IL TRIBUNALE DI VARESE
II SEZIONE CIVILE
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Flaminia
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2538 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 trattenuta in decisione all'udienza del 12.11.2024 e promossa da
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Milano, Via Turati Parte_1 C.F._1
n. 40 presso lo studio degli avv.ti BELLATORRE GUIDO e EMANUELE MERLI che la rappresentano e difendono giusta procura in atti
-PARTE ATTRICE - contro
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Besozzo, VIA XXV CP_1 C.F._2
APRILE, 4/A presso lo studio degli avv.ti BARANZINI STEFANO e BIANCO STEFANO che la rappresentano e difendono giusta procura in atti
- PARTE CONVENUTA
OGGETTO: giudizio di divisione ereditaria su parti comuni.
CONCLUSIONI: All'udienza del 12/11/2024 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni riportandosi ai rispettivi scritti difensivi.
Considerazioni in fatto e diritto
1 Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto innanzi Parte_1
all'intestato Tribunale la sorella al fine di sentire accogliere le seguenti CP_1
conclusioni: “Voglia l'Ill.no Tribunale adito, respinta ogni avversa istanza, domanda, deduzione ed eccezione, così pronunciare:
Nel merito in via principale: 1) accertare e dichiarare il diritto della Signora Parte_1
allo scioglimento della comunione ereditaria con la Signora derivante dalla CP_1
morte del Signor in relazione alle parti comuni del complesso edilizio sito ad Parte_2
Inarzo (VA), in via Carlo Porta n. 6, descritte in premessa;

2) formare ed attribuire le quote spettanti a ciascuno dei coeredi in relazione alle parti comuni del complesso edilizio sito ad Inarzo (VA), in via Carlo Porta n. 6, descritte in premessa, nella misura di 1/2 in capo a ciascun erede ovvero, in via subordinata, nella misura di 2/3 in favore della Signora e di 1/3 in favore della Signora CP_1 Parte_1

[...]
3) ordinare, secondo le modalità sopra descritte ovvero quelle che saranno ritenute, nel corso del giudizio, maggiormente conformi ai criteri di giustizia ed opportunità, la divisione delle parti comuni del complesso edilizio sito ad Inarzo (VA), in via Carlo Porta n. 6, descritte in premessa.
In via istruttoria: nominare un Consulente Tecnico d'Ufficio ai fini di acquisire la descrizione e valutazione delle parti comuni del complesso edilizio sito ad Inarzo (VA), in via Carlo Porta n. 6, descritte in premessa, nonché ai fini della formazione delle quote e dei rispettivi lotti, nonché dell'esecuzione della divisione e frazionamento delle stesse parti comuni.
In ogni caso: porre le relative spese a carico dei condividenti e, in caso di opposizione, condannare l'opponente al pagamento di spese, diritti e onorari del presente giudizio oltre rimborso forfetario spese generali 15%, IVA e CPA come per legge”.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice deduceva:
- che l'8.12.2020 decedeva a Varese il padre, doc. 1 fascicolo attoreo); Parte_2

2 - che il de cuius aveva disposto del proprio patrimonio tramite testamento pubblico, ricevuto dal notaio in data 01.07.2019 (doc. 3 fascicolo attoreo) e registrato in data
26.01.2021 (rep. 95353 e racc. 18502 – doc. 4 fascicolo attoreo);
- che, nel testamento, l'intero complesso edilizio sito ad Inarzo Via Carlo Porta n. 6 veniva così assegnato:
a) piena proprietà a dei seguenti immobili (doc. 5 fascicolo CP_1
attoreo):
b) piena proprietà a dell'appartamento collocato al piano Parte_1
terreno, censito al fg. 2, part. 161 sub 5 (doc. 6 fascicolo attoreo);
- che, a servizio delle predette porzioni di proprietà esclusiva, vi erano delle parti comuni e cioè:
- che non era stato possibile addivenire ad una divisione consensuale con la sorella;

