N. R.G. 10484/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valentina Boroni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10484/2022 promossa da:
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. , rappresentati e difesi dagli Avvocati Giuseppe Xerri,
[...] C.F._2
Marta Presenti Campagnoni e Carlotta Lago, elettivamente domiciliati in Milano, Corso di Porta
Vittoria n. 5, presso lo studio dei predetti difensori
ATTORI contro
(c.f. ), in persona dell'amministratore legale pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore rappresentata e difesa dall'Avv. Augusto Cirla, elettivamente domiciliata CP_2 in Milano, via Rugabella n. 1, presso lo studio del predetto difensore )
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per Parte_1 Parte_2 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda, istanza, contestazione, deduzione ed eccezione, emesse, anche d'ufficio, tutte le più opportune pronunce e declaratorie del caso, così giudicare:
1) respingere le domande e le eccezioni avversarie;

2) accertare e dichiarare che si è resa inadempiente agli obblighi e Controparte_1 alle garanzie negoziali e legali assunti nei confronti della dott.ssa Parte_1 in forza del contratto preliminare di compravendita del 5 marzo 2018 (ns. doc. 9),
[...] del contratto di compravendita del 26 giugno 2018 (ns doc. 6) e del contratto di compravendita del 14 dicembre 2020 (ns. doc. 7) descritti in corso di causa e, per l'effetto,
pagina 1 di 21 3) dichiarare tenuta e condannare al risarcimento in favore della Controparte_1 dott.ssa – ovvero, in subordine, in favore del marito avv. Parte_1
– di tutti i danni subiti per effetto dei predetti inadempimenti nella Parte_2 misura non inferiore ad euro 53.259,00 (ovvero, in subordine, nella diversa misura ritenuta di giustizia, anche eventualmente mediante liquidazione in via equitativa), oltre al danno da liquidarsi in via equitativa connesso alla riduzione del valore economico dell'appartamento dell'Attrice conseguente all'intervento di consolidamento della soletta dell'appartamento sovrastante di proprietà della Convenuta, oltre rivalutazione monetaria e interessi da calcolarsi ai sensi dell'art. 1284, comma 1, c.c. sino alla data di notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio e, successivamente, ai sensi dell'art. 1284, comma 4, c.c.;
4) accertare e dichiarare che si è resa inadempiente all'obbligo Controparte_1 previsto all'articolo 2 del contratto di compravendita concluso il 14 dicembre 2020 (ns. doc. 7) di garantire alla dott.ssa l'effettivo esercizio del “diritto Parte_1 di preferenza a parità di condizioni in caso di futura locazione e/o vendita dell'unità immobiliare (adiacente all'Immobile) sita in comune di MILANO, Via Montevideo n. 19 e precisamente appartamento ad uso abitazione posto al piano quinto, censita al Catasto
Fabbricati di detto Comune al foglio 432, particella 148, subalterno 752, categoria A/2, rendita € 1.577,78”, e, per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare Controparte_1 al risarcimento in favore della dott.ssa dei danni subiti da
[...] Parte_1 liquidarsi in via equitativa;

5) accertare e dichiarare che si è resa inadempiente all'obbligo Controparte_1 previsto all'articolo 2 del contratto di compravendita concluso il 14 dicembre 2020 (ns. doc. 7) di garantire “per un periodo massimo complessivo di quattro anni, con effetto dalla scadenza del contratto attualmente in corso per un posto auto analogo, in favore della Parte Acquirente il godimento di un posto auto da individuarsi all'interno del cortile comune condominiale tramite la sottoscrizione di uno o più contratti di locazione successivi nel tempo ad un prezzo di mercato” e, per l'effetto,
6) accertare l'illegittimità e l'inefficacia della disdetta inviata da il Controparte_1
16 dicembre 2021 e rinnovare sino al 29 marzo 2026 – occorrendo anche con pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. – il contratto di locazione di posto auto concluso il 29 marzo
2019 tra e l'avv. sub doc. 37, alle condizioni ivi Controparte_1 Parte_2 già pattuite;

7) in subordine rispetto al punto 6), dichiarare tenuta e condannare Controparte_1 ad adempiere all'obbligo di garantire alla dott.ssa il godimento, Parte_1 per quattro anni, ad un prezzo di mercato, di un posto auto sito all'interno del cortile dello stabile sito in via Montevideo n. 19, Milano, avente caratteristiche analoghe a quelle indicate nel contratto concluso il 29 marzo 2019 tra e l'avv. Controparte_1 sub doc. 37, fissando altresì a carico di una Parte_2 Controparte_1 penale non inferiore a 200,00 euro (ovvero, in subordine, pari alla diversa somma ritenuta pagina 2 di 21 di giustizia, anche eventualmente mediante liquidazione in via equitativa) per ogni mese o frazione di mese di ritardo nell'esecuzione di tale obbligo;

8) dichiarare tenuta e condannare al risarcimento in favore della Controparte_1 dott.ssa – ovvero, in subordine, in favore del marito avv. Parte_1
– dei danni subiti per il mancato godimento del posto auto di cui al Parte_2 punto 5) da quantificarsi in euro 36,00 (ovvero, in subordine, nella diversa somma ritenuta di giustizia, anche eventualmente mediante liquidazione in via equitativa) per ogni mese o frazione di mese di mancato godimento del posto auto, oltre al danno da liquidarsi in via equitativa derivante dalla collocazione del posto auto sostitutivo a circa
500 metri di distanza dall'abitazione degli attori, oltre rivalutazione monetaria e interessi da calcolarsi ai sensi dell'art. 1284, comma 1, c.c. sino alla data di notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio e, successivamente, ai sensi dell'art. 1284, comma 4,
c.c.; con vittoria di competenze e spese di lite, aumentate di spese generali, c.p.a. e i.v.a.;
Per Controparte_1
Piaccia alla giustizia del Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis e previa ogni necessaria declaratoria del caso in rito e merito, così giudicare:

1. In via preliminare e pregiudiziale dichiarare la carenza di legittimazione attiva di in relazione alle domande tutte formulate in atti, non avendo la società Parte_2 convenuta mai posto in essere con lui alcun rapporto contrattuale in relazione ai fatti per cui è causa, né avendo egli alcun altro diverso titolo per avanzare qualsivoglia pretesa;

2. Nel merito Respingere ogni domanda attorea in quanto infondata sia in fatto e sia in diritto per i motivi esposti in narrativa;

