Tribunale Ordinario di Ragusa
Sezione Civile
N. R.G. 3207/2022
Il Giudice Alessandro La Vecchia, lette le note di trattazione scritta, ha emesso la seguente
ORDINANZA
nel procedimento in epigrafe, promosso da
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ) con l'avv. LINGUANTI
[...] C.F._2
ISABELLA;
attore contro
(c.f. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(c.f. ), con l'avv. CARBONE
[...] C.F._4
ANTONINO;
convenuto
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. i sigg.ri e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio i sigg.ri e
[...] Controparte_1 [...]
deducendo: CP_2 - di aver acquistato dai convenuti, il 22.3.2021, l'immobile e sito in Vittoria (RG) in via Santa Bernadette n. 13 p.t. e 1° lastrico solare, censito al catasto fabbricati del suddetto Comune al foglio 144 particella 370, sub 3/5, piani T, per il prezzo di € 125.000;
- di aver poi scoperto, nell'effettuazione di opere di manutenzione straordinaria, che i solai, celati da controsoffitto, erano interamente sfondellati;

- di aver promosso ricorso per a.t.p. nei confronti dei resistenti, nell'ambito del quale è stato accertato che il controsoffitto è stato realizzato quando i solai erano già ammalorati, e quantificati in € 29.700,79 i costi di ripristino degli stessi;

- di aver dovuto quindi prolungare di oltre un anno i tempi di ristrutturazione pagando una penale di € 1800 per il mancato ritiro degli arredi ordinati;

- di aver dovuto alloggiare presso le rispettive famiglie di origine, subendo un danno quantificato in € 5000 per il mancato godimento del bene comprato.
Hanno quindi chiesto la condanna dei convenuti a pagargli, a titolo risarcitorio, l'importo di € 39.470,87 oltre l'acconto pagato al c.t.u. in sede di a.t.p. pari ad € 500.
I sigg.ri e si sono tempestivamente costituiti rilevando: CP_2 CP_1
- l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del tentativo di negoziazione assistita ex art. 3 d.l. 132/2014;
- l'intervenuta decadenza per mancata denuncia del vizio nel termine di legge di cui all'art.1495 co. 1 c.c.;
- la maturata prescrizione dell'azione ex art. 1495 co. 3 c.c.;
- che non si tratta di vizio occulto;

- l'inammissibilità ed infondatezza della richiesta di risarcimento del danno, nonché dell'assenza di prova;

