R.G. n. 3108/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3108 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2019 trattenuta in decisione il 7.11.2024, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.,
tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in Pisa, via Giovanni Pascoli n. 8 presso lo studio C.F._2 degli avv.ti STEFANO PULIDORI ed ELEONORA ANTONIUCCIO, che li rappresentano e difendono giusta procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.;
- attori
contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Pisa, Lungarno Controparte_1 C.F._3
Pacinotti n. 26 presso lo studio dell'avv. ALBERTO GIOVANNELLI, che lo rappresenta e difende giusta procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.
- convenuto
Oggetto: “Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni”.
Conclusioni delle parti: come da comparse conclusionali e memorie di replica.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e anno convenuto in Pt_1 Parte_2
giudizio , chiedendo all'intestato Tribunale di accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, per i motivi sopra esposti, contrariis reiectis:

1. accertare che gli immobili degli attori di cui in narrativa non sono gravati da diritto reale di servitù di veduta a favore dell'immobile di proprietà del convenuto, esercitabile dalla finestra del piano piano terra prospiciente il resede/giardino degli attori, in quanto il diritto di aprire e mantenere la finestra fu concesso a titolo personale al dante causa del convenuto, con clausola di sua cessazione e obbligo di chiusura in caso di alienazione a terzi;

2. Condannare, nella ricorrenza del presupposto dell'alienazione, il convenuto alla chiusura della finestra del bagno del piano terra;

3. Con vittoria di spese”.
A sostegno delle domande svolte, gli attori hanno dedotto: - di essere divenuti comproprietari nella misura del 50% ciascuno di un fabbricato con resede (giardino) mortis causa, al decesso del padre
( ; - che si tratta di un immobile composto da due unità, site in Vecchiano (PI), Persona_1
Via Argine Vecchio civici 7 e 9, una delle quali posta al piano terra ed identificata al Catasto
Fabbricati del Comune di Vecchiano al Foglio 32, particella 565, subalterno 3 e l'altra posta al piano primo, al Foglio 32, particella 565 subalterno 4; - che il resede che circonda la proprietà confina l'immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Vecchiano al Foglio 32, particella 563, sub 1 e 4; - che detto immobile è stato di esclusiva proprietà di fino alla sua Persona_2
morte avvenuta nel 2010; - che successivamente il bene è divenuto mortis causa del moglie,
[...]
e del figlio nella misura del 50% ciascuno;
- che, alla morte Per_3 Controparte_1 della nel 2016, l'immobile è divenuto di esclusiva proprietà di;
Per_3 Controparte_1
- che con scrittura privata sottoscritta in data 6 dicembre 1990, veva concesso Persona_4
a la possibilità di aprire due finestre (una posta al piano terra e una al piano Persona_2
primo) sulla facciata della sua proprietà, che dà sulla porzione di giardino collocato all'ingresso della villetta seppure in violazione distanza legale di un metro e mezzo;
- che la scrittura Pt_2
riguardava anche la “possibilità” di costruire l'aggetto della gronda al confine tra le due proprietà, invadendo il giardino della proprietà a condizione che dette modifiche fossero realizzate Pt_2
solo per il e i suoi successori e che il si impegnasse, per sé e per i suoi CP_1 CP_1
successori, a chiudere tali finestre e a rimuovere l'aggetto di gronda a semplice richiesta dell' addove quest'ultimo avesse deciso di ampliare il proprio fabbricato e/o costruire sul Pt_2
terreno nonchè in caso di alienazione della proprietà del a terzi;
- che il ha CP_1 CP_1
effettivamente aperto le due finestre al confine col fondo dell' in deroga all'art. 905 c.c. Pt_2
ed ha altresì costruito l'aggetto della gronda sporgente, invadendone la superficie della proprietà altrui;
- che, in violazione di quanto pattuito, ha venduto al figlio (odierno Persona_2
convenuto) ed alla nuora, il piano primo del fabbricato, senza tuttavia procedere alla CP_2
rimessione in pristino delle finestre;
- che, tuttavia, il diritto di essi attori di chiedere l'eliminazione della veduta aperta al piano primo è da ritenersi prescritto, essendo trascorso più di un decennio;
- che, di recente, ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita per Controparte_1 il trasferimento dell'unità immobiliare al piano terra, rifiutandosi, in violazione di quanto pattuito dal padre nel 1990, di rimuovere la finestra aperta sulla facciata e l'aggetto della gronda. In data 29.10.2019 si è ritualmente costituito , il quale ha domandato il rigetto Controparte_1
delle domande avversarie, e deducendo: - che, al momento della sottoscrizione della citata scrittura privata, la finestra del piano terra in contestazione era già esistente;
- che detta finestra risultava già sussistere nel 1966, essendo la stessa raffigurata nell'elaborato grafico del piano terreno dell'immobile che corredava il progetto presentato al Comune di Vecchiano dal padre nello stesso anno per l'ampliamento del medesimo fabbricato;
- che l'aggetto della grondaia è stato realizzato in occasione dell'intervento di ampliamento di cui al citato progetto;
- che, pertanto, al momento della stipula della scrittura privata stipulata dai danti causa delle parti, il diritto reale di servitù di veduta a favore della proprietà era stato usucapito da da almeno trenta CP_1 Persona_2
anni.
