N. 18881/2021 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Tribunale di MI, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Ilaria Gentile, ha pronunciato ha pronunciato ai sensi dell'art. 281quinquies co. 1 cpc, nella formulazione vigente alla data del 15.04.2021, la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado, iscritta al n. 18881/2021 R.G. il 23.04.2021, giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata in via telematica il 19.04.2021, promossa da: (C.F.: ), residente in [...], e
(C.F.: ), residente in [...] C.F._2
Roma 87, entrambi rappresentati e difesi dagli avv. Luca GRIMOLDI del foro di Busto Arsizio e Mauro BONINI del foro di MI e con gli stessi elettivamente domiciliati in MI, via Podgora 11, presso e nello studio dei detti Difensori, giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata all'atto di citazione;

-Attori-

contro

:
COoparte_3
C.F. e P.I.: , in persona della socia accomandataria
[...] P.IVA_1 COoparte_3
con sede legale in MI, via Carcano 26, di seguito, per
[...] CO brevità: “ , rappresentata e difesa dall'avv. Simona FALCIANO del foro di MI e con la stessa elettivamente domiciliata in MI, via Monviso 18, presso e nello studio del detto Difensore, giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

-Convenuta-
* * * OGGETTO: compravendita immobiliare.
* * * CONCLUSIONI per gli Attori: pagina 1 di 18 “Voglia il Tribunale Ill.mo, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione, deduzione e conclusione, sia di merito sia istruttoria e previe le pronunce tutte di rito: A. NEL MERITO I. IN VIA PRINCIPALE

1. accertare e dichiarare l'inadempimento della società
[...]
in persona del legale rappresentante pro COoparte_4 tempore, con riferimento al contratto di cui alla “proposta di acquisto” in data 23.07.2020 del IG. e conseguentemente, accertato l'intervenuto COoparte_1 recesso comunicato dal IG. in data 23.09.2020, condannare la società CP_1 [...]
in persona del legale COoparte_4 rappresentante pro tempore, a corrispondere al IG. ai sensi dell'art. CP_1
1385, comma 2, c.c., la somma di € 20.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata dal IG. alla società CP_1 COoparte_4

[...]


2. accertare e dichiarare l'inadempimento della società
[...]
in persona del legale rappresentante pro COoparte_4 tempore, con riferimento al contratto di cui alla “proposta di acquisto” in data 24.07.2020 con la IG.ra e conseguentemente, accertato l'intervenuto COoparte_2 recesso comunicato dalla signora in data 23.09.2020, condannare la società CP_2
in persona del legale COoparte_4 rappresentante pro tempore, a corrispondere alla signora , ai sensi COoparte_2 dell'art. 1385, comma 2, c.c., la somma di € 12.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata dalla signora alla società CP_2 [...]
COoparte_5
[..
. IN VIA SUBORDINATA

1. accertare e dichiarare l'inadempimento della COoparte_4
in persona del legale rappresentante pro tempore, con
[...] riferimento al contratto di cui alla “proposta di acquisto” in data 23.07.2020 con il IG. e, per l'effetto, dichiarare risolto ovvero risolvere il contratto inter COoparte_1 partes e condannare la COoparte_4 in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire al IG.
[...] CP_1 la somma di € 10.000,00 pari alla caparra confirmatoria versata dal IG. alla CP_1 società ovvero COoparte_4 comunque a restituire ogni e qualsiasi somma corrisposta dall'attore alla convenuta;

2. accertare e dichiarare l'inadempimento della COoparte_4
in persona del legale rappresentante pro tempore, con
[...] riferimento al contratto di cui alla “proposta di acquisto” in data 24.07.2020 con la IG.ra e, per l'effetto, dichiarare risolto ovvero risolvere il contratto COoparte_2 inter partes e condannare la COoparte_4 in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire alla IG.ra
[...] [...]
la somma di € 6.000,00 pari alla caparra confirmatoria versata dalla IG.ra CP_2
alla società CP_2 COoparte_4
pagina 2 di 18 C ovvero comunque a restituire ogni e qualsiasi somma corrisposta dall'attrice alla convenuta.

3. Condannare la parte convenuta in persona del legale rappresentante pro tempore a risarcire alle parti attrici ogni e qualsiasi danno dalle stesse subite in conseguenza dell'inadempimento di parte convenuta, nella misura che risulterà in corso di causa o che sarà liquidata in via equitativa dall'Ill.mo Tribunale adito, entro il limite di valore dello scaglione di riferimento come dichiarato con il presente atto. Il tutto, in ogni caso, con ogni pronuncia di legge o anche solo opportuna nell'interesse di parte attrice e preordinata, conseguente o connessa alle emanande pronunce. B. IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede, senza che ciò comporti alcuna inversione dell'onere probatorio, di essere ammessi a provare per interpello/interrogatorio formale e per testi su tutte le circostanze contenute nella narrativa “in fatto” dell'atto di citazione datato 09.03.2021 e contenute altresì nelle memorie ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. per parte attrice datata 19.11.2021 e nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. per parte attrice datata 20.12.2021, da intendersi qui integralmente ritrascritte nella forma interrogativa preceduta dalle parole
“Vero che” e specificatamente articolate in capitoli con esclusione di eventuali espressioni negative o contenenti giudizi e/o valutazioni inserite per mera fluidità espositiva, oltre ai capitoli di prova di seguito articolati preceduti dalla locuzione VERO CHE:


1. I IGnori e sono conviventi more uxorio COoparte_1 COoparte_2 sin da prima dell'annualità 2019;


2. I IGnori e , nel 2019, risultavano COoparte_1 COoparte_2 conviventi in un immobile concesso agli stessi in locazione sino al 31.12.2020;


3. Nel corso dell'annualità 2019 i IGnori e COoparte_1 COoparte_2 decidevano di ricercare un immobile da acquistare in quanto il contratto di locazione di cui al precedente capitolo di prova sarebbe scaduto il 31 dicembre 2020;


4. Nel corso delle ricerche di tale immobile i IGnori e COoparte_1 [...]
si rivolgevano, agli inizi del 2020, al IG. , CP_2 Parte_1 reperendo il suo contatto su di un annuncio on-line;

5. I IGnori e , sin dal primo contatto con il COoparte_1 COoparte_2
IG. , avevano evidenziato la necessità di avere a disposizione Parte_1 un'abitazione entro e non oltre la fine dell'anno 2020 considerato che, in data 31.12.2020, sarebbe “scaduto” il termine della locazione;

6. Il IG. proponeva ai signori e Parte_1 CP_1 CP_2
l'acquisto di due unità immobiliari, un “bilocale” ed un “monolocale” adiacenti che sarebbero poi stati “unificati” a formare una singola unità, facenti parte di un complesso (palazzina), del quale la era proprietaria, sito in MI Via Verro n.

