N. R.G. 41394/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 41394/2021 tra
Parte_1
ATTORE e
Controparte_1
[...]
Controparte_2
CONVENUTI

Oggi 14 aprile 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per l'avv. PALOMBA Parte_1 Pt_1
GIUSEPPE
Per l'avv. CIMINELLI AUGUSTA e l'avv. Controparte_1
GIANNI FRANCESCO ) VIA DELLE QUATTRO C.F._1
FONTANE, 20 00184 ROMA;
) Parte_2 C.F._2
VIA DELLE QUATTRO FONTANE, 20 00184 ROMA;
, oggi sostituito dall'avv. Picardo Per l'avv. COLOMBO FRANCESCA e l'avv. ZACCARO CP_1
ALESSANDRO ( ) VIA CESARE CANTU', 1 20123 ; C.F._3 Pt_1
Per l'avv. VERDI MARCO e l'avv. RIZZA Controparte_2
MASSIMO ) VIA FONTANA, 11 20122 ; C.F._4 Pt_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente.
pagina 1 di 10 Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 2 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 41394/2021 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. PALOMBA GIUSEPPE elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. PALOMBA GIUSEPPE
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
CIMINELLI AUGUSTA e dell'avv. GIANNI FRANCESCO ) C.F._1
VIA DELLE QUATTRO FONTANE, 20 00184 ROMA;
Parte_2
( ) VIA DELLE QUATTRO FONTANE, 20 00184 ROMA;
, C.F._2 elettivamente domiciliato in PIAZZA BELGIOIOSO, 2 20121 presso il Pt_1 difensore avv. CIMINELLI AUGUSTA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. COLOMBO CP_1 P.IVA_3
FRANCESCA e dell'avv. ZACCARO ALESSANDRO ( ) VIA C.F._3
CESARE CANTU', 1 20123 ; , elettivamente domiciliato in VIA CESARE Pt_1
CANTU', 1 20123 presso il difensore avv. Pt_1 [...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_3 P.IVA_4
VERDI MARCO e dell'avv. RIZZA MASSIMO ) VIA C.F._4
FONTANA, 11 20122 ; , elettivamente domiciliato in VIA FONTANA, 14 Pt_1
20122 presso il difensore avv. VERDI MARCO Pt_1
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
pagina 3 di 10 MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell'art. 132 n° 4 c.p.c. con la legge 69/2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
XXXX
Con atto di citazione notificato in data 11 ottobre 2021, il Parte_1
ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano
[...] CP_2 CP_1
e per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: «- accertare e dichiarare che CP_1 la società e – ognuna Controparte_1 Controparte_2 CP_1 secondo il grado di responsabilità che emergerà nel corso del giudizio – con le condotte perpetrate e analiticamente illustrate nel corpo del presente giudizio, che qui si intendono tutte richiamate e trascritte, e in particolare con le modifiche alle facciate dei piani terranei di e di Via Mantegazza e con l'uso illegittimo e non Parte_1 autorizzato delle parti di proprietà comune, hanno manifestamente e indebitamente violato il Regolamento di Condominio, risultando inadempienti rispetto alle previsioni ivi contenute – con particolare riferimento agli articoli 4, 8, 11, 12, 13 e 14; - accertare e dichiarare che la società e Controparte_1 Controparte_2 CP_1
– ognuna secondo il grado di responsabilità che emergerà nel corso del giudizio –
[...] con le condotte perpetrate e analiticamente illustrate nel corpo del presente giudizio, che qui si intendono richiamate e trascritte, e in particolare con le modifiche alle facciate dei piani terranei di e di Via Mantegazza e con l'uso illegittimo e non Parte_1 autorizzato del bene comune, hanno manifestamente violato le norme di legge rappresentate dagli articoli 1102, 1120, 1122 del codice civile, alterando e compromettendo irrimediabilmente - inter alia - il decoro architettonico dello stabile nonché la funzione precipua della cosa di proprietà comune;
- accertare e dichiarare altresì che l'attività espletata da e CP_1 Controparte_1 analiticamente dedotta in atti, comporti la violazione dell'art. 12 del Regolamento condominiale per l'esercizio di attività notturna vietata e in ogni caso di attività (rumorosa e compromettente il decoro dello stabile) assimilabile a quella altresì vietata dall'art. 12 medesimo o in ogni caso – quod non;
- accertare e dichiarare che l'attività espletata da e analiticamente dedotta in atti, CP_1 Controparte_1 comporti in ogni caso la violazione dell'art. 844 c.c. sulle immissioni rumorose in danno del condominio, essendo tali immissioni rumorose certamente superiori alla soglia di normale tollerabilità stabilita dalla legge;
per l'effetto: - condannare le convenute
[...]