3. In via istruttoria con ogni più ampia riserva di dedurre, produrre, formulare capitoli di prova sulle circostanze di cui in premessa, indicare testi anche a prova contraria ed opportunamente concludere nei fissandi termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., per la concessione dei quali sin d'ora si insiste;

4. In via riconvenzionale condannare l'attrice al risarcimento Parte_1 dei danni tutti subiti dalla per i fatti di cui ai punti 1 e 3 di cui in Controparte_1 premessa, nella misura non inferiore a €.35.000,00 o i quella diversa misura che risulterà in corso di causa all'esito della svolta istruttoria;

5. In ogni caso, con condanna degli attori al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio.
Motivi della decisione

1. Sui fatti di causa e sullo svolgimento del processo.
Con atto di citazione notificato in dato 14.03.2022 gli attori hanno convenuto in giudizio la società , nella persona del rappresentante legale pro tempore, al fine di Controparte_1
pagina 3 di 21 sentirla condannare al risarcimento dei danni derivanti dagli inadempimenti in cui la stessa sarebbe incorsa e, al contempo, al fine di ottenere – ex art. 2932 c.c., ovvero, in subordine, mediante azione di adempimento – il soddisfacimento della pretesa creditoria rinveniente il proprio titolo nel contratto di compravendita del 18.12.2020 e avente ad oggetto l'impegno di garantire il godimento di un posto auto da individuarsi all'interno del comune cortile
CP_3
A sostegno di ciò, gli attori hanno descritto la seguente vicenda fattuale.
L'attrice è proprietaria di un appartamento posto al quinto pianto Parte_1
dell'edificio condominiale sito in Milano, via Montevideo n. 19, che, nella sua attuale conformazione, deriva dall'unione di due unità abitative limitrofe, ab origine distinte e di proprietà della convenuta, divenute di proprietà della prima a seguito di due contratti di compravendita: l'uno stipulato in data 26.06.2018 e afferente all'appartamento censito al Catasto
Fabbricati del Comune di Milano, foglio 432, particella 148, subalterno 762, categoria A/2, zona cens. 2, via Montevideo n. 19, piano 5-S1, classe 5, vani 10,5, sup. cat. tot. mq. 194, tot. escluse aree scoperte mq. 184, rendita Euro 2.169,12; l'altro sottoscritto in data 14.12.2020 e avente ad oggetto l'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Milano, foglio 432, mappale 148, subalterno 760, via Montevideo n. 19, p. 5, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 6, vani 3,5, sup. cat. tot. mq. 63, tot. escluse aree scoperte mq. 55, rendita catastale Euro 659,77.
Parte attrice si sarebbe determinata negozialmente a comprare i due summenzionati immobili solo sul presupposto che avrebbe potuto unire gli stessi e abbattere le mura perimetrali orientate a nord, con conseguente sostituzione delle originarie piccole finestre affacciate sulla loggia coperta con un'unica parete di vetro, ovviando così ad un importante difetto di luminosità riscontrato tempo addietro dalla stessa allorquando godeva dell'unità abitativa, oggetto del primo contratto di compravendita, concessa in locazione al di lei marito nell'anno 2014.
Attesa l'importanza che, ai fini dell'acquisto dell'immobile, rivestiva per l'acquirente la possibilità di dar corso ai lavori ipotizzati, la stessa non solo manifestava apertamente il proprio proposito sin dalle manifestazioni primordiali della fase prenegoziale, ma otteneva anche il consenso per inserire nel contratto preliminare del 07.03.2018 una apposita clausola (cfr. art. 10) con cui la promittente venditrice prestava il proprio assenso preventivo all'eventuale apertura (con costi a carico del promissario acquirente) delle mura perimetrali che si affacciano sul terrazzo dell'immobile, con ampliamento delle porte finestre già esistenti. Trattasi di impegno negoziale pagina 4 di 21 poi confluito nel contratto di compravendita sottoscritto in data 26.06.2018, il cui articolo 9 espressamente escludeva il carattere novativo dello stesso rispetto al contratto preliminare ed espressamente richiamava la clausola negoziale di cui all'art. 10 poc'anzi citata. Siffatte circostanze, secondo parte attrice, escluderebbero in radice la possibilità di qualificare la dichiarazione in esame come una mera riserva mentale, essendo stata assunta dalle parti come presupposto essenziale per concludere la fattispecie negoziale de qua.
In sede di sottoscrizione del contratto preliminare, la promittente venditrice riconosceva a favore della promissaria acquirente il diritto di opzione di contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'unità immobiliare adiacente a quella oggetto di preliminare, e, in relazione alla stessa, assumeva ulteriori obblighi, quali: la consegna della res al momento della sottoscrizione del contratto definitivo sgombero da ogni bene mobile e complemento di arredo;
la rimozione del box doccia installato in terrazzo, della cucina con i relativi mobili ed elettrodomestici, nonché dei sanitari;
la costruzione di un muro divisorio del terrazzo rispetto all'appartamento adiacente.
Tali obbligazioni avrebbero dovuto essere adempiute entro e non oltre la consegna dell'unità abitativa de qua, come espressamente stabilito dall'art. 10 del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 07.03.2018 (cfr. doc. 9). Con la medesima clausola, la promittente venditrice si obbligava altresì a sostenere tutti i costi relativi alle opere necessarie per la copertura e l'insonorizzazione della tubatura delle acque nere proveniente dall'appartamento del piano superiore di proprietà della stessa.
Con il contratto definitivo di compravendita sottoscritto in data 14.12.2020 parte venditrice, oltre a trasferire il diritto di proprietà sulla res oggetto di opzione, si obbligava a garantire per un periodo massimo complessivo di quattro anni - decorrente dal 22.03.2022, data di scadenza dell'allora contratto di locazione in essere con – in favore di parte acquirente il Parte_2
godimento di un posto auto da individuarsi all'interno del cortile comune condominiale mediante la stipulazione di un successivo contratto di locazione. Inoltre, attribuiva a parte acquirente un diritto di preferenza a parità di condizioni in caso di futura locazione e/o vendita dell'unità immobiliare adiacente al bene venduto.¹
Perfezionatisi gli acquisti delle due limitrofe unità abitative, parte attrice otteneva in sede di assemblea straordinaria del 17.11.2020 il consenso per eseguire le opere di ristrutturazione del serramento posto sulla facciata lato nord dell'appartamento e per procedere con l'apertura, nei ¹Sul punto, vedasi art. 2 del contratto definitivo oggetto del documento 7 allegato all'atto di citazione. pagina 5 di 21 limiti di legge, delle mura perimetrali dello stesso. Un'ulteriore approvazione interveniva in data
24.05.2021, allorquando, dopo aver ricevuto da parte attrice gli elaborati tecnici descrittivi dell'intervento, l'amministratore del condominio provvedeva a rilasciare formale nulla osta, sicché i lavori di ristrutturazione iniziavano nel mese di giugno 2021.
Secondo quanto prospettato da parte attrice, l'odierna convenuta non avrebbe adempiuto all'obbligo assunto in sede di contratto preliminare (cfr. art. 10), in quanto, dopo circa quattro mesi dall'inizio delle opere di ristrutturazione preventivamente autorizzate, la stessa avrebbe iniziato a lamentare tutta una serie di disagi eziologicamente connessi ai lavori dalla stessa appaltati e, a suo dire, intollerabili, quali: ingenti rumori che avrebbero impedito al sig. , CP_4
conduttore dell'unità abitativa sottostante all'immobile interessato dai lavori di ristrutturazione, di godere dello stesso, sicché si era vista costretta a riconoscergli la Controparte_1
somma di euro 5.700,00 – pari ad un trimestre del canone di affitto – per il mancato utilizzo dell'immobile locato nei termini pattuiti;
l'emersione di crepe e fessurazioni nell'appartamento sovrastante quello oggetto di lavori, di proprietà dell'odierna convenuta, e che avevano allarmato quest'ultima al punto da costringerla a richiedere l'intervento dei vigili del fuoco in data
01.12.2021.
La condotta assunta dall'odierna convenuta sfociava in un totale inadempimento in data
