R.G. 112/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Francesca Grotteria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 112 dell'anno 2023 e vertente
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
e (C.F. ), nella qualità di erede C.F._2 Parte_3 C.F._3 dell'originario attore sig. , tutti elettivamente domiciliati in Terni (TR), Corso del Popolo n° Parte_4
47, presso lo studio degli avv.ti Luca Leonardi e Marco Fogliano, che li rappresentano e difendono, giusta procura allegata al ricorso in riassunzione del 30.06.2023;
- attori
CONTRO
(C.F. ) rappresentata e difesa dagli avv.ti Raffaella Controparte_1 C.F._4
Adami e Gianluca Bassetti ed elettivamente domiciliata presso il loro studio, sito in Terni (TR), Vico
San Filippo n. 8, giusta procura allegata alla comparsa;

- convenuta
OGGETTO: preliminare di vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 26.02.2025, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 24.01.2023, , Parte_1 Parte_2
e evocavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Terni
[...] Parte_4 Controparte_1 per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “- nel merito: I) accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 05.05.2020, ex art. 1456 c.c., per le ragioni meglio dedotte in narrativa;
II) dirsi tenuta la sig.ra alla restituzione in favore degli Controparte_1 istanti degli immobili oggetto del preliminare di compravendita del 05.05.2020, siti in Narni (TR),
Strada di Maratta n. 14, distinti in Catasto al Foglio 39, Part. 28, Sub. 4-5-7; III) condannare la medesima convenuta al risarcimento dei danni cagionati agli istanti dalla omessa riconsegna degli immobili anzidetti, da liquidarsi in €. 600,00 mensili a decorrere dalla data di risoluzione del contratto, sino alla riconsegna effettiva, detratto quanto medio tempore versato dalla predetta in favore degli

istanti a titolo di indennità per godimento degli immobili, ovvero nella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, con rivalutazione monetaria ed interessi al tasso legale dal giorno della domanda al saldo effettivo;
IV) con vittoria di spese e del compenso professionale di lite da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni deduceva che: - in data 05.05.2020, avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto gli immobili di loro proprietà siti in Narni
(TR), Strada di Maratta n. 14, distinti in Catasto al Foglio 39, Part. 28, Sub. 4-5-7, concedendo alla parte promissaria acquirente l'immediato godimento del bene a far data dal 30.04.2020 sino al 30.09.2023, termine ultimo fissato per la stipula del rogito notarile (dietro versamento di una caparra confirmatoria di € 4.000,00 e del pagamento di un canone mensile di € 600,00 per trentasei mensilità, da imputare al prezzo di vendita); - che, in base a quanto previsto alle lett. A e C dell'art 1 del contratto, il godimento anticipato era stato concesso al solo scopo di effettuare dei lavori per rendere abitabile l'immobile, destinato ad uso abitativo, con la precisazione che “qualsiasi mutamento di destinazione degli immobili
è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto;
a tal fine la parte promittente venditrice potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola, ai sensi dell'art. 1456 c.c., entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione”; - che, invece, a seguito di accesso agli atti effettuato, per il tramite del Geom. presso il CP_2 [...]
, in data 12.04.2022, erano venuti a conoscenza di tutta la Parte_5 documentazione inerente le pratiche autorizzative edilizie presentate da , Controparte_1 qualificatasi in maniera mendace quale “proprietaria” dell'immobile oggetto di causa avente titolarità esclusiva all'esecuzione dell'intervento, corrispondente a una pratica Edilizia S.C.I.A. n. 84/2021 Prot.