Sulla scorta di dette considerazioni, con domanda riconvenzionale, il convenuto ha chiesto all'intestato Tribunale di “accertare l'usucapione del diritto di servitù di veduta (esercitabile dalla finestra del piano terra e del piano primo prospiciente il resede/giardino degli attori) a favore dell'immobile identificato al Catastato Fabbricati del Comune di Vecchiano al Foglio 32, particella
563 sub. 1 e 2 e gravante in capo alla proprietà degli attori, essendo trascorsi, già alla data di stipula della scrittura privata (6.12.1990), oltre trenta anni dalla costruzione della veduta medesima. Con vittoria di spese”.
La causa è stata istruita per tabulas e, non escussi i testi citati (con decadenza della difesa convenuta dalla prova orale), è stata assegnata a questo giudice in data 21.5.2024.
All'udienza del 7.11.2024, le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella misura massima di legge.
*****
1. Con l'atto introduttivo del giudizio, gli attori hanno proposto un'actio negatoria servitutis (art. 949
c.c.) al fine di ottenere l'accertamento dell'inesistenza del diritto di servitù di veduta sul proprio fondo in favore di , assumendo che il diritto di aprire e mantenere le vedute, Controparte_1
esercitabile dalla finestra del piano terra prospiciente il resede/giardino della loro abitazione, sarebbe stato costituito “a titolo personale” in virtù di scrittura privata risalente al 1990 conclusa tra il loro dante causa ( e (dante causa del convenuto), con durata Persona_4 Persona_2
limitata nel tempo. Gli attori hanno altresì chiesto la condanna del convenuto alla chiusura delle finestre oggetto della scrittura, in adempimento degli obblighi assunti all'epoca da
[...]
per sé e per i suoi successori. Per_2
Il convenuto, nel costituirsi, ha chiesto il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, ha domandato accertarsi l'intervenuto acquisto per usucapione della servitù di veduta in proprio favore
(art. 1031 c.c.). 2. Tale il thema decidendum, l'indagine verte innanzitutto della natura giuridica dell'accordo concluso in data 6.12.1990 tra , con cui quest'ultimo Persona_4 Persona_2
– quale proprietario dell'immobile di Vecchiano, via Argine Vecchio n. 173 – è stato autorizzato ad aprire due finestre sulla facciata, al piano terra e al primo piano, che guardano nel resede dell'immobile dell' sito in Vecchiano, via Argine Vecchio n. 175 (all. 5 all'atto di Pt_2
citazione, oggi numeri civici 7 e 9). Ove, infatti, si facesse discendere dall'accordo la nascita di una servitù di veduta, il diritto reale sarebbe astrattamente acquistabile per usucapione ai sensi dell'art. 1031 c.c. a prescindere dai limiti (oggettivi e soggettivi) inseriti dai paciscenti, mentre, laddove la volontà dei contraenti fosse ricondotta al vantaggio personale di uno solo dei sue, a prescindere dall'utilitas oggettiva del fondo, il diritto sarebbe inquadrabile tra le “servitù irregolari” e quindi destinato ad estinguersi con la morte dell'avente diritto.
3. Prima di esaminare funditus il testo della scrittura privata, al fine di ricostruire la effettiva volontà delle parti in applicazione degli artt. 1367 e ss c.c., occorre muovere da una premessa ricostruttiva.
