TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA (art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 27 del mese di Giugno dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.U. presso il
Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 5201/24 R.G..
È comparsa, per la società attrice, l'avv. Carmela Domenica Maria RUVOLO la quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
Si riporta, in particolare, alle conclusioni di cui alla memoria ex art. 171 ter, n. 2,
c.p.c..
È presente la dott.ssa per la pratica forense. Parte_1
È comparso, per la società convenuta, l'avv. Pierfranco DE LUCA MANAÒ il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
Si riporta, in particolare, alle conclusioni di cui alla memoria ex art. 171 ter, n. 2 e 3,
c.p.c..
IL G.U. dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5201 del Registro Generale Contenzioso 2024
TRA in persona del suo legale rappresentante pro tempore e Amministratore Parte_2
Unico, Sig. , corrente in Milano, Viale Abruzzi n. 16, Cod. fisc.- Parte_3
Partita IVA ed elettivamente domiciliata in Messina, Via G. La Farina, is. P.IVA_1
278, n. 17, Sc. F, presso lo studio dell'avv. Carmela Domenica Maria RUVOLO che la rappresenta e difende ATTORE
CONTRO
con sede in Messina, via I° Palazzo, n. 190, vill. Controparte_1 CP_2
, c.f. in persona del suo legale rappresentante, Dott.
[...] P.IVA_2 CP_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Pierfranco DE LUCA MANAÒ ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Messina, via Università, n. 8 CONVENUTA avente per OGGETTO: domanda di nullità parziale del contratto ed ingiustificato arricchimento.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente procedimento è la domanda, formulata dalla Parte_2
nei confronti della finalizzata alla declaratoria di nullità Controparte_1
2 TRIBUNALE di MESSINA parziale per impossibilità dell'oggetto del contratto di compravendita – con conseguente domanda di restituzione parziale del prezzo corrisposto – avente ad oggetto l'immobile sito in Messina, Via Giuseppe La Farina, posto al quinto piano, sesta elevazione fuori terra dell'isolato 279, individuato nel catasto fabbricati del Comune di Messina al foglio 226, particella 39, sub 59, piano quinto, zona censuaria 1, categoria A/10, classe 3, vani 19,5, superficie catastale mq 504, rendita catastale euro 7.301,41, ivi compreso il diritto di costruire altre elevazioni sopra le attuali senza versare alcuna indennità agli altri condomini.
Al riguardo l'attrice ha affermato di aver acquistato, unitamente all'immobile oggetto del rogito in Notaio Dott.ssa n. repertorio 384, n. raccolta 242 – sito in Persona_1
Messina, Via Giuseppe La Farina, posto al quinto piano, sesta elevazione fuori terra dell'isolato 279, individuato nel catasto fabbricati del Comune di Messina al foglio 226, particella 39, sub 59, piano quinto, zona censuaria 1, categoria A/10, classe 3, vani 19,5, superficie catastale mq. 504, rendita catastale € 7.301,41 – il diritto di sopraelevazione sulla terrazza di copertura;
in particolare, le parti avevano stabilito che insieme all'immobile sarebbero stati trasferiti “….tutti i diritti ad essa spettanti sulla terrazza di copertura del fabbricato in cui ricade quanto in oggetto, e precisamente i diritti ad essa spettanti su quella parte della terrazza soprastante l'appartamento oggi trasferito, pari a circa complessivi mq 504 (cinquecentoquattro) catastali, ivi compresi i diritti e le ragioni spettanti alla società cedente così come previsto testualmente anche nell'atto in Notar di cui infra, cui a tal fine si fa esatto riferimento come se qui riportato Persona_2
e trascritto”.
Nell'atto notarile rogato dal Notaio Dott. in data Persona_3
28/06/2016, alla pag. 10, è dato leggere: “Le parti inoltre si danno reciprocamente atto che vengono ricompresi nella presente cessione tutti i diritti alla società cedente spettanti sulla terrazza di copertura del fabbricato in cui ricade quanto in oggetto della superficie di circa
1.300 (milletrecento) metri quadrati, ivi compresi i diritti e le ragioni spettanti alla società
Parte_4
MACCARONE & C. - S.N.C. in dipendenza dei titoli di acquisto di cui appresso”.
[...]
