REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Andrea De Magistris, ha reso la seguente

SENTENZA ai sensi dell'art 281 sexies co 3 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 472/24 R.G. tra
(CF ), la quale agisce in nome e per conto Parte_1 P.IVA_1 della società rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 Parte_2
RICORRENTE
E
(P.I. ) in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_2 P.IVA_2 rappresentato e difeso dagli avv.ti Paolo Fabris de Fabris e Barbara Berruto
CONVENUTO
Oggetto: occupazione senza titolo
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente
Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: in via principale:
- previe le opportune declaratorie in fatto ed in diritto dichiarare tenuta e condannare la società occupante
C.F. e P. VA ), con sede in Torino (TO) Via Giuseppe Galliano n. Controparte_2 P.IVA_2
15, in persona del legale rappresentante Sig. (C.F. ), nato Controparte_3 C.F._1 il 27.08.1990 a Singapore (RA) e domiciliato per la carica in Torino (TO) Via Giuseppe Galliano n. 15, al rilascio immediato del bene immobile di cui sopra libero e vacuo da persone e cose in tutte le sue parti, impianti, pertinenze ed accessori;

- condannare, inoltre, la società occupante, C.F. e P. VA ), con Controparte_2 P.IVA_2 sede in Torino (TO) Via Giuseppe Galliano n. 15, in persona del legale rappresentante Sig. CP_3
, al pagamento in favore della come sopra rappresentata e domiciliata,
[...] Controparte_1 della complessiva somma di € 100.000,00 oltre VA, a titolo di indennità di occupazione, con rivalutazione monetaria corrente ed interessi legali, come per legge.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.
Per parte resistente
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così giudicare: In via preliminare: disporre con l'ordinanza di cui all'art. 281 duodecies c.p.c. la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito ordinario, fissando l'udienza ex art. 183 c.p.c.
In via principale: Rigettare le domande avversarie perché infondate in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa mandando assolta la conchiudente;
in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda avversaria di condanna al pagamento di una indennità di occupazione per l'immobile in questione, dichiarare estinto o parzialmente estinto il credito di parte attrice per effetto della compensazione con la somma di Euro 30.000,00, come rivalutata, per le ragioni di cui in narrativa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso, depositato in data 8.1.2024, la parte attrice ha adito il Tribunale di Torino, chiedendo di dichiarare tenuta e condannare la società occupante al rilascio immediato del Controparte_2 bene immobile sito in Alpignano via Val della Torre km 7,2, oggi via Val della Torre n. 273 e condannare, inoltre, la stessa società al pagamento in favore della della complessiva somma di € Controparte_1
100.000,00 oltre VA, a titolo di indennità di occupazione.
In fatto esponeva che ora in data 20.7.2009 aveva concluso con la Parte_3 Parte_4
società un contratto di locazione finanziaria immobiliare (doc. 8), avente ad Controparte_4 oggetto il predetto bene;
La aveva acquistato l'immobile oggetto del contratto dalla Parte_3 CP_5
N.K.E. S.p.A. e, in data 21.07.2009, lo aveva consegnato alla società utilizzatrice che sottoscriveva il relativo verbale di consegna;
con scrittura privata di locazione finanziaria immobiliare del 23.2.2010, la
Società GHIBAUDI MARIO S.p.A. aveva ceduto alla Controparte_6
il contratto di locazione finanziaria stipulato con la senza
[...] Parte_3 liberazione del cedente ai sensi dell'art. 1408 co 2 c.c. ed in deroga al 1408 co 3 c.c., con effetto dal
1.3.2010 (doc. 12) e in data 01.03.2010, il bene immobile veniva, dunque, consegnato alla nuova utilizzatrice;
a causa del protratto inadempimento della società Controparte_6
a partire dal mese di novembre 2017, (già
[...] Controparte_7 Pt_3
, in data 17.09.2020, si vedeva costretta ad avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista
[...] dall'art. 11 a) delle condizioni generali del contratto e dall'art. 1456 c.c.; nel frattempo e CP_8
vevano concluso un contratto di affitto di azienda rogito del 18.4.2019 Controparte_2 Per_1 avente ad oggetto l'attività della prima, esercitata all'interno dell'immobile; attualmente l'immobile è occupato quindi dalla he con atto rogito del 2.12.2021 ha acquistato dal Controparte_2 Per_2
LL HI IO RL l'azienda precedentemente affittata e collocata nell'immobile; che la stessa con comunicazione ad (già in data Controparte_2 Controparte_7 Parte_3
30.12.2021, dichiarava di occupare ormai sine titulo il suddetto immobile e riconosceva, pertanto, che la proprietaria aveva diritto di rientrare in possesso dell'immobile e si riconosceva altresì debitore dell'importo di euro 4.000,00 mensili oltre VA a titolo di indennità di occupazione (doc 16); che pertanto la ricorrente con due diffide inviate via PEC in data 25.10.2023 e 5.1.2024 aveva intimato alla resistente la riconsegna nonché il pagamento dell'indennità.
Concludeva richiamando le conclusioni dinnanzi trascritte.
Si costituiva la società convenuta la quale contestava in fatto e in diritto le pretese avversarie ed evidenziava che: appena era risultata aggiudicataria dell'azienda della Fallita HI IO Controparte_2
s.r.l., avendo interesse a continuare a mantenere l'azienda acquistata dal LL presso i locali di
Alpignano, via Val della Torre, 273, aveva preso contatti con la Società di Leasing la quale aveva manifestato acquiescenza all'occupazione dei locali, non aveva richiesto il rilascio e aveva partecipato al sopralluogo svoltosi in data 24.2.2022. Contestava di aver riconosciuto la congruità dell'importo indicato a titolo di indennità di occupazione;
richiamava gli arresti giurisprudenziali in punto onere della prova sull'an e sul quantum del risarcimento da occupazione abusiva.
Richiamava le conclusioni in epigrafe trascritte.
Senza necessità di svolgere attività istruttoria stante la natura documentale della causa, disposta la mediazione obbligatoria, all'udienza del 9.5.2025 le parti discutevano la causa e il giudice riservava la decisione ai sensi dell'art 281 sexies co. 3 c.p.c.

