REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME SEZIONE UNICA CIVILE Il Tribunale di Lamezia Terme, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Regasto, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 967 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 6.11.2024 (sostituita con il deposito di note scritte ai sensi degli artt. 127 e 127-ter c.p.c.), con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., e vertente TRA (C.F./P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in Lamezia Terme (CZ), via Carducci n. 18, presso lo studio dell'avv. Pasqualino Scaramuzzino, che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;

ATTRICE CONTRO
(C.F. ), nato a [...], il [...], Controparte_1 C.F._1 residente in [...], contrada Villani n. 3;
(C.F. ), nato a [...], il [...], residente in CP_2 C.F._2
Falerna (CZ), contrada Villani;

CONVENUTI CONTUMACI OGGETTO: vendita di cose immobili. CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza ex artt. 127 e 127-ter c.p.c. in atti. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato, la conveniva in giudizio innanzi al Tribunale Parte_1 in epigrafe, e al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia Controparte_1 CP_2
l'Ill.mo Tribunale adito – giusto quanto previsto dall'art. 1453 c.c. – riconoscere e dichiarare che il
“compromesso di vendita di appezzamento di terreno” sottoscritto in data 28.11.2012 da e Parte_1 dai sigg.ri .si è risolto a causa della inadempienza – grave a mente Persona_1 Parte_2 dell'art. 1455 c.c. – degli odierni convenuti, i quali hanno violato gli artt. 1137, 1375 e 1454 c.c.. Conseguentemente e per l'effetto condannare i sigg.ri .e .a pagare in Parte_3 Parte_2 favore della 1) il pagamento della somma di euro 60.000,00 a titolo di doppio della Parte_1 caparra versata ricevuta giusto quanto previsto dal punto n. 3 del richiamato “compromesso di vendita di appezzamento di terreno” del 28.11.2012; 2) alla restituzione dell'importo di euro 37.000,00 quali acconti sul prezzo di vendita versati – giusta quanto previsto dal punto n. 3 del richiamato “compromesso di vendita di appezzamento di terreno” del 28.11.2012 – nelle more della esecuzione dell'accordo per cui oggi è causa da parte della 3) al pagamento dell'importo di euro 27.500,00 a titolo di Parte_1 pagamento di competenze professionali legate all'incarico professionale ricevuto ed espletato dall'ing. per la progettazione preliminare di una R.S.A. sul terreno di proprietà dei sigg.ri Controparte_3 Pt_2 ed oggetto del “compromesso di vendita di appezzamento di terreno” del 28.11.2012; 4) al risarcimento 1 dei danni derivanti dalla risoluzione del “compromesso di vendita di appezzamento di terreno” del 28.11.2012 per la inadempienza grave vertente in capo ai sigg,ri e da Controparte_1 CP_2 quantificarsi in via equitativa nella somma di euro 100.000,00 od in quella maggiore o minore somma che verrà ritenuta congrua da parte del Giudicante;
il tutto oltre spese legali del presente procedimento ed interessi e rivalutazione monetaria sulle somme che verranno liquidate, con decorrenza dalla data del 5.2.2014 (scadenza della diffida ex art. 1454 c.c. del 21.1.2014) o da quella che verrà ritenuta di giustizia”. A fondamento della propria pretesa la società attrice deduceva: che, in data 28.11.2012, le parti in causa avevano concluso un compromesso di vendita di un terreno avente ad oggetto, in particolare, “l'interna parte di cui al foglio 15, particella 81 per l'intera superficie di mq 4220 e parte del terreno di cui al foglio 16, particella 644 per un quoziente pari a mq 20.780 per un totale complessivo della vendita di circa 25.000”; che le parti, nel contratto, avevano precisato che l'esatta superficie oggetto di promessa di vendita sarebbe stata indicata nel successivo atto notarile;
che e si erano Controparte_1 CP_2 impegnati altresì a cedere “la restante volumetria esistente sulla parte edificabile della particella 644….nonchè il fabbricato rurale” affinchè la società attrice riuscisse a conseguire la volumetria necessaria per edificare;
che i promittenti venditori, nell'atto anzidetto, avevano promesso che il bene era privo di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli;
che la società attrice era intenzionata ad acquistare il terreno in oggetto al fine di realizzare dei fabbricati che presentassero caratteristiche tali ed idonee ad accogliere anche strutture di sanità privata sia convenzionata sia non convenzionata;
