REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 48618 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Roma alla Parte_1 CodiceFiscale_1 via di Monserrato n. 25 presso lo studio degli Avvocati Fabio Massimo Ventura e Guido Garroni che la rappresentano e difendono in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro tempore, quale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante di (c.f. Controparte_2
), in qualità di società di gestione del Fondo Comune di Investimento Alternativo P.IVA_2
Immobiliare Chiuso Multicomparto riservato denominato "Fondo Enasarco Due", elettivamente domiciliata in Roma alla Piazza San Lorenzo in Lucina n. 4 presso lo studio dell'Avv. Giacomo Mari, rappresentata e difesa dagli Avvocati Jasmine Asaad e Luca Canevotti in forza di procura in atti convenuta
Oggetto: esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. e risarcimento del danno per inadempimento contrattuale

CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 21 maggio 2024, le parti costituite hanno così precisato le conclusioni: Pt_1 Parte_1
«… si precisano le conclusioni come rassegnate in calce al proprio atto di citazione, che in questa sede devono intendersi integralmente riportate e trascritte, con la concessione dei termini ex art. 190 cpc.»
[«Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: per i fatti esposti in narrativa, accertare e dichiarare l'efficacia nei confronti di parte convenuta del diritto di prelazione esercitato dalla signora e conseguentemente accertare e dichiarare che la prelazione in parola è Pt_1 assimilabile al contratto preliminare sottoscritto tra le parti e dunque e per l'effetto: (i) in via principale emettere una Sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso e che trasferisca
a parte attrice la proprietà dell'immobile sito a Roma (RM) in Via Mauro Morrone n. 48 catastalmente individuato al Foglio 262, part. 287, sub. 15, categoria A/2 e della rispettiva pertinenza tipologia “autorimessa” - indicata catastalmente al foglio 262, part. 287, sub. 528, categoria C/6
Sentenza che per i motivi di cui in narrativa dovrà anche determinare il prezzo che la signora Pt_1
è effettivamente tenuta a dover corrispondere in base a quanto risulterà dalla espletanda C.T.U.; (ii) in subordine nella denegata ipotesi in cui codesto Ill.mo Tribunale dovesse ritenere congruo il prezzo originariamente stabilito pari ad € 202.492,24, emettere una Sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo a parte attrice la proprietà dell'immobile sito a Roma (RM) in
Via Mauro Morrone n. 48 catastalmente individuato al Foglio 262, part. 287, sub. 15, categoria A/2
e della rispettiva pertinenza tipologia “autorimessa” - indicata catastalmente al foglio 262, part.
287, sub. 528, categoria C/6; (iii) sempre nel merito accertare l'inadempimento di parte convenuta
e per l'effetto condannarla al risarcimento dei danni arrecati a parte attrice a causa del mancato trasferimento dell'Immobile nonché a causa del ritardo con cui l'Immobile verrà ad essere trasferito ai sensi dell'articolo 2932 c.c., danni questi che ci si riserva di quantificare eventualmente anche all'esito di apposita C.T.U. ovvero di rimettere alle valutazione del Giudicante nella misura ritenuta di giustizia, importo che dovrà essere sottratto dal prezzo d'acquisto che parte attrice dovrà corrispondere per l'acquisizione della proprietà dell'Immobile de quo. Si chiede al Conservatore dei registri Immobiliari di Roma la trascrizione della presente domanda giudiziale proposta dalla signora nei confronti della Parte_1 [...]
quale società di gestione e in Controparte_3 rappresentanza del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo
Enasarco Due”, sull'Immobile sito a Roma, Via Mauro Morrone n. 48 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma come segue: - Comune di Roma;
Indirizzo via Mauro Morrone n. 48, Edificio
F, Scala A, Interno 3, Piano T-S1; Foglio 262, part. 287, sub. 15, categoria A/2 (cfr. “visura immobile
e pertinenza” – doc. 12) - Comune di Roma;
Indirizzo via Mauro Morrone n. 48, Edificio F, Interno 3, Piano S1; Foglio 262, part. 287, sub. 528, categoria C/6. (cfr. ancora doc. 12) Con vittoria delle spese di lite, oltre spese generali 15% IVA e CPA come per legge»].