8 - Via CP_4
Bazzi n. 49; 7. Il IG. ha dal principio della trattativa assicurato e garantito che almeno Pt_1 uno dei due appartamenti - in particolare il “bilocale” - sarebbe stato pronto ed agibile per la fine dell'anno 2020;
pagina 3 di 18

8. L'immobile (intera palazzina) di cui la società risultava COoparte_4 proprietaria è un edificio industriale costruito negli anni '50, che, previa riqualificazione e ristrutturazione, avrebbe permesso alla società proprietaria la sua trasformazione in unità abitative finalizzata poi alla vendita di singoli appartamenti;



9. La vendita delle singole unità abitative all'interno dell'edificio era subordinata al completamento della ristrutturazione dell'edificio, comportante la demolizione degli spazi esistenti e la successiva ricostruzione delle nuove unità abitative ed al “cambio d'uso”, in residenziale, delle singole unità abitative;

10. Il progetto di riqualificazione e trasformazione prevedeva la realizzazione di quattro loft al piano terra e di 6/7 appartamenti al primo piano, il tutto mediante la
“completa demolizione degli spazi esistenti e la successiva ricostruzione delle nuove unità abitative con metodologia tradizionale”; 11. Il IG. si è occupato personalmente della trattativa Parte_1 inerente l'acquisizione, da parte dei IGnori e , COoparte_1 COoparte_2 di due immobili siti in una palazzina a MI Via Bazzi n. 49, di proprietà della società

COoparte_4
12. La società è COoparte_4 COoparte_4 direttamente riconducibile al IG. che risulta essere coniuge Parte_1 della IG.ra ; COoparte_4
13. I signori e hanno sempre avuto un COoparte_1 COoparte_2 contatto diretto nelle trattative per l'acquisto con il IG. ; Parte_1
14. In data 23.07.2020 il IG. ottoscriveva la “proposta di acquisto” che mi CP_1 si rammostra (sub doc. 2 di parte attrice) avente ad oggetto un'unità immobiliare (in particolare un appartamento “bilocale”) sito in MI (MI), Via Bazzi n. 49 di proprietà della società COoparte_4
15. in data 23.07.2020 una somma di € 10.000,00 veniva consegnata dalla IG.ra
(madre del IG. al IG. Parte_2 COoparte_1 Parte_1
tramite assegno bancario n. 5000814589, tratto su UB CA (sub doc. 3 di parte
[...] attrice che mi si rammostra);
16. Alla sottoscrizione della “proposta di acquisto” le parti ( e ) CP_1 Pt_1 concordavano che la stipula del contratto preliminare sarebbe dovuta avvenire in sede notarile, entro la data del 07.08.2020 e previa trasmissione, da parte della società venditrice, di tutta la documentazione necessaria alla stipula del preliminare;

17. In data 24.07.2020 la IG.ra sottoscriveva la “proposta di COoparte_2 acquisto” che mi si rammostra (sub doc. 5 di parte attrice) avente ad oggetto un'unità immobiliare (in particolare un appartamento “monolocale”) sito in MI (MI), Via Bazzi n. 49 di proprietà della società COoparte_4
18. in data 24.07.2020 una somma di € 6.000,00 veniva consegnata dalla IG.ra
al IG. tramite assegno bancario n. COoparte_2 Parte_1
0232094411, tratto su RE OL (sub doc. 6 di parte attrice che mi si rammostra); 19. Alla sottoscrizione della “proposta di acquisto” le parti ( e ) CP_2 Pt_1 concordavano che la stipula del contratto preliminare sarebbe dovuta avvenire in sede
pagina 4 di 18 notarile, entro la data del 07.08.2020 e previa trasmissione, da parte della società venditrice, di tutta la documentazione necessaria alla stipula del preliminare;
20. Subito dopo la sottoscrizione delle rispettive “proposte di acquisto” i signori
[...]
e si rivolgevano al proprio tecnico di fiducia, Geom. CP_1 COoparte_2
, per essere assistiti nel prosieguo della trattativa;
Persona_1
21. Il Geom. , subito dopo aver ricevuto l'incarico verbalmente da Persona_1 parte dei IGnori e , contattava telefonicamente COoparte_1 COoparte_2 lo di MI (MI), Piazza Castello n. 7 per la redazione COoparte_6 dei relativi contratti preliminari;

22. Prima del 07.08.2020 la società venditrice ometteva di COoparte_4 trasmettere qualsivoglia documentazione propedeutica alla stipula dei rispettivi contratti preliminari ai IGg.ri e , limitandosi a trasmettere delle bozze di CP_1 CP_2 contratti preliminari senza tuttavia rendersi disponibile alla stipula dei preliminari entro la data concordata in sede notarile;

23. Considerata la circostanza di cui al precedente capitolo di prova, in data 11.08.2020, il Geom. contattava telefonicamente il IG. Persona_1 [...]
chiedendogli l'immediata trasmissione di tutta la documentazione Parte_1 necessaria alla stipula dei contratti preliminari in sede notarile, delle polizze fideiussorie a prima richiesta e ribadendo di aver già incaricato lo studio notarile COoparte_6 di MI (MI), Piazza Castello n. 7 per la redazione e stipula dei relativi contratti preliminari;
24. Nel corso del colloquio telefonico di cui al precedente capitolo di prova il IG.
garantiva al Geom. che tutti gli adempimenti richiesti Parte_1 Per_1 dal medesimo oltre alla trasmissione di tutta la documentazione richiesta sarebbero stati posti in essere entro la mensilità di settembre 2020; 25. Nel corso del medesimo colloquio telefonico il IG. Parte_1 garantiva al Geom. che, per qualsiasi evenienza, anche in sua assenza, lo stesso Per_1 ed anche i IGg.ri e avrebbero potuto riferirsi Per_1 CP_1 CP_2 direttamente anche al tecnico incaricato da ossia il Geom. COoparte_4 CP_7
di MI;

