N. R.G. 1917/2022
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
Sezione II Civile

Oggi 16.04.2025 sono comparsi i procuratori delle parti per il l'avv. Piredda e per lo Pt_1 Pt_2
l'avv. Caria e lo personalmente, i quali si riportano ai propri scritti, insistendo nelle proprie Pt_2
eccezioni, deduzioni e chiedendo l'accoglimento delle proprie conclusioni, come da note di precisazione delle conclusioni già depositate.
Chiedono lettura della sentenza.
Il Giudice pronuncia il provvedimento allegato.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Ilaria Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 1917 del Ruolo Generale dell'anno 2022 promossa da:
codice fiscale , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e Parte_3 P.IVA_1
difeso congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura con atto separato anche in virtù di deliberazione della Giunta comunale n. 66 dell'8.3.2022, dagli Avvocati Anna Maria Antonietta
Piredda, Simonetta Pagliazzo, Marco Russo, Maria Ida Rinaldi e Alberto Sechi dell'Avvocatura civica,
elettivamente domiciliato in Piazza del Comune n.1, Palazzo Ducale Pt_3
ricorrente
contro
, nato ad [...], (SS), il 18 gennaio 1954, ed ivi residente in [...], Controparte_1
C. F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Mario Caria del Foro di in C.F._1 Pt_3
forza della procura speciale a calce della comparsa di costituzione resistente
la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
pagina 2 di 9 nell'interesse del ricorrente, come da atto introduttivo del 09.06.2022; nell'interesse del resistente,
come da comparsa di costituzione del 19.09.2022 e ribadite nelle rispettive comparse conclusionali;

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso, ritualmente notificato, il conveniva in giudizio Parte_3 CP_1
esponendo:
[...]
- di essere proprietario di un appartamento in Alghero, via Brigata Sassari n. 44, piano terra, censito al
NCEU, f. 71 mapp. 2415 sub 4, pervenutogli per legato del Prof. , costituito Persona_1
con testamento olografo del 19.11.1938, modificato nel 1939, nel 1944 e nel 1950, e poi pubblicato nel
1954;
- che l'immobile farebbe parte del patrimonio disponibile del Comune di e non sarebbe Pt_3
destinato ad alloggio di edilizia residenziale pubblica;

- che per effetto della deliberazione della Giunta Comunale n. 789 del 9.4.1963, l'appartamento sarebbe stato concesso in locazione a per un canone mensile di £ 6.500, con “contratto Parte_4
verbale” registrato il 23.3.1963, della durata di un anno e quindi scaduto il 23.3.1964;
- che alla morte di avvenuta il 30.10.1994, avrebbero continuato ad abitarvi la Parte_4
moglie (deceduta il 26.10.2009) e il figlio;
Persona_2 Controparte_1
- che, in assenza di contratto scritto di locazione, la famiglia avrebbe occupato di fatto Pt_2
l'appartamento a partire almeno dal 23.3.1964, data della scadenza del contratto verbale, pagando un'indennità ancora oggi pari al canone stabilito nel 1963, che rivalutato consiste in soli € 70,11;
- che il Comune di avrebbe più volte convocato invitandolo a sottoscrivere il Pt_3 Controparte_1
contratto di locazione, per un canone commisurato al valore dell'immobile, alla sua destinazione e alla sua posizione nel centro di Alghero, senza ottenere riscontro
Richiamando il principio per cui i contratti della PA devono avere forma scritta a pena di nullità ed eccependo, comunque, la scadenza di eventuale contratto di locazione già dal 1964, concludeva pagina 3 di 9 chiedendo dichiararsi nullo il contratto verbale di locazione stipulato nel 1963, in subordine,
dichiararne la risoluzione per intervenuta scadenza, condannare all'immediato rilascio Controparte_1
dell'appartamento e alla riconsegna al Comune di Con vittoria di spese di lite (oltre alle spese Pt_3
generali dovute ex lege nella misura del 15%, e in luogo di IVA e CPA non dovute, degli oneri riflessi
(oneri assistenziali e previdenziali obbligatori per i dipendenti EE.LL.) nella misura di legge del
23,80%.
