N. R.G. 1797/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RE MI
SEZIONE AGRARIA
Il Tribunale, riunito in Camera di Consiglio in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa AN Calò Presidente
dott. Niccolò Stanzani Maserati Giudice
dott. ssa Graziella Tugnetti Giudice Relatore
dott. Paolo Pigoni Esperto
dott. Tiziano Borghi Esperto ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 1797 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024
PROMOSSA DA
“ (C.F. e P. Iva: Parte_1
), corrente in Albinea (RE), Via della Costa, n. 5/A, in persona del legale rappresentante P.IVA_1 pro tempore Sig.ra [(C.F.: ), nata il [...] a Parte_1 C.F._1
Milano, residente in [...]], elettivamente domiciliata in Reggio IL Via
IE AR PP n. 12 presso lo studio e la persona dell'avv. dall'Avv. Andrea Pellegrini (C.F.:
) del Foro di Reggio IL – pec: C.F._2 che la rappresenta ed assiste come da procura in atti Email_1
RICORRENTE
CONTRO
pagina 1 di 18 “ , con sede legale in Reggio IL, via Garonna 4, c.f. e p. Controparte_1 iva , p.e.c. in persona dell'amministratore unico sig. P.IVA_2 Email_2
, nato a [...] il [...], c.f. , elettivamente Controparte_2 CodiceFiscale_3 domiciliata in Reggio IL in Via Antonio Gramsci n. 56 presso lo studio e la persona dell'avv.
MA IP (c.f. ) - p.e.c. CodiceFiscale_4 Email_3 che la assiste e rappresenta sia congiuntamente che disgiuntamente dall'avv. Libero D'INCECCO (c.f.
) – p.e.c.: come da procura in CodiceFiscale_5 Email_4 atti.
RESISTENTE
* * * * *
OGGETTO: Azione di condanna al rilascio del fondo per altri motivi

Conclusioni parte ricorrente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, in accoglimento del presente ricorso: A. Accertare e dichiarare l'inadempimento dell'affittuaria “
[...]
(C.F. e P.Iva: , per il mancato pagamento di almeno 3(tre) rate Controparte_1 P.IVA_2 del canone di affitto [e, nello specifico, alla data del deposito del presente ricorso, delle 12(dodici) mensilità di: luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023, oltre che di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2024], da intendersi come grave inadempimento ai sensi dell'art. 7) del contratto di affitto del 15.11.22 e/o, comunque, per non aver provveduto a ricostituire, nel termine di 30(trenta) giorni contrattualmente stabilito (cfr. art. 10 addendum contrattuale del
01.03.23), il deposito di garanzia di € 30.000,00 integralmente esauritosi a seguito della comunicazione di trattenuta/escussione dello stesso;
B. Per l'effetto, accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. o, in subordine, ex art. 1453 c.c. o come meglio ritenuto, del contratto di affitto di fondo rustico in deroga ex art. 45 L. 203/1982 del 15.11.22 (registrato il
21.03.23) e successivo addendum del 01.03.23 (registrato il 15.03.23), stipulato tra la concedente
“ (C.F. e P.Iva: Parte_1 P.IVA_1
e l'affittuaria “ (C.F. e P.Iva: ), in persona dei rispettivi Controparte_1 P.IVA_2 legali rappresentanti pro tempore, avente ad oggetto il fondo rustico costituito dagli immobili
(fabbricati e terreni) siti in Albinea (RE), Via della Costa n. 5/A, indicati in premessa e catastalmente identificati come segue: 1) terreno agricolo allibrato al Catasto Terreni del Comune di Albinea (RE) al: ➢ Foglio 24, Mappale 70, semin. arbor., classe 03, sup. mq 4-72-86, reddito € 183,16, € 280,84 ➢
Foglio 24, Mappale 79, seminativo, classe 04, sup. mq 5-63-74, reddito € 87,34, € 189,25 ➢ Foglio 24,
pagina 2 di 18 Mappale 81, seminativo, classe 04, sup. mq 05-20, reddito € 0,81, € 1,75 2) fabbricato rurale agrituristico (con disponibilità di camere e spazi per il pernottamento e la ristorazione agrituristica), allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Albinea (RE) al: ➢ Foglio 24, mappale 69, categoria
D/10, rendita catastale € 4.548,00; 3) fabbricato pertinenziale promiscuo ad uso agricolo, allibrato al
Catasto Fabbricati del Comune di Albinea (RE) al: ➢ Foglio 24, mappale 403, sub 1, Cat. A/4, classe
1, consistenza 5 vani, sup. cat. Mq 102,00, Rendita catastale € 178,18, ➢ Foglio 24, mappale 403, sub.
2, Cat. A/4, classe 1, consistenza 5 vani, sup. cat. Mq 102,00, Rendita catastale € 178,18; ➢ Foglio 24, mappale 403, sub. 3, Cat. D/10, Rendita catastale € 153,30; ➢ Foglio 24, mappale 403, sub 4 e sub 5,
b.c.n.c.; C. Condannare la resistente “ (C.F. e P.Iva: ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, al rilascio del fondo rustico citato, libero da persone
e/o cose, in favore della ricorrente “ Parte_1
(C.F. e P.Iva: ), in via immediata o, in subordine, nel termine che il Tribunale
[...] P.IVA_1 vorrà assegnare;
D. Condannare “ (C.F. e P.Iva: ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore della ricorrente “
[...]
(C.F. e P.Iva: ) della Parte_1 P.IVA_1 somma di € 46.000,00 a titolo di somme già maturate per canoni di affitto insoluti alla data di deposito del presente ricorso come in premessa meglio determinate, nonché delle ulteriori somme maturate e maturande fino all'effettivo rilascio del fondo rustico per cui è causa, e ciò nella misura contrattualmente stabilita dall'art. 6) del contratto di affitto del 15.11.22, il tutto oltre interessi moratori ex D.Lgs 231/2002 dal giorno di scadenza dell'adempimento al giorno del soddisfo (ai sensi dell'art. 9 del contratto medesimo); E. Accertare e dichiarare il diritto della ricorrente “
[...]