[...]
26. Il Geom. era il tecnico incaricato da di seguire COoparte_7 COoparte_4
i lavori per la riqualificazione dell'immobile sito in MI, Via Bazzi n. 49; 27. Nella mensilità di agosto 2020 la società venditrice, dopo avere incassato le somme corrisposte dai IGg.ri e , rimaneva inerte sia nei confronti CP_1 CP_2 dei IGg.ri , sia nei confronti del loro tecnico Geom. CP_1 CP_2 Per_1
28 Considerata l'inerzia di parte venditrice, il Geom. con Studio Persona_1 in Tradate (VA), incaricato dai IGg.ri e , tentava reiteratamente di CP_1 CP_2 mettersi in contatto con la società venditrice;

29. Agli inizi del settembre 2020 il Geom. tentava, senza successo, di mettersi Per_1 in contatto telefonico con la parte venditrice - e con il tecnico dalla medesima incaricato di seguire i lavori per la riqualificazione dell'immobile: Geom. -, al COoparte_7 fine di avere aggiornamenti circa:
pagina 5 di 18 a. la trasmissione della documentazione necessaria alla predisposizione e stipula dei contratti preliminari;
b. l'emissione e la trasmissione delle polizze fideiussorie a prima richiesta, a garanzia dei propri pagamenti;
c. lo stato di avanzamento dei lavori di ristrutturazione dei due immobili, anche da un punto di vista burocratico;
30. In data 07.09.2020 il tecnico incaricato dalla venditrice, Geom. , COoparte_7 ricontattava telefonicamente il Geom. per fornirgli delucidazioni e, nel corso di Per_1 tale telefonata, lo stesso comunicava al Geom. Per_1
a. che i lavori di ristrutturazione erano ancora in una fase “embrionale” ed erano stati soltanto iniziati – per poi essere “abbandonati” - al fine di fornire al cantiere un protocollo edilizio antecedente alla variazione di PGT in corso nel Comune di MI;
b. che la pratica edilizia per il “cambio d'uso” in residenziale non era ancora stata protocollata;
c. che anche dopo l'avvenuta consegna della pratica edilizia, prima di procedere con i lavori, rimanevano comunque da definire tutte le sistemazioni delle parti comuni, peraltro condizionabili dall'assemblea condominiale;
d. che la società venditrice si trovava nell'assoluta impossibilità di consegnare gli appartamenti (perlomeno il bilocale) entro la fine dell'annualità 2020 come da accordi;
Cont 31. Il Geom. in data 16.09.2020 inviava all'incaricato di - Persona_1
Geom. - la comunicazione email che mi si rammostra (sub doc. 8 di COoparte_7 parte attrice) con la quale veniva richiesta la trasmissione della documentazione propedeutica e necessaria alla formalizzazione dei preliminari di compravendita;

32. Mediante la comunicazione email di cui al precedente capitolo di prova veniva, in particolare, richiesto: a. descrizione dettagliata delle opere da eseguire;
b. titoli abilitativi completi degli elaborati grafici e della documentazione tecnica di supporto;
c. titoli di provenienza degli immobili;
d. documentazione comprovante la regolarità urbanistica degli immobili;
e. polizze fideiussorie a prima richiesta a garanzia dei pagamenti già effettuati e da effettuare alla stipula dei preliminari;
f. documenti della società venditrice e dei suoi rappresentanti;

33. Nella medesima comunicazione email di cui ai due precedenti capitoli di prova veniva altresì evidenziato che tutta la richiesta documentazione sarebbe stata inviata direttamente allo studio notarile e di MI, piazza Castello, n. 7, CP_6 CP_6 incaricato da tempo per la stipula dei preliminari;

34. Anche a seguito della comunicazione email di cui ai precedenti capitoli di prova la società venditrice ometteva di comunicare o comunque di trasmettere alcunchè ai IGg.ri
, al Geom. o direttamente allo studio notarile e CP_1 CP_2 Per_1 CP_6

CP_6
pagina 6 di 18 35. La società venditrice ed altresì il IG. rimanevano Parte_1 totalmente irreperibili e comunque inerti nei confronti dei IGg.ri e CP_1 CP_2 ed altresì del loro tecnico Geom. sino alla data del 14.10.2020; Per_1
36. L'irreperibilità della società venditrice nei confronti dei IGg.ri e CP_2 cessava soltanto in data 14.10.2020 allorquando la società stessa - per mezzo CP_1 del proprio difensore Avv. Simona Falciano – inviava una comunicazione PEC (sub doc. 11 di parte attrice) al legale delle parti attrici;

37. I IGg.ri e , alla data del 31.12.2020, essendo cessato il CP_1 CP_2 contratto di locazione dell'immobile in cui sino a quel momento avevano abitato, sono stati costretti a reperire un “alloggio” alternativo - in attesa di trovare una collocazione abitativa definitiva – sostenendone le relative spese;

38. I IGg.ri e risultano oggi aver trovato una collocazione CP_1 CP_2 abitativa definitiva;

39. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 16 di parte attrice) sono state scattate nel febbraio 2021;
40. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 16 di parte attrice) rappresentano lo stato dei luoghi dell'immobile sito a MI in Via Bazzi n. 49 al febbraio 2021;
41. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 19 di parte attrice) sono state scattate in data 11.02.2021;
42. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 19 di parte attrice) rappresentano lo stato dei luoghi dell'immobile sito a MI in Via Bazzi n. 49 alla data del 11.02.2021;
43. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 20 di parte attrice) sono state scattate in data 23.05.2021;
44. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 20 di parte attrice) rappresentano lo stato dei luoghi dell'immobile sito a MI in Via Bazzi n. 49 alla data del 23.05.2021;
45. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 21 di parte attrice) sono state scattate in data 27.10.2021;
46. Le fotografie che mi si rammostrano (sub doc. 21 di parte attrice) rappresentano lo stato dei luoghi dell'immobile sito a MI in Via Bazzi n. 49 alla data del 27.10.2021; 47. Il video che mi si rammostra (sub doc. 22 di parte attrice) è stato girato in data 08.02.2021 e rappresenta lo stato dei luoghi dell'immobile sito a MI in Via Bazzi n. 49 alla data del 08.02.2021. I documenti tutti si intendono come da rammostrarsi ai testi e all'interpellanda. Si indicano quali testi:
- Geom. , con domicilio professionale in Tradate (VA); Persona_1
- IG. residente in [...]; Testimone_1
- IG.ra residente in [...]; Parte_2
- Geom. , con domicilio professionale a MI (MI). COoparte_7
Si chiede, altresì, dopo essersi opposti all'ammissione delle istanze istruttorie di controparte che, per i motivi specificamente e dettagliatamente analizzati, non potranno
pagina 7 di 18 che essere dichiarate tutte inammissibili, nella denegata ipotesi in cui alcuni dei capitoli di prova di parte convenuta dovessero essere eventualmente ritenuti ammissibili, si richiede di essere ammessi a prova contraria con i testi indicati su tali ammessi capitoli. C. IN OGNI CASO Con vittoria integrale delle spese di lite.”
* * *
CONCLUSIONI per la Convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e reietta così giudicare: NEL MERITO Respingere tutte le domande attoree, accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale degli attori che giustifica la legittima ritenzione delle caparre da parte della convenuta. IN OGNI CASO Dichiarare che nulla è dovuto dalla convenuta agli attori. IN VIA ISTRUTTORIA A sostegno delle proprie tesi parte convenuta intende indicare testi nelle persone di
residente in [...], presso Parte_1 Testimone_2
Cerchi Casa Sas in Sesto San Giovanni, Via Cesare da Sesto, 18, presso Testimone_3
Menozzi Immobiliare in Via Giuseppe Meda, Arch. in Sesto San COoparte_7
Giovanni Via Ariosto e chiedere l'interpello degli attori sui seguenti capitoli:


1. Vero che lei ha inviato / ricevuto i messaggi whatsapp che si rammostrano (cfr. doc. 7 – 10)


2. Vero che lei ha inviato la mail di recesso dal contratto del 19.9.2020 (doc. 3 e 4) Cont


3. Vero che lei ha ricevuto il contratto preliminare redatto e inviato da CO


4. Vero che ha sempre riscontrato tutte le comunicazioni degli attori


5. Vero che a settembre 2020 i lavori di ristrutturazione proseguivano puntualmente Documenti prodotti in allegato alla comparsa di costituzione:

1. Proposta d'acquisto CP_1


2. Proposta d'acquisto Del Vecchio


3. Mail recesso 19.9.2020 CP_1


4. Mail recesso Del Vecchio 19.9.2020


5. Pec Avv. Grimoldi 23.9.2020


6. Pec avv. Falciano 14.10.2020


7. Messaggi Whatsapp 24 luglio 1° agosto Parte_3


8. Messaggi whatsapp 30 luglio 4 agosto Persona_2


9. Messaggi whatsapp 11 e 13 agosto Parte_3 Cont
10. Messaggi whatsapp 17 agosto 1° settembre – CP_2
11. Preliminare redatto da GEP CP_1
11 a). e-mail accompagnatoria preliminare 4.8.2020 CP_1
12. Preliminare Del Vecchio redatto da GEP 12 a). e-mail accompagnatoria preliminare 4.8.2020. Parte_4
Si ribadisce espressamente di non intendere invertire l'onere della prova che grava su parte attrice, nonostante la copiosa produzione documentale atta solo a dar supporto alle
pagina 8 di 18 contestazioni svolte su fatti e ricostruzioni di controparte non veritiere, ma l'onere di provare le proprie asserzioni rimane a tutti gli effetti di legge a carico di parte attrice. Con vittoria di spese e onorari di giudizio con distrazione a favore del legale che si dichiara ANTISTATARIO”

FATTO E DIRITTO



1. Allegazioni delle parti e , con atto di citazione notificato a mezzo PEC il CP_1 CP_2 CO 15.04.2021, hanno convenuto in giudizio svolgendo le domande sopra riportate, a sostegno deducendo:
- il 23.07.2020 ha sottoscritto una proposta di acquisto di un CP_1 CO appartamento da ristrutturare sito a MI, via Bazzi 49, di proprietà di con la mediazione dell'agenzia CERCHI CASA S.A.S. DI MEIRA BETANCOURT JAQUELINE MARIA, di seguito, per brevità: “CERCHI”, con contestuale versamento della somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno bancario n. 5000814589; CO
- ha accettato la proposta d'acquisto il 30.07.2020;
- l'accordo prevedeva la stipulazione del rogito entro il 23.12.2020, il prezzo di € 250.000,00 con caparra confirmatoria di € 10.000,00, e il saldo di € 240.000,00 da pagarsi come segue: i) € 70.000,00 al momento della stipula del preliminare e (ii) i restanti € 170.000,00 al momento del rogito con l'intervento di un ente finanziatore;

- il 24.07.2020 , a sua volta, ha sottoscritto una proposta di acquisto CP_2 di un appartamento da ristrutturare, confinante con quello di sito a MI, CP_1 CO via Bazzi 49, di proprietà di sempre con la mediazione dell'agenzia immobiliare CERCHI, con contestuale versamento di € 6.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno bancario n. 0232094411; CO
- ha accettato la detta proposta d'acquisto il 30.07.2020;
- l'accordo prevedeva la stipulazione del rogito entro il 31.03.2021, il prezzo di € 131.000,00 con caparra confirmatoria di € 6.000,00, e il saldo di € 125.000,00 da pagarsi come segue: i) € 55.000,00 al momento della stipula del preliminare e (ii) i restanti € 70.000,00 al momento del rogito con l'intervento di un ente finanziatore;

- e hanno incaricato il notaio per la redazione dei CP_1 CP_2 CO relativi contratti preliminari ma è stata inerte sino al 7.09.2020 quando il suo tecnico geom. ha comunicato telefonicamente al tecnico incaricato dagli Attori, CP_7 geom. , che era impossibile consegnare gli appartamenti entro la fine CP_8 dell'anno 2020;
- il 16.09.2020 il geom. ha chiesto al geom. -senza esito- CP_8 CP_7
l'invio della documentazione necessaria per la formalizzazione notarile dei due preliminari di compravendita, da inoltrare al notaio incaricato;