n. 2257 del 22/01/2021 relativa a “ristrutturazione Edilizia unità immobiliare residenziale, miglioramento energetico con installazione di nuovi impianti alimentati da fonti di energia rinnovabile, miglioramento energetico con posa cappotto esterno, ammodernamento delle finiture e realizzazione locale tecnico (opera pertinenziale)”, eseguita dalla convenuta in violazione del predetto punto A) dell'art. 1, che limitava i lavori eseguiti alla manutenzione ordinaria necessaria per rendere l'immobile abitabile, dato che al momento della stipula del preliminare, aveva come destinazione di edificio civile abitazione, solo l'appartamento posto al piano primo, mentre al pian terreno aveva come destinazione cantine/magazzino, locale di sgombero e centrale termica, con accesso indipendente dall'esterno del fabbricato e quindi dalla corte;
- pertanto, la convenuta aveva realizzato un cambio di destinazione d'uso dell'intero piano terreno da a civile abitazione con tanto di “apertura” e modifica del Parte_6 solaio e realizzazione di una scala interna di collegamento con l'appartamento del piano primo, seppur ciò fosse espressamente vietato ed oggetto di apposita clausola risolutiva espressa;
- che, inoltre, la convenuta aveva modificato le tramezzature e la disposizione interna degli immobili, delle superfici e dimensioni dei vani e di diverse aperture (finestre e porte), e aveva effettuato interventi di ristrutturazione edilizia consistititi nel rifacimento dell'impianto elettrico, la posa di isolamento termico in copertura, il rifacimento degli impianti tecnologici degli edifici, dei pavimenti e rivestimenti, la realizzazione di intonaci e la tinteggiatura sia interna che esterna dell'intero edificio;
- la modifica della copertura del tetto, nonché la modifica di porte e finestre (modifiche prospettiche afferenti all'intero edificio),
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avrebbero dovuto essere precedute, peraltro, dal loro preventivo consenso (mai richiesto né concesso), trattandosi di unico edificio/fabbricato costituito da più unità immobiliari alcune rimaste di proprietà dei promittenti venditori;
- con missiva del 29.06.2022, i loro difensori avevano, quindi, contestato alla convenuta il gravissimo inadempimento posto in essere dalla parte promissaria acquirente e avevano dichiarato la risoluzione ipso iure del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data
05.05.2020, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., intimando contestualmente all'odierna convenuta di provvedere all'immediato rilascio del patrimonio immobiliare concessole in godimento, libero da persone o cose, nonché alla consegna delle chiavi dello stesso, ma ne avevano ricevuto il rifiuto.
Gli attori avevano, quindi, agito al fine di sentir dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto per violazione, da parte della promissaria acquirente, della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1, punto
C) del contratto, nonché per ottenere il risarcimento nella misura corrispondente ai canoni che avrebbero potuto essere percepiti dagli attori dal momento della risoluzione del contratto fino al momento effettivo della restituzione, canoni che, attualmente, ritenevano compensati con il versamento dei canoni mensilmente erogati dalla convenuta, da intendersi corrisposti quale “indennità di occupazione sine titulo”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 19.04.2023 - in vista della prima udienza del
16.05.2023 - si costituiva in giudizio chiedendo l'accoglimento delle seguenti Controparte_1 conclusioni “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, - in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per l'omesso esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria;
- in via pregiudiziale, accertare e dichiarare la nullità delle clausole di cui al contratto oggetto del giudizio, che prevedono la risoluzione ex artt. 1453 e/o 1456 c.c., in ipotesi diverse da quelle previste dall'art. 23
n. 2 e 5 D.L. 133/2014 come convertito con modifiche nella L. 164/2014, con ogni conseguenza di legge;

- in via principale di merito, rigettare ogni avversa istanza poiché infondata in fatto ed in diritto;
- in via riconvenzionale, accertato che (CF ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), (CF ) si sono resi inadempienti
[...] C.F._2 Parte_4 C.F._5 rispetto all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita per atto pubblico, previsto nel contratto ex art. 23 D.L. n. 133/2014, come convertito con modificazioni nella L. n. 164/2014, concluso il 5.05.2020, con ogni conseguente danno della convenuta, e dato atto, altresì, che la convenuta offre nuovamente con il presente atto la somma di € 39.400,00, pari al saldo dovuto sul prezzo di vendita pattuito, ex art.5, lettera E) del contratto, ferme le rate a scadere dei canoni mensili residui (ex art, 5, lettera A del contratto), emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al complesso immobiliare, sito in Narni (TR), Strada di Maratta n.
14, insistente sull'area individuata al catasto terreni del Comune di Narni al foglio n. 39, particella n.
28, ed attualmente distinto al NCEU del Comune di Narni con i seguenti dati identificativi (Doc. 6): − foglio n. 39, particella n. 28 sub 5 Cat. A/3, classe 1, r.c. 310,91; − foglio n. 39, particella n. 28 sub 7
Cat. C/2, classe 2, r.c. 102,26; − foglio n. 39, particella n. 28 sub 4 Cat. C/2 classe 2, r.c. 34,34; − foglio
n. 39, particella n. 28 sub 13 Cat. F/1 AREA URBANA;
− foglio n. 39, particella n. 193 Cat.F/1 AREA
URBANA; ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Terni la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità; -sempre in via
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riconvenzionale, condannare gli attori al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla IG.ra
[...]
da quantificarsi nella misura che il giudice riterrà equa e/o di giustizia. Con ogni riserva.” CP_1
A tal fine esponeva, nel merito, che: - il contratto stipulato tra le parti n data 05.05.2020 coincideva con un accordo di c.d. “rent to buy”, ex art. 23 D.L. n. 133/2014, convertito con modificazioni nella L.
