N. R.G. 7822/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7822/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 21 maggio 2025 ad ore 10.43 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. COLLARILE MARIO, che conclude come in atti;
per parte resistente l'avv. GIRELLI ALESSANDRA con la parte personalmente, che conclude come in atti;
rappresenta che l'immobile è stato affetto da molteplici problemi e precisa che è stata depositata istanza di liquidazione del gratuito patrocinio;
nel resto si riporta agli scritti difensivi
Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti presenti.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7822/2024 promossa da:
C.F. ], con l'avv.. COLLARILE MARIO Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE contro
[C.F. ], con l'avv. GIRELLI ALESSANDRA Controparte_1 C.F._1
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ - accertare e dichiarare la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione per cui si verte, avente ad oggetto le unità immobiliari site in Milano Via De Amicis
n. 57 costituite dall'appartamento al piano terzo con annessa cantina e dal posto auto n. 04
(Nceu Milano Mapp. 75, Fg. 434, sub. 24);
- condannare il sig. al rilascio dei predetti immobili, liberi da persone e Controparte_1
da cose, in favore della , con fissazione di un termine breve per l'esecuzione, Parte_1 confermando l'ordinanza resa ex art. 665 c.p.c.;
- condannare il sig. al pagamento in favore della Controparte_1 Parte_1 dell'importo di € 83.978,64= ovvero della diversa somma maggiore o minore che risulti dovuta, quali corrispettivi insoluti del contratto di locazione per cui si verte, oltre canoni e oneri accessori a scadere fino al rilascio degli immobili, oltre interessi moratori nella misura contrattualmente prevista al tasso dell'Euro divisa interbancaria maggiorato di 2 punti e comunque nei limiti massimi di cui alla L. 108/96, dal giorno successivo alle scadenze di pagamento delle fatture fino all'effettivo soddisfo;
- rigettare ogni eccezione avversaria nonché ogni domanda formulata in via riconvenzionale dalla controparte, per i motivi di fatto e di diritto indicati in atti.
In via istruttoria:
- rigettare tutte le istanze istruttorie avversarie poiché inammissibili e del tutto irrilevanti nel presente giudizio.
- condannare la controparte al pagamento di spese e compensi del presente giudizio e della precedente fase a cognizione sommaria”
Parte resistente:
“ - IN VIA PRELIMINARE
- fissare, a sensi dell'art. 418 c.p.c., nuova udienza di discussione ex art. 420 c.p.c.
- IN VIA ISTRUTTORIA
- ammettere prova testimoniale sui seguenti capitoli, con i testi (Rua Maria Pia n. Tes_1
32, 1350-209 Lisbona, Portogallo), (Strada Costagrande 133/A, 10064 Testimone_2
Pinerolo), MA AZ (Fraz. San Bartolomeo, 45B, 16031, Sori – Genova), Testimone_3
(Via Carlo Maratta, 4, 20148 Milano), (Avenida Mariscal Sucre n. 56-255 y Testimone_4
, Ecuador): Testimone_5 Tes_6
1) «veri i guasti e gli interventi descritti alle pagg. 2, 3 e 4 della presente memoria come da docc. da 03 a 25 di parte convenuta che mi si rammostrano e, precisamente:
- 1-3/12/2018 perdita condensa condizionatore per non corretta predisposizione impianto (doc.
03)
- 18/01/2019 nuova perdita condensa condizionatore per non corretta predisposizione impianto
(doc. 04)
- 07/02/2019 intervento su impianto di condizionamento (doc. 05)
- 20/01/2021 ostruzione tubi scaldaacqua per accumulo calcara causato dalla mancata installazione di addolcitore generale e/o a polifosfati (doc. 06)
- 26/01/2021 ispezione e intervento sui tubi ostruiti dal calcare (doc. 07)
- 10/02/2021 intervento su tubi per pulizia da calcare e installazione polifosfati (doc. 08)
- 12/02/2021 intervento per fuga di gas (doc. 09)
- 06/04/2021 perdita acqua in cucina, controllo fuga gas, presenza calcare, correzione tubo polifosfati (doc. 10)
- 22/07/2022 perdita d'acqua dall'impianto di condizionamento (doc. 10bis)
- 04/10/2022 intervento su scaldaacqua per sostituzione tubo di scarico improprio montato in occasione dell'installazione originale dello scaldaacqua (doc. 11)
- 11/10/2022 interruzione servizio acqua calda (doc. 12) - 11/10/2022 perdita in cucina che interessa il piano sottostante (doc. 13)
- 13/10/2022 n. 2 sopralluoghi per perdite e scaldaacqua (doc. 14)
- 13/10/2022 sopralluogo con spostamento grandi elettrodomestici (doc. 15)
- 15/10/2022 intervento per sostituzione temporanea scaldabagno in attesa di riparazione definitiva (doc. 16)
- 15/10/2022 sopralluogo per perdita al piano sottostante (doc. 17)
- 18/10/2022 rimozione calorifero in cucina, nuovo spostamento mobili (doc. 18)
- 19-31/10/2022 intervento per perdita acqua (docc. da 19 a 23) - 02/11/2022 reinstallazione calorifero in cucina (doc. 25)»
- ammettere, occorrendo, CTU per la determinazione dell'effettivo valore locativo dell'immobile per effetto dei vizi e dei difetti denunziati che ne pregiudicavano lo stato manutentivo, nonché CTU per la determinazione dell'ammontare delle spese a carico di parte conduttrice, previo ordine di esibizione a dei rendiconti delle gestioni dal Parte_1
2017 ad oggi;

