R.G. 41662/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 41662/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
GALASSO GIORGIO), elettivamente domiciliato in CORSO DI PORTA VITTORIA N. 47 20122
MILANO presso il difensore avv. GALASSO GIORGIO
ATTORE contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
La parte ricorrente ha concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha proposto ricorso ex art. 281 – undecies c.p.c. in confronto di Parte_1
per sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
NEL MERITO:
- accertare e dichiarare la legittimità del recesso da parte del signor dal Parte_1 contratto preliminare di compravendita relativo agli immobili siti a Motta Visconti (MI) in Viale De
Gasperi n. 95 (e censiti rispettivamente al foglio 11, mapp, 249, sub. 1, al foglio 11, mapp, 249, sub.
701, al foglio 11, mapp, 249, sub. 702 e al foglio 11, mapp. 298), stipulato con proposta ed accettazione in data 4/7 novembre 2023, a causa del mancato adempimento del promissario acquirente, signor alla stipula del contratto definitivo entro il termine del 31 ottobre 2024, e per Controparte_1 l'effetto accertare e dichiarare il diritto del signor , ai sensi del secondo comma dell'art. Parte_1 1385 c.c., a trattenere l'importo complessivo di €50.000,00 incassato a titolo di caparra confirmatoria.
pagina 1 di 5 Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio oltre al 15% di rimborso spese generali, C.P.A. e
I.V.A.”
Non si è costituito . Controparte_1
All'udienza del 16 aprile 2025 il patrono attoreo ha dato atto di aver prodotto in via telematica la copia fotostatica del ricorso e del pedissequo decreto notificati al resistente ex art. 143 c.p.c. Il g.i. ha aggiornato la causa all'udienza del 8 maggio 2025 al fine di un compiuto accertamento circa il perfezionamento della vocatio in ius richiedendo al ricorrente la produzione del certificato di residenza all'attualità e nel caso, di quello storico dalla notificazione alla attualità, nonché per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. visti gli art. 127 ter e 128 c.p.c.
Il patrono ricorrente ha assolto a tale incombente e ha precisato le proprie conclusioni come da note scritte. Il g.i ha trattenuto la causa in decisione.
La domanda è fondata e va accolta.
Sono note le coordinate giuridiche della materia.
Occorre qui ricordare che, qualora le parti con riferimento al versamento di una somma di denaro, effettuato al momento della conclusione del contratto, “abbiano adoperato la locuzione "caparra confirmatoria", la dazione della somma deve ritenersi avvenuta a tale titolo in consonanza con
l'elemento interpretativo letterale fornito dalla specifica qualificazione contrattuale, potendo, al di là delle parole e delle espressioni adoperate dalle parti, la ricerca della comune volontà delle stesse essere diversamente consentita soltanto in presenza di altri elementi interpretativi, quali circostanze e situazioni all'uopo utilizzabili di segno diverso, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione, la non aderenza di essa a situazioni oggettive, la superfetazione della medesima, e quindi la sua inidoneità a manifestare, in modo chiaro e sufficientemente preciso, la comune intenzione dei contraenti” (Cass. II, 20 dicembre 2013, n. 28573; Cass. II, 9 settembre 1991, n. 9478). La caparra confirmatoria è generalmente descritta nella sua funzione bifasica di dimostrazione della serietà dell'impegno obbligatorio di chi la versa, in chiave fisiologica, nonché di predeterminazione e liquidazione convenzionale anticipata del danno, in chiave patologica, Essa riveste, pertanto, una forma di autotutela mediante la quale il soggetto non inadempiente, qualora sia colui che abbia ricevuto la caparra, può soddisfare le proprie pretese economiche direttamente sulla stessa senza poter chiedere il risarcimento del danno;
sul punto vi è una incompatibilità strutturale tra ritenzione della caparra confirmatoria e tutela risarcitoria. (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553)
L'alternativa, quindi, tra le due ipotesi regolate dai commi secondo e terzo dell'art. 1385 c.c. -tra le quali la parte non inadempiente può scegliere quella che ritiene più conveniente per sè - non è tra recesso e risoluzione, bensì tra due discipline della risoluzione, la seconda delle quali consiste nel chiedere, indipendentemente dalla caparra, la liquidazione del danno subito nella sua effettiva entità, che evidentemente dovrà essere provata (Cass. I, 13 marzo 2015, n. 5095; Cass. II, 25 ottobre 2010, n.
21838).
Costituisce ius receptum la riconducibilità del recesso di cui all'art. 1385 c.c. all'istituto della risoluzione del contratto per inadempimento del quale partecipa la struttura e gli effetti sul versante del vincolo negoziale. Quale species risolutiva del contratto necessita che la parte contro la quale avviene il suo esercizio sia stata inadempiente ad una o più obbligazioni dedotte, l'inadempimento sia di non scarsa importanza, ovvero, grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., e sia attribuibile alla stessa (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553).
pagina 2 di 5 Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. II, Ord. 6 giugno 2017, n. 14011).
La giurisprudenza di legittimità ha aderito alla teoria secondo cui l'interesse di cui all'art. 1455 c.c. non si identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento (Cass. II, 28 giugno 1986, n. 4311). Infatti, posto che l'art. 1455 c.c. parla genericamente di "interesse" della parte non inadempiente, la lettera della norma potrebbe essere interpretata in due sensi alternativi: quale interesse alla risoluzione del contratto, oppure quale interesse alla esecuzione del contratto.
Pertanto l'interesse richiesto dall'art. 1455 c.c. non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi (con presunzione semplice, ex art. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie (amplius Cass. III, Ord. 20 febbraio
2018, n. 4022; Cass. III, 14 giugno 2001, n. 8063).
In questo caso il patrono ricorrente ha dimostrato:
✓ l'avvenuta conclusione del contratto preliminare con il convenuto l'8 novembre 2023 (giorno in cui questi ha avuto conoscenza dell'accettazione del promittente venditore – doc 1 fasc.
) con il quale il ricorrente si impegnava a vendere gli “immobili di sua Parte_1 proprietà siti a Motta Visconti (MI) in Viale De Gasperi n. 95 (e censiti rispettivamente al foglio
11, mapp, 249, sub. 1, al foglio 11, mapp, 249, sub. 701, al foglio 11, mapp, 249, sub. 702 e al foglio 11, mapp. 298), per il prezzo di €435.000,00”;
✓ l'impegno dedotto tra le parti di stipulare il contratto definitivo di compravendita entro il 31 ottobre 2024 (art. 3), termine ordinatorio e non essenziale;

✓ il versamento successivo in due tranche della somma di € 50.000,00, €10.000,00 il 31 ottobre
2024 e € 40.000,00 il 29 gennaio 2024, a titolo di caparra confirmatoria da parte di CP_1 in favore di (infra doc. 1 fasc.
[...] Parte_1
); Parte_1
✓ la tentata trasmissione di una comunicazione propulsiva dell'adempimento del contratto da parte del ricorrente il 12 settembre 2024 (doc. 2 fasc. ) non andata a buon Parte_1 fine per supposto trasferimento del convenuto, e ciò a dispetto delle coeve e successive risultanze anagrafiche (Via Papa Giovanni Ventitreesimo n. 1 a Assago (MI) - doc. 3 fasc.
); Parte_1
✓ la tentata comunicazione della diffida ad indicare il notaio rogante l'atto (quale incombente in capo al convenuto) da parte del patrono del ricorrente il 15 ottobre 2024 recante, in subordine, di mancata risposta, la convocazione a stipulare l'atto di compravendita “per il giorno 31 ottobre 2024 alle ore 9:00 presso lo Studio del Notaio Dott. a Milano in Via Persona_1
Besana ° 4.”. (doc. 5 fasc. ). Nella missiva preannunciava che “qualora Parte_1 non si dovesse procedere alla stipula dell'atto definitivo di compravendita entro il termine del
31 ottobre 2024, l'inadempimento alle Sue obbligazioni derivanti contratto preliminare sottoscritto sarebbe imputabile a Sua esclusiva responsabilità e, in tale ipotesi, il signor pagina 3 di 5 recederà dal preliminare stesso trattenendo, ai sensi dell'art. 1385 c.c., le Parte_1 somme incassate a titolo di caparra confirmatoria”;
✓ la mancata presentazione di all'appuntamento del 31 ottobre 2024 alle Controparte_1 ore 9:00 presso lo Studio del Notaio Dott. come da questi attestato con Persona_1 dichiarazione dell'11 novembre 2024 (doc. 9 fasc. ). Parte_1
Può affermarsi che il ricorrente abbia dimostrato non solo il titolo e l'esigibilità della prestazione ma anche l'inadempimento da parte del convenuto. Appare palese, infatti, che a fronte delle obbligazioni intercorse fra le parti, si sia “dileguato” ovvero: Controparte_1
- disinteressato del tutto all'esecuzione del contratto attraverso la prestazione del consenso alla stipulazione del contratto definitivo;

