detta somma andrà maggiorata degli interessi al tasso legale.
7. Passando alla disamina della domanda, proposta in via riconvenzionale dalla resistente, di condanna della al pagamento dei canoni di locazione fino alla data di Pt_1
naturale scadenza del contratto, deve affermarsi che la stessa è priva di fondamento giuridico e va, pertanto, rigettata.
Occorre, infatti, considerare che, “in tema di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa ex art. 1578 c.c., la data alla quale può ricondursi la legittima
interruzione del pagamento del canone convenzionalmente stabilito coincide con quella della spedizione della raccomandata con cui il conduttore comunica il recesso,
documentando la circostanza che rende l'intero bene inidoneo all'uso per il quale il contratto è stato stipulato” (cfr., Cass., sez. III, 21/05/2019, n. 13594).
Alla luce del citato principio di diritto, deve ritenersi che, essendosi risolto il rapporto contrattuale di locazione per vizi sopravvenuti della cosa locata, la conduttrice è stata sicuramente legittimata a sospendere il pagamento del canone di locazione sin dal mese di dicembre 2017 - allorquando ha comunicato alla locatrice la propria intenzione di recedere dal contratto, in quanto il locale era ormai diventato inservibile a causa delle lamentate infiltrazioni.
Ne consegue che i canoni maturati in epoca successiva al mese di dicembre 2017 e fino alla data di cessazione naturale del rapporto (16.05.2019) non possono essere legittimamente richiesti dalla locatrice inadempiente, per cui la pretesa di pagamento formulata dalla stessa non merita favorevole considerazione.
8. Il regime delle spese processuali è regolato dal principio della soccombenza;

