TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7133/2017
Oggi, 27 marzo 2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, sono comparsi: avv.to Antonio PENTANGELO, per delega ELVIRA Marzano, per il Controparte_1 quale si riporta alle approntate difese e chiede l'accoglimento delle proposte domande;
avv.to Pasquale ACCONCIA per il quale si riporta alle predisposte difese CP_2
e chiede che la causa venga decisa.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

1
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 7133/2017 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA
, rappresentato e difeso, come da mandato in Controparte_1 calce all'atto introduttivo, dall'Avv. Elvira Marzano, unitamente alla quale elettivamente domicilia in Angri alla Via Fermi, n. 44;

- RICORRENTE -

E
, rappresentata e difesa, giusta procura a margine CP_2 della comparsa di costituzione, dall'Avv. Pasquale Acconcia e dall'Avv.
Antonio Lodato, presso il cui studio elettivamente domicilia in Mercato S.
Severino alla Via G. Amendola, n. 14;
- RESISTENTE -
All'udienza celebrata in data 27.3.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. , preliminarmente esposto: Controparte_1
- che esso istante è proprietario dell'immobile sito in Baronissi alla via Ferreria, nn. 46-48;
- che il dante causa di esso attore, sig. , aveva concesso in locazione per RS
uso commerciale – con contratto registrato presso il competente ufficio dell'Agenzia delle
Entrate in data 2.2.05 – il testé citato immobile alla sig.ra CP_2

2 - che, in data 8.8.06, esso esponente aveva, a mezzo raccomandata a.r., comunicato alla predetta conduttrice l'avvenuto subentro nel contratto di locazione de quo;
- che i contraenti avevano pattuito che il sottoscritto contratto avesse una durata di sei anni, con decorrenza dall'1.2.05;
- che, alla prima scadenza, il contratto si era tacitamente rinnovato;

- che la sig.ra , dichiarato di aver trovato i locali concessi in locazione “di proprio CP_2 gradimento, adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti”, si era obbligata “a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato”;
- che i paciscenti avevano previsto, all'art. 8 dello stipulato negozio, il “divieto per la conduttrice di apportare aggiunte, miglioramenti e modificazioni, ovvero di realizzare qualsiasi altra opera nei locali e nelle pertinenze dell'immobile locato. Eventuali adeguamenti delle strutture, dei locali e delle aree scoperte alle esigenze lavorative della conduttrice dovranno essere preventivamente sottoposte al vaglio del locatore e contemplati in apposito progetto che dovrà riscuotere assenso scritto del proprietario”;
- che, inoltre, i contraenti avevano convenuto che l'inadempimento “da parte della conduttrice di uno dei patti contenuti” nel contratto avrebbe comportato ipso iure la risoluzione dello stesso, trasfondendo siffatta clausola nell'art. 13;
- che la conduttrice aveva provveduto a realizzare all'interno dei locali oggetto del contratto – in spregio alle summenzionate clausole negoziali – diverse opere “in mancanza di previa autorizzazione”, come accertato dall'ing. a cui esso esponente, avvalendosi della CP_3 facoltà “di ispezionare i locali in qualsiasi momento” espressamente riconosciutagli dal testé citato negozio, aveva affidato l'incarico di verificare lo stato dell'immobile;
- che, segnatamente, l'ing. nel corpo della perizia all'uopo redatta, aveva evidenziato – CP_3
di là dalle modifiche apportate dalla conduttrice – “il pessimo stato di manutenzione ed il deterioramento dei locali interni ed esterni”, nonché quantificato i danni ascrivibili alla condotta della sig.ra in un importo pari ad almeno euro 13.334,60, oltre IVA, cui CP_2