(C.F. e P.Iva: ) ad Parte_1 P.IVA_1 incamerare definitivamente la garanzia dell'importo di € 30.000,00 già trattenuta/escussa in data
13.03.24, con imputazione della stessa a parziale rimborso dei canoni insoluti;
F. Con vittoria di spese
e compensi di causa, nonché dell'esperito procedimento di conciliazione ex art. 11 D.lgs. 150/2011”.
Conclusioni parte resistente: “Voglia il TRIBUNALE DI RE MI,SEZIONE
SPECIALIZZATA AGRARIA, ogni contraria istanza respinta, per i motivi in comparsa: in via principale;
A. rigettare le domande formulate dalla Parte_1 per improponibilità, infondatezza o come meglio;
in via
[...] riconvenzionale, B. accertare, dichiarare e statuire la nullità ex art. 1418 cod.civ. del contratto (e delle successive integrazioni e modifiche), stipulato fra le parti in data 15.11.2022, per impossibilità giuridica dell'oggetto o per illiceità della causa;
C. accertare, dichiarare e statuire la nullità ex art. pagina 3 di 18 1418 cod.civ. del contratto (e delle successive integrazioni e modifiche), stipulato fra le parti in data
15.11.2022, per impossibilità materiale dell'oggetto; D. condannare la
[...]
a restituire alla Parte_1 [...] la somma versata a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi moratori ex art. 4 Controparte_1
d.lgs 231/02 dalla domanda al saldo;
in via riconvenzionale subordinata, E. accertare, dichiarare e statuire l'annullamento del contratto per dolo ai sensi degli art. 1439 e seguenti cod.civ. F. condannare la Parte_1
a restituire alla la somma versata a titolo di deposito
[...] Controparte_1 cauzionale, oltre interessi moratori ex art. 4 d.lgs 231/02 dalla domanda al saldo;
in via riconvenzionale ulteriormente subordinata, G. accertare, dichiarare e statuire la nullità del contratto, stipulato fra le parti in data 15.11.2022, ai sensi dell'art. 58 legge 203/82; H. condannare la
[...]
a restituire alla Parte_1 [...]
a somma versata a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi moratori Controparte_1 ex art. 4 d.lgs 231/02 dalla domanda al saldo;
in via riconvenzionale di estremo subordine, I. accertare, dichiarare e statuire la nullità, l'invalidità o come meglio delle clausole risolutive espresse contenute nel contratto (art. 7 risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento di tre rate di canone
e art. 10 risoluzione di diritto in caso di mancato ricostituzione del deposito cauzionale) e della clausola di infruttuosità del deposito cauzionale (art. 10); J. accertare, dichiarare e statuire
l'improponibilità della domanda di risoluzione del contratto per difetto dell'obbligatorio tentativo di conciliazione ai sensi dell'art. 11 d.lgs 150/2011; in ogni caso ed ipotesi, sempre in via riconvenzionale K. condannare la Parte_1 in persona del legale rappresentante pro-tempore, a corrispondere
[...] alla in persona del legale rappresentante pro-tempore, la somma Controparte_1 di € 250.000,00 (o quella maggiore o minor che abbia a risultare all'esito del giudizio) a titolo di indennità prevista dall'art. 936 secondo comma cod.civ. o dagli artt. 16 e 17 legge 203/82 per i miglioramenti, le trasformazioni e le addizioni apportate agli immobili, oltre interessi moratori ex art.
4 d.lgs 231/02 dalla domanda al saldo;
in ogni caso ed ipotesi, L. con vittoria di compenso professionale, oltre spese generali, anticipazioni, c.p.a. ed i.v.a. (se ed in quanto ripetibile), oltre alla rifusione delle spese di C.T.U. e C.T.P. se ed in quanto sostenute e/o anticipate”.
FATTO
Con ricorso del 06 giugno 2024 la Parte_1
chiedeva l'accertamento e la dichiarazione di risoluzione del contratto registrato il 21 marzo 2023
[...]
pagina 4 di 18 (e successivo addendum) per inadempimento dalla agli obblighi di pagare il Controparte_1 canone concordato e, di ricostituire entro il termine contrattuale il deposito cauzionale, con condanna al rilascio dei beni e al pagamento della somma di euro 46.000,00 oltre canoni successivi al mese di giugno 2024 oltre interessi moratori con il favore delle spese legali.
Con decreto dell'11 giugno 2024, il Presidente della Sezione Agraria del Tribunale di Reggio IL fissava l'udienza di discussione per il giorno 1° ottobre 2024 ore 9:30.
Il ricorso e decreto di fissazione dell'udienza venivano ritualmente notificati entro il termine assegnato.
In data 20.09.2024 si costituiva in giudizio con deposito di comparsa di costituzione Parte_2 chiedendo il rigetto delle domande per improponibilità (parziale), infondatezza ed eccepiva la
[...] nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto o per illiceità della causa;
in subordine, la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative;
in ulteriore subordine, l'annullamento del contratto per dolo ex art. 1439 cod. civ. nonché la condanna della e personalmente dei soci Parte_1 illimitatamente responsabili al pagamento della somma di euro 250.000,00 per i miglioramenti e le addizioni apportati agli immobili e alle aree pertinenziale.
Avendo parte resistente svolto domanda riconvenzionale con Decreto in data 24 settembre 2024 il
Presidente ai sensi dell'art. 418 c.p.c. fissava nuova udienza di comparizione delle parti per il 05 dicembre 2024.
Alla predetta udienza veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare l'ammontare dei miglioramenti, addizioni e opere effettuati dalla resistente nei fabbricati di cui è causa, nonché
l'eventuale aumento del valore degli immobili, rigettando le ulteriori istanze istruttorie in quanto non apparivano allo stato rilevanti.
Depositato agli atti l'elaborato peritale e, disposto un rinvio per verificare la possibilità avanzata dalle parti di addivenire ad un accordo, all'udienza del 07 ottobre 2025 preso atto del mancato raggiungimento di una transazione, la causa veniva rinviata all'udienza di discussione del 02 dicembre
2025 concedendo termine per note.
Le parti hanno concluso come da atti.
Va innanzitutto ribadito il giudizio negativo già espresso nel corso dell'istruttoria in ordine all'ammissione delle prove dedotte dalle parti e per il cui ingresso esse hanno insistito in sede di precisazione delle conclusioni, atteso che tali istanze appaiono superflue alla luce della documentazione in atti ed essendo comunque stati acquisiti sufficienti elementi per la decisione come si dirà infra.
pagina 5 di 18 Ritiene infatti questo Collegio che la causa possa essere decisa sulla scorta delle risultanze delle prove acquisite agli atti e dall'elaborato peritale depositato agli atti di cui Collegio ritiene di condividere i risultati ritenendo l'elaborato esaustivo e completo.
Va poi premesso, anzitutto, che, per consolidata giurisprudenza, il giudice non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le tesi prospettate e le prove prodotte o acquisite dalle parti, ben potendosi limitare ad esporre in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla (Cass. 17145/2006; così anche
Cass. 25509/2014 e Cass. 8294/2011).
Si richiama la pronuncia della Suprema Corte (Cassazione civile, SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642) secondo la quale nel processo civile non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella Costituzione, possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti.
DIRITTO
a) Va preliminarmente evidenziato come la domanda attorea sia certamente proponibile, risultando per tabulas che la condizione di proponibilità integrata dalla procedura conciliativa di cui all'articolo
11 D.Lgs. n. 150/2011 è stata ritualmente esperita dalla ricorrente, ed alla procedura è comparsa la resistente, ritualmente notiziata (cfr. all. 7 fascicolo ricorrente attoreo), con esito negativo.
Il tentativo obbligatorio di conciliazione è stato regolarmente espletato (cfr. All. 7 di parte ricorrente) e ha avuto proprio ad oggetto l'integrazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 dell'addendum contrattuale del 01.03.23 (cfr. All. 3 di parte ricorrente) conseguente alla mancata ricostituzione del deposito di garanzia a seguito dell'escussione dello stesso per mancato pagamento di canoni di locazione.
Non vi è quindi ragione per accogliere la domanda di improponibilità avanzata dalla resistente, tenuto anche conto che il Collegio ha esperito senza esito il tentativo di conciliazione in udienza, verificando l'impossibilità di definire transitivamente la controversia.
b) Ciò posto, esigenze di logica giuridica impongono il preventivo esame dell'eccezione di parte resistenete in ordine alla pretesa nullità del contratto in deroga, per difetto di adeguata assistenza sindacale. pagina 6 di 18 L'eccezione, relativa ad un tema di particolare attualità nella materia agraria ed oggetto di molteplici pronunce giurisprudenziali, non può essere accolta.
Sul punto, deve certamente darsi atto alla difesa della resistente che, secondo la consolidata giurisprudenza, l'assistenza prestata dalle organizzazioni sindacali alla stipula dei contratti in deroga, deve essere effettiva.
Tuttavia, nel caso che qui occupa non vi sono motivi per dubitare dell'effettività di tale assistenza, e ciò sia in ragione delle risultanze documentali, sia in ragione delle ammissioni rese dalla stessa difesa della resistente.
Infatti, per un verso l'effettività dell'assistenza è attestata dalla firma apposta in calce al contratto dai due sindacalisti, così come risultante dall'allegato 2 di parte ricorrente;
e la sottoscrizione dei sindacalisti deve ritenersi “probante” in relazione all'effettività dell'assistenza (Cass. n. 19906/2018 e
Cass. n. 14759/2008), senza che essa possa essere inficiata dall'ammissione di prova per testi in senso contrario (Cass. n. 15370/2017).
Tanto premesso, non pare al Collegio revocabile in dubbio che la materiale predisposizione del contratto da parte dei sindacalisti dopo avere conferito con le parti e recepito le loro esigenze, integri pienamente quel concetto di attività effettiva di consulenza ed indirizzo richiesto dalla Suprema Corte.
A conferma di ciò, la Corte ha infatti ritenuto che l'avere “discusso” con le parti il contratto di affitto ed avere poi “preparato il contratto” con la sua “integrale stesura”, qualifica l'assistenza come effettiva e non già meramente passiva (Cass. n. 7830/2002 e Cass. n. 8123/1993).
Inconferenti sono allora le doglianze della resistente in ordine al fatto che la corrispondenza intercorsa con la commercialista della non costituisce né integra quell'assistenza Controparte_1 qualificata imposta dall'art. 45 legge 203/82 per derogare alle norme (altrimenti inderogabili) della legge 203/82 e, che non può dirsi che costituisca valida ed efficacia assistenza sindacale l'invio della comunicazione mail datata 8.11.2022 ore 9:31 (cfr. doc. n. 12 parte ricorrente) dell'agronomo incaricato dalla proprietà, con la quale viene trasmesso un contratto d'affitto a cui sono allegate “le bozze che mi avete recapitato in aprile, quindi oggetto di specifica verifica ed accettazione dei contraenti anche con validità di inventario iniziale”.
Parte resistente nulla ha provato relativamente al fatto che il contratto del 15 novembre 2022 altro non sia che la trasposizione degli accordi intervenuti fra le parti nell'aprile 2022, senza la consulenza dei rappresentanti delle organizzazioni agricole, così come la circostanza che la presenza ed il richiamo agli artt. 1341 e 1342 cod.civ. rafforzino la prova che, in occasione del contratto di affitto oggetto di causa, non vi è stata alcuna assistenza a favore della parte affittuaria, in quanto l'assistenza non si deve spingere sino a menzionare i singoli punti di deroga alla normativa legale (Cass. n. 5983/2007 e Cass. pagina 7 di 18 n. 594/1999), né a sindacare la opportunità o convenienza dell'affare (Cass. n. 10488/2004), potendo i rappresentanti di categoria assistere la parti anche nella sola fase dell'accordo (Cass. n. 18055/2003).
Tanto basta al rigetto dell'eccezione formulata dalla resistente, senza necessità di dare corso all'istruttoria testimoniale richiesta, dovendosi rigettare la richiesta di nullità del contratto ai sensi dell'art. 58 legge 03 maggio 1982 n. 203.
c) Deve essere altresì rigettata l'eccezione di nullità del contratto per impossibilità giuridica dell'oggetto o per illiceità della causa.
La difesa di parte resistente, con la sollevata eccezione vorrebbe dare ad intendere che il contratto di affitto di fondo rustico del 15.11.22 di cui trattasi in realtà, un contratto di affitto Parte_3 commerciale di immobili destinati alla sola ristorazione agrituristica, da ritenersi nullo per impossibilità giuridica dell'oggetto o per illiceità della causa.
In particolare, alle pagg. 4 e segg. della propria memoria difensiva, parte resistente sostiene che il contratto de quo, denominato “affitto di fondo rustico” sarebbe nullo in quanto “non esiste nel mondo giuridico un «immobile agrituristico» o un «immobile destinato all'attività agrituristica»”. A tal proposito, occorre subito evidenziare come, in realtà, l'immobile facente parte del fondo affittato con il contratto di cui trattasi, sia costituito da un fabbricato rurale (dotato di camere per il pernottamento, sala riunioni, cucina, sala da pranzo e pertinenze per somministrazione pasti) appositamente ristrutturato e autorizzato, sin dall'origine, proprio per l'uso agrituristico, come risultante dalle relative autorizzazioni edilizie e di esercizio dell'attività di tale natura (cfr. permesso di costruire 39/2011 del
30.06.11, agibilità n. 5716 del 28.05.14, comunicazioni di inizio attività 28.05.14 prot. 5750, AUA del 25.06.18, registrazioni negli elenchi pubblici ecc. – All. 08 parte ricorrente). Persona_1
Il mantenimento di detto requisito agrituristico era conditio sine qua non per la concessione in affitto e, conseguentemente, l'affittuaria che ne era perfettamente consapevole, ne assumeva la Parte_2 relativa obbligazione con la sottoscrizione del contratto de quo.
Inoltre, secondo la difesa della resistente e, più precisamente che “l'oggetto del contratto fosse un immobile destinato alla ristorazione” sarebbe attestato da una serie di previsioni negoziali definite
“inconsuete” o comunque “incompatibili con un ordinario contratto di affitto di fondo rustico” (tra cui, espressamente: canone pattuito in misura crescente, rilascio di garanzia fideiussoria, previsione di clausole risolutive espresse), qualificate da come tipiche delle locazioni Parte_4 commerciali.
In ordine a tale eccezione, occorre evidenziare che, la era a conoscenza del fatto che il Parte_2 contratto de quo avesse ad oggetto l'affitto di un fondo rustico e non si trattasse di una locazione commerciale di un immobile a fini meramente ristorativi. A riprova della piena consapevolezza pagina 8 di 18 dell'affittuaria del fatto che solo una società agricola avrebbe potuto avere i requisiti per condurre detto fondo, si evidenzia come la fosse stata all'uopo costituita (in data 04.08.22, ovvero solo Parte_2 pochi mesi prima della sottoscrizione del contratto di affitto che occupa), proprio in forma di società agricola avente ad oggetto sociale: “l'attività di imprenditore agricolo, così come definito dall'art.
2135 del c.c. e dalle leggi speciali, e delle attività connesse, compresa l'attività agrituristica” (cfr. All.
09 parte ricorrente).
Per quanto poi attiene più specificamente al rilevo di parte resistente relativo al fatto che alcune delle clausole pattuite nel contratto oggetto di causa non sarebbero da considerarsi “tipiche” per un affitto di fondo rustico ma più affini ad una locazione commerciale, occorre rammentare come il contratto de quo fosse stato redatto e stipulato in deroga ex art. 45 L. 203/1982 (“articolo secondo cui: “sono validi tra le parti, anche in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, gli accordi, anche non aventi natura transattiva, stipulati tra le parti stesse in materia di contratti agrari con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, e le transazioni stipulate davanti al giudice competente”) e, pertanto, le relative pattuizioni erano frutto della libera contrattazione delle parti, validamente ratificate dalle rappresentanze sindacali e, pertanto, pienamente legittime.
Parte resistente sostiene, altresì, che “la durata del rapporto non risulta in alcun modo collegata all'annata agraria” e questo, a proprio dire, rappresenterebbe un ulteriore ìndice del fatto che le parti avessero in realtà inteso stipulare un contratto di locazione commerciale e non di affitto di fondo rustico. In merito a tale rilevo questo Collegio evidenzia come il contratto di affitto di cui trattasi abbia decorrenza dal 15.11.22 (inizio annata agraria 11/11) al 31.10.34 (fine annata agraria 10/11).
Inoltre, la difesa della resistente afferma ancora che “è la qualifica soggettiva dell'imprenditore che determina la natura “agrituristica” dell'immobile e non già l'inverso come erroneamente e con disposizione priva di valore ritenuto in contratto”.
A tal proposito, si evidenzia come, per espressa previsione contrattuale, proprio l'abilitazione all'attività agrituristica fosse requisito soggettivo richiesto al conduttore, di cui l'affittuario doveva disporre per garantire l'adempimento dell'art. 13 del contratto “la parte affittuaria si obbliga a rispettare i vincoli di conduzione e di destinazione d'uso dei beni oggetto d'affitto, con particolare riguardo all'uso rurale dei fabbricati e della struttura agrituristica, che l'affittuario si impegna a conservare per tutta la durata del contratto. L'affittuario si impegna altresì a mantenere su tutto il compendio le caratteristiche di ruralità degli immobili, impegnandosi in caso di inadempienze al rimborso a favore di parte concedente di tutti gli oneri, anche fiscali, e le spese conseguenti a tali
pagina 9 di 18 inadempienze e alla eventuale perdita dei requisiti di ruralità dei fabbricati”, il che, peraltro, dimostra, ulteriormente, come le parti fossero perfettamente a conoscenza di tale aspetto.
In ragione di tutto quanto sopra esposto, non sussiste alcuna impossibilità giuridica dell'oggetto o illiceità della causa del contratto e, pertanto anche questa eccezione deve essere rigettata.
d) Nullità del contratto per impossibilità fisica dell'oggetto.
La difesa di parte resistente alle pagg. 8 e segg. della propria memoria difensiva, sostiene che anche qualora ritenuto che l'oggetto del contratto non fosse giuridicamente impossibile per le ragioni di cui al capo precedente, lo sarebbe materialmente e ciò per il fatto che “il contratto intercorso con la Parte_1
ha ad oggetto anche 4,77 ettari di terreno che consentivano di somministrare, unitamente alla
[...] disponibilità di due alloggi e di altro piccolo appezzamento di terreno, circa 500 pasti, ossia un numero ampiamente insufficiente (circa 40 pasti al mese) al mantenimento di un'attività agrituristica di ristorazione”.
In ordine a tale eccezione, emerge dagli atti come la parte affittuaria fosse, anche in questo caso, pienamente a conoscenza della circostanza e, anzi, si fosse onerata di provvedere in proprio all'acquisizione dei terreni necessari per arrivare al numero di pasti che avrebbe voluto somministrare, come – d'altra parte – all'autoapprovvigionamento dei prodotti previsto dalla legge.
A riprova di tale circostanza, si segnala come la avesse stipulato, in data 17.01.23, Parte_2 contratto per l'affitto di terreni siti nel Comune di Albinea (RE) con la società (avente stessa CP_3 sede e medesimo legale rappresentante (Sig.ra di circostanza che CP_4 Parte_2 lascia presumere che i terreni stessi fossero già nella disponibilità di quest'ultima) (cfr. All. 10 parte ricorrente) e altri avrebbe dovuto stipularne con altri soggetti come dalla stessa dichiarato.
Parte resistente aggiunge, altresì, che “l'assenza di terreno coltivabile rende l'oggetto del contratto impossibile in senso materiale perché non vi può essere attività agrituristica dedita alla somministrazione di alimenti se non vi è terreno sufficiente per l'esistenza stessa dell'attività agricola”. Anche tale aspetto, connesso al precedente, era perfettamente noto all'affittuaria, già prima della sottoscrizione del contratto, in quanto segnalato dal consulente Dott. (con Persona_2 mail del 06.04.22 – cfr. All. 11 parte ricorrente) alle parti sindacali nell'ambito della definizione del testo contrattuale e, da queste ultimo comunicato ai contraenti ed ai relativi consulenti in occasione dell'incontro per la discussione e la sottoscrizione del contratto che occupa.
Il fatto poi che l'affittuaria abbia presentato richiesta di iscrizione all'albo degli operatori agrituristici dimostra inequivocabilmente come, da subito, l'azienda fosse a conoscenza dei requisiti necessari per l'esercizio dell'attività e mai - tantomeno in fase di stipula del contratto – ha posto eccezioni in tal senso. In ogni caso, si evidenzia come l'attività agrituristica non sia costituita solamente dalla pagina 10 di 18 somministrazione di pasti ma da un complesso di servizi molto più ampio di cui il fondo affittato certamente disponeva (a titolo esemplificativo, vedasi pregevoli camere ad uso agrituristico).
Alla luce di quanto sovresposto, anche l'eccezione di nullità del contratto per impossibilità materiale dell'oggetto si appalesa totalmente infondata e deve pertanto essere rigettata.
e) Annullamento del contratto per dolo.
La difesa di parte resistente, alle pagg. 12 e segg. della propria memoria, solleva ulteriore eccezione di annullamento del contratto per dolo ex art. 1439 c.c. in quanto, a proprio dire, “ Parte_1 avrebbe “posto in essere raggiri tali da far credere alla società ai suoi soci e CP_1 all'amministratore, di poter esercitare l'attività agrituristica di ristorazione negli immobili oggetto del contratto e assicurandole la possibilità di somministrare un adeguato numero di pasti, tale da permettere l'esistenza e la remuneratività dell'attività”.
Il raggiro a dire di parte resistente sarebbe stato determinante nella formazione della volontà della società la quale era interessata ad esercitare l'attività di ristorazione nell'immobile. CP_1
Tale affermazione, è smentita dal fatto che, la ha sempre operato con il supporto di Parte_2 propri consulenti specializzati (nello specifico: Dott.ssa (iscritta all'Ordine di Persona_3
Commercialisti di Reggio IL), Sig. (di consulente HACCP Persona_4 CP_5 sicurezza e qualità), Perito Agrario (iscritto al Collegio interprovinciale di Reggio Persona_5
IL e MA di ), geom. (iscritto al Controparte_6 Controparte_7
Collegio di Reggio IL)] i quali hanno seguito, in ogni momento, l'azienda stessa della negoziazione, sottoscrizione e registrazione degli atti contrattuali.
In ragione di ciò, non si può certo affermare che la sia stata “tratta in inganno” e Parte_2
“raggirata” dalla ricorrente anzi, è, peraltro, espressamente confermato a pag. 12 della memoria di parte resistente ove, si legge, testualmente: “la ricorrente ha comunicato che non era disponibile a stipulare un contratto di locazione commerciale ed ha quindi prospettato la costituzione di una società agricola che avrebbe potuto acquisire la qualifica di agriturismo ed esercitare l'attività nei locali. La società resistente si è costituita e ha accettato di stipulare il contratto.
In tutti gli atti sottoscritti il riferimento univoco è all'affitto di fondo rustico e alla attività agrituristica
(quindi connessa all'agricoltura), ciò presupponendo l'esistenza di una azienda che svolgesse attività agricola, così come sempre richiesto dalla parte concedente. Anche dalla corrispondenza scambiata dal
Dott. con la Dott.ssa (consulente della già nell'aprile 2022 (cfr All. Per_2 Per_3 Parte_2
5 parte ricorrente), con cui veniva trasmessa la bozza del contratto (in esecuzione del preliminare di affitto del 15.03.22), risultava inequivocabilmente trattarsi di affitto di fondo rustico ex L. 203/1982.
Pertanto, anche questa eccezione deve essere rigettata pagina 11 di 18 f) Nullità e invalidità delle clausole risolutive espresse
In via subordinata, la difesa di parte resistente alle pagg. 14 e segg. della propria memoria, “eccepisce la nullità e invalidità delle due clausole risolutive espresse contenute nel contratto” aventi carattere patrimoniale e afferenti “la risoluzione per mancato pagamento di tre rate anche non consecutive di canone e mancata ricostituzione del deposito cauzionale in caso di imputazione”.