01.02.2022 allorquando, all'esito dell'assemblea straordinaria convocata ex art. 66 disp. att. c.c., veniva assunta la decisione di chiedere a parte attrice di sospendere temporaneamente i lavori di ristrutturazione, in quanto ritenuti lesivi del decoro architettonico, e di attendere trenta giorni prima di procedere giudizialmente per verificare un'eventuale proposta alternativa da parte della stessa circa il ripristino dello status quo ante.
Le suesposte considerazioni hanno originato due differenti procedimenti giudiziari, l'uno instaurato da e avente ad oggetto l'impugnazione della delibera Parte_1
assembleare ut supra rappresentata, l'altro azionato dal condominio e diretto ad accertare l'intervenuta violazione da parte della stessa del decoro architettonico dell'edificio in quanto le opere eseguite avrebbero comportato non già il mero ampliamento delle finestre, bensì il totale abbattimento di un muro perimetrale lungo 18 metri. Circostanza, questa, che spiegherebbe la ragione per cui parte attrice con note di udienza ex art. 127 ter c.p.c. ha rinunciato alla domanda di risarcimento dei danni che la stessa subirebbe nell'ipotesi in cui, accertata la lesione del decoro architettonico, fosse condannata a ripristinare lo status quo ante, in quanto domanda veicolata nel pagina 6 di 21 procedimento – tutt'ora pendente – R.G. n. 7349/2023 instaurato dal Condominio nei confronti di e, quindi, oggetto di espressa rinuncia nel presente giudizio. Parte_1
Le suesposte doglianze mosse dal nei confronti di parte attrice costringevano la CP_5
stessa a conferire due distinti incarichi peritali, l'uno diretto ad accertare se l'emersione di crepe negli appartamenti sottostanti e sovrastanti quello di sua proprietà fosse dovuta ai lavori di ristrutturazione in esame e se questi avessero in qualche modo pregiudicato gli elementi costruttivi portanti dello stabile l'altro diretto ad accertare se le opere eseguite CP_3
avessero effettivamente comportato una modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio CP_3
con conseguente lesione del decoro architettonico.
Il primo incarico peritale accertava la funzione non portante del muro perimetrale rimosso, sicché le crepe e fessurazioni lamentate dall'odierna convenuta non sarebbero eziologicamente riconducibili all'abbattimento dello stesso ma rinverrebbero la propria genesi nella erronea esecuzione delle opere di sopraelevazione compiute proprio dalla nell'anno Controparte_1
2013, giacché la soletta del sesto piano, dapprima inesistente, era stata fatta impropriamente poggiare su un muro – quello appunto rimosso dall'attrice nel corso dei lavori – inidoneo a fungere da puntello di appoggio, stante la sua palese natura non portante (cfr. doc. 19). Inoltre, il perito incaricato sottolineava la necessità di un – inatteso quanto non preventivato – intervento di rinforzo della soletta, al fine di scongiurare in radice ogni ulteriore e potenziale assestamento del solaio del sesto piano, mettendo così al sicuro gli infissi di nuova installazione nell'appartamento di parte attrice dal rischio di danneggiamenti.
Ex adverso, il secondo incarico peritale escludeva la lesione del decoro architettonico da parte delle opere di ristrutturazione in esame, di per sé inidonee ad incidere sulla scelta progettuale originaria dei serramenti e dei loro allineamenti (cfr. doc. 35), con conseguente evidenza palmare, quanto al profilo dell'an debeatur, dell'inadempimento in cui era incorsa l'odierna convenuta circa l'obbligo negoziale di non opporsi alle opere di apertura del muro perimetrale dell'immobile per cui è causa.
Parte attrice ricostruiva anche il profilo afferente al quantum debeatur, dichiarando e, al contempo, documentando di aver sostenuto le seguenti voci di costo, tutte eziologicamente riconducibili alla condotta di inadempimento assunta da controparte: euro 17.128,80, quale prezzo della perizia tecnica che la stessa si era vista costretta a far svolgere a seguito dell'intervento dei vigili del fuoco;
euro 4.500,00 a titolo di mancato godimento dell'immobile, in pagina 7 di 21 quanto le indagini esperite e l'esecuzione dell'attività di rinforzo avrebbero determinato un ritardo di un mese rispetto all'originario cronoprogramma dei lavori;
euro 12.912,08 per la realizzazione della struttura di rinforzo della soletta;
euro 1.200,00 a titolo di corrispettivo per la relazione tecnica redatta dall'Arch. e diretta ad escludere che le opere di ristrutturazione in esame Per_1
avessero comportato una lesione del decoro architettonico dell'edificio condominiale;
riduzione del valore economico dell'appartamento da determinarsi in via equitativa e derivante dalla ridotta luminosità e panoramicità dell'immobile, entrambe dovute all'intervento di consolidamento del soffitto.
Secondo quanto prospettato da parte attrice, non avrebbe adempiuto, Controparte_1
altresì, alle ulteriori obbligazioni assunte in sede di contratto preliminare del 07.03.2018 e afferenti al bene immobile oggetto di contratto di opzione, quali: l'obbligo di sostenere i costi per la copertura e l'insonorizzazione della tubatura delle acque nere (cfr. art. 10 contratto preliminare, doc. 9); l'obbligo di consegnare l'immobile oggetto di contratto di opzione sgombero da ogni bene mobile e complemento di arredo, dal box doccia installato in terrazzo, dalla cucina e dai sanitari (cfr. art. 10 contratto preliminare, doc. 9); obbligo di costruire un muro divisorio del terrazzo rispetto all'appartamento adiacente.
Sotto il profilo del quantum debeatur, l'inadempimento delle summenzionate obbligazioni avrebbe costretto parte attrice a sostenere le seguenti voci di costo: euro 12.458,90, a titolo di spese sostenute per la copertura e l'insonorizzazione della tubatura delle acque (cfr. docc. 27 e
38); euro 4.735,70 a titolo di spese sostenute per la rimozione dei beni mobili, del box doccia, della cucina, dei sanitari ancora presenti nell'immobile, nonostante l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, e per la costruzione del muro divisorio (cfr. docc. 38 e 39).
L'odierna convenuta non avrebbe altresì adempiuto a due ulteriori obbligazioni, rinvenienti il proprio titolo nel contratto definitivo di compravendita del 14.12.2020 e aventi ad oggetto l'obbligo di garantire il godimento di un posto auto nel comune cortile condominiale nel periodo intercorrente dal 29.03.2022 al 29.03.2026 mediante la successiva stipulazione di un contratto di locazione, nonché il diritto di prelazione riconosciuto in favore di parte attrice e afferente all'appartamento ubicato al quinto piano dell'unità condominiale (cfr. art. 2 contratto di compravendita, doc. 7). Più precisamente, in merito alla prima condotta di inadempimento, parte attrice ha lamentato l'inefficacia della disdetta del contratto di locazione del posto auto intervenuta in data 16.12.2021 e che, a seguito del naturale spirare dello stesso, l'odierna pagina 8 di 21 convenuta non avrebbe procurato il godimento di un altro posto auto, paventando l'inizio di presunti lavori all'interno del comune cortile condominiale che avrebbero ivi impedito il parcheggio di veicoli;
per quanto riguarda, ex adverso, la violazione del diritto di prelazione concesso a parte attrice, quest'ultima ha lamentato che avrebbe concesso Controparte_1
in locazione a terzi l'appartamento adiacente a quello di titolarità della stessa, senza adempiere all'obbligo di previa denuntiatio e cagionando così a un pregiudizio economico di Parte_1
cui chiede un risarcimento in via equitativa.
Al fine di una completezza espositiva, e per meglio comprendere le decisioni che saranno qui di seguito assunte, si sottolinea, sin d'ora, che la domanda di risarcimento del danno derivante dalla violazione del diritto di prelazione convenzionale è stata avanzata da parte attrice solo in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., in quanto la stessa sarebbe venuta a conoscenza dell'inadempimento dell'obbligo di denuntiatio in un'epoca successiva all'instaurazione del presente giudizio.
Ritualmente citata, in data 07.09.2022 si costituiva in giudizio la società Controparte_1
contestando la prospettazione fattuale operata dagli attori nel proprio atto di citazione e
[...]
ampliando l'oggetto del thema decidendum, mediante l'esperimento di una domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la condanna della sig.ra al Parte_1
risarcimento dei danni connessi alla violazione da parte di quest'ultima degli obblighi di correttezza e buona fede ex lege gravanti sulla stessa in sede di esecuzione del contratto, nonché al risarcimento dei pregiudizi economici subiti a causa delle opere di ristrutturazione dalla medesima eseguite nell'appartamento di sua proprietà. Inoltre, in via preliminare e pregiudiziale, parte convenuta chiedeva dichiararsi la carenza di legittimazione attiva di in Parte_2