3.1. Come noto, il diritto reale di servitù consiste nell'imposizione di un peso su un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante) appartenente ad un diverso proprietario in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas fundi destinata alla realizzazione di uno scopo di utilità del fondo dominante, indipendente dall'utilità ne traggono le persone che di volta in volta ne siano proprietarie (art. 1027 c.c.).
La costituzione di detto diritto può avvenire (art. 1031 c.c.): a) in attuazione di un obbligo di legge
(servitù coattive); b) per volontà dell'uomo ex art. 1058 c.c. (servitù volontarie - per contratto, per testamento); c) per usucapione (art. 1061 c.c.); d) per destinazione del padre di famiglia (art. 1062
c.c.).
Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale ex art. 1058 c.c. è necessario che dall'atto costitutivo (contratto) sottoscritto dalle parti emerga l'inequivoca volontà di queste ultime di attribuire al peso imposto sul fondo servente una funzione di utilità fondiaria, ossia quella di recare un vantaggio al fondo dominante.
3.2. Il diritto di veduta consiste nella facoltà del proprietario alla inspectio e prospectio nel fondo vicino, ovvero di guardare e con possibilità di sporgersi sulla proprietà altrui.
Se si considera che il rispetto delle distanze connota, limitandolo, il diritto di proprietà, il diritto di veduta può ritenersi esistente in quanto esiste il diritto di proprietà del bene dal quale la veduta può esercitarsi. Tuttavia, considerato che, ai sensi degli artt. 905 e 906 c.c., non si possono aprire vedute dirette sul fondo vicino ad una distanza inferiore a 1,5 metri, né oblique o laterali a distanza inferiore a 75 cm, se si è acquistato il diritto ad aprirle ad una distanza inferiore si ritiene che il diritto di veduta sia oggetto di una servitù. Costituisce quindi “servitù di veduta” il diritto del proprietario del fondo dominante di guardare e affacciarsi sulla proprietà (fondo servente) del vicino ad una distanza inferiore rispetto a quella stabilita dalla legge.
La servitù di veduta, in quanto servitù prediale, può essere costituita per contratto, per testamento, per atto dell'autorità giudiziaria ovvero per usucapione.
L'acquisto per contratto è in astratto ammissibile, non venendo in rilievo alcuna disciplina di carattere pubblicistico (diversamente da quanto avviene per la disciplina delle costruzioni al di sotto delle distanze legali, su cui si veda Cass. civ., sez. II, 8/10/2021, n. 27373, secondo cui la convenzione tra privati con cui si deroga alle distanze prescritte dagli strumenti urbanistici locali è nulla); ai fini dell'usucapione, è invece necessaria la presenza di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio delle servitù, nonchè il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per vent'anni.
La Suprema Corte, con riferimento al requisito dell'utilitas oggettiva, che qui maggiormente interessa, ha di recente ribadito che “Il riconoscimento di un diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione all'edificio limitrofo di un corrispondente vantaggio che a questo finisce per inerire come qualitas, ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù" (Cass. civ., sez. II, 23/02/2024, n. 4816).
3.3. La servitù irregolare è figura ibrida che difetta del connotato essenziale della servitù prediale, ossia l'utilitas fondiaria. Posto che i diritti reali sono rigorosamente tipizzati per impedire ai privati di creare nuove figure di diritti su beni altrui al di fuori di quelli legalmente riconosciuti, che sussiste il principio di autonomia privata (art 1322 c.c.) e che il modello legale delle servitù prediali non contempla il caso in cui l'utilitas sia rivolta non a un fondo, ma a una persona, a prescindere dalla sua qualità di proprietario o titolare di altro diritto reale, una simile figura intanto può essere ammessa dall'ordinamento, in quanto espressione di un rapporto meramente obbligatorio non durevole nel tempo.
In ordine all'ammissibilità della categoria, questo giudice non ignora che, in passato, la giurisprudenza di legittimità ne ha escluso la configurabilità in quanto dirette alla realizzazione di un interesse non meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico (cfr., ad esempio, Cass. civ., sez.
