N. R.G. 3766/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Domenico Stilo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 3766/2018 promossa da: nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), rappresentato e difeso dall'avv. NIGROLI C.F._1
FRANCESCO, presso il cui studio, in Lentini, via Cefalù n. 18, è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti.
ATTORE contro
(C.F. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e P.IVA_1 difesa dall'avv. CAVALLARO GIUSEPPE, presso il cui studio, in Roma, via del
Tritone n. 102, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti.
CONVENUTA

CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno concluso come da note d'udienza.
pagina 1 di 11 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio la società Controparte_1 esponendo che:
[...]
- con contratto preliminare di compravendita del 18 luglio 2005 la A.NI.GI.
Costruzioni di IS NG &C. aveva promesso di vendere all'attore un CP_1 garage ricadente nella erigenda palazzina B dell'edificio da costruirsi sul terreno sito in Lentini, individuato al catasto al foglio 60, part.lle 170, 179, 234 e 207;
- le parti avevano convenuto il prezzo complessivo pari ad €. 35.916,63, oltre IVA, da corrispondersi secondo le seguenti modalità: €. 4.489,58 a titolo di caparra già corrisposta al momento della stipula del preliminare e di cui le parti ne davano atto nel medesimo preliminare;
€. 4.489,58 alla data della sottoscrizione del preliminare di compravendita;
due rate trimestrali ciascuna di €. 4.489,58 a far data dalla sottoscrizione del contratto preliminare;
€. 17.958,58 a titolo di saldo, da corrispondere in contanti o mediante accollo di mutuo al momento della stipula dell'atto pubblico definitivo;

- l'immobile doveva essere consegnato non oltre il mese di dicembre 2006, salvo proroga per motivi non imputabili alla promittente venditrice o a migliorie o modifiche richieste dall'attore e che, in caso di mancata consegna entro tale termine, la società promissaria venditrice avrebbe dovuto corrispondere al sig. una somma mensile pari ad €. 100,00 a titolo di penale;
Pt_1
- l'atto pubblico di compravendita doveva essere stipulato non appena le competenti autorità amministrative avrebbero rilasciato le idonee autorizzazioni amministrative;

- l'immobile costruito veniva identificato catastalmente nel Comune di Lentini, al foglio 60, p.lla 733, sub. 39, e consegnato al promissario acquirente, il quale, a quel momento aveva versato al costruttore la somma complessiva di €. 24.050,00, di cui euro 5.387,50 a titolo di caparra confirmatoria;

- a seguito di contestazioni sorte tra le parti in ordine alla esecuzione dei lavori eseguiti ed ai conteggi di dare e avere, la promittente venditrice, sebbene formalmente sollecitata mediante lettera raccomandata, non provvedeva alla stipula dell'atto pubblico di compravendita;

pagina 2 di 11 - nelle more il sig. veniva a conoscenza dell'avvio innanzi al Tribunale di Pt_1
Siracusa di una procedura esecutiva immobiliare iscritta al n. RG. es. imm.
310/2017 avente ad oggetto il garage promesso in vendita, il quale risultava gravato da: 1) ordinanza di sequestro conservativo emessa dal Tribunale di
Siracusa emessa in data 9.4.2013; 2) sentenza di condanna n. 1512/2017 emessa dal Tribunale di Siracusa in data 26.5.2017; 3) ipoteca volontaria iscritta in data