relazione a tutte le domande formulate nell'atto introduttivo, sul presupposto che la fattispecie sostanziale oggetto del presente giudizio rinverrebbe il proprio titolo nei contratti di compravendita sottoscritti in data 26.06.2018 e 14.12.2020 con la sola Parte_1
e rispetto ai quali il marito è da considerarsi soggetto terzo estraneo.
[...]
L'odierna convenuta contestava integralmente, tanto in fatto quanto in diritto, le conclusioni di controparte, asserendo che nel caso di specie non vi fosse stato alcun inadempimento a lei imputabile per le seguenti ragioni.
In merito all'obbligo di prestare il consenso all'eventuale apertura delle mura perimetrali con ampliamento delle porte finestre già esistenti, l'odierna convenuta ha asserito di aver pagina 9 di 21 correttamente adempiuto allo stesso – come può evincersi dall'autorizzazione rilasciata dapprima in sede di assemblea straordinaria del 17.11.2020 e poi mediante il nulla osta emesso dall'Amministratore in data 24.05.2021 – nei limiti di quanto pattuito in sede di contratto preliminare, ove parte acquirente - assente per tutta la fase prenegoziale che, di fatto, si era svolta solo con il di lei marito - aveva semplicemente parlato di un eventuale ampliamento delle porte finestre già esistenti e non di una eliminazione totale delle stesse, con un abbattimento delle mura perimetrali dell'edificio per diciotto metri lineari. Pertanto, nessuna condotta di inadempimento sarebbe ravvisabile in capo all'odierna convenuta, sia perché – nei limiti di quanto assunto in sede di contratto preliminare – la stessa avrebbe correttamente adempiuto all'obbligo su di lei gravante, sia perché i reali interventi di ristrutturazione che parte attrice avrebbe voluto eseguire – consistenti nella rimozione totale del muro perimetrale e talmente importanti da assurgere a presupposto fondamentale nella di lei determinazione ad acquistare – non erano mai stati oggetto di una espressa dichiarazione, sicché gli stessi dovevano ritenersi oggetto di una mera riserva mentale, come tale improduttiva di effetti giuridici.
Per quanto riguarda l'obbligazione di consegnare l'immobile oggetto del contratto di opzione libero da ogni mobile e arredo, ivi compresa la cucina e sanitari, nonché dal box doccia posizionato sul pertinente terrazzo, parte convenuta ha sottolineato che la mancata esecuzione delle prestazioni in esame – e la conseguente rinuncia da parte dell'attrice a chiedere il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero dell'immobile de quo – rinverrebbe giustificazione nella circostanza che la prima, in sede di sottoscrizione del contratto definitivo, avrebbe rinunciato ad iscrivere ipoteca legale sull'unità abitativa oggetto di trasferimento nonostante le parti si fossero accordate per la corresponsione dell'ultima parte di prezzo (ammontante ad euro 60.000,00) dopo l'avvenuta consegna della res, sicché, in segno di gratitudine, l'acquirente avrebbe rinunciato all'adempimento delle prestazioni in esame. Ad ogni modo, pur non contestando l'inadempimento lamentato da controparte, la convenuta escludeva che lo stesso fosse a lei imputabile, sostenendo di fatto che parte attrice, conseguito il possesso della res fin dalla sottoscrizione del contratto definitivo, le avrebbe altresì impedito l'accesso all'immobile al fine di asportare quanto ancora in esso contenuto.
Analoghe considerazioni sono state poste in essere a fondamento dell'inadempimento dell'obbligo di sostenere i costi per la copertura e l'insonorizzazione della tubatura delle acque nere, quale prestazione alla quale l'odierna attrice avrebbe rinunciato in segno di gratitudine per la pagina 10 di 21 agevolazione concessa e consistente nella mancata trascrizione sull'immobile de quo dell'ipoteca legale.
In merito all'inadempimento dell'obbligo di garantire a parte acquirente il godimento di un posto auto nel comune cortile condominiale assunto con il secondo contratto definitivo di compravendita, dal quale discenderebbe altresì l'illegittimità della disdetta inviata dall'odierna convenuta in data 16.12.2021 per porre termine al contratto di locazione di posto auto intercorrente con parte convenuta ha posto in essere due ordini di Parte_2
considerazioni, l'una diretta ad escludere l'imputabilità di siffatto inadempimento, essendo sopravvenuta l'oggettiva impossibilità di locare il bene a causa di lavori che hanno interessato l'area cortilizia in esame e che avrebbero ivi impedito il parcheggio di veicoli, l'altra diretta ad escludere l'illegittimità, e la conseguente inefficacia, del diritto di recesso dalla stessa esercitato.
Sul punto, infatti, l'odierna convenuta ha sottolineato che il contratto di locazione in esame – peraltro intercorso con e non con la beneficiaria dell'impegno a garantire il Parte_2
godimento di un posto auto - era giunto alla sua naturale scadenza e che lo stesso art. 9 prevedeva la risoluzione di diritto dello stesso nell'ipotesi in cui venisse in rilievo, nel corso della sua esecuzione, l'inagibilità del cortile, circostanza questa verificatasi nel caso di specie.
Ampliando l'oggetto del thema decidendum, l'odierna convenuta ha altresì chiesto la condanna di parte attrice al risarcimento del danno derivante dalla violazione degli obblighi in executivis di buona fede e correttezza allorquando, senza alcun preventivo avviso e alcuna formale messa in mora, quest'ultima avrebbe incaricato l'impresa appaltatrice di asportare tutto il mobilio presente nell'unità abitativa oggetto del secondo contratto di compravendita e di proprietà della venditrice, che, avendo di fatto perso la disponibilità materiale degli stessi a causa della loro inopinata distruzione, avrebbe subito un pregiudizio economico in misura non inferiore ad euro 30.000,00, dato il particolare valore di pregio e la natura non certo vetusta dei medesimi.
L'ulteriore pregiudizio economico patito dalla convenuta, e oggetto di domanda riconvenzionale esperita nel presente giudizio, attiene ai danni che il sig. – conduttore dell'immobile CP_4
sottostante l'appartamento di proprietà di parte attrice – avrebbe subito a causa delle opere di ristrutturazione ut supra rappresentate e che parte convenuta sarebbe stata costretta a risarcire in qualità di locatrice dell'immobile de quo. Più precisamente, secondo quanto prospettato in sede di comparsa di costituzione, la protrazione dei lavori nell'immobile di proprietà dell'attrice, i rumori derivanti dai medesimi, ben oltre la normale tollerabilità, e l'emersione di crepe sul soffitto pagina 11 di 21 dell'unità locata al conduttore avrebbero cagionato a quest'ultimo un mancato godimento dell'immobile per un periodo di tre mesi, sicché, essendo venuto meno il nesso di corrispettività insito nel contratto di locazione, parte convenuta si sarebbe vista costretta a restituire a quest'ultimo la somma pari ad euro 5.700,00, corrispondente ad un trimestre di canone.
Così riepilogate, nei loro termini essenziali, le prospettazioni e le difese delle parti, come più diffusamente compendiate negli atti di causa, che constano di numerose pagine, giova ora ripercorrere brevemente il giudizio ordinario di cognizione e le udienze in cui lo stesso si è estrinsecato.
In sede di prima udienza di comparizione delle parti e trattazione della causa, su istanza delle stesse, il giudice istruttore concedeva i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma
VI, c.p.c. e rinviava per la trattazione e discussione sulle istanze istruttorie all'udienza del
23.02.2023, all'esito della quale il giudice istruttore si riservava di decidere.
Con provvedimento del 21.04.2023, il Tribunale non ammetteva le prove orali articolate dalle rispettive parti e, al contempo, non disponeva la consulenza tecnica d'ufficio nei termini prospettati dalle medesime, non ravvisandone la necessità. Indi, ritenuta la causa matura per la decisione, dichiarava chiusa l'istruttoria e fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 12.09.2024, successivamente differita dall'odierno giudice, nuovo assegnatario della causa, all'udienza del 06.11.2024, svoltasi ex art. 127 ter c.p.c.
Con provvedimento datato 07.11.2024, lo scrivente giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c.