aggiungere le spese tecniche, stimate in euro 1.400,00;
- che in data 1.12.16 esso instante aveva comunicato, a mezzo raccomandata a.r. a firma dell'avv. Elvira Marzano, alla conduttrice la propria intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa contemplata dall'art. 13 del contratto di locazione, nonché chiesto il ristoro dei pregiudizi descritti nella perizia stilata dall'ing. CP_3

3 - che in data 30.1.17 la sig.ra aveva provveduto a riconsegnare l'immobile oggetto del CP_2
contratto di locazione ad esso attore;

- che nel predetto frangente era stato redatto verbale di rilascio, nel corpo del quale esso esponente aveva dato atto “delle gravissime violazioni degli obblighi contrattuali assunti dalla conduttrice”;
- che esso istante aveva introdotto dinanzi all'intestato Tribunale un procedimento ex art. 696
c.p.c. preordinato (anche) a far stimare i danni subiti dall'immobile concesso in locazione;

- che il CTU nominato nell'ambito del prefato procedimento, arch. aveva confermato Per_2
la presenza dei pregiudizi lamentati da esso attore, imputando la responsabilità per la verificazione degli stessi alla conduttrice e quantificando la somma occorrente per il ripristino dello status quo ante in euro 13.727,74;
ha convenuto in giudizio la sig.ra al fine di sentir dichiarare – previo accertamento CP_2 dell'inadempimento ascritto alla stessa – “l'avvenuta risoluzione ipso iure del contratto di locazione”, nonché per sentir condannare la conduttrice al risarcimento dei danni che il proprio immobile avrebbe subito in conseguenza dell'asserito inadempimento della stessa, all'uopo stimati in almeno euro 13.727,74, ed “al pagamento delle spese di ATP”. A suffragio della spiegata domanda di accertamento della risoluzione, la difesa del sig. ha dedotto, da un lato, che la CP_1 conduttrice avrebbe realizzato diverse opere all'interno dell'immobile condotto in locazione senza aver previamente acquisito l'assenso scritto del proprietario, in asserito spregio al dettato dell'art. 8 del contratto di locazione, nel corpo del quale i contraenti avrebbero previsto il “divieto per la conduttrice di apportare aggiunte, miglioramenti e modificazioni, ovvero di realizzare qualsiasi altra opera nei locali e nelle pertinenze dell'immobile locato. Eventuali adeguamenti delle strutture, dei locali e delle aree scoperte alle esigenze lavorative della conduttrice dovranno essere preventivamente sottoposte al vaglio del locatore e contemplati in apposito progetto che dovrà riscuotere assenso scritto del proprietario”; dall'altro, che il locatore avrebbe comunicato, a mezzo raccomandata a.r. a firma dell'avv. Elvira Marzano, alla sig.ra l'intenzione di avvalersi della CP_2 clausola risolutiva espressa contemplata dall'art. 13 del contratto di locazione, in forza del quale detto negozio avrebbe dovuto ritenersi risolto ipso iure per l'effetto dell'inadempimento “da parte della conduttrice di uno dei patti contenuti” nel contratto.
Con riguardo, poi, all'avanzata domanda risarcitoria, l'istante ha dedotto che il CTU nominato nell'ambito del procedimento ex art. 696 c.p.c. contrassegnato dal n. R.G. 1075/17 dell'intestato
Tribunale avrebbe confermato la presenza dei pregiudizi lamentati, quantificando la somma
4 occorrente per il ripristino dello status quo ante in euro 13.727,74.
Con comparsa di risposta tempestivamente depositata, si è costituita in giudizio la sig.ra CP_2
chiedendo il rigetto dell'avversa pretesa. A fondamento dell'invocata reiezione, la difesa
[...]
della summenzionata convenuta ha contestato la ricostruzione fattuale tratteggiata nel libello introduttivo, evidenziando: che l'immobile sito in Baronissi alla via Ferreria, nn. 46-48, sarebbe stato concesso in locazione dal sig. , dante causa dell'odierno istante, alla sig.ra RS
, madre della convenuta, sin dagli anni '70, la quale l'avrebbe destinato all'esercizio Persona_3 dell'attività commerciale denominata “alimentari Toriello”; che, tuttavia, il primo contratto di locazione redatto in forma scritta sarebbe stato stipulato in data 1.2.94; che, con atto rogato per notar in data 29.12.94, la sig.ra avrebbe ceduto all'odierna convenuta Per_4 Persona_3
l'azienda di cui era titolare, in tal guisa subentrando anche nel testé citato contratto di locazione;
che la sig.ra , onde poter “esercitare in maniera legittima l'attività di vendita e CP_2 somministrazione di generi alimentari”, avrebbe avuto l'obbligo di eseguire, “all'interno dell'esercizio commerciale condotto in locazione, tutti quei lavori idonei a garantire i requisiti igienico, edilizi e funzionali della struttura, al fine di ottenere tutte le autorizzazioni amministrative”; che, già nell'anno 1998, la conduttrice avrebbe, previamente acquisito il consenso del locatore, commissionato la posa in opera della pavimentazione di colore bianco, nonché il rifacimento dell'impianto elettrico e la creazione di un piccolo locale antibagno, opere asseritamente “necessarie per il rispetto dei requisiti igienico, edilizi” previsti per l'esercizio dell'attività di vendita di generi alimentari;
che in data 1.2.05 il sig. e la Controparte_1
convenuta avrebbero sottoscritto un nuovo contratto di locazione, avente sempre ad oggetto i locali siti in Baronissi alla via Ferreria, nn. 46-48; che, alla data della stipula di tale ultimo negozio, all'immobile de quo già sarebbero state realizzate le predette opere;
che con raccomandata a.r. inoltrata l'11.2.16 il sig. avrebbe comunicato alla conduttrice l'intenzione di avvalersi della CP_1
facoltà di diniego del rinnovo del contratto;
che, in riscontro alla dianzi menzionata missiva, la sig.ra avrebbe dato atto della propria disponibilità a rilasciare l'immobile in data 1.2.17, dì CP_2
coincidente con la scadenza del termine di durata del contratto, nonché chiesto la corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, come per legge;
che, soltanto successivamente alla ricezione di tale richiesta, il sig. avrebbe contestato alla conduttrice l'arbitraria esecuzione CP_1 di opere all'interno dei locali concessi in locazione, nonché domandato il risarcimento dei danni che avrebbe subito in conseguenza delle stesse;
che, in data 30.1.17, la sig.ra aveva provveduto CP_2
a riconsegnare l'immobile in contesa.
Offerta una ricostruzione fattuale della vicenda diversa da quella prospettata nell'atto di citazione,
5 la difesa della convenuta ha affermato che le domande attoree sarebbero “pretestuose”, giacché sarebbero state proposte al sol fine “di sottrarsi al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale spettante alla sig.ra ”; inoltre, ha sostenuto che la domanda di accertamento CP_2
della risoluzione per inadempimento ex adverso avanzata non potrebbe trovare accoglimento, in quanto, essendo il rapporto locatizio cessato alla naturale scadenza per l'effetto della disdetta inoltrata con raccomandata a.r., in data l'11.2.16, dal sig. , quest'ultimo non avrebbe CP_1
interesse a sentir pronunciare la risoluzione;
ancora, ha dedotto che nessun inadempimento sarebbe ascrivibile alla conduttrice, assumendo che i lavori commissionati dalla stessa (che sarebbero sostanziatisi nella posa in opera della pavimentazione di colore bianco, nonché nel rifacimento dell'impianto elettrico e nella creazione di un piccolo locale antibagno), “necessari per il rispetto dei requisiti igienico, edilizi e funzionali” prescritti per poter esercitare un'attività di vendita di generi alimentari, sarebbero stati realizzati nell'anno 1998 da imprese edili indicate dal proprietario dell'immobile, che avrebbe espressamente autorizzato l'esecuzione degli stessi;
infine, ha sostenuto che nessun pregiudizio sarebbe stato arrecato ai locali per cui è disputa, esponendo che tanto la pavimentazione quanto gli infissi si presenterebbero “in buono stato di manutenzione”, come potrebbe arguirsi anche dalla circostanza per la quale il sig. avrebbe “immediatamente CP_1 concesso in locazione ad altra attività di somministrazione di generi alimentari” l'immobile per cui
è causa.
Di là dall'aver approntato le illustrate difese, la sig.ra ha spiegato domanda riconvenzionale CP_2
preordinata a sentir condannare il locatore alla corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, all'uopo quantificata nell'importo di euro 18.000,00, “pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto”, assumendo a sostegno della pretesa azionata in via riconvenzionale che all'interno dei locali oggetto del contratto di locazione avrebbe esercitato
“l'attività di vendita di generi alimentari avente contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”.