164/2014, avente ad oggetto un immobile sito in Narni (TR), Strada di Maratta n. 14, costituito da una parte ad uso abitativo ed una ad uso cantina/magazzino (avente categoria catastale C2), concessole esclusivamente per l'uso abitazione, senza distinzione di sorta tra i due piani;
- pertanto, la clausola risolutiva espressa invocata dagli attori doveva intendersi riferita alla violazione della sola destinazione d'uso “abitativa” e non anche dell'altra; - in ogni caso, i lavori erano stati eseguiti in conformità all'art. 2, lettere A e B, che gravava la parte promissaria acquirente degli oneri e delle spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile e alla lettera D del medesimo art. 2, che l'abilitavano ad eseguire lavori nel rispetto della vigente normativa urbanistica ed edilizia, sanzionando con la perdita della caparra e delle rate versate l'eventuale mancato esercizio del diritto all'acquisto, nel termine triennale pattuito.
In diritto, la convenuta eccepiva che, con l'articolo 23 del D.L. 133/2014, come convertito con modificazioni dalla Legge n. 164/2014, il Legislatore aveva inteso dare un inquadramento unitario alla
“disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” ed alla sua regolamentazione che consente di definire il c.d. rent to buy come una fattispecie contrattuale tipica in relazione alla quale l'unica ipotesi di risoluzione doveva coincidere con quello previsto al n. 2 dell'art. 23, con riferimento all'inadempimento imputabile al conduttore, per omesso pagamento di un numero minimo prestabilito di canoni per il godimento, unico caso in cui il successivo n. 5 dello stesso articolo riconosce alla parte concedente il diritto di trattenere, a titolo d'indennità, l'intera quota dei canoni corrisposti dal conduttore;
- al contrario, nel caso di specie, riconoscere ai promissari venditori il diritto a trattenere le rate da lei già corrisposte, avrebbe significato consentire un loro arricchimento patrimoniale indebito e non meritevole di tutela per asserite violazioni contrattuali consistenti nell'esecuzione di opere edilizie da parte della promissaria acquirente.
La convenuta deduceva, inoltre, di aver già invitato formalmente gli attori a comparire innanzi al notaio
Dott. di Terni, per il giorno 08.03.2023, al fine di stipulare il rogito, ricevendo un Persona_1 formale diniego dagli attori.
proponeva, quindi, domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c., offrendo ai Controparte_1 convenuti in riconvenzionale il pagamento della somma di € 39.400,00, pari al saldo loro dovuto sul prezzo di vendita pattuito, ex art. 5, lettera E) del contratto, ferme le rate a scadere dei canoni mensili residui (ex art, 5, lettera A del contratto).
Alla prima udienza del 16.05.2023, veniva dichiarata l'interruzione del giudizio ai sensi dell'art. 300, co. 1 e 2, c.p.c., per intervenuto decesso di (intervenuto in data 07.04.2023), dichiarato Parte_4 in udienza dal difensore di parte attrice.
La causa, riassunta in data 30.06.2023 dai due attori originari e da , quale erede Parte_3 legittimo del defunto sig. , veniva istruita documentalmente, previo esperimento, con Parte_4
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esito negativo, della negoziazione assistita ai sensi dell'art. 3 d.l. n. 132/2014, convertito in legge n.
162/2014, in assenza di istanze di assunzione di prove costituende articolate dalle parti.
Deve darsi atto che, con memoria di replica depositata in data 29.04.2024, parte convenuta depositava copia della dichiarazione di avvenuta stipula da parte del Notaio di Terni, tra la medesima e Per_2 gli eredi della promittente venditrice , attestante l'intervenuto rogito in data Persona_3
24.04.2024, in ossequio a quanto pattuito con il contratto preliminare per cui è causa, relativamente alla quota di proprietà facente capo ai predetti venditori (pari a ¼ del totale).
Parte attrice, alla successiva udienza di ammissione prove, contestava il deposito documentale effettuato da parte convenuta in allegato alla terza memoria istruttoria in quanto tardivo e dunque inammissibile, oltre che riferito a soggetto estraneo al giudizio.
Infine, all'udienza del 25/02/2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti precisavano le proprie conclusioni e chiedevano la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
In sede di precisazione delle conclusioni, la parte convenuta, con nota depositata in data 20.02.2025 per l'udienza del 25.02.2025, riduceva il saldo prezzo offerto agli attori in considerazione di quanto già versato agli eredi della promittente venditrice , in occasione del rogito del Persona_3
24.04.2024, offrendo, in particolare, “la somma di € 39.400,00, pari al saldo dovuto sul prezzo di vendita pattuito, ex art.5, lettera E) del contratto, cui deve detrarsi quanto già versato dalla convenuta agli eredi della (allora) promittente venditrice , ovvero € 9.850,00 (€ 39.400,00 : 4 parti Persona_3 promittenti), a seguito della stipula dell'atto di vendita della loro quota di proprietà (a Notaio Per_4 Per_ di Terni del 24.04.2024, Rep.10.850, Racc.8434, nel quale viene indicato l'intero prezzo corrisposto dalla per l'acquisto della quota di , ovvero € 16.250,00 (€ 65.000,00 CP_1 Persona_3
: 4 parti promittenti) – cfr. Doc.11 del Fascicolo di parte convenuta)”.