2.2.2005 a favore del Banco di Sicilia.
Ciò premesso, ritenuto sussistente un grave inadempimento della Parte_1 convenuta e assumendo l'esistenza di una grave situazione debitoria in cui versava la società, ha formulato le seguenti conclusioni:
“1) Ritenere e dichiarare che il contratto preliminare di compravendita stipulato il 18/07/2005 si è risolto per fatto, colpa ed inadempimento della “
[...]
; 2) Conseguentemente condannare la Controparte_1 società convenuta alla restituzione della somma versata di euro 24.050,00, oltre agli interessi maturati decorrenti da ogni singolo versamento;
3) Condannare la medesima società al pagamento della somma di euro 5.387,50 a titolo di caparra confirmatoria, così come previsto all'art. 5 n. 1 del contratto preliminare di compravendita;
4) condannare la convenuta alle spese ed ai compensi del giudizio”.
Radicatosi il contraddittorio, si è costituita la Controparte_1 la quale, dedotta la propria legittimazione passiva, ha eccepito
[...]
l'improcedibilità della domanda attorea per omesso esperimento della mediazione obbligatoria;
in secondo luogo ha eccepito l'intervenuta prescrizione del diritto a domandare la risoluzione del contratto preliminare essendo poiché il giudizio era stato instaurato a distanza di tredici anni rispetto alla data di sottoscrizione del compromesso.
Nel merito, la società convenuta ha eccepito l'infondatezza delle richieste dell'attore, sia in fatto che in diritto.
In particolare, ha rappresentato la propria disponibilità a stipulare l'atto definitivo previo pagamento da parte del di tutte le somme dovute quale saldo Pt_1 prezzo, costo allacci e costo frazionamento mutuo e rimborso rate mutuo pagate fino ad oggi;
quindi, ha dedotto l'insussistenza di un inadempimento imputabile alla convenuta come lamentato dall'attore, sostenendo che, al contrario, è stato pagina 3 di 11 proprio quest'ultimo, nonostante numerosi inviti e solleciti ad opera della CP_1
dapprima a dichiarare di non essere più interessato all'acquisto,
[...] successivamente a non procedere comunque alla stipula dell'atto pubblico, non corrispondendo il saldo prezzo e le altre somme dovute ed ammontanti ad oggi, considerate le rate di mutuo pagate da per il frazionamento del mutuo sul CP_1 garage richiesto dal ad oltre euro 30.000,00 iva inclusa. Pt_1
Al riguardo, la società convenuta ha dedotto che il sig. ha compromesso Pt_1
l'acquisto dell'immobile per la somma di €. 35.916,63, oltre iva pari ad €.
7.183,33, e qualche settimana dopo la stipula del compromesso ebbe a richiedere una maggiore metratura, per complessivi €. 2.500,00, oltre iva pari ad euro €.
500,00, e così complessivamente la somma di €. 38.416,63, oltre iva, pari ad €.
7.683,33; per cui, a fronte della complessiva somma di €. 46.099,96, quale costo dell'immobile, il sig. aveva versato acconti per complessivi €. 21.549,97. Pt_1
Inoltre, ha dedotto che il sig. doveva corrispondere la somma di €. Pt_1
2.126,84, oltre iva, per costi allacci utenze, la somma di €. 2.050,00 per quota frazionamento mutuo, oltre tutti gli interessi sulle rate di mutuo frazionato.
Parte convenuta ha aggiunto che il sig. ha illegittimamente e senza alcuna Pt_1 autorizzazione preso possesso del box garage in questione, stabilendosi all'interno di esso senza averne alcun titolo ed in maniera del tutto arbitraria, sostituendo la serratura e senza pagare alcun corrispettivo per l'occupazione e senza avere mai versato il saldo prezzo.
Ha, quindi, formulato le seguenti conclusioni: “1) Ritenere e dichiarare la improcedibilità della causa per omesso espletamento della mediazione obbligatoria;
2) Rigettare tutte le domande formulate dagli attori siccome infondate per le ragioni esposte;
3) Ritenere e dichiarare che la convenuta è pronta a stipulare l'atto di vendita nel termine che il Tribunale fisserà ed ha diritto ad ottenere il saldo prezzo di cui alla scrittura azionata dagli attori con interessi e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
4) In via meramente subordinata ritenere
e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento della parte promissaria acquirente;
5) In ogni caso dichiarare che la convenuta in ragione delle clausole di cui al preliminare sottoscritto ha diritto alla ritenzione delle somme versate dal promissario acquirente anche in compensazione delle somme dovute e non corrisposte, per costo allacci, interessi sulle rate di mutuo, costo frazionamento
pagina 4 di 11 mutuo, indennità di occupazione immobile;
6) Ritenere e dichiarare che la società unipersonale ha diritto al risarcimento del danno per occupazione CP_1 illegittima dell'immobile, risarcimento da commisurarsi al valore locativo del bene per ogni mese di occupazione illegittima, stante l'abusiva immissione nel possesso e il mancato pagamento del saldo prezzo. 7) Con riserva di ogni ulteriore allegazione, deduzione, conclusione nei modi e termini assegnandi. 8) Con vittoria di spese e compensi di diritto”.
Concesso alle parti il termine per esperire il procedimento di negoziazione assistita, mediante invito ai sensi degli artt. 2 ss. d.l. 132/2014, convertito dalla legge n. 162/2014, e stante l'esito negativo, la causa è stata istruita mediante prova per interrogatorio formale di parte attrice, nonché mediante prova testimoniale.
All'esito, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni ed è stata posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
***

