N. R.G. 4227/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA

composto da dott.ssa Anna CASTELLINO Presidente dott.ssa Chiara COMUNE Giudice rel. dott.ssa Ivana PEILA Giudice
Dottor Ilario TESIO Esperto geometra
P.A. Esperto perito agrario Persona_1
ha pronunciato mediante lettura del dispositivo la seguente
S E N T E N Z A nella causa n. 4227/2014 R.G. promossa da:
(Cf. e P.iva , con sede legale in San Gillio (TO), Via Parte_1 P.IVA_1
Cesare Battisti, in persona del socio amministratore, legale rappresentante pro tempore sig.
difesa e rappresentata dall'Avv. Alessandro NICOLA del Foro di Ivrea ed Controparte_1
elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Ivrea (TO), alla Via Jervis n. 4, per procura in atti;

Parte ricorrente
contro
pagina 1 di 11 , in persona del legale rappresentante pro tempore, SIa Controparte_2 CP_3
, P.I. , corrente in San Gillio (TO), via Cesare Battisti n. 13, rappresentata e
[...] P.IVA_2
difesa dall'avv. Maurizio Carnino presso il cui studio è elettivamente domiciliata, per procura in atti;

Parte convenuta
(c.f. ), nato a [...], il [...] e Controparte_1 CodiceFiscale_1
residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Marta
Barolat Luisa presso il cui studio in Ivrea, via Jervis n.4 è elettivamente domiciliato, per procura in atti;

Terzo chiamato

Oggetto: rilascio, indennità di occupazione, indennità ex art. 17 Legge n. 203/1982.

Conclusioni delle parti.
Conclusioni di parte attrice: “
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino, Sezione Specializzata Agraria, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa così pronunciarsi, In principalità: accertata l'intervenuta cessazione del contratto di affitto stipulato tra l' e la società agricola Parte_2 Controparte_4 alla data dell'11 novembre 2014, dichiarare la risoluzione del contratto medesimo e per l'effetto ordinare alla società agricola il rilascio, libero da persone e/o cose, in CP_2 Parte_2 favore dell' dei fondi, delle strutture e dell'unità Parte_2
Immobiliare oggetto del contratto di affitto catastalmente identificati nel foglio 7 del Comune di San
Gillio, con ogni consequenziale effetto di legge;
In subordine: previo accertamento del mancato pagamento dei canoni di locazione dei mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre ed ottobre 2014, da parte della , dichiarare la Controparte_5 risoluzione del contratto di affitto stipulato tra l' e Parte_2 la e per l'effetto ordinare alla società agricola Controparte_5 [...]
il rilascio, libero da persone e/o cose, in favore della Controparte_4 Parte_2
dei fondi, delle strutture e dell'unità Immobiliare oggetto del contratto di affitto
[...] catastalmente identificati nel foglio 7 del Comune di San Gillio, con ogni consequenziale effetto di legge.
In ogni caso:
- condannare la all'immediato rilascio dell'immobile Controparte_5 occupato ed al pagamento in favore della dell'importo di Parte_2
pagina 2 di 11 euro 360.000 oltre interessi legali dalla singola scadenza al saldo ed oltre rivalutazione monetaria ovvero al pagamento della minor o maggior somma ritenuta di giustizia da determinarsi anche in via equitativa;

In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.
Conclusioni per parte convenuta
NEL MERITO: IN VIA PRELIMINARE: Accertare e Dichiarare l'intervenuta prescrizione ai sensi del combinato disposto degli artt. 2947 e 2948 del Codice Civile, dei canoni di affitto e/o dell'indennità di occupazione eventualmente dovuti e maturati sino a tutto il mese di marzo 2018, atteso il decorso del termine prescrizionale quinquennale, per i motivi tutti dedotti in atti IN VIA PRINCIPALE: Accertare e Dichiarare l'inadempimento contrattuale in cui è incorsa l' Parte_1 atteso il mancato smantellamento e rimozione del tetto del capannone, del mancato
[...] rifacimento dello stesso, della mancata sostituzione del portone di ingressi dello stesso, della mancata eliminazione delle infiltrazioni presenti all'interno del capannone e dell'abitazione familiare e conseguentemente
Respingere le domande tutte ex adverso avanzate da parte della ricorrente nei confronti dell'esponente, per i motivi tutti dedotti IN VIA RICONVENZIONALE:
Accertare e Dichiarare come tra le parti sia intercorso un contratto di affitto verbale a decorrere dalla data del 12 Novembre 2014, con tutti gli effetti di Legge e conseguentemente Accertare e Dichiarare il diritto in favore dell'esponente al riconoscimento da parte dell' della prevista indennità ex art. 17 Legge n. 203/1982 ovvero Parte_1 ex art. 1150 del Codice Civile, per le migliorie e per le addizioni apportate ai fondi di proprietà della ricorrente, che in questa sede vengono quantificate in via meramente indicativa e non esaustiva nella somma non inferiore ad € 100.000,00 e conseguentemente Dichiarare Tenuta e Condannare l' in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, SI , alla corresponsione in favore Controparte_1 dell'esponente dell'indennità di cui all'art. 17 Legge n. 203/1982 ovvero ex art. 1150 del Codice Civile, quantificata in questa sede nella somma di € 100.000,00, ovvero nella verior somma maggiore
o minore accertanda in corso di causa, da liquidarsi anche in via equitativa Accertare e Dichiarare il diritto in favore dell'esponente alla ritenzione del fondo, ex art. 17 Legge n. 203/1982 sino a quando non verrà corrisposta a quest'ultima la relativa indennità come determinata con sentenza definitiva
Accertare e Dichiarare come il SI abbia ricoperto la carica di socio della Controparte_1 ino al mese di Maggio 2023 Parte_3
Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale delle domande interposte dalla ricorrente Quantificare l'esatto ammontare delle somme eventualmente dovute dall'esponente in favore della ricorrente a titolo di affitto e/o indennità di occupazione, in considerazione dello stato del capannone, del fondo agricolo nonché dell'abitazione oggetto del contratto di affitto e della restituzione la proprietà di parte del fondo agricolo avvenuta nel corso dell'anno 2018, previa compensazione economica con il valore delle addizioni e delle migliorie apportate dalla affittuaria al fondo di proprietà della ricorrente
pagina 3 di 11 Dichiarare Tenuto e Condannare il SI al riconoscimento, alla Controparte_1 corresponsione ed al rimborso in favore della di quanto da Parte_3 quest'ultima eventualmente dovuto in favore della ricorrente, come maturato sino al mese di Maggio 2023, calcolato pro quota nella misura del 10% rispetto a quanto complessivamente dovuto dall'esponente Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di rilascio avanzata da parte della ricorrente Disporre il rilascio dell'immobile, concedendo alla per il Parte_3 rilascio effettivo dei locali de quibus, un termine comunque non inferiore a sei mesi dall'emissione del provvedimento ovvero, se maggiore, entro il termine dell'annata agraria IN OGNI CASO: Condannare parte ricorrente al pagamento delle spese e dei compensi di lite, Controparte_6
, oltre IVA e CPA, come per Legge.
[...]
Conclusioni per il terzo chiamato
“in principalità:
- rigettare le domande, tutte, avanzate dalla Parte_4
(c.f. - P. Iva , nei confronti del sig. personalmente,
[...] P.IVA_2 Controparte_1 poiché infondate in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa con ogni effetto di legge
In ogni caso:
- Condannare la c.f. - P. Iva Parte_4 P.IVA_2 al risarcimento dei danni in favore del sig. per responsabilità aggravata da Controparte_1 lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
Vinte le spese e gli onorari di lite.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
1.Le domande delle parti trovano origine nel contratto di affitto di fondo rustico concluso nel 2004 ai sensi dell'art. 45 della Legge 3 maggio 1982 n. 203 da , in qualità di legale Controparte_3
rappresentante della e quale legale Controparte_2 Controparte_1 rappresentante dell' avente ad oggetto i fondi ed il soprastante fabbricato Parte_1
siti in San Gillio (TO), via Cesare Battisti n. 13.
Unitamente ai fondi veniva concessa in locazione anche l'unità immobiliare destinata ad abitazione civile ove risiede unitamente al proprio nucleo familiare. Controparte_3
La durata del contratto veniva stabilita a decorrere dal 01.12.2004 e con termine alla data dell'11.11.2014, senza necessità di disdetta e senza possibilità di rinnovo tacito e il canone di affitto veniva fissato in €.2.000,00 dal mese di dicembre 2004 a tutto il mese di novembre 2006; €.2.500,00 dal mese di dicembre 2006 al mese di novembre 2008; €. 3.000,00 dal mese di dicembre 2008 sino alla scadenza contrattuale.
pagina 4 di 11 Con ricorso depositato in data 7.3.2024 domandava alla Sezione specializzata Parte_2
agraria del Tribunale di Torino di accertare la cessazione del rapporto contrattuale e ordinare il rilascio nonché condannare l'affittuaria a versare i canoni non pagati nei mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre ed ottobre 2014 e l'indennità dovuta per l'occupazione senza titolo a decorrere dal 11.11.2014 fino all'effettivo rilascio.
Parte convenuta si costituiva tempestivamente affermando di aver pagato i canoni per tutto il periodo di vigenza del contratto e che le parti dopo la scadenza avevano concluso un nuovo contratto di affitto, pur non formalizzato in forma scritta. Parte convenuta eccepiva altresì la prescrizione di canoni e indennità fino al marzo 2018 e contestava l'inadempimento della controparte alle obbligazioni di mantenere il compendio in buono stato. In via riconvenzionale la convenuta chiedeva dunque accertarsi la stipulazione di un nuovo contratto di affitto di fondo rustico e chiedeva il riconoscimento a proprio favore della prevista indennità ex art. 17 Legge n. 203/1982 ovvero ex art. 1150 del Codice Civile, per le migliorie e per le addizioni apportate ai fondi di proprietà della ricorrente.
Su domanda di parte convenuta veniva inoltre citato il terzo nei cui confronti Controparte_1
parte convenuta chiedeva la condanna a essere rimborsata di una quota di quanto eventualmente costretta a pagare, rilevando come il terzo fosse stato fino al mese di maggio 2023 socio della
[...]
. Controparte_5
Il terzo costituitosi chiedeva il rigetto della domanda.
La causa veniva istruita a mezzo documenti e, a seguito di discussione orale, il Collegio pronunciava sentenza mediante lettura del dispositivo in data 28.2.2025, riservando il deposito della sentenza nei trenta giorni.
2. Preliminarmente va osservato che l'eccezione di decadenza relativa alla citazione del terzo appare infondata.
Con decreto del 20.6.2024, dato atto della proposizione della domanda riconvenzionale e della chiamata di terzo, è stato disposto lo spostamento della prima udienza allo scopo di consentire la notifica della memoria difensiva contenente la riconvenzionale da parte della Cancelleria, senza nulla prevedere in ordine alla chiamata del terzo.
Pertanto con successiva ordinanza del 25 ottobre 2024 è stata accolta la richiesta di rimessione in termini proposta dalla convenuta e disposta la notificazione al terzo.
pagina 5 di 11 Sul punto non si può che ribadire che la norma di cui all'art.420 comma 9 c.p.c. prevede che sia il
Giudice ad assegnare all'istante il termine per la notificazione al terzo e dunque, in assenza di tale provvedimento, il convenuto che non provveda alla citazione del terzo non può incorrere in decadenza.
3. Nel merito va innanzitutto osservato che è pacifico che il contratto concluso tra le parti avesse scadenza all'11.11.2014 con esclusione del tacito rinnovo, esclusione debitamente concordata con l'assistenza delle associazioni di categoria: la stessa convenuta ha dato atto della circostanza.
Dunque il contratto di affitto per cui è causa ha cessato i propri effetti in data 11.11.2014.
Parte convenuta ha allegato la conclusione in forma orale di un nuovo contratto, ma non ne ha fornito prova: è infatti pacifico che tra le parti vi siano state a più riprese trattative volte al rinnovo del contratto, ma appare chiaro che le parti non hanno mai raggiunto un accordo sulle condizioni del nuovo contratto.
In particolare le allegazioni sul punto della parte convenuta appaiono generiche e prive di riscontro in ordine alle condizioni contrattuali e la stessa convenuta non ha mai indicato in nessuno degli atti processuali l'importo del canone che sarebbe stato pattuito, con ciò implicitamente rivelando che un accordo su tale aspetto non è mai stato raggiunto, circostanza riconosciuta anche in sede di discussione.
Anche le prove orali indicate sul punto sono da ritenersi valutative e generiche, posto che in nessun capitolo viene indicato il canone oggetto di pattuizione.
Appare ovvio che in assenza di accordo sul canone e sugli altri elementi fondamentali del contratto non si può ritenere concluso il contratto di affitto.
La domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta e volta all'accertamento della conclusione di un nuovo contratto di affitto deve essere dunque respinta.
4. Il contratto di affitto stipulato dalle parti ha cessato i propri effetti in data 11.11.2014 e ne consegue che, successivamente a tale data, la convenuta ha detenuto i terreni oggetto di causa in assenza di un valido titolo legittimante.
La società convenuta, pertanto, è tenuta a restituire alla ricorrente i fondi siti nel Comune di San Gillio, con il soprastante fabbricato, come identificati alla pag.1 del contratto e nell'allegata planimetria, liberi e sgombri da persone, animali e cose, al termine dell'annata agraria in corso (11.11.2025) in applicazione dell'art. 11, ultimo comma, d. lgs. 150/2011.
pagina 6 di 11 5. In assenza di un valido contratto di affitto o di altro titolo che giustifichi la detenzione dei terreni oggetto di proprietà della ricorrente da parte della convenuta, l'occupazione degli stessi in data successiva all'11.11.2014 risulta giuridicamente ingiustificata.
Il mancato rilascio immediato da parte della convenuta ed il mantenimento della disponibilità dei beni affittati in assenza di una iusta causa detinendi hanno determinato il verificarsi di una situazione di occupazione senza titolo dell'immobile, la quale espone l'occupante all'obbligo di risarcire il danno subito dal proprietario a causa della privazione della disponibilità del bene.
Secondo la costante giurisprudenza, condivisa anche da questo Tribunale, “in caso di occupazione senza titolo di un cespite Immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso” (cfr. Cass., Sez. III, 16 aprile 2013,
n. 9137). La stessa giurisprudenza di legittimità ha precisato che la presunzione viene meno ove emerga la mancanza dell'intenzione concreta di locare il bene (sul punto Cass.21272/20; 11203/19).
Nel caso in esame il danno dovuto alla mancata possibilità per parte attrice di concedere in affitto l'immobile e percepire un canone è connaturato alle caratteristiche del bene, che è produttivo;
inoltre parte attrice ha dimostrato concreto interesse a locare il bene, tentando in diverse occasioni di concludere un nuovo contratto con la convenuta.
6. La determinazione dell'indennità di occupazione “ben può essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato” (cfr. Cass., Sez. III, 16 aprile 2013, n. 9137; negli stessi termini Cass. 27 aprile 2015, n. 15757, secondo la quale “il carattere abusivo dell'occupazione di un immobile, quando determina la privazione del godimento diretto in essere o di quello che è certo vi sarebbe stato ed è stato precluso, risolvendosi nella perdita di un'utilitas, è stimabile economicamente e può essere commisurata a quanto si sarebbe potuto lucrare attraverso la concessione a titolo oneroso del godimento del bene”).
In applicazione di questi principi va tenuto conto che a seguito delle trattative svolte dalle parti dopo la scadenza dell'11.11.2014 parte ricorrente ha proposto alla parte oggi convenuta un canone mensile pari ad €.2.300 (€.1800 per la parte rustica ed €.500 per la parte abitativa), come si evince dalla bozza di contratto prodotta sub doc.10 dalla parte convenuta, che la parte ricorrente riconosce di aver formulato e sottoposto alla controparte nel 2022 (pagg.3 e 4 della memoria attrice).
pagina 7 di 11 Si ritiene dunque, visto che la proposta proveniva dalla parte che chiede il risarcimento, che l'utilità persa sia commisurabile a tale importo, per altro non superiore al precedente canone.
7. Deve però osservarsi che alcuni dei crediti azionati della parte ricorrente, sia a titolo di canoni non pagati sia a titolo di indennità, sono estinti per prescrizione, debitamente eccepita dalla parte convenuta.
In effetti la proprietà ha chiesto nell'anno 2017 il pagamento dei canoni di locazione, scaduti nel 2014,
e dell'indennità maturata ed ha nuovamente chiesto tali somme con raccomandata a/r inviata alla convenuta nel corso del mese di marzo 2023, per poi instaurare la controversia nel 2024 (docc.3,4,5, attrice).
Deve dunque applicarsi il termine prescrizionale quinquennale previsto a mente del combinato disposto ex artt. 2947 e 2948 c.c. e di conseguenza tutte le somme maturate in data antecedente al marzo 2018 devono essere ritenute prescritte.
Dunque deve pagare a favore di la somma di Controparte_5 Parte_1
€.2.300,00 mensili a titolo di indennità di occupazione dall'11.4.2018 all'11.11.2025, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
8. Le domande riconvenzionali proposte dalla parte convenuta, sia quella di accertamento della conclusione di un nuovo contratto di affitto, per i motivi già visti, sia quella di pagamento dell'indennità ex art. 17 Legge n. 203/1982 ovvero ex art. 1150 del Codice Civile, per le migliorie e per le addizioni, devono essere respinte.
Già nella comparsa costitutiva la parte convenuta ha riconosciuto che, con la debita assistenza delle associazioni di categoria, le parti nel concludere il contratto di affitto agrario avevano derogato alle previsioni di cui all'art.17 L.203/1982.
In effetti all'art. 5 del contratto le parti hanno convenuto che “L'affittuario dichiara di aver preso in consegna i fondi, gli immobili e i locali affidatigli in normale stato locativo e adatti all'uso convenuto impegnandosi parte affittuaria ad eseguire tutti quegli interventi di miglioramento delle strutture immobiliari che si renderanno opportune e necessarie ai fini sanitari, sicurezza e prevenzione (…).
Preventivamente, prima dell'inizio di qualsivoglia intervento, parte affittuaria darà tempestiva comunicazione a proprietaria, delle opere che intende eseguire, dimostrando di aver assolto a tutti gli adempimenti necessari per il rispetto della normativa urbanistica ed amministrativa” e all'art. 18 che“
Eventuali migliorie, addizioni o trasformazioni ai beni locati, dovranno essere preventivamente
pagina 8 di 11 convenute tra le parti in espressa deroga agli artt.16 e seguenti della legge 203/82 e potranno essere eseguiti con il consenso scritto della proprietà. L'affittuario non potrà comunque richiedere indennizzi
e compensi per tali opere, restando in facoltà alternativa della proprietà, di ritenere in tutto od in parte o di chiedere il ripristino a spese del conduttore. (…)”.
Parte convenuta non ha provato alcun diverso accordo rispetto all'originario contratto, né appare esservi mai stato alcun riconoscimento di utilità da parte della proprietà in ordine ad eventuali addizioni, che anzi sono state contestate perché abusive e per cui non è stata neppure dimostrata alcuna preventiva richiesta di autorizzazione nei confronti della proprietà. Manca inoltre qualsiasi documento urbanistico, edilizio, contrattuale o fiscale atto a provare la realizzazione di addizioni o migliorie.
Neppure appare fondata la richiesta ex art.1150 c.c. in quanto, secondo la giurisprudenza consolidata,
“La previsione di cui all'art. 1150 c.c.- che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa- è di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto” (ex multis Cass. 28379/17).
Certamente non è norma che possa valere per l'occupante senza titolo.
Si ritiene in conclusione che la domanda riconvenzionale debba essere respinta.
9. Parimenti deve essere respinta la domanda proposta dalla parte convenuta nei confronti del terzo chiamato.
In effetti la norma di cui all'art.2267 c.c. prevede la responsabilità illimitata dei soci nei confronti dei creditori, non nei confronti della società (sul punto Cass.6293/2014), che non ha diritto di regresso nei confronti dei soci.
Dunque deve escludersi che la società condannata a pagare un debito nei confronti del creditore possa agire per vedersi rimborsata dal socio pro quota.
10. In punto spese di giudizio parte convenuta, in quanto soccombente, deve rimborsare le spese processuali sostenute dalla parte attrice e dal terzo chiamato.
Per quanto riguarda il primo rapporto processuale i compensi vengono determinati nello scaglione da
€.52.000 a €.260.000, in relazione all'importo della condanna, e vengono liquidati nei valori medi per la prima e la seconda fase e nei minimi per la fase istruttoria, esclusivamente documentale, e decisoria, in quanto svolta oralmente.
pagina 9 di 11 Per quanto riguarda la domanda proposta dalla convenuta nei confronti del terzo chiamato lo scaglione
è quello tra €.

5.200 ed €.26.000, in quanto la domanda è pari ad 1/10 della somma che la convenuta è tenuta a versare a favore dell'attrice ed i compensi vengono liquidati nei minimi, tenuto conto della limitata complessità della domanda proposta.
11. La domanda ex art.96 c.p.c. proposta dal terzo deve essere respinta, in quanto il pacifico svolgimento di trattative tra le parti per tutto il periodo considerato fa ritenere che la scelta di coinvolgere il terzo nel giudizio, seppur non assistita da ragione, non integri però la mala fede o la colpa grave. Parimenti non integra dolo o colpa grave la mancata tempestiva notificazione al terzo, posto che il Tribunale ha ritenuto fondata la richiesta di rimessioni in termini relativa.


P.Q.M.



Il Tribunale di Torino, Sezione Specializzata Agraria, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda o istanza respinta o assorbita: dichiara cessato in data 11/11/2014 il contratto di affitto stipulato da Parte_1
e in data 30/11/2004; Controparte_2
condanna a rilasciare nella disponibilità di Controparte_2 Parte_1
i fondi siti nel Comune di San Gillio, con il soprastante fabbricato, come identificati alla pag.1
[...] del contratto e nell'allegata planimetria, liberi da persone, animali e cose, a far tempo dall'11/11/2025; condanna a pagare a favore di la somma Controparte_5 Parte_1 di €.2.300,00 mensili a titolo di indennità di occupazione dall'11/4/2018 all'11/11/2025, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
rigetta le domande riconvenzionali proposte nei confronti dell'attrice e le domande proposte nei confronti del terzo chiamato dalla convenuta;
rigetta la domanda ex art.96 c.p.c. proposta dal terzo chiamato;
condanna a rimborsare a favore di le spese Controparte_5 Parte_1 legali, che liquida in € 9.142 per compensi professionali, oltre al 15 % per rimborso spese generali,
IVA e CPA come per legge, oltre esposti;

pagina 10 di 11 condanna a rimborsare a favore di le spese legali, Controparte_5 Controparte_1 che liquida in € 2.540 per compensi professionali, oltre al 15 % per rimborso spese generali, IVA e
CPA come per legge;
fissa il termine di giorni 30 per il deposito della sentenza.
Così deciso in Torino, in data 28.2.2025.
La Giudice rel.
Dott.ssa Chiara Comune
La Presidente
dott.ssa Anna Castellino
pagina 11 di 11