- che, anzi, la sorella le aveva richiesto il pagamento di alcuni lavori CP_1
unilateralmente eseguiti sulle parti comuni e non previamente discussi (doc. 8 fascicolo attoreo);
- che aveva richiesto alla sorella di delimitare il giardino con creazione di un accesso autonomo anche al fine di permettere a tutti il godimento della propria parte di giardino oggi pregiudicato dalla presenza di un cane di grossa taglia di sua proprietà
(missiva del 04.02.2022 - doc. 9 fascicolo attoreo);

3 - che la missiva non aveva avuto riscontro e la procedura di mediazione aveva avuto esito negativo (docc. 10 e 11 fascicolo attoreo);
- che era sua intenzione di addivenire allo scioglimento della comunione ereditaria sulle parti comuni ex art. 713 c.c.;
- che la quota di proprietà da attribuire a ciascun coerede doveva essere di ½ ciascuno posto che il testatore nulla aveva disposto sul punto e che la stessa sorella le CP_1
aveva richiesto il rimborso della quota di ½ delle spese sostenute sulle parti comuni;

- che la divisione doveva avvenire in natura mediante installazione di un recinto o muro divisorio di delimitazione dell'area giardino e del cortile, oltre all'assegnazione della scala esterna e del sottotetto.
Si costituiva ontestando tutto quanto ex adverso affermato e, in particolare, CP_1
eccependo:
- che aveva lasciato alla figlia solo quanto a lei spettante per Parte_2 Pt_1
legge;
- che la sorella non si era mai interessata dell'appartamento ricevuto in Pt_1
eredità né aveva mai partecipato alle spese sulle parti comuni come potatura e pulizia del giardino (doc. 2 fascicolo convenuto), bonifica del serbatoio di olio combustibile e carburante diesel (doc. 3 fascicolo convenuto), installazione di citofono bifamiliare
(doc. 4 fascicolo convenuto);
- che non vi era alcuna opposizione ad addivenire alla divisione richiesta;

- che, tuttavia, le parti comuni indicate erano errate in quanto il cortile sito al piano terra e censito catastalmente al foglio 2, part. 161 sub 3 era una pertinenza dei sub. 2
e 3 già di sua proprietà esclusiva;

- che, quindi, le parti comuni da dividere erano solo il giardino, la scala esterna e il sottotetto censiti al foglio 2, part. 161, sub 502;
- che anche le quote di divisione erano errate avendo il de cuius richiesto, nel testamento, che “Per tutto quanto non abbia diversamente disposto, desidero che sia
4 ripartito tra le mie figlie per la quota di due terzi e , per la quota di un CP_1 Pt_1
terzo”;
- che la divisione, come proposta dalla sorella, non poteva essere accettata e, comunque, era di difficile realizzazione;

- che i propri cani già utilizzavano un'area recintata all'interno del giardino;