2. E' da rilevare preliminarmente che la società convenuta ha eccepito e richiesto la declaratoria di improcedibilità del giudizio per tardivo esperimento di parte attrice del procedura di negoziazione assistita: in particolare, ha rilevato che con invito del 5 giugno 2019 notificato a mezzo pec e comunicato il 6 giugno 2019 a mezzo raccomandata ar personalmente alla società unipersonale CP_1 parte attrice ha avviato la procedura di negoziazione delegata ben oltre i termini di
15 giorni decorrenti dal 3 maggio 2019, data di comunicazione dell'ordinanza del
25 aprile 2019 che ha disposto la negoziazione medesima.
L'eccezione è infondata.
Fermo restando che con l'ordinanza con cui è stata disposta la negoziazione non è stato fissato un termine entro cui instaurare tale procedimento, bensì soltanto il termine entro cui concluderlo, è da rilevare che la Suprema Corte, affrontando una questione relativa all'analoga condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria (cfr. Cass. civ., sentenza del 14 dicembre 2021 n. 40035) ha affermato che il termine eventualmente concesso entro cui avviare il procedimento non ha carattere perentorio, poiché ciò che rileva è l'utile esperimento della procedura entro l'udienza di rinvio fissata dal giudice, ove per “utile esperimento” s'intende pagina 5 di 11 il primo incontro delle parti innanzi al mediatore, conclusosi senza l'accordo.
Evenienza verificatasi nel caso di specie;
conseguentemente deve ritenersi espletata la condizione di procedibilità.

3. Ciò premesso, l'eccezione sollevata dalla società convenuta di intervenuta prescrizione del diritto del a domandare la risoluzione per inadempimento Pt_1 del contratto preliminare di compravendita per inattività delle parti per un periodo di tredici anni è prova di pregio.
Occorre rammentare che la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita può essere richiesta quando una delle parti non adempie alle obbligazioni previste: questo inadempimento, per essere motivo di risoluzione, deve essere di una certa gravità e non di scarsa importanza.
L'azione di risoluzione, sia per inadempimento che per vizi della cosa venduta, è soggetta a prescrizione e, in generale, il termine di prescrizione è di dieci anni, secondo l'articolo 2946 c.c.
Tale termine di prescrizione decorre dal momento in cui si verifica l'inadempimento, ovvero quando la parte obbligata non esegue la prestazione dovuta: ad esempio, nel caso di un contratto preliminare di vendita di un immobile, se il venditore non si presenta dal notaio per stipulare il contratto definitivo, il dies
a quo per la prescrizione dell'azione di risoluzione sarà la data fissata per la stipula del rogito.
Nel caso di specie, il termine fissato dalle parti in sede di compromesso per la stipula dell'atto pubblico era stato individuato nel mese di dicembre 2006, termine che poteva essere prorogato o rinviato nel caso in cui si fossero manifestati durante
1'esecuzione dei lavori cause di forza maggiore, ovvero per eventuali altri lavori di miglioria e/o modifica che il promissario acquirente avesse richiesto in corso d'opera.
Dalla documentazione versata in atti vi è corrispondenza tra le parti ove la società convenuta ebbe a comunicare in data 19 dicembre 2006 al che a seguito di Pt_1 richieste di quest'ultimo di migliorie dell'immobile, il termine di consegna dello stesso era stato posticipato a data da destinarsi;
in data 15 settembre 2007 la società ha trasmesso al i conteggi finali del compenso maturato a CP_1 Pt_1 seguito dei lavori comprensivi delle migliorie richieste;
in data 23 ottobre 2008 vi è
pagina 6 di 11 il fax di risposta da parte del con cui ha contestato tale conteggi Pt_1 evidenziando la sussistenza di vizi nella realizzazione dell'immobile, ribadendo, tuttavia, la volontà di addivenire alla stipulazione dell'atto pubblico definitivo nel più breve tempo possibile;
in data 7 novembre 2008 la società ha risposto CP_1 evidenziando che il risultava ancora debitore della somma di €. 27.635,09, Pt_1 diffidando lo stesso a provvedere al pagamenti di tale importo ed a individuare nel termine di 15 giorni il notaio dinanzi al quale sottoscrivere l'atto pubblico di compravendita.
Risulta evidente che, a tale data, era ancora maturato l'inadempimento contestato dal alla società convenuta, la quale aveva diffidato l'odierno attore a Pt_1 procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo;

