TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 5141/2023

Verbale di udienza
Successivamente oggi 8 aprile 2025 alle ore 8.47, avanti alla dott.ssa Sonia Andreatta, a seguito dell'ordinanza pronunciata il 26/09/2024, compare per il ricorrente-intimante l'avv. Monica Marangon, in sostituzione dell'avv. Antonio Parte_1
Vecchione.
L'avv. Marangon discute la causa riportandosi integralmente alla memoria di discussione depositata in data 21 marzo 2025 e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.41, in assenza del procuratore di parte ricorrente-intimante nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sonia Andreatta, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 5141/2023 R.G. promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. Antonio Vecchione e dall'avv. Marco Vecchione, con domicilio eletto presso il loro studio in Sarno (SA), Via G. Matteotti n. 75, giusta procura alle liti in calce all'atto di intimazione di sfratto
- ricorrente intimante- contro
(C.F. ) contumace Controparte_1 C.F._2
(C.F. ) contumace Controparte_2 C.F._3
- resistenti intimati -
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 01/07/2023 Parte_1 quale proprietario e locatore dell'unità immobiliare sita in Morgano (TV) alla Via
Morer n. 3/A, ha intimato ai coniugi e , conduttori in Controparte_2 Controparte_1
virtù del contratto sottoscritto il 26/01/2016, lo sfratto per morosità del predetto immobile ad uso abitazione, lamentando il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi maggio e giugno 2023 per complessivi euro 1.460,00.
Ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto per morosità; in caso di opposizione, previa pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori e la condanna degli stessi al rilascio dell'unità immobiliare de qua, con riserva di chiedere in separata sede il risarcimento di tutti i danni derivanti dalla risoluzione per inadempimento, oltre il pagamento dei canoni non versati.
2 All'udienza del 07/09/2023, fissata per la convalida, è comparsa personalmente solo l'intimata la quale ha affermato di aver sospeso il pagamento del Controparte_1
canone di locazione poiché i locali erano insalubri per la presenza di muffa.
Ritenuta l'opposizione non fondata su prova scritta, con ordinanza del 22/09/2023 è stato ordinato il rilascio dell'immobile per il 23/10/2023, è stato disposto il mutamento del rito e sono stati assegnati alle parti i termini per la presentazione della domanda di mediazione e per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, l'intimante ha tempestivamente attivato la procedura di mediazione obbligatoria che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione degli intimati, come da verbale del 06/11/2023, in atti.
Nella memoria integrativa, depositata in data 08/01/2024, il locatore ha riproposto la domanda di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori, chiedendo altresì la condanna degli stessi: 1) al pagamento dei canoni non versati dal mese di maggio 2023 a gennaio 2024 per complessivi euro 6.570,00 nonché al pagamento dei canoni successivi fino all'effettivo rilascio dell'immobile, con gli interessi ex art. 1284 c.c.; 2) al risarcimento dei danni costituiti dal costo dei lavori necessari per il ripristino dell'immobile danneggiato e dal pagamento di un importo pari al canone di locazione per tutto il periodo necessario per l'esecuzione di tali lavori.
I resistenti e , non hanno, invece, provveduto alla loro Controparte_1 Controparte_2
costituzione in giudizio per cui all'udienza del 08/02/2024 è stata dichiarata la loro contumacia.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali e mediante l'espletamento di una consulenza tecnica per accertare i danni causati all'immobile e per quantificare i costi dei lavori di ripristino.
Con ordinanza del 26/09/2024, ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza odierna per la discussione ex art. 429 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Sulla domanda di risoluzione del contratto
La domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata.
Vertendosi in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al
3 consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nello specifico, il ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato in data 26/01/2016, debitamente registrato in data 29/01/2016, da cui risulta, all'art. 6, la pattuizione dell'obbligo di corrispondere un canone annuo di euro 8.760,00 mediante bonifico bancario in 12 rate anticipate di euro 730,00 ciascuna, entro il giorno
5 di ogni mese. (doc. n. 1 fascicolo intimante).
