N. R.G. 618 /2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE PRIMA
Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica, in persona del dott. Giulio
Borella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 618 /2025 R.G., vertente tra
(C.F./P.Iva ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. BARALDO ALESSANDRO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del predetto difensore in VIA ROVIGANA,13/C 35043 MONSELICE


- ricorrente -

contro
(C.F./P.Iva ), rappresentato e Controparte_1 C.F._2
difeso dall'avv. ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in
- resistente –
Oggetto: Cause relative alla validità o efficacia del contratto o di singole clausole
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE/RICORRENTE:
In via principale: accertato il difetto dell'incontro delle volontà negoziali delle parti su un elemento essenziale del contratto ovvero la natura di mera minuta o puntuazione della proposta d'acquisto, dichiarare la nullità del negozio di cui in premessa.
1 In via subordinata: accertato l'errore essenziale delle parti su un elemento essenziale e determinante dell'oggetto o sull'oggetto della prestazione o un errore di calcolo determinante sulla quantità, dichiarare l'annullamento del negozio di cui in premessa.
Spese di lite interamente rifuse, con maggiorazione di spese generali, IVA e CPA in caso di opposizione.
In via istruttoria: qualora controparte sollevi eccezioni che rendano necessaria un'attività istruttoria non complessa e il giudice non ritenga di disporre il passaggio al rito ordinario, si chiede sin d'ora di essere ammessi in sede di prima udienza, alle seguenti prove: • interrogatorio formale del convenuto sui capitoli indicati in narrativa da 7) a 13), da intendersi preceduti dall'accezione “Vero che” .
PER PARTE CONVENUTA/RESISTENTE:
//
RAGIONI DELLA DECISIONE
In fatto
Con ricorso del 14.04.2025 conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
onde sentir accertare la nullità o pronunciare l'annullamento del contratto tra
[...]
essi intervenuto in data 13.04.2024.
Allegava che ella, avendo esigenza di liquidità, decideva di mettere in vendita un immobile di sua proprietà in Costa di Rovigo, Via De Gasperi 255, affetto da irregolarità edilizia, costituita dalla chiusura di due porte interne, al fine di dividere l'immobile in due porzioni distinte e autonome, motivi per cui (la fretta di vendere e la presenza di irregolarità) fissava un prezzo particolarmente basso, pari ad euro
20.000,00.
Spiegava di essersi quindi rivolta all'agenzia immobiliare specificando CP_2
che l'eventuale acquirente avrebbe dovuto accollarsi i costi di sanatoria dell'abuso.
Riferiva quindi che l'agenzia procurava effettivamente un'offerta d'acquisto, da parte dell'odierna convenuta, per il minor prezzo di euro 15.000,00, offerta che ella aveva accettato in data 13.04.2025, ma che l'atto sottoscritto non era chiaro in ordine ai costi di regolarizzazione (pari a circa euro 5.000,00), atteso che, mentre l'art. 1 li poneva a
2 carico della parte venditrice, gli artt.

2-3 ne oneravano la parte acquirente, la quale d'altro canto dichiarava di aver sempre inteso acquistare l'immobile regolarizzato, precisando anzi di non essere interessato all'acquisto in caso contrario.
In diritto
La domanda è fondata e va accolta.
Va preliminarmente qualificato l'accordo sottoscritto tra le parti e prodotto come documento n. 2, ossia la proposta d'acquisto da parte del sig. con successiva CP_1
accettazione da parte della , asseritamente in data 13.04.2024 (anche se, per la Pt_1
verità, il documento prodotto reca la F.E.A. del solo mentre in alcun modo CP_1
risulta apposta anche la firma per accettazione della ). Pt_1
In generale, come noto, nelle compravendite immobiliari si è imposta una tripartizione delle fasi delle trattative, ove in un primo momento vi è la proposta dell'offerente, che spesso viene redatta su moduli predisposti dall'agenzia e che contiene già tutti gli elementi del contratto, che viene sottoscritta per accettazione dalla parte venditrice.
A questa prima fase segue solitamente, ma non necessariamente, la stipula del contratto preliminare e, infine, il rogito notarile del contratto definitivo.