- che la spese sostenute per la manutenzione delle aree comuni dovevano essere suddivise tra le coeredi con la conseguenza che la sorella doveva restituirle Pt_1
la quota di 1/3 pari a 1.045,10 euro.
Insisteva per procedere alla divisione secondo le diverse quote ereditarie indicate in atti e tenendo conto, nella formazione delle quote o nella determinazione dei conguagli, degli importi anticipati nell'interesse comune.
La causa veniva istruita mediante lo scambio delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. all'esito delle quali veniva nominato un consulente tecnico d'ufficio al fine di determinare il valore delle parti comuni con suddivisione delle quote secondo testamento. Successivamente, veniva richiesto al CTU di procedere alla redazione di una consulenza integrativa che rispettasse le quote di eredità di 1/3 e 2/3 come da quesito assegnato.
La causa, poi, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni non essendovi accordo sulle modalità divisionali delle parti comuni.
Chiamata all'udienza del 12.11.2024, sulle conclusioni come precisate dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
*
La questione sottoposta all'attenzione del Tribunale attiene all'accertamento del diritto di di addivenire allo scioglimento delle parti comuni del complesso Parte_1
immobiliare sito a Inarzo Via Carlo Porta n. 6 (cd. an dividendum sit) e, quindi, delle concrete modalità attraverso cui la divisione verrà attuata (cd. quomodo dividendum sit).
a. Sull'an dividendum sit.
5 Sulla scorta delle difese di parte convenuta il Tribunale deve dare CP_1
preliminarmente atto che non vi è alcuna contestazione sul diritto di di Parte_1
addivenire allo scioglimento della comunione ereditaria sulle parti comuni.
Anzi, anche la convenuta concorda sulla necessità di dividere gli spazi comuni essendo gli appartamenti e le autorimesse già attribuite in proprietà esclusiva.
Le contestazioni della convenuta riguardano, invece, i beni che devono essere considerati quali “parti comuni da dividere” e le quote ideali di eredità tra le parti in causa.
Ed infatti, da un lato, evidenzia che il cortile sito al piano terra e censito CP_1
catastalmente al foglio 2, part. 161 sub 3 è una pertinenza dei sub. 2 e 3 già di sua proprietà esclusiva e, dall'altro, valorizza la volontà testamentaria del padre secondo cui
“Per tutto quanto non abbia diversamente disposto, desidero che sia ripartito tra le mie figlie per la quota di due terzi e , per la quota di un terzo”. CP_1 Pt_1
b. Sull'individuazione delle parti comuni.
Occorre, quindi, definire quali beni del complesso di Inarzo Via Carlo Porta n. 6 siano definibili come beni comuni posto che la convenuta rivendica la natura pertinenziale del cortile censito al fg. 2 part. 161 sub. 3 rispetto alle particelle sub. 2 e 3 già di sua proprietà esclusiva.
L'attrice contesta tale qualificazione ma non si oppone all'assegnazione alla Pt_1
sorella purché siano applicati i necessari conguagli.
Dalle verifiche svolte dal consulente d'ufficio nominato, è emerso, in effetti, che il cortile censito al fg. 2 part. 161 sub. 3 altro non è che un'area comune non censibile, pertinenziale alle due autorimesse censite ai sub. 2 e 3, e consiste nell'area di accesso e manovra ai parcheggi (pag. 19 elaborato tecnico del 22.03.2024).
L'area di accesso e manovra, essendo destinata in modo durevole al servizio delle autorimesse, già di proprietà esclusiva di (art. 817 c.c.), segue CP_1
necessariamente la circolazione – in questo caso mortis causa - del bene principale ex art. 6 818 c.c. con la conseguenza che tale cortile (rectius: area di accesso/manovra) deve essere escluso dalle parti comuni in comproprietà indivisa ereditaria tra le sorelle CP_1
Da ciò consegue che le aree comuni da dividere nel presente giudizio sono solo il sottotetto, il giardino e la scala esterna (mapp. 161 sub. 502).
c. Sull'individuazione delle quote di eredità.
Prima di procedere alla divisione delle parti individuate, occorre chiarire quali siano le quote ideali spettanti a ciascun coerede oggi in comunione indivisa solo sulle parti comuni.
Ed infatti, parte attrice ritiene che le quote ereditarie dovrebbero essere indicate in ½ ciascuno mentre parte convenuta afferma che deve essere rispettata la proporzione indicata dal testatore (1/3 e 2/3 . Pt_1 CP_1
In tema, l'art. 734 c.c. dispone che il testatore possa “dividere i suoi beni tra gli eredi […].
Se nella divisione fatta dal testatore non sono compresi tutti i beni lasciati al tempo della morte, i beni in essa non compresi sono attribuiti conformemente alla legge, se non risulta una diversa volontà del testatore”.