Controparte_2
«Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattese e respinte le avverse domande ed eccezioni, previe declaratorie necessarie e consequenziali, così giudicare: IN VIA PRELIMINARE Accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità di tutte le domande promosse dalla sig.ra
[...] nei confronti di nella sua qualità di Società di Gestione del Parte_1 Controparte_2
Fondo Enasarco Due, per difetto di legittimazione passiva in capo al Fondo Enasarco Due nonché in capo alla società di gestione e/o per tutti i motivi esposti in atti. IN Controparte_4
VIA PRINCIPALE Per i motivi tutti esposti in atti e/o che dovessero risultare in corso di causa, dichiarare l'azione e le domande tutte ex adverso avanzate improcedibili e/o inammissibili e/o infondate e rigettarle in toto nei confronti di in qualità di Società di Controparte_4 gestione del Fondo Enasarco Due. IN VIA ISTRUTTORIA Si richiamo integralmente e sono da intendersi integralmente trascritte le conclusioni indicate nella memoria ex art. 183, comma sesto,
n. 1, n. 2 e n. 3 c.p.c. depositate rispettivamente in data 17/01/2023, 16/02/2023 e 9/03/2023. IN
OGNI CASO Con vittoria di spese e compensi professionali della presente procedura, oltre IVA e
CPA. Con ogni più ampia riserva di ulteriormente dedurre, variare ed integrare e fatto salvo ogni diritto».

FATTO E DIRITTO ha convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Roma Parte_1 [...]
Contr (di seguito anche per brevità) per chiedere il Controparte_2 trasferimento in proprio favore, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., dell'immobile sito in
Roma alla Via Mauro Morrone n. 48, edificio F, Scala A, Piano T-S1, int. 3 (censito in catasto al
Foglio 262, part. 287, sub. 15) e relativa pertinenza (censita in catasto al Foglio 262, part. 287, sub.
528) e il risarcimento del danno da inadempimento dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita.
A fondamento delle domande, parte attrice ha esposto che: l'immobile oggetto di causa era di proprietà della , la quale aveva deliberato un piano di dismissione attraverso il Controparte_5 quale il suo patrimonio immobiliare residenziale sarebbe stato apportato al Fondo Enasarco Due, istituito e gestito dall'odierna convenuta, riconoscendo al contempo ai conduttori degli immobili coinvolti, così come ai rispettivi parenti ed affini fino al quarto grado, il diritto di prelazione all'acquisto del bene da questi condotto in locazione;
in data 31 luglio 2013 la aveva CP inviato ad conduttore dell'immobile oggetto di causa, la raccomandata a.r. Controparte_6 contenente la c.d. denuntiatio, la quale prevedeva per l'esercizio della prelazione un termine di sessanta giorni ed un prezzo pari ad euro 224.991,38, con un eventuale sconto del 10% nell'ipotesi in cui fosse stato conferito un mandato irrevocabile all'acquisto ad un terzo mandatario unitamente a ad altri conduttori di immobili Enasarco siti nel medesimo complesso immobiliare che rappresentassero non meno del 70% dei soggetti legittimati alla prelazione;
in data 26 settembre 2013 aveva comunicato la sua rinuncia in favore della figlia, Controparte_6 Parte_1 la quale con la medesima missiva aveva esercitato il diritto di prelazione ed aveva dichiarato voler procedere all'acquisto tramite la mandataria di Roma e Lazio, al fine di usufruire del predetto Pt_2 sconto sul prezzo d'acquisto che, pertanto, era stato rideterminato in € 202.492,24; cionondimeno, a seguito dell'esercizio del diritto di prelazione erano emerse problematiche edilizie che affliggevano l'Immobile prelazionato in quanto un balconcino da sempre presente non era stato riportato nella planimetria catastale;
nonostante la segnalazione dello studio notarile incaricato della vendita la non aveva provveduto a sanare la difformità rilevata, impedendo così il perfezionamento CP della compravendita programmata per il giorno 16 aprile 2014; solamente in data 29 maggio 2014 la aveva provveduto a presentare la DIA in sanatoria (prot. 51783) che tuttavia non CP menzionava espressamente il balconcino con conseguente incertezza sull'effettiva sanatoria della suddetta porzione immobiliare;
peraltro, il 16 dicembre 2014 la aveva sottoscritto con CP
l'odierna convenuta, in qualità di gestore del Fondo di investimento alternativo immobiliare chiuso multicomparto riservato denominato “Fondo Enasarco Due”, l'atto di apporto con cui era stato trasferito a quest'ultimo anche l'immobile prelazionato dalla sig.ra orbene, ai sensi dell'art. Pt_1
5 dell'atto di apporto, l'acquirente era subentrata nella titolarità di tutti i rapporti giuridici concernenti gli immobili oggetto di trasferimento, inclusa l'obbligazione di concludere con la signora il Pt_1 contratto di compravendita dell'immobile oggetto di causa;
tuttavia, l'odierna convenuta, non riconoscendo la validità della prelazione già esercitata da parte dell'attrice, il 22 luglio 2015 aveva notificato al sig. una comunicazione con cui gli riconosceva la possibilità di esercitare Controparte_6 nuovamente il diritto di prelazione subordinato, tuttavia, alla regolarità nel pagamento dei canoni di locazione afferenti le annualità successive al 2013, che, in realtà, il sig. non avrebbe dovuto Pt_1 pagare (o avrebbe dovuto pagare alla figlia) se la vendita si fosse perfezionata come previsto nel
2013; infine, il 3 marzo 2022 l'attrice aveva inviato alla convenuta una diffida, rimasta priva di riscontro, per stipulare nel termine di quindici giorni il contratto di compravendita alle medesime condizioni pattuite nel 2013.
