R.G. 2564/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Francesca Grotteria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 2564 dell'anno 2022 e vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'avv. Antonio Barberisi presso il cui studio, sito in C.F._2
TERNI, via dei Priori, n. 14, sono elettivamente domiciliati, giusta procura allegata all'atto introduttivo;

- attori
CONTRO
, in qualità di titolare dell'impresa individuale Controparte_1 [...]
(C.F. ), rappresentato e Controparte_2 C.F._3 difeso dall'avv. Massimo Longarini presso il cui studio, sito in RN, Via Fratini n. 55 è elettivamente domiciliato, giusta procura allegata alla comparsa;

- convenuto
OGGETTO: preliminare di vendita immobiliare
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 18.12.2024, sostituita con note di trattazione scritta ex art 127-ter c.p.c., qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 07.11.2022, e Parte_1 Pt_2
evocavano in giudizio dinanzi al Tribunale di RN , quale titolare
[...] Controparte_1 dell'omonima impresa individuale ” per Controparte_2 ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale di RN: in via principale, accertato
l'inadempimento della convenuta dichiarare il recesso degli attori alla scrittura privata per cui è causa
e, previa declaratoria di nullità delle clausole vessatorie come meglio esposto in narrativa, condannare la convenuta medesima al pagamento in favore degli attori della complessiva somma di € 20.000,00 quale doppio della caparra versata, per tutte le causali di cui in narrativa ovvero nella somma maggiore
o minore che risulterà dall'istruttoria di causa;
in via subordinata, accertato l'inadempimento della convenuta dichiarare la risoluzione della scrittura privata per cui è causa e, previa declaratoria di nullità delle clausole vessatorie come meglio esposto in narrativa, condannare la convenuta medesima al pagamento in favore degli attori della complessiva somma di € 20.000,00 di cui € 10.000,00 quale restituzione dell'acconto versato ed € 10.000,00 per tutti i danni subiti, per tutte le causali di cui in

narrativa ovvero nella somma maggiore o minore che risulterà dall'istruttoria di causa;
in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, gli attori deducevano che: - nel corso dell'anno 2021, quale giovane coppia coniugata con una figlia, avevano iniziato a cercare nel comune di RN un immobile da adibire a casa famigliare;
- nei primi mesi dell'anno, erano venuti in contatto con la _1
, la quale aveva proposto agli stessi l'acquisto una unità abitativa di Controparte_2 testa, in quadrifamiliare a Strada di Rotale in RN ancora da costruire;
- l'odierno convenuto aveva rassicurato e garantito che non vi sarebbe stato alcun problema e che la consegna dell'immobile sarebbero avvenute entro la fine del 2021; - gli attori avevano sottoscritto in data 29 maggio 2021 la scrittura privata di prenotazione immobiliare dell'unità abitativa di testa, in quadrifamiliare a Strada di Rotale (RN) con prezzo pattuito in complessivi € 180.000,00; - avevano corrisposto, al momento della sottoscrizione della prenotazione d'immobile, la somma di € 10.000,00 tramite bonifico bancario, individuato dalla ditta edile quale “pagamento a garanzia”; - l'impresa costruttrice non solo non aveva consegnato l'immobile nel termine pattuito, ma non aveva nemmeno iniziato i lavori o ottenuto il permesso di costruire o financo acquistato la proprietà del terreno dal terzo;
- il comportamento posto in essere dalla convenuta si era dimostrato contrario a buona fede ed ai principi contrattuali poiché il punto
3 dell'accordo individuava in 4/5 mesi l'inizio dei lavori e, quindi, entro settembre/ottobre 2021, e, arrivati a tale data, i signori e non avendo ricevuto alcun aggiornamento, avevano Pt_1 Pt_2 cominciato a contattare la la quale non aveva mai risposto alle domande di Controparte_2 verifica e/o di informazione sullo stato dei lavori, inizialmente prendendo tempo, e poi, omettendo di rispondere alle chiamate, messaggi, mail e p.e.c.
Tanto premesso, gli attori deducevano di non avere più alcun interesse alla conclusione del contratto stante il notevole lasso di tempo intercorso rispetto ai termini di consegna dell'immobile individuati in giugno 2022 e che l'inadempimento della convenuta aveva avuto un impatto gravissimo dal punto di vista economico sulla famiglia che, oltre a non poter godere delle somme già corrisposte, aveva dovuto rinnovare il contratto di locazione in essere.