Il locatore ha, altresì, allegato l'inadempimento dei conduttori al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
Al contrario, gli intimati non hanno offerto la prova dell'eventuale fatto estintivo, modificativo o impeditivo della pretesa avversaria.
La conduttrice, comparendo all'udienza di convalida, non ha infatti contestato la sussistenza e l'ammontare della dedotta morosità che deve, quindi, ritenersi pacifica, ma ha lamentato, in maniera del tutto generica, la presenza nell'immobile di muffe a sostegno delle quali non è stato, tuttavia, allegato alcun elemento di prova.
Peraltro, la perizia redatta dall'arch. , su incarico del locatore, e prodotta in Per_1
udienza dalla stessa conduttrice, ha evidenziato che la presenza di muffa sulle pareti è dovuta alla cattiva manutenzione dell'immobile e all'uso non corretto dello stesso.
I lamentati vizi sono rimasti privi di ogni riscontro oggettivo anche in questa sede dal momento che parte intimata non ha coltivato l'opposizione svolta non essendosi costituita nel presente giudizio.
Nel caso di specie è, comunque, pacifico, e la circostanza è assorbente che il conduttori hanno continuato ad occupare ed utilizzare l'immobile sino all'immissione del locatore
4 nel possesso del bene avvenuto il 25/01/2024, a seguito della procedura esecutiva dallo stesso promossa in forza dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c..
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'obbligazione del conduttore è, infatti, legittima soltanto qualora venga a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. 26/05/2022 n. 17020; Cass. 02/03/2018 n. 4913; Cass. 27/09/2016 n.
18987).
Ad abundantiam, si osserva che il contratto di locazione contiene all'art. 7 una clausola solve et repete per cui “il pagamento del canone …… non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore qualunque ne sia il titolo”.
In ogni caso, a prescindere dalla legittimità o meno della sospensione dei canoni,
l'infondatezza delle doglianze di parte resistente è, altresì, emersa dall'espletata consulenza tecnica avendo il C.T.U. accertato (pag. 31 della c.t.u.) che la presenza di muffa sulle pareti è dovuta “a mancanza di corretto e necessario arieggiamento dei locali” e che “Il problema è dovuto ad errata conduzione dell'abitazione da parte dei conduttori”.
Accertato l'inadempimento di parte conduttrice all'obbligo di corrispondere il canone, occorre valutare se esso assuma, nel caso specifico, la caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto secondo i criteri previsti dall'art. 1453 e seguenti c.c..
In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27/07/1978 n. 392
(Cass. ordinanza 21/06/2017 n. 15358; Cass. 30/12/2014 n. 27542; Cass.18/11/2010 n.
23257).
La norma di cui al citato art. 5, dettando una presunzione assoluta di gravità, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza
5 dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno di natura temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato che, con riferimento ai canoni, non può superare i venti giorni dalla scadenza prevista e, quanto agli oneri, non può superare il termine previsto per il pagamento.
Il giudice è tenuto, quindi, a verificare unicamente il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso concreto, è circostanza pacifica che è stato omesso il versamento di importi dovuti per canoni, in misura superiore al parametro sopraindicato, dal momento che il conduttore, alla data di notifica (01/07/2023) dell'atto di intimazione di sfratto, risultava in mora nel versamento di due mensilità (maggio e giugno 2023).
Inoltre, in sede di memoria integrativa datata 08/01/2024, parte locatrice ha dato atto della persistenza della morosità anche per le mensilità successive maturate sino al mese di gennaio 2024 compreso.
Alla stregua della normativa sopra richiamata i conduttori e Controparte_1 CP_2
devono ritenersi gravemente inadempienti agli obblighi contrattuali a suo tempo
[...]
assunti.
Va, quindi, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 26/01/2016 e registrato telematicamente il 29/01/2016.