Ha fatto discutere, in dottrina e in giurisprudenza, la qualificazione giuridica della prima fase e del primo accordo, che viene a formarsi con l'accettazione da parte del venditore della proposta d'acquisto dell'offerente, che però, come già dianzi spiegato
(e ciò genera il problema), spesso viene redatta e sottoscritta su moduli predisposti dalle agenzie immobiliari, che possono avere contenuto più o meno articolato e variamente disciplinare le fasi successive, spesso in particolare prevedendo la riproduzione dell'accordo in un vero e proprio contratto preliminare.
Nel discutere appunto della validità del c.d. preliminare di preliminare, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di spiegare il proprio pensiero e di esporre alcuni importanti principi.
Si veda il seguente arresto: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare
(nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche
3 solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale” (cfr Cass. SS.UU. 4628/2015).
In realtà la motivazione è più articolata e complessa e, sia consentita la brutale sintesi, richiamato il concetto di causa concreta, spiega come sia necessario indagare caso per caso la reale ed effettiva volontà delle parti e l'assetto di interessi effettivamente da esse voluto e trasfuso nell'accordo, per comprendere se ci si trovi di fronte ad un atto valido o meno, ad un atto preparatorio o ad un contratto già perfetto e di che tipo, ecc.
Nel caso di specie, allora, non possono esservi dubbi in ordine al fatto che la proposta sottoscritta dall'offerente e firmata per accettazione dalla integri già un CP_1 Pt_1
vero e proprio contratto preliminare e non un mero atto preparatorio, quale una puntuazione.
Lo si evince chiaramente dal fatto che il documento contiene già tutti gli elementi del contratto definitivo, è già indicata la data del rogito, non vengono menzionate condizioni o indicati ulteriori elementi non essenziali ancora da concordare, ma, ciò che più conta, la clausola 7 espressamente prevede che “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorchè il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della parte venditrice…Il contratto preliminare così concluso sarà azionabile ai sensi dell'art. 2932 c.c.”.
In claris non fit interpretatio.
Ciò posto, occorre verificare se, effettivamente, a fronte di un vincolo già raggiunto tra le parti, possa riscontrarsi la nullità o l'annullabilità invocata dalla , vuoi per il Pt_1
fatto che l'incontro di volontà sarebbe solo apparente (la intendeva i costi di Pt_1
4 sanatoria a carico dell'acquirente, lo della venditrice), vuoi per errore su di un CP_1
elemento essenziale del contratto, quale la regolarità dell'immobile rispetto alla disciplina edilizia e urbanistica.
Ebbene, si ritiene che nel caso di specie i presupposti per la declaratoria di nullità del contratto, per mancata formazione del consenso, non sussistano.
E' preliminarmente opportuno richiamare la seguente massima: “L'obiettiva difformità fra proposta ed accettazione in ordine ad un elemento essenziale di una compravendita, quale il prezzo della cosa venduta, comporta che il contratto non possa considerarsi venuto a giuridica esistenza, senza che in detta ipotesi sia configurabile un contratto annullabile per errore sulla portata della propria dichiarazione o sull'interpretazione della dichiarazione altrui, in quanto questo presuppone che la proposta e l'accettazione siano convergenti obiettivamente sull'identico dato, peraltro divergente solo nella rappresentazione soggettiva. (principio affermato in relazione ad una fattispecie in cui una società, per errore di calcolo compiuto da un soggetto che le aveva prospettato l'affare senza essere munito di potere rappresentativo della ditta produttrice, aveva a questa rivolto proposta di acquisto di una serie di merci sulla base di un determinato prezzo e tale proposta era stata accettata - mediante esecuzione delle prestazione senza preventiva risposta - dalla ditta produttrice, che aveva peraltro correlato l'accettazione al prezzo - maggiore - derivante dall'applicazione del suo listino). ( V 5261/81, mass n 416019; ( V 567/73, mass n 260756; ( V 89/55, mass n
881261)” (cfr Cass. 3854/1985).
Nel caso in esame deve rilevarsi come proposta e accettazione siano in effetti del tutto convergenti e che la volontà della di vendere, al prezzo di euro 20.000,00, ma Pt_1
con spese di sanatoria a carico della parte acquirente, non traspaia in alcun modo dal documento.