2. Sul difetto di legittimazione attiva in capo a Parte_2
Il petitum oggetto del presente giudizio rinviene il proprio titolo nei contratti di compravendita sottoscritti in data 26.06.2018 e 14.12.2020 tra coniugata ma in Parte_1
regime di separazione legale dei beni, e in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore.
Siffatta considerazione è, a parere della scrivente, già di per sé sufficiente per dichiarare il difetto di legitimatio ad causam in capo a quale soggetto terzo estraneo alle Parte_2
fattispecie negoziale oggetto di causa, circostanza questa peraltro pacificamente dedotta anche dallo stesso attore. Infatti, nel caso di specie, l'attore pretenderebbe di Parte_2
pagina 12 di 21 ottenere una pronunzia giudiziale contro la convenuta sul mero assunto che avrebbe sostenuto tutta una serie di costi necessari per eliminare le conseguenze pregiudiziali derivanti dai plurimi inadempimenti in cui sarebbe incorsa Controparte_1
Siffatta circostanza è del tutto inidonea a incardinare in capo a la legitimatio Parte_2
ad causam attiva, posto che la titolarità del potere e del dovere di promuovere un giudizio deve essere valutata in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, rapporto rispetto al quale l'Avv.
è da considerarsi soggetto terzo e nei confronti del quale non si è prodotto alcun effetto Pt_2
giuridico, stante il principio dell'efficacia relativa del contratto cristallizzato nella disposizione normativa di cui all'art. 1372 c.c.

