N. R.G. 1668/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1668/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SALOTTI Parte_1 C.F._1
ALESSANDRO del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso il difensore, (C.F. con il patrocinio dell'avv. SALOTTI ALESSANDRO Parte_2 C.F._2 del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso il difensore,
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SALOTTI Parte_3 C.F._3
ALESSANDRO del Foro di Piacenza elettivamente domiciliato presso il difensore,
PARTE INTIMANTE CONTRO
(C.F. ), in persona del suo legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante, con il patrocinio dell'Avv. CAVICCHI DAVIDE del Foro di Lodi, elettivamente domiciliato presso il difensore,
PARTE INTIMATA CONTRO
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. PASSERINI Controparte_2 C.F._4
NICOLETTA del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso il difensore,
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_3 C.F._5
PASSERINI NICOLETTA del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso il difensore,
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. PASSERINI Controparte_4 C.F._6
NICOLETTA del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso il difensore,
PARTE TERZA CHIAMATA
Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti (v. infra)
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
, e – proprietari degli immobili siti nel Comune di Comune Parte_1 Parte_2 Parte_3 di Pianello V.T. (Pc), via Alla Centrale, costituenti area attrezzata adibita a campeggio, locato al
[...] con contratto ad uso non abitativo sottoscritto in data 20.03.2023 – hanno Controparte_1 intimato sfratto per morosità al conduttore lamentando il mancato pagamento del canone di locazione pagina 1 di 5 con decorrenza dall' 01.04.2023 e contestandogli una morosità pari, alla data dell'atto di intimazione (03.06.2023), ad €. 7.156,00 Hanno chiesto la convalida dello sfratto con fissazione di termine per il rilascio e la pronuncia di ingiunzione per il pagamento degli importi insoluti sino al rilascio Parte conduttrice si è costituita ed opposta alla convalida sollevando l'eccezione di inadempimento e segnatamente assumendo di non aver pagato il canone di locazione in considerazione della situazione di fatto del campeggio e del comportamento tenuto dai locatori, evidenziando che negli ultimi due anni l'area locata era stata interessata da piccole frane, smottamenti ed invasioni di terreno, che ne avevano limitato l'utilizzo ed esposto gli associati a pericolo di danni a persone
Ha depositato al riguardo perizia tecnica di parte del maggio 2023 e lamentato il mancato intervento dei proprietari a sanatoria di quanto lamentato.
Il conduttore, oppostosi alla domanda di risoluzione contrattuale degli intimanti, ha quindi chiesto il mutamento di rito riservandosi di proporre in sede di merito sia domanda riconvenzionale che di chiamata in causa di terzi, individuati nei proprietari dei terreni sovrastanti il campeggio ed interessati dai lamentati smottamenti determinanti caduta di terra sull'area locata. Disposto il mutamento di rito senza pronuncia del provvedimento interinale di rilascio – a fronte dell'intervenuto pagamento nelle more da parte dell'intimato dell'importo della morosità contestata in atti – in sede di memoria integrativa parte intimante ha contestato le allegazioni difensive dell'intimata ed insistito per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, anche in relazione alla clausola risolutiva espressa presente in contratto, oltre che ai sensi dell'art.1353 c.c., mentre l'intimata, ribadendo l'opposizione alla risoluzione del contratto, ha svolto domanda di chiamata in causa dei terzi proprietari dei terreni a monte dell'area locata - , Controparte_2
, - nonché domanda riconvenzionale di condanna in solido degli Controparte_3 Controparte_4 intimanti e dei terzi chiamati a realizzare le opere di messa in sicurezza del campeggio descritte nella perizia di parte depositata, ovvero, in subordine a corrispondere al conduttore la somma di Euro 40.744, 00 indicata in perizia quale spesa per l'esecuzione delle opere di messa in sicurezza. Autorizzata la richiesta chiamata in causa a fronte della ritualità dell'istanza ed impregiudicata ogni valutazione sul merito della causa, i terzi si sono costituitisi contestando la domanda di parte intimata, segnatamente evidenziando che si erano verificati due episodi di maltempo, rispettivamente nel 2021 e nel 2022, ed il primo aveva determinato un modesto danno alla sola recinzione esterna del campeggio e l'intervento di lavori di consolidamento da parte dei medesimi terzi, mentre il secondo del luglio 2022 – evento integrante calamità naturale in considerazione delle massive precipitazioni in breve lasso temporale attestate dalle rilevazioni ARPAE prodotte – non aveva determinato frana sull'area sottostante.