II, 26/02/2019, n. 5603); e tuttavia ritiene di porsi in linea di continuità con il successivo, e condivisibile, orientamento della Suprema Corte, secondo cui “La servitù irregolare può costituire un rapporto obbligatorio atipico fra le parti, avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio per il soggetto indicato nel relativo atto costitutivo e non di realizzare un'utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un peso su un altro fondo (servente), per cui il suddetto rapporto risulta necessariamente temporaneo e incompatibile con la previsione di un obbligo personale di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo” (Cass. civ., sez. II,
17/09/2021, n. 25195), con la precisazione, sul piano temporale, che la servitù irregolare non cessa con la morte dell'obbligato, ma solo con la morte dell'avente diritto (Cass. civ., sez. II, 14/01/2022,
n. 1140: “[…] gli eredi del soggetto passivo del rapporto sono, perciò, tenuti al risarcimento del danno provocato al soggetto attivo, qualora gli impediscano l'esercizio del proprio diritto”).
3.4. Al fine del riconoscimento della natura reale di un determinato rapporto, costituiscono indizi utili: - l'ambulatorietà attiva e passiva del rapporto medesimo;
- la sua inerenza a un bene;
- la sua trasmissibilità non solo inter vivos ma anche mortis causa. Diversamente, si è in presenza di un rapporto obbligatorio quando ricorrono: - l'incedibilità (a causa dell'intuitus personae che caratterizza il relativo contratto, incedibilità che contraddistingue tradizionalmente anche le servitù personali e segnatamente, nell'attuale ordinamento, i diritti di uso e di abitazione); - la tendenziale temporaneità del diritto;
- la sua intrasmissibilità mortis causa, caratteri entrambi che pure sono tipici della disciplina delle servitù personali (usufrutto, uso e habitatio).
4. Nella specie, la scrittura privata del 6.12.1990, sottoscritta dai danti causa delle parti del presente giudizio, prevede testualmente: “il sig. concede al sig. la possibilità Persona_4 Persona_2
di aprire le finestre di cui in premessa delle dimensioni di mt 1,0x1,50 nonché realizzare l'aggetto della gronda solo per lui e i suoi successori. Il sig. si impegna a chiudere tali Persona_2
finestre ed a rimuovere l'aggetto di gronda a semplice richiesta del sig. ma solo Persona_4
nel caso che lo stesso decidesse di ampliare il proprio fabbricato e/o costruire sul terreno oggi fondo servente. Il sig. si impegna per sé e suoi successori a non compiere alcun atto che Persona_2
non tenga conto di quanto in questa scrittura privata è stato convenuto. Il sig. si Persona_2
impegna altresì, in caso di alienazione della predetta sua proprietà, per sé e suoi successori, a chiudere le finestre più volte menzionate ed a rimuovere l'aggetto richiamato in premessa”.
Il tenore letterale della pattuizione disvela la inequivoca volontà dei contraenti di limitare il diritto di aprire e mantenere le finestre in violazione dell'art. 905 c.c. a beneficio del solo Persona_2
e dei suoi successori, come dimostrato: a) dalla espressa costituzione della servitù solo in favore di e dei suoi successori (con esclusione quindi di un vincolo perpetuo); b) del Persona_2 correlato impegno, del , di chiudere le finestre su richiesta dell' ma solo in CP_1 Pt_2 caso di ampliamento del giardino da parte di quest'ultimo o della sopravvenuta esigenza di edificare sul terreno;
c) dall'impegno del (e dei suoi successori) a chiudere le finestre in caso di CP_1 alienazione dell'immobile.
In presenza di tali pattuizioni, volte a valorizzare il vantaggio dell'avente diritto e a contemperare il diritto di questi ad aprire le vedute in violazione dell'art. 905 c.c. con il minor sacrificio della proprietà dell' i successori di ben possono mantenere il diritto di veduta, Pt_2 Persona_2
purchè nel rispetto dei limiti originariamente stabiliti.
5. La domanda di accertamento negativo della servitù prediale va quindi accolta, chiarito che si tratta di servitù irregolare e dunque di un rapporto obbligatorio fondato sull'intuitu personae.
6. E la ontologica temporaneità del vincolo esclude che la stessa possa ritenersi acquistabile per usucapione, dovendo rispettarsi la volontà (validamente espressa) del dante causa degli odierni attori di limitare la proprietà dell'immobile per un periodo di tempo circoscritto.
Per tale ragione, è rigettata la domanda di usucapione, non essendo in radice ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù irregolare (trattandosi di diritto che, si ripete, è “temporaneo” per sua stessa natura).