Parte attrice chiedeva, pertanto, in via principale, previa declaratoria di nullità della clausola n. 6 del contratto (vessatoria nella parte in cui limitava il loro diritto al risarcimento del danno), di accertare il loro diritto al recesso dal contratto con diritto alla restituzione del doppio della caparra (in misura complessivamente pari ad € 20.000,00) ovvero in subordine, dichiarare la risoluzione del contratto e condannare il convenuto a risarcire loro il danno patito, in misura almeno pari alla somma dei canoni di locazione loro corrisposti dal mese di luglio 2021 a quello di ottobre 2022 pari ad € 6.880,00 oltre alla perdita di chance e così, complessivamente, pari ad € 10.000,00.
Il convenuto, dichiarato contumace in data 07.03.2023, si costituiva in corso di causa con memoria depositata in data 04.01.2024, contestando le pretese avversarie.
In particolare, confermava la presenza di contatti tra le parti, ma negava la Controparte_1 formalizzazione di un accordo in quanto non era proprietario del terreno sul quale avrebbe dovuto essere edificato l'immobile. Il convenuto negava, pertanto, di essere tenuto alla restituzione o al risarcimento di alcunché in quanto non era mai esistito un valido ed efficace accordo tra le parti. Il convenuto negava, inoltre, di aver ricevuto qualsivoglia somma in esecuzione del contratto.
La causa veniva istruita documentalmente e, all'udienza del 29 febbraio 2024, Controparte_1 rendeva l'interrogatorio formale, così come richiesto dagli attori.
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In tale sede, il convenuto confermava che in fase pre-progettuale era stata avviata una trattativa con i sig.ri e per l'acquisto di una unità abitativa quadrifamiliare a Strada di Rotale in RN Pt_2 Pt_1 ancora da costruire e affermava di non essere in possesso della scrittura privata di prenotazione (che gli veniva mostrata) sulla quale evidenziava che era apposta soltanto la sua firma e non quella degli attori;
il convenuto confermava, inoltre, il prezzo di vendita indicato nella pattuizione, ma negava di aver incassato la somma di € 10.000,00 indicata in citazione, sia pur riconoscendo come propria la firma in calce al documento del 01.06.2021 intitolato “bonifico a vostro favore 10.000,00 euro”, senza ricordare le precise circostanze in cui l'aveva apposta.
Il convenuto, inoltre, confermava che i lavori di costruzione dell'immobile non erano mai stati iniziati, che il termine ultimo per la consegna fosse ottobre 2021 e che il terreno era ancora nella proprietà del terzo, sig. Per_1
D'altro canto, il convenuto, sia pur riconoscendo che il permesso di costruire non era stato ottenuto, ne attribuiva la responsabilità agli attori, che, a suo dire, avevano richiesto delle modifiche progettuali
(pretendendo non più una quadrifamiliare, ma una bifamiliare, che da due livelli diventava ad un livello) le quali avevano inciso anche sul mancato rispetto dei termini di consegna.
Sul rifiuto di far visionare i documenti inerenti alla vendita agli attori, affermava che la documentazione edilizia, con tutto il fascicolo, e i successivi aggiornamenti era stata mostrata agli attori in sua presenza dall'Arch. e negava di aver smesso di rispondere alle chiamate degli attori. Per_2
Al termine dell'udienza, la difesa attorea rinunciava all'escussione dell'unico teste del quale aveva richiesto l'ammissione e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'11.07.2024.
In data 11.04.2024, a seguito di variazione tabellare, la causa veniva assegnata alla scrivente giudice, la quale fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 17.12.2024 e, lette le note scritte depositate dalle parti ex art. 127-ter c.p.c. in sostituzione di detta udienza, tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c. con ordinanza del 19.12.2024.
***
L'azione attorea è solo parzialmente fondata, nei limiti di seguito illustrati.
Occorre premettere che la scrittura privata posta a fondamento della domanda può essere qualificata come un contratto a causa mista, poiché si presenta come contratto preliminare di bene altrui ancora da costruire con obbligo a carico del promittente venditore di realizzare l'immobile a seguito del perfezionamento del contratto definitivo volto a trasferire la rata di terreno (v. all. 1 alla citazione).
Con la pattuizione conclusa tra le parti in data 29.05.2021, l'odierno convenuto, ivi denominato
“promissario venditore” dava atto di “possedere un contratto di acquisto in essere” (ossia, si suppone, di essere in procinto di acquistare) avente ad oggetto un terreno sito in RN, Strada di Rotale, di proprietà di un terzo, al quale il convenuto attestava di aver già corrisposto € 20.000,00 in vista dell'acquisto.