che l'importo complessivo concordato per la compravendita definitiva era pari ad euro 220.000,00 da corrispondersi in modo dilazionato secondo i termini e modi indicati nel negozio preliminare concluso tra i contraenti;
che la società attrice aveva già versato, il 28.11.2012, la somma di euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e di acconto sul prezzo, in data 11.1.2013, l'importo di euro 10.000,00 a titolo di acconto sul prezzo ed il 18.6.2013, la somma di euro 27.000,00 sempre a titolo di acconto sul prezzo;
che la società attrice aveva verificato che il bene oggetto di vendita era gravato da alcune trascrizioni pregiudizievoli iscritte da ETR s.p.a. in data 19.11.2005 e da Equitalia s.p.a. in data 8.7.2010; che l'esistenza di tali iscrizioni era in contrasto con le dichiarazioni dei convenuti contenute nel contratto preliminare concluso tra le parti;
che la società attrice aveva inviato con raccomandata A/R del 21.1.2014 formale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. con la quale i convenuti erano stati invitati a rimuovere i gravami esistenti sul terreno oggetto di compromesso di vendita entro il termine di 15 giorni decorrenti dalla data di ricezione della diffida, pena la risoluzione del contratto;
che nessuna risposta era pervenuta dai convenuti con la conseguenza che la società attrice comunicava in data 17.2.2014 l'avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto in essere tra le parti;
che la società attrice aveva incaricato l'ing. di predisporre un progetto preliminare per una r.s.a. per l'importo di euro 27.500,00 da Controparte_3 doversi riconoscere al predetto professionista;
che tutti i danni patrimoniali subiti dall'attrice era dipesi dal comportamento inadempiente e contrario alla correttezza e alla buona fede contrattuale dei convenuti. Sulla scorta di tali deduzioni la parte attrice concludeva come sopra riportato e trascritto. Malgrado la ritualità della notificazione dell'atto di citazione nei loro confronti e Controparte_1
non accettavano il dialogo processuale rimanendo contumaci nel processo. CP_2
La controversia veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e attraverso la prova testimoniale autorizzata (escussione di due testimoni di parte attrice). Indi la causa, sulle conclusioni richiamate in epigrafe, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 6.11.2024, svoltasi in via cartolare, con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda di parte attrice è parzialmente fondata e pertanto deve essere accolta nei termini che si dirà. Occorre evidenziare che la società attrice ha agito in giudizio al fine di ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto del preliminare stipulato tra le parti avvenuta a seguito dell'infruttuoso decorso del termine indicato nella diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. del 21.1.2014, oltre al versamento del doppio della caparra confirmatoria e al risarcimento dei danni sopportati a causa dell'inadempimento dei convenuti. Così brevemente riassunti lo svolgimento del processo e le posizioni difensive delle parti, occorre passare all'esame delle questioni controverse. Deve osservarsi quanto segue, circa la diffida ad adempiere versata in atti. Orbene, la diffida ad adempiere va certamente compresa tra gli atti equiparati ai contratti, data la sua natura prettamente negoziale: si tratta di una manifestazione di volontà consistente nell'esplicazione di un potere di unilaterale disposizione della sorte di un rapporto, di per sé idonea a incidere direttamente nella realtà giuridica, poiché dà luogo all'automatica risoluzione ipso iure del vincolo sinallagmatico, senza necessità di una pronuncia giudiziale, nel caso di inutile decorso del termine assegnato all'altra parte. E' pertanto soggetta alla disciplina dei contratti, e in particolare a quella della rappresentanza, compresa la norma che estende alla procura il requisito di forma prescritto per il relativo negozio: norma la cui applicazione non è impedita da alcuna incompatibilità, né dall'esistenza di una qualche diversa disposizione. Poiché, dunque, la diffida deve essere rivolta all'inadempiente per "iscritto", è indispensabile che la procura per intimarla venga rilasciata in questa stessa forma dal creditore al suo rappresentante, indipendentemente dal carattere eventualmente "solenne" della forma richiesta per il contratto destinato in ipotesi a essere risolto. Ciò vuol dire che "affinché la diffida ad adempiere, intimata alla parte inadempiente da un soggetto diverso dall'altro contraente, possa produrre gli effetti di cui all'art. 1454 cod. civ., è necessario che quel soggetto sia munito di procura