2. Il ricorso va accolto.
La domanda è formulata quale richiesta di rilascio per l'illegittima occupazione a seguito del venir meno degli effetti del titolo che legittimava la convenuta alla detenzione dell'immobile sito in Alpignano via Val della Torre km 7,2, oggi via Val della Torre n. 273.
Le domande di parte attrice sono procedibili avendo le parti svolto la mediazione ex art 5 co 1 D.Lgs n.
28/10.
Nel merito le domande sono fondate.
Infatti, la ricorrente proprietaria agisce nei confronti della società per ottenere la Controparte_2 restituzione dell'immobile, in ragione del venir meno dell'efficacia del contratto di affitto di azienda rogito notaio del 18.4.2019 e l'assenza di un titolo che ne legittimi l'occupazione attuale. Per_1
È allora obbligo precisare che: “L'attore che non chiede l'accertamento del suo diritto di proprietà e non agisce affermando che il convenuto è possessore del suo bene, ma che lo detiene senza titolo, esercita un'azione personale di restituzione per mancanza originaria o sopravvenuta del titolo”. (Cass., Sez. 3,
Sentenza n. 17941 del 24/07/2013).
L'azione personale di restituzione è, infatti, destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato e il deposito). In termini generali giova osservare che “Qualora si proponga una domanda avente come fatto costitutivo la detenzione della cosa da parte del convenuto (nella specie, volta ad ottenere la condanna al rilascio di un immobile per occupazione senza titolo), incombe sull'attore l'onere di provare la natura del potere fattuale esercitato dalla controparte, operando, in difetto, la presunzione di possesso sancita dall'art. 1141
c.c.” (Cass n. 14640/2017).
L'onere della prova risulta quindi ripartito tra le parti nei seguenti termini: il proprietario che chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene che gli sia stato preventivamente trasmesso in forza di negozi (validi o non validi), deve soltanto dimostrare l'avvenuta consegna in base ad un titolo e il successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o allegare l'insussistenza "ab origine" di qualsiasi titolo, essendo onere del convenuto di dimostrare l'esistenza di un valido negozio giuridico legittimante l'occupazione ed il godimento del bene (Cass. 18660/2013).
E' documentalmente provato (doc. 14), e non è contestato dalla società convenuta, che in data 18.4.2019 con il contratto di affitto di azienda la abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile Controparte_2
dove (prima ), originario utilizzatore e locatario nel contratto di leasing avente ad CP_8 CP_4 oggetto l'immobile, esercitava l'azienda oggetto del contratto di affitto.
Con la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa dell'art 11 a) del contratto di leasing in data 17.9.2020, la proprietaria ha risolto ex art 1456 c.c. il contratto dal quale dipendeva il titolo in forza del quale la convenuta deteneva l'immobile (doc 15).
E' pertanto risolto di diritto il contratto di affitto di azienda del 18.4.2019, oggi superato dall'acquisto in sede fallimentare del 9.12.2021 che espressamente ha escluso dall'oggetto dell'azienda ceduta l'immobile in questione (doc.16).
La volontà della ricorrente di rientrare nel possesso del proprio bene si rinviene nei tentativi, risultati vani,
di ottenerne dalla convenuta il rilascio spontaneo (doc. 17).
Da quella data, la società convenuta detiene l'immobile senza che sia a ciò legittimata da alcun titolo. Pur costituendosi essa non ha contestato la ricostruzione avversaria e non ha potuto giustificare la detenzione dell'immobile con un titolo in forza del quale possa continuare a detenerlo.
E' quindi fondata la domanda con la quale la ricorrente chiede la condanna al rilascio immediato del bene immobile libero da persone e cose in tutte le sue parti, impianti, pertinenze ed accessori.
Con una successiva domanda la ricorrente chiede il pagamento, in suo favore, della complessiva somma di
€ 100.000,00 a titolo di indennità di occupazione parametrandola all'importo di € 4000 indicato dalla stessa convenuta nella comunicazione alla Banca del 30.12.2021 (doc. 16) per il periodo compreso tra il 2.12.2021
e il 2.1.2024 data della domanda. Per invocare la tutela risarcitoria, non basta l'ingiustizia del fatto, fin qui provato, ma occorre la prova dell'evento di danno il quale in tanto è risarcibile in quanto consiste nella conseguente lesione immediata e diretta del diritto di proprietà, ovvero nel pregiudizio del possibile esercizio della facoltà di godimento andata persa.
In particolare, la giurisprudenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha stabilito che il danno da perdita subita del proprietario nell'azione di rilascio per occupazione abusiva “è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro
corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale” (vd Cass SU n. 33645/22).
La prova del danno è fornita dalla ricorrente con il riconoscimento espresso effettuato dalla resistente nella comunicazione del dicembre 2021.
Le contestazioni della società convenuta riguardano, da un lato, il contenuto della detta comunicazione effettuata nell'ambito di una proposta transattiva, dall'altro lato, la condotta della ricorrente che, prima di ottobre 2023, si era disinteressata dell'immobile e, sul piano processuale, non aveva assolto all'onere deduttivo e di allegazione richiesto per l'accoglimento della domanda.
I documenti prodotti dalle parti consentono di ritenere provato il diritto ad ottenere l'indennità di occupazione da ottobre 2023. Sino a quella data, infatti, la detenzione dell'immobile da parte della
[...]
è stata tollerata dalla ricorrente. CP_2
E' agli atti, ed è allegato dalla stessa società convenuta, che era interesse delle parti raggiungere un accordo per la successiva utilizzazione dell'immobile da parte della società Controparte_2
Non è contestato, quindi, che la utilizzazione indiretta dell'immobile da parte della ricorrente dovesse passare attraverso un accordo economico sul canone e che la proposta pervenuta da Controparte_2 fosse di € 4000 al mese.
Infatti “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso
è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cass SS.UU. n. 33645 del 2022).
L'indennità dovrà quindi essere parametrata al canone offerto dalla resistente, come da domanda di parte ricorrente, con decorrenza dal mese di ottobre 2023 data della prima diffida di restituzione (doc 17
illeggibile ma non contestato). E' invece infondata l'eccezione di compensazione con la quale la convenuta chiede dichiarare estinto o parzialmente estinto il credito di parte attrice per effetto della compensazione con la somma di € 30.000,00 corrisposta al momento dell'acquisto dell'azienda a titolo di “cauzione oneri rimozione”.
Trattasi infatti di cauzione rilasciata al LL di HI IO RL e pagata mediante assegno circolare non trasferibile intestato al LL stesso.
Non sussistono quindi i presupposti degli artt. 1241 e seg c.c. non rinvenendosi l'identità dei soggetti rispettivamente, e contemporaneamente, debitore e creditore dei due crediti posti in compensazione.
La domanda della ricorrente va quindi accolta nella misura di € 60.000 (4000X15 mesi). Sulla somma così determinata decorrono interessi legali e rivalutazione trattandosi di debito di valore.