Sulla domanda di rilascio
Non deve essere pronunciata la condanna dei resistenti al rilascio dell'immobile in quanto l'Ufficiale Giudiziario, con verbale del 25/01/2024, regolarmente depositato, ha immesso il locatore nel possesso del bene. Parte_1
Sulla domanda di pagamento dei canoni
Al locatore sono dovuti i canoni maturati da maggio 2023 fino alla data effettiva di riconsegna dell'immobile, avvenuta il 24/01/2024, come risulta dal verbale dell'Ufficiale Giudiziario, anche a titolo di indennità di occupazione, sulla scorta della giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. 06/04/2021 n. 9256; Cass. 16/07/2019
n. 18946; Cass.14/12/2016 n. 25599).
Il ritardo nella restituzione della cosa, infatti, comporta un prolungamento del godimento di essa da parte del conduttore ed impone necessariamente che, per l'ulteriore periodo di godimento, il locatore riceva un corrispettivo nella misura pattuita nel contratto.
6 Pertanto, al locatore va riconosciuta la somma di euro 6.570,00 pari a nove mensilità, a titolo di canoni di locazione non corrisposti dal mese di maggio 2023 sino al mese di gennaio 2024 compreso.
Sul risarcimento dei danni
Il locatore ha, altresì, diritto al risarcimento dei danni pari al costo per l'esecuzione dei lavori necessari per la eliminazione dei danni.
I conduttori, all'art. 9 del contratto di locazione, hanno dichiarato di aver trovato l'immobile “in buono stato locativo” e si sono impegnati “a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto, salvo il deperimento d'uso ….”.
Risulta, al contrario, che i conduttori hanno arrecato consistenti danni all'immobile che non possono essere considerati rientranti nel normale deperimento d'uso.
Dal raffronto tra i rilievi fotografici rappresentanti lo stato dell'immobile all'inizio della locazione e quelli rappresentanti l'immobile all'atto della riconsegna, si evince che lo stato del bene non è compatibile con il normale degrado d'uso.
Sul punto, vanno pienamente condivise le conclusioni cui è pervenuto il C.T.U. geom. all'esito di una relazione peritale adeguatamente motivata ed Persona_2
illustrata.
Dall'espletata c.t.u. risulta, infatti, che i danni riscontrati (muffe, parquet graffiato, scrostamenti degli infissi …..) non sono conseguenza del normale degrado d'uso, ma sono imputabili ai conduttori per carenza e/o mancata manutenzione ordinaria dell'immobile.
Trattandosi di danni che eccedono il normale degrado dovuto al normale uso del bene, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni consistenti nel costo delle opere necessarie per il ripristino dell'immobile danneggiato.
Nella fattispecie i costi necessari per eliminare i danni riscontrati sono stati quantificati dal C.T.U. nella somma di euro 15.170,00 per cui i coniugi devono Controparte_3
essere condannati al pagamento in favore di del predetto importo. Parte_1
Il ricorrente ha chiesto, altresì, il pagamento della somma di euro 3.650,00, pari a cinque mensilità (da febbraio 2024 a giugno 2024), per aver potuto ristrutturare l'immobile e renderlo nuovamente locabile solo dopo la data (14/06/2024) del 2° accesso del C.T.U. nella quale sono state chiuse le operazioni peritali.
A ciò si devono aggiungere i tempi di esecuzione dei lavori per il ripristino
7 dell'immobile stimati dal C.T.U. in 20 giornate lavorative per cui è stato chiesto anche il pagamento di una ulteriore mensilità.
A tal proposito, è pacifico nella giurisprudenza di legittimità che “qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. 07/03/2019 n.
6596; Cass. 21/09/2011 n. 19202, Cass. 31/05/2010 n. 13222).
I convenuti devono essere, quindi, condannati al pagamento della complessiva somma di euro 4.380,00 a titolo di risarcimento danni per la mancata utilizzazione dell'immobile nel periodo sopra indicato.
Sulle spese
In ragione della soccombenza di parte resistente, le spese di lite vanno poste a suo carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come aggiornato dal D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata.
Non si ravvisano specifici elementi che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00) previsti per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione del procedimento sommario;
quanto al presente giudizio, si applicano per le varie fasi i parametri medi dello scaglione di riferimento
(da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00).