Gli odierni attori, quali “promissari acquirenti” dichiaravano, in premessa, di avere intenzione di
“prenotare e poi acquistare” al prezzo di € 180.000,00 oltre spese e imposte, una delle otto unità abitative in corso di edificazione nel predetto terreno, da realizzare e consegnare entro otto mesi dall'inizio dei lavori.
Al punto 5) del contratto si legge che le parti “hanno stabilito le modalità di pagamento a garanzia dei sig.ri e saranno così ripartite: alla sottoscrizione della presente, vengono Pt_1 Pt_2
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corrisposto euro 10.000,00 tramite bonifico intestato alla […] quanto Controparte_2 ad € 5.000,00 saranno corrisposti alla presentazione del P.d.C. della quale il tecnico incaricato ne fornirà conferma”, seguono poi ulteriori rate di prezzo da corrispondere una volta ottenuto il permesso di costruire, stipulato il rogito per la rata di terreno e poi eseguiti interamente i lavori finalizzati alla costruzione dell'unità abitativa prenotata. Successivamente, al punto n. 6) è previsto che “in caso di impossibilità riguardo l'ottenimento del P.d.C. sarà obbligo del promissario venditore corrispondere l'intero importo ricevuto ed in favore dei sig.ri
e senza aver diritto a somma di risarcimento o intese come penali”. Pt_1 Pt_2
Infine, la clausola n. 7) prevede che i promissari acquirenti “non potranno recedere dal contratto pretendendo la restituzione delle somme, salvo difformità di quanto a loro promesso, o per impossibilità nell'ottenimento dei titoli abilitativi, e resta obbligo e dovere dell' Controparte_3
realizzare il bene a loro promesso come dagli allegati alla presente scrittura,
[...] concluderlo, fornire tutte le certificazioni e garantire gli acquirenti come per legge”.
Seguono, tra gli allegati, un capitolato d'appalto, la visura catastale del terreno e un elaborato planimetrico.
In calce, il contratto reca unicamente il timbro e la firma del promittente venditore, il quale non ha inteso disconoscerla.
La scrittura privata posta a fondamento della domanda, pertanto, anche a volerla ritenere soggetta al disposto di cui all'art. 1351 c.c. al pari di un contratto preliminare “tipico” può dirsi munita di regolare forma scritta ad substantiam in conseguenza della sua produzione in giudizio da parte dei promissari acquirenti che avevano omesso di sottoscriverla.
La produzione in giudizio, ad opera della parte che non l'aveva sottoscritta, di una scrittura privata, costituisce equipollente della mancata sottoscrizione contestuale e perciò perfeziona, sul piano sostanziale o su quello probatorio, il contratto in essa contenuto, purché la controparte del giudizio sia la stessa che aveva già sottoscritto il contratto e non abbia revocato, prima della produzione, il consenso prestato (Cass. 2826/2000; Cass. 1525/2018).
Nel caso di specie, il convenuto non ha formalmente revocato il consenso a detta scrittura prima della produzione in giudizio, né avrebbe potuto farlo dato che al contratto è stata data immediata esecuzione da parte degli attori, i quali hanno dato prova di aver corrisposto al convenuto, in data 01.06.2021, la prima rata pattuita, pari ad € 10.000,00, la cui ricevuta è stata sottoscritta per accettazione dal convenuto il 3.7.2021 (v. all. 6).
Tanto premesso, la domanda attorea avente ad oggetto l'esercizio del diritto di recesso dal contratto con richiesta di restituzione della caparra confirmatoria pari ad € 10.000,00 corrisposta in data 01.06.2021, richiede, preliminarmente, di accertare se vi sia prova del grave inadempimento del convenuto atto a giustificare l'esercizio di detto diritto da parte dei promissari acquirenti ovvero la risoluzione del contratto per inadempimento (v. Cass. n. 18266/2011, la quale precisa che la gravità dell'inadempimento
è un requisito comune sia alla domanda di recesso che a quella di risoluzione).
Ebbene, premesso che la prova dell'inadempimento grava sul convenuto (v., ex multis, Cass.
10394/2021; Cass. 3373/2010; Cass. Sez. U., 13533/2001), nel caso di specie detta prova certamente sussiste poiché, mentre gli attori hanno pienamente adempiuto all'unica obbligazione sorta in capo agli stessi (dato che la seconda rata di prezzo doveva essere corrisposta soltanto alla presentazione del permesso di costruire), il convenuto, in sede di interrogatorio formale ha ammesso di non avere
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nemmeno mai proceduto ad acquistare il terreno sul quale doveva essere costruito l'immobile (v. anche visura catastale della particelle immobiliare censita al Catasto terreni del Comune di RN al Foglio 46, sub. 1383, promessa in vendita dal convenuto, ma ancora intestata all'originario proprietario, Per_3
, all. 3 alla citazione).