e - ognuno secondo il grado Controparte_1 CP_1 Controparte_2 di responsabilità che dovesse emergere in corso di causa - al ripristino delle facciate del pagina 4 di 10 condominio di e Via Mantegazza allo status quo ante;
- condannare - in Parte_1 ogni caso - le convenute società e Controparte_1 CP_1 [...] alla chiusura immediata e definitiva delle vetrine aperte su strada, alla Controparte_2 rimozione definitiva e immediata dei banconi aggettanti e di qualsiasi altra struttura permanente o provvisoria implementata illegittimamente sulle facciate di competenza, ivi compreso il dehor descritto in atti, ordinando al contempo il termine ultimo entro cui il ripristino allo status quo ante o le modifiche come sopra descritte debbano avvenire e stabilendo una misura a titolo di risarcimento per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento di condanna;
- condannare altresì e in ogni caso le convenute e Controparte_1 Controparte_2 CP_1 all'immediata cessazione di ogni attività che non sia contemplata dal Regolamento condominiale o che non sia frutto di autorizzazione assembleare nei termini previsti dalla legge, con espresso riferimento all'attività di somministrazione di alimenti e bevande direttamente dai banconi aggettanti su - condannare comunque Parte_1 le convenute e Controparte_1 Controparte_2 CP_1 all'immediata cessazione di ogni attività notturna come stabilito dall'art. 12 del Regolamento condominiale, ordinando la chiusura dell'esercizio commerciale in ogni caso – quanto meno - entro e non oltre le ore 22 di ogni giorno della settimana. - condannare - in ogni caso - le convenute Controparte_1 Controparte_2
e all'immediata cessazione di ogni attività rumorosa o che, in qualsiasi
[...] CP_1 modo ed in qualsiasi ora del giorno e della notte (secondo i diversi relativi limiti), comporti il superamento delle soglie di normale tollerabilità nell'immissione di rumore o, in ogni caso, il disturbo della quiete dei condòmini e comprometta l'utilizzo delle parti comuni, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 844 c.c.; - condannare le convenute e (ognuna secondo il Controparte_1 CP_1 Controparte_2 diverso grado di responsabilità che dovesse emergere in corso di causa) al risarcimento in favore dell'attore danni in dipendenza delle molteplici Parte_3 Pt_4 condotte perpetrate dalle società convenute in violazione delle norme del Regolamento condominiale e nello specifico degli articoli 8, 11, 12, 13 e 14 (risarcimento del danno ex art. 1218 c.c.) e/o delle norme di legge ossia degli articoli 1102, 1120 e 1222 c.c. (risarcimento del danno extracontrattuale ex art. 2043 c.c.), in quella somma che dovesse essere provata in corso di causa o che dovesse essere ritenuta di giustizia, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1226 c.c.; - condannare, in ogni caso, le convenute
[...]
e ognuna secondo il grado di Controparte_1 CP_1 Controparte_2 responsabilità che dovesse emergere in corso di causa) al risarcimento del danno patito dal per la violazione dell'art. 844 c.c. per avere generato e generare Parte_1 immissioni rumorose oltre la soglia di normale tollerabilità stabilita per legge e compromettente l'uso e il godimento della cosa comune, in quella somma che dovesse essere provata in corso di causa o che dovesse essere ritenuta di giustizia, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1226 c.c. - condannare in ogni caso le convenute
[...]