- la necessità di una istruttoria più complessa e quindi l'inadeguatezza del rito ex art. 702 bis c.p.c. Hanno quindi chiesto il rigetto del ricorso.
***
L'eccezione di improcedibilità è stata superata a seguito dell'ordinanza del 28.2.2023 con cui è stato assegnato ai ricorrenti termini per formulare l'invito alla negoziazione assistita, onere adempiuto dagli stessi ma con esito negativo (cfr. deposito del 13.6.2023).
Nel merito la domanda è fondata.
La consistenza oggettiva dell'ammaloramento è chiaramente documentata nella c.t.u., le cui conclusioni sono pienamente condivisibili, essendo irrilevanti le circostanze che i resistenti evidenziano essere state riferite al consulente dagli attori (già avvenuta rimozione di tubazioni e dei pannelli di cartongesso).
Tale ammaloramento dei solai integra certamente un vizio ai sensi dell'art. 1490 c.c. Infatti il c.t.u. nominato nel procedimento per a.t.p. ha quantificato in quasi € 30.000 la spesa necessaria al relativo ripristino, che costituisce una considerevole frazione del prezzo d'acquisto (€ 125.000) che deve presumersi conforme al valore di mercato (generiche essendo le deduzioni dei resistenti sul punto): pertanto si tratta di un vizio che diminuisce in modo apprezzabile il valore della cosa.
Tale vizio consente al compratore di chiedere il risarcimento del danno consistente nella spesa necessaria al relativo ripristino (C. ). P.IVA_1
Dalla relazione di c.t.u. emerge poi che “il controsoffitto sembra essere stato realizzato quando lo sfondellamento del solaio era già in fase avanzata in quanto si è visto come alcuni traversi sui quali erano stati applicati i pannelli in cartongesso siano stati infissi direttamente sulle pignatte sfondellate”. L'uso della formula dubitativa da parte del c.t.u. è invero improprio, giacché dalle foto inserite nella stessa relazione si vede chiaramente quanto descritto dal c.t.u., che è inequivocabile segno del fatto che l'installazione del controsoffitto è successivo all'ammaloramento dei solai, il quale è quindi antecedente alla compravendita (e del resto tali punti non sono specificamente contestati dai resistenti). In secondo luogo, deve ritenersi che il controsoffitto sia stato realizzato dai resistenti, in quanto questi non hanno dedotto di aver acquistato l'immobile quando i controsoffitti erano già stati realizzati né comunque hanno contestato di averli essi stessi realizzati.
Alla luce di ciò, il vizio deve ritenersi non semplicemente occulto
(questione su cui si concentrano i resistenti) ma addirittura dolosamente occultato dai venditori, che hanno realizzato una struttura tale da mascherare l'ammaloramento dei solai, con conseguente superfluità della denuncia dei vizi ai sensi dell'art. 1495 co. 2 c.c.
Non può ritenersi che si trattasse di vizio facilmente riconoscibile dal compratore ai sensi dell'art. 1491 c.c. proprio perché si tratta di un vizio occultato con una struttura (per quanto precaria, comunque) fissa la cui rimozione richiedeva lavorazioni edili: il relativo riscontro, dunque, avrebbe richiesto non un semplice sforzo d'attenzione o percettivo da parte dei venditori, bensì una specifica indagine invasiva con modificazione del bene oggetto delle trattative.
L'eccezione di prescrizione è infondata.
Infatti a) “la notificazione del ricorso per consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. ha efficacia interruttiva della prescrizione, ai sensi dell'art. 2943 c.c., in quanto tale procedimento rientra nella categoria dei giudizi conservativi (al pari dell'accertamento ex art. 696 c.p.c.), in quanto funzionale alla raccolta di elementi informativi al fine di propiziare una conciliazione preventiva ovvero di dissuadere dall'intraprendere una lite, e per la sua ammissibilità, peraltro, è necessario che la parte ricorrente evidenzi il rapporto di strumentalità rispetto all'accertamento del credito derivante dalla mancata o inesatta esecuzione di un contratto o da un fatto illecito, ossia l'esistenza della lesione di un diritto, oggetto di accertamento da parte dell'ausiliario del giudice, che si intende tutelare in sede di cognizione in caso di mancata conciliazione” (Cass. Sez. 3, 18/11/2024, n.
29643, Rv. 672898 - 01); b) “in tema di applicazione degli artt. 2943, comma 1 e 2945, comma 2, c.c., la nullità della notificazione dell'atto introduttivo del giudizio impedisce l'interruzione della prescrizione e la conseguente sospensione del suo corso fino al passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio, a nulla rilevando, in senso contrario, la mera possibilità che la nullità sia successivamente sanata, e fermo restando che, qualora la sanatoria processuale abbia poi effettivamente luogo, i relativi effetti sul corso della prescrizione decorrono dal momento della sanatoria medesima, senza efficacia retroattiva” (Cass. Sez. 1, 12/07/2018,
n. 18485, Rv. 649576 - 01); c) “il luogo in cui la notificazione del ricorso per cassazione viene eseguita non attiene agli elementi costitutivi essenziali dell'atto, sicché i vizi relativi alla sua individuazione, anche quando esso si riveli privo di alcun collegamento col destinatario, ricadono sempre nell'ambito della nullità dell'atto, come tale sanabile, con efficacia
"ex tunc", o per raggiungimento dello scopo, a seguito della costituzione della parte intimata (anche se compiuta al solo fine di eccepire la nullità), o in conseguenza della rinnovazione della notificazione, effettuata spontaneamente dalla parte stessa oppure su ordine del giudice ex art. 291
c.p.c.” (C. S.U. 14916/2016).
Nel caso di specie, la consegna è avvenuta il 23.3.2021 come dedotto dagli stessi resistenti;
il ricorso per a.t.p. è stato notificato ai resistenti presso lo stesso immobile compravenduto già consegnato ai compratori, con conseguente nullità della notificazione dato che della circostanza questi ultimi erano necessariamente a conoscenza;
tuttavia si tratta di nullità sanabile secondo il citato principio espresso dalle S.U.; i resistenti si sono comunque costituiti nel procedimento per a.t.p. il 7.2.2022 così determinando la sanatoria della nullità e, in base alla seconda massima citata, l'interruzione della prescrizione in questa data, quando il termine annuale di cui all'art. 1495 u.c. era ancora in corso. Successivamente il ricorso introduttivo del presente giudizio è stato notificato il 20.10.2022.
L'eccezione di prescrizione è quindi infondata.
La domanda relativa al risarcimento del danno consistente nelle spese necessarie al ripristino del vizio è quindi fondata. Trattandosi di debito di valore, la somma indicata dal c.t.u. va rivalutata (e la rivalutazione è stata chiesta dai ricorrenti) dalla data della relazione (18.5.2022) ad oggi, ottenendosi € 32.462,96.
Sono invece infondate le ulteriori pretese risarcitorie degli attori, in quando sfornite di specifiche allegazioni in punto di consistenza oggettiva del pregiudizio lamentato, carenza non colmabile tramite la liquidazione equitativa che appunto riguarda la liquidazione (ossia la conversione in denaro) di un pregiudizio che deve pur sempre essere allegato e provato.
Parimenti non provato è il pagamento della penale per i mobili.
Le spese vanno quindi compensate nella misura di un quarto per la soccombenza reciproca, con i restanti tre quarti a carico dei resistenti. Le spese del procedimento per a.t.p. vanno invece poste integralmente a carico dei resistenti dato che quel procedimento riguardava il solo riscontro dei vizi. Non è documentato il pagamento dell'acconto né del saldo del compenso del c.t.u.

P.Q.M.

Il Tribunale:
- condanna ed a pagare ad Controparte_1 Controparte_2
e la somma di € 32.462,96 oltre Parte_3 Parte_2
interessi al saggio legale dal deposito di questa ordinanza al saldo;

- rigetta le ulteriori domande attoree;

- condanna ed a rifondere ad Controparte_1 Controparte_2
e le spese legali del Parte_3 Parte_2 procedimento per a.t.p. e tre quarti delle spese legali del presente procedimento (compensando l'ultimo quarto), complessivamente liquidate in € 5000 oltre i.v.a. c.p.a. rimborso spese forfetario nella misura del 15%.
Si comunichi.
11/03/2025
Il Giudice
Alessandro La Vecchia