scritta del creditore, e che tale procura sia allegata, o comunque portata a conoscenza del debitore con mezzi idonei", come hanno deciso le Sezioni Unite a composizione di un contrasto che si era radicato nella giurisprudenza di legittimità (v. Cass. civ., Sez. Unite, sent. 4 giugno 2010, n. 13658; cfr. anche Cass. 25 marzo 1978 n. 1447: "affinchè la diffida ad adempiere, intimata alla parte inadempiente da un soggetto diverso dall'altro contraente, possa produrre gli effetti di cui all'art. 1454 c.c., è necessario che quei soggetto sia munito di procura scritta del creditore, e che tale procura sia allegata, o comunque portata a conoscenza del debitore con mezzi idonei, atteso il carattere negoziale della diffida medesima, quale atto unilaterale destinato a incidere sul rapporto contrattuale determinandone la risoluzione per l'inutile decorso del termine assegnato"; v. ancora Cassazione civile, sez. II , 07/05/2018, n. 10860: “In tema di diffida ad adempiere intimata da un procuratore, la necessità che la relativa procura abbia forma scritta agli effetti risolutivi di cui all' art. 1454 c.c. non implica la sua allegazione alla diffida medesima, essendo sufficiente che tale procura sia portata a conoscenza del debitore con mezzi idonei, salvo il diritto dell'intimato a farsene rilasciare copia ai sensi dell' art. 1393 c.c.”). Nel caso di specie, la diffida ad adempiere è stata sottoscritta dal solo rappresentante del creditore, senza alcuna procura rilasciata in forma scritta. L'inesistenza della procura in forma scritta si trae dalla sua mancanza assoluta negli atti del giudizio nonché dal non essere mai stata citata dallo stesso creditore. Per i motivi sin qui esposti, la diffida ad adempiere dovrebbe essere dichiarata nulla. Vi è, però, che il rappresentante che ha sottoscritto la diffida è lo stesso a cui la parte sostanziale, già creditrice intimante, ha rilasciato la procura ad litem per l'odierno processo. Nel comportamento del rappresentato, che rilasci
3 il mandato alle liti al difensore, sottoscrittore della diffida ad adempiere senza procura scritta, deve essere intravista una condotta che integra ratifica retroattiva ai sensi dell'art. 1399 c.c.. Si intende condividere, al riguardo, l'opinione di un'attenta giurisprudenza, intervenuta espressamente sulla questione della possibile ratifica della diffida intimata dal legale, operabile da parte del cliente attraverso la costituzione in giudizio (Tribunale Varese sez. I, 22/05/2012). La giurisprudenza in esame premette che la ratifica non richiede la consapevolezza del ratificante di recuperare il negozio già stipulato, essendo sufficiente che il rappresentato conferisca comunque al rappresentante la necessaria legittimazione. Aderisce, poi, al consolidato indirizzo che afferma come in linea di principio la ratifica, ancorché disciplinata per i contratti, possa riguardare anche atti unilaterali posti in essere dal falso rappresentante, giusta il rinvio generale dell'art. 1324 c.c.. Gettate le basi teoriche cennate, la giurisprudenza in commento conclude, dunque, ammettendo, nell'ipotesi qui in esame e sub iudice, una ratifica sub specie di "manifestazione postuma, realizzata attraverso la produzione in giudizio e l'invocazione in proprio favore della scrittura in cui quel contratto è documentato". In altri termini, tra diffida senza procura scritta e citazione con procura scritta non vi sarebbe “iato” bensì naturale completamento a incastro verso la produzione dell'effetto giuridico voluto (ab origine) dal creditore sostanziale. Ebbene, nel caso di specie, posto che il rappresentante nella diffida ad adempiere è lo stesso rappresentante nel processo, ed atteso che la domanda giudiziale del procedimento (risoluzione del contratto) è l'affermazione del diritto potestativo esercitato con l'atto prodromico unilaterale, senz'altro si registra una ratifica del potere rappresentativo speso, anche per esigenze di ragionevolezza e coerenza sistematica: sarebbe, infatti, singolare, in ipotesi del genere, una declaratoria meramente formale di inefficacia della diffida, pur di fronte ad un contegno univoco e chiaro del rappresentato. La domanda di "accertamento" della intervenuta risoluzione, di conseguenza, può essere delibata, secondo la prospettazione attorea, riconoscendo efficacia alla diffida in atti. Invero, occorre rilevare che emerge ex actis l'esistenza di un rapporto contrattuale tra le parti, come si evince dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 28.11.2012 (cfr. “compromesso di vendita” fascicolo di parte attrice). Tale