2. La domanda attorea è infondata e non merita accoglimento, in quanto i lavori eseguiti da parte convenuta e il mutamento di destinazione d'uso del piano terra (da a civile abitazione Parte_6 con “apertura” e modifica del solaio e realizzazione di una scala interna di collegamento con l'appartamento del primo piano) che ne è - pacificamente - seguito non integrano la condotta in presenza della quale i promittenti venditori sono legittimati ad azionare la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1, lett. C del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso tra le parti in data 05.05.2020 e registrato il 19.05.2020 (v. all. 1 alla comparsa).
Giova premettere che l'azione ex art. 1456 c.c. esperita dagli attori tende ad ottenere una pronunzia di mero accertamento della risoluzione di diritto già maturata in conseguenza dell'inadempimento ascritto alla convenuta e dell'esplicita dichiarazione di volersene avvalere. Si tratta, quindi, di azione che differisce dall'ordinaria domanda di risoluzione per inadempimento per colpa, ai sensi dell'art. 1453
c.c., avente di natura costitutiva (cfr. Cass. 9488/2013; Cass. 167/2005).
La clausola risolutiva espressa attribuisce, infatti, al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza e la risoluzione del contratto per il verificarsi del fatto considerato (v. Cass. 23065/2016; Cass. 16993/2007;
Cass. 10935/2003), purché la clausola del quale il contraente non inadempiente dichiari di volersi avvalere sia specificamente riferita ad un'obbligazione determinata, mentre resta estranea alla norma di
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cui all'art. 1456 c.c. la clausola redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto e di esso deve essere valutata l'importanza in relazione all'economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa (v. Cass. 32681/2019 e Cass. 1950/2009).
Oltre a essere specificamente riferita alla violazione di un'obbligazione determinata, la clausola risolutiva espressa vede circoscritta la propria operatività alla valutazione del comportamento del debitore secondo buona fede, atteso che entrambe le parti sono chiamate ad agire preservando l'interesse dell'altra, sempre che ciò non implichi un apprezzabile sacrificio per il creditore, da valutare alla luce del suo effettivo interesse all'esercizio del diritto pattiziamente riconosciutogli (Cass. 16743/2021).
Il potere di risolvere di diritto il contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa, infatti, è necessariamente governato dal principio di buona fede, da tempo individuato dagli interpreti sulla base del dettato normativo (art. 1175, 1375, 1356, 1366, 1371 c.c.); tale principio si pone allora, nell'ambito della fattispecie dell'art. 1456 c.c., come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad essa (ad esempio escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non riceveranno tutela dall'ordinamento, come espressamente ribadito, di recente, da Cass. 23287/2024; Cass. 13057/2023 e da Cass. 23868/2015).
Dunque, pure in presenza della clausola risolutiva espressa, per il contraente non inadempiente vige il precetto generale ex art. 1375 c.c., il quale gli impone in primis di valutare la condotta di controparte in tale prospettiva collaborativa;
se, nell'ambito di tale valutazione, risulta che la condotta del debitore, pur realizzando sotto il profilo materiale il fatto contemplato dalla clausola risolutiva espressa, è conforme al principio della buona fede, ciò impone di escludere la sussistenza dell'inadempimento tout court e, quindi, dei presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto (cfr. Cass. n. 2553/2007).
Il tema, quindi, attiene non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello oggettivo della condotta inadempiente, che in concreto manca, laddove essa - secondo una lettura condotta alla stregua del canone della buona fede - risulti in concreto inidonea ad integrare la fattispecie convenzionale, con conseguente preclusione, secondo il medesimo canone, dell'esercizio del diritto di risoluzione da parte dell'altro contraente (v. Cass. 23868/2015, cit.).
3. Nel caso di specie, la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1, lett. c) del contratto preliminare oggetto di causa, risulta inserita nell'ambito di una disposizione pattizia, l'art. 1, a mente del quale, per quel che qui rileva: “con il presente contratto la parte promittente venditrice concede in godimento la parte promissaria acquirente l'immobile sito in Narni (TR) Strada di Maratta 14 e così identificato al catasto Fgl. 39 Part. 28 sub 5 cat. A/3, sub. 7 cat. C/2, sub 13 cat. F/1, sub 4 cat. C/2, sub 11 cat. F/1.