All'udienza celebrata in data 5.4.18, il G.U. – “ritenuto in via preliminare che il rito ordinario non sia applicabile ai procedimenti la cui trattazione sia sottoposta al rito ex art. 447 bis, quale quello in esame, trattandosi di materia locatizia” – ha disposto il mutamento dal rito ordinario a quello di cui all'art. 447 bis c.p.c., assegnando alle parti dei termini per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 del codice di rito, nonché un ulteriore termine entro cui introdurre la domanda di mediazione, avendo ritenuto che l'azione proposta sia relativa ad una materia annoverata dal D.
Lgs. n. 28/2010 tra quelle per cui è prevista la condizione di procedibilità de qua.
Nel corpo della memoria integrativa depositata in data 5.10.18, il ricorrente, dato atto dell'avvenuto
6 esperimento del tentativo di mediazione, ha pedissequamente ribadito la prospettazione fattuale tratteggiata nell'atto introduttivo, senza prender esplicitamente posizione in ordine alle allegazioni della controparte.
Ammessa la prova testimoniale articolata dalla resistente, è stata disposta l'acquisizione del fascicolo relativo all'accertamento tecnico preventivo espletato tra le stesse parti, contrassegnato dal n. R.G. 1075/17 del Tribunale in epigrafe;
assunta la prova orale, la causa, essendo stata ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la discussione all'udienza del 27.3.25, all'esito della quale è stata decisa.
Immortalate le prospettazioni delle parti, s'impone in limine di scrutinare l'eccezione di inammissibilità della domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto de facto formulata dalla resistente, a suffragio della quale la sig.ra ha dedotto che, essendo il CP_2 rapporto locatizio cessato alla naturale scadenza (ossia in data 1.2.17) per l'effetto della disdetta inoltrata con raccomandata a.r., in data l'11.2.16, dal sig. , quest'ultimo non avrebbe CP_1 interesse all'accertamento della risoluzione che sarebbe conseguita alla propria dichiarazione, contenuta nella raccomandata a.r. inoltrata in data 1.12.16, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dai paciscenti. In ordine al tale eccezione, non può tacersi che “la scadenza del contratto o – comunque – la restituzione dell'immobile non determinano la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento, in quanto il locatore conserva interesse alla pronuncia sull'inadempimento, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli come, in caso di immobile non abitativo, la non debenza dell'indennità di avviamento” (Cass. n. 8435/02; nel medesimo senso, Cass. n. 2082/12;
Cass. n. 25740/15). Diverso, invece, è il caso in cui la clausola risolutiva – o anche una domanda di risoluzione per grave inadempimento – sia fatta valere successivamente allo spirare del termine di durata del contratto, non potendosi in tale ipotesi ravvisare alcun interesse in capo al locatore, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
In applicazione delle tratteggiate coordinate esegetiche, la formulata eccezione non può che essere rigettata, giacché nel caso in esame il locatore ha manifestato l'intenzione di avvalersi della causa risolutiva espressa – momento in cui si produce l'effetto risolutivo in presenza dei presupposti previsti dall'art. 1456 c.c. (cfr. Cass. n. 5640/83) – contemplata dall'art. 13 dello stipulato contratto di locazione con raccomandata a.r. ricevuta dalla sig.ra in data 2.12.16, anteriormente allo CP_2
spirare del termine di durata del negozio di cui si discorre (scaduto in data 1.2.17). Detto altrimenti, avendo l'attore invocato una pronuncia dichiarativa della risoluzione ex art. 1456 c.c. che sarebbe
7 avvenuta antecedentemente allo spirare del termine di durata del contratto, la circostanza per la quale a seguito della produzione dell'effetto risolutivo sia intervenuta la scadenza del predetto termine non elide l'interesse in capo all'istante.
Tanto atteso, deve indugiarsi sulla domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1456 c.c. del contratto di locazione registrato presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate in data 2.2.05. A tal fine, pare opportuno osservare che, “per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono avere previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto” (Cass. n. 5147/01; nel medesimo senso, Cass. n. 5169/90; Cass. n. 6827/83).
