REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
8° SEZIONE -– 2° COLLEGIO
R.G. 6088/2022
La Corte, nelle persone dei Magistrati:
dott.ssa GISELLA DEDATO Presidente
dott. GIUSEPPE STAGLIANO' Consigliere
dott.ssa BIANCAMARIA D'AGOSTINO Giudice Ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6088 R.G.C. dell'anno 2022, rimessa in decisione all'udienza collegiale del 19 dicembre 2024, vertente
TRA in Roma, in persona Parte_1 dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, Via Lattanzio n°5, presso lo Studio Legale dell'Avv.
Filippo Maria Meschini, che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Appellante
E , elettivamente domiciliata in Roma, Via Via G. Nicotera n° Controparte_1
29, presso lo Studio Legale degli Avv.ti Maria E. Cavalli e Raffaella Roccucci che la rappresentano e difendono come da procura in atti
Appellata
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 13164/2022
CONCLUSIONI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il in Roma proponeva Parte_1 appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 13164/2022 che - a definizione del giudizio RG n. 65667/2019 dallo stesso promosso nei confronti di ed avente ad oggetto la condanna della alla Controparte_1 CP_1 cessazione immediata dello svolgimento dell'attività extralberghiera e/o finalizzata ad offrire alloggio ai turisti svolta nell'immobile di sua proprietà, con espresso divieto alla stessa convenuta di destinare l'appartamento a tale uso, previo accertamento dlel'illegittimità dell'attività medesima - così statuiva:
“rigetta le domande avanzate dal Condominio di Corso Vittorio Emanuele II
187/197, Roma;
condanna il Condominio di Corso Vittorio Emanuele II
187/197, Roma al pagamento in favore di delle spese di lite Controparte_1 che liquida in euro 6.738,00 per onorari di giudizio, oltre accessori di legge e rimborso forfettario al 15%”.
L'appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e così concludeva: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di
Roma, disattesa ogni contraria istanza, in accoglimento del presente appello ed in riforma della sentenza n° 13164/2022, resa in data 09.09.2022,
pag. 2/8 accogliere le domande formulate nel giudizio di primo grado
[...]
e, segnatamente, 1) accertare e dichiarare Parte_1 che la destinazione dell'appartamento sito in Roma, Corso Vittorio Emanuele
II 197, posto al primo piano, int. 1, identificato al NCEU del Comune di Roma al Foglio 485, Part. 438, Sub 22, ZC 2, Cat. A/2, Cl. 5, ad alloggio per uso turistico e la conseguente attività finalizzata ad offrire alloggio ai turisti nello stesso esercitata dalla sig.ra è illegittima ed abusiva, in Controparte_1 quanto contraria al divieto sancito dall'art. 13 del Regolamento di
Condominio; 2) in via subordinata, accertare e dichiarare che la destinazione dell'appartamento sito in Roma, Corso Vittorio Emanuele II 197, posto al primo piano, int. 1, identificato al NCEU del Comune di Roma al Foglio 485,
Part. 438, Sub 22, ZC 2, Cat. A/2, Cl. 5, ad alloggio per uso turistico e la conseguente attività finalizzata ad offrire alloggio ai turisti nello stesso esercitata dalla sig.ra è illegittima ed abusiva, in quanto Controparte_1 priva della autorizzazione dell'assemblea condominiale necessaria ai sensi dell'art. 13 del Regolamento di Condominio;
3) in ogni caso e per l'effetto, condannare la sig.ra alla cessazione immediata dello Controparte_1 svolgimento dell'attività extralberghiera e/o finalizzata ad offrire alloggio ai turisti svolta nell'immobile di sua proprietà, con espresso divieto alla stessa convenuta di destinare l'appartamento a tale uso;
4) fissare, altresì, a titolo accessorio ex art. 614 bis c.p.c., con il provvedimento di condanna una misura di denaro dovuta dalla sig.ra al Controparte_1 Parte_1 [...]
, per ogni violazione o inosservanza successiva Parte_2 ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento medesimo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre il rimborso delle spese generali,
C.A. e I.V.A. dei due gradi di giudizio”.
