N. R.G. 3631/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MODENA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Cerrone ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3631/2023 promossa da:
c.f. , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentate e difese dall'AVV. SILIPO FRANCESCO, C.F._2 giusta procura in atti;

RICORRENTI
Contro
c.f. in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore rappresentato e difeso CP_2 dall'AVV. MANDELLI ELISABETTA, giusta procura in atti;

RESISTENTE
(C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_3 C.F._3 dall'avv. e dell'avv. BISCONTI PIERANGELA, giusta procura in atti;

INTERVENUTO
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
MOTIVAZIONE

1.Con ricorso ritualmente notificato e hanno Parte_2 Parte_1 convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Modena il Controparte_4
[...]
[...] [
in persona dell'Amministratore, per chiedere di accertare la nullità e/o
[...] annullabilità della delibera assembleare del 17 marzo 2022 relativamente ai punti
1 (approvazione bilancio consuntivo esercizio 2021), 2 (determinazione e approvazione del bilancio preventivo di spesa esercizio 2022), 3 (determinazione modalità per esecuzione pulizie parti comuni).
In ordine al punto 1 della delibera in particolare le attrici hanno eccepito la nullità dell'approvazione del bilancio consuntivo esercizio 2021 per violazione: a) dell'art. 21 comma 2 DPR 633/1972 (avendo emesso un documento a CP_5 regime ex art. 1 c-. 54/89 legge 190/2014, pur essendo un soggetto privo di partita iva); b) dell'art. 54 bis c. 14 del DL 24.4.17 n. 50 (avendo l'amministratore affidato a terzi prestatori d'opera occasionali per lo svolgimento dell'appalto d'opera rappresentato dall'attività di conduzione aree esterne).
Sempre con riferimento al punto 1 le attrici hanno eccepito l'annullabilità della delibera per: interessi in conflitto, erroneo riferimento al consuntivo 2020, violazione dell'art. 1130 bis c.c.
Con particolare riferimento agli interessi in conflitto, secondo la prospettazione offerta dalle ricorrenti, la delibera sarebbe illegittima poiché la gestione della cura del verde condominiale sarebbe stata approvata a costi superiori a quelli di mercato, in ragione di interessi personali dei soggetti incaricati di svolgere tali lavori. In sintesi, le ricorrenti hanno dedotto che il rendiconto consuntivo 2021 si fonda su ricevute per prestazioni occasionali, (affette da irregolarità per quanto sopra riferito), rese peraltro dagli stessi soggetti non professionali che l'hanno approvato e senza previsione né di un preventivo né di un rendiconto delle prestazioni.
Con riferimento al punto 2 della delibera le ricorrenti hanno dedotto che il bilancio preventivo di spesa del 2022 approvato si fonda su un rendiconto consuntivo del
2021 a sua volta fondato su di un preventivo annullato con sentenza n.
643/2023.
Sempre con riguardo al bilancio preventivo del 2022 le odierne attrici hanno inoltre eccepito che le spese sono state ripartite utilizzando tabelle millesimali pagina 2 di 8 diverse da quelle approvate dall'assemblea condominiale in data 8 febbraio 2021 attualmente vigenti.
Le stesse hanno poi precisato che la spesa per la cura dell'area verde esterna per euro 14.000,00 è stata indicata senza alcuna documentazione a supporto, idonea a qualificare e dettagliare le attività necessarie previste, nonché la qualifica professionale del soggetto offerente.
Con riferimento al punto 3 della delibera, invece, le ricorrenti hanno dedotto che nella determinazione delle modalità per l'esecuzione delle pulizie comuni l'assemblea stabilendo le modalità di turnazione per l'esecuzione della pulizia delle parti comuni, avrebbe violato il diritto dei singoli condomini essendo
“esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento o di provvedervi attraverso un pulitore”.
2. È intervenuto volontariamente impugnando la medesima Controparte_3 delibera relativamente ai punti 1, 2 e 3 all'ordine del giorno. Nel dettaglio l'interveniente ha eccepito: che i bilanci consuntivo 2021 e preventivo 2022 approvati, rispettivamente, ai punti n. 1 e n. 2 del verbale impugnato utilizzano, per la ripartizione di tutte le spese, le vecchie tabelle millesimali non più in vigore;
che il bilancio del consuntivo 2021 non rispetta i dettami dell'art. 1130 bis c.c.; che la spesa di euro 14.000,00 per la cura area esterna condominiale è stata inserita nel rendiconto senza che l'incarico sia stato preventivamente e validamente approvato dall'assemblea condominiale;
che non appiano giustificate le spese previste per ripristino aiuola da parte di per euro Parte_3
2.250,00 (dovendo trattarsi di una spesa compresa nella cura del verde); che le spese per la manutenzione del muro di cinta non potevano essere deliberate dall'assemblea del e, certamente, non possono essere ripartite CP_1 utilizzando la sola tabella generale dei millesimi di proprietà senza tenere in alcuna considerazione che il manufatto da manutenere è in parte comune ed in gran parte privato;
che nel bilancio preventivo del 2022 è indicato l'esborso di euro 14.000,00 per la cura del verde senza che tale esborso sia stato preventivamente approvato dall'assemblea; che la turnazione dei condomini per la pulizia delle parti comuni, previsto al punto 3 dell'assemblea del 17 marzo pagina 3 di 8 2022 è illegittimo ponendo un obbligo a carico dei condomini non nella facoltà dell'assemblea.

