REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CAGLIARI
In composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Luisa
Rosetti, all'esito dell'odierna udienza ha pronunciato ai sensi dell'art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1283 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi
Civili per l'anno 2024, promossa da

(C.F. ), residente in Parte_1 C.F._1
Pula ed elettivamente domiciliata in Cagliari, nella via Alghero n.13, presso lo studio dell'avvocato Carlo Amat di San Filippo, che la rappresenta e difende in forza di procura allegata al ricorso introduttivo del giudizio, ammessa al beneficio del patrocinio a spese dello Stato con provvedimento del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati n.647/2024 del
19/02/2024
- attrice
contro
P.IVA ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, con sede in Pula ed elettivamente domiciliata in Cagliari, nella via Abba n.2, presso lo studio dell'avvocato Mario
Pisano, che la rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuta
Oggetto: intimazione di sfratto per finito comodato
1 CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice:
1) “Previo accertamento della scadenza del termine, convalidare
l'intimato sfratto e risolvere il contratto di comodato, con apposizione sull'ordinanza di convalida della formula esecutiva;

2) in caso di opposizione si chiede sin da ora che il Giudice voglia emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ex art. 665 c.p.c., fissando contestualmente e a breve la data di esecuzione del rilascio, con mutamento di rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., concedendo altresì termine per avviare la mediazione obbligatoria ex art. art 5, comma 1-bis, decreto legislativo n. 28/2010.
3) Il tutto con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e di quelli eventualmente derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile.
4) Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.

Nell'interesse di parte convenuta:
“in via principale
1) rigettare la richiesta di convalida dell'intimato sfratto per finito comodato e, per l'effetto,
2) ordinare a parte attrice, in assenza di altre cause di risoluzione del contratto previste dalla legge, di rispettare i termini del contratto di comodato richiamato regolarmente registrato fino alla sua naturale scadenza stabilita per la data del 27.11.2039; in via subordinata, anche in parziale accoglimento dell'avversa domanda, nell'ottica della licenza per finito comodato
3) ordinare in via anticipatoria e per il futuro ex art. 657, comma 1
c.p.c., il rilascio dell'immobile de quo per una determinata data nel rispetto delle previsioni contrattuali.
4) Vinte le spese”.

2 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso regolarmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio la società al fine di ottenere la condanna al rilascio CP_1 dell'immobile sito in Pula, nella via Caprera n.6, concessole in comodato dalla precedente proprietaria.
A fondamento della propria domanda, l'attrice ha dedotto:
- che con contratto del 18/12/2019 Parte_2
aveva concesso in comodato alla società il locale CP_1
commerciale sito in Pula nella via Caprera n.6, per la durata di venti anni;

- che in data 27/11/2023 l'attrice aveva stipulato un contratto di mantenimento con , registrato in Cagliari in Parte_2 data 29/11/2023, in forza del quale quest'ultima le aveva ceduto la piena proprietà del locale commerciale sito in Pula, nella via
Caprera n.6;
- che in forza del contratto di compravendita aveva il diritto di far cessare il godimento del bene da parte del comodatario, ottenendo così il godimento pieno del bene acquistato;

- che le disposizioni di cui all'art. 1599 c.c., per il loro carattere eccezionale, non sono estensibili a rapporti diversi dalla locazione;

- che in data 19/12/2023 l'attrice aveva comunicato alla società lo scioglimento del contratto di comodato e la CP_1 aveva invitata al rilascio dell'immobile entro il termine di 15 giorni.
Tanto premesso, considerato che la società non le aveva CP_1 consegnato l'immobile, ha agito in giudizio al fine di Parte_1
ottenere la disponibilità del locale commerciale.
___
La società si è costituita tardivamente in giudizio, CP_1 contestando l'avversa prospettazione dei fatti ed evidenziando a sostegno delle proprie difese:

3 - di non avere potuto prendere visione dell'atto notificatole via pec per caso fortuito/ forza maggiore;

- che la propria attività di ristorazione risulta operativa nei soli mesi estivi da maggio a settembre, fatto peraltro ben noto alla parte intimante che abita nell'appartamento sopra il locale commerciale;

- che in forza dell'art. 3 del contratto di comodato la durata del rapporto è fissata in venti anni, per cui la scadenza naturale è il
27/11/2039, con tacito rinnovo salvo disdetta a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima;

- che, proprio in ragione della durata ventennale, aveva sostenuto ingenti risorse economiche finalizzate a portare avanti l'attività di ristorazione esercitata presso il locale commerciale;

