N. R.G. 3978/2020
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3978/2020 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 2 aprile 2025 ad ore 9.15 innanzi al dott. Nicoletta Leone, è Parte_2
l'Avv. Maria Giuseppina Scarinci la quale precisa le conclusioni come in atti.
[...]
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicoletta Leone ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3978/2020 promossa da:
, con sede in Cagliari nella Via Dante 160 (CF ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore Signor Casti ( ), ed elettivamente domiciliato in CP_2 CodiceFiscale_1
Cagliari nella Via Tola 30 presso lo studio dell'Avv. Maria Giuseppina Scarinci (CF
- PEC che lo rappresenta e difende in virtù di C.F._2 Email_1 procura in calce all'atto di intimazione morosità del 22/05/2020, attore contro
, (CF in persona del legale rappresentante con sede Controparte_1 P.IVA_2 in Cagliari Via Dante n. 154, rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Scifo giusta procura speciale in atti, convenuto
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti il 1° marzo 1991, registrato a Cagliari il 11 marzo 1998 al numero 01577, avente ad oggetto il locale, già adibito a portineria, sito al piano terra del maggior fabbricato ubicato in Cagliari alla Via Dante 160, distinto al NCEU foglio A 19, mappale 2556, sub 24;
pagina 2 di 6 2) Condanna la al pagamento in favore del dei Controparte_1 Parte_1
seguenti importi: euro 1.596,25 a titolo di saldo canoni 2014 (canone rivalutato pari ad euro
155,88 ), euro 1.880,00 esercizio 2015 (canone rivalutato pari ad euro 157,33), euro 1.880,00 per ogni esercizio dal 2016 e sino al 2021, oltre euro 786,65 per le mensilità da gennaio a maggio 2022, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza delle singole mensilità al soddisfo e, per i canoni dal 2016, la rivalutazione al 75% dell'indice ISTAT;

3) condanna la alla rifusione in favore del delle spese Controparte_1 Parte_1 di lite, che liquida in € 5.971,00 (€ 2.584,00 per la fase della convalida e € 3.387,00 per la presente fase) a titolo di compenso professionale, € 150,62 per esborsi, oltre spese generali al
15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida datato 22/05/2020, notificato il 9/06 successivo, il ha esposto di aver concesso in locazione, con atto 1° marzo Parte_1
1991, registrato a Cagliari il 11 marzo 1998 al numero 01577, alla , in Controparte_1
persona del legale rappresentante , con sede in Cagliari Via Dante n. 154 (CF CP_1
), il locale, già adibito a portineria, sito al piano terra del maggior fabbricato ubicato in P.IVA_2
Cagliari alla Via Dante 160, distinto al NCEU foglio A 19, mappale 2556, sub 24, per il canone di
150.000 di vecchie lire da corrispondere entro il 5 di ogni mese. Nel corso del 2013 la conduttrice ha versato solo € 1.193,56 (rispetto a un canone mensile che, a seguito degli adeguamenti ISTAT, ammontava a € 155,88) e per gli anni successivi si è resa totalmente morosa. Per questo motivo, il condominio intimante ha chiesto la convalida dello sfratto, nonché separato decreto ingiuntivo per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
La società conduttrice si è costituita in giudizio opponendosi all'intimato sfratto, in quanto, a suo dire, la stessa non si sarebbe resa morosa nel pagamento dei canoni. A sostegno della propria tesi ha contestato la regolarità dei calcoli di aggiornamento dei canoni secondo gli indici ISTAT, ha, inoltre, eccepito la prescrizione dei canoni di locazione per gli esercizi 2013,2014 e 2015 ed ha prodotto delle ricevute di pagamento che avrebbero, sempre a suo dire, coperto i canoni successivi ai predetti esercizi.
Ha, infine, eccepito la compensazione con un presunto credito vantato nei confronti del per Parte_1
dei danni subiti ad una vetrina del suo locale commerciale causati dalla impresa appaltatrice durante il rifacimento della facciata CP_3
pagina 3 di 6 Il Giudice, in accoglimento delle istanze avanzate dal intimante, con ordinanza Parte_1
15/07/2020, ex art. 665 cpc, ha ordinato alla conduttrice il rilascio dell'immobile e, previo invito alle parti ad esperire il procedimento di mediazione, ha fissato l'udienza del 20/11/2020 per la discussione.
Il Condominio esponente, esperito infruttuosamente il procedimento di mediazione, con memoria integrativa 30/10/2020, nel contestare le eccezioni, deduzioni e produzioni di parte resistente, ha concluso per l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'atto introduttivo del presente giudizio.
L'intimata opponente non ha depositato memorie integrative.
La causa, istruita con produzioni documentali, è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni formulate.
1) Eccezione di pagamento
A riprova dell'eccezione di pagamento, l'intimato ha depositato la prova documentale di alcuni versamenti effettuati in favore dell'amministrazione condominiale.
In proposito, deve osservarsi che la detiene in locazione altro locale, già adibito a Controparte_1
portineria, sito al piano terra del maggior fabbricato ubicato nella Via Cocco Ortu n. 3 di Cagliari, di proprietà del Condominio Via Cocco Ortu n. 3, in forza di contratto stipulato in data 1°ottobre 1985 per il canone mensile di 100.000 di vecchie lire. Anche il predetto ha attivato la procedura di sfratto per morosità e il relativo giudizio ex art.665 cpc, contraddistinto con il numero R.G. n. 3986/2020 dell'intestato Tribunale, è stato chiamato all'udienza del 20.11.2020.