L'immobile viene consegnato con effetto dalla data del 30/04/2020 alla parte promissaria acquirente al solo scopo di effettuare dei lavori per rendere abitabile l'immobile che quindi a decorrere dalla data indicata ne acquista il materiale godimento e ne assume i rischi […]” (lett. a); “l'immobile viene concesso alla parte promissaria acquirente così come visto e piaciuto. La concessione viene effettuata per il solo uso abitativo e in particolare per l'esclusivo uso di abitazione della parte promissaria
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acquirente e delle persone con la stessa abitualmente conviventi;
qualsiasi mutamento di destinazione degli immobili è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine la parte promittente venditrice potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione” (lett. c); “la parte promissaria acquirente non potrà locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento, né concederli ad uso gratuito” (lett. d).
In generale, il contratto intercorso tra le parti, ricalca il modello di cui all'art. 23 del D.L. 133/2014, convertito con modificazioni dalla L. 164/14, rubricato “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
La disposizione delineante la tipologia contrattuale prescelta dalle parti, contrariamente a quanto prospettato da parte convenuta, non delinea, però, una disciplina inderogabile a pena di nullità, non essendo rinvenibile nel testo normativo in tal senso.
Piuttosto, l'art. 23, co. 5, secondo periodo, del citato testo di legge depone in senso contrario alla natura inderogabile di tale disciplina laddove prevede che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.
Ciò posto, l'assetto contrattuale delineato dalle parti prevede che il diritto di godimento sul bene riconosciuto a parte convenuta abbia durata triennale, dal 30.09.2020 al 30.09.2023, e corrisponda a un pagamento rateale dei canoni dovuti nei medesimi trentasei mesi, da imputare al prezzo di cessione, pari a complessivi € 65.000,00, con successivo diritto all'acquisto dell'immobile esercitabile dall'acquirente,
a partire dal 01.05.2020, con dichiarazione scritta e offerta del pagamento del saldo prezzo dovuto, pari ad € 39.400,00 (artt. 3, 4 e 5 del contratto).
Oltre a ciò, significativo rilievo ai fini di causa assume la ripartizione delle spese di cui all'art. 2 del contratto preliminare ove si prevede che “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile sono a carico della parte promissaria acquirente […]” (lett. a); le riparazioni straordinarie dell'immobile, come da accordi intercorsi tra le parti, sono a carico della parte promittente acquirente” (lett. b); “parte promissaria acquirente potrà eseguire lavori nel rispetto della vigente normativa ed in particolare delle vigenti disposizioni in materia di legge e regolamentari in materia urbanistica ed edilizia. La parte promissaria acquirente qualora non esercitino i termini convenuti il diritto all'acquisto di cui al successivo articolo perderà la caparra la somma delle rate per il totale dei tre anni accordati per il godimento dell'immobile” (lett. d); “in caso di risoluzione del contratto nessuna somma o indennità potrà essere richiesta dalla parte promissaria acquirente per le eventuali modifiche o innovazioni” (lett. e).
4. Ebbene, la pratica edilizia S.C.I.A. n. 84/2021, Prot. n. 2257 del 22.01.2021, dalla quale parte attrice deduce che sia derivato il mutamento di destinazione d'uso della cantina, idoneo a rilevare ai sensi dell'art. 1456 c.c., è stata presentata dalla convenuta al fine di procedere alla “Ristrutturazione Edilizia unità immobiliare residenziale, miglioramento energetico con installazione di nuovi impianti alimentati da fonti di energia rinnovabile, miglioramento energetico con posa cappotto esterno, ammodernamento
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delle finiture e realizzazione locale tecnico (opera pertinenziale)” (v. all. 2 alla citazione), lavori poi pacificamente eseguiti in conformità al titolo.
La convenuta ha, quindi, operato in linea con quanto previsto dalle disposizioni pattizie sopra ripercorse che l'abilitavano a procedere ad opere di straordinaria manutenzione con il precipuo scopo di rendere abitabile l'immobile per l'esclusivo uso di abitazione della parte promissaria acquirente e delle persone con la stessa abitualmente conviventi.
È pacifico che, nel corso di detti interventi di ristrutturazione, sia stata rispettata la destinazione abitativa dell'appartamento sito al primo piano e si sia proceduto, al contempo, ad un cambio di destinazione d'uso dell'intero piano terreno da a civile abitazione con tanto di “apertura” e Parte_6 modifica del solaio e realizzazione di una scala interna di collegamento con l'appartamento del primo piano.
Occorre, tuttavia, chiedersi se tale condotta sia idonea a integrare la clausola di cui all'art. 1, lett. c), la quale letteralmente prevede che “qualsiasi mutamento di destinazione degli immobili è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine la parte promittente venditrice potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione”.
Contrariamente a quanto parrebbe potersi desumere dal tenore letterale della clausola, deve ritenersi che il mutamento di destinazione d'uso che l'art. 1, lett. c) era diretto a sanzionare coincida unicamente con il mutamento della destinazione d'uso da “abitativa”, già propria dell'immobile sito al primo piano dello stabile al momento della stipula, ad altro uso (es. magazzino o alberghiero), e non certo il contrario.