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, la proposta domanda non può che essere rigettata, tenuto conto che la pattuizione qualificata dal ricorrente come clausola risolutiva espressa non possa esser considerata idonea a produrre effetti, in quanto l'art. 13 del contratto di locazione per cui è disputa (nel corpo del quale, secondo il ricorrente, sarebbe contenuta la clausola risolutiva espressa la cui violazione è stata posta alla base della domanda in esame), lungi dall'indicare in modo specifico le obbligazioni da non violare a pena di scioglimento ope legis del vincolo negoziale, prevede che “l'inadempienza da parte della conduttrice di uno dei patti del presente contratto produrrà, ipso iure, la sua risoluzione”. Ne consegue che la testé citata pattuizione, ad onta di quanto sostenuto dall'odierno istante, non configura, in ragione del tenore oltremodo generico da cui è connotata, una clausola risolutiva espressa idonea a produrre effetti.
Ciò posto, non può tacersi che, in assenza di una domanda subordinata a ciò preordinata,
l'inadempimento ascritto alla conduttrice, che, secondo il ricorrente, avrebbe determinato la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., non possa fondare una pronuncia di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. essendo la relativa domanda ontologicamente diversa da quella di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1456 c.c. “sia per quanto concerne il petitum, - perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all'articolo 1456 postula una sentenza dichiarativa - sia per quanto concerne la causa petendi - perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453, il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. n. 24207/06).
In ogni caso, par d'uopo rilevare che una domanda di risoluzione del contratto di locazione per
8 grave inadempimento della parte conduttrice proposta successivamente allo spirare del termine di durata del contratto ed al rilascio dell'immobile sarebbe stata inammissibile per carenza d'interesse in capo al locatore, in quanto volta – non già a sentir dichiarare che la risoluzione sia avvenuta dal momento in cui un contraente ha dichiarato alla controparte inadempiente che intende valersi della clausola risolutiva, bensì – al conseguimento di una sentenza costitutiva della risoluzione di un vincolo negoziale già venuto meno.
Rigettata la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1456 c.c., occorre scrutinare quella con la quale il ricorrente ha chiesto la condanna della sig.ra al CP_2 risarcimento dei danni che il proprio immobile avrebbe subito in conseguenza dell'inadempimento della stessa, all'uopo stimati in almeno euro 13.727,74, ed “al pagamento delle spese di ATP”. Al riguardo, giova preliminarmente evidenziare, come più volte chiarito dalla Suprema Corte, che la reiezione della domanda di risoluzione contrattuale non comporta necessariamente il rigetto della contestuale pretesa risarcitoria: invero, solo allorquando la reiezione della domanda di risoluzione sia fondata sull'accertamento dell'inesistenza dell'allegato inadempimento del debitore non potrà che esser rigettata anche la promossa azione risarcitoria, presupponendo l'accoglimento della stessa la riferibilità causale del lamentato pregiudizio all'inadempimento della controparte negoziale.
D'altronde, come perspicuamente osservato, “la domanda di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale non deve essere necessariamente correlata alla richiesta di risoluzione del contratto, perché l'art. 1453 c.c., facendo salvo in ogni caso il risarcimento del danno, ha voluto evidenziare l'autonomia dell'azione risarcitoria rispetto a quella di risoluzione” (Cass. n.
11348/20).
Tanto chiarito, per lo scrutinio dell'avanzata domanda risarcitoria non può prescindersi dal monolitico orientamento esegetico per il quale, in tema di inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto (negoziale o legale) e limitarsi ad allegare la circostanza dell'inadempimento di controparte, mentre grava sul convenuto debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass.
Sez. Un. n. 13533/01).