L'attrice - assumendo che nel caso di specie ricorresse un'ipotesi di prelazione volontaria per la quale,
a differenza della prelazione legale, non poteva trovare applicazione il diritto di riscatto - ha invocato la disciplina prevista dall'art. 2932 c.c. ovvero l'istituto dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e, di conseguenza, ha affermato il diritto ad ottenere una sentenza che Contr producesse gli effetti del contratto definitivo non concluso nei confronti di quale soggetto subentrato in tutte le obbligazioni anteriormente facenti capo alla in forza di Controparte_5 quanto previsto dagli artt. 2555 e ss. c.c. e dall'art. 5 dell'atto di apporto. Secondo l'attrice il prezzo originariamente fissato (pari ad € 224.991,30 e poi ridotto del 10% e quindi ad € 202.492,24, in ragione del mandato conferito dalla signora alla doveva essere rideterminato mediante Pt_1 Pt_2 apposita CTU, in quanto era stato calcolato sulla base di parametri inesatti e più alti del dovuto come era emerso in altro giudizio promosso davanti al Tribunale di Roma da alcuni conduttori di immobili siti a Via Mauro Morrone n. 48.
Inoltre la sig.ra lamentando che per 9 anni non aveva potuto sfruttare economicamente Pt_1
l'immobile prelazionato, ha rivendicato anche il diritto ex art. 1453 c.c. al risarcimento dei danni da lei subiti a causa della mancata stipula del contratto di compravendita.
L'attrice ha quindi formulato le conclusioni riportate in epigrafe.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 9 novembre 2022 si è costituita in giudizio, per il tramite della sua rappresentante Controparte_1 Controparte_2
quale società di gestione del Fondo Comune di Investimento Alternativo
[...]
Immobiliare Chiuso Multicomparto riservato denominato "Fondo Enasarco Due". Contr La convenuta in via preliminare ha eccepito il difetto di legittimazione passiva di rappresentando che nessun obbligo era stato assunto da parte dell'odierna convenuta e che quest'ultima era totalmente estranea rispetto ai rapporti intercorsi tra la sig.ra e la . Pt_1 Controparte_5
Contr Nel merito ha eccepito l'infondatezza della domanda ex art. 2932 c.c. deducendo che: la prelazione volontaria non poteva produrre effetti nei confronti dei terzi acquirenti, né poteva operare la prelazione legale e il diritto di riscatto riconosciuto al conduttore di un immobile ad uso abitativo soltanto nelle ipotesi, diverse dal caso di specie, in cui il locatore volesse vendere l'immobile alla prima scadenza del contratto oppure il conduttore non avesse altri immobili di proprietà; l'attrice era comunque rimasta inerte per circa nove anni prima di richiedere l'adempimento dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita;
dal mese di aprile 2015 il sig. non aveva Controparte_6 corrisposto i canoni di locazione maturando un debito di Euro 41.647,27 alla data d'intimazione di sfratto per morosità con conseguente preclusione all'acquisto dell'immobile; nessuna responsabilità Contr poteva essere ascritta a per le difformità urbanistiche e catastali denunciate dall'attrice che in ogni caso non sussistevano al momento dell'atto di apporto come attestato dagli artt. 7 e 8 del medesimo atto;
il prezzo di vendita contestato dall'attrice doveva ritenersi congruo. Contr ha concluso chiedendo il rigetto delle domande avversarie in quanto improcedibili e/o inammissibili e/o infondate.
All'esito della prima udienza del 29 novembre 2022, sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c., sono stati concessi i termini ex art. 183, sesto comma c.p.c. (vigente ratione temporis), su richiesta delle parti.
Successivamente al deposito delle memorie ex art. 183, sesto comma c.p.c., con ordinanza resa in data 3 maggio 2023, sono state respinte le istanze istruttorie di parte attrice ed è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni.
All'esito di quest'ultima udienza, tenutasi in data 21 maggio 2024 in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., il giudice istruttore ha trattenuto la causa per la decisione ed ha assegnato i termini ex art. 190 c.p.c. (vigente ratione temporis).