L'intero assetto della pattuizione conclusa tra le parti in data 05.05.2020 mirava, infatti, per espressa volontà dei contraenti, a rendere l'immobile abitabile mediante l'espletamento di lavori di ristrutturazione a carico della parte convenuta, alla quale l'immobile era stato, all'uopo concesso in godimento.
Ciò è chiaramente desumibile, in primo luogo, dal dato testuale, atteso che la clausola su riportata è preceduta, alla stessa lettera c) dell'art. 1, da una prima parte che recita “la concessione viene effettuata per il solo uso abitativo e in particolare per l'esclusivo uso di abitazione della parte promissaria acquirente e delle persone con la stessa abitualmente conviventi”.
Risultano, inoltre, eloquenti in tal senso, le lettere a) e d) dell'art. 1 del contratto preliminare, ove le parti dichiarano, rispettivamente, che il godimento anticipato viene concesso “al solo scopo di effettuare dei lavori per rendere abitabile l'immobile” e che è fatto divieto di locare, anche solo parzialmente, i beni concessi in godimento, ovvero di “concederli ad uso gratuito”.
Seguendo le direttrici di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., la clausola risolutiva espressa invocata da parte attrice merita di essere interpretata attenendosi alla volontà comune delle parti, senza fermarsi al tenore testuale delle parole e attribuendole il senso che risulta dal complesso dell'atto, oltre che, ai sensi dell'art. 1366 c.c. secondo buona fede.
Il tenore complessivo del contratto preliminare sopra ripercorso permette di affermare che il fabbricato oggetto del contratto preliminare, composto da più piani aventi distinto riferimento catastale, è stato considerato dalle parti, unitariamente, come destinato a divenire l'abitazione della convenuta, la quale
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si era infatti obbligata a realizzare opere di straordinaria manutenzione a tal fine, con possibilità di incidere anche a livello impiantistico, per poi divenire la proprietaria dell'immobile al momento del pagamento dell'ultima rata di prezzo e del relativo saldo ai sensi dell'art. 5 del contratto.
In quest'ottica, la ratio della clausola risolutiva espressa prevista nel preliminare del 05.05.2020 deve ravvisarsi nell'esigenza di evitare che le opere realizzate dalla convenuta nelle more del triennio di durata del “rent to buy” ne decrementino il valore, importando, ad esempio, il mutamento della destinazione già propria del primo piano del fabbricato al momento della stipula da abitativa a magazzino, cantina o garage, ovvero, espongano il bene a danneggiamenti o all'occupazione da parte di terzi estranei ai contraenti (eventualità connesse, ad esempio, ad un mutamento di destinazione d'uso da abitativo a commerciale o alberghiera).
Per converso, l'azione intrapresa dai promittenti venditori in conseguenza del mutamento di destinazione d'uso della cantina del pian terreno a locale ad uso abitativo appare priva di qualsivoglia interesse effettivo se non quello di determinare la risoluzione del contratto, trattenendo quanto già versato dalla convenuta a titolo di rate di prezzo e senza corrisponderle alcunché a titolo di migliorie, come espressamente previsto dagli artt. 2, lett. d) ed e) e 7, lett. a) del contratto preliminare medesimo.
5. L'esercizio del diritto potestativo sotteso alla clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1, lett. c del contratto preliminare da parte degli attori non appare, quindi, conforme a buona fede, in quanto determina un indebito sacrificio in capo alla promissaria acquirente, senza realizzare alcun interesse tutelato dall'ordinamento giuridico, né tantomeno dal contratto preliminare oggetto di causa, se correttamente interpretato.
6. Non assume alcun rilievo a fondamento della pretesa attorea la circostanza che, nel titolo, si sia dichiarata proprietaria in via esclusiva dell'immobile, quando invece ne era mera detentrice e promissaria acquirente, trattandosi di circostanza avente rilievo unicamente amministrativo e non certo al fine di valutare la ricorrenza dei presupposti della specifica clausola risolutiva espressa invocata dagli attori.
Nemmeno può essere posta a fondamento dell'azione di accertamento di cui all'art. 1456 c.c. la circostanza, peraltro genericamente dedotta ed evidenziata nella relazione tecnica di parte attrice, relativa all'effettuazione di lavori, da parte della convenuta, che avrebbero, invece, richiesto il previo consenso dei proprietari.
In particolare, secondo gli attori, dato che l'edificio oggetto del contratto era unitario, anche se “costituito da più unità immobiliari alcune rimaste di proprietà dei promittenti venditori […] la modifica della copertura del tetto, nonché la modifica, chiusura, spostamento e/o apertura di porte e finestre (modifiche prospettiche che riguardano l'intero edificio), avrebbero dovuto essere precedute dal loro preventivo consenso, mai richiesto né ovviamente concesso” (v. p. 7 della citazione e p. 6 della relazione del geom.
all. 6). CP_2
Si tratta, in realtà, di deduzioni che, oltre a non essere precisamente riferite al piano terra dell'edificio, nemmeno afferiscono specificamente al mutamento di destinazione d'uso ivi intervenuto.