7. Deve essere del pari escluso, in quanto non provato, che detta servitù si sia costituita in data anteriore al 1990 per intervenuta usucapione del diritto di veduta in favore di . Persona_2
Invero, l'art 1061 c.c. ammette la costituzione per usucapione delle sole servitù connotate dal requisito dell'apparenza, intesa come presenza di opere permanenti obiettivamente e specificamente destinate al suo esercizio e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo (cfr. Cass. n. 2290/2004; Cass. n. 321/1998). In assenza di opere apparenti, non può dunque ritenersi costituita una servitù.
La costituzione del diritto di servitù di veduta per usucapione richiede dunque una molteplicità di presupposti - quali l'esercizio ultraventennale, pubblico, pacifico e continuato del corrispondente possesso, ossia l'esercizio uti dominus di attività corrispondenti alla servitù de qua e la sussistenza di opere visibili e permanenti destinate a tale esercizio – la cui sussistenza, nella specie, è rimasta indimostrata.
L'istruttoria svolta, di natura meramente documentale, non ha infatti provato l'asserito esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù da parte del , non essendo peraltro CP_1
stata dimostrata l'esistenza ultraventennale della finestra.
In proposito, non può essere attribuito valore probatorio alla documentazione prodotta in giudizio dal convenuto avente ad oggetto il progetto di ampliamento del fabbricato oggetto di causa da presentato da al Comune di Vecchiano nell'anno 1966, il quale non riporta lo stato attuale Persona_2 dell'immobile, ma soltanto quello che esso avrebbe assunto in seguito alla realizzazione del progetto, della quale, tuttavia, non vi è prova.
Ne consegue il rigetto della domanda riconvenzionale.
8. E' invece accolta la domanda svolta dagli attori di ottenere la condanna del convenuto all'adempimento dell'obbligazione assunta da , anche per i suoi successori, a Persona_2
chiudere le finestre in caso di alienazione dell'immobile a terzi. E' infatti dimostrato per tabulas che il convenuto, in data 5.10.2020, ha stipulato atto di compravendita avente ad oggetto l'immobile di via Argine Vecchio (all. 7 al fascicolo attoreo), così risultando integrata la condizione per la chiusura delle finestre, di cui alla scrittura privata del
6.12.1990.
Deve pertanto condannarsi la parte convenuta alla chiusura della finestra del bagno sita al piano terra dell'immobile di Vecchiano, via Argine Vecchio (oggi n. 185), a propria cura e spese, in adempimento all'obbligazione assunta dal proprio dante causa alla firma della scrittura privata del
6.12.1990.
9. Le spese di lite seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) del convenuto.
Tali spese sono liquidate in dispositivo in applicazione del DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della lite (calcolato in euro 78.462,50, in applicazione dell'art. 15, 1 comma, c.p.c., considerata la rendita catastale delle unità immobiliari costituenti “fondo servente” – rispettivamente pari ad euro
497,09, per il piano terra - v. visura catastale, doc.

1 - ed euro 1.072,16, per il piano primo - v. visura catastale, doc.

2 - moltiplicata per “cinquanta.”; si devono considerare gli immobili “serventi” nella loro interezza, non con riferimento alla singola porzione (qui il resede) interessata dal peso (Cass. civ., sez. II, 29.12.2016, n. 27356), dei parametri minimi di riferimento (tenuto conto che il valore della lite è prossimo al minimo dello scaglione da euro 52.001,00 a euro 260.000,00) e dell'attività processuale in concreto espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Alessandra Migliorino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento delle domande attoree così provvede:
ACCERTA e DICHIARA l'inesistenza della servitù prediale di veduta (diritto reale) gravante sulle unità immobiliari di proprietà degli attori site in Vecchiano (PI), via Argine Vecchio civici 7 e 9 (una sita al piano terra e identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Vecchiano al Foglio 32, particella
565, subalterno 3, e l'altra al piano primo, al Foglio 32, particella 565, subalterno 4) in favore dell'immobile (che era) di proprietà del convenuto, sito in via Argine Vecchio e meglio identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Vecchiano al Foglio 32, particella 563, sub 1 e 4;
RIGETTA la domanda riconvenzionale;

CONDANNA la parte convenuta alla eliminazione, a propria cura e spese, della finestra aperta sulla facciata dell'immobile di via Argine Vecchio, al piano terra;

CONDANNA il convenuto a rifondere agli attori le spese di lite, che liquida in euro 558,00 per spese,
7.052,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Si comunichi Pisa, 9/03/2025
Il Giudice dott.ssa Alessandra Migliorino