Calando gli enunciati principi nel caso in esame, la domanda risarcitoria deve essere rigettata, giacché, pur avendo il sig. dato prova della fonte – per vero, mai oggetto di contestazione – CP_1 del diritto fatto valere, la resistente ha dimostrato l'insussistenza dell'inadempimento ascrittole, che sarebbe sostanziatosi nell'aver eseguito opere – mai specificamente indicate nel corpo dell'atto
9 introduttivo del presente giudizio, ma individuabili sia dalla consulenza tecnica di parte depositata dal ricorrente all'atto della costituzione in giudizio, più volte richiamata nel libello introduttivo, sia dagli atti del procedimento di accertamento tecnico preventivo di cui è stata disposta l'acquisizione
– all'interno del terraneo condotto in locazione senza esser stata, in asserito spregio al dettato dell'art. 8 del contratto per cui è disputa, previamente autorizzata per iscritto dal locatore: invero, la resistente ha dato prova con sufficiente grado di certezza che le opere de quibus fossero state realizzate in epoca anteriore alla stipulazione del contratto di locazione posto alla base della pretesa risarcitoria fatta valere, quando la sig.ra era detentrice dell'immobile in forza di un contratto CP_2 di locazione sottoscritto dal dante causa dell'odierno istante, sig. , che aveva RS previamente autorizzato l'esecuzione dei lavori per cui è disputa.
Con specifico riguardo a tale ultimo profilo, il teste – indifferente rispetto alle Testimone_1
parti in causa e della cui attendibilità non vi è alcun concreto motivo di dubitare, attesa la coerenza intrinseca ed estrinseca delle di lui dichiarazioni – ha confermato che i lavori di posa in opera del pavimento bianco, di sistemazione dell'impianto elettrico, nonché di creazione di un piccolo locale antibagno fossero stati realizzati nell'anno 1998, precisando di aver assistito all'esecuzione degli stessi in quanto all'epoca “titolare di una macelleria sita accanto al locale condotto il locazione dalla sig.ra ”; inoltre, ha riferito che la realizzazione dei predetti lavori fosse stata CP_2
autorizzata dal sig. – padre dell'odierno istante – aggiungendo di aver visto RS
l'allora locatore “mostrare il proprio locale commerciale ai soggetti incaricati” dell'esecuzione dei medesimi.
La circostanza – taciuta dal ricorrente – per la quale la sig.ra fosse conduttrice CP_2 dell'immobile già a far data dal 29.12.94 può arguirsi dalla documentazione prodotta dalla resistente e, segnatamente, dell'atto rogato per notar in data 29.12.94, con il quale la Per_4 resistente aveva acquistato dalla di lei madre, sig.ra l'azienda di cui quest'ultima Persona_3
era titolare (cfr. allegato n. 6 alla produzione della resistente), in virtù del quale la sig.ra era CP_2
subentrata – per l'effetto del dettato dell'art. 36 L. n. 392/78 – nel contratto di locazione stipulato in data 14.2.94 tra il sig. , padre dell'odierno istante, e la sig.ra RS Persona_3
(cfr. allegato n. 13 alla memoria integrativa della resistente), con cui il sig. aveva concesso CP_1
a quest'ultima il godimento dell'immobile sito in Baronissi alla via Ferreria.
, poi, a suffragio della prospettazione della resistente anche la deposizione della teste di cui ha CP_4 chiesto l'escussione l'odierno istante, sig.ra moglie del ricorrente, giacché Tes_2 quest'ultima, avendo riferito che “mai il sig. ha autorizzato l'esecuzione dei RS
10 lavori per cui è causa, atteso che parte conduttrice nulla avesse comunicato al proprietario dell'immobile in merito a siffatti lavori”, ha lasciato intendere che gli stessi fossero stati realizzati anteriormente alla conclusione del negozio posto a fondamento dell'azionata pretesa, quando la sig.ra aveva la detenzione dell'immobile in virtù di un diverso contratto locazione, stipulato CP_2 con il sig. , dante causa dell'odierno ricorrente. RS
Alla luce degli elementi passati in rassegna, la proposta domanda risarcitoria non può che essere rigettata, non essendo ravvisabile l'inadempimento ascritto alla conduttrice, in quanto è emerso che le opere della cui realizzazione si duole il ricorrente fossero state eseguite già anteriormente alla conclusione del contratto di locazione posto alla base della domanda in esame.
Da ultimo, s'impone di scandagliare la domanda con la quale la resistente ha chiesto, in via riconvenzionale, di accertare il proprio diritto “a percepire la indennità per la perdita di avviamento commerciale, relativa al contratto di locazione stipulato in data 1 febbraio 2005 e successiva integrazione del 7 febbraio 2014”, e, per l'effetto, di “condannare il locatore sig.