3.Sulle domande attoree

3.1. Il risarcimento del danno derivante dalla violazione del diritto di prelazione negoziale
La presente domanda è stata avanzata da parte attrice in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n.
1 c.p.c. sul presupposto che, essendo la stessa venuta a conoscenza della violazione del diritto di prelazione negoziale oggetto dell'art. 2 del contratto di compravendita sottoscritto in data
14.06.2020 solo dopo l'instaurazione del presente giudizio, non vi sarebbero ragioni ostative all'esperimento e alla conseguente ammissibilità della stessa, considerato che il petitum azionato rinverrebbe il proprio titolo nella medesima fattispecie sostanziale per cui è causa.
Le suesposte considerazioni non sono suscettibili di accoglimento, di talché la domanda di risarcimento del danno proposta in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. deve essere dichiarata inammissibile. Infatti, con la domanda in esame parte attrice non si è limitata a dedurre un nuovo danno eziologicamente connesso con le condotte di inadempimento già denunciate in sede di citazione - attività processuale, questa, consentita e qualificabile nei termini di emendatio libelli - bensì ha introdotto una domanda nuova avente ad oggetto un ulteriore e diverso fatto generatore di inadempimento, ponendo così in essere un'attività processuale vietata dalla normativa vigente.

3.2 Il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento dell'obbligo di prestare l'assenso all'apertura delle mure perimetrali
La presente domanda è qualificabile nei termini di azione di risarcimento del danno ex art. 1218
c.c., quale disposizione normativa che permea un modello di responsabilità soggettiva presunta,
pagina 13 di 21 ponendo a carico del creditore l'onere di provare la fonte del proprio diritto di credito e di allegare la condotta di inadempimento, mentre a carico del debitore l'onere di fornire la prova dell'esatto adempimento, ovvero della causa a lui non imputabile dalla quale sarebbe derivato l'inadempimento o il ritardo nella esecuzione della prestazione.
Le suesposte considerazioni fondano già di per sé il rigetto della domanda attorea, posto che dalla ricostruzione dei fatti operata dalle parti e dalla documentazione prodotta emergono chiaramente l'oggetto dell'obbligazione assunta con il contratto preliminare sottoscritto in data 05.03.2018 e la corretta, nonché tempestiva, esecuzione della prestazione ivi delineata da parte della promittente venditrice. Sul punto, infatti, si osserva che in sede di preliminare Controparte_1
aveva prestato il suo assenso preventivo all'eventuale apertura (con costi a carico di parte acquirente) delle mura perimetrali che si affacciano sul terrazzo dell'immobile e con conseguente ampliamento delle porte finestre già esistenti.
Proprio l'interpretazione letterale della clausola negoziale in esame, quale primo criterio emerneutico cui il giudice deve attenersi in sede di interpretazione di un contratto, permette di ritenere che l'odierna convenuta abbia correttamente e tempestivamente adempiuto all'obbligazione gravante a di lei carico, avendo riconfermato l'assenso alle opere di ristrutturazione – concepite nei termini di un ampliamento delle porte finestre già esistenti sul muro perimetrale delle unità abitative oggetto dei due contratti di compravendita inter partes – già prestato in sede di preliminare anche all'esito dell'assemblea straordinaria tenutasi in data
18.11.2020 (cfr. doc. 10) e in data 24.05.2021, allorquando l'Amministratore di Condominio rilasciava formula nulla osta all'esecuzione dei lavori (cfr. doc. 12).
Non avendo parte attrice assolto all'onere probatorio di allegare la condotta di inadempimento, in quanto la documentazione prodotta conferma al contrario l'avvenuta esecuzione della prestazione assunta in sede preliminare da deve essere rigettata la domanda Controparte_1
risarcitoria azionata nel presente giudizio e che rinviene il proprio ubi consistam proprio nel mancato soddisfacimento della pretesa creditoria avanzata.

3.3. Il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento delle obbligazioni ex art. 10 del contratto preliminare sottoscritto in data 05.03.2018
A conclusioni diametralmente opposte deve addivenirsi in merito alle condotte di inadempimento allegate da parte attrice e che rinvengono il loro titolo nell'art. 10 del contratto preliminare pagina 14 di 21 sottoscritto in data 05.03.2018, mediante il quale la promittente venditrice ha assunto l'obbligo di consegnare l'unità abitativa oggetto di contratto di opzione interamente sgombera da ogni bene mobile e complemento di arredo, e al contempo l'impegno di eseguire a proprie spese e prima della stipulazione del contratto definitivo (avvenuta in data 14.12.2020) le seguenti opere: rimozione del box doccia installato in terrazzo, della cucina con i relativi mobili ed elettrodomestici e dei sanitari;
costruzione di un muro divisorio del terrazzo rispetto all'appartamento adiacente.
In ossequio al criterio di ripartizione dell'onere probatorio discendente dalle lettura combinata degli artt. 1218 e 2697 c.c., deve osservarsi come parte attrice da un lato abbia fornito la prova del titolo del proprio diritto di credito mediante produzione documentale del contratto preliminare inter partes, dall'altro abbia allegato la condotta di inadempimento in cui è incorsa
[...]
giacché al momento della stipulazione del contratto definitivo in data 14.12.2020 CP_1
l'immobile è stato consegnato senza che la venditrice avesse adempiuto alle obbligazioni ut supra rappresentate, di talché si è vista costretta ad incaricare una impresa appaltatrice Parte_1
sostenendone i relativi costi.
Parte attrice ha altresì provato il danno-conseguenza eziologicamente riconducibile agli inadempimenti in è incorsa la convenuta, fornendo un preciso riscontro documentale dei costi sostenuti al fine di asportare dall'unità abitativa acquistata i beni mobili ivi ancora presenti, rimuovere il box doccia presente in terrazzo, la cucina e i sanitari e costruire il muro divisorio in terrazzo: dalle fatture legittimamente acquisite al fascicolo processuale emerge chiaramente che abbia patito un pregiudizio economico pari ad euro 4.302,00 quale somma che, in Parte_1
virtù del principio dell'integrale riparazione del danno che permea la materia della responsabilità da inadempimento, deve essere posta a carico di con conseguente Controparte_1
condanna dalla stessa a risarcire in favore di parte acquirente il danno subito, quale debito di valore che, pertanto, non soggiace al principio nominalistico di cui all'art. 1277 c.c. (docc. 27, 38
e 39).
Per completezza espositiva, si osserva come le contestazioni prospettate da parte convenuta non siano idonee ad escludere la responsabilità ex art. 1218 c.c. in capo alla stessa posto che l'asserita rinuncia da parte di alle summenzionate prestazioni in “segno di gratitudine” per Parte_1
la mancata trascrizione di ipoteca legale sull'immobile acquistato e l'individuazione della causa pagina 15 di 21 non imputabile nei termini di “impedito assoluto ad accedere nell'unità abitativa de qua” sono rimaste prive di riscontro documentale, nonché espressamente contestate da parte attrice.
A fortiori, si osserva che la mancata preventiva messa in mora della convenuta non è idonea ad escludere l'imputabilità alla stessa della condotta di inadempimento, né tanto meno ad incidere sul nesso di causalità intercorrente tra danno-evento e danno conseguenza, posto che l'essenzialità del termine entro cui avrebbe dovuto provvedere ad Controparte_1
adempiere le prestazioni su di lei gravanti discende expressis verbis dal contratto preliminare sottoscritto dalle parti che, all'art. 10, fa espresso riferimento alla necessità di adempiere alle obbligazioni prima della consegna della res, stante la necessità di conseguire un immobile privo di arredi al fine di dare esecuzione ai lavori di ristrutturazione oggetto di preventivo consenso.
Inoltre, nell'ordinamento giuridico vigente non vi è alcuna norma che pone a carico del creditore l'obbligo di costituire formalmente in mora il debitore, essendo questo uno strumento predisposto nell'interesse del creditore e oggetto di una facoltà di cui può avvalersi se vuole conseguire gli effetti giuridici discendenti dallo stesso, né tanto meno la mancata intimazione formale del debitore può incidere sulla causalità giuridica, financo ad escluderla o a ravvisare in capo al creditore un concorso colposo ex art. 1227 c.c.
Analoghe considerazioni devono svolgersi in merito all'impegno assunto dalla promittente venditrice in sede di contratto preliminare di sostenere i costi relativi alle opere necessarie per la copertura e l'insonorizzazione della tubatura delle acque nere proveniente dall'appartamento del piano superiore corrente lungo la colonna del terrazzo dell'appartamento abitato dalla promissaria acquirente.
Pacifica è la condotta di inadempimento in cui è incorsa parte venditrice, che peraltro non ha contestato il mancato assolvimento della prestazione de qua bensì si è limitata a paventare una – non documentata – rinuncia alla stessa da parte di Altrettanto pacifico, in quanto Parte_1
documentato, è il pregiudizio economico subito dall'acquirente, essendosi questa trovata costretta a fare eseguire le opere di insonorizzazione dalla impresa incaricata dei lavori di ristrutturazione, sostenendo così un costo pari ad euro 11.329,00 (doc. 27 e 38).

3.4. Sull'inadempimento dell'obbligo di garantire il godimento di un posto auto dal 29.03.2022 al
29.03.2026
pagina 16 di 21 Sul punto, parte attrice propone diverse domande giudiziali, qualificabili nei seguenti termini: illegittimità e conseguente inefficacia della disdetta in data 16.12.2021 del contratto di locazione sottoscritto con avente ad oggetto un posto auto nel comune cortile Parte_2
condominiale; azione di esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 c.c. dell'obbligo assunto nei confronti di di garantire il godimento di un posto auto Parte_1
nel periodo intercorrente dal 29.03.2022 al 29.03.2026, ovvero, in subordine, azione di esatto adempimento ex art. 1453 c.c.; azione di risarcimento del danno subito a causa del mancato godimento del posto auto.
Principalmente, deve osservarsi come parte attrice abbia fatto una indebita commistione tra il contratto di locazione oggetto di disdetta – intercorso tra e Controparte_1 Parte_2
– e l'obbligo di garantire il godimento di un posto auto assunto in sede di contratto
[...]
compravendita del 14.06.2020 nei confronti di (cfr. art. 2 doc. 7): Parte_1
trattasi di fattispecie negoziali ontologicamente distinte e intercorrenti tra soggetti diversi, di tal ché, stante il principio dell'efficacia relativa del contratto, gli effetti dell'una non possono riverberarsi sulla seconda. Infatti, il mero accenno al contratto di locazione in esame nel predetto contratto definitivo rileva solo ai fini della individuazione del termine entro il quale avrebbe dovuto essere stipulato il successivo negozio giuridico diretto a far conseguire a il Parte_1
godimento di un bene immobile, nei termini di posto auto da individuarsi all'interno del cortile
CP_3
Il difetto di legitimatio ad causam ravvisato in capo a soggetto terzo estraneo Parte_2
alla fattispecie sostanziale oggetto del presente giudizio, impedisce ab imis di valutare la legittimità o meno del diritto di recesso esercitato da in data 16.12.2021, di Controparte_1
tal ché discende il rigetto della domanda esperita sul punto.
Il tenore letterale della clausola negoziale sub art. 2 del contratto definitivo di compravendita del
14.12.2020 (“si impegna a garantire il godimento di un posto auto......tramite la sottoscrizione di uno o più contratti di locazione”) depone, a parere della scrivente, per una qualificazione della stessa nei termini di preliminare unilaterale. Proprio siffatta circostanza comporta il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata da parte attrice, posto che la pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c. impone che il contratto de quo contenga l'esatta individuazione del bene promesso in godimento e del canone di locazione che il conduttore sarà chiamato a corrispondere, essendo preclusa al giudice la possibilità di provvedere autonomamente all'integrazione di una fattispecie pagina 17 di 21 negoziale. In altri termini, l'esecuzione in forma specifica di quanto statuito in sede di preliminare, indifferentemente dalla sua natura bilaterale o unilaterale, necessita indefettibilmente di un assetto completo degli interessi divisati dalle parti, in assenza del quale al giudice è precluso porre in essere una pronuncia giurisdizionale che abbia valenza costitutiva ope iudicis di un diritto.
Ad analoghe considerazioni, ma per ragioni differenti, deve addivenirsi in merito all'azione di adempimento esperita nel presente giudizio e mediante la quale parte attrice chiede la condanna di ad adempiere l'obbligo di garantire a CP_1 CP_1 Parte_1
il godimento per anni quattro – decorrenti dalla scadenza del contratto di locazione intercorso con il di lei marito – di un posto auto sito all'interno del cortile dello stabile di Milano, via
Montevideo n. 19: sul punto, parte convenuta, pur non contestando la mancata esecuzione dell'obbligazione su di lei gravante, ha allegato e documentato l'impossibilità sopravvenuta di adempiere alla stessa per inagibilità del cortile a fungere da parcheggio, stante l'esecuzione di lavori che hanno interessato l'area in questione (cfr. docc. 16 e 17).
Si osserva che parte convenuta ha fornito precisi e puntuali riscontri, attestanti non solo l'impossibilità sopravvenuta dell'obbligo di prestare il consenso per la stipula del successivo contratto di locazione, ma anche la natura oggettiva di siffatta impossibilità, che esula pertanto dalla di lei sfera di signoria e dominio, di tal ché verrebbe nel caso di specie in rilievo un inadempimento derivante da causa – l'inagibilità del cortile a fungere da parcheggio – ad ella non imputabile: ne discende il rigetto della domanda avanzata da parte attrice, cui consegue altresì il mancato accoglimento del petitum risarcitorio, non essendo ravvisabile nel caso di specie una condotta di inadempimento.