Invero i due predetti condomini, pur essendo degli enti autonomi, titolari, per l'appunto, di distinto codice fiscale, sono stati, comunque da sempre, amministrati come unico ente di gestione, tanto è vero che gli stessi sono contitolari di un unico conto corrente presso . I pagamenti Controparte_4
effettuati dalla sono stati, quindi, imputati nella misura del 50%, ai canoni scaduti CP_1
relativi al contratto di locazione in essere con il mentre il restante 50% ai canoni di Parte_1
pertinenza del Le somme esposte nelle distinte dei bonifici agli atti Controparte_5
sono state, pertanto, dal così imputate: Parte_1
bonifico 27/10/2015 euro 2.000,00 quota di competenza euro 1.000,00 imputata Parte_1
saldo canoni di locazione esercizio 2011 e acconto esercizio 2012 (residuo canoni 2012 euro 873,37); bonifico 21/06/2016 euro 2.000,00 quota di competenza euro 1.000,00 imputata Parte_1
saldo canoni 2012 acconto canoni 2013 (residuo canoni euro 1.725,66); bonifico 21/12/2016 euro 1.000,00 quota di competenza euro 500,00 imputata Parte_1
acconto canoni 2013 (residuo canoni 2013 euro 1.225,66);
pagina 4 di 6 bonifico 24/02/2017 euro 2.000,00 somma così imputata: euro 1.922,75 per quote condominiali
Condominio Via Cocco Ortu n. 3 per unità abitativa già di titolarità del euro 77,25 acconto canoni CP_1
2013 Condominio Via Cocco Ortu;
bonifico 10/05/2017 euro 1.000,00 quota di competenza euro 500,00 imputata Parte_1
acconto canoni 2013 (residuo canoni 2013 euro 725.66); bonifico 18/09/2018 euro 2.000,00 quota euro 1.000,00 imputata saldo canoni 2013 Parte_1
acconto canoni 2014 (residuo canoni esercizio 2014 euro 1.596,25).
La conduttrice nella causale dei bonifici agli atti ha indicato solo il termine “quote”, senza riferimento alcuno alle relative mensilità dei canoni, il condominio ha, dunque, più che legittimamente, imputato tali pagamenti ai canoni scaduti pregressi rispetto a quelli in corso (Cassazione sentenza n. 22/9/2016 n.
18891)
L'imputazione dei pagamenti non è stata contestata dall'opponente.
2) Eccezione di prescrizione
Il diritto del locatore di richiedere i canoni di locazione arretrati ha un termine di prescrizione di 5 anni, il quale decorre da ogni scadenza pattuita tra proprietario e affittuario. A stabilirlo è l'art. 2948 c.c., che al punto 3) riporta che “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni” si prescrivono in cinque anni.
Il locatore ha dimostrato di avere interrotto il decorso del termine di prescrizione con la produzione delle diffide 12/12/2014, 25/10/2017 e 2/7/2019.
L'eccezione deve pertanto essere disattesa perché infondata. prodotte all'udienza del 10/07/2020
3) Eccezione di compensazione con il diritto al risarcimento
L'opponente ha chiesto di portare in compensazione i canoni scaduti con l'importo asseritamente dovutogli a titolo di danni subiti dalla vetrina del suo locale in occasione di lavori condominiali, per un importo pari ad euro 1.751,00.
La domanda avrebbe dovuto essere proposta nei confronti dell'impresa esecutrice dei lavori e, comunque, non vi è prova degli asseriti danni.
L'eccezione pertanto non è fondata.
4) Credito del Condominio
L'aggiornamento del canone di locazione sulla base dei dati ISTAT è previsto espressamente dall'art. 32 della Legge n. 392/1978 (“Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui
pagina 5 di 6 all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”).
La Corte di cassazione ha specificato che "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta" (Cass., sent. n. 15034 del 2004).
Deve darsi atto che l'intimato non ha contestato la debenza dell'adeguamento ISTAT, con ciò implicitamente riconoscendola, ma solo la quantificazione.
Per rivalutare il canone di locazione, occorre individuare il tasso di variazione annuale e applicare il 75
% dello stesso come rivalutazione del canone di affitto dell'anno precedente.
E' provato documentalmente che l'immobile è stato rilasciato in data 6 giugno 2022.
Sono dovuti i seguenti importi: euro 1.596,25 saldo canoni 2014 (canone rivalutato pari ad euro 155,88 ) euro 1.880,00 esercizio 2015 (canone rivalutato pari ad euro 157,33) euro 1.880,00 per ogni esercizio dal 2016 e sino al 2021, oltre euro 786,65 per le mensilità da gennaio a maggio 2022; sono altresì dovuti gli interessi al tasso legale dalla scadenza delle singole mensilità al soddisfo e, per i canoni dal 2016, la rivalutazione al 75% dell'indice ISTAT.
La morosità del conduttore costituisce un inadempimento di non scarsa importanza.
Deve pertanto essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione.
Il conduttore deve essere condannato al pagamento dei canoni oltre rivalutazione e interessi come sopra.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza,
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cagliari, 2 aprile 2025
Il Giudice dott. Nicoletta Leone
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