Hanno contestato le risultanze della perizia depositata dal conduttore e, in diritto, il difetto di legittimazione ad agire del medesimo nei loro confronti nonché negato la sussistenza di una loro obbligazione solidale con i locatori in relazione a quanto lamentato dal conduttore
Tutte le parti hanno aderito al procedimento di mediazione il cui svolgimento ha comportato alcuni rinvii per verificarne l'esito che risultava, infine, negativo. All'esito dell'udienza del 14.11.2024 - nell'ambito della quale parte intimante contestava e parte intimata confermava la sussistenza di nuova morosità per pagamento solo parziale dei canoni locativi -, ritenuta la sufficienza delle risultanze di causa ai fini decisori, la causa è stata posta in decisione per l'udienza del 20.02.2025 trattata nelle forme e termini di cui all'art.127 ter cpc
Le risultanze di causa, valutate in rapporto ai consolidati principi in materia locatizia di cui di séguito si dà conto, fanno concludere per il rigetto dell'opposizione proposta da parte intimata.
Va preliminarmente osservato che il dato dell'inadempimento del conduttore Controparte_1 al pagamento del corrispettivo pattuito nel contratto di locazione azionato – contratto dal
[...]
pagina 2 di 5 medesimo sottoscritto con gli intimanti in data 20.03.2023 e registrato in pari data – è incontestato: invero, da un lato, l'atto di costituzione dell'intimato nella fase sommaria del procedimento conferma il mancato pagamento dei canoni per l'importo di €.7.156,00, mentre, dall'altro, in fase di merito, all'udienza del 14.11.2024 - sulla contestazione degli intimanti di persistenza della morosità per ulteriori €.12.000,00 a fronte del versamento del minor importo di €.2.000,00 – consta conferma da parte dell'intimato dei termini quantitativi riferiti dai locatori. In sede di note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 20.02.2025 l'importo della morosità risulta infine precisato in €.10.240,00.
Ora, il mancato pagamento del canone, costituente la principale obbligazione del conduttore, integra - avuto riguardo all'entità della morosità contestata, già in fase sommaria pari ad €.7.156,00 a fronte di un canone annuo di €.14.000,00 – inadempimento grave e rilevante ai fini risolutori La fattispecie evidenzia inoltre il richiamo dei locatori alla clausola risolutiva espressa prevista al punto 6. del contratto a mente del quale “Il mancato pagamento del canone nei termini sarà motivo di anticipata risoluzione del contratto”.
In presenza di una valida clausola risolutiva – e tale è da ritenersi quella sopra riportata, atteso il suo contenuto, specifico nell'individuare l'obbligazione la cui omissione viene dalla stessa sanzionata – preclude al Giudice la valutazione della gravità dell'inadempimento contestato alla parte convenuta giacché, con la pattuizione della clausola risolutiva, le parti hanno preventivamente valutato l'inadempimento sanzionato quale idoneo ad alterare l'equilibrio giuridico - economico del contratto, senza più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento (cfr. Cass. Civ. n.16993/2007: Cass. Civ.n.167/2005; Cass.Civ. n.10935/2003; Cass.Civ. n.3343/2001)
Né assume rilevanza il pagamento – nella fattispecie eseguito da parte intimata successivamente alla costituzione in fase sommaria - dell'importo della morosità intimata poiché nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui all'art.55 della l. n.392/1978, l'offerta o il pagamento del canone (che, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'art. 665 cpc., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art.663, 3° comma, cpc.), nel giudizio susseguente a cognizione piena, non comportano l'inoperatività della clausola risolutiva espressa (cfr.
n.13248/2010)
La fattispecie ha inoltre evidenziato la ripresentazione e la persistenza in corso di causa dell'inadempimento del conduttore alla suddetta obbligazione, circostanza rilevante ai fini della valutazione dell'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del contratto atteso che, con riferimento al contratto di locazione (così come a tutti i contratti di durata), non trova applicazione il principio secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità.
Pertanto, a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art.1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene (cfr. Cass. Civ. n.36494/2023, Cass. Civ. n.30730/2019, Cass. Civ. n.24207/2006).
pagina 3 di 5 Su tali basi può affermarsi la fondatezza della domanda degli intimanti, tenuto conto che tale conclusione non è superata dall'eccezione di inadempimento portata dal conduttore a giustificazione dell'inadempimento contestatogli, eccezione che non può ritenersi fondata alla luce della insussistenza
– nella fattispecie – della necessaria proporzione che deve invece sussistere fra i rispettivi inadempimenti.
Invero, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art.1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (cfr. Cass. Civ.
n.10361/2024)
La regola di cui all'art.1460 c.c. si fonda infatti su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. Cass. Civ. n.17020/2022; Cass. Civ. n.16890/2021)
Va osservato che, nella fattispecie, le allegazioni difensive del conduttore riferiscono in particolare di come l'area locata adibita a campeggio, nel corso degli ultimi due anni sia stata interessata da piccole frane, smottamenti ed invasioni di terreno – conseguiti in particolare all'evento atmosferico avverso del luglio 2022 – che ne hanno limitato l'utilizzo ovvero esposto a pericolo le persone e le cose. Peraltro l'area non utilizzabile, in ragione dell'accumulo di terra, viene individuata dal conduttore in circa m. 30/40, a fronte di un utilizzo con occupazione di 61 piazzole che lo stesso conduttore, in risposta alla contestazione dei locatori in punto ad asserite irregolarità circa l'utilizzo dell'area, riferisce interessate dalla presenza di camper, roulotte, tende, strutture in legno di dimensioni di una roulotte, comunque non ancorate al suolo e quindi non costituenti immobili richiedenti titoli abilitativi. L'inadempimento al pagamento del canone nella quasi sua totalità - confermato, come evidenziato in atti, anche in pendenza di causa – non appare giustificato visto che – risultando l'immobile utilizzato, per quanto riferito dallo stesso conduttore, in misura significativa – non è sussistente la proporzionalità richiesta per l'operatività dell'eccezione.