Si costituiva l'appellata così concludendo: “Piaccia Controparte_1 all'Ecc.ma Corte d'Appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigettare l'appello del Condominio Corso Vittorio Emanuele II
187/197 - Roma avverso la sentenza del Tribunale di Roma, Sez. V Civile, n.
13164/2022 e tutte le domande ivi proposte, in quanto totalmente e
pag. 3/8 manifestamente infondate in fatto ed in diritto e non provate, con conseguente conferma della sentenza impugnata. Con vittoria di spese ed onorari del presente grado di giudizio”.
All'udienza collegiale del 19 dicembre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine dalla domanda avanzata dal Condominio di Corso
Vittorio Emanuele II 187/197, Roma avente ad oggetto l'accertamento e la declaratoria dell'illegittimità della destinazione – da parte della
[...]
- dell'appartamento di proprietà di quest'ultima sito in Controparte_2
Roma, Corso Vittorio Emanuele II 197, posto al primo piano, int. 1, identificato al NCEU del Comune di Roma al Foglio 485, Part. 438, Sub 22, ZC 2, Cat. A/2,
Cl. 5, ad alloggio per uso turistico e della conseguente illegittima attività finalizzata ad offrire alloggio ai turisti nello stesso esercitata, poiché contraria al divieto sancito dall'art. 13 del Regolamento di Condominio.
Il Tribunale di Roma respingeva la domanda attorea ritenendo “provato che
l'immobile de quo abbia mantenuto, almeno formalmente, la destinazione abitativa il che esclude una palese violazione della prima parte del regolamento (art. 13) che subordina ogni decisione su cambi di destinazione
d'uso dell'immobile all'autorizzazione dell'assemblea. La citata clausola, letta in combinato disposto con quella di cui all'art. 13 a) permette di desumere in maniera compiuta e non equivoca la volontà dei condomini di vietare tutte quelle destinazioni non comprese nelle due categorie di abitazione e uffici”.
Riteneva altresì il giudicante di prime cure che “ In ogni caso, la violazione di tale citata disposizione va esclusa anche in relazione del fatto che, nella specie, non può parlarsi di attività assimilabili a quelle imprenditoriali e/o commerciali (struttura ricettiva extralberghiera). (…) Nel caso di locazione
pag. 4/8 turistica anche detta siamo in presenza di una vera e propria locazione, con durata limitata nel tempo, il cui scopo precipuo è quello di soddisfare esigenze abitative temporanee per l'unica finalità turistica. Le locazioni ad uso turistico non sono da considerarsi strutture turistico-ricettive ma affitti privati di unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pari requisiti e, in quanto tali, afferiscono ad un ambito giuridico- normativo di competenza statale. (…) In sintesi le locazioni turistiche non si distinguono dalle ordinarie locazioni (cui certamente il Condominio non può neppure opporre un proprio gradimento), connotandosi solo per la loro durata transitoria. (…) Ne consegue che l'attività svolta dalla convenuta nell'appartamento situato nel Condominio di corso Vittorio Emanuele II n. 187 non costituisce una delle specifiche attività alberghiera o di pensioni o di affittacamere, vietate dal Regolamento, né i divieti ivi indicati possono essere estesi in via analogica, poiché, come già precisato, per giurisprudenza costante sia di legittimità che di merito, le clausole regolamentari devono essere interpretate con grande rigore.”
Nei motivi di gravame l'appellante lamenta l'illegittimità della gravata sentenza in oggetto per i seguenti motivi: “ - violazione dell'art. 116 c.p.c. per errata valutazione della prova documentale acquisita nel giudizio di primo grado, che ha determinato la mancata applicazione della clausola di cui all'art. 13 del
Regolamento di Condominio, in ragione di una errata considerazione dell'effettivo uso dell'immobile da parte dell'appellata; - violazione dell'art. 116
c.p.c. per errata valutazione della prova documentale acquisita nel giudizio di primo grado, che ha determinato la mancata applicazione della clausola di cui all'art. 13 del Regolamento di Condominio, in ragione di una errata qualificazione dell'effettiva attività svolta nell'immobile dalla parte appellata;

- Violazione dell'art. 116 c.p.c. per errata valutazione della prova documentale acquisita nel giudizio di primo grado, che ha determinato la mancata applicazione della clausola di cui all'art. 13 del Regolamento di Condominio, sotto il profilo della lesione della tranquillità del Condominio”
pag. 5/8 Ritiene il Condominio che il giudicante di prime cure, a seguito di errata interpretazione della norma regolamentare dettata dall'art 13 del regolamento di Condominio, di natura contrattuale, come accertato in atti di causa, abbia ritenuto la stessa non sussumibile alla fattispecie concreta, nonostante nella seconda parte prevedesse appunto il divieto di “destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso di ufficio pubblico, di sanatorio, gabinetto di cura e ambulatorio (…) di affittacamere, pensione, locanda o albergo, ed in genere a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene o al decoro dell'edificio”.