Come noto, la norma, al co. 1, costituisce espressione del principio di autonomia testamentaria in quanto attribuisce al testatore il potere di dividere i propri beni assegnandoli a ciascun erede e così impedendo il sorgere della comunione ereditaria mentre, al co. 2, detta una disposizione di chiusura che regolamenta la formazione delle porzioni di beni non espressamente attribuiti nell'ambito della cd. divisione svolta dal testatore.
Tale norma di chiusura, però, opera, expressis verbis, solo se non risulta una diversa volontà del testatore;
nel caso di specie, è, per l'appunto, espressa una diversa volontà del testatore avendo il espressamente previsto in testamento “Per tutto quanto Parte_2
non abbia diversamente disposto, desidero che sia ripartito tra le mie figlie per la CP_1
quota di due terzi e , per la quota di un terzo”. Pt_1
7 Parte attrice non ha impugnato le disposizioni testamentarie per cui non vi è una ragione evidente per cui le parti comuni del complesso sito in Inarzo Via Carlo Porta 6 dovrebbero essere divise secondo una diversa proporzione.
Pertanto, le quote ideali che verranno considerate ai fini della divisione nel presente giudizio sono pari a 1/3 in capo a 2/3 in capo a Parte_1 CP_1
A nulla vale sostenere che parte convenuta avrebbe rinunciato alla sua quota di 2/3 sui beni comuni allorché ha richiesto la quota di ½ delle spese sostenute;
ed infatti, è noto che non possibile rinunciare parzialmente ad una disposizione ereditaria dovendo l'eventuale rinuncia coinvolgere tutti i diritti caduti in successione (in ogni caso, già accettati dall'erede ) e non potendo, una missiva, avere alcun effetto di CP_1
rinuncia in tale senso.
d. Sul quomodo dividendum sit.
Risulta ora necessario individuare le modalità concrete attraverso cui si procederà alla divisione dei beni comuni di cui le controparti sono comproprietarie a seguito di successione dal loro padre Parte_2
A tale fine è stato chiesto al CTU di descrivere lo stato dei luoghi oggetto della domanda di divisione nonché di verificare la comoda divisibilità in natura secondo le quote di rispettiva competenza delle parti in lite, in modo da rispettare la funzione e destinazione e senza deprezzare l'originario bene, approntando un comodo progetto divisionale dell'area, facendo il minimo ricorso a conguagli, con la minore incidenza di interventi ed opere o costituzione di servitù.
In risposta al quesito, il CTU ha, dapprima, depositato una relazione in data 22.03.2024 successivamente integrata con le quote ideali di eredità corrette in data 10.06.2024; a tali conclusioni si farà, quindi, riferimento al fine di individuare le modalità di scioglimento della comunione.
Dovrà, però, procedersi a considerazioni distinte per il giardino comune e per il sottotetto con la scala esterna.
8 d.1 Sul giardino.
Quanto al giardino, entrambe le parti hanno insistito per procedere ad una divisione in natura ai sensi dell'art. 1114 c.c. attesa la comoda attribuibilità di distinte porzioni a ciascuna delle parti.
Infatti, il giardino comune, avendo una superficie di mq 590,134, risulta agevolmente divisibile secondo le quote ideali di eredità delle parti;
tuttavia, il CTU ha ritenuto non attuabile una totale divisione dell'area attesa la necessità di mantenere la comunione sui muri di confine, sul viale principale carrabile e sugli impianti citofonici in quanto la loro caratteristiche di uso e funzionalità ne impediscono lo scioglimento.
Il CTU ha, pertanto, concentrato lo scioglimento solo su una porzione del giardino comune lasciando altre porzioni in comune tra le parti.
Il progetto divisionale, in tale modo, non solo non deprezza il bene ma, invero, evita che le parti debbano sostenere esosi costi di trasformazione (quantificati in circa 15.000 euro).
In particolare, secondo il progetto divisionale redatto dal CTU nel rispetto delle quote ereditarie ideali, spetterebbe:
a) a – giardino in proprietà esclusiva della superficie di mq. 120 per un Parte_1
valore di €. 2.534,40
b) a – giardino in proprietà esclusiva della superficie di mq. 240 per un valore CP_1
di €. 5.068,80 secondo il prospetto di seguito riportato
9 Lo schema divisionale sopra indicato è stato condiviso anche dai CTP delle parti che hanno partecipato in contraddittorio alle operazioni peritali e, sullo stesso, non vi sono state né critiche né osservazioni.
Le uniche osservazioni sollevate da riguardano, infatti, le quote ideali di Parte_1
proprietà – su cui però si è detto poc'anzi - e non la ripartizione fattuale del giardino.
In conclusione, deve essere attribuita in proprietà esclusiva a la porzione Parte_1
da frazionare sulla base dell'elaborato grafico del CTU (immagine sopra riportata) corrispondente alla zona puntinata in rosso e a la porzione da frazionare sulla CP_1
base dell'elaborato grafico del CTU corrispondente alla zona tratteggiata in nero mentre restano in comunione le aree, da frazionare, indicate in giallo.
d.