Secondo parte resistenete, tali clausole sarebbero confliggenti con plurime norme imperative (anche di natura processuale) previste dalla normativa speciale (e, in particolare: art. 5, L. 203/82 e art. 11, d.lgs.
150/2011) e, quand'anche il contratto di affitto fosse stato effettivamente stipulato con la fattiva assistenza delle organizzazioni sindacali, le clausole risolutive espresse derogatorie dei diritti dell'affittuario dovrebbero essere dichiarate nulle ed inoperanti.
Sull'infondatezza di tale deduzione, non può che ribadirsi come, trattandosi di contratto stipulato ex art. 45 L. 203/1982, tutte le pattuizioni - ivi comprese quelle in deroga alla legge stessa - siano state frutto di libera contrattazione tra le parti, garantita dall'assistenza delle rappresentanze sindacali, oltre che espressamente accettate ex art. 1341 e 1342 c.c. e, conseguentemente, da ritenersi pienamente legittime ed operanti. L'eccezione in esame, così come le precedenti, risulta del tutto destituita di qualsivoglia fondamento e, non può trovare accoglimento.
g) Sulla contraddittorietà delle domande della società ricorrente.
Si legge a pag. 17 della memoria di parte resistente che “la condotta della società ricorrente è contraddittoria e pare finalizzata ad un arricchimento senza causa” e ciò in quanto, nonostante abbia già “comunicato l'intenzione di «trattenere/escutere integralmente la garanzia di € 30.000,00»” abbia poi “nuovamente chiesto la condanna al pagamento della somma di € 46.000,00 oltre canoni successivi (capo D) delle conclusioni) e nel contempo ha chiesto di “incamerare definitivamente la garanzia” (capo E) delle conclusioni)” essendo evidente come “la non possa ottenere Parte_1 la condanna al pagamento per una somma di cui ha già la disponibilità e che ha dichiarato di trattenere ed imputare a canoni già dal mese di febbraio 2024”.
Emerge dagli atti che parte ricorrente nelle rassegnate conclusioni, chiedeva che, una volta accertato e dichiarato il diritto di ad incamerare definitivamente la garanzia dell'importo di Parte_1 euro 30.000,00 già trattenuta in data 13.03.24, la stessa venisse imputata “a parziale rimborso dei canoni insoluti”, pertanto alcun arricchimento e stato perseguito dalla società ricorrente.
h) Nullità della clausola di infruttuosità del deposito cauzionale.
a pag. 17 della propria memoria, ancora “eccepisce la nullità della clausola Parte_2 contrattuale (art. 10 come modificato dall'addendum del 1° marzo 2023) relativa all'infruttuosità del
pagina 12 di 18 deposito cauzionale”, poiché avente “natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole”.
Emerge ancora una volta dagli atti che tale clausola è stata oggetto di negoziazione tra le parti, assistite dai propri rispettivi consulenti e dai rappresentati delle Organizzazioni ex art. 45 L. 203/1982, sottoscritta due volte per approvazione ex artt. 1341 e 1342 c.c. e, pertanto anche tale eccezione non può trovare accoglimento.
Passando al merito:

1. La domanda di parte ricorrente è fondata e merita accoglimento.

1.1 Rilevata la validità del contratto di affitto di fondo rustico del 15.11.22 (registrato il 21.03.23 cfr. All. 2 parte ricorrente e dell'addendum contrattuale del 01.03.23 (registrato il 15.03.23 cfr. All.
n. 3 parte ricorrente), l'inadempimento nel pagamento dei canoni di affitto da parte dell'affittuaria
- che persiste tuttora pur essendo la stessa sempre stata nel possesso del fondo - è grave, Pt_2 palese e continuato.
Già dal mese di giugno 2024 la morosità accumulata da per il mancato pagamento dei Pt_2 canoni a partire da luglio 2023, ammontava ad euro 46.000,00 (importo corrispondente all'intero anno contrattuale dal 01.07.23 al 30.06.24).
Al mese di novembre 2025 la morosità accumulata ha raggiunto la cifra di euro 125.750,00 (di cui euro 46.000,00 relativa alla predetta annualità dal 01.07.23 al 30.06.24, euro 56.000,00 per l'annualità dal 01.07.24 al 30.06.25, ed euro 23.750,00 per le 5 mensilità dell'importo di euro
4.750,00 cadauna, di luglio, agosto, settembre, ottobre, e novembre 2025), oltre interessi.
A fronte di tale grave morosità, la società si avvaleva di una Parte_1 prima clausola risolutiva espressa (art. 7) che sancisce la risoluzione automatica "di diritto" al mancato pagamento di sole tre rate del canone, anche non consecutive (cfr. All. 02 parte ricorrente), e, di un'ulteriore clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 10 dell'addendum contrattuale, per il caso di mancata ricostituzione del deposito di garanzia esauritosi (cfr. All. 03 parte ricorrente) L'esistenza di tali due distinte clausole risolutive espresse, entrambe attivate dalla condotta di dimostra come l'inadempimento abbia colpito più obbligazioni fondamentali del Pt_2 rapporto contrattuale, la ricorrente ha ritualmente dichiarato di volersi avvalere di tali clausole, come da pec del 27.02.24 (cfr. All. 04 parte ricorrente), a fronte della quale ha opposto un Pt_2 rifiuto adducendo generiche motivazioni (cfr. All. 05 parte ricorrente).
Risultano soddisfatte le due condizioni di proponibilità cui la domanda di risoluzione del contratto di affitto agrario per grave inadempimento è subordinata: conformemente al disposto di cui all'art.
pagina 13 di 18 5 L. 203/1982, la ricorrente ha inviato lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all'affittuario, indicando la risoluzione del contratto e l'importo delle somme non corrisposte.