Infatti, il termine di prescrizione inizia a decorrere non dalla data di stipula del preliminare, bensì dal termine fissato per la consegna del fabbricato o da quello risultante dalle proroghe concordate.
Come detto, la costante giurisprudenza della Suprema Corte chiarisce che la prescrizione “comporta l'estinzione del diritto medesimo a seguito di una inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere” (così Cass. civile, Sez. II, n°9086 del 29/07/1992).
La giurisprudenza di Cassazione che qui si richiama (tra le tante: sentenza n .24782 del 24/11/2005, SS.UU. n.11624 del 18/05/2006, e n.14463 del 30/06/2011), chiarisce che nell'ambito del preliminare di vendita qualsiasi eccezione, e non ultima anche quella di inadempimento, può essere sollevata solo da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo, da cui dipende il contratto preliminare, può essere fatto valere.
Si aggiunge anche che, sugli atti validi ad interrompere la decorrenza prescrizionale, la legge non ha stabilito l'obbligatorietà della citazione in giudizio, riconoscendo piena validità ed efficacia anche a strumenti diversi come la missiva contenente la richiesta di adempimento (Cfr. Cassazione civ, sez. II sentenza n°10009 del 15/05/2015).
Conseguentemente, alla data di introduzione del presente giudizio non era decorso il termine decennale di prescrizione del diritto a chiedere la risoluzione del pagina 7 di 11 contratto preliminare, non essendosi verificato alcun inadempimento alla data del 7 novembre 2008.