2. Sul sottotetto e alla scala esterna.
Quanto al sottotetto, alla luce della perizia in atti è emerso che non “è fattibile una divisione a metà in virtù delle limitate altezze” tanto che il CTU ha proposto di “mantenere
l'unità in comune così come la scala esterna di accesso”.
La parte ha aderito alla proposta del CTU di mantenere il sottotetto quale CP_1
parte comune non avendo alcuna effettiva utilità per alcuno dei comproprietari, mentre
10 ha continuato ad insistere nella sua divisione esercitando, di fatto, il suo Parte_1
diritto potestativo ex art. 713 c.c.
È noto che, in caso di indivisibilità in natura a norma dell'art. 720 c.c., l'intero compendio deve essere preferibilmente ricompreso per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione del coerede che ne chieda l'attribuzione, dovendo farsi luogo alla vendita all'incanto se i coeredi non siano a ciò disposti.
Nessuno dei coeredi condividenti ha richiesto, però, l'attribuzione dell'intero compendio con addebito dell'eccedenza a norma dell'art. 720 c.c., con la conseguenza che la vendita del bene dovrebbe essere l'extrema ratio individuata dal legislatore per attuare la divisione.
La conformazione del bene, invero, impedisce di procedersi con la vendita sul mercato trattandosi di un sottotetto di “limitata altezza interna che ne permette un uso parziale”
(pag. 20 elaborato tecnico del 22.03.2024), incorporato in una villetta bifamiliare già di proprietà delle parti in causa cui si accede tramite una botola posta nel soffitto del secondo piano mediante una scala retrattile (si veda fotografie agli atti sub doc. 6 fascicolo convenuta).
Nessun soggetto potrebbe, dunque, essere interessato all'acquisto del sottotetto a maggior ragione se non sono interessate, nemmeno, le parti proprietarie degli appartamenti presenti nel complesso immobiliare.
Pertanto, la divisione del sottotetto non è attuabile mediante la vendita con la conseguenza che tale bene dovrà rimanere in comune tra le parti in causa così come la scala esterna che ne costituisce il solo accesso.
È evidente che non vi siano altre soluzioni praticabili posto che non vi è la disponibilità delle parti a farsi assegnare il bene;
a ciò si aggiunga che il sottotetto, per la sua conformazione e limitata facoltà d'uso, non apporta alcuna utilità a nessuno dei due appartamenti, nemmeno a quello del secondo piano.
e. Sul rimborso delle spese per la manutenzione delle parti comuni.
11 Parte convenuta chiede, infine, che la sorella restituisca la sua quota parte Parte_1
delle spese che sono state sostenute per la manutenzione e gestione delle parti comuni.
In particolare, a documentato, mediante la produzione delle fatture rilasciate CP_1
dalle ditte incaricate, interventi di manutenzione eseguiti sulle parti comuni e considerati congrui a giudizio del CTU in relazione alla necessità dell'immobile.
Nello specifico, si tratta di spese per: a) l'installazione di impianto citofonico bifamiliare marca a 2 fili presso vostra abitazione formato da pulsantiera esterna con due CP_2
pulsanti di chiamata e due cornette interne (fatt. non fiscale n. 12 del 15.02.2021 di
[...]
doc. 4 fascicolo convenuto); b) bonifica serbatoio contenente gasolio Controparte_3
da riscaldamento (fatt. n. 22 del 06.05.2022 di – doc. 3 fascicolo Controparte_4
convenuto); c) potatura piante, arbusti e pulizia giardino comune (fatt. 09 del 20.04.2022, fatt. 25 del 31.12.2022 entrambe di , fatt. 14 del 27.06.2023 di Parte_3 CP_5
e fatt. 60/2023 del 26.11.2023 di ), per un totale di euro 3.906,32.
[...] Parte_4
Sul punto, va ricordata la facoltà per il comproprietario di anticipare le spese sostenute per il bene comune indipendentemente dal coinvolgimento degli altri comproprietari agendo in veste di mandatario o utile gestore degli eredi partecipanti alla comunione;
riguardo a tali spese anticipate, il comproprietario matura, poi, il diritto ad essere rimborsato pro quota della spesa eseguita per la cosa comune dagli altri comproprietari
(Cassazione civile sez. II, 21/02/2019, n.5135).
Pertanto, in adesione dell'insegnamento della Suprema Corte, gli importi anticipati da ell'interesse del bene comune (quale è il giardino o l'impianto citofonico), in CP_1
astratto dovrebbero essere rimborsati da in proporzione alla sua quota di Parte_1
concorso indicata in sentenza, anche in assenza del suo preventivo consenso balla spesa.
Tuttavia, la domanda potrà, in questa sede, essere accolta solo per la somma di euro 500 essendo l'unico importo per il quale vi è contezza dell'effettivo sostenimento della spesa esposta;
la prova del pagamento di tale importo è, infatti, contenuto nella fatt. n. 22 del
06.05.2022 di (doc. 3 fascicolo convenuto). Controparte_4
12 La convenuta a, quindi, diritto a farsi rimborsare da l'importo CP_1 Parte_1
di euro 166, 66 (pari a 1/3 della spesa di euro 500) oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
non potrà, però, essere dichiarata la condanna alla corresponsione della somma mancando una domanda in tale senso in atti.
Gli altri importi non possono, invece, essere riconosciuti per mancanza di prova dell'effettivo sostenimento della spesa da parte del comproprietario richiedente.
f. Spese di lite
Le spese di lite vanno compensate integralmente tra le parti non emergendo dagli atti elementi per ritenere l'attività processuale delle parti viziata da eccessive pretese o inutili resistenze.
Le spese di CTU valse a pervenire alla divisione devono essere poste in via definitiva a carico delle parti costituite pro-quota fra di loro (e cioè /3 e CP_1 Parte_1
1/3) e solidalmente verso il consulente.
La sentenza deve trascriversi previa formalizzazione del frazionamento a cura della parte interessata e a spese di entrambe le parti secondo le proporzioni delle quote (e cioè
/3 e /3). CP_1 Parte_1