3 TRIBUNALE di MESSINA Il predetto diritto nascerebbe, a sua volta, dalla convenzione in Notar Per_4
del 12/5/1958, versata in atti, la cui grafia appare assolutamente indecifrabile.
[...]
L'attrice ha evidenziato che, alla data del rogito, il diritto di sopraelevazione da lei acquisito era già prescritto ex art. 954 c.c., il che renderebbe il contratto parzialmente nullo nella parte in cui ha avuto ad oggetto un inesistente diritto di sopraelevazione.
In subordine, l'attrice ha avanzato domanda di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
La società convenuta, costituitasi in giudizio, ha contestato le domande avanzate dall'attore delle quali ha chiesto il rigetto.
La domanda principale è infondata.
La tesi dell'attrice si fonda sulla premessa che il regolamento condominiale, redatto dal costruttore e approvato dagli acquirenti degli immobili, recependo quanto previsto nella predetta convenzione, all'art. 1, comma 1, ha previsto che la copertura dell'edificio dell'isolato 279 del P.R. di Messina è comune a tutti i condomini, con riserva in favore della
Società P.A.C.E. del diritto di costruire – successivamente trasferita alla CP_1
senza dover riconoscere agli altri condomini alcuna indennità, nonché sull'affermazione per cui il diritto di sopraelevazione collegato all'acquisto del diritto dominicale sull'immobile sito all'ultimo piano dell'edificio condominiale fosse prescritto alla data del rogito e che, pertanto, sotto questo profilo, il contratto sarebbe parzialmente nullo per impossibilità dell'oggetto, avendo l'alienante venduto un diritto, quello di sopraelevazione, CP_1
già estinto alla data di stipula del contratto di vendita.
Accertata l'impossibilità di interpretare il contenuto della convenzione, alla luce di quanto desumibile dal regolamento condominiale ritiene il Tribunale che il diritto di sopraelevazione previsto in favore dei danti causa della e, dunque, della stessa Pt_2
attrice, altro non è se non il diritto sancito dall'art. 1127 c.c. – ad eccezione dell'obbligo di versamento dell'indennità che il regolamento condominiale ha escluso – e che, pertanto,
l'art. 1 del regolamento condominiale altro non è se non il corollario di quanto disposto dall'art. 1127 c.c. – richiamato dal predetto art. 1 – appunto con la sola eccezione dell'esclusione dell'indennità.
4 TRIBUNALE di MESSINA Orbene la Corte di Cassazione, con la sentenza delle Sezioni Unite, n. 16794/07, affrontando l'esame degli istituti dell'accessione e del condominio, ha affermato che
“…l'ordinamento non esclude la possibilità di deroghe pattizie al principio dell'accessione, consentendo che la proprietà delle costruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, si acquisisca da persona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, vale a dire in virtù di un atto negoziale con il quale quest'ultimo rinunci all'acquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dell'accessione, od anche, qualora tale acquisto siasi già verificato, in virtù di un atto con il quale egli, scindendo in entità distinte le due componenti del complesso immobiliare, suolo e costruzione ad esso incorporata, trattenga per sè la proprietà dell'uno e trasferisca a terzi quella dell'altra, ciò che può realizzarsi, rispettivamente, concedendo al terzo il diritto di costruire sul terreno e, quindi, di conseguire la proprietà superficiaria per effetto della costruzione (art. 952 c.c., comma
1), od alienando al terzo la costruzione già esistente e costituendo così la proprietà separata di essa (art. 952 c.c., comma 2)…”.
Prosegue la Corte, in motivazione, affermando che “…Lo stesso ordinamento, oltre a consentire l'esaminata possibilità d'una deroga pattizia e quindi eventuale al principio dell'accessione, espressamente pone, poi, una deroga – deroga, questa, normativa, ma che non osta a diversa regolamentazione per volontà delle parti – in materia d'edifici condominiali. Il che si verifica laddove si abbiano più proprietà sovrapposte, più diritti di dominio esclusivo aventi ciascuno ad oggetto una porzione immobiliare distinta ed autonoma nell'ambito dell'edificio ma che tutte insistono sulla medesima area, la quale area resta, per contro, pro quota, in proprietà indivisa di tutti i condomini al pari delle altre parti comuni dell'edificio, secondo la previsione dell'art. 1117 c.c.; quale conseguenza dell'attività negoziale che dà origine a più proprietà esclusive sui piani o sulle porzioni di piano, relativamente al fabbricato insorge il cosiddetto "regime dualista", consistente nella proprietà esclusiva dei piani o delle porzioni di piano e nella proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi destinati all'uso comune.”.