- il 24.09.2020 gli Attori, con PEC inviata dal proprio legale, hanno contestato alla Convenuta l'inerzia e l'inadempimento e le hanno comunicato la volontà di recedere dal pagina 9 di 18 contratto e contestualmente l'hanno diffidata a pagare il doppio delle caparre versate ai sensi dell'art. 1385 co. 2 cc;
CO
- stante il mancato riscontro da parte di il 13.10.2020 gli Attori le hanno inviato l'invito a stipulare una convenzione di negoziazione assistita da avvocati;
CO
- il 14.10.2020 ha riscontrato la predetta PEC, contestando tutto quanto dedotto e dichiarandosi disponibile a stipulare i preliminari notarili di vendita e il 26.10.2020 ha aderito all'invito alla negoziazione assistita, che si è conclusa con la stipulazione della convenzione di negoziazione assistita del 30.11.2020, cui sono seguiti due successivi incontri il 15.12.2020 e 22.01.2021;
- alla fine dell'anno 2020 gli Attori hanno dovuto rilasciare l'immobile ove abitavano e hanno dovuto reperire un nuovo alloggio temporaneo;

- nel mese di febbraio 2021 l'edificio all'interno del quale gli Attori avrebbero dovuto acquistare gli appartamenti era ancora un cantiere e i lavori di ristrutturazione erano ancora ad uno stato embrionale;
CO
- pertanto, la promissaria acquirente dopo aver stipulato i contratti preliminari ed aver incassato le caparre confirmatorie, ha omesso (i) di inviare la documentazione necessaria per la stipula degli stessi in forma notarile e (ii) di riscontrare le richieste attoree con riguardo all'avanzamento dei lavori di ristrutturazione, che parevano non procedere;

- per tutto ciò premesso, il recesso comunicato dagli attori con PEC inviata alla Convenuta il 23.09.2020 è legittimo con conseguente diritto degli stessi a ottenere la restituzione del doppio delle caparre confirmatorie versate ex art. 1385 co. 2 cc;

- in subordine, il contratto deve essere dichiarato risolto per inadempimento della Convenuta, con conseguente restituzione delle somme corrisposte oltre al risarcimento del danno. CO si è tardivamente costituita il 6.10.2021 rispetto a prima udienza differita dal Giudice al 20.10.2021, resistendo alle domande attoree e deducendo, in fatto: CO
- la promittente venditrice non è stata inadempiente, in quanto si è prontamente attivata nella ristrutturazione degli immobili oggetto del preliminare, che sarebbero stati pronti per la consegna nei termini pattuiti;

- di contro, i promissari acquirenti sono stati inadempienti, in quanto hanno omesso di pagare la seconda tranche di pagamenti previsti nel preliminare, di convocare GEP dal notaio per la stipulazione del preliminare e perchè, molto prima della scadenza prevista per la stipula del rogito, hanno comunicato la volontà di recedere dai preliminari stipulati;

- infatti, gli Attori hanno comunicato il proprio recesso con due distinti messaggi di posta elettronica il 19.09.2020, ben tre mesi prima del 23.12.2020 (termine previsto per la stipula del rogito notarile nel preliminare stipulato con e ben sei mesi CP_1 prima del 31.03.2021 (termine previsto per la stipula del rogito notarile nel preliminare stipulato con ). CP_2
- pertanto, il recesso degli Attori è del tutto ingiustificato in quanto esercitato prima del termine previsto per l'adempimento e sulla base di mere valutazioni infondate sulla possibilità o meno di concludere i lavori di ristrutturazione nei termini pattuiti;

pagina 10 di 18 CO
- contrariamente a quanto allegato dagli Attori, è sempre stata reperibile e ha sempre riscontrato le richieste degli Attori, come dimostra la corrispondenza via whatsApp che si produce;

- inoltre, non è vero che GEP non ha inviato i documenti necessari per la formalizzazione notarile dei preliminari di vendita;

- infatti, il 16.09.2020 gli Attori hanno richiesto una serie di documenti a GEP e, solo tre giorni dopo, il 19.09.2020 hanno comunicato la volontà di recedere dai contratti preliminari;

- GEP il 4.08.2020 ha predisposto e inviato agli Attori i preliminari di vendita, che sono stati riscontrati dagli stessi con una versione corretta e, solo in quel momento, hanno richiesto che gli stessi fossero stipulati in forma notarile e che la Convenuta fornisse una fideiussione;

- a tale richiesta, non prevista nel contratto, GEP ha acconsentito, specificando che i documenti per la fideiussione sarebbero stati pronti solo a settembre e richiedendo i contatti del notaio incaricato dagli Attori, che non le è mai stato comunicato;

- si evidenzia che il messaggio di posta elettronica del 16.09.2020, diretto all'indirizzo di posta non è mai stato ricevuto, in quanto Email_1 CO l'indirizzo di è ; Email_2
- non è vero che i lavori di ristrutturazione non stavano progredendo;
infatti, dalla CO corrispondenza prodotta emerge che nel mese di agosto ha chiesto agli Attori indicazioni sul posizionamento dei muri e che il tecnico di GEP si è messo in contatto con il tecnico incaricato dagli Attori;

- si eccepisce l'inadempimento ex art. 1460 cc dei promissari acquirenti;
infatti, la loro dichiarata volontà di non stipulare il contratto definitivo integra un grave inadempimento, che si è protratta anche dopo la comunicazione del 14.10.2020 con cui CO si era dichiarata disponibile a stipulare i contratti preliminari in forma notarile.


2. Trattazione del processo. Il Giudice, alla prima udienza, tenuta il 20.10.2021 in trattazione scritta, ha assegnato alle parti i richiesti termini istruttori ex art. 183 co. 6 cpc, regolarmente fruiti dalle stesse. Alla successiva udienza del 14.04.2021, il Giudice ha rinviato su istanza congiunta delle parti in pendenza di trattative, fallite, e all'udienza del 28.09.2022, il Giudice subentrato nel ruolo del precedente, rigettate motivatamente tutte le istanze di prova avanzate dalle parti, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 19.10.2023, poi rinviata d'ufficio al 16.05.2024 dall'odierno Giudicante, nelle more subentrato al precedente. A tale udienza, tenuta in trattazione scritta, con ordinanza riservata depositata il 20.06.2024, comunicata in pari data, sulle conclusioni sopra rassegnate, questo Giudice ha assegnato alle parti i richiesti termini massimi ex art. 190 cpc (60 + 20 giorni), decorrenti dalla data di comunicazione dell'ordinanza e spirati rispettivamente il 19.09.2024 e il 9.10.2024, regolarmente fruiti dalle parti. Di seguito, il Giudice, con ordinanza riservata ex art. 279 cpc del 16.12.2024, preso atto del deposito all'udienza di precisazione delle conclusioni da parte degli Attori di documenti formatisi dopo il decorso dei termini istruttori, ha rimesso la causa in pagina 11 di 18 istruttoria per consentire l'instaurazione del contradditorio sull'ammissibilità di tali documenti, fissando all'uopo e per la successiva precisazione delle conclusioni l'udienza del 23.01.2025, con termine intermedio per note scritte, regolarmente fruito dalle parti. A tale udienza, sulle conclusioni delle parti sopra riportate, preso atto della rinuncia delle parti all'assegnazione di ulteriori termini ex art. 190 cpc, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, riservando alla sentenza la decisione sull'ammissibilità dei documenti sopravvenuti prodotti dagli Attori.
3. Thema decidendum a svolto contro la Convenuta, in via principale le seguenti domande: CP_1
- una domanda di accertamento della legittimità del recesso, comunicato il 19.09.2020, dal contratto preliminare concluso il 30.07.2020, avente ad oggetto la vendita CO da a di un bilocale al prezzo di € 250.000,00, con previsione di CP_1 caparra di € 10.000,00, di termine del 7.08.2020 per la conclusione del preliminare CO notarile e del 23.12.2020 per la stipulazione del contratto definitivo, deducendo che è stata gravemente inadempiente perché è rimasta inerte, si è resa irreperibile e non ha inviato la documentazione necessaria per la stipulazione del contratto preliminare notarile;