In ossequio a quanto previsto dall'art. 11 del D. Lgs. n. 150/11 (che riproduce il testo del previgente art. 46 L. 203/82), è stato richiesto ed espletato innanzi all'Ispettorato Provinciale dell'Agricoltura competente per territorio il tentativo di conciliazione, che ha avuto esito negativo
(cfr. doc. n. 6 e 7 fascicolo parte ricorrente).
Orbene, l'art. 5 della l.n. 203/1982 prevede che la risoluzione del contratto di affitto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone e qualora la morosità del conduttore si sia concretizzata nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità.
Peraltro, prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste e, ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto.
A ciò si aggiunga che, nell'interpretazione fornita dai giudici di legittimità in tema di contratti di affitto agrario, l'art. 5, comma 4, della l. n. 203 del 1982, la morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ove si concreti nel mancato pagamento del canone per "almeno una annualità", ritenendosi sussistente la condizione posta per la risoluzione in presenza di un credito in favore della parte concedente per una somma pari ad almeno una annualità di canone e non solo nell'ipotesi in cui il conduttore abbia omesso di corrispondere il canone per almeno una annualità, poiché una soluzione conforme a tale ultima interpretazione porterebbe a ritenere irrilevante, per la risoluzione del contratto, la corresponsione annuale di una somma irrisoria, e ciò in contrasto, oltre che con la lettera, anche con lo spirito della legge, per il quale rileva, ai fini della determinazione di una gravità della morosità tale da giustificare la risoluzione, l'ammontare dei canoni complessivamente non pagati dal conduttore piuttosto che l'arco temporale in cui questi non abbia versato alcun corrispettivo al concedente
(Cass. n. 17008/2015). Chiarito tale aspetto e rilevato che la morosità dell'affittuaria ammonta ad euro 125.750,00, deve ritenersi certamente sussistente la condizione di cui all'art. 5 comma 4 l.n.
203/1982. L'inadempimento all'obbligo di corrispondere il canone di locazione è stato contestato dalla ricorrente all'affittuaria mediante pec del 27.02.24 (cfr. All. 04 parte ricorrente), senza che la resistente abbia successivamente sanato la propria morosità.
Deve, pertanto, ritenersi sussistente la condizione di cui all'art. 5 comma 4 l.n. 203/1982 per dichiarare la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico stipulato con CP_1 pagina 14 di 18 in data 15.11.2022 per grave inadempimento della resistente, essendo la stessa debitrice Pt_1 della somma di euro 125.750,00 a titolo di canoni di affitto dovuti sino alla mensilità di novembre
2025. sarà, pertanto, tenuta sia al pagamento della somma di euro Controparte_1
125.750,00 oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze e fino all'effettivo pagamento, sia al pagamento della somma di euro 4.750,00 mensili a partire dal mese di dicembre 2025 e, fino all'effettivo rilascio del fondo oltre agli interessi di mora come contrattualmente previsti all'art. 9 del contratto di affitto di fondo rustico.
Dall'importo di euro 125.750,00 dovrà essere dedotto l'importo del deposito cauzionale pari ad euro 30.000,00 da imputarsi in acconto sul maggior credito vantato, oltre interessi di mora ex
D.lgs. 231/2002 dalle scadenze dei singoli canoni di affitto insoluti al saldo.
La resistente sarà, inoltre, tenuta al rilascio e all'immediata restituzione del fondo agricolo oggetto del contratto all' odierna ricorrente liberandolo da cose e persone, trattandosi di conseguenza peraltro implicita rispetto alla pronuncia con cui si dichiara la cessazione o la risoluzione del contratto di affitto agrario, al pari di quanto avviene nelle sentenze concernenti la locazione (Cass.
n. 11195/2005).

2. Sulla domanda riconvenzionale di parte resistente relativamente alle addizioni, e per la ristrutturazione dell'immobile:

2.1. La domanda riconvenzionale di per il preteso riconoscimento di un'indennità in proprio Pt_2 favore dell'importo di euro 250.000,00 per miglioramenti non può trovare accoglimento.
Il consulente incaricato dal Collegio ha determinato il costo di alcuni interventi eseguiti dall'affittuaria.
Il contratto di affitto di fondo rustico, stipulato in deroga ex art. 45 L. 203/82, prevede, espressamente all'art. 11: "Per le riparazioni e le manutenzioni ordinarie e straordinarie, non si procederà a termine contratto ad alcuna operazione di consegna, rinunciando l'affittuario ad ogni indennità per eventuali migliorie realizzate".
Il successivo art. 12 del contratto aggiunge: "Eventuali modifiche, migliorie, opere edilizie ed interventi di ristrutturazione o manutenzione che l'affittuario avrà intenzione di effettuare, andranno autorizzate preventivamente per iscritto dalla parte proprietaria e potranno essere realizzate con oneri a carico dell'affittuario senza diritto al loro rimborso al termine del contratto".
pagina 15 di 18 Queste clausole sono state validamente pattuite nell'ambito dell'autonomia negoziale rafforzata dall'assistenza sindacale, costituendo una espressa rinuncia da parte di a qualsiasi indennità Pt_2 per le opere eseguite, prevalendo tale rinuncia disciplina legale generale (artt. 16 e 17 L. 203/82).
Pertanto, la domanda di indennità formulata da parte resistente deve essere integralmente rigettata in primis per l'espressa rinuncia contrattuale da parte della stessa resistente.
Occorre altresì sottolineare come, secondo la normativa in materia, il diritto all'indennizzo per i miglioramenti in un contratto di affitto agrario sorga solo a determinate condizioni.
In base all'articolo 16 della Legge n. 203/1982 (richiamato dall'art. 17), le opere di miglioramento possono essere eseguite purché non modifichino la destinazione agricola del fondo e siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo o delle vocazioni colturali delle zone.
L'esecuzione di tali opere da parte dell'affittuario, che dà diritto all'indennità, è subordinata ad un preventivo accordo con il concedente o a una decisione favorevole dell'Ispettorato Provinciale dell'Agricoltura, resa ai sensi dell'articolo 16 della Legge n. 203/1982.