3. Il convenuto si è costituito in giudizio in data 27 settembre 2023 CP_1 contestando i rilevati profili di illegittimità della delibera e instando per il rigetto dell'impugnazione. In data 22 marzo 2024, l'assemblea del Controparte_1
ha deliberato di non rinnovare il mandato gestorio e rappresentativo in
[...] favore di nella persona del suo amministratore Sig. Controparte_6
con conseguente interruzione ipso iure del processo e ricorso per CP_7 riassunzione da parte delle attrici.
In data 31 ottobre 2024 il resistente si è costituito in giudizio nella CP_1 persona del nuovo amministratore Geom. di nomina giudiziale, CP_2 richiamando integralmente la comparsa di costituzione del 25 settembre 2023.

4.Previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, la causa è stata decisa ex art. 281 sexies c.p.c. terzo comma all'udienza del 18 marzo 2025, senza esperimento di attività istruttoria.

5. Tanto premesso la delibera relativa al bilancio consuntivo del 2021 è illegittima nella parte in cui vengono inserite a consuntivo direttamente in assemblea spese per la area esterna condominiale il cui esborso non risulta sia stato preventivamente approvato dall'assemblea. Ed invero solo le spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea: ciò perché si tratta di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai propri poteri e non quale esecutore delle delibere assembleari.
Il pagamento di spese relative all'area esterna , non rientrante nella CP_8 manutenzione ordinaria, deve necessariamente passare da una preventiva delibera che approvi l'esecuzione dei lavori da parte di soggetti determinati nonché i relativi costi. Ne consegue l'illegittimità della delibera nella parte in cui approva il bilancio consuntivo 2021, che va sul punto annullata, rendendo inutile l'esame degli ulteriori motivi di doglianza sulla medesima.
Parimenti deve dichiararsi illegittimo il bilancio preventivo esercizio del 2022 nella parte in cui approva le spese per la cura dell'area verde per la somma di euro pagina 4 di 8 14.400,00 senza una preventiva delibera che apporvi l'esecuzione dei lavori da parte dei soggetti determinati e i relativi costi.
Peraltro, tale decisione non è neppure indicata all'ordine del giorno (laddove compaiono unicamente: 1) approvazione del bilancio consuntivo ordinario 2021 2) determinazione ed approvazione bilancio preventivo di spesa esercizio 2022, 3) determinazione modalità per l'esecuzione delle pulizie parti comuni, 4) ordinanza contributo n. 102/2016 situazione contabile e chiusura pratica fine lavori, 5) varie ed eventuali). Essa è dunque stata posta in essere in violazione dell'art. 1105, III comma, c.c.; sul punto la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato il principio per cui "In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti” (Cass. Sez. 2, Sentenza n.
21449 del 19/10/2010; in senso analogo v. Cass. n. 13047/2014, Cass. n.
13763/2004; Cass. n. 3634/2000). Invero una indicazione sufficientemente articolata dei temi da trattare evita proprio che gli assenti si trovino spiazzati su argomenti che, proprio perché non indicati nell'ordine del giorno, non dovrebbero essere né discussi, né votati. In soggetto interessato, in sintesi, deve essere messo in condizione di desumere, dall'avviso ricevuto, quale oggetto della discussione verrà trattato in assemblea.
Con riferimento al punto 3 della delibera impugnata giova ricordare quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione con ordinanza n. 29220/2018 ovvero che: il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l'obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalità esecutive dell'attività manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i
pagina 5 di 8 criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso
l'imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell'obbligo di contribuzione. Nella pronuncia della
Suprema Corte, invero, è stato ribadito che anche una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e seg cc. seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cfr. Cass sez II 16.2.2001 n. 2301, Cass. Sez II
04.12.2013 n. 27233). Da ciò consegue che anche il criterio di ripartizione delle spese di pulizia e illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione espressa modificatrice della disciplina contenuta o nel regolamento contrattuale di natura contrattuale o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità di tutti i condomini (Cass. sez II 17.10.2003, Cass. sez II
4.8.2016, Cass. sez I, 8.1.2000 n. 126). Il punto della che prevede una turnazione obbligatoria per la pulizia del , quindi, non è espressione di CP_1 una mera portata organizzativa afferente alla semplice gestione delle cose comuni e del funzionamento dei servizi condominiali conseguentemente la stessa deve essere annullata.