contratto prevedeva espressamente la dichiarazione dei convenuti che il bene era privo di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (v. pag. 2 preliminare inter partes). E' parimenti documentata l'esistenza della iscrizione di ipoteche legali sui beni immobili oggetto di promessa di vendita, non cancellate (cfr. all. 2 memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice). La mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita, dunque, deve imputarsi, ai sensi dell'art. 1218 c.c., alla condotta inadempiente di parte alienante e l'entità di tale inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., è da considerarsi grave. Invero, l'immobile oggetto del preliminare sottoscritto tra le parti non era libero da iscrizioni ipotecarie, privilegi anche fiscali o trascrizioni pregiudizievoli come invece assicurato dai promittenti venditori. Tale condotta, oltre a costituire un inadempimento rispetto ad una specifica clausola contrattuale, ha costituito anche una evidente e grave violazione dell'obbligo della correttezza e della buona fede negoziale posto che i convenuti sono venuti meno rispetto ad un preciso obbligo informativo a loro carico. Sul punto, basti ricordare che la buona fede si atteggia certamente come impegno di cooperazione od obbligo di solidarietà, imponendo a ciascun contraente di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali o dal dovere extracontrattuale del principio del neminem laedere, sono idonei a preservare gli interessi della controparte, senza peraltro che ciò possa rappresentare un
4 apprezzabile sacrificio per chi li pone in essere (cfr. Cass. Sez. Un. n. 21658/2009, Cass. n. 7210/2009, Cass. n. 21250/2008, Cass. n. 2878/2007, Cass. n. 20399/2004, Cass. n. 12685/2004, Cass. n. 3185/2003, Cass. n.12093/2001, Cass. n. 9321/2000, Cass. n. 2252/2000, Cass. n. 1078/1999, Cass. n. 4538/1997 e Cass. n. 2503/1991). In sostanza, il principio sancito dall'art. 1375 c.c. "ha la portata di ampliare ovvero di restringere gli obblighi letteralmente assunti con il contratto, nei casi e nella misura in cui farli valere nel loro tenore letterale contrasterebbe con detto principio" (Cass. n. 15150/2003), senza peraltro che possa essere impedito di "avvalersi di tutti gli strumenti apprestati dall'ordinamento per porre rimedio all'inadempimento" di controparte e al pregiudizio che ne deriva (Cass. Sez. Un. n. 21658/2009; Cass. n. 7210/2009). Pertanto, visto lo specifico impegno assunto in sede di preliminare, l'inadempimento di e Controparte_1 di è accertato e risulta grave;
i convenuti, infatti, assunto tale specifico obbligo, avrebbero CP_2 dovuto preliminarmente verificare la situazione ipocatastale del bene immobile compromesso in vendita e, dopo la sottoscrizione del preliminare e prima della scadenza del termine per la sottoscrizione dell'atto di vendita definitivo, attivarsi in maniera incisiva per l'eliminazione degli stessi, cosa che non è avvenuta neanche a seguito della notifica della diffida ad adempiere da parte della società attrice. A simile fattispecie risulta pienamente applicabile anche il disposto dell'art. 1482 c.c. dettato in materia di vendita (sulla pacifica applicabilità dell'art. 1482 c.c. anche nell'ambito del contratto preliminare cfr. in particolare Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, 05-08-2015, n. 16388) e sul punto la Cassazione ha precisato che, in tema di contratto preliminare, la esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non sia conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione di rimedi a tutela della propria posizione, come la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto (ove voglia, comunque, dare esecuzione al contratto ed abbia, all'uopo, proposto domanda di esecuzione in forma specifica, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1482 e 2932 c.c.) ovvero la formulazione della richiesta di risoluzione del contratto (v. Cass. civ. Sez. II, 22-10-2013, n. 23956). La presenza di pregiudizi non dichiarati, dunque, rappresenta all'evidenza un inadempimento dei promittenti venditori e legittima, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento (cfr. anche Cass. civ. Sez. II, 14-10-2014, n. 21681). Pertanto, la domanda di risoluzione per grave inadempimento dei promittenti venditori è fondata e va accolta. Ne deriva che è legittima la risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare concluso tra le parti, quale conseguenza del grave inadempimento della parte convenuta. La società attrice, infatti, ha azionato correttamente il rimedio risolutorio della diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c., con lettera raccomandata del 21.1.2014, a cui ha fatto seguito l'inutile decorso del termine fissato nella diffida (quindici giorni) per la cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli;