Va anche osservato che la documentazione in atti dà conto di come lo stato dell'area avesse formato oggetto di valutazione da parte dei contraenti precedentemente alla stipula del contratto azionato in questa sede: segnatamente il riferimento è all'incontro del dicembre 2022 richiamato nella missiva 20.01.2023, doc. 9 parte intimata, nell'ambito del quale si faceva riferimento al preventivo per approfondimenti tecnici e venivano richiesti ai locatori nonché ai terzi odierni chiamati in causa i termini della loro partecipazione alle spese degli interventi. A ciò ha tuttavia fatto séguito, in data 20.03.2023, la sottoscrizione del contratto di locazione oggetto di causa, nel quale, al punto 1, si legge: “i locali esistenti su detta area sono agibili per l'espletamento di ”. Parte_4 Circostanza questa che pone ulteriore dubbio circa l'operatività dell'eccezione in questione atteso che la mancata denunzia da parte del conduttore dei difetti del bene da lui conosciuti o facilmente riconoscibili fa presumere la implicita rinuncia a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, il che è ostativo anche ad avvalersi dell'eccezione di cui all'art.1460 c.c., non potendosi escludere che il conduttore abbia inteso realizzare i propri interessi pagina 4 di 5 assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle relative spese (cfr. Cass.Civ. n. 25278/2009).
La ritenuta infondatezza dell'eccezione posta a base dell'opposizione del conduttore ne determina il rigetto e, per l'effetto, l'accoglimento della domanda degli intimanti.
La causa della risoluzione del contratto di locazione va conseguentemente rinvenuta nell'inadempimento del conduttore al pagamento del canone pattuito. L'intimato deve essere conseguentemente condannato al rilascio dell'area entro termine che, avuto riguardo alle peculiarità di destinazione del bene locato, si ritiene congruo fissare al 31.08.2025, nonché al pagamento dei canoni locativi maturati e maturandi sino al rilascio dell'area atteso che già in sede sommaria era stata richiesta tale pronuncia.
Tale conclusione comporta all'evidenza l'assorbimento delle domande svolte dal conduttore nei confronti dei locatori e anche dei terzi chiamati vertendosi in ipotesi di assorbimento c.d. improprio, fattispecie che ricorre quando la decisione assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domande (cfr.
Cass.Civ.n.28995/2018)
Nella fattispecie la risoluzione del contratto in conseguenza dell'inadempimento del conduttore elide la legittimazione di questi a svolgere nei confronti del locatore e dei terzi domande, segnatamente afferenti interventi sul bene locato, che presuppongono la vigenza – invece venuta meno - del contratto di locazione. A ciò consegue anche, per le medesime ragioni, l'inammissibilità della consulenza tecnica richiesta.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ex d.m. 55/2014 ss.mm.ii., procedimenti di convalida locatizia, tenuto conto della differente presenza, nelle fasi del procedimento, degli intimanti e dei terzi chiamati

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
ACCERTA E DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo (campeggio) stipulato in data 20.03.2023 fra , e , quali parte locatrice, ed Parte_1 Parte_2 Parte_3 il in persona del legale rappresentante pro tempore, per inadempimento Controparte_1 del conduttore, e per l'effetto CONDANNA il in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, a rilasciare libero da persone e cose e nella piena disponibilità dei locatori l'immobile locato (area attrezzata adibita a campeggio) sito nel Comune di Pianello V.T. (Pc), via alla Centrale, entro la data del 31.08.2025 CONDANNA il in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 pagamento a favore dei locatori , e , dell'importo di Parte_1 Parte_2 Parte_3
€.10.240,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati alla data del 18.02.2025, oltre i successivi scaduti e a scadere sino all'effettivo rilascio, dedotte le eventuali somme medio tempore versate, CONDANNA il in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 pagamento delle spese di lite che liquida, a favore dei locatori , e Parte_1 Parte_2 Pt_3
in €. 264,00 per anticipazioni ed €.2.479,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, oltre
[...]
c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, e a favore dei terzi chiamati Magistrali e CP_2 Controparte_3 Magistrali in €.1.561,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se CP_4 dovuta.
Piacenza, 21 marzo 2025 Il G.O.P. dott. Emanuela Mazza pagina 5 di 5