e alla refusione di spese e Controparte_1 CP_1 Controparte_2 competenze per l'assistenza legale». pagina 5 di 10 Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale trasversale del 17 marzo 2022, Prima si costituiva ritualmente nell'intestato giudizio contestando integralmente tutto quanto dedotto, eccepito e richiesto ex adverso, in quanto infondato in fatto e in diritto, chiedendo: “in via preliminare, ove ritenuto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 269 c.p.c., differire l'udienza del 6 aprile 2022 al fine di consentire alla esponente di chiamare in causa (C.F. /P.IVA. ), in persona del CP_1 P.IVA_3 legale rappresentante p.t., con sede legale in , Via Fontana, n. 7, al fine di sentirla Pt_1 condannare, per le ragioni esposte in narrativa, a manlevare e tenere indenne
[...] da ogni e qualsiasi conseguenza negativa dovesse derivare Controparte_1 dall'eventuale accoglimento delle pretese del;
in via Parte_1 principale, rigettare integralmente, in quanto infondate e, comunque, non provate tutte le avverse domande svolte nei confronti di per tutti i motivi Controparte_1 esposti nella narrativa del presente atto;
in subordine e in via riconvenzionale, qualora dovesse essere accolta anche solo parzialmente una delle domande del , Parte_1 accertare e dichiarare che unica responsabile per i fatti per cui è causa è e, CP_1 per effetto, condannare quest'ultima a manlevare e/o tenere indenne Controparte_1 da ogni e qualsiasi pretesa derivante dal presente giudizio;
in ogni caso, con
[...] vittoria di spese di lite, incluse spese generali e accessori di legge, e rifusione delle spese vive”
Con memoria di costituzione e risposta del 17 marzo 2022 si costituiva in giudizio anche chiedendo il rigetto di tutte le domande formulate dal . CP_1 Parte_1
Si costituiva altresì in giudizio contestando anch'essa in fatto e in diritto tutto CP_2 quanto dedotto dal Condominio e formulando a sua volta domanda riconvenzionale trasversale di manleva nei confronti dell'odierna convenuta, chiedendone l'autorizzazione alla chiamata in causa.
All'udienza del 6 aprile 2022 il Giudicante - preso atto della richiesta di tutte le parti, e, in particolare, della richiesta di chiamata in causa di terzi formulata non solo da CP_1 nei confronti di ma altresì dunque da nei confronti della Società oltre CP_1 CP_2 che da parte del Condominio nei confronti del precedente amministratore di esso
- autorizzava le suddette chiamate Controparte_4
Pertanto, all'uopo autorizzati, e il Condominio notificavano i rispettivi CP_1 CP_2 atti di chiamata in causa di terzo nei confronti di e il Sig. CP_2 CP_1 CP_4
Con comparsa di costituzione e risposta del 16 settembre 2022 si costituiva altresì in giudizio il Sig. contestando tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e CP_4 richiesto, il quale, previa autorizzazione dell'adito Tribunale, chiamava a sua volta in causa la compagnia assicurativa . CP_5
Con comparsa di costituzione e risposta del 30 gennaio 2023 si costitutiva in giudizio anche CP_5
Nelle more, con ulteriore comparsa di risposta depositata in data 22 settembre 2022
pagina 6 di 10 Prima contestava la domanda ad essa rivolta da ribadendo (i) innanzitutto, CP_2
l'inopponibilità alla Società del regolamento del Condominio;
(ii) il fatto che – come riconosciuto dalla stessa - i lavori svolti non ledono in alcun modo il decoro CP_2 ovvero la signorilità del e (iii) in ogni caso che, anche a tutto a voler Parte_1 concedere alle avverse tesi, tutte le contestazioni mosse dal Condominio nel presente giudizio sono imputabili ad quale soggetto che occupava materialmente CP_1
l'Immobile e ivi svolgeva la propria attività (oltre che parte contrattualmente tenuta in ogni caso a manlevare Prima).
All'udienza del 20 febbraio 2023, stante il decesso del Sig. il Giudice CP_4 disponeva l'interruzione del giudizio, successivamente riassunto dal Condominio con ricorso del 16 maggio 2023
All'udienza del 29 novembre 2023, il Condominio attore rinunciava alla domanda nei confronti del Sig. e per l'effetto veniva estromessa dal giudizio, il CP_4 CP_5
Giudice concedeva alle parti i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c
Nei termini all'uopo concessi, le parti depositavano le rispettive memorie ex art. 183 sesto comma c.p.c., formulando le proprie richieste, anche in via istruttoria.
Seguivano trattative tra le parti per una definizione transattiva della causa.
Fallito il tentativo di conciliazione, si passa alla decisione della causa.
Nel maggio del 2019 Maghem Properties srl ha concesso in locazione a
[...]
, immobile sito in corso Garibaldi 76, per l'esercizio di attività Controparte_1 Pt_1 di distribuzione prodotti assicurativi e somministrazione al pubblico di cibi e bevande.
in seguito, ha sottoscritto con immettendo la stessa nel Controparte_1 CP_1 possesso dell'immobile commerciale concessole in locazione da Maghen Proprierties srl, accordo commerciale per la gestione dell'attività di vendita e somministrazione di cibi e bevande.