Si costituiva in giudizio , contestando quanto allegato da parte ricorrente ed Controparte_1
esponendo:
- che fosse incontestata l'esistenza di un rapporto di locazione ancora valido come sarebbe dimostrato dai bollettini di pagamento del canone originariamente trimestrali e poi mensili,
ritualmente aggiornati in base agli indici ISTAT e da ultimo anche mediante pagamento
PagoPa, pagamenti ritualmente effettuati;
dalla circostanza che nel 1976 Parte_4
otteneva dal di l'autorizzazione ad aprire una porta carrabile nel muro
[...] Pt_1 Pt_3
di facciata del cortile dell'immobile; dal fatto che il 14.12.2021 a il Comune Controparte_1
di inviava i bollettini per il pagamento del canone locatizio;
Pt_3
- che con missiva del 07/06/2018, del inviata a per il Parte_3 Controparte_1
perfezionamento del rapporto locatizio in questione e con successiva comunicazione veniva fissato un accesso sovralluogo per il 13/07/2018, al fine di calcolare la stima dello stato dei luoghi dell'immobile, a seguto del quale, il Comune in data 17/01/2022, tramite il Parte_3
Dirigente Dott. comunicava che si era determinato il nuovo canone di Persona_3
locazione per la stipula di nuovo contratto e che, pari a €. 412,00 mensili;

- che il contratto verbale registrato il 23/03/1963, non sarebbe mai stato disdettato dal
Comune di con il conseguente rinnovo tacito a tutt'oggi. Pt_3
Deduceva, inoltre, che il documento posto a fondamento del titolo di proprietà del
[...]
sarebbe da rinvenire nel Testamento olografo del Prof. , il Parte_3 Persona_1
pagina 4 di 9 quale, alla pagina 26, ove dichiara di lasciare al gli immobili posti in Parte_3
Alghero, Via Brigata Sassari, 12, (attuale 44), riporta: “viene lasciato affinché dal ricavato
del loro reddito netto, stabilisca lo stipendio da destinarsi ad un bravo organista diplomato
che faccia servizio nella Cattedrale di San Nicola a e che istruisca i coristi nel Pt_3
canto religioso”, come pure precisato nell'allegato C) delle Disposizioni Testamentarie
, ove tra l'atro si riporta: “con divieto di vendita (così anche l'altra casa), affinché Per_1
lo stesso Capitolato Turritano, dopo qualche anno, dagli affitti capitalizzati, acquisti un
grande organo a due tastiere per la Cattedrale di Sassari, ed in seguito all'acquisto
dell'organo, migliori gli stipendi dell'organista e degli altri cantori della Capella musicale
di San Nicola “omissis”” e ciò “a pena di decadenza dovrà scrupolosamente attenersi alle
mie volontà”. Per contro, il in manifesta violazione del disposto Parte_3
testamentario, in data 09/02/2004, a rogito Notaio , Rep. 127541, Racc. Persona_4
39970, avrebbe venduto il lotto n. 7 facente parte dello stabile posto in Alghero, Via Brigata
Sassari, 44, (già n. 12), adiacente all'appartamento condotto dello , ai Controparte_1
coniugi , nato a [...], il [...], e nata in [...], Controparte_2 CP_3
il 04/04/1955, per il prezzo di €. 155.000,000, oltre a ulteriori vendite successive di altri due appartamenti. Inoltre il Prof. , nella disposizione testamentaria tra l'altro Per_1
preciserebbe che “a pena di decadenza (il beneficiario), dovrà scrupolosamente attenersi
alle mie volontà”, ancora “non potrà mai vendere né tutto né parte del patrimonio che
erediterà da me;
dovrà pagarne le imposte e tenerlo in buono stato, e usufruirne soltanto dei
redditi netti che esso darà, a beneficio dei bambini poveri di : tale disposizione si Per_5
applicherebbe anche per gli immobili posti in Alghero Via Brigata Sassari, 44 (già n. 12), per cui è causa.