- astenuto dal farsi rintracciare dalla controparte a qualsivoglia fine sia stragiudiziale che giudiziale, poi.
Ne segue che il recesso oggi esercitato dal ricorrente ben può fondarsi sul c.d. inadempimento anticipato, poi conclamato successivamente, in quanto la mancata preparazione dell'adempimento quanto la sottrazione alle comunicazioni altrui non possono che concretare un vero e proprio rifiuto di adempiere la prestazione. Giova ricordare che l'inadempimento contrattuale può concretarsi anche prima della scadenza prevista per l'adempimento, qualora il debitore - in violazione dell'obbligo di buona fede - tenga una condotta incompatibile con la volontà di adempiere alla scadenza» (Cass. civ., sez. III, 22 maggio
2015, n. 10546) . Può essere attuale oppure, per così dire, manifestarsi in via anticipata - come dicono gli inglesi "anticipatory beach”, cioè, attuato prima della scadenza temporale prevista per l'adempimento. L'inadempimento anticipato dipende dalla violazione dell'obbligo di buona fede e di lealtà nell'esecuzione del contratto ed è attuato da comportamenti del debitore che rendono antieconomica o impossibile la prosecuzione del rapporto (Cass. Civ., sez. II, 21 dicembre 2012, n.
23823Cass. II, 9 gennaio 1997, n. 97).
Il ricorrente ha provato in ogni modo – anche oltre le obbligazioni assunte – a ricercare e contattare l'altrui controparte negoziale per preparare l'adempimento del contratto. Si tratta, quindi, di un inadempimento definitivo poiché l'interesse creditorio alla persistenza del vincolo obbligatorio può predicarsi come giustificatamente venuto meno
Inutile dire che il convento non si è costituito per sollevare eccezioni estintive, modificative o impeditive del rapporto. Va dato atto, di contro, che si è reso irreperibile alla notificazione dell'odierno ricorso introduttivo, nonostante le ricerche stragiudiziali del patrono della parte e le informazioni assunte in loco dall'ufficiale giudiziario ai seni dell'art. 143 c.p.c.
Va dichiarata la legittimità del recesso esercitato, con il presente ricorso, da
[...]
dal contratto preliminare di compravendita concluso con Parte_1 Controparte_1
l'8 novembre 2023, per l'inadempimento grave e a questi imputabile, con il conseguente accertamento della legittima ritenzione della somma di € 50.000,00 ricevuta dal primo a titolo di caparra confirmatoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il deciusm ed i valori medi per le fasi introduttiva e studio ed i minimi per quelle di trattazione e decisoria, vista l'esiguità dell'attività
pagina 4 di 5 defensionale richiesta, in € 518,00 per anticipazioni non imponibili, € 5.261,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A..


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• accerta la legittimità del recesso esercitato da dal contratto Parte_1 preliminare di compravendita concluso con l'8 novembre 2023, per Controparte_1
l'inadempimento grave e a questi imputabile;

• accerta il diritto di a ritenere la somma di € 50.000,00 ricevuta Parte_1 da a titolo di caparra confirmatoria;
Controparte_1
• condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da Controparte_1 [...]
, liquidate in € 518,00 per anticipazioni non imponibili, € 5.261,00 per Parte_1 compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A..

Milano, 23 maggio 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
pagina 5 di 5