TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2699/2024 R.G.A.C.
TRA
NATO AD Parte_1
AGRIGENTO IL 31/07/48 rapp. e dif. dall'Avv. Antonio Provenzani
ATTORE
CONTRO
NATO A PORTO CP_1
EMPEDOCLE IL 11/01/69 rapp. e dif. dall'Avv. Rosario Fiore
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locatizio
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 06/11/2024 Parte_1
intimava a sfratto per
[...] CP_1
morosità. Esponeva l'intimante di avere concesso in locazione al suddetto convenuto per uso abitativo in virtù di apposito contratto stipulato il 10/05/2017 e
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registrato il successivo 11/05/2017 un immobile sito in Porto Empedocle nel Viale dei Fiori n. 11 per un canone mensile di euro 270,00. Assumeva quindi a sostegno della domanda dedotta che il conduttore non aveva adempiuto al versamento dei ratei di canone dovuti per il godimento dell'immobile sin dal mese di giugno del 2024. Concludeva quindi chiedendo la convalida dell'intimato sfratto. CP_1
costituendosi in giudizio instava al fine di ottenere un termine di grazia per sanare la morosità opponendosi comunque alla convalida di sfratto intimatagli. Con apposito provvedimento riservato del 11/12/2024 il giudice disponeva il mutamento di rito del procedimento da ordinario a speciale al fine di verificare nel merito la fondatezza della domanda di risoluzione del rapporto locativo in argomento per inadempimento del conduttore nonché esaminare le eccezioni opposte dal convenuto. Celebrata quindi nel merito l'istruttoria esclusivamente attraverso produzioni documentali la causa infine all'udienza del
16/04/2025 veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
È bene innanzitutto precisare che pacificamente l'intimazione di sfratto per morosità ha natura giuridica di una domanda finalizzata ad ottenere la
2 risoluzione del rapporto locatizio ed è quindi atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte conduttrice, sia perché esprime la volontà del locatore diretta ad evidenziare la sussistenza della morosità e ad ottenere il rilascio del bene in dipendenza di questa, sia perché contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in un procedimento ordinario di cognizione. In tal senso è da intendersi la domanda diretta ad ottenere il rilascio del bene.
Oggetto del presente giudizio è, quindi, la risoluzione di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile adibito ad uso abitativo. Tale domanda di risoluzione contrattuale, nella quale si converte automaticamente la richiesta di convalida una volta disposto il mutamento di rito da sommario a speciale ai sensi degli artt. 667, 426 e 447 bis c.p.c., è fondata e va, pertanto, accolta. Si deve infatti innanzitutto osservare come secondo le regole generali relative all'onere della prova, il pagamento, quale fatto estintivo del credito, dev'essere provato da parte di chi lo eccepisce. Invero in base ad un costante orientamento giurisprudenziale al creditore che deduce la sussistenza di un inadempimento da parte
3 del debitore spetta di dimostrare, secondo i criteri di distribuzione dell'onere della prova contenuti nell'art. 2697 c.c., il fatto costitutivo del credito, mentre al debitore spetta di provare il fatto estintivo dello stesso o di una sua parte. Pertanto, il primo è tenuto unicamente a fornire la prova dell'esistenza del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto, mentre, a fronte di tale prova, dovrà essere onere del debitore dimostrare di avere adempiuto alle proprie obbligazioni. Oltre ai criteri sul riparto dell'onere della prova, nel caso di specie va anche tenuto presente considerato che non è controverso, tra le parti, la destinazione ad uso abitativo dell'immobile oggetto della locazione per cui è causa il disposto dell'art. 5 L.
392/78 che pone, proprio per le locazioni ad uso abitativo, un criterio legale per la valutazione della gravità dell'inadempimento tale da determinare, ex artt. 1453 e 1455 c.c., la risoluzione del contratto di locazione. In base a tale norma, infatti, è da ritenersi grave l'inadempimento consistente nel mancato pagamento anche di un solo canone una volta decorsi
20 giorni dalla scadenza prevista. Ulteriore dato normativo da tenere in considerazione nel caso che ci occupa è quello relativo agli artt. 1453 e ss. c.c., nella parte in cui individuano i presupposti per la
4 risoluzione del contratto per inadempimento. Tali presupposti sono: la sussistenza di un contratto a prestazioni corrispettive, un inadempimento di uno dei contraenti (al medesimo imputabile) e la gravità dell'inadempimento stesso. Nell'opporsi il convenuto non ha contestato la sussistenza della morosità, chiedendo al contempo la concessione del termine di grazia per sanare la morosità stessa. Purtuttavia il convenuto s'è ugualmente opposto alle domande attoree e pertanto questo Giudice ha disposto il mutamento di rito al fine di verificare la sussistenza dei presupposti relativi alla chiesta risoluzione del rapporto locativo tra le parti e verificare la giuridica sussistenza delle eccezioni opposte dal convenuto.