tale meccanismo presuppone sempre l'accertamento in via giudiziale della sussistenza del carattere grave e imputabile della mancata e/o inesatta esecuzione della prestazione ("l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 cod. civ., non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 cod.civ., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento" v. Cass. n. 18696/2014), accertamento che nel caso di specie è stato effettuato come sopra meglio illustrato. D'altronde, una volta assunta la via “caducatoria”, non può più utilmente essere ottenuta la cancellazione della trascrizione pregiudizievole al fine di evitare lo scioglimento del contratto (cfr. Cass. n. 20961/2017;
5 Cass. n. 16388/2015; Cass. n. 19097/2009; Cass n. 15380/2000; Cass. n. 1431/1979), né l'adempimento postumo (che nel caso di specie non è stato neanche realizzato) può essere eccepito quale fatto estintivo o impeditivo dell'altrui diritto. In conclusione, tutte le osservazioni che precedono danno conto della sussistenza della prova, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dei fatti costitutivi necessari ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto proposta dall'attore. La domanda dell'attore, come illustrata nel libello introduttivo del giudizio, va qualificata come domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e di risarcimento dei danni causati dall'inadempimento e non come domanda di recesso e di restituzione del doppio della caparra confirmatoria. In particolare, secondo la giurisprudenza, a fronte dell'inadempimento di un contratto preliminare rispetto al quale è stata versata una caparra, la parte può percorrere due strade: esercitare il recesso, ritenendo la caparra o chiedendo la restituzione del doppio della stessa, o chiedere la risoluzione del contratto, spiegando domanda di risarcimento del danno. Come specificato in sede di legittimità, la scelta tra l'azione di risoluzione del contratto, con richiesta di risarcimento del danno, e il recesso, con ritenzione della caparra confirmatoria o restituzione del doppio della stessa, non ammette ripensamenti di convenienza, atteso che i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale, da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra, dall'altra, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale;
secondo tale impostazione, proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra, perchè verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno, volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di “scommettere” puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta (v. Cass. civ. Sez. III, 30-11-2015, n. 24337). In definitiva, il contraente che si avvalga del recesso ha il diritto di trattenere la caparra (l'accipiens) o esigere il doppio di questa (il tradens), attivando un rimedio risolutorio unilaterale, con la conseguenza di limitare la sua pretesa all'importo della caparra, senza, però, la necessità di dover dimostrare di aver subito un danno effettivo. Quando, invece, la parte non inadempiente si attivi per chiedere l'esecuzione del contratto ovvero la sua risoluzione, da pronunciarsi con sentenza costitutiva, la parte ha diritto al risarcimento del danno, ma il danno subito dovrà essere provato nel suo preciso ammontare secondo le regole generali. Da ciò consegue che, quando la parte ricorre ai rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la caparra perde la sua funzione di liquidazione anticipata del danno e viene meno la causa della sua corresponsione (Cass. civ. Sez. II, 19-10-2000, n. 13828). Quindi, quando il promissario acquirente non si limiti a chiedere la restituzione del doppio della caparra, ma alleghi l'esistenza di danni subiti spiegando domanda di risarcimento, la sua domanda va qualificata come azione di risoluzione con richiesta di risarcimento del danno e non come azione di recesso con richiesta di restituzione del doppio della caparra (cfr. Trib. Monza Sez. II, 08-02-2011); i due rimedi, come evidenziato, non sono tra loro cumulabili, con obbligo del Giudice di qualificare la domanda in base alle richieste in concreto spiegate. Diversamente, qualora la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento non sia accompagnata dall'istanza di risarcimento del danno integrale ai sensi degli artt.