questo implica che all'accoglimento della domanda segue la condanna di parte
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 19 Settore Civile
resistente al pagamento delle spese del presente giudizio (così come di quelle del giudizio per accertamento tecnico preventivo), che si liquidano come in dispositivo, secondo lo scaglione corrispondente al valore della presente controversia, determinato avendo riguardo alla somma attribuita alla parte vincitrice. In particolare, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza,
della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, il calcolo dei compensi professionali è stato effettuato sulla base dei valori medi dei parametri tabellari applicabili allo scaglione di riferimento, ai sensi del D.M. n. 55 del 10 marzo 2014, aggiornato al D.M. 13 agosto 2022. n. 147.
Anche le spese della consulenza tecnica d'ufficio, come liquidate nel procedimento per a.t.p., devono porsi definitivamente ed interamente a carico di , con CP_1
espresso riconoscimento del diritto di di ripetere, nei confronti della Parte_1
soccombente, le somme eventualmente già corrisposte al c.t.u. in via di anticipazione.
9. Ad avviso di questo giudicante, sussistono nel caso di specie i presupposti per condannare la parte soccombente al pagamento, in favore della controparte, di una somma equitativamente determinata, ai sensi della disposizione normativa di cui all'art. 96, terzo comma c.p.c., la quale prevede che il giudice possa pronunciarsi d'ufficio, anche in assenza di una domanda sul punto.
Giova, in premessa, precisare che la norma in esame è preordinata alla tutela di interessi di diversa natura: da un lato, infatti, essa mira a salvaguardare (in funzione,
per così dire, “generalpreventiva”) sia l'interesse pubblico ad una giustizia sana e funzionale, scoraggiando il contenzioso fine a sé stesso che, aggravando il lavoro del magistrato e concorrendo a rallentare i tempi di definizione dei processi, crea
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 20 Settore Civile
nocumento alle altre cause in trattazione mosse da ragioni serie e, spesso, da necessità
impellenti o urgenti, sia gli interessi pubblici primari dello Stato che, in conseguenza dei ritardi, è sottoposto alle sanzioni previste dalla legge 89/2001 (giusta l'art. 6 della
Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo); sotto distinto profilo, la norma persegue lo scopo di preservare (in funzione non solo “specialpreventiva”, ma anche lato sensu
riparatoria) l'interesse privato della parte risultata vittoriosa a non essere coinvolta in iniziative o resistenze giudiziarie pretestuose o dilatorie e, quindi, abusive, perchè intraprese per finalità contrarie a quelle cui è istituzionalmente preposto l'utilizzo dello strumento processuale.
Se ne deduce che l'istituto di nuovo conio normativo ha una funzione sia sanzionatoria che risarcitoria o, per meglio dire, si atteggia nei termini di una sanzione (e di qui il motivo per cui è applicabile su iniziativa ufficiosa del giudice, senza necessità di previa domanda di parte) con profili anche riparatori nei riguardi della parte lesa (questo spiega la previsione della devoluzione della somma in favore della controparte).
Fatta questa precisazione, va rimarcato che l'applicazione della norma deve essere circoscritta ai soli casi in cui dagli atti di causa emerga un comportamento processuale della parte soccombente volutamente preordinato (o anche solo negligentemente destinato) ad ottenere dalla controparte un beneficio indebito attraverso il deterrente del ricorso all'azione giudiziaria o a determinare un ingiustificato allungamento dei tempi processuali, per ritardare l'intervento della risposta giudiziaria.
In particolare, la norma può applicarsi in due diversi tipi di casi: in un primo, che si verifica quando l'attore, agendo con malafede o colpa grave ovvero senza fare uso della normale perizia, prudenza e diligenza, intraprende o coltiva un giudizio inesorabilmente destinato ad un esito sfavorevole, con la rivendicazione di pretese insussistenti o
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 21 Settore Civile
palesemente infondate, nella coscienza dell'infondatezza della domanda (o nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta coscienza); e in un secondo, che concerne l'eventualità in cui il convenuto, pur essendo consapevole (o prevedendo e,
cionondimeno, accettando il rischio) della fondatezza delle avversarie pretese, si oppone in modo ostinato e irragionevole alla domanda di controparte, senza operare con la doverosa lealtà e correttezza, così ottenendo il risultato di ostacolare o impedire la tutela dell'altrui diritto;
in entrambi i casi, il defatigante comportamento processuale del soccombente costringe la controparte ed il giudice allo svolgimento di attività processuali altrimenti evitabili, provocando dispendio di tempo, mezzi e risorse
(anche economiche), con conseguente produzione di un danno, sia alla collettività che alla parte privata, che deve essere riconosciuto in re ipsa, senza necessità di allegazioni o prove in ordine alla sua sussistenza.
In virtù della affermata funzione plurima (sanzionatoria e risarcitoria) della norma in commento e in considerazione dei diversi interessi da essa tutelati, i criteri di determinazione della somma da liquidare, in assenza di parametri normativi, devono essere ricavati: a) dalla intensità del dolo o dal grado della colpa della parte soccombente;
b) dalle modalità attraverso le quali si realizza la condotta di abuso del processo;
c) dalla gravità delle conseguenze pregiudizievoli che ne sono derivate, sia in termini di aggravio del lavoro complessivo del magistrato, che di incidenza sulla durata del singolo processo, sia in relazione alle ripercussioni negative che tale condotta ha prodotto sulla parte risultata vittoriosa.
Facendo applicazione al caso in esame dei principi finora esposti, è apparso in modo evidente che, per la completa inconsistenza delle argomentazioni difensive della convenuta, per la totale assenza di elementi probatori a sostegno delle eccezioni sollevate, nonché per il complessivo atteggiamento processuale della parte (che non ha
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 22 Settore Civile
partecipato, senza alcun giustificato motivo, alla procedura di mediazione attivata dal conduttore e ha ostinatamente e ingiustificatamente rifiutato una ragionevole proposta conciliativa formulata dal giudice), l'unico scopo perseguito da , con la sua CP_1
dilatoria e pretestuosa difesa, è stato quello di allungare i tempi di definizione del giudizio, per ritardare la pronuncia di un provvedimento giudiziale che già sapeva essere a sé sfavorevole.
Ne consegue la doverosa condanna del convenuto al pagamento, in favore di , Parte_1
di una somma che deve equitativamente determinata tenuto conto, in base ai parametri sopra indicati, che: a) non ha inteso porre alcun rimedio alla situazione di CP_1
evidente e conclamato degrado del proprio immobile, omettendo di adottare ogni opportuno rimedio riparatorio per oltre sei mesi dalla data in cui era stata formalmente notiziata dalla conduttrice, costringendo quest'ultima a recedere dal contratto e a dismettere la propria attività commerciale;
b) si è, altresì, opposta alla domanda di risoluzione del contratto, cercando di sostenere in mala fede che la conduttrice avrebbe omesso di comunicarle la necessità di effettuare riparazioni all'interno dell'immobile e avendo, addirittura, l'ardire di proporre una domanda riconvenzionale di condanna al pagamento dei canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto che erano palesemente non dovuti;
b) ha impedito per diverso tempo alla conduttrice di ottenere soddisfazione delle sue legittime ragioni creditorie, tanto che ad oggi la non ha Pt_1
ancora percepito quanto dovutole a titolo risarcitorio;
c) ha costretto la a Pt_1
contrastare una difesa strumentale e palesemente infondata;
d) ha omesso di partecipare alla procedura obbligatoria di mediazione, senza fornire alcuna giustificazione della propria assenza;
e) ha rifiutato immotivatamente una vantaggiosa proposta conciliativa formulata dal giudice che prevedeva il pagamento di una somma di
€ 10.000,00, di gran lunga inferiore a quella riconosciuta in sentenza in favore della
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 23 Settore Civile
ricorrente; f) a causa di tale dilatoria condotta processuale, il giudizio è durato oltre quattro anni, quando poteva al più essere definito con una ragionevole soluzione conciliativa;
e) la resistenza in giudizio del convenuto ha avuto comunque l'effetto indiretto di sottrarre tempo e risorse alla trattazione di altri giudizi.
Sulla scorta di tali parametri, si reputa equo liquidare la somma dovuta a in Parte_1
€ 8.000,00.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , disattesa ogni diversa Parte_1 CP_1
richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
ACCOGLIE la domanda di risoluzione contrattuale proposta da;
Parte_1
PRONUNZIA, per l'effetto, la risoluzione, per grave inadempimento della resistente
, del contratto di locazione ad uso commerciale del 17.05.1995, registrato CP_1
a Vasto il 26.05.1995, al n. 798, serie III, avente ad oggetto il locale commerciale sito in
Casalbordino, alla Via Roma n. 51;
CONDANNA , al pagamento, a titolo di risarcimento danni, della CP_1
complessiva somma di € 40.415,81, in favore di , già comprensivi di Parte_1
interessi e rivalutazione monetaria fino alla data odierna, oltre interessi legali dalla data della presente sentenza fino al saldo;