[...]
La circostanza che il permesso di costruire non sia stato richiesto per causa imputabile agli attori, i quali
- secondo il convenuto - avrebbero mutato la propria richiesta iniziale, chiedendogli di realizzare un immobile diverso da quello inizialmente pattuito, è priva di qualsivoglia riscontro probatorio e non consente, pertanto, di attribuire loro alcuna colpa per la mancata esecuzione del contratto.
La scrittura privata per cui è causa non ha, pertanto, avuto esecuzione per grave inadempimento del convenuto il quale ha omesso di attivarsi in alcun modo per acquistare il terreno ove l'unità abitativa avrebbe dovuto sorgere, nonché per richiedere, successivamente il rilascio del permesso di costruire, per il cui ottenimento, nel contratto, era stimata una tempistica di “4/5 mesi” e, quindi, entro il mese di ottobre 2021.
Gli attori, pertanto, erano certamente legittimati a recedere dal contratto o comunque a richiederne la risoluzione con restituzione dell'acconto corrisposto al convenuto, come effettivamente risultano aver fatto con p.e.c. del 19.07.2022 (v. all. 5).
Una volta accertato il grave inadempimento del convenuto, occorre tuttavia verificare se l'acconto di € 10.000,00 da loro versato meriti di essere qualificato come “caparra confirmatoria” ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, co. 2, c.c..
Si ritiene opportuno evidenziare brevemente la differenza tra caparra confirmatoria e acconto del prezzo;
difatti, la previsione di un anticipato versamento di una somma di denaro da parte di uno dei contraenti può avvenire a vario titolo.
In particolare, la caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro (ovvero in una quantità di cose fungibili) che una parte consegna all'altra nel momento della sottoscrizione dell'accordo al fine di garantire le obbligazioni contrattuali. L'art. 1385 c.c. prevede, difatti, che nel caso di inadempimento del contraente che abbia versato la caparra, l'altro contraente potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra, quale risarcimento del danno;
diversamente, qualora sia il contraente che ha ricevuto la caparra ad essere inadempiente, il contrente fedele potrà recedere ed esigere la restituzione del doppio della caparra al fine di ottenere il risarcimento del danno.
Dunque, la caparra confirmatoria, oltre a rappresentare un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, si pone quale garanzia degli interessi di entrambe le parti avendo, dunque, una rilevanza risarcitoria per l'ipotesi di mancata esecuzione del contratto. L'acconto, al pari della “cauzione”, consiste, invece, nel pagamento anticipato, rispetto alla prestazione, di una parte del prezzo pattuito tra le parti, al fine di testimoniare alla controparte contrattuale l'effettiva volontà di concludere il contratto;
non assolve, dunque, ad alcuna funzione risarcitoria e in ciò si differenzia dalla caparra confirmatoria (v. Cass.
8989/2024).
Avuto riguardo alla distinzione sopra fatta, la consegna anticipata di una somma di danaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio assume natura di caparra confirmatoria soltanto qualora risulti che le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385
c.c.
La giurisprudenza di legittimità, con consolidato orientamento, ritiene, infatti, che, affinché una clausola possa essere qualificata come caparra confirmatoria, l'accordo tra le parti in tal senso debba
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necessariamente essere esteriorizzato. In altri termini, affinché la dazione di una somma di denaro in anticipo sul prezzo pattuito per la prestazione sia qualificata come caparra confirmatoria, occorre una formulazione espressa e esplicita, dovendosi configurare, altrimenti, come un mero acconto della prestazione, perché non si può supporre che le parti si siano assoggettate tacitamente ad una "pena civile" che è ravvisabile nella funzione della sola caparra (così Cass. 20052/2024; Cass. 1298/2021; Cass.
19782/2020; Cass. 23734/2013; Cass. 28696/2005; Cass. 3833/1977).
Nel caso di specie, l'interpretazione letterale della clausola n. 5 del contratto conduce a una risposta negativa in tal senso, poiché la stessa esordisce enunciando che “le modalità di pagamento a garanzia dei sig.ri e saranno così ripartite” e ad essa segue l'intero elenco di tutte delle rate Pt_1 Pt_2 di prezzo che i promissari acquirenti si erano impegnati a versare (e non soltanto della prima).