7. La domanda attorea merita, allora, il rigetto, non essendo imputabile alla convenuta promissaria acquirente la condotta descritta all'art. 1, lett. C) del contratto preliminare concluso tra le parti in data
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05.05.2020 afferente unicamente allo sviamento dell'immobile dall'uso abitativo che il contratto mirava a rendere pienamente effettivo, uso che, nella specie, risulta rispettato.
8. La domanda restitutoria e la domanda risarcitoria formulate dagli attori in relazione ai danni asseritamente patiti dall'omessa riconsegna degli immobili descritti nel preliminare da parte della convenuta sono, conseguentemente, infondate, in quanto la mancata riconsegna del bene, non essendosi risolto il contratto né ex art. 1456 c.c., né per mutuo consenso delle parti, può dirsi pienamente legittima, specialmente in quanto è pacifico, oltre che documentalmente provato, che la promissaria acquirente abbia, anche nelle more del giudizio, puntualmente e integralmente corrisposto ciascuna rata di prezzo dovuta a ciascun promittente venditore (v. ricevute di bonifico di cui all'all. 8 di parte convenuta).
9. Merita, piuttosto, accoglimento, la domanda riconvenzionale formulata da , Controparte_1 come precisata con foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 20.02.2025 per l'udienza del 25.02.2025.
La convenuta ha, infatti, compiutamente provato di essersi avvalsa della sua facoltà di acquistare, nel termine contrattuale convenuto agli artt. 3 e 4, l'immobile oggetto del preliminare concluso in data
05.05.2020 e registrato il 19.05.2020, invitando formalmente i promissari venditori a procedere alla stipula del rogito con raccomandata trasmessa in data 10.02.2023, innanzi al notaio Dott. Per_1 di Terni, per il giorno 08.03.2023, ore 17,00, (v. all. 2 alla comparsa), invito rifiutato dai
[...] convenuti con raccomandata del 27.02.2023 (v. all. 3 alla comparsa), unicamente in ragione dell'asserita risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., senza alcuna contestazione con riguardo agli ulteriori presupposti per l'esercizio del diritto d'acquisto da parte della convenuta (regolare e completo adempimento delle rate di prezzo ed offerta del corretto saldo in conformità all'art. 5 del contratto preliminare).
Essendo del tutto pacifico in atti, oltre che - come detto - documentalmente provato, che la convenuta abbia sempre puntualmente onorato le rate pattuite, in conformità all'obbligo di pagamento sulla stessa gravante ai sensi dell'art. 5 del contratto preliminare, nulla osta all'emissione in suo favore della sentenza ex art. 2932 c.c., con espresso condizionamento degli effetti della stessa al pagamento da parte di del saldo prezzo in favore degli attori , Controparte_1 Parte_1
e , quest'ultimo nella qualità di erede dell'originario attore Parte_2 Parte_3
(v. in proposito Cass. 477/2010, Cass. 16881/07 e Cass. 16822/03), e con l'individuazione Parte_4 del relativo oggetto in conformità al contratto preliminare medesimo, soltanto parzialmente eseguito con l'atto pubblico notarile stipulato in corso di causa, in data 24.04.2024, tra , quale Controparte_1 acquirente, e e , in qualità di eredi di , unica Controparte_3 Controparte_4 Persona_3 parte del contratto preliminare per cui è causa estranea al presente giudizio e adempiente nei confronti dell'odierna convenuta (v. all. 11 del fascicolo di parte convenuta).
Il trasferimento delle residue quote di proprietà sui beni merita, in particolare, di essere condizionato al pagamento del saldo prezzo, calcolato dalla convenuta in € 29.550,00, importo non contestato dagli attori, i quali, all'udienza del 14/05/2024 (immediatamente successiva al deposito, da parte della convenuta, dell'attestazione di stipula del rogito), si sono limitati ad eccepire l'inammissibilità del deposito documentale contenente il contratto notarile concluso dalla convenuta con gli eredi di
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, senza contestare le specifiche deduzioni della convenuta che hanno Persona_3 accompagnato il deposito documentale (stipula dell'atto notarile in parziale esecuzione del contratto preliminare del 05.05.2020, quantificazione della quota dei beni trasferiti in misura pari a ¼ del totale promesso in vendita con detta pattuizione e quantificazione del saldo prezzo residuo ancora dovuto agli odierni attori in € 29.550,00).