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1. Preliminarmente, deve essere respinta l'eccezione di difetto di legittimazione passiva della convenuta.
Invero, la legittimazione passiva in senso processuale (c.d. "legitimatio ad causam") consiste nella identità tra colui nei cui confronti è diretta la domanda e colui che è affermato come titolare passivo del rapporto sostanziale dedotto nell'atto di citazione. Sul punto, il consolidato orientamento della
Corte di Cassazione, condiviso da questo giudice, ritiene che «oggetto di analisi, ai fini di valutare la sussistenza della legittimazione ad agire, è la domanda, nella quale l'attore deve affermare di essere titolare del diritto dedotto in giudizio. Ciò che rileva è la prospettazione (discorso analogo vale per la simmetrica legittimazione a contraddire, che attiene alla titolarità passiva dell'azione e che, anch'essa, dipende dalla prospettazione nella domanda di un soggetto come titolare dell'obbligo
o della diversa situazione soggettiva passiva dedotta in giudizio). Nel caso in cui l'atto introduttivo del giudizio non indichi, quanto meno implicitamente, l'attore come titolare del diritto di cui si chiede
l'affermazione e il convenuto come titolare della relativa posizione passiva, l'azione sarà inammissibile. Naturalmente ben potrà accadere che poi, all'esito del processo, si accerti che la parte non era titolare del diritto che aveva prospettato come suo (o che la controparte non era titolare del relativo obbligo), ma ciò attiene al merito della causa, non esclude la legittimazione a promuovere un processo. L'attore perderà la causa, con le relative conseguenze, ma aveva diritto di intentarla»
(Cass., S.U., 16/02/2016 n. 2951).
Nel caso di specie, l'attrice ha dedotto che la convenuta è obbligata alla conclusione del contratto di compravendita e al risarcimento del danno da inadempimento, in forza dell'affermata successione nella titolarità dei diritti ed obblighi facenti capo alla per effetto dell'atto di Controparte_5 apporto del 16 dicembre 2014 con cui quest'ultima ha trasferito il proprio patrimonio immobiliare al Contr Fondo Enasarco Due gestito da Quindi, quantomeno sul piano della prospettazione della domanda ed a prescindere dalla fondatezza nel merito delle pretese, deve essere riconosciuta la Contr legittimazione passiva di indicata dall'attrice quale soggetto tenuto al trasferimento dell'immobile dalla stessa rivendicato.

2. Nel merito, le domande attoree, di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e di risarcimento del danno, sono infondate.

2.1 Con riguardo alla prima domanda, la questione dirimente e controversa riguarda l'esistenza di un Contr obbligo gravante su quale terzo acquirente dell'immobile oggetto di causa, di concludere un contratto di compravendita sulla base del diritto di prelazione esercitato da Parte_1 nel 2013 prima dell'intervenuto trasferimento dell'immobile.
In proposito è bene premettere che con contratto stipulato in data 25 marzo 2013 (cfr. all. 5 del fascicolo di parte convenuta) la ha concesso in locazione al sig. Controparte_5 Controparte_6
l'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Roma alla Via Mauro Morrone n. 48, edificio F, Scala A,
Piano T-S1, int. 3 censita in catasto al Foglio 262, part. 287, sub. 15. Nell'art. 21 del contratto di locazione è testualmente previsto che «Il conduttore ha diritto di prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'unità immobiliare locata. A tal fine si applicano gli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392».
È pacifica e non contestata tra le parti la natura volontaria della suddetta prelazione. Nondimeno la prelazione legale prevista dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 per la locazione di immobili ad uso non abitativo non può trovare diretta applicazione anche ai rapporti di locazione di immobili ad uso abitativo come quello in esame, sicché il richiamo contenuto nell'art. 21 del contratto di locazione alla disciplina degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 deve essere inteso come rinvio pattizio idoneo a configurare un'ipotesi di prelazione volontaria.
D'altronde non ricorre neanche l'ipotesi di prelazione legale contemplata dall'art. 3, comma 1 lett. g) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 per la locazione di immobili ad uso abitativo.
A tal proposito, l'Organo nomofilattico ha chiarito i confini e la ratio di questa fattispecie di prelazione legale, affermando che «il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell'immobile tolto in locazione, per l'ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purché sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato per gli immobili liberi» (Cass., 11 marzo 2014 n. 5596).
Nell'ipotesi in esame non vi è stata alcuna disdetta da parte della , ma, anzi, il Controparte_5
Contr rapporto di locazione è pacificamente proseguito anche con il Fondo Enasarco Due gestito da quale nuovo acquirente dell'immobile per effetto dell'atto di apporto del 16 dicembre 2014.
