REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Roberta De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 24696 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale vertente
TRA
, C.F. , rappresentata e difesa, giusta Parte_1 C.F._1 procura in atti, dall'avv. Luigi Carelli Nitti Valentini e dall'avv. Marino Carelli Nitti
Valentini, presso il cui studio in Napoli al vico Santa Teresella degli Spagnoli n. 27 ha eletto domicilio;

- ATTRICI - CONTRO
in persona Controparte_1 dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore , P.I. Controparte_2
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Luca Luciani, P.IVA_1 presso il cui studio in Napoli alla via Domenico Fontana n. 67 ha eletto domicilio;

- CONVENUTO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 15 aprile 2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE 1. condomina del fabbricato sito in Napoli alla Parte_1 Controparte_1
, con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio ha impugnato le delibere
[...] adottate nel corso dell'assemblea condominiale del 21/03/2019 relativamente a tutti i capi posti all'ordine del giorno e concernenti: l'approvazione dei rendiconti degli esercizi 2017, 2018 e 2019; le dimissioni e nomina dell'amministratore; la determinazione del compenso dovuto in favore dell'avv. Raffaele De Vito nella causa
. Pt_2
Ha assunto l'opponente di aver avuto contezza dell'esistenza di tali delibere solo in seguito alla produzione del verbale assembleare in altro procedimento intercorrente con l'amministratore di condominio, avutosi all'udienza del 06/07/2022.
Ha dedotto, quali vizi delle delibere impugnate:
- l'omessa convocazione all'assemblea, aggiungendo di non aver neppure ricevuto notifica del verbale assembleare;

- l'illegittima approvazione dei bilanci degli anni 2017 e 2018, giacché gli ultimi bilanci approvati erano il consuntivo 2008 ed il bilancio preventivo 2009, con violazione del principio di continuità contabile, e per non essere stati preceduti dall'approvazione dei rendiconti relativi alle relative annualità prima dell'approvazione dei consuntivi;

- la mancanza di specificazione del motivo per cui erano state corrisposte le voci relative alle ritenute fiscali e alla consulenza lavoro, giacché il condominio di
[...]
non ha portiere né dipendente;
CP_1
- l'omessa indicazione nei prospetti di tutti i crediti, distinguendo quelli sorti durante l'anno da quelli relativi agli anni pregressi, suddividendoli tra quelli che avevano avuto origine da conguagli, rispetto a quelli che avevano avuto origine dall'emissione di quote ordinarie non pagate;

- l'omessa indicazione dei crediti oggetto di contenzioso, di quelli per quote straordinarie, per eventuali acconti a fornitori e per spese legali a fronte di contenziosi non ancora definiti;

- la mancata indicazione, tra le voci in passivo, di quelle relative ai debiti relativi a conguagli, a fornitori non pagati durante l'anno, così come dei debiti sorti in anni pregressi con l'indicazione delle ragioni del mancato pagamento, dei depositi cauzionali, dei debiti tributari/previdenziali ed infine dei fondi a qualsiasi titolo costituiti;

2 - la mancata indicazione dei saldi di quanto depositato sul conto bancario intestato al condominio;

- l'illegittima predisposizione dei rendiconti da parte di amministratore in regime di prorogatio;
- la nullità della delibera di riconferma nell'incarico dell'amministratore: in primo luogo perché, essendo cessato dall'incarico e risalendo la sua ultima nomina all'anno
2009, avrebbe dovuto essere nominato, non già riconfermato nell'incarico; in secondo luogo perché al momento della nomina non vi era stata indicazione del suo compenso ed inoltre non era stata richiesta al momento della nomina l'esibizione della documentazione comprovante la sussistenza dei requisiti di onorabilità e professionalità che consentivano la nomina quale amministratore del condominio.
L'attrice ha, poi, denunciato vizi formali del verbale di assemblea condominiale, sia perché il numero di condomini presenti era stato riportato in maniera differente da quelli effettivamente presenti (11 anziché 7, per un totale di 16 condomini anziché dei
12 condomini effettivi), sia perché non era stato specificato il luogo in cui si era tenuta l'assemblea condominiale e se si fosse riunita in prima o in seconda convocazione.
Tutto ciò premesso ha concluso chiedendo dichiararsi nulle oppure annullarsi le delibere adottate nel corso dell'assemblea condominiale del 21/03/2019, con vittoria di spese di lite e della procedura di mediazione obbligatoria.
Si è costituito il convenuto evidenziando: CP_1
- che l'avviso di convocazione assembleare era stato oggetto di trasmissione ed invio a mezzo mail ordinaria in data 11/03/2019 sia all'indirizzo , che Email_1 all'indirizzo e che agli stessi indirizzi era stato inviato il Email_2 verbale assembleare in data 03/04/2019;
- che mai vi era stata contestazione alcuna in merito alle modalità di invio ed alla mancata convocazione e/o al mancato invio del verbale di assemblea da parte di nessun condomino, compresa l'attrice;
- che i rendiconti erano stati approvati con le maggioranze di cui all'art. 1136, III comma, c.c.;
- che non si era avuta alcuna violazione della continuità contabile fra i bilanci, giacché erano stati approvati i bilanci inerenti le precedenti annualità di gestione con i relativi piani di riparto;