Il condominio attore, con atto di citazione, ha promosso la causa nei confronti delle suddette società contestando, come sopra riportato: illegittima modifica della facciata condominiale da parte di;
Controparte_1 utilizzo dell'immobile da parte di per lo svolgimento di attività notturna CP_1 rumorosa vietata;

Indebito posizionamento di tavolini e ombrelloni sul marciapiede da parte di CP_1
Dalla documentazione in atti, non rileva vi sia stata modifica architettonica della facciata condominiale (la struttura e i materiali che incorniciano le vetrine non sono state modificate), ne appare di particolare rilievo i “ colori e luci sgargianti” all'interno dei locali ( di proprietà esclusiva) così come gli infissi mobili, e , pertanto , retrattili.
Non si evidenzia una modifica della geometria e architettura del condominio attore, ne modifica rilevante delle caratteristiche principali del suddetto, tale da compromettere il pagina 7 di 10 decoro architettonico dell'edificio tale da “ tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese” ( Cass. 25/01/2010 n. 1286).
Per quanto riguarda l'asserita violazione delle norme del regolamento di condominio di natura contrattuale, si ritiene che tale regolamento non sia opponibile a terzi ,non essendo stato stata prodotta la nota di trascrizione, da cui dovrebbero risultare le clausole del regolamento .
Tale regolamento prevede limiti alla possibilità dei condomini e restrizioni di poteri e facoltà sulle proprietà esclusive o comuni.
Per giurisprudenza consolidata, in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche ( Cass sez II 19/03/2018 n. 6769 - Cass.
Sez. II 18/10/2016 n. 21024 ).
Dal rilievo che i limiti negoziali alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono essere ricompresi nell'ambito delle servitù ne discende l'applicazione della relativa disciplina con riguardo alla sua opponibilità ai terzi.
Sul punto occorre ricordare che, in materia di costituzione di servitù, la trascrizione richiesta ex art. 2643 n. 4 c.c., non adempie ad una funzione costitutiva, ma serve a rendere opponibile il diritto ai terzi i quali abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima.
E' evidente, tuttavia, che lo scopo di dare conoscenza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù, cui è funzionale in questo caso la trascrizione, non viene in rilievo laddove il terzo acquirente prenda atto della servitù nel contratto d'acquisto, ipotesi in cui, tecnicamente, neppure si pone una questione di opponibilità ( Cass civ sez. II 18
/10/2016 n 21024) : in questo caso, infatti, il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli (
Cass. Civ. sez. II 7/11/2016 n. 22582).
pagina 8 di 10 In questo modo si raggiunge , in altri termini, la “ certezza reale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente”, che ben può supplire alla carenza di certezza legale della conoscenza di tale vincolo, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo (
Cass civ sez. II 19/3/2018 n 6769 ).
Ne consegue che, solo ove il regolamento stesso sia richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto o comunque sia stato oggetto di approvazione da parte del soggetto al quale è imputata la violazione, affinchè possano essere opposte le clausole limitative ai nuovi titolari del bene, occorre indicare le stesse in un'apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto ai sensi dell'art. 2659 c.c e 2665 c.c , non essendo sufficiente la trascrizione dell'intero regolamento ( Cass 18/10/2016 n. 21024 ).
Dall'esame della documentazione prodotta, per le convenute , non risulta la trascrizione del regolamento condominiale, ne è stato provato che le suddette società abbiano dichiarato, al momento dell'acquisto, di essere a conoscenza del regolamento che, pertanto, non è opponibile alle stesse.
Per le considerazioni sopra svolte, va rigettata la domanda attorea sul punto violazione del regolamento condominiale.
Sfornita di supporto probatorio le condotte contestate dal attore, in ragione Parte_1
dell'utilizzo dello spazio antistante la facciata ( spazio che non è di proprietà del
) e della rumorosità indebita;
le asserite condotte, di cui si lamenta il Parte_1
, a carico di e , non sono state accertate né provate nel corso Parte_1 CP_1 CP_1
del giudizio ( senza tener conto che il regolamento condominiale consente l'attività di bar e ristorazione, senza specificazioni di limiti e orari, se non quelli previsti dal
Comune di ). Pt_1
Rigettata, per quanto sopra esposto, la richiesta di risarcimento danni avanzata dal
; i lamentati danni non sono stati dimostrati, nemmeno attraverso prove Parte_1
documentali.
In conclusione, rigettate le domande attoree, le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
pagina 9 di 10

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta le domande attoree.
Condanna il al pagamento delle spese di lite a favore Parte_1 Parte_1 delle convenute e terze chiamate, che si liquidano , per ciascuno delle parti, in € 30,00 per spese, € 4.500,00 per compensi oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 14 aprile 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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