La funzione di garanzia, propria della caparra confirmatoria, non è, pertanto, ricondotta dalle parti alla funzione di predeterminazione del risarcimento della somma di € 10.000,00 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c., ma alle modalità rateali di pagamento del prezzo, intendendo evidentemente le parti scongiurare il rischio che i promissari acquirenti versassero l'intero prezzo del bene al promittente venditore ancor prima che questi acquistasse il terreno dal terzo, ottenesse poi il permesso di costruire e trasferisse il terreno agli attori.
Inoltre, occorre valorizzare la circostanza che la causale del relativo bonifico effettuato dagli attori reca espressamente la sola dizione “acconto”, senza alcuna menzione della natura di caparra della somma versata al convenuto (sulla valenza indiziaria della causale del bonifico bancario inserita dallo stesso pagatore, v. Cass. 23380/2023; Cass. 15375/2023; Cass. 8829/2023; Cass. 3119/2022; Cass.
35175/2021; Cass. 27372/2021).
Ne deriva che, in assenza, nel testo contrattuale, di ulteriori indici che consentano di attribuire all'acconto di € 10.000,00 versato dai promissari acquirenti natura di caparra confirmatoria, la domanda proposta in via principale da parte attrice merita il rigetto, non essendovi spazio per l'applicazione l'art. 1385, co. 2,
c.c.
La domanda proposta in via subordinata da parte attrice merita, invece, parziale accoglimento.
Il grave inadempimento del convenuto a ciascuna delle obbligazioni assunte con la sottoscrizione della scrittura privata del 29.05.2021 è certamente suscettibile, infatti, di dar luogo alla risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453, 1455 e 1458 c.c. e, dunque, allo scioglimento del contratto con effetti retroattivi tra le parti, con diritto degli attori alla restituzione degli importi versati dai promissari acquirenti in esecuzione del contratto.
Trova, quindi, accoglimento la domanda attorea di condanna di alla Controparte_1 restituzione dell'importo di € 10.000,00 da loro versato in suo favore a titolo di acconto in data
01.06.2021 (pagamento della quale vi è inequivoca prova in atti, v. all. 6), oltre interessi legali dalla data della dazione (constando la mala fede dell'accipiens alla luce delle risultanze processuali in ordine all'omesso riscontro dello stesso alle sollecitazioni attoree e al suo completo inadempimento) sino alla data dell'introduzione del presente giudizio (07/11/2022) e, nella misura di cui all'art. 1284, co.4, c.c. sino al saldo, trattandosi di obbligazione di valuta, peraltro già esigibile al momento della domanda in considerazione della preventiva messa in mora ricevuta dal convenuto a mezzo p.e.c. in data 19.07.2022
(non spetta invece, la rivalutazione, trattandosi di obbligazione di natura restitutoria e non risarcitoria,
v. Cass. 14289/2018).
La domanda risarcitoria proposta in via subordinata dagli attori è, invece, infondata.
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Preliminarmente, occorre affermarne l'ammissibilità poiché la domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno che ne è conseguito è stata proposta dagli attori in via subordinata rispetto alla domanda di restituzione del doppio della caparra (v. Cass. 8343/2017).
Inoltre, detto risarcimento non può considerarsi affatto precluso dalla clausola n. 6 del contratto
(considerata vessatoria dagli attori) nella parte in cui esclude il diritto al risarcimento del danno o al pagamento di penali in favore dei promissari acquirenti, poiché detta esclusione è espressamente circoscritta alla sola ipotesi di “impossibilità” di ottenimento del permesso di costruire, mentre, nel caso di specie, il permesso non è stato nemmeno mai richiesto dal promittente venditore, il quale ha financo omesso di acquistare il terreno ove si era obbligato a costruire l'unità abitativa desiderata dagli attori.
Parte attrice ha tuttavia omesso di provare il proprio diritto al risarcimento del danno patito in conseguenza della mancata esecuzione del contratto allegato all'istanza, non potendosi questo far coincidere con il mero rinnovo del contratto di locazione già in essere.
In particolare, gli attori hanno dedotto che a causa del comportamento del convenuto, per garantirsi un'abitazione, si sono trovati costretti a rinnovare il contratto di locazione già in essere, che sarebbe dovuto scadere a febbraio 2022, corrispondendo al proprio locatore la somma di € 430,00 mensili, e ciò nonostante la avesse individuato come termine ultimo per la consegna Controparte_2 dell'abitazione ultimata la data del giugno 2022, con conseguente diritto al risarcimento del danno patrimoniale coincidente con “tutti i canoni di locazione dal mese di luglio 2021 a quello di ottobre 2022 pari ad € 6.880,00 oltre alla perdita di chance e così, complessivamente, pari ad € 10.000,00”.
La domanda risarcitoria attorea non trova, tuttavia, riscontro né nei termini della pattuizione, né nel contegno tenuto dagli attori medesimi prima dell'introduzione del presente giudizio. Nel contratto per cui è causa, veniva, invero, stimata come data prevista per il “rogito notarile della rata di terreno” il periodo compreso tra ottobre e novembre 2021 (p. 2 dell'all.1), mentre per la consegna dell'unità abitativa ultimata, la tempistica prevista era di “circa otto mesi dall'inizio dei lavori”, a partire da circa “4/5 mesi considerando agosto” dalla stipula, periodo in cui ci si attendeva il rilascio del permesso di costruire (v. punto 3 del contratto).
Ne deriva che, prima del mese di giugno-luglio 2022, gli attori non erano titolari di alcuna aspettativa in ordine alla conclusione dell'unità immobiliare, la cui costruzione avrebbe comunque dovuto attendere perlomeno il rilascio del permesso di costruire.
Inoltre, con missiva trasmessa a mezzo p.e.c. in data 19.07.2022, il difensore degli attori ha comunicato al convenuto l'intenzione dei suoi assistiti “di risolvere il contratto de quo” per il grave inadempimento del ribadendo “la ferma volontà di risolvere il contratto in oggetto ed i miei assistiti _1 con la presente richiedono la restituzione di quanto loro versato pari ad € 10.000,00” (v. all. 5).
Gli attori, dunque, hanno inequivocabilmente e formalmente dichiarato alla controparte di non avere più interesse alla conclusione dell'affare, eccependone l'intervenuta risoluzione per inadempimento del convenuto, non appena scaduto il termine per la consegna dell'immobile ultimato.
In altri termini, tra luglio 2021 e giugno 2022, gli attori avrebbero dovuto comunque permanere nell'immobile precedentemente locato perché l'unità abitativa da costruire loro promessa non sarebbe stata ancora pronta, mentre tra luglio e ottobre 2022, le loro aspettative di abitare nel nuovo immobile erano definitivamente cessate in conseguenza del venir meno del loro interesse all'esecuzione del contratto, formalizzata al convenuto.
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Ne deriva l'infondatezza della domanda risarcitoria attorea per difetto di prova circa la derivazione causale immediata e diretta tra l'inadempimento del convenuto e l'esborso effettuato dagli attori a titolo di canoni di locazione.
In definitiva, in parziale accoglimento della domanda proposta in via subordinata da parte attrice, il contratto sottoscritto tra le parti in data 29.05.2021 deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento del convenuto, il quale merita di essere condannato alla restituzione in favore di e di , tra loro quali creditori solidali, dell'importo di € Parte_1 Parte_2
10.000,00 ricevuto a titolo di acconto, oltre a interessi al tasso legale dalla data di percezione della somma (01/06/2021) alla data di introduzione del presente giudizio (07/11/2022) e al tasso di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. da quest'ultima data sino al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore del decisum ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 5.200 ed € 26.000, in base a parametri compresi tra i minimi e i medi per tutte le fasi processuali in ragione della semplicità della controversia e dell'istruttoria che l'ha caratterizzata.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta la domanda proposta in via principale da parte attrice;

- in parziale accoglimento della domanda proposta in via subordinata da Parte_1
e da nei confronti di , quale titolare dell'omonima Parte_2 Controparte_1 impresa individuale ”, dichiara la risoluzione del contratto Controparte_2 stipulato tra le parti in data 29.05.2021 e, per l'effetto, condanna parte convenuta a restituire agli attori, quali creditori solidali, l'importo di € 10.000,00, oltre a interessi al tasso legale dal
01/06/2021 alla data di introduzione del presente giudizio (07/11/2022) e al tasso di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. da quest'ultima data sino al saldo;

- condanna , quale titolare dell'omonima impresa individuale Controparte_1
” a rimborsare in favore di e di Controparte_2 Parte_1
, tra loro creditori solidali, le spese processuali, che liquida in € 264,00 per Parte_2 esborsi e in € 4.500,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. se dovuta e C.A.P. come per legge.
RN, 09/04/2025 Il Giudice
dott.ssa Francesca Grotteria
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