4. Nel merito, è da accogliersi la domanda proposta dall'attrice di risoluzione del preliminare per inadempimento della convenuta, concretizzatosi nella sopravvenuta sottoposizione del bene immobile oggetto di causa a sequestro conservativo in forza di ordinanza emessa il 9 aprile 2013 contro la società convenuta, nonché ad ipoteca volontaria iscritta il 2 febbraio 2005 ai nn. 2867/750 contro ed in favore del Banco di Sicilia, emergendo ciò dalla CP_1 certificazione notarile ipocatastale versata in atti.
Per rilevare l'inadempimento delle parti devono essere valutate le condizioni indicate nel contratto, la relativa corretta interpretazione e soprattutto il comportamento tenuto dalle parti. Si rende pure necessaria una valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti, per rilevare quale abbia avuto maggiore incidenza e gravità.
Infatti la risoluzione per inadempimento è basata sulla gravità di quest'ultimo;
l'inadempimento di scarsa importanza non produce effetti tali da comportare la risoluzione del preliminare di vendita.
Esiste un principio consolidato in giurisprudenza civile che riguarda proprio i preliminari di vendita, cioè contratti con effetti obbligatori e con reciproci corrispettivi: esso conferma che l'inadempimento è qualificato di fronte ad un comportamento grave e colpevole della controparte: “La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole
e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento,
l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (cfr. Cass. Civ. n. 10196/2021,
pagina 8 di 11 Cass. Civ. Ordinanza n. 12549/2019, Sentenza n. 21206/2019).
Va poi osservato che l'art. 1482 c.c. disciplina il caso in cui, una volta stipulato un contratto di compravendita immobiliare tra due soggetti, emerga che il bene era gravato da una garanzia reale, come nel caso di specie: in tale ipotesi, infatti, si prevede che il compratore possa sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata vincoli non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati;
far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno.
In tal modo, dunque, il legislatore fornisce al compratore uno strumento di autotutela per l'ipotesi in cui il godimento del bene acquistato non sia pieno, salvo che tale situazione fosse da lui conosciuta.
Per inciso, dalla lettura del testo del contratto preliminare in questione non si evince che il promissario acquirente fosse a conoscenza dell'esistenza del vincolo reale gravante sul bene oggetto del compromesso, non avendo parte venditrice di tale circostanza.
Sull'ipotesi in cui l'esistenza dell'ipoteca sull'immobile oggetto dell'affare emerge prima della conclusione dell'operazione negoziale, cioè dopo la firma del contratto preliminare ma prima della stipula del definitivo, è intervenuta la Corte di
Cassazione, con ordinanza n. 7612 del 9 marzo 2022, affermando – ponendosi in linea di continuità rispetto ad un orientamento giurisprudenziale già affermato
(cfr., ad esempio, Cass. n. 20961/2017) – che “il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se, come accertato nel caso in esame, alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore”.
Una possibilità per il promissario acquirente, pertanto, è quella di rifiutare la conclusione dell'affare, non addivenendo alla stipula del definitivo.
Da quanto precede consegue, in primo luogo, l'insussistenza del grave inadempimento in capo al lamentato dalla società convenuta, avendo Pt_1
l'attore legittimamente rifiutato di procedere alla corresponsione delle somme ancora dovute e alla sottoscrizione del contratto definitivo una volta emersa la sussistenza del vincolo reale cui è gravato l'immobile oggetto di causa.
pagina 9 di 11 Viceversa, dall'istruttoria espletata e dalla documentazione versata in atti è risultato che l'attore a titolo di acconto aveva versato al costruttore la somma complessiva di € 24.050,00, di cui € 5.387,50, a titolo di caparra confirmatoria;
e che l'immobile promesso in vendita è stato sottoposto alla procedura di espropriazione immobiliare n. 310/2017 dinnanzi il Tribunale di Siracusa;
che, inoltre, il medesimo immobile è gravato da Ordinanza di sequestro conservativo emessa dal Tribunale di Siracusa in data 09/04/2013, rep. 91/13 – trascritta presso l'Ag. del Territorio di Siracusa ai nn. 7215/5561 contro Controparte_1
nonché da ipoteca volontaria iscritta il 2/2/2005 ai nn. Controparte_2
2867/750 contro in favore del Controparte_3
Banco di Sicilia.
È evidente come la promittente venditrice non era in grado di promettere in vendita il garage in questione perché sottoposto ad espropriazione immobiliare e per l'ipoteca iscritta.
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve ritenersi fondata in quanto legittimamente proposta la domanda di risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento della società CP_1
Alla dichiarata risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento della convenuta consegue il diritto dell'attrice alla restituzione da parte della convenuta inadempiente della caparra versata in occasione della stipula del preliminare, pari ad €. 5.387,50, e degli acconti versati successivamente in favore di essa, pari ad €. 24.050,00.
Dunque, va riconosciute il diritto dell'attrice alla restituzione in suo favore da parte della convenuta delle somme appena indicate, oltre interessi legali a far data della domanda introduttiva del giudizio.
Le spese del presente giudizio seguono il principio della soccombenza e vanno liquidate in favore dell'attrice, come da dispositivo, in applicazione dei criteri previsti ex D.M. 55/2014 come aggiornati dal D.M. 147/2022 in base al valore della domanda ed ai parametri medi fissati.



P.Q.M.


Il Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda,
pagina 10 di 11 eccezione, e conclusione disattesa, così provvede:

1. Rigetta le domande formulate dalla società convenuta;

2. Accoglie la domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto il 18 luglio 2005 per cui è causa per inadempimento della convenuta;

e, per l'effetto,

3. condanna la convenuta in Controparte_1 persona del l.r.p.t., alla restituzione in favore dell'attore della complessiva somma di € 5.387,50 versata a titolo di caparra e della somma di €. 24.050,00, versata a titolo di acconti, oltre interessi legali dalla data della domanda;

4. condanna la convenuta società Controparte_1
in persona del l.r.p.t., a rifondere al sig. le spese di lite, che si
[...] Parte_1 liquidano ex D.M. n. 147/2022 in € 237,00 per spese ed € 7.616,00 per compensi professionali, oltre il rimborso delle spese generali, CAP ed IVA come per legge.
Così deciso in Siracusa, il 20 agosto 2025
Il GIUDICE dott. Domenico Stilo
pagina 11 di 11