Parte intimante ha chiesto anche il pagamento delle spese e dei compensi per l'attività inerente alla procedura di mediazione che è stata attivata a seguito della conversione del rito.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito è pressochè unanime nel riconoscere che i costi ed i compensi relativi al procedimento di mediazione devono essere liquidati all'esito del successivo giudizio di merito, secondo le regole stabilite dagli artt. 91 e ss. c.p.c.
(sul punto, inter alia, Tribunale di Catanzaro sentenza n. 464 del 22/03/2023; Tribunale di Trieste sentenza 01/03/2021; Tribunale di Mantova sentenza 09/04/2018; Tribunale di Massa sentenza n. 1030 del 09/11/2016; Tribunale di Milano 21/07/2016; Tribunale
8 di Modena 09/03/2012).
La Suprema Corte, sul punto, ha recentemente statuito che le spese di mediazione sono da ritenersi assimilabili alle spese del processo e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, “soluzione che è, peraltro, in linea con la ratio dell'istituto avente funzione deflattiva” (Cass. 20/02/2024 n. 5389; Cass. 21/11/2023 n. 32306).
Essendo tali spese assimilate alle spese del processo, le spese di mediazione possono essere refuse solo ove risulti adeguatamente provato il relativo esborso.
Nello specifico parte intimante ha documentato l'espletamento della procedura di mediazione e di aver sostenuto le relative spese (doc. n. 12 fascicolo ricorrente).
Si deve, quindi, liquidare in favore del locatore anche l'importo di euro 48,80 quale spesa sostenuta per l'avvio della mediazione, che è stata instaurata a seguito dell'opposizione svolta dagli intimati, oltre alla somma di euro 25,40 per spese di notifica della domanda di mediazione e alla somma di euro 441,00 dovuta a titolo di compenso per l'attività prestata nella fase di mediazione e di cui alla Tabella allegata al
D.M. n. 147/2022.
Non può essere riconosciuto, invece, l'ulteriore importo di euro 882,00 richiesto per la fase di negoziazione poiché la mediazione non è proseguita oltre il 1°incontro a causa della mancata presenza di parte intimata.
Non possono neppure essere liquidate le spese relative alla fase esecutiva che il ricorrente è stato costretto a promuovere non avendo i conduttori rilasciato spontaneamente l'immobile.
Tale liquidazione, ai sensi dell'art. 611 c.p.c., spetta infatti al giudice dell'esecuzione.
I resistenti sono tenuti, invece, al rimborso delle spese di c.t.u. come liquidate con decreto del 20/09/2024.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, a conferma ed assorbimento dell'ordinanza di rilascio emessa in data 22/09/2023, così provvede:
1) accertato il grave inadempimento dei conduttori e , Controparte_1 Controparte_2
dichiara risolto il contratto di locazione stipulato inter partes in data 26/01/2016 e registrato in via telematica il 29/01/2016 presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio
Territoriale di Treviso al n. 000934 serie 3T;
9 2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio poiché nelle more del presente giudizio è stato immesso nel possesso Parte_1 dell'immobile de quo;
3) condanna i resistenti-intimati e al pagamento in Controparte_1 Controparte_2
favore di della complessiva somma di euro 6.570,00 a titolo di canoni Parte_1
di locazione non versati dal mese di maggio 2023 sino a gennaio 2024 compreso, con gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, calcolati ex art 1284 c.c.;
4) condanna i resistenti-intimati e al risarcimento in Controparte_1 Controparte_2
favore del ricorrente dei danni, costituiti dal costo delle opere Parte_1
necessarie per il ripristino dell'immobile danneggiato, pari ad euro 15.170,00 nonché al pagamento della somma di euro 4.380,00 a titolo di risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile dal mese di febbraio 2024 al mese di giugno 2024;
5) condanna i resistenti e alla rifusione in favore di Controparte_1 Controparte_2
delle spese processuali, comprensive della fase sommaria e della Parte_1
mediazione, che si liquidano nell'importo di euro 6.684,00 a titolo di compenso e di euro 463,60 per anticipazioni, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

6) condanna, altresì, gli intimati al rimborso in favore di delle spese Parte_1
di c.t.u., come liquidate con decreto del 20/09/2024.
Treviso, 8 aprile 2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta
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