- NEL MERITO
- determinare il canone dovuto dal conduttore in € 1.500,00 mensili, o nell'importo eventualmente diverso che risulterà di giustizia, anche in via equitativa,
- condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, a Parte_1 restituire al sig. la somma di € 60.500,00 o quella somma eventualmente diversa che CP_1
risulterà di giustizia, quale differenza a suo credito per canoni di locazione per il periodo dal
01/12/2017 al 30/04/2024,
- rigettare la domanda di risoluzione del contratto per colpa del conduttore e la domanda di pagamento della somma di € 73.242,51 per canoni e oneri accessori, questi ultimi da determinare in base ai criteri di cui all'art. 9 L. 392/78 e alle tabelle di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, con condanna di alla restituzione in favore del sig. di Pt_1 CP_1
quanto da questi versato in più del dovuto,
- accertare e dichiarare il danno subito dal sig. in € 200.00,00, o in quella somma CP_1
eventualmente diversa che risulterà di giustizia, anche in via equitativa, e condannare al Pt_1
pagamento di tale somma in favore del sig. eventualmente operando la compensazione CP_1
nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda che precede,
- revocare l'ordinanza di rilascio
- con vittoria di spese e compensi di lite, oltre accessori di Legge.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
[...]
adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1
di avere concesso in locazione abitativa all'intimato l'unità Controparte_1
immobiliare sita in Milano, via De Amicis 57 con contratto avente decorrenza dal 01/12/2017; che il conduttore si rendeva moroso del pagamento del canone mensile sin dal settembre 2022; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto a norma di contratto e degli artt. 1453 e 1456 c..c dichiararsi la risoluzione del contratto ed emettersi ingiunzione di pagamento per il dovuto.
All'udienza compariva personalmente l'intimato, che dispiegava opposizione allegando l'inadempimento del locatore all'obbligo di manutenzione
Con provvedimento del 28/02/2024 il Tribunale ordinava il rilascio ex art. 665 c.p.c. fissando per l'esecuzione la data del 29/03/2024 e disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie integrative, le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza.
La domanda deve trovare integrale accoglimento.
Parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di locazione regolarmente registrato ed attestando che la morosità persiste.
La parte locatrice ha dedotto l'inadempimento con riguardo al pagamento dei canoni di locazione ad opera della parte resistente a far data dal mese di settembre 2022, e la controparte non ha fornito prova contraria di detta allegazione.
In particolare, a sostegno dell'opposizione il resistente ha dedotto l'inadempimento del locatore all'obbligo di manutenzione dell'immobile, che per vari periodi l'avrebbe reso inutilizzabile.
In realtà, , come si evince dalla documentazione prodotta dallo stesso resistente, i problemi lamentati hanno interessato un arco temporale ridotto ( circa 20 giorni dal 2018 al 2022) e problematiche minori ( problemi ai condizionatori, piccole perdite di acqua e una fuga di gas), che tuttavia il locatore si è prontamente attivato per risolvere, contenendo decisamente i disagi del conduttore.
A fronte di ciò, l'omissione di ogni pagamento dal settembre 2022 e l'accumulo di una ingente morosità appare condotta assolutamente contraria a buona fede ed ha gravemente alterato il sinallagma contrattuale in danno del locatore. Peraltro, proprio l'ipotesi di mancato godimento dell'immobile o di disagi nel godimento stesso per manutenzioni spettanti al locatore, è disciplinata dall'art. 9 del contratto, laddove vi è preventiva rinuncia del conduttore al risarcimento per dette ipotesi.