3 - che non vi era alcuna previsione normativa in forza della quale l'approvazione del rendiconto consuntivo di gestione avrebbe dovuto essere necessariamente preceduta dall'approvazione del preventivo di gestione;

- che l'amministratore era stato riconfermato nell'incarico alle medesime condizioni del precedente mandato, con le maggioranze prescritte dalla legge, nonché che il suo compenso risultava evincibile dal corpo del verbale assembleare ed enucleato analiticamente nel bilancio preventivo 2019, con conseguente legittimità della delibera di sua nomina;

- che la prorogatio è gratuita nel solo caso in cui l'assemblea non abbia nominato il successore dell'amministratore di condominio mentre, in caso contrario, la stessa è onerosa.
Ha concluso chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice con vittoria di spese di lite o, in caso di loro accoglimento parziale, con compensazione delle spese di lite.
Instaurato il contraddittorio, depositate memorie di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c., istruita la causa con ammissione e raccoglimento dell'interrogatorio formale dell'attrice, nel corso dell'udienza del 15 arile 2025 la causa è stata trattenuta in decisione ed il giudice ha riservato il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
2. Va, in primo luogo, osservato, quanto alla linea di demarcazione fra vizi di nullità
e di annullamento delle delibere condominiali, che il criterio discretivo è stato posto nel 2005 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, le quali hanno affermato che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito
(contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (cfr Cass. civ., SS.UU. sent. n. 4806 del 07.03.2005).
4 Più di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono tornate sul punto e, dichiarando di voler dare continuità alla decisione del 2005, hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un “chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice”, tant'è che l'art. 1137 c.c., nel testo successivo alla novella di cui alla legge 220/2012, prevede, in caso di deliberazioni illegittime, di regola la loro annullabilità, non già la loro nullità (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021).
Ove la delibera adottata dall'assemblea, quanto al suo profilo contenutistico, sia contraria ad una disposizione di legge la stessa è, di regola, annullabile. Parimenti sono annullabili le delibere adottate nel caso in cui siano state violate le regole legislative che disciplinano la convocazione assembleare e, quindi, la corretta formazione della volontà assembleare.
A ritenersi diversamente le delibere condominiali potrebbero essere caducate in ogni tempo, data l'inapplicabilità alle ipotesi di nullità del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c., così determinandosi una situazione di incertezza nella gestione degli interessi collettivi.
Giacché, peraltro, la disciplina della nullità ha applicazione generale residuano spazi per la declaratoria della nullità delle delibere condominiali in ipotesi specifiche, ovvero nel caso di loro illiceità per violazione di norme inderogabili le quali, in ambito condominiale, sono l'art. 1138, IV comma, c.c. e l'art. 72 disp. att. c.c.
Più nel dettaglio, le delibere di approvazione delle spese condominiali, secondo il più recente orientamento, sono nulle nel caso in cui l'assemblea, con la maggioranza dei condomini, modifichi, con effetto per il futuro, i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la concreta ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi (cfr Cass. civ., SS.UU., sent. n.
9839 del 14.04.2021; in senso conforme Cass. civ., sent. n. 20888 del 18.07.2023; Cass. civ., ord. n. 2580 del 29.01.2024).
5 Ne consegue che i vizi dedotti integrano, tutti, vizi di annullamento delle delibere impugnate, con esclusione del vizio concernente la nomina dell'amministratore di condominio senza determinazione del suo compenso, in violazione della previsione, di cui all'art. 1129, XI comma, c.c., giacché tale omissione, per previsione testuale della norma richiamata, comporta un vizio di nullità della delibera impugnata.
3. Ciò premesso, il primo motivo di opposizione è fondato e merita accoglimento, con conseguente assorbimento degli ulteriori motivi di opposizione spiegati.
Va premesso che, ai sensi dell'art. 66, III comma, disp. att. c.c. “l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere
l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art.
1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Trattasi di norma la quale ha la finalità di garantire la possibilità di partecipare consapevolmente alle decisioni assembleari, a tal fine essendo indicato anche il lasso di tempo minimo di cinque giorni che deve intercorrere fra la ricezione dell'avviso di convocazione e la data della prima riunione assembleare, funzionale a consentire ai condomini di organizzare i propri impegni per partecipare all'assemblea e di informarsi sugli argomenti all'ordine del giorno, eventualmente richiedendo all'amministratore di visionare ed estrarre copia della documentazione posta a fondamento dei punti posti all'ordine del giorno.
Coerentemente e proprio sul presupposto che, al fine di garantire la partecipazione all'assemblea, l'avviso di convocazione, costituente atto unilaterale recettizio, debba essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. rispetto alla data della prima convocazione assembleare, la giurisprudenza di legittimità ha rimarcato che: “la mancata conoscenza di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., come confermato dal nuovo testo dell'art. 66, terzo comma, disp. att., cod. civ., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell'avviso, né la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione, né che la medesima data sia stata eventualmente già fissata” (cfr. Cass. civ., sent. n. 22047 del 26.09.2013; in senso conforme Cass. civ., ord. n. 24041 del 30.10.2020).
6 In ordine al riparto dell'onere probatorio, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di osservare che, a fronte della contestazione del singolo condomino di non aver ricevuto l'avviso di convocazione, “l'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l'assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo” (cfr. Cass. civ., sent. n. 24132 del 13.11.2009; in senso conforme Cass. civ., sent. n. 5254 del 04.03.2011; Cass. civ., ord. n. 22685 del
24.10.2014).
Tale prova non necessariamente deve consistere nella ricezione dell'avviso con sottoscrizione da parte del ricevente, essendo orientamento affermato dalla giurisprudenza di merito quello secondo il quale: “la comunicazione può essere data in qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, sicché si deve ritenere che la disposizione di legge sia stata osservata quando risulta che i condomini abbiano, in qualunque modo, avuto conoscenza della convocazione” (cfr. Trib. Como, sent. 712 del 21.05.2012; Corte di
Appello di Roma, sent. n. 1323 del 30.03.2010; Trib, Bari, sent. n. 642 del 23.02.2010).
Occorre, quindi, per ritenere valida la convocazione, che l'atto abbia conseguito lo scopo al quale è destinato, ovvero che abbia raggiunto la sfera di effettiva conoscibilità da parte del destinatario (cfr. Corte di Appello di Roma, sent. n. 1323 del 30.03.2010), sicché inidonea al raggiungimento di tale scopo è la consegna dell'avviso al portiere o ad altro soggetto, il quale non abbia assunto, nei confronti del condominio, poteri di rappresentanza del condomino destinatario dell'avviso (cfr. Cass. civ., sent. n. 2837 del 25.03.1999).
Le comunicazioni effettuate in modi diversi da quelli legislativamente previsti, inoltre, devono essere state concordate inequivocabilmente dai condomini o perché richieste direttamente dagli stessi e/o perché formalizzate in regolamenti condominiali approvati.
In particolare, il regolamento condominiale può imporre particolari forme di comunicazione dell'avviso di convocazione che dovranno essere osservate affinché
l'assemblea possa dirsi validamente costituita, ma tali modalità potranno essere superate anche da una prassi invalsa nella gestione condominiale ed accettata da tutti i condomini (cfr. Cass. civ., ord. n. 10866 del 07.05.2018).
In conclusione, pur richiedendo la norma in commento, nella formulazione successiva alla novella di cui alla legge 220/2012, che l'avviso di convocazione assembleare sia
7 inviato con forme di comunicazioni tracciabili, sono possibili altre forme di comunicazione purché risultino espressamente ed inequivocabilmente convenute o perché richieste dai condomini stessi, e formalizzate, o perché inserite in un regolamento condominiale (cfr. Tribunale Latina, sent. n. 205 del 31/01/2025).
Fatte queste premesse, l'indirizzo mail, differente rispetto a quella di posta elettronica certificata, anche se appartenente al condomino, non costituisce un mezzo di comunicazione tracciabile e, quindi, non fornisce prova dell'effettiva ricezione dell'avviso di convocazione nel rispetto del termine di legge.
Né il condominio ha dimostrato il proprio assunto, ovvero che l'invio degli avvisi di convocazione tramite mail fosse una prassi invalsa nel condominio ed accettata da tutti i condomini, in particolare dalla condomina opponente.
L'attrice, nel corso dell'interrogatorio formale reso, pur non avendo negato che l'indirizzo mail , al quale era stato inviato l'avviso di Email_1 convocazione assembleare, fosse il suo, non ha reso alcuna dichiarazione di carattere confessorio né circa l'avvenuta tempestiva ricezione di detta mail, né circa l'espressa richiesta, da lei formulata all'amministratore, di ricevere le comunicazioni condominiali al predetto indirizzo, avendo affermato di aver probabilmente fornito l'indirizzo “ ” all'amministratore ma senza ricordare quando. Email_1
Né, tantomeno, è stata fornita alcuna prova della richiesta di invio della documentazione all'indirizzo mail dell'avv. avendo Emai_3 Email_2
l'attrice riferito, in via esclusiva, di avere richiesto nel mese di gennaio del 2018 e, successivamente, in quello di febbraio del 2019, che le comunicazioni giungessero all'indirizzo di posta elettronica certificata del marito, negando di aver ricevuto comunicazione dell'avviso di convocazione per l'assemblea del 21/03/2019.
Tale circostanza risulta confermata dai documenti n. 17 e 18 allegati alla memoria ex art. 183, VI comma, n. 2) c.p.c. di parte attrice, tempestivamente depositata in data
31/03/2023. Trattasi, infatti, di comunicazioni a mezzo di posta elettronica certificata dell'avv. Marino Carelli Nitti Valentini nelle date del 16/01/2018 e del 07/02/2019 e consegnate ad indirizzo di posta elettronica certificata dell'amministratore di condominio, con le quali si richiese espressamente all'amministratore di non inviare le convocazioni assembleari ad indirizzi di posta elettronica non certificata che non garantivano la regolarità delle convocazioni, provvedendo al loro inoltro nelle
8 modalità di legge. Nella seconda delle due mail fu poi espressamente richiesto l'invio all'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Marino Carelli Nitti Valentini.
In conclusione, non avendo il condomino assolto all'onere probatorio sullo stesso gravante, in difetto di prova della tempestiva ricezione dell'avviso di convocazione, devono essere annullate tutte le delibere assembleari adottate nel corso dell'assemblea condominiale del 21/03/2019 per mancanza di tempestiva convocazione della condomina istante.
L'accoglimento del primo motivo di impugnazione comporta assorbimento degli ulteriori motivi di impugnazione proposti.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano CP_1 come da dispositivo in applicazione delle tariffe di cui al D.M. 55/14, aggiornate in forza del D.M. 147/22, liquidano i compensi della fase introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale, nonché di quella di attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, sullo scaglione di valore indeterminabile (cfr. Cass. civ., sent.
n. 9068 del 21.03.2022, secondo cui “nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito”, nonché tenendosi conto del fatto che non è noto il valore economico di tutte le delibere impugnate, fra cui quella di nomina dell'amministratore).
Va disposta la condanna del convenuto ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, CP_1 del d. lgs. 28/2010 (ora art. 12 bis, comma II del citato decreto) giacché non risulta essere stato presente all'incontro di mediazione del 17/10/2022, mandando alla
Cancelleria per gli adempimenti conseguenti.
Giacché “nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito” (cfr. Cass. civ., sent. n. 9068 del 21.03.2022) si invita la Cancelleria ad eseguire le opportune verifiche al fine di stabilire se il contributo unificato versato,
9 sulla base di un valore dichiarato della controversia inferiore ad € 26.000,00, debba essere integrato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 24696/2022 R.G.A.C. pendente tra Parte_1 contro il sito in Napoli alla in persona CP_1 Controparte_1 dell'amministratore pro tempore , ogni altra domanda, eccezione e Controparte_2 deduzione disattesa, così provvede:
a) accoglie domanda attrice e, per l'effetto, annulla le delibere adottate dall'assemblea condominiale del 21/03/2019;
b) condanna il condominio sito in Napoli alla , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore di , delle spese Parte_1 del presente giudizio, che si liquidano in misura pari ad € 322,73 per spese vive ed €
8.152,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed
I.V.A., se dovuta, come per legge;

c) condanna sito in Napoli alla al versamento all'entrata del Controparte_1 bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio;

d) manda, a cura della Cancelleria, per la verifica dell'eventuale integrazione del contributo unificato versato da parte attrice.
Napoli, 22 maggio 2025.
Il giudice
(dott.ssa Roberta De Luca)
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