- una conseguente domanda di condanna della promittente venditrice a pagare € 20.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre interessi. In via subordinata:

3. una domanda diretta ad accertare l'intervenuta risoluzione di diritto, ovvero, in via alternativa, a dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare del 30.07.2020 CO inter partes per fatto e colpa di con conseguenziale domanda alla restituzione della caparra di € 10.000,00 e con condanna al risarcimento del danno.
ha svolto contro la Convenuta: Parte_4

1. una domanda di accertamento della legittimità del recesso, comunicato il 19.09.2020, dal contratto preliminare concluso il 30.07.2020, avente ad oggetto la vendita CO da a di un monolocale al prezzo di € 131.000,00, con previsione di Parte_4 caparra di € 6.000,00, di termine del 7.08.2020 per la conclusione del preliminare notarile CO e del 31.03.2021 per la stipulazione del contratto definitivo, deducendo che è stata gravemente inadempiente perché è rimasta inerte, si è resa irreperibile e non ha inviato la documentazione necessaria per la stipulazione del contratto preliminare notarile;

2. una conseguente domanda di condanna della promittente venditrice a pagare € 12.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre interessi. In via subordinata:

3. una domanda diretta ad accertare l'intervenuta risoluzione di diritto, ovvero, in via alternativa, a dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare del 30.07.2020 CO inter partes per fatto e colpa di con conseguenziale domanda alla restituzione della caparra di € 6.000,00 e con condanna al risarcimento del danno. La Convenuta ha resistito, chiedendo il rigetto delle domande, deducendo:
- non è stata inadempiente, avendo sempre risposto a tutte le domande e richieste degli Attori;

pagina 12 di 18 - i due Attori sono stati inadempienti, in quanto hanno omesso di pagare il 7.08.2020 il previsto acconto sul prezzo e hanno esercitato il recesso ingiustificatamente dai contratti preliminari ben prima del termine stabilito per la stipulazione dei rogiti notarili e senza alcun motivo, con conseguente diritto dalla Convenuta a ritenere le caparre confirmatorie rispettivamente versate dagli Attori.


4. Emergenze probatorie La causa è stata istruita con i documenti versati dalle parti e il Tribunale osserva che l'istruzione svolta è idonea a decidere la lite, reputandosi superflui e irrilevanti i capitoli di prova articolati dalle parti, rigettati in fase istruttoria e riproposti all'udienza di precisazione delle conclusioni. In particolare, le parti hanno versato, tra gli altri, i seguenti documenti:
- proposta, datata 23.07.2020 a firma di in qualità di promissario CP_1
CO acquirente, e di in qualità di promittente venditrice, che prevede la compravendita
CO da a dell'immobile sito in MI, via Bazzi 49, in fase di CP_1
CO ristrutturazione e di cambio di destinazione di uso, di proprietà di al prezzo di € 250.000,00, con stipulazione del contratto definitivo entro il 23.12.2020, con caparra di € 10.000,00 pagata all'accettazione della proposta e i restanti € 240.000,00 da pagarsi: € 70.000,00 alla stipula del compromesso prevista per il 7.08.2020 e il saldo di € 170.000,00 in sede di contratto definitivo (docc.

2-3 Att.);
CO
- comunicazione di accettazione della detta proposta d'acquisto da parte di il 30.07.2020 (doc. 4 Att.);
- proposta datata 24.07.2020 a firma di , in qualità di promissaria CP_2 CO acquirente, e di in qualità di promittente venditrice, che prevede la compravendita CO da a dell'immobile sito in MI, via Bazzi 49, di proprietà di CP_2 CO
in fase d ristrutturazione e di cambio di destinazione di uso, al prezzo di € 131.000,00, con stipula del contratto definitivo di compravendita entro il 31.03.2021, con caparra di € 6.000,00 pagata alla data dell'accettazione della proposta (doc. 6 fasc. Att.), i restanti € 125.000,00 da pagarsi: € 55.000,00 alla stipula del compromesso prevista per il 7.08.2020 e il saldo di € 70.000,00 in sede di rogito (doc. 5 fasc. Att.); CO
- comunicazione di accettazione della detta proposta d'acquisto da parte di il 30.07.2020 (doc. 7 fasc. Att.);
- scambio di conversazioni su piattaforma whatsapp, incontestatamente intercorse tra le parti e tra i rispettivi tecnici nel periodo agosto-settembre 2020 (docc.