6 1453 e 1385, comma terzo, c.c., non è precluso alla parte adempiente di instare per la ritenzione della caparra come azione risarcitoria semplificata rispetto a quella che consegue all'azione di risarcimento integrale giudiziale per la risoluzione costitutiva, essendo potere-dovere del giudice di qualificare l'azione esercitata secondo la vicenda sostanziale, e cioè come accertamento della legittimità del recesso già esercitato e contestato e non già risoluzione giudiziale, tanto più che il contraente adempiente non chiede di conseguire un maggiore risarcimento rispetto all'ammontare della caparra, ma dichiara invece di limitare il risarcimento nella corrispondente misura (cfr. Cass. civ. Sez. III, 28-02-2012, n. 2999). In altri termini, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'articolo 1223 c.c. (cfr. Cass. n. 7554 del 23.03.2017). In ogni caso, è doveroso ribadire che i casi di risoluzione di diritto del contratto non escludono la possibilità della parte adempiente di esercitare il proprio diritto di recesso ed incameramento della caparra ed, infatti, "in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso" (cfr. Cass. n. 26206 del 03.11.2017). Inoltre, si ricorda che il discrimen tra recesso e risoluzione è di fatto insito nella domanda risarcitoria che viene formulata dalla parte adempiente. E', infatti, relativa anche ai danni ulteriori in tema di risoluzione, mentre è limitata alla restituzione della caparra, quale forfettizzazione del danno, in tema di recesso. In tal senso, infatti, "in tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati" (cfr. Cass. n. 20957 del 08.09.2017). Sul punto, ci si limita a richiamare l'orientamento della giurisprudenza nell'affermare che "la risoluzione del contratto di diritto per una delle cause previste dagli art. 1454, 1455 e 1457 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa" (cfr. Cass. n. 14014 del 6.6.2017).
7 Fatte tali premesse teoriche, tornando al caso concreto, considerato che la parte attrice in tutti i suoi scritti difensivi ha ribadito di voler ottenere oltre alla risoluzione del contratto anche la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento del danno, la domanda va qualificata esclusivamente come azione di risoluzione e di risarcimento del danno, sicchè la domanda di restituzione del doppio della caparra non può essere accolta. In altri termini, considerato che è compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda, deve ritenersi che l'attrice abbia inteso esercitare il proprio diritto a dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto più volte invocato nei propri atti difensivi giudiziali e stragiudiziali. E, infatti, lo stesso ha richiesto di far accertare e dichiarare legittima la risoluzione del contratto non chiedendo, né stragiudizialmente, né giudizialmente, l'esercizio del diritto di recesso. Non può, quindi, essere accolta la domanda di accertamento del diritto all'ottenimento del doppio della caparra, perché nonostante si verta in ipotesi di risoluzione di diritto del contratto, la società ricorrente ha espressamente chiesto il risarcimento dei danni senza mai azionare il recesso negoziale. Va, quindi, rigettata la domanda di accertamento e dichiarazione del diritto della società attrice a ricevere il doppio della caparra confirmatoria versata, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave e la relativa domanda di condanna dei convenuti. Accertati gli estremi per la richiesta risoluzione del preliminare ed escluso il diritto alla restituzione del doppio della caparra visto il mancato esercizio del mero recesso, occorre verificare la fondatezza della domanda risarcitoria. Sotto tale aspetto si evidenzia che la giurisprudenza della Suprema Corte ha costantemente affermato il principio secondo il quale, essendo il rapporto di causalità fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno, incombe su colui che agisce per conseguire tale ristoro l'onere, ai sensi dell'art. 2697 c.c., di fornire la prova della sua esistenza (cfr. Cassazione civile, sez. 3^, 23 maggio 2001, n. 7026; Cassazione civile, sez. lav., 11 aprile 2006, n. 8386; Cassazione civile, sez. lavoro, 24 febbraio 2006, n. 4184). Inoltre, la parte danneggiata ha l'onere di fornire gli elementi probatori ed i dati di fatto dei quali possa ragionevolmente disporre del concreto pregiudizio economico subito anche nell'ipotesi di danno in re ipsa, in cui la presunzione si riferisce solo all'an debeatur e non anche all'entità del danno ai fini della determinazione quantitativa e della liquidazione dello stesso per equivalente pecuniario (cfr., da ultimo, Cass., sez. 2^, 15 marzo 2005, n. 5551). Ai fini della risarcibilità del danno, la parte deve, quindi, allegare non solo l'altrui inadempimento, ma deve anche allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè della riduzione del bene della vita (patrimonio, salute, immagine, ecc.) di cui chiede il ristoro, e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore: in ciò appunto consiste il danno risarcibile, che è un quid pluris rispetto alla condotta asseritamente inadempiente;
in difetto di tale allegazione e prova la domanda risarcitoria mancherebbe di oggetto (cfr. Cass. 5960/05: "Sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore"). Pertanto, in adesione al principio ermeneutico basato sul concetto di danno-conseguenza in contrapposizione a quello di danno-evento ed escludendo l'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, appare evidente che la domanda risarcitoria debba essere provata, sia pure ricorrendo a presunzioni, sulla base di conferente allegazione, visto che non si potrebbe provare ciò che non è stato oggetto di rituale ed adeguata allegazione (cfr. Cass. S.U. n. 26972/2008).