La giurisprudenza ha precisato che il consenso del concedente alla esecuzione dei miglioramenti, sebbene possa essere anche tacito, deve in ogni caso precedere l'esecuzione delle opere e deve sostanziarsi in una manifestazione di volontà autorizzativa che specifichi la natura, le caratteristiche e le finalità degli interventi migliorativi, non essendo sufficiente un'autorizzazione meramente generica per tipi e/o categorie di opere.
Anche un eventuale assenso successivo non renderebbe "ex tunc" lecita la condotta dell'affittuario.
Secondo la disciplina generale, quindi, la mancanza di un consenso specifico e preventivo (o di una decisione favorevole dell'Ispettorato) esclude in radice il diritto all'indennità ai sensi dell'art. 17 L. 203/1982.
Le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possono anche derogare alle procedure previste dagli articoli 16 e 17 della Legge n. 203/1982, stabilendo contrattualmente che ogni miglioria debba essere concordata in forma scritta e, in tal caso, l'affittuario non potrà nemmeno invocare un asserito tacito consenso per richiedere l'indennità, essendo vincolato alla forma scritta pattuita.
Nel caso che ci occupa ciò non si è verificato, in quanto come già riferito, all'art. 12 del contratto stipulato tra le odierne parti in causa, si prevede espressamente che: "eventuali modifiche, migliorie, opere edilizie ed interventi di ristrutturazione o manutenzione che l'affittuario avrà intenzione di effettuare, andranno autorizzate preventivamente per iscritto dalla parte proprietaria”.
pagina 16 di 18 non ha provato il rilascio di autorizzazioni scritte da parte della Controparte_1 ricorrente non potendo così eseguire le opere e, non potrà invocare un asserito tacito consenso al fine di richiederne l'indennità, essendo la stessa vincolata alla forma scritta pattuita.
Si tratta, infatti, di opere non autorizzate dalla concedente e, quindi, comunque non indennizzabili ai sensi dell'art. 12 del contratto che subordinava qualsiasi intervento a una preventiva autorizzazione scritta della proprietà, che per le opere realizzate non è mai stata richiesta né concessa.
Difetta a monte la prova di un accordo tra le parti in ordine ai miglioramenti da eseguire, che avrebbe dovuto essere necessariamente specifico e non poteva essere sostituito efficacemente da un assenso generico per tipi e/o categorie di opere, così come previsto nel contratto del 15.11.2022, in cui è riportato all'art. 11 che: "Per le riparazioni e le manutenzioni ordinarie e straordinarie, non si procederà a termine contratto ad alcuna operazione di consegna, rinunciando l'affittuario ad ogni indennità per eventuali migliorie realizzate" e, all'art. 12 che: "eventuali modifiche, migliorie, opere edilizie ed interventi di ristrutturazione o manutenzione che l'affittuario avrà intenzione di effettuare, andranno autorizzate preventivamente per iscritto dalla parte proprietaria”.
La giurisprudenza di legittimità, infatti, ritiene che il diritto all'indennità riconosciuto all'affittuario, ai sensi dell'art. 17 Legge n. 203/1982, presupponga necessariamente il preventivo consenso del concedente, che può essere anche tacito, purché si sostanzi in una manifestazione di volontà autorizzativa che specifichi la natura, le caratteristiche e le finalità degli interventi migliorativi;
in ogni caso, debba precedere e non seguire l'esecuzione delle opere;
non consista in una semplice tolleranza del locatore, ma si concreti in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le innovazioni eseguende.
Per la Cassazione “ In materia di contratti agrari, il diritto all'indennità riconosciuto all'affittuario, ai sensi dell'art. 17 della l. n. 203 del 1982, presuppone il preventivo consenso del concedente (o, in difetto, l'autorizzazione dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura), il quale deve sostanziarsi in una manifestazione di volontà autorizzativa che specifichi la natura, le caratteristiche e le finalità degli interventi migliorativi, non essendo sufficiente un'autorizzazione meramente generica per tipi e/o categorie di opere. Il consenso del concedente all'esecuzione dei miglioramenti, che può essere anche tacito, deve in ogni caso precedere e non seguire l'esecuzione delle opere, non potendo un assenso successivo far venir meno "ex tunc" l'illiceità della condotta del concessionario o del , dovuta al difetto della condizione legittimante, ma, Pt_5
pagina 17 di 18 eventualmente, solo precludere conseguenze pregiudizievoli al coltivatore, come la risoluzione per inadempimento”. (Corte di Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 30332 del 21/11/2019)

3. Spese legali:

3.1 Le spese di lite seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e vengono liquidate sulla base del D.M.
n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n.147 del 2022
Per gli stessi principi in tema di soccombenza, anche le spese di CTU, già liquidate in corso di causa con il separato decreto di cui a dispositivo, sono definitivamente poste a carico della parte soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio IL – Sezione Specializzata Agraria, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza o eccezione respinta o assorbita, così decide:
• DICHIARA la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico del 15.11.2022;
• ORDINA l'immediato rilascio del fondo e dei fabbricati, liberi da persone e cose, a favore della ricorrente;

• CONDANNA a pagare a Controparte_1 Parte_1 la somma di euro 95.750,00 (euro 125.750,00 dedotto l'importo del
[...] deposito cauzionale pari ad euro 30.000,00 da imputarsi in acconto sul maggior credito vantato), oltre interessi di mora ex D.lgs. 231/2002 dalle scadenze dei singoli canoni di affitto insoluti al saldo;

• CONDANNA al pagamento di euro 4.750,00 mensili alla Controparte_1 [...] Pa
a titolo di indennità di occupazione Parte_1 oltre agli interessi di mora dal mese di dicembre 2025 alla data dell'effettivo rilascio;

• RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente;

• RIGETTA tutte le altre domande di parte resistente;

• CONDANNA al pagamento in favore della Controparte_1 [...]
delle spese di lite pari ad euro 14.103,00 per Parte_1 compensi ed auro 286,00 per spese, euro 12.80 per spese di notifica, oltre spese Generali CPA e IVA.
Così deciso in Reggio IL il 02 dicembre 2025
Il giudice estensore
Dott.ssa Graziella Tugnetti
IL PRESIDENTE
Dott.ssa AN Calò
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