Il saldo prezzo deve, quindi, ritenersi correttamente calcolato in € 29.550, trattandosi di somma corrispondente alla differenza tra € 39.400,00 (pari al saldo dovuto a tutti e quattro i promittenti venditori sul prezzo di vendita pattuito, ex art.5, lettera E) del contratto) ed € 9.850,00 (pari all'importo già versato dalla convenuta agli eredi della sola promittente venditrice , unica dei quattro Persona_3 rimasta estranea al presente giudizio).
La citata dichiarazione di stipula dell'atto notarile del 24.04.2024 merita, infatti, di ritenersi regolarmente acquisita in atti, in quanto formatasi in data successiva alla scadenza dei termini per il deposito della seconda memoria di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c. e, quindi, allegato alla terza memoria, depositata appena cinque giorni dopo la stipula.
10. La domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. formulata dalla parte convenuta merita, quindi, pieno accoglimento.
11. La domanda riconvenzionale con la quale la convenuta ha chiesto, invece, di sentir “condannare gli attori al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla IG.ra da quantificarsi nella Controparte_1 misura che il giudice riterrà equa e/o di giustizia” è, invece, sguarnita di qualsivoglia deduzione e prova in merito alla natura e alla consistenza del danno conseguenza asseritamente patito. Peraltro, tenuto conto della permanenza della convenuta nel possesso dell'immobile per cui è causa nemmeno è possibile presumere l'esistenza di un danno da mancato guadagno (v. Cass. 8758/2025 e Cass. 11968/2013, le quali richiedono, ai fini della liquidazione equitativa del lucro cessante, ai sensi degli artt. 2056 e 1226
c.c., la prova, anche presuntiva, della sua certa esistenza, precisando che, in difetto di tale prova, non vi
è spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale, attenendo il giudizio equitativo solo all'entità del pregiudizio medesimo, in considerazione dell'impossibilità o della grande difficoltà di dimostrarne la misura).
12. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., da addebitare in via prevalente (in misura pari all'80%) agli attori, con compensazione delle residue spese, nella misura del 20%, per reciproca soccombenza ex art. 92, co. 2, c.p.c. in relazione alla domanda riconvenzionale risarcitoria articolata da parte convenuta.
Le spese di lite oggetto della pronuncia di condanna vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 26.001,00 ed € 52.000,00, in misura prossima ai parametri medi per tutte le fasi processuali, ad eccezione della fase istruttoria che deve essere liquidata in base ai minimi per la mancata assunzione di prove costituende.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
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- rigetta integralmente le domande formulate da , Parte_1 Parte_2
e , quest'ultimo nella qualità di erede dell'originario attore
[...] Parte_3 Pt_4
, nei confronti di;

[...] Controparte_1
- accoglie la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta nei confronti degli attori e, per l'effetto, trasferisce ex art. 2932 c.c. da , Parte_1 Parte_2
e , quest'ultimo nella qualità di erede dell'originario attore
[...] Parte_3
, a il complesso immobiliare, sito in Narni (TR), Strada di Parte_4 Controparte_1
Maratta n. 14, insistente sull'area individuata al catasto terreni del Comune di Narni al foglio n.
39, particella n. 28, e distinto al NCEU del Comune di Narni (TR), al momento della stipula del contratto preliminare del 05.05.2020, con i seguenti dati identificativi:
- foglio n. 39, particella n. 28 sub 5 Cat. A/3, classe 1, r.c. 310,91;
- foglio n. 39, particella n. 28 sub 7 Cat. C/2, classe 2, r.c. 102,26;
- foglio n. 39, particella n. 28 sub 4 Cat. C/2 classe 2, r.c. 34,34;
- foglio n. 39, particella n. 28 sub 13 Cat. F/1 area urbana;

- foglio n. 39, particella n. 193 Cat. F/1 area urbana, condizionando il trasferimento al pagamento della somma di € 29.550,00 da parte della convenuta in favore degli attori, quali creditori pro-quota, ed escludendo dal trasferimento medesimo la quota di diritto di proprietà dei predetti beni dei quali la convenuta è già divenuta Per_ proprietaria in forza del contratto di compravendita a Rogito Notaio i Terni del 24.04.2024,
Rep. 10.850, Racc. 8434;
- ordina al competente Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate la trascrizione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, c.c.;
- condanna , e , Parte_1 Parte_2 Parte_3 quest'ultimo nella qualità di erede dell'originario attore , tra loro quali obbligati in Parte_4 solido, a rimborsare in favore di le spese processuali nella misura dell'80% Controparte_1 che liquida in € 414,40 per esborsi (contributo unificato) e in € 5.400,00 per compensi (di cui €
1.360,00 per la fase di studio, € 960,00, per la fase introduttiva, € 760,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed € 2.320,00 per la fase decisionale), oltre spese forfettarie (15%), CPA e IVA se dovuta;

- compensa per la restante parte (20%) le spese di lite del presente giudizio.
Terni, 03/06/2025 Il Giudice
dott.ssa Francesca Grotteria
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