8 In tema di risoluzione e risarcimento del danno l'art. 1482 c.c. prevede che in caso di risoluzione del contratto la parte venditrice debba risarcire il danno ex art. 1479 c.c., disposizione che stabilisce che, salvo il disposto dell'art. 1223 c.c., il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato e deve rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto, nonchè le spese necessarie e utili fatte per la cosa. Ciò detto, ritiene il Tribunale che la domanda risarcitoria proposta dalla debba essere Parte_1 respinta dal momento che la società attrice non ha correttamente adempiuto agli oneri di allegazione e probatori sulla stessa gravanti in applicazione degli ordinari principi vigenti in materia e desumibili dall'art. 2697 c.c.. Ne' può neppure farsi luogo ad una liquidazione equitativa del danno, in quanto quest'ultima presuppone che, a monte, il giudice abbia accertato la sussistenza di un danno: si veda, in particolare, la giurisprudenza di legittimità sul punto, secondo la quale "la liquidazione equitativa del danno, ai sensi dell'art. 1226 c.c., presuppone che il pregiudizio economico del quale la parte reclama il risarcimento, sia certo nella sua esistenza ontologica, mentre se tale certezza non sussiste, il giudice non può procedere alla quantificazione del danno in via equitativa, non sottraendosi tale ipotesi all'applicazione del principio dell'onere della prova quale regola del giudizio, secondo il quale se l'attore non ha fornito la prova del suo diritto in giudizio la sua domanda deve essere rigettata" (Cassazione civile, sez. 3^, 5 aprile 2003, n. 5375, ma si vedano anche Cassazione civile, sez. 1^, 10 luglio 2003, n. 10850; Cassazione civile, sez. 2^, 18 novembre 2002, n. 16202; Cassazione civile, sez. 3^, 7 marzo 2002, n. 3327; Cassazione civile, sez. 2^, 8 settembre 1997, n. 8711). Tale valutazione, infatti, da un lato, è subordinata alla condizione che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile per la parte interessata provare il danno nel suo preciso ammontare, e, dall'altro, presuppone già assolto l'onere della parte di dimostrare sia la sussistenza, sia l'entità materiale del danno (cfr.: Cass. civ., sez. 2^, sent. 18.12002, n. 16202; Cass. civ., sez. 2^, sent. 28.62000, n. 8795; Cass. civ. sez. 3^, sent. 25.91998, n. 9588; Cass. civ., sez. 3^, sent. 2.7.1991, n. 7262). La parte danneggiata non è esonerata, quindi, dal fornire gli elementi probatori e i dati di fatto dei quali possa ragionevolmente disporre, affinché l'apprezzamento equitativo sia per quanto possibile ricondotto alla sua funzione di colmare solo le lacune insuperabili nell'iter della determinazione dell'equivalente pecuniario del danno stesso e la necessità della prova di un concreto pregiudizio economico sussiste anche nell'ipotesi di danno in re ipsa, in cui la presunzione si riferisce solo all'an debeatur e non anche all'entità del danno ai fini della determinazione quantitativa e della liquidazione dello stesso per equivalente pecuniario (Cass., sez. 2^, 15 marzo 2005, n. 5551). Difatti, nel caso di specie, parte attrice non ha documentato spese di sorta sopportate in conseguenza del preliminare, oltre al versamento della caparra e delle altre somme corrisposte a titolo di acconto. In particolare, la società attrice non ha dimostrato di avere corrisposto effettivamente a favore dell'ing. la somma di euro 27.500,00 per l'espletamento dell'incarico tecnico, in tesi, affidato al Controparte_3 professionista (prova di non difficile allegazione visto che sarebbe bastato versare in atti copia del bonifico di pagamento effettuato a favore dell'ingegnere o di altro mezzo di pagamento). Né è stato provato che a causa della mancata stipula del definitivo per il grave inadempimento dei convenuti non sia stato possibile realizzare la r.s.a.; infatti, la parte attrice non ha dimostrato né di avere ottenuto in precedenza le autorizzazioni necessarie alla realizzazione della struttura sanitaria in questione né di non averla potuta compiere (o di non averla invece realizzata) su di un altro suolo. Nessun elemento di diverso segno è emerso dalla prova testimoniale espletata nel corso del giudizio dal momento che appare davvero poco probabile che le (presunte) trattative avviate tra la società attrice e la