Deduceva che dalla documentazione in atti, risulterebbe prodotto il testamento ma non le disposizioni a cui il avrebbe dovuto ottemperare, con la Parte_3
pagina 5 di 9 conseguente inefficacia del legato, che renderebbe la vendita revocabile/annullabile e da cui emergerebbe la carenza di legittimazione ad agire del nel presente Parte_3
giudizio.
Concludeva chiedendo di sentir dichiarare la carenza di legittimazione ad agire da parte del tenuto conto di quanto specificato nella disposizione testamentaria dal Parte_3
Prof. , ove lo stesso non avrebbe dato prova della esatta esecuzione del Per_1 Pt_1
ricavato del reddito netto, nel merito di sentir rigettare la domanda attorea in quanto manifestamente infondata, stante la validità e l'efficacia del rapporto locatizio sottostante,
tacitamente rinnovato dal 1963 a oggi e mai disdettato dal dichiarare la Parte_3
legittimazione del rapporto contrattuale con il subingresso di , tenuto per Controparte_1
l'effetto il di in esecuzione dell'invito proposto a di Pt_1 Pt_3 Controparte_1
rinnovare il contratto locatizio, per il canone richiesto, di €. 412,00, salva la riduzione dello stesso, tenuto conto dell'ultimo canone versato e dell'aggiornamento degli indici ISTAT,
fino a oggi, nonché della invalidità data dalla schizofrenia paranoica maniacale, riconosciuta dalla sin dal 1992 - 1993, nonché della modesta sua pensione come da modello Pt_5
unico 2022 riferito all'anno 2021. Con vittoria di spese di lite. Nella memoria conclusiva del
25.02.2025 proponeva anche la domanda di usucapione dell'immobile occupato dallo per 30 anni senza alcuna contestazione da parte degli aventi diritto. Pt_2
Il giudizio veniva istruito con produzioni documentali, all'udienza del 13.03.2024, esperito il tentativo di conciliazione, il Giudice verificava che il Comune di Sassari era più disponibile a rinnovare il contratto di locazione allo Zinchiri. Il giudizio veniva tenuto a decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
***
Il ricorso è fondato e deve essere accolto per le ragioni che seguono.
Innanzitutto, deve essere dichiarata inammissibile la domanda di intervenuta usucapione,
pagina 6 di 9 poiché tardiva essendo stata proposta per la prima volta negli scritti conclusionali e comunque infondata, perché è pacifico che lo fosse del tutto consapevole di abitare Pt_2
l'appartamento sulla base di un contratto di locazione e dunque come detentore e non come possessore. Il difetto dell'animus possidendi è sufficiente a impedire la configurabilità di un'intervenuta usucapione.
Anche quanto alla revocabilità e/o annullabilità dei contratti di compravendita degli appartamenti lasciati in eredità dal prof. , le relative domande sono inammissibili Per_1
poiché lo non sarebbe legittimato e non avrebbe comunque interesse a far valere una Pt_2
disposizione testamentaria, in quanto non erede del defunto e in quanto terzo rispetto ai contratti di compravendita contestati.
Nel merito, lo produce a fondamento della sua difesa e a riprova della legittima occupazione Pt_2
dell'immobile alcun contratto di locazione da lei sottoscritto e tanto meno sottoscritto dal suo asserito dante causa, ciò porta a ritenere che tra le parti non sia intercorso al contratto di locazione avente forma scritta, come peraltro dallo stesso ammesso (vi sarebbe stato un “contratto verbale” il 23/03/1963).