La doglianza è fondata e merita accoglimento.
Ritiene questa Corte che l'interpretazione, sia letterale che logica, della succitata disposizione ex art 13 del regolamento – laddove vieta espressamente di destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso di affittacamere, pensione, locanda o albergo, non possa che ricomprendere tutte le diverse fattispecie accomunate dalla destinazione della casa per dimora, alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo, e quindi anche ad attività di case vacanza, B&B e, come nella specie, alle locazioni temporanee ad uso turistico per brevissimi periodi, non mutando, nella sostanza, la destinazione temporanea dell'alloggio per finalità turistiche, con conseguente avvicendamento di nuove persone all'interno dello stabile condominiale e a nulla rilevando il mero aspetto formale della “locazione ad uso turistico” , laddove la durata dello stesso sia(come nel caso in esame) di pochi giorni, pur se in assenza di servizi accessori eventuali quali prima colazione e pulizia delle camere.
Atteso che è stata accertata dalla documentazione in atti la natura contrattuale del Regolamento condominiale de quo (sussistendone i requisiti della trascrizione e del richiamo del medesimo nei rogiti di acquisto), lo stesso, con la previsione dell'art. 13, vincola ex se la condomina odierna appellata rispetto al suo contenuto impositivo di divieti e limitativo di facoltà di godimento, determinandosi l'illegittimità dell'utilizzo dell'appartamento de quo proprio per il contrasto con il regolamento condominiale.
pag. 6/8 Da quanto sopra consegue l'accoglimento dell'appello e - in riforma della gravata sentenza – la condanna di a cessare e/o far cessare Controparte_1 la destinazione ad alloggio per uso turistico dell'unità immobiliare di sua proprietà ubicata in Roma, Corso Vittorio Emanuele II 197, posto al primo piano, int. 1, identificato al NCEU del Comune di Roma al Foglio 485, Part. 438,
Sub 22, ZC 2, Cat. A/2, Cl. 5, in quanto destinazione illegittima ed abusiva.
Ogni altra questione rimane assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza, con conseguente condanna dell'appellata al pagamento delle stesse per il doppio grado di giudizio nei confronti dell' appellante, come complessivamente liquidate in dispositivo, secondo le tariffe professionali vigenti (aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del
13/08/2022) con gli importi minimi delle voci dello scaglione di riferimento(indeterminabile di complessità bassa), esclusa la fase istruttoria, attesa la non articolare complessità delle questioni trattate.

p.q.m.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie l'appello proposto dal Parte_1
in Roma nei confronti di avverso la
[...] Controparte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. n. 14199/2019 e, in riforma dalla sentenza medesima, condanna a cessare e/o far Controparte_1 cessare la destinazione ad alloggio per uso turistico dell'unità immobiliare di sua proprietà ubicata in Roma, Corso Vittorio Emanuele
II 197, posto al primo piano, int. 1, identificato al NCEU del Comune di
Roma al Foglio 485, Part. 438, Sub 22, ZC 2, Cat. A/2, Cl. 5.

2. condanna l' appellata al pagamento, in favore del
[...]
in Roma, delle spese di lite del doppio Parte_1
pag. 7/8 grado di giudizio, riliquidate per il primo grado in complessivi €
2.500,00, oltre accessori di legge e liquidate per il secondo grado in complessivi €3.966,00, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 aprile 2025.
Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa Biancamaria D'Agostino dott.ssa Gisella Dedato
pag. 8/8