9 in relazione alla locazione o alla vendita della struttura da realizzarsi sul terreno promesso Controparte_4 in vendita, per il loro rilevante valore, non siano state formalizzate per iscritto e che non sia esistente neanche una corrispondenza tra le parti che dimostri i termini e l'esistenza di tali trattative. Peraltro, entrambi i testi addotti dalla società attrice hanno riferito che l'acquisto da parte di Controparte_4 della struttura da edificarsi sul suolo oggetto di compromesso di vendita per euro 1.900.000 era subordinata, comunque, alla concessione di un mutuo da parte delle banche che non è stato dimostrato sia stato mai accordato alla predetta società (vedi dichiarazioni e verbale di Testimone_1 Testimone_2 udienza del 19.1.2022 fascicolo d'ufficio in atti). Conseguentemente deve affermarsi che anche la domanda di risarcimento dei danni della società attrice è infondata per difetto di prova specifica. Ad ogni buon conto, dalla risoluzione del contratto discendono gli obblighi restitutori di quanto prestato in sua esecuzione. Quindi, deve accogliersi la domanda di accertamento e dichiarazione del diritto della alla Parte_1 restituzione della somma versata, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave, e per l'effetto, i convenuti, in solido fra loro, devono essere condannati a pagare alla società attrice la somma ricevuta, oltre interessi legali dal versamento al saldo. Pertanto, la domanda di risarcimento del danno va rigettata e i promittenti venditori dovranno restituire al promissario acquirente la somma di euro 67.000,00, già versata a titolo di caparra e acconto sul prezzo con tre bonifici bancari, le cui copie sono allegate agli atti (cfr. all. 1 allegato memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice). Come statuito dalla Corte di Cassazione, pur se con riferimento ad una ipotesi di evizione, il diritto alla restituzione del prezzo pagato per l'evizione parziale del bene costituisce un credito di valuta, e poichè prescinde dalla colpa, anche solo presunta, del venditore, se il giudice esclude la sussistenza del diritto al risarcimento del danno, e l'acquirente non prova il pregiudizio derivatogli dal ritardo nel riavere la somma, su di essa non può esser riconosciuta neanche la svalutazione monetaria (cfr. Cass. civ. Sez. II, 19-03-1999, n. 2541, nonchè sempre con riferimento all'evizione Cass. civ. Sez. III, 10-07-2014, n. 15754). Di conseguenza, i convenuti dovranno restituire all'attore la somma di euro 67.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo e senza rivalutazione alcuna. In conclusione, deve essere dichiarata la legittimità della risoluzione stragiudiziale ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare concluso tra le parti in data 28.11.2012, con conseguente condanna di _1
e di , in solido tra loro, alla restituzione a favore della della somma di
[...] CP_2 Parte_1 euro 67.000,00, corrisposti dalla società attrice a titolo di caparra e acconto sul prezzo finale, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo. Vanno respinte, invece, siccome infondate in fatto e in diritto le domande di parte attrice di restituzione del doppio della caparra versata e di risarcimento dei danni. Le spese di lite, considerato l'accoglimento parziale della domanda attorea, possono essere compensate per un terzo, con condanna dei convenuti al pagamento dei restanti due terzi in favore dell'attrice, liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. n. 55/2014 come recentemente modificato dal D.M. n. 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
10 - in accoglimento della domanda di parte attrice accerta e dichiara legittima la risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare datato 28.11.2012, concluso tra la e e Parte_1 Controparte_1 CP_2
, quale conseguenza del grave inadempimento dei convenuti;

[...]
- condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento, in favore di parte attrice, a titolo di restituzione della somma pagata sul prezzo della promessa compravendita, della somma di euro 67.000,00, oltre interessi dalla domanda al saldo definitivo;

- rigetta le ulteriori domande di parte attrice di restituzione del doppio della caparra e di risarcimento del danno;

- compensa per un terzo le spese di lite, che nel complesso si liquidano in euro 7.616,00, e condanna e , in solido tra loro, a rimborsare alla i restanti due terzi, Controparte_1 CP_2 Parte_1 pari a euro 5.077,33, oltre al 15% per rimborso per spese forfettarie, IVA e CPA, come per legge, nonchè due terzi delle spese vive occorse e occorrende;

- dispone che, ai sensi dell'art. 52 comma 3 Codice Privacy, in caso di utilizzazione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione scientifica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi riportati nel provvedimento. Lamezia Terme, 4 febbraio 2025. Il Giudice dott. Salvatore Regasto

Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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