Quanto alle deduzioni del secondo cui a) il contratto verbale sarebbe nullo in quanto Parte_3
i contratti stipulati con la Pubblica Amministrazione dovrebbero necessariamente avere forma scritta;

b) il contratto sarebbe comunque scaduto in data 23.3.1964 poiché non tacitamente rinnovato, esse trovano riscontro nella giurisprudenza più recente che, per quanto concerne la forma scritta dei contratti di cui è parte la P.A. ha statuito che “la relativa stipulazione deve aver luogo, a pena di nullità, in
forma scritta, requisito che si intende soddisfatto mediante la redazione, di regola, di un unico
documento recante la sottoscrizione della controparte e della persona fisica titolare dell'organo cui
spetta il potere di rappresentare l'ente pubblico nei confronti dei terzi, dal quale possa desumersi la
concreta instaurazione del rapporto, con le indispensabili determinazioni in ordine alla prestazione da
rendere e al compenso da corrispondere. Tale requisito formale è funzionale all'attuazione del
principio costituzionale di buona amministrazione, in quanto volto ad agevolare il regime dei controlli
pagina 7 di 9 ed è rispondente all'esigenza di evitare l'assunzione di impegni privi di copertura finanziaria”
(Tribunale Napoli sez. XI, 05/12/2024, n.10527), principio che vale anche in caso di modifica e, in particolare, di proroga delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, per cui: “nei confronti della P.A.
non è configurabile il rinnovo tacito del contratto di locazione, attesa l'indispensabilità dell'atto scritto
"ad substantiam". Né il contratto può ritenersi formato per effetto di un mero comportamento
concludente, anche protrattosi per anni” (T.A.R. L'Aquila, (Abruzzo) sez. I, 12/02/2015, n. 89); “In
materia di contratti conclusi dalla P.A., è necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e,
conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per "facta concludentia",
posto che, altrimenti, si perverrebbe all'effetto di eludere il requisito formale suddetto. Tuttavia,
quando la rinnovazione dell'originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia
prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato
invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per
l'omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un
lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall'altro, attesa la predeterminazione della durata
del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di
spesa e dei vincoli di bilancio correlati all'eventuale rinnovazione, di considerare l'opportunità, o
meno, di avvalersi della disdetta” (Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, n.19410) e “In tema di
contratti stipulati dalla pubblica amministrazione, la volontà di obbligarsi della P.A. non può
desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra
le quali l'atto scritto ad substantiam, sì che nei confronti della stessa p.a. non è configurabile il rinnovo
tacito del contratto e detto principio va applicato anche in tema di contratto di locazione” (Tribunale
Napoli sez. IX, 13/05/2020, n.3550).
Ne consegue, pertanto, che lo non ha alcun titolo per occupare l'immobile, poiché non vi è Pt_2
alcun contratto scritto con il di e poiché lo stesso si è sempre rifiutato di stipularlo, Pt_1 Pt_3
regolarizzando la propria posizione. Il pagamento dei canoni (o, meglio, dell'indennità di occupazione)
pagina 8 di 9 non muta la questione poiché il convenuto ha goduto del bene in tutti questi anni e ben può, il Comune
di decidere di locare l'immobile a un canone maggiore da destinare ai fini per cui l'immobile è Pt_3
stato concesso, tenuto conto dei coefficienti di merito per vetustà dell'immobile e della sua superficie convenzionale considerate le porzioni accessorie dell'unità immobiliare e la zona in cui si trova.
Trattandosi di attività negoziale tra privati, non è possibile condannare l'Amministrazione a concludere eventuale nuovo contratto con lo che, peraltro, ha sempre rifiutato la proposta avanzata. Pt_2
A tale stregua, la domanda del deve trovare integrale accoglimento, ogni altra Parte_3
questione assorbita.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il D.M. vigente,
valore inferiore a €. 1.100,00 parametri medi, esclusa la fase istruttoria che non si è svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta:
- accoglie la domanda proposta dal e per l'effetto, condanna Parte_3 CP_1
a rilasciare immediatamente libero da persone e cose l'appartamento in Alghero, via
[...]
Brigata Sassari n. 44, piano terra, censito al NCEU, f. 71 mapp. 2415 sub 4 di proprietà del
Comune di Pt_3
- condanna a rifondere al le spese di lite che liquida in €. Controparte_1 Parte_3
462,00, oltre rimborso c.u. se versato e spese vive, rimborso forfettario 15%, oneri riflessi
(oneri assistenziali e previdenziali obbligatori per i dipendenti EE.LL.) nella misura di legge del 23,80%;
- dichiara estinta la procedura.
Così deciso in Sassari, in data 16.04.2025.
Il Giudice
I.Bradamante
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