Risulta nella specie, l'applicabilità del c.d principio della cristallizzazione dell'inadempimento al momento della domanda cosicché da esso l'inadempiente non può più adempiere all'obbligazione. Si insegna costantemente che in tema di locazioni, la purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario. Dal momento che nella specie la pacifica morosità, al
5 momento della domanda, ammontava ad oltre due mensilità del canone, e che vale l'art. 1453, terzo comma c.c., non c'è dubbio che, al momento della domanda l'inadempimento dell'intimato fosse grave ed idoneo a condurre alla risoluzione contrattuale.
Occorre aggiungere che, ai sensi della L. 27 luglio
1978 n. 392, art. 55, la sanatoria della mora, che impedisce la prosecuzione del giudizio richiede che il conduttore provveda banco iudicis al pagamento di tutti i canoni scaduti e degli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ne discende che nella specie, al fine di ottenere la purgazione della mora, l'intimato avrebbe dovuto offrire alla prima udienza, un importo pari ai canoni scaduti, agli oneri accessori agli interessi legali e alle spese processuali, il cui calcolo era suo onere, non certo del giudice. Piace ribadire che in caso di esecuzione da parte dell'intimato dell'ordine di pagamento entro il termine concesso ex art. 55 L.
392/78 il giudice non può convalidare l'intimazione di sfratto per morosità, ma va accertato se il ritardato pagamento della somma dovuta al locatore integri o meno un inadempimento di non scarsa importanza e se esso sia stato o meno determinato da causa non
6 imputabile al conduttore, potendo pure essere considerata la persistente morosità nel pagamento dei canoni maturati nel corso del giudizio. Inoltre giova ricordare come il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non escluda la valutazione da parte del giudice del merito della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotto con l'intimazione di sfratto, specie quando l'inadempimento sia stato perpetrato da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. Trova pertanto applicazione il disposto generale di cui all'art. 1453
c.c., in forza del quale dalla data della domanda di risoluzione e quindi già dall'atto di intimazione, considerato che questo ha, dal punto di vista processuale, valore di una domanda di risoluzione il debitore non può più adempiere alla propria prestazione con efficacia liberatoria. L'art. 1453 c.c. è disposizione che trova applicazione in via generale.
Conseguentemente, rimane fermo che al momento della proposizione della domanda il conduttore era moroso nel pagamento integrale di svariate mensilità.
Orbene, per quanto attiene alla sussistenza dell'estremo del grave inadempimento necessario per l'accoglimento della domanda di risoluzione del
7 contratto di locazione, trattandosi di un uso abitativo,
è sufficiente, la morosità non contestata dal conduttore. A ciò si aggiunga che, per costante giurisprudenza, ai fini della valutazione circa la gravità dell'inadempimento può prendersi in considerazione anche la condotta del debitore successiva alla proposizione della domanda (nessun canone dopo la notifica dell'atto di citazione risulta essere stato pagato). Poiché il pagamento delle mensilità non è stato effettuato, sono quindi da ritenere sussistenti, gli estremi del grave inadempimento. Alla luce della concatenazione delle argomentazioni fin qui svolte devono, quindi, considerarsi ricorrenti tutti gli estremi per la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, in quanto non vi è dubbio che il contratto di locazione rientri nella categoria dei contratti a prestazioni corrispettive ed, inoltre, perché, come già rilevato, nel caso di specie si è in presenza di un inadempimento grave del conduttore ed allo stesso imputabile.
Consegue all'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione stante la cessazione degli effetti del contratto medesimo la fondatezza anche della domanda volta ad ottenere la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile
8 oggetto del rapporto locativo in argomento, in quanto quest'ultimo lo detiene ormai sine titulo. Per quanto riguarda la richiesta di pagamento dei canoni scaduti, anch'essa è sicuramente fondata in quanto ex art. 1218
c.c. il debitore è tenuto a risarcire il danno conseguente al proprio inadempimento, sia che si tratti di danno emergente che di lucro cessante.
L'omesso pagamento del canone mensile fissato per contratto in euro 270,00 ha sicuramente determinato un mancato incremento del patrimonio dell'attore e, pertanto, tale danno va risarcito. Va, inoltre, osservato che, in base all'art. 1458 c. primo comma c.c., la risoluzione dei contratti a prestazioni continuative o periodiche (tra cui rientra indubbiamente il contratto di locazione) ha efficacia ex nunc, dal momento della proposizione della domanda e, pertanto, dalla data di notifica della citazione. Quanto agli effetti della risoluzione deve pertanto ritenersi che il convenuto oltre che provvedere al rilascio dell'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento si vedrà altresì costretto a pagare i ratei di canone scaduti e non pagati e quelli da scadere sino alla data in cui rilascerà il cespite concessogli in godimento. Occorre al riguardo ricordare infatti che la locazione come già cennato ha natura di contratto ad esecuzione
9 continuata o periodica, e quindi trovando applicazione l'art. 1458 c.c., i canoni di locazione devono essere corrisposti da parte del conduttore sino alla data del godimento dell'immobile. Per giurisprudenza costante, difatti ai fini dell'applicabilità della regola contenuta nella seconda parte del comma 1 dell'art. 1458 c.c. gli effetti retroattivi della risoluzione non operano nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, per prestazioni già eseguite. Piace ricordare che sono contratti ad esecuzione continuata o periodica quelli che fanno sorgere obbligazioni di durata per entrambe le parti, ossia quelli in cui l'intera esecuzione del contratto avvenga attraverso una serie di prestazioni da realizzarsi contestualmente nel tempo. Pertanto, mentre non possono considerarsi compresi nella previsione normativa del citato art. 1458 c.c. quei contratti in cui ad una prestazione periodica o continuativa si contrappone una prestazione istantanea dell'altra parte, debbono esservi ricompresi quei contratti in cui ad una prestazione continuativa se ne contrappone un'altra periodica, poiché in tal caso la corrispettività si riflette su tutte le prestazioni attraverso le quali il contratto riceva esecuzione e ciò in applicazione del principio, che la locazione ha come sopra rilevato natura di contratto ad esecuzione
10 continuata, che si concreta nella corresponsione del canone integrata dal godimento del bene protrattosi nel tempo. Fino a tale data, quindi, ha senso parlare di inadempimento contrattuale che determina un risarcimento ex art. 1218 c.c. Va, però, osservato che, in forza del disposto dell'art. 1591 c.c., il conduttore ha l'obbligo di provvedere al pagamento del canone convenuto considerato ex lege quale liquidazione forfettaria del danno, collegata all'utilità conseguibile dal conduttore rimasto nella detenzione della cosa locata dal momento della mora e fino al rilascio, e senza necessità di prova alcuna da parte del locatore.