- che, infatti, quando aveva ceduto il Parte_2
locale commerciale alla propria figlia (precedente Persona_1 legale rappresentante), l'immobile versava in condizioni di abbandono ed era sfornito di tutto il materiale necessario per l'esercizio dell'attività di ristorazione;

- che erano stati i propri legali rappresentanti, Persona_1
prima e il coniuge poi, a sostenere tutti i costi per Persona_2
dare vita alla importante e fruttuosa attività commerciale.
Tanto premesso, la società intimata ha contestato l'avversa prospettazione circa l'inapplicabilità dell'art. 1599 c.c., evidenziando, peraltro, come in ragione dei rapporti familiari sussistenti tra le parti e degli importanti interessi e diritti coinvolti, sarebbe stato necessario un procedimento a cognizione piena.
In conclusione, la società ha chiesto il rigetto della CP_1
convalida di sfratto per finito comodato, dovendosi rispettare il termine del contratto fissato per la data del 27/11/2039.
Con provvedimento del 18/14/2024 è stato disposto il mutamento del rito.
La causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti.
***
4 La domanda formulata dalla parte attrice è infondata e, pertanto, deve essere rigettata.
Dall'esame delle produzioni documentali è risultato che in data
18/12/2019 , nella sua qualità di proprietaria Parte_2 dell'immobile sito in Pula, nella via Caprera n.6, lo aveva concesso in comodato alla società all'epoca legalmente rappresentata dalla CP_1
figlia Persona_1
Le parti avevano specificato che l'immobile commerciale sarebbe stato utilizzato per l'attività di pizzeria e ristorazione svolta dalla parte comodataria.
Quanto alla durata, i contraenti avevano precisato che “il comodatario potrà usufruire della disponibilità dell'immobile sopra descritto per la durata di anni 20 (venti) a partire dal 28 novembre 2019 con scadenza il
27 novembre 2039. Alla scadenza il presente contratto si intenderà tacitamente rinnovato di venti anni in venti anni salvo disdetta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno con preavviso di almeno sei mesi”
(doc. 1 di parte attrice).
Successivamente, in data 29/11/2023, aveva Parte_2 stipulato un contratto di mantenimento con l'altra figlia, , Parte_1
in forza del quale, tra le altre previsioni, la prima aveva alienato alla seconda la piena e perfetta proprietà del locale commerciale sito in Pula, nella via Caprera n.6.
Nell'ultima parte dell'art. 3 del contratto di mantenimento le parti avevano dato atto della sussistenza del contratto di comodato avente a oggetto il bene alienato, prevedendo espressamente che “la parte alienante precisa – e la parte acquirente ne prende atto e accetta – che il locale commerciale descritto al n.1.1. è concesso in comodato a terzi in virtù di contratto registrato a Cagliari il 18 dicembre 2019” (doc. 2 di parte attrice).
Dal tenore letterale del contratto di mantenimento si evince, pertanto, che la parte alienante avesse inteso richiamare formalmente la circostanza che l'immobile fosse stato già concesso in comodato a un
5 terzo e che l'altra parte, nella complessiva regolamentazione dei rispettivi interessi, lo avesse accettato.
Tale accettazione, allora, ha comportato l'opponibilità nei confronti dell'odierna attrice del comodato, come già stipulato.
Per condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità, la comune intenzione dei contraenti deve essere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole, da verificare alla luce dell'intero contesto negoziale ai sensi dell'art. 1363 c.c., nonché ai criteri d'interpretazione soggettiva ex artt. 1369 e 1366 c.c., volti, rispettivamente, a consentire l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta e ad escludere - mediante comportamento improntato a lealtà ed a salvaguardia dell'altrui interesse - interpretazioni cavillose che depongano per un significato in contrasto con gli interessi che le parti hanno voluto tutelare mediante la stipulazione negoziale (Sez. 2 - , Ordinanza n. 8940 del 04/04/2024).
Ne consegue, allora, che la pretesa della parte attrice di ottenere l'immediata riconsegna dell'immobile costituisce violazione dell'impegno contrattuale assunto.
In tal senso depongono, ulteriormente, una serie di argomenti.
Non vi è dubbio che avesse piena conoscenza Parte_1
della sussistenza del contratto di comodato che la madre aveva in precedenza stipulato con la sorella, essendo stata lei stessa, nel presente giudizio, a evidenziare nel ricorso la sussistenza e le caratteristiche proprie del contratto di comodato, allegandone una copia.