, al pagamento della predetta indennità per la somma di € 18.000,00, pari a Controparte_1 diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto”. In relazione alla proposta domanda riconvenzionale, pare opportuno rilevare che, come statuito dall'art. 34 della L. n. 392/78, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1)
e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
Dal tenore lessicale della predetta disposizione s'inferisce che “l'ostacolo al conseguimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale da parte del conduttore non sia costituito da un eventuale (qualsiasi) inadempimento di quest'ultimo, bensì dalla «cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267», e dunque a un inadempimento del conduttore che sia qualificato dalla relativa gravità attestato da accertamento giudiziale, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto” (Cass. n. 23344/19).
L'art. 35 della L. n. 392/78, poi, subordina il riconoscimento del diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento alla circostanza che l'attività svolta nell'immobile locato comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Per quanto concerne l'atteggiarsi dell'onere della prova, il conduttore che chiede la corresponsione dell'indennità di avviamento è tenuto a dimostrare “non solo di avere esercitato nell'immobile una
11 delle attività per le quali la detta indennità è prevista, ma anche che l'attività stessa comportava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori” (Cass. n. 8753/94), salvo che “siffatta frequentazione non risulti implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell'immobile ad attività che necessariamente la implichi” (Cass. n. 20829/06; analogamente, Cass. n. 12278/10).
Laddove il conduttore assolva l'onere probatorio sul medesimo incombente l'indennità per la perdita dell'avviamento è dovutagli “ope legis […], prescindendo da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno che il conduttore abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio” (Cass. n. 2834/02).
Sulla scorta della rammentata impostazione ermeneutica, la proposta domanda riconvenzionale deve essere accolta, tenuto conto: che è risultato pacifico che l'immobile concesso in locazione fosse destinato all'esercizio di un'attività commerciale e, segnatamente, alla vendita di generi alimentari;
che la cessazione del rapporto di locazione de quo si sia verificata per l'effetto della disdetta inoltrata con raccomandata a.r., in data l'11.2.16, dal locatore (cfr. all. n. 3 alla produzione della resistente); che è fatto notorio che l'attività esercitata all'interno del terraneo concesso in locazione – consistente nella vendita e somministrazione di generi alimentari – implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Con riguardo all'entità dell'indennità di cui si discorre, la stessa è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che – in forza di quanto previsto dalla scrittura privata stipulata in data 7.2.14, con la quale le parti del presente giudizio hanno modificato il canone ab origine pattuito – ammonta ad euro 1.000,00.
All'esito del tracciato iter argomentativo, in accoglimento della proposta domanda riconvenzionale, il sig. deve essere condannato a corrispondere, in favore della resistente, l'importo di euro CP_1
18.000,00, oltre interessi a far data dalla domanda.
Né il prefato approdo potrebbe essere infirmato sostenendo – come fatto dal locatore nel corpo della memoria illustrativa – che la resistente non sarebbe legittimata attivamente in relazione alla spiegata riconvenzionale in quanto la ditta individuale di cui era titolare “si è definitivamente cancellata dal registro delle imprese ed è quindi estinta”. A tale argomentazione risulta agevole replicare che la ditta individuale “non ha soggettività giuridica distinta, ma si identifica con il titolare sotto
l'aspetto sia sostanziale che processuale” (in tal senso, ex pluribus, Cass. n. 3052/06).
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse, in ossequio al principio della soccombenza, devono essere poste a carico del ricorrente.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, Seconda Sezione Civile, in persona del giudice unico, dott.
Gianluca Di Filippo, definitivamente pronunziando sulle domande proposte nel presente giudizio, atto di citazione ritualmente notificato, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Rigetta la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1456
c.c. del contratto di locazione;

2. Rigetta la domanda risarcitoria proposta dal ricorrente;

3. Accoglie la proposta domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna Controparte_1 al pagamento, in favore della resistente, dell'importo di euro 18.000,00, oltre interessi a far data dalla domanda;

4. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della resistente, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione ai procuratori antistatari.
Nocera Inferiore, 27.3.25
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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