RIGETTA la domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni di locazione formulata dalla resistente;

CONDANNA al pagamento, in favore di , delle spese del CP_1 Parte_1
presente giudizio, che liquida in complessivi € 10.791,05 (di cui € 145,50 per spese
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 24 Settore Civile
documentate, € 9.257,00 per compensi professionali ed € 1.388,55 per rimborso forfettario spese generali, ai sensi del D.M. 10 marzo 2014, n. 55, aggiornato al D.M. 13 agosto 2022. n. 147), oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;

CONDANNA al pagamento, in favore di , delle spese del giudizio CP_1 Parte_1
per a.t.p., che liquida in complessivi € 3.346,50 (di cui € 0,00 per spese documentate,
€ 2.910,00 per compensi professionali ed € 436,50 per rimborso forfettario spese generali, ai sensi del D.M. 10 marzo 2014, n. 55), oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;

PONE definitivamente a carico di le spese della consulenza tecnica CP_1
d'ufficio, per l'importo come liquidato nel corso del procedimento per a.t.p. n.
286/2018 R.G.A.C., dichiarando espressamente ripetibili nei confronti della soccombente quelle eventualmente anticipate al c.t.u. da ; Parte_1
CONDANNA, inoltre, ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c., al CP_1
pagamento, in favore di , della somma di € 8.000,00; Parte_1
MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Vasto, 18/12/2024.
IL GIUDICE dott. Fabrizio Pasquale
_____________________________________________________________________________________________________ Tribunale Civile di Vasto
Il Giudice Istruttore