Chiarita quindi la natura volontaria della prelazione prevista dal contratto di locazione stipulato tra la il sig. e la , risulta provato per tabulas che quest'ultima con Controparte_6 Controparte_5 lettera raccomandata del 31 luglio 2013 (all. 2 del fascicolo di parte attrice) ha comunicato al Contr conduttore l'intenzione di alienare l'immobile al 2 gestito da Controparte_7 invitandolo a dichiarare il proprio intento di esercitare entro sessanta giorni il diritto di prelazione
(c.d. denuntiatio) che con la medesima missiva è stato esteso, in caso di rinuncia del medesimo conduttore, ai suoi parenti o affini entro il quarto grado.
Con dichiarazione datata 26 settembre 2016 l'odierna attrice figlia del Parte_1 conduttore, ha tempestivamente esercitato il diritto di prelazione con il consenso del padre che contestualmente vi ha rinunciato in suo favore (cfr. ancora all. 2 del fascicolo di parte attrice). Tuttavia
l'operazione non è stata completata e l'immobile è stato trasferito dalla al Controparte_5 [...]
con l'atto di apporto stipulato in data 16 dicembre 2014 (all. 6 del fascicolo Controparte_8 di parte attrice).
L'intervenuta alienazione dell'immobile in favore di un terzo preclude l'esecuzione in forma specifica invocata dall'attrice ai sensi dell'art. 2932 c.c., la cui disciplina non può comunque trovare applicazione nel caso di prelazione volontaria come quella in esame.
A tal proposito, la Suprema Corte ha chiarito che «a differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla locazione di un bene attribuisce al promissario esclusivamente il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto alle condizioni concordate, fermo restando il potere del promittente di non concludere affatto il contratto, con la conseguenza che, nel caso di violazione del patto da parte del promittente - che concluda senz'altro con terzi il contratto cui esso inerisce senza effettuare la denuntiatio, oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio, o anche senza tener conto dell'avvenuta accettazione dello stesso prelazionario - questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento, in quanto l'ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi: né il diritto di riscatto, il quale è riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, né tantomeno l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. » (così Cass., ord. n. 15801 del 06/06/2024 e Cass. 12/04/1999 n. 3571). Contr Pertanto, non è configurabile alcun obbligo gravante su di concludere un contratto di compravendita sulla base del diritto di prelazione esercitato da nel 2013 Parte_1 prima dell'intervenuto trasferimento dell'immobile.
Né l'odierna attrice ha inteso esercitare il diritto di riscatto (pur convenzionalmente previsto dall'art. 21 del contratto di locazione laddove richiama l'art. 39 delle legge n. 392 del 1978) avendo optato per la diversa pretesa, rivelatasi infondata, finalizzata all'esecuzione in forma specifica di cui all'art. 2932 c.c.
L'obbligo di concludere il contratto di compravendita non può essere fatto derivare neanche dalla lettera del 22 luglio 2015 (all. 7 del fascicolo di parte attrice), con cui l'odierna convenuta a sua volta ha offerto al conduttore la possibilità di esercitare nuovamente il diritto di prelazione entro il 31 dicembre 2015. Non risulta, infatti, che entro il suddetto termine né il sig. né la figlia Controparte_6 abbiano nuovamente esercitato la prelazione.
Per quanto fin qui esposto va respinta la domanda, proposta dall'attrice, di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto di compravendita

2.2. Parimenti va disattesa la domanda di risarcimento del danno proposta dalla sig.ra ai sensi Pt_1 dell'art. 1453 c.c., dal momento che la lamentata violazione del patto di prelazione si è manifestata quando il contratto di locazione legava il conduttore all'originario locatore, ossia la CP
, alla quale soltanto può essere ascritto l'inadempimento. Nessuna responsabilità è invece
[...] imputabile all'odierna convenuta in conformità all'orientamento della Corte Cassazione, secondo cui
«l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto»
(Cass. 13/05/2008 n. 11895).

3. Le spese processuali seguono il principio della soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c., sicché devono essere poste a carico dell'attrice e devono essere liquidate in misura pari ad euro 7.100,00, tenuto conto della ridotta attività istruttoria dovuta alla natura documentale della causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di Parte_1 Controparte_2
ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
[...]
- respinge le domande proposte dall'attrice; - condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese processuali, liquidate in complessivi euro 7.100,00, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Roma, lì 3 gennaio 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo
Provvedimento redatto in collaborazione con il Magistrato Ordinario in tirocinio dott. Simone Petrilli