4. Sulle domande riconvenzionali di parte convenuta
Costituendosi in giudizio e ampliando l'oggetto del thema decidendum, Controparte_1
ha chiesto di condannare parte attrice al risarcimento dei danni subiti e rinvenienti il proprio fondamento in due diversi titoli: la violazione dell'obbligo di correttezza e di buona fede che grava sulle parti del rapporto obbligatorio ai sensi dell'art. 1375 c.c., avendo Parte_1
senza alcuna previa intimazione formale, asportato e poi smaltito i beni mobili
[...]
presenti nell'unità abitativa oggetto del secondo contratto definitivo di compravendita e di proprietà della convenuta, con conseguente definitiva perdita degli stessi;
l'abbattimento delle pagina 18 di 21 mura perimetrali poste a lato nord dell'unità abitativa acquistata dall'attrice e che ha cagionato al sig. , conduttore dell'immobile sottostante e di proprietà della convenuta, il mancato CP_4
godimento dello stesso, sicché si è vista costretta, stante il venir meno Controparte_1
del nesso di corrispettività insito nel contratto di locazione, a restituirgli la somma di euro
5.700,00, pari ad un trimestre di canone.
Ciò promesso, si osserva come le suesposte domande riconvenzionali non siano suscettibili di accoglimento, non venendo in rilievo nel caso di specie i requisiti costitutivi delle azioni esperite nel presente procedimento.
In merito alla presunta violazione dell'art. 1375 c.c., giova osservarsi che la disposizione normativa in esame pone a carico dei contraenti l'obbligo di comportarsi secondo buona fede durante l'esecuzione del contratto e, quindi, in un'epoca in cui non è ancora spirato per il debitore il termine per adempiere all'obbligazione su di lui gravante. Ciò permette di affermare come la norma de qua non si attagli al caso di specie, posto che ha Parte_1
asportato e successivamente smaltito i beni mobili presenti nell'appartamento acquistato dopo l'avvenuta consegna dello stesso e, pertanto, dopo che era già scaduto il termine per l'adempimento dell'obbligazione gravante su con conseguente Controparte_1
definitivo mancato soddisfacimento della pretesa creditoria vantata dalla prima.
Per quanto attiene alla seconda domanda di risarcimento, si osserva come sia rimasto del tutto privo di riscontro probatorio – contravvenendo così al principio iuxta alligata et probata – non solo il fatto illecito in cui sarebbe incorsa controparte nell'esecuzione dei lavori, ma anche il nesso di causalità tra lo stesso e le conseguenze pregiudizievoli subite dal Sig. nei CP_4
termini di mancato godimento dell'immobile e ristorate da in qualità di Controparte_1
locatrice.

5. Sulle conclusioni e sulla regolamentazione delle spese
Deve essere dichiarato il difetto di legitimatio ad causam in capo a stante la Parte_2
sua assoluta estraneità alla fattispecie sostanziale oggetto del presente giudizio.
Sono suscettibili di accoglimento solo le domande di condanna al risarcimento del danno avanzate da parte attrice e afferenti all'inadempimento delle seguenti obbligazioni: obbligo di sostenere i costi per la copertura e l'insonorizzazione della tubatura delle acque nere;
obbligo di consegnare l'immobile oggetto del secondo contratto definitivo di compravendita privo dei mobili pagina 19 di 21 ivi presenti e previa rimozione del box doccia installato sul terrazzo, della cucina e dei sanitari;
obbligo di costruire il muro divisorio. Ne discende che deve essere Controparte_1
condannata a risarcire il pregiudizio economico patito da parte attrice ed ammontante ad euro
15.631,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi al tasso legale dalla data del pagamento al saldo. In merito alla data del pagamento, si osserva come la somma di euro 14.516,00 sia stata corrisposta in data 17.02.2022 (cfr. doc. 38), mentre la somma di euro 1.115,00 sia stata corrisposta in data 23.11.2022 (cfr. doc. 39).
Devono essere rigettate, in quanto infondate in fatto e in diritto, le domande riconvenzionali avanzate da per le ragioni ut supra rappresentate. Controparte_1
Il rigetto delle domande riconvenzionali esperite da parte convenuta e l'accoglimento soltanto in parte delle plurime domande proposte da parte attrice impone la compensazione delle spese di lite tra le parti, in ossequio a quanto disposto dall'art. 92 c.p.c., così come interpretato anche alla luce della recente pronuncia della Corte di Cassazione nel suo più alto consesso².


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara il difetto di legittimazione attiva in capo a Parte_2
2) Dichiara inammissibile la domanda di risarcimento del danno di parte attrice avanzata in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.;
3) Accoglie la domanda di parte attrice di condanna della convenuta al risarcimento dei danni patiti, stante l'inadempimento delle obbligazioni descritte in parte motiva e, per l'effetto, condanna in persona del rappresentante legale pro Controparte_1
tempore, al pagamento in favore di della somma di euro Parte_1
15.631,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi al tasso legale dalla data del pagamento al saldo effettivo;

4) Rigetta le altre domande di parte attrice nei confronti di Controparte_1
5) Rigetta le domande riconvenzionali della convenuta nei confronti di parte attrice;

6) Compensa le spese di lite tra le parti ²Sul punto, vedasi Cassazione, Sezione Unite, Sentenza 31 ottobre 2022, n. 32061: pagina 20 di 21 Milano, 14 marzo 2025
Il Giudice dott. Valentina Boroni
pagina 21 di 21