Inoltre, sostiene la Corte, “…Come, dunque, le opere e costruzioni fatte all'interno di un piano od autonoma porzione di esso accedono, in ragione della proprietà individuale e
5 TRIBUNALE di MESSINA separata della porzione immobiliare considerata, al proprietario di questa e non a tutti i partecipanti al condominio, così le costruzioni eseguite sopra l'ultimo piano accedono, in ragione dell'espresso disposto normativo e salva diversa previsione del titolo, al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti.
Di tal che, man mano che la proprietà superficiaria viene spostata verso l'alto con la costruzione di nuovi piani, in virtù del diritto di superficie il proprietario dell'ultimo piano beneficia del diritto di soprelevazione e acquista quanto viene costruito sopra.”.
Queste considerazioni consentono al Tribunale di giungere ad una prima affermazione nel procedimento logico-giuridico che conduce alla soluzione del caso concreto, e cioè che il diritto previsto dall'art. 1127, comma 1, c.c. non ha matrice contrattualistica, ossia non si fonda sulla volontà delle parti bensì su quella della legge (cfr.
Cass. Civ., sent. n. 15504/00); volontà che costituisce una deroga legale al principio di accessione degli altri condomini e può essere superata da una esplicita volontà contraria manifestata nel titolo.
Pertanto, quando la società attrice ha acquistato il diritto di proprietà dell'ultimo piano, in esso era compreso, per esplicita previsione normativa, anche il diritto di sopraelevazione sull'ultimo piano, e ciò indipendentemente dal fatto che analogo diritto fosse previsto nella convenzione del 1958.
Affermata la fonte normativa del diritto integrato nel disposto dell'art. 1127 c.c., il divieto pattizio di sopraelevazione non costituisce una modalità di elisione di tale diritto – avente, si ribadisce, fonte normativa – bensì una forma di sua compressione attraverso la creazione di una “servitus altius non tollendi”; al riguardo è stato affermato che “In tema di condominio negli edifici, il divieto di sopraelevazione sulle terrazze di copertura e sui balconi stabilito contrattualmente nei singoli atti di acquisto degli immobili di proprietà individuale integra una "servitus altius non tollendi", che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione della servitù; ne consegue che non è possibile subordinare la tutela giuridica di tale servitù all'esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti
6 TRIBUNALE di MESSINA lesivi, dato il carattere di assolutezza di questa situazione giuridica soggettiva” (v. Cass.
Civ., sent. n. 21629/09; sent. n. 15504/00).
Da questa affermazione discende il secondo passaggio logico-giuridico della motivazione, e cioè che questo diritto di fonte normativa non può estinguersi per non uso in quanto manifestazione intrinseca ed immanente del diritto del proprietario dell'immobile posto all'ultimo piano dell'edificio condominiale o, giusta previsione contenuta nel secondo inciso del comma 1 dell'art. 1127 c.c., del diritto del proprietario del lastrico solare.
Tale convincimento discende dall'analisi della massima sopra esposta, laddove il patto contrario al diritto di sopraelevazione non ne impedisce la nascita, che si deve alla volontà del Legislatore, ma ne determina soltanto la limitazione attraverso la costituzione di una "servitus altius non tollendi" – quest'ultima sì estinguibile per non uso (v. Cass. Civ., sent. n. 10280/10) – atteso che le parti non possono pattiziamente impedire il sorgere di un diritto che trova la sua fonte nella volontà della legge.
Se così è, sarebbe contrario alla natura del diritto di proprietà al quale si ricollega la facoltà prevista dall'art. 1127 c.c. che ne costituisce estrinsecazione accessoria predeterminata normativamente e costituirebbe, altresì, anche motivo di incoerenza intrinseca del sistema, da un lato riconoscere che, posta l'imprescrittibilità del diritto di proprietà sull'immobile posto all'ultimo piano o sul lastrico solare, le parti non possano escludere pattiziamente il sorgere del diritto ex art. 1127 c.c. ma soltanto determinarne la limitazione attraverso la costituzione di una servitù e, dall'altro, affermare che il diritto di sopraelevazione si possa estinguere per non uso come un qualsivoglia ius in re aliena.