7-10 fasc. Conv.); CO
- due messaggi di posta elettronica inviati da (da indirizzo EO
) agli Attori del 4.08.2020, recanti la bozza dei preliminari di Email_2 compravendita, a cui gli Attori hanno risposto con messaggi del 5.08.2020 con il re- inoltro della bozza corretta (docc. 11, 11a, 12, e 12a fasc. Conv.);
- messaggio di posta elettronica inviata il 16.09.2020 dal tecnico degli attori, geom.
, al tecnico della Convenuta, geom. , a indirizzo Per_1 CP_7
con cui ha chiesto l'invio della documentazione necessaria Email_1 alla formalizzazione notarile dei preliminari di compravendita (doc. 8 fasc. Att.);
pagina 13 di 18 - due messaggi di posta elettronica inviati in data 19.09.2020 rispettivamente da CO e da , indirizzati a al suo indirizzo EO CP_1 CP_2
, con cui hanno comunicato alla Convenuta che “in Email_2 considerazione del notevole lasso di tempo intercorso, della mancata trasmissione da parte Vostra dei documenti necessari per procedere, considerato che non è ancora stato possibile stipulare il contratto preliminare, ritengo che, per ragioni e fatti a me non imputabili, non vi sia più la possibilità di rispettare la tempistica essenziale e a Voi nota per l'acquisto dell'unità immobiliare oggetto della mia proposta, per cui ritengo la stessa priva di efficacia e chiedo la restituzione di ogni somma ad oggi versata” (docc. 3 e 4 fasc. Conv.); CO
- missiva PEC, datata 24.09.2020, a firma del legale degli Attori e diretta a di comunicazione del recesso da entrambi i preliminari stipulati e di richiesta del doppio delle caparre versate (doc. 9 fasc. Att.); CO
- missiva PEC del 13.10.2020 da parte del legale degli Attori e diretta a recante l'invito e stipulare una convenzione di negoziazione assistita (doc. 10 fasc. Att.);
- missiva PEC del legale di GEP del 14.10.2020, diretta al legale degli Attori, con cui ha dichiarato la propria disponibilità a sottoscrivere i preliminari di compravendita (doc. 11 fasc. Att.)
- documentazione fotografica attestante lo stato dei luoghi ove erano ubicati gli appartamenti oggetto dei preliminari risalenti al febbraio 2021 (doc. 16 fasc. Att.). All'udienza di precisazione delle conclusioni la parte attrice ha altresì prodotto documenti (atti, verbali di prove orali e la sentenza resa nella causa n. 49742/2021 R.G.), formatisi dopo il decorso dei termini istruttori in questa causa, relativi alle cause nn. 44870/2021 R.G. e 49742/2021 R.G., pendenti avanti il Tribunale di MI, aventi ad oggetto le opposizioni a decreto ingiuntivo rispettivamente proposte da e CP_1 [...]
nei confronti del mediatore CERCHI, che aveva agito in via monitoria per il Pt_4 pagamento delle provvigioni (docc. 29-38 fasc. Att.). Sull'ammissibilità della produzione in parola il Giudice ha instaurato contraddittorio con le parti, all'uopo rimettendo questa causa in istruttoria e assegnando termine per note autorizzate, fruito dalle due parti. Il Tribunale reputa che la documentazione in parola sia ammissibile, in quanto formatasi dopo il decorso dei termini istruttori e pertinente le vicende per cui è causa.



5. Diritto Il Tribunale osserva che il recesso è previsto e regolato dall'art. 1385 co. 2 cc, in forza del quale se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. L'atto di recesso è un atto negoziale unilaterale recettizio e può essere espresso anche implicitamente, con contegno concludente (Cass. civ., sez. 2, n. 22657 del 27.09.2017; conf.: Cass. civ., sez. 2, n. 20232 del 1^.03.1994). La Corte di Cassazione ha sancito, con massime consolidate, che il recesso è una forma speciale di risoluzione di diritto del contratto: “Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato
pagina 14 di 18 alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)”¹ e “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto”². In particolare, la Corte di legittimità in sede nomofilattica, nell'esaminare funditus il rapporto tra domanda di accertamento della legittimità del recesso e risoluzione e domanda di ritenzione della caparra o richiesta del doppio e domanda di risarcimento del danno ha affermato: “…Va in premessa senz'altro condivisa la ricostruzione dottrinaria secondo la quale il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell'istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). Un inadempimento imputabile, poiché in assenza di esso viene meno il più generale presupposto richiesto dalla norma di cui all'art. 1218 affinché il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce (almeno in uno dei suoi polifoni aspetti funzionali) liquidazione anticipata, convenzionale, forfetaria: la impossibilità dell'esecuzione della prestazione per causa non imputabile determina la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1218, 1256 e 1463 c.c.) e la conseguente caducazione dell'intera convenzione negoziale, ivi compresa quella, accessoria, istitutiva della caparra” (Cass. civ. SS.UU. 14.01.2009 n. 553, in parte motiva, evidenza dell'Estensore). Infine, la Cassazione ha chiarito come “in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, la parte non adempiente, convenuta in giudizio per la restituzione della caparra, può limitarsi per resistere alla domanda ed ottenere la declaratoria di legittimità della ritenzione della caparra, ad eccepire l'inadempimento dell'altra parte, senza necessità di richiedere espressamente di ritenerla o di proporre in via riconvenzionale domanda di risarcimento danni, in quanto quest'ultima domanda si collega ad una situazione giuridica autonoma ed alternativa rispetto a quella della ritenzione della caparra” (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 4777 del 4.03.2005).