Essa non risulta dall'incarico di vendita a di cui al doc. 1. CP_2
La stessa proposta di cui al doc. 2, poi, non contiene in realtà alcun elemento di equivocità in ordine agli obblighi di sanatoria e ai relativi costi: la clausola n. 1 contiene la dichiarazione che l'immobile è affetto da abusi, con l'impegno del venditore di
5 sanarli entro la data fissata per il rogito;
la clausola n. 2 prevede, more solito, che l'immobile sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ma anche che, al momento del rogito notarile, esso dovrà essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica;
la clausola n. 3 prevede il prezzo di euro 15.000,00, con la precisazione che esso è stato concordato tra le parti anche avuto riguardo alla situazione edilizia e urbanistica, formula che pare più che altro una clausola di stile.
In un tale contesto, non può certamente predicarsi che un incontro di volontà, idoneo a dar vita ad un vincolo negoziale, non vi sia stato.
Con ciò non si intende certo affermare che l'intenzione della che i costi di Pt_1
sanatoria fossero a carico dell'acquirente non fosse altrimenti e in modo certo desumibile aliunde, con le conseguenze che si diranno infra.
Che tale fosse l'intenzione della ricorrente, può in effetti desumersi dalle ulteriori condizioni di vendita, in particolare dal prezzo di offerta, ossia euro 20.000,00, in quanto, tenuto conto che le spese di sanatoria nella specie parrebbero ammontare a circa euro 5.000,00 (cfr doc. 3) e che la provvigione dell'agenzia era fissata in euro
4.000,00 oltre accessori, di fatto la somma che sarebbe rimasta in tasca alla Pt_1
sarebbe stata di appena euro 10.000,00 (addirittura euro 5.000,00, se si tiene conto dell'offerta dello , importo che, pur a fronte dell'allegata esigenza di liquidità, CP_1
pare davvero irrisorio per un trasferimento immobiliare.
Va tuttavia ribadito che quanto sopra, sulla scorta dei principi giurisprudenziali dianzi richiamati, non assume rilievo ai fini della declaratoria di nullità, per mancanza dell'accordo, ma semmai sotto il profilo dell'annullabilità del contratto così perfezionato.
Come noto, l'errore per essere casa del contratto, ai sensi dell'art. 1428 c.c., deve essere essenziale e riconoscibile, rispettivamente ai sensi dell'art. 1429 e 1431 c.c.
Va poi richiamata la disciplina dell'errore ostativo, quello cioè che cade sulla dichiarazione o sulla sua trasmissione, che, ai sensi dell'art. 1433 c.c., è rilevante se ed in quanto sia a sua volta essenziale e riconoscibile.
6 Ebbene, si ritiene che in effetti nella specie vi sia stato un malinteso tra le parti, dovuto ad una erronea trasmissione da parte del nuncius, l'agenzia nella specie, CP_2
della reale ed effettiva volontà della (o meglio, una erronea trasfusione nel Pt_1
modulo della proposta da parte dell'agente della reale volontà della parte venditrice).
Si è già spiegato supra che, sebbene l'intenzione della ricorrente di vendere con spese di regolarizzazione a carico dell'acquirente non sia espressa nell'incarico all'agenzia, essa possa comunque agevolmente ricavarsi dall'esiguità del prezzo richiesto, euro
20.000,00, che finirebbe con l'essere quasi completamente eroso in caso di accollo di tali spese alla parte venditrice, collocando l'affare ai limiti della nullità per assenza di causa (vendita nummo uno).
Se tale era la volontà della , è pacifico che di essa non si rinviene traccia Pt_1
nell'offerta fatta sottoscrivere allo evidentemente su un modulo in uso CP_1
dall'agenzia, proposta poi, a sua volta, sottoscritta dalla ricorrente per accettazione, sicchè la reale volontà di quest'ultima non risulta essere stata correttamente trasmessa.
Nel caso di specie l'errore è sicuramente essenziale, in quanto non relativo unicamente al prezzo di vendita, o, meglio, al prezzo sì, ma quale conseguenza di un errore sulle caratteristiche e qualità essenziali che la cosa avrebbe dovuto avere al rogito.
E' noto che l'errore sul prezzo è di regola irrilevante: “L'errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento, in quanto non incide sull'identità
o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo e al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che la sussistenza della "servitus non aedificandi" gravante sul bene oggetto del compromesso di vendita, costituito da un fabbricato con area circostante di pertinenza e non da un fondo, non costituisse qualità essenziale del bene, ma fosse astrattamente idonea a diminuirne il valore, e che l'intenzione della promissaria acquirente di voler demolire il fabbricato
7 e di edificare sul terreno, in assenza di indicazioni nel contratto, non fosse desumibile dalla sola qualità di società immobiliare della stessa)” (cfr Cass. 29010/2018).
Tuttavia, in taluni casi, l'errore sul prezzo assume una sua dignità, quando esso rimandi ad un errore sulle qualità essenziali della cosa: “L'errore sul prezzo della prestazione, pattuito dai contraenti, può dare luogo all'azione di rescissione per lesione, ma non costituisce errore essenziale, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1428 cod. civ., e non
è causa di annullabilità del contratto, qualunque sia l'entità della sproporzione tra le reciproche prestazioni, salvo che non si traduca in un errore su di una qualità essenziale della cosa” (cfr Cass. 11879/2002).
Che poi lo stato legittimo dell'immobile possa integrare una qualità essenziale del bene, atta a determinare l'annullabilità del contratto a certe condizioni, non vi possono essere dubbi, come pure ripetutamente affermato in giurisprudenza: “In tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno può integrare l'ipotesi normativa dell'errore di fatto su una qualità dell'oggetto ove le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene;
nel caso in cui, invece, sia stata garantita la destinazione edificatoria del suolo, la fattispecie può essere ricondotta nell'ambito della garanzia prevista dall'art. 1489
c.c. in materia di cosa gravata da oneri non apparenti. Le eventuali diverse determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica possono poi determinare, in applicazione dell'istituto della presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità, sempreché tale fatto non abbia costituito oggetto di espressa regolamentazione. In nessun caso sono applicabili alla fattispecie gli artt.
1490 e 1492 c.c., relativi ai vizi redibitori, che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto” (cfr Cass. 27916/2017).
Sullo stesso solco si collocano altre pronunce: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa
8 medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (cfr Cass.
27559/2023).
In pratica, a proposito dello stato legittimo dell'immobile e delle sue qualità edificatorie, pare di poter riassumere nel senso che la tutela delle parti passi per la risoluzione, ogni qual volta risultino oneri e difformità non conosciuti al momento dell'acquisto, mentre potrà configurarsi un'ipotesi di errore essenziale quando le parti abbiano affrontato la questione, presupponendo ciascuno una certa realtà, rivelatasi però in seguito diversa da quella che si erano rappresentati.
L'errore era poi nella specie anche riconoscibile dall'offerente, con l'ordinaria diligenza, per gli stessi motivi per i quali si ritiene che la reale ed effettiva volontà della fosse palese e ampiamente ricavabile dal prezzo a cui l'immobile era proposto Pt_1
in vendita.
Infatti, circa la riconoscibilità dell'errore, è stato chiarito che: “In tema di annullamento del contratto per errore è necessario accertare, da un lato, se la parte caduta in errore si sia indotta alla stipula del contratto in base ad una distorta rappresentazione della realtà, determinante ai fini della conclusione del negozio, e, dall'altro, se con l'uso della normale diligenza l'altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell'altrui errore, non essendo richiesto che l'errore sia stato riconosciuto in concreto, bensì
l'astratta possibilità di tale riconoscimento, in una persona di media avvedutezza.
L'indagine del giudice di merito sul concorso degli elementi indicati si risolve in un accertamento di fatto incensurabile in sede di legittimità se sorretto da congrua e logica motivazione” (cfr Cass. 24738/2017).
Sul punto quindi si rinvia a quanto già detto in ordine all'irrisorietà del prezzo.
Alla luce quindi di tutto quanto dianzi esposto, va accolta la richiesta di pronuncia di annullamento del contratto, per errore riconoscibile su una qualità essenziale del bene.
Spese compensate.


P.Q.M.


9 Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica, ogni diversa istanza eccezione e conclusione disattesi: pronuncia l'annullamento del contratto preliminare intervenuto tra e in data 13.04.2024, avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
immobile sito in Costa di Rovigo, Via De Gasperi 255.
Spese compensate.
Rovigo, 12/06/2025
Il Giudice
Giulio Borella
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