In realtà, l'art. 1127 c.c. non determina il sorgere di un diritto reale di godimento su cosa altrui, anche se nel precedente delle Sezioni Unite ricorre, per analogia, il concetto di proprietà superficiaria per descrivere il diritto di costruire sul lastrico solare che, normalmente, è bene in comunione pro indiviso tra i proprietari degli immobili sottostanti.
Come osservato dalla Corte, il diritto di sopraelevazione attribuito dall'art. 1127 c.c. ha un contenuto normativamente predeterminato e l'acquisto della proprietà sul bene sopraelevato si fonda sul principio di accessione in quanto, una volta realizzate, “…le costruzioni eseguite sopra l'ultimo piano accedono, in ragione dell'espresso disposto
7 TRIBUNALE di MESSINA normativo e salva diversa previsione del titolo, al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti”.
Per questa ragione, affermato che il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. è normativamente correlato al diritto del proprietario dell'immobile posto all'ultimo piano o del lastrico solare del quale ne costituisce manifestazione, viene trasferito unitamente al diritto di proprietà dell'immobile posto all'ultimo piano o del lastrico solare e non si estingue per non uso, non si pone neppure in astratto un problema di nullità parziale del contratto di vendita atteso che la società attrice ha avuto trasferito dalla il diritto CP_1 di proprietà dell'immobile posto all'ultimo piano unitamente – e inscindibilmente – al diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. che al primo è immanente, come affermato nella prima memoria istruttoria dalla stessa attrice che ha dichiarato che “In realtà, detto diritto di sopralzo era incluso nella vendita fin dall'inizio, in quanto connesso alla proprietà dell'immobile sottostante e l'offerta era stata formulata nella consapevolezza di ciò, sulla base di quanto era desumibile dal titolo di provenienza. Proprio per tale motivo, come risulta dall'atto notarile rogato dal Notaio detto diritto sul terrazzo fu Per_1 espressamente ricompreso nella vendita, senza la previsione di un prezzo autonomo”.
Si può porre, semmai, un problema di conoscenza dei limiti di edificabilità o di impossibilità di costruire per l'esistenza di vincoli urbanistico-edilizi che possono incidere sul piano della convenienza dell'affare o della concreta possibilità di esercitare il diritto di soprelevazione e che possono rilevare ai fini di un eventuale vizio del consenso ma che non possono certamente assurgere a motivi di nullità parziale del contratto per impossibilità parziale dell'oggetto.
La domanda subordinata è anch'essa infondata.
Alle argomentazioni sopra esposte consegue, infatti, la considerazione per cui non vi
è spazio per l'operatività dell'istituto di cui all'art. 2041 c.c., avendo ottenuto l'attrice il trasferimento di quanto pattuito nel rogito e non avendo subìto alcun pregiudizio patrimoniale a fronte di un corrispondente altrui arricchimento.
CONDANNA ALLE SPESE.
8 TRIBUNALE di MESSINA Le spese del giudizio seguono la soccombenza;
esse, pertanto, vanno poste a carico della società attrice e, avuto riguardo al valore della controversia ed alle questioni trattate, liquidate in favore della società convenuta in complessivi € 7.800,00 per onorari di avvocato di cui € 1.800,00 per la fase di studio, € 1.200,00 per la fase introduttiva, € 1.800,00 per la fase istruttoria, € 3.000,00 per la fase decisoria, oltre spese generali nella misura prevista dalla legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Non appaiono sussistenti i presupposti della lite temeraria ex art. 96, comma 1, c.p.c.
– non allegati e comprovati dalla parte istante – e comma 3, c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa promossa da ei confronti della Parte_2 Controparte_1
1) rigetta le domande avanzate da nei confronti della Parte_2 [...]
Controparte_1
2) condanna la alla rifusione delle spese di lite in favore della Parte_2 che liquida in complessivi € 7.800,00 per onorari di Controparte_1
avvocato di cui € 1.800,00 per la fase di studio, € 1.200,00 per la fase introduttiva, €
1.800,00 per la fase istruttoria, € 3.000,00 per la fase decisoria, oltre spese generali nella misura prevista dalla legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, lì 27.06.2025.
Il Giudice
(dott. Francesco CATANESE)
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