In ogni caso, il contratto di comodato era stato stipulato per iscritto, con data certa, ed era stato debitamente registrato (come espressamente riportato nel contratto di mantenimento); pertanto, comunque, la parte attrice avrebbe potuto diligentemente consultare il regolamento negoziale al fine di conoscerne le specificità.
Ancora, è evidente che gli stretti legami parentali che sussistono tra le parti coinvolte nella vicenda confermino sia l' intendimento di
[...]
all'atto della stipula del contratto di mantenimento sia, Parte_2
6 ancora, la circostanza della effettiva e piena conoscenza e accettazione del contratto di comodato da parte dell'attrice, ben consapevole anche dell'attività di ristorazione esercitata all'interno dell'immobile dalla sorella e dal cognato;
attività che, per sua natura, richiede peraltro, comunemente, una predisposizione di mezzi e un dispendio di risorse economiche, tale per cui, al fine di rientrare quantomeno nell'investimento effettuato, il godimento dell'immobile deve essere pattuito per un periodo certo e congruo.
Non v'è dubbio – come argomentato dalla parte attrice - che nell'ordinamento non sussista alcuna norma che renda opponibile al terzo acquirente il contratto stipulato dall'alienante in epoca anteriore al trasferimento del bene;
e che le disposizioni dell'art. 1599 c.c. non siano estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione e non siano quindi applicabili al comodato (così Cassazione civile, sezione 3, sentenza 5454/1991 e precedenti, Cassazione civile, sezione 3, sentenza 2343/1966).
Nel caso di specie, tuttavia, non si invoca la disciplina di legge ma il regolamento contrattuale convenuto tra le parti, rispetto al quale la pretesa dell'attrice costituisce palese violazione.
In altri termini, premesso che in base agli elementi di fatto e di diritto non v'è dubbio che nel caso di specie l'acquirente avesse piena conoscenza del comodato e lo avesse accettato sulla base delle concrete pattuizioni intercorse tra le parti, l'assunto per cui in forza delle previsioni normative menzionate tale contratto non le sarebbe opponibile costituisce violazione di quell'accordo.
Infatti, l'accettazione da parte dell'acquirente del comodato così come stipulato tra le parti, ivi compresa la scadenza fissata in data
27/11/2039, rende abusiva la successiva condotta tesa ad ottenere l'immediata restituzione del bene immobile.
E ciò, a fortiori, considerato che a fronte del sacrificio imposto alla parte comodataria, l'attrice acquirente non ha dedotto alcuna ragione e specifica utilità posta a fondamento della richiesta di restituzione del
7 locale commerciale né, evidentemente, la sussistenza di altra causa di risoluzione dello stesso.
Infatti, ai sensi dell'art. 1809 c.c., nelle ipotesi in cui per il comodato sia stato convenuto un termine per la restituzione, la richiesta da parte del comodante è legittima alla scadenza del termine convenuto;
lo è immediatamente solo se sopravviene un urgente e impreveduto bisogno del comodante.
Non essendo decorso il termine, spettava alla parte attrice allegare la sussistenza di una sopravvenienza idonea a giustificare la risoluzione del contratto di comodato e il conseguente rilascio dell'immobile.
In assenza di alcuna allegazione sul punto e per tutte le ragioni sinora esposte, la domanda di parte attrice deve essere rigettata.
***
Le spese processuali, in forza del criterio della soccombenza, devono essere poste a carico dell'attrice che deve Parte_1
essere condannata a rifonderle in favore della convenuta CP_1
nella misura liquidata in dispositivo.
[...]
Nel caso di specie, la causa è terminata in vigenza del nuovo D.M.
147/2022 in vigore dal 23 ottobre 2022, con la conseguenza che i compensi professionali devono essere liquidati in forza dei nuovi parametri.
Considerata la semplicità delle questioni trattate e l'assenza di svolgimento di alcuna attività istruttoria, si ritiene equo liquidare le spese di giudizio in ragione dei valori minimi di tariffa in ordine allo scaglione di riferimento delle cause di valore indeterminato di bassa complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:

1. rigetta le domande di parte attrice;

2. condanna la parte attrice alla rifusione delle spese Parte_1
processuali, in favore della parte convenuta che si Controparte_1
8 liquidano in euro 2.540,00 per compenso al difensore, oltre spese generali, cpa ed iva, come dovute per legge.
Cagliari, 13/02/2025
Il giudice dott.ssa Luisa Rosetti

9