PQM

Il Tribunale di Varese definitivamente pronunciando ogni domanda, eccezione ed istanza contraria disattesa:
- accerta e dichiara il diritto di a domandare la divisione delle parti Parte_1
comuni (giardino comune, scala esterna e sottotetto) censite al mapp. 161 sub. 502 nei confronti di on esclusione del bene censito al fg. 2 part. 161 sub. 3; CP_1
- accerta e dichiara che le quote ereditarie sulle parti comuni sono: 1/3 in capo a
2/3 in capo a Parte_1 CP_1
- dispone, quindi, lo scioglimento della comunione esistente tra le parti sul giardino comune secondo il progetto divisionale indicato dal CTU in data 10.06.2024 ed individuato in parte motiva assegnando porzioni da frazionare e segnatamente a: a)
13 – giardino in proprietà esclusiva della superficie di mq. 120 per un valore Parte_1
di €. 2.534,40 (in rosso) e b) – giardino in proprietà esclusiva della superficie CP_1
di mq. 240 per un valore di €. 5.068,80 (in nero) mantenendo la comunione sulle altre parti da frazionare (segnate in giallo);
- dispone il mantenimento della comunione del sottotetto per le ragioni in parte motiva;

- accerta il diritto di al rimborso delle anticipazioni per interventi di CP_1
manutenzione delle parti comuni nella misura di 166,66 euro oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

- rigetta le altre domande;

- compensa le spese di lite tra le parti;

- pone definitivamente le spese di CTU a carico di tutte le parti costituite pro-quota e solidalmente verso il consulente;

- manda al Conservatore dei RRII di procedere alla trascrizione della presente sentenza previa formalizzazione del frazionamento del giardino comune a cura della parte interessata e a spese di entrambe le parti pro-quota.
Così deciso in Varese, 10.02.2025
Il Giudice
Flaminia D'Angelo
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