In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, inoltre, quest'ultimo deve considerarsi in mora, per la restituzione della cosa locata, al momento della domanda poiché gli effetti della pronunzia giudiziale di risoluzione, come già ricordato, risalgono a tale data. Alla luce di quanto fin qui detto, quindi, all'attore (che ha domandato la condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere) spetta un risarcimento del danno commisurato ad un canone di locazione (ammontante ad euro 270,00 mensili) per ogni mese intercorrente tra l'inizio dell'inadempimento (giugno 2024) e la pubblicazione della presente sentenza. Più
11 specificamente tale somma è dovuta, a titolo di risarcimento per il mancato adempimento dell'obbligazione nascente dal contratto di locazione e, in base al disposto dell'art. 1591 c.c. il convenuto va, inoltre, condannato alla corresponsione degli interessi al tasso legale sulla suddetta somma dal momento della maturazione del canone fino all'effettivo soddisfo.
Va, a tal proposito sottolineato, che, in base all'articolo
1282 c. 2 c.c., i crediti per fitti e pigioni producono interessi di pieno diritto dalla data della mora del debitore. Tale norma va coordinata con il dettato degli artt. 1219 c. 2, n. 3 e 1182 c. 3 c.c. Tale ultima norma prevede che salvo diversa pattuizione tra le parti l'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro
(come quella relativa al caso di specie, attinente alla corresponsione del canone di locazione) deve essere adempiuta presso il domicilio del creditore e va considerata, pertanto, un'obbligazione portable. L'art. 1219 c. 2, n. 3 c.c. prevede, inoltre, che, in caso di debito portable, non è necessaria una mora ex persona, in quanto il debitore sarà in mora ex re alla scadenza del termine per l'adempimento dell'obbligazione.
Effettuate tali precisazioni va, inoltre, affermato che, per giurisprudenza e dottrina costante, la norma contenuta nell'art. 1282 c. 2 c.c. non va intesa come
12 una deroga a quella di cui all'art. 1219 c. 2, n. 3 c.c. nel senso di stabilire che, ove si tratti di fitti e pigioni, è in ogni caso necessaria una costituzione in mora ex persona perchè possano prodursi interessi bensì va intesa come norma valevole solo nei casi in cui non operi una mora ex re (ad esempio nel caso di un debito che sia, per sua natura o per accordo delle parti, querable). In base a tali risultanze, pertanto, il conduttore doveva ritenersi automaticamente in mora alla scadenza del canone suddetto e, conseguentemente, tenuto alla corresponsione degli interessi ex art. 1282 c.c. Da ciò deriva, quindi, che l'oggetto del suo debito nei confronti del locatore non
è limitato al valore dei canoni ma comprensivo anche degli interessi sui medesimi, dalla data della loro maturazione e fino alla pubblicazione della presente sentenza. Il credito in questione non va poi rivalutato in quanto, trattandosi di credito che ha ad oggetto sin dall'inizio una somma di denaro, va considerato credito di valuta e non di valore e, pertanto, non suscettibile di rivalutazione automatica. La data del rilascio infine, ex art. 56 della legge 392\1978, può essere fissata in mesi due dal deposito della presente sentenza. Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti per inadempimento del conduttore;
dispone per l'effetto che parte convenuta provveda entro il termine di mesi due decorrente dalla notifica della presente sentenza a rilasciare in favore di parte attrice l'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento;
condanna parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti e non pagati oltre interessi dalle singole scadenze al saldo e da scadere fino al rilascio dell'immobile; condanna infine parte convenuta al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.500,00 oltre IVA
CPA e spese generali da distrarsi in favore del procuratore antistatario di parte attrice.
AGRIGENTO 17/04/2025
IL GIUDICE Gerlando Lo Presti Seminerio
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