6. Per ciò che concerne invece la doglianza relativa alle tabelle millesimali, per completezza argomentativa, occorre fare alcune precisazioni. La delibera avente ad oggetto la revisione delle tabelle millesimali è assoggettabile ad impugnazione ex art 1137 c.c. e, pertanto, annullabile in tutti quei casi in cui la stessa revisione sia disposta non sussistendo le condizioni previste dall' art. 69 disp att c.c.
pagina 6 di 8 In particolare, a norma del disposto richiamato, i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei casi in cui o risulti che i detti valori sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliari anche di un solo condomino.
Per contro, laddove si riscontrino errori nella realtà dei luoghi e, comunque, nel caso in cui il singolo condomino ritenga errata la nuova tabella, questi è tenuto ad impugnare la tabella e non la delibera. Tale distinzione ha effetti con riferimento non solo all'azione giudiziale esperibile, ma anche alla legittimazione passiva.
Invero la domanda giudiziale di un condomino volta all'accertamento della invalidità o della inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l'amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle parti comuni dell'edificio, ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall'esistenza di parti comuni e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini. Diversamente, unico legittimato passivo nell'ambito dell'azione finalizzata all'impugnativa della delibera ben può essere il solo amministratore del
. CP_1
L'impugnazione della tabella, allora, è cosa diversa dalla impugnazione della delibera che modifica la tabella.
Ciò premesso, deve osservarsi come nel caso che ci occupa le attrici hanno espressamente proposto l'azione ex art. 1137 c.c. convenendo, infatti, in giudizio il solo amministratore di condominio e non ha dedotto alcun vizio relativo all'assenza dei presupposti di cui all' art. 69 disp att c.c. Lo stesso interveniente ha dedotto il motivo in esame è stato solo nel senso di far valere l'erroneità delle tabelle revisionate sulla scorta dell'illegittimità (al momento dell'introduzione del presente giudizio, ancora sub iudice).
pagina 7 di 8 Conseguentemente tale aspetto non deve essere vagliato, non risultando impugnata la tabella millesimale, ma sola delibera.

7.La delibera impugnata, quindi, deve essere annullata, per tutte le ragioni sopra richiamate con riferimento ai punti 1, 2 e 3 evidenziati.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono quantificate ai sensi del d.m.
55/2014, come aggiornato dal d.m. 147/2022, in complessivi euro 2.600,00 oltre accessori di legge e costi vivi di causa documentati, considerando la controversia di valore ricompresa nello scaglione (da euro 5.201 a euro 26.000,00) ritenendo svolte le fasi di studio, introduttiva, e decisionale.


P.Q.M

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Il Tribunale di Modena in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico
Dr.ssa Francesca Cerrone definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n.
3631/2023 proposto da e nei confronti del Parte_2 Parte_1
con l'intervento di dispone nel Controparte_1 Controparte_3 seguente modo:
1) annulla la delibera del 17 marzo 2022 con riferimento ai punti 1, 2 e 3;
2) condanna il alla rifusione alle attrici delle spese del presente CP_1 giudizio che liquida in euro 2.600,00 oltre 15% per spese generali, IVA e
CPA;
3) condanna il alla rifusione all'interveniente delle spese CP_1 CP_3 del presente giudizio che liquida in euro 2.600,00 oltre 15% per spese generali, IVA e CPA
Modena 18 aprile 2025
Il Giudice
Francesca Cerrone
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