6. Decisione Il Tribunale osserva che alla luce dei principi di diritto da applicare alla decisione e delle emergenze di fatto, le domande svolte dagli Attori sono risultate tutte integralmente CO infondate e debbono essere rigettate, atteso che non è emerso che sia stata inadempiente ai due contratti del 30.07.2020 mentre di contro è emerso che i due promissari acquirenti, nel dichiarare di esercitare il recesso hanno manifestato la volontà di non volere più stipulare il contratto definitivo e quindi sono stati gravemente inadempienti al contratto del 30.07.2020. Il Tribunale evidenzia che dall'analisi dei contratti preliminari del 30.07.2020 emerge che non vi è alcuna pattuizione relativa all'obbligo di stipulare i preliminari in forma notarile. Anzi, in ambo i contratti è stato pattuito che gli ulteriori contratti preliminari dovevano essere sottoscritti negli uffici dell'agenzia immobiliare che si era occupata della vendita;
inoltre, nel contratto del 30.07.2020 sottoscritto da on è indicata alcuna CP_1 data per la stipulazione del preliminare;
mentre in quello di , è indicata la CP_2 data del 7.08.2020 (cfr. docc. 2 e 5 fasc. Att.).
CO Alla luce di tanto, discende che non ha assunto alcuna obbligazione con di stipulare un ulteriore contratto preliminare entro una certa data CP_1 predeterminata e men che meno avanti al notaio. Quanto al contratto con
[...] CO
, è emerso che si è obbligata a stipulare il preliminare entro il 7.08.2020 Pt_4 ma non avanti al notaio. CO Orbene, ha dimostrato di volere adempiere a tale promessa, avendo inviato alle controparti il 4.08.2020 (quindi tempestivamente) la bozza di contratto preliminare con messaggio EO a cui i promissari acquirenti hanno risposto il giorno dopo. CO ha dichiarato che tale preliminare non è stato concluso il 7.08.2020 perché gli attori hanno richiesto che fosse stipulato avanti al notaio e con rilascio di fideiussioni a loro favore, con conseguente slittamento a settembre 2020, asserto incontestato specificamente dagli Attori e che può dunque reputarsi provato ex art. 115 cpc. Da tanto precede che la circostanza che non sia stata rispettata la data del 7.08.2020 non è dunque imputabile alla promittente venditrice, a tacere che, se anche fosse, non sarebbe un inadempimento grave, visto che nel contratto di on era stato previsto CP_1 alcun termine e nel contratto con il termine del 7.08.2020 non era stato Parte_4 previsto come essenziale. Quanto poi al lamentato mancato invio di documenti in tesi necessari per la stipulazione del preliminare, si evidenzia che gli Attori non hanno provato di avere correttamente richiesto tali documenti a GEP, atteso che è emerso in causa che tali documenti sono stati pagina 16 di 18 richiesti a mezzo di un messaggio di posta elettronica inviato il 16.09.2020 dal tecnico degli Attori al tecnico della convenuta ma ad un indirizzo del medesimo non più attivo, come emerso dalle dichiarazioni testimoniali rese da nella causa n. COoparte_7
49742/2021 (doc. 37 fasc. Att.), aventi il valore di prova atipica liberamente valutabile in questa causa, che si reputano attendibili, trattandosi di soggetto indifferente alle parti e direttamente informato sui fatti riferiti. CO A fronte di tanto la comunicazione dei promissari acquirenti del 19.09.2020 diretta a di non volere più stipulare e la successiva comunicazione di recesso del 24.09.2020 sono prive di qualsiasi giustificazione, non sussistendo un inadempimento grave della promittente venditrice, in assenza persino di diffida ad adempiere. Quanto poi all'asserto attoreo secondo cui la Convenuta sarebbe stata -alla data del 24.09.2020- gravemente inadempiente perché non sarebbe mai riuscita a consegnare l'immobile di entro il 23.12.2020, si osserva che si tratta di un asserto CP_1 indimostrato, posto che mancavano ancora tre mesi al termine per la stipulazione del definitivo per il contratto con ben sei mesi al termine per la stipulazione CP_1 del definitivo nel contratto con . Parte_4
Ciò a fortiori se si considera che la promittente venditrice, nonostante avesse ricevuto la comunicazione di recesso del 24.09.2020 ha comunque offerto di adempiere con PEC del suo legale del 14.10.2020. Giova evidenziare infine che gli Attori hanno sostenuto che il tecnico di GEP, CP_7
avrebbe riferito al loro tecnico nei primi giorni del mese di
[...] CP_8 settembre 2002 che l'immobile acquistato da non sarebbe mai stato CP_1 consegnato entro il 23.12.2020: orbene il teste , della cui attendibilità già si è CP_7 scritto, sentito nelle parallele cause relative al compenso chiesto dal mediatore, non ha confermato di avere dichiarato ciò (cfr. docc. 33 e 37 fasc. att.). Per completezza il Giudice osserva che, persino se gli Attori fossero riusciti a provare che avesse detto ciò, comunque tanto neanche integrerebbe idonea prova CP_7 all'esercizio del recesso, posto che: 1) non aveva potere di rappresentanza CP_7 della venditrice;
2) mancavano ancora tre mesi al termine del 23.12.2020; 3) tale termine non era stato previsto come essenziale a termine di contratto scritto;
4) per poter esercitare correttamente il diritto di recesso, gli Attori avrebbero dovuto quanto meno inviare una diffida ad adempiere dopo il decorso del termine del 23.12.2020. Infine, la circostanza, valorizzata dagli attori, che l'immobile non sia stato completato dopo il recesso attoreo è del tutto irrilevante ai fini del decidere, posto che oramai gli attori avevano manifestato di non avere più interesse ad acquistare. In conclusione, la domanda principale attorea diretta ad accertare la legittimità del recesso è infondata per insussistenza di un inadempimento grave della convenuta, con conseguente illegittimità del recesso degli Attori, dal che discende che gli attori non hanno diritto al pagamento del doppio della caparra, né men che meno a chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione della caparra e il risarcimento del danno,



7. Spese di lite
pagina 17 di 18 Il Tribunale osserva che le spese debbono essere decise a mente degli artt. 91 e ss cpc: in forza di tali disposizioni, espressione del principio di soccombenza, in forza del quale la parte che all'esito della decisione è soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa. Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza integrale di CP_1
, che devono quindi essere condannati a rifondere integralmente le spese CP_2 CO di lite di a mani del Difensore dichiaratasi antistataria, non ravvisandosi ragioni per discostarsi dal principio della soccombenza. Quanto alla liquidazione delle spese di GEP, le stesse si liquidano come da dispositivo, nella misura di € 9.900,00, pari alla nota spese depositata da parte Convenuta, oltre accessori, evidenziando che tale importo che si reputa congruo in forza dei parametri previsti dal d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa (compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00, avuto riguardo alla domanda principale svolta avente maggior valore, pari al valore del contratto preliminare oggetto di recesso), del numero delle controparti, del tenore delle memorie, dell'impegno difensivo, della circostanza che non è stata svolta istruzione orale.


P. Q. M.

il Giudice, definitivamente pronunciando per quanto di ragione, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così decide, rigetta le domande attoree, in quanto infondate;
letti gli artt. 91 e ss cpc, condanna e , in via solidale fra loro, a pagare a COoparte_1 COoparte_2 favore dell'avv. Simona FALCIANO, Difensore di
[...] dichiaratasi antistatario ai sensi COoparte_3 dell'art. 93 cpc, a titolo di refusione integrale delle spese del processo, la somma di € 9.900,00, per compenso, oltre IVA e C.P.A., se e come dovute in ragione del regime fiscale dell'avente diritto. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna. MI, 18.05.2025 il Giudice dott.ssa Ilaria Gentile

pagina 18 di 18 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cass. civ. sez. 2 n. 2969 del 31.01.2019; ² Cass. civ. sez. 2 n. 18266 del 6.09.2011; conf.: Cass. civ. sez. 2 n. 21838 del 25.10.2010; pagina 15 di 18