3.Le spese sono poste a carico della convenuta soccombente e sono liquidate ai valori prossimi ai minimi dello scaglione di riferimento del d.m. 247/22 tenuto conto della non elevata complessità delle questioni trattate, dell'assenza dello svolgimento di istruttoria, della decisione in forma ex art. 281 sexies c.p.c. e del valore del giudizio prossimo al minino dello scaglione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:
1) Accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto accerta e dichiara l'occupazione illegittima da parte della parte convenuta dell'immobile sito in Comune di Alpignano via Val della Torre km 7,2, oggi via Val della Torre n. 273 indentificato a catasto come segue N.C.E.U. del predetto comune al
Catasto Fabbricati, foglio 1, particella 297,Cat. D/1;
2) Condanna la parte convenuta all'immediato rilascio, in favore della parte attrice, dell'immobile meglio descritto al precedente punto 1), libero da persone e cose;

3) Condanna la parte convenuta a corrispondere alla parte attrice la somma di € 60.000 (oltre IVA se dovuta) a titolo di indennità di occupazione, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo e rivalutazione monetaria;

4) Condanna la parte convenuta a rifondere alla parte ricorrente le spese processuali che liquida per intero in euro 1241,00 per esposti ed euro 4400,00 per compensi di avvocato (di cui euro 1300,00
per fase di studio, euro 900,00 per fase introduttiva ed euro 2200,00 per fase decisionale), oltre rimborso spese generali forfettarie 15%, C.P.A. e I.V.A., se dovuta;

Torino, 31.5.2025
Il Giudice dott. Andrea De Magistris