L'eccezione, pertanto, risulta del tutto fondata.
Quanto agli oneri accessori, va rilevato che rilevare che il locatore ha prodotto – unitamente alla memoria di replica all'avversa domanda riconvenzionale- i consuntivi delle annualità di riferimento e che, a fronte di tale documentazione, il conduttore si è limitato ad affermare apoditticamente che comunque non risulterebbero chiariti i criteri di addebito.
E' agevole rilevare che la contestazione è del tutto generica, non avendo il resistente prospettato alcuna specifica irregolarità rispetto alla ripartizione di cui all'art. 9 l. 392/1978 ovvero ai meccanismi di imputazione di detti costi.
Anzi, come emerge dagli estratti conto in atti, il locatore più volte ha provveduto ad accreditare
/addebitare i relativi conguagli, sicchè in assenza di specifici motivi di doglianza, la censura non merita accoglimento.
Infine, le domande riconvenzionali di riduzione del canone e di risarcimento del danno, attesa l'assenza di inadempimenti imputabili al locatore, devono essere integralmente rigettate.
Ciò detto, la condotta del resistente, sia sotto il profilo oggettivo che sotto il profilo soggettivo, integra la clausola risolutiva di cui all'art. 8 del contratto di locazione, attesa l'infondatezza delle avverse eccezioni che rende del tutto imputabile la condotta inadempiente.
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve dichiararsi che il contratto di locazione abitativa stipulato in data 01/12/2017 tra e Parte_1 Controparte_1 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano, via De Amicis 57 si è risolto per inadempimento del conduttore ex art. 1456 e 1453 c.c. Controparte_1
Per l'effetto deve essere condannato a rilasciare l'immobile de quo Controparte_1
libero da persone e cose, con data di esecuzione al 29/03/2024, dovendosi confermare l'ordinanza emessa ex art. 665 c.p.c. .
Il resistente deve essere inoltre condannato al pagamento di € 83.978,64 per canoni di locazione e spese maturati sino al deposito della memoria di replica alla avversa riconvenzionale
( 17/04/2024), oltre ai canoni successivamente maturati e sino al definitivo rilascio del bene locato, oltre interessi contrattuali dal dovuto al saldo effettivo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva di trattazione e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate. Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo Tribunale


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 7822/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:

1. dichiara risolto per inadempimento imputabile a il contratto di Controparte_1
locazione abitativa stipulato in data 01/12/2017 tra e Parte_1 [...]
avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano, via De Amicis 57 e CP_1 per l'effetto:

2. condanna a rilasciare l'immobile di cui al punto che precede libero da Controparte_1
persone e cose;

3. fissa per l'esecuzione la data del 29/03/2024 di cui all'ordinanza ex art. 665 c.p.c.;

4. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 dell'importo di € 83.978,64per canini di locazione e spese maturati sino al 17/04/2024, oltre ai canoni successivamente maturati e sino al definitivo rilascio del bene locato, oltre interessi contrattuali dal dovuto al saldo effettivo;

5. rigetta le domande riconvenzionali formulate da Controparte_1

6. condanna alla rifusione in favore di Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite, che si liquidano in € 436,50 per spese ed € 10.520,00 per compensi professionali ( di cui € 3,200 per la fase sommaria), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed
I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 21/05/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati