REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO-Sezione Terza civile
Il Tribunale - in composizione monocratica - in persona del Giudice dott. Rita Paola Terrama-
gra ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al nr. 14933/2022 R.G.A.C., pendente
TRA
(C.F. ), rap- Parte_1 P.IVA_1
presentato e difeso dall'Avv. DALFINO DANIELE e dall'Avv. SCIBETTA SERGIO
Attore
Contro
(C.F. ), rap- Controparte_1 P.IVA_2
presentato e difeso dall'Avv. SPEDALE ALBERTO
Convenuto
***
CONCLUSIONI: come da note conclusive e atti ivi richiamati.
FATTO
Con citazione notificata il 15 novembre 2022, il Parte_2 in , in persona dell'amministratore pro tempore, conveniva in giudizio il Pt_1 [...]
( di seguito anche il ) , conduttore del locale Controparte_1 CP_1
di piano terra del medesimo edificio- adibito alla produzione di prodotti lievitati e da forno,
nonché alla commercializzazione al pubblico degli stessi-, adducendo che tale attività era esercitata in violazione dell'art. 5 del Regolamento condominiale e produceva immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti che si propagavano nelle aree comuni condomi-
niali ed in alcuni appartamenti dello stabile, superando la soglia della normale tollerabilità.
Ne chiedeva la condanna alla reintegrazione in forma specifica, mediante il ripristino dello stato dei luoghi e la cessazione dell'attività di panificazione ovvero, in subordine, ad eseguire le opere necessarie per eliminare le immissioni.
Chiedeva,inoltre la condanna del convenuto alla rimozione dei tavoli e degli espositori allo-
cati nello spazio condominiale antistante l'edificio, per asserita riduzione del godimento del bene comune da parte degli altri condomini e infine, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la con-
danna del convenuto al pagamento di una somma di denaro non inferiore ad € 100,00 a titolo di penale per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'adottando provvedimento sanzionato-
rio.
Alla prima udienza del 2 marzo 2023, verificata la regolarità della notifica dell'atto introdutti-
vo, era dichiarata la contumacia del convenuto non costituitosi e, contestualmente, concessi i chiesti termini ex art. 183 c.p.c.
Tardivamente costituitosi, il in via preliminare eccepiva: Controparte_1
- improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del tentativo di mediazione ob-
bligatoria;
- difetto di legittimazione attiva del per violazione degli artt. 1130 e segg.; Parte_1 - nullità della nomina dell'amministratore per violazione dell'art. 71 bis disp. att. c.c.;
- improcedibilità della domanda per assenza della delibera assembleare che ne autorizza la presentazione;

- difetto di procura ex art. 83, co. III c.p.c.;
Nel merito, contestava la domanda per inopponibilità del regolamento condominiale, addu-
cendo in ogni caso che l'attività di panificazione esercitata non era qualificabile come ” indu-
striale” bensì come artigianale, giusta visura della CCIA allegata, motivo per cui non vi era stata alcuna violazione dell'art. 5 del regolamento condominiale.
Con riferimento poi alle lamentate immissioni, il contestava il superamento della CP_1
soglia di tollerabilità in considerazione della ubicazione del panificio in zona urbana già alta-
mente rumorosa, peraltro dimostrando documentalmente la regolarità dell'attività commercia-
le esercitata.
Inoltre, contestava la lamentata occupazione abusiva dello spazio antistante l'edificio, giacchè
le allegate riproduzioni fotografiche evidenziavano che la ridotta porzione occupata dai tavo-
lini non poteva costituire alcun impedimento per l'uso comune.
Rigettate le richieste istruttorie e la c.t.u. , la causa, istruita documentalmente, era rinviata per la precisazione delle conclusioni e, quindi,all'udienza cartolare del 20.12.2024, era assunta in decisione sulle conclusioni delle parti, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., per il deposito di scritti difensivi conclusionali
***
Occorre innanzitutto esaminare le diverse eccezioni sollevate dal resistente.
Tardiva e, quindi, inammissibile è l'eccezione di improcedibilità per il mancato espletamento della procedura di mediazione obbligatoria formulata dal convenuto solo in comparsa di ri- sposta.
Il decreto legislativo n. 28/2010 all'articolo 5 prevede che l'improcedibilità deve essere “ec-
cepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza.”
Nel caso in esame, il convenuto si è costituito dopo l'udienza di prima comparizione e la con-
cessione dei termini di cui all'art. 183 cpc ( ante riforma Cartabia), pertanto, il rilievo è tardi-
vo; nè, il giudice si è avvalso della prerogativa di rilevare d'ufficio la mancanza del procedi-
mento di mediazione.
Né segue miglior sorte l'eccezione di nullità della nomina dell'amministratore, CP_2
ex art. 71 bis disp.att. c.c, in quanto priva dei requisiti di professionalità previsti alle
[...]
lett. g) ed f) della norma, necessari per rivestire l'incarico.
E' troncante osservare che dalla perizia di parte emerge che la è proprietaria CP_2
dell'unità immobiliare di primo piano del Condominio, qualità che esonera il condominio dall'osservanza delle incombenze previste dall'art. 71 bis disp. att. cpc.
Proprio il panificio, nel contestare la legittimazione del all'esercizio dell'azione, Parte_1
allega che l'azione medesima non può essere esperita dall'amministratore a tutela della pro-
prietà dei singoli condomini, in questo caso di primo ( proprietà e quarto piano. CP_2
Parimenti infondata è l'eccezione di inesistenza della procura alle liti rilasciata dal CP_3
[...
ai propri difensori, in quanto dalla disamina della procura allegata si evince chiaramente che la stessa risulta regolarmente firmata dall'amministratrice pro-tempore , Parte_3
e che la sottoscrizione oltre ad essere stata autenticata dal difensore non è stata in alcun modo disconosciuta nelle forme di legge.
Non coglie nel segno,infine, l'eccezione di improcedibilità del giudizio per assenza della deli- bera assembleare che autorizzi l'amministratore a stare in giudizio , giacchè l'art. 1130 n. 4 cc attribuisce all'amministratore il potere di intraprendere azioni a tutela delle parti comuni dell'edificio anche senza delibera assembleare;
e parimenti, l'amministratore del Parte_1
è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizza-
zione assembleare, non solo per l'esecuzione delle delibere dell'assemblea ma anche per ga-
rantire l'osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condomi-
nialità dagli effetti lesivi della inosservanza dello stesso (Cass. n. 954/77, n. 14088/99,
n. 13504/99;16240/2003)
***
Parzialmente fondata, invece, è l'eccezione di difetto di legittimazione attiva ( rectius pro-
cessuale) dell'amministratore del . Parte_1
Invero, il Condominio ricorrente ha agito sia in forza dell'art. 844 c.c. che vieta le immis-
sioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili che si propaghino da un fondo all'altro, purchè superino alla normale tollerabilità, sia in forza dell'art. 1130 c.c.
che attribuisce all'amministratore il potere di curare il regolamento di condominio.
Le due azioni sono autonome ma considerate dalla giurisprudenza cumulabili seppur nel rispetto di alcuni principi.
Orbene non v'è dubbio che l'amministratore possa agire in giudizio per far cessare le im-
missioni nocive provenienti dalla proprietà di altro condomino e lesive di parti comuni dell'edificio, pur in assenza di delibera assembleare, ma non può mai agire a tutela dei di-
ritti dei singoli condomini.
Nel caso di specie, deve rilevarsi come l'indagine fonometrica condensata nella consulen-
za di parte versata in atti è stata condotta solo su due unità abitative che risulterebbero in- teressate dai rumori, e ciò si evince espressamente dall'elaborato peritale in cui si legge:
“L'appartamento più esposto sembra essere quello al primo piano della sig.ra , CP_2
le immissioni potenzialmente disturbanti vengono percepite anche nei piani superiori co-
me ad esempio nell'appartamento al 4° piano del sig. che lamenta di- Parte_4
sturbo, specialmente a finestre chiuse…… Le indagini fonometriche sono state effettuate
al 1° piano e al 4° piano.” (vedi all. n. 4 memoria ex art. 183, n. 1)
Ne segue che, rispetto a tali unità immobiliari private l'amministratore certamente non è
legittimato ad agire in giudizio.
Altra cosa sono le lamentate immissioni che avrebbero riguardato le parti comuni, rispetto alle quali l'amministratore è certamente legittimato, ma la domanda non può essere accol-
ta perché generica e sfornita di prova.
Invero, il che pure vi era onerato, non ha nemmeno allegato quali aree con- Parte_1
dominiali sarebbero state interessate dalle immissioni, tra quelle elencate dall'art. 1117 c.c
, né il difetto di allegazione è stato colmato con la memoria ex art. 183 c.p.c..
E ciò si rendeva indispensabile proprio perché le indagini fonometriche, pur nella loro va-
lenza meramente indiziaria, nulla hanno accertato rispetto alle immissioni nelle aree cd.
comuni e in particolare rispetto a quali porzioni dell'edificio fossero riscontrabili immis-
sioni tra quelli indicati nella norma.
Ove ammessa, neanche la prova articolata con i testi e avrebbe potuto ap- Tes_1 Tes_2
portare elementi di specificazione sul punto, dal momento che il capitolo riporta l'esistenza di rumori provenienti dal panificio, peraltro del tutto coerenti con l'attività
esercitata, senza alcuna indicazione precisa dei luoghi di asserita propagazione e dei ru-
mori che interessano ciascuna parte condominiale. Inoltre, proprio perché la richiamata perizia fonometrica ha evidenziato che i locali inte-
ressati dalle immissioni rumorose sono solo gli appartamenti di 1° e 4° piano di proprietà
privata, deve ragionevolmente ritenersi che le ipotizzate propagazioni sonore o di altro genere non abbiano interessato l'edificio o comunque non nella sua integralità t e verosi-
milmente non tutte le porzioni condominiali con la stessa intensità, ovviamente impregiu-
dicata ogni altra questione sul superamento della soglia e la comparazione tra l'esigenza della produzione con le ragioni della proprietà.
Ne segue che gli unici soggetti legittimati ad agire ex art. 844 c.c. sono i proprietari delle due unità abitative interessate dalle immissioni nocive giacchè “l'azione volta
all'accertamento dell'illegittimità delle immissioni e alla richiesta di realizzazione di mo-
difiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse ha natura reale e deve essere
esperita dal proprietario” (Cass. Civ. n. 23245 del 15/11/2016; Cass. S.U., Sent. n. 4848
del 27/02/2013).
Anche la giurisprudenza di merito è concorde nel ritenere che: “l'amministratore sia legit-
timato ad agire per ottenere la sola cessazione del rumore molesto quando la stessa azio-
ne possa configurarsi come azione conservativa a tutela delle parti comuni (far cessare il
rumore nelle parti comuni oltre al risarcimento del danno), ma non potrà in ogni caso
agire per richiedere il risarcimento del danno di spettanza dei singoli condòmini (salvo
che non gli sia stato conferito uno specifico mandato speciale dal singolo condomino)
(Trib. Reggio Emilia n. 409/2019).
Ed ancora: “il non è legittimato a proporre la domanda di tutela in via caute- Parte_1
lare (ex articolo 669 e 700 Codice procedura civile) del diritto alla salute dei condòmini
anche in presenza di una delibera condominiale autorizzativa in tal senso. La giustifica- zione a questa posizione deriva dal fatto che il quale ente di gestione, sfornito Parte_1
di personalità giuridica, non è titolare del diritto alla salute né titolare di diritti reali
sull'immobile che sono di competenza dei singoli condòmini” (Tribunale Napoli, sentenza del 27 ottobre 1993).
***
Il sul presupposto che l'attività svolta dal panificio rivestisse carattere indu- Parte_1
striale, denuncia la violazione dell'art. 5 dell'allegato regolamento condominiale che vieta proprio di adibire “ gli alloggi e i locali dell'edificio ad uso di industria di qualsiasi gene-
re”.
L'ente non ha tuttavia dimostrato in alcun modo il proprio assunto;
anzi, è stato il conve-
nuto a produrre i documenti dai quali risulta l'esatto contrario.
Invero, entrambe le parti hanno prodotto in giudizio la visura camerale della Camera di
Commercio di Enna, dalla quale risulta che il è un'impresa artigiana. Controparte_1
Dal Piano di emergenza ed evacuazione dei locali ( doc. 10), dal Registro controllo e ma-
nutenzioni delle attrezzature antincendio ( doc. 11 ), dal documento valutazione dei rischi emerge che trattasi di un normale panificio.
Nella segnalazione di inizio di attività ai fini della sua registrazione indirizzato al SUAP
risulta che si tratta di un esercizio commerciale per la vendita al dettaglio di alimenti e be-
vande provvista di un laboratorio per la loro produzione.
A pag. 2 del documento non risulta barrata la voce stabilimento industriale, analogamente a pag. 5 vengono segnalate la tipologia delle attività svolte tra le quali non rientra quella industriale.
I successivi controlli svolti sia dalle Guardie di Finanza che dalla Polizia Municipale non hanno evidenziato irregolarità, né alcun cambio di destinazione d'uso del bene: sotto la voce tipo di attività i verbalizzanti hanno barrato la casella commercio e specificato trat-
tarsi di prodotti da forno .
Inoltre la Polizia annonaria, nel corso dei suoi sopralluoghi, ha anche verificato il rispetto delle normative in materia di attività produttive, commercio e igiene alimentare, specifi-
cando nei verbali che trattasi di un panificio che esercita provvisto delle necessarie auto-
rizzazioni amministrative.
Certificazione che fuga ogni dubbio anche sulla presunta violazione delle destinazione d'uso ( deposito) che sarebbe diversa da quella richiesta per l'esercizio di tale attiva e de-
nunciata dal nel corpo della citazione ( senza fornire alcuna prova), nonchè Parte_1
sulla pericolosità dell'attività per sua natura o per l'uso dei mezzi adoperati.
Per altri versi, dalla disamina del suddetto regolamento condominiale non residuano dubbi circa la natura contrattuale dello stesso.
E' noto che solo un regolamento che tragga origine dal contratto – a differenza di quello assembleare - può imporre limiti alla proprietà individuale, come il divieto di svolgimento di determinate attività.
Nondimeno, tale tipo di regolamento deve essere espressamente richiamato all'interno de-
gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino deve aderirvi al momento dell'acquisto, mentre è opponibile ai terzi acquirenti solo se è stato regolarmente trascritto.
Sul punto un recente arresto della Suprema Corte ha affermato che: “le limitazioni alle fa-
coltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva dei condomini, contenute nel rego-
lamento di condominio e volte a vietare lo svolgimento di determinate attività, so- no servitù reciproche. In quanto tali, devono essere approvate mediante una dichiarazio-
ne di volontà negoziale e con il consenso di tutti i condomini. L'opponibilità ai terzi – che
non vi abbiano espressamente aderito – è subordinata alla trascrizione;pertanto, non è
sufficiente una generica accettazione del regolamento da parte dell'acquirente. Infatti, af-
finché la disposizione che istituisce la servitù sia opponibile al terzo compratore è neces-
saria una dichiarazione di specifica conoscenza dell'esistenza delle reciproche servitù"
(Cass. Civ. 25 febbraio 2022, n. 6357).
Nel caso di specie, non vi è prova alcuna dell'avvenuta trascrizione del regolamento con-
dominiale, il che comporta la non opponibilità ai terzi acquirenti, e ancor di più, ai titolari di semplice diritto di godimento qual è il panificio convenuto.
Le considerazioni che precedono, che impongono il rigetto della domanda, assorbono la questione della mancata evocazione in giudizio del proprietario del locale adibito a panifi-
cio, litisconsorte necessario del conduttore.
Secondo il costante orientamento della Suprema Corte ( Cass.16420/2003 e 4920/2006)
“In tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto
nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edifi-
cio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della de-
stinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell'ipote-
si di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione
di litisconsorzio necessario con il proprietario”.
***
Passando all'esame della domanda diretta ad ottenere la rimozione dei tavoli e degli espositori allocati negli spazi comuni esterni antistanti i prospetti principali del CP_3 [...
, si osserva quanto segue.
L'art. 1102 c.c. (dettato in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fatto dall'art. 1139 c.c.) consente al condomino di servirsi della cosa comune,
“purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pa-
rimenti uso secondo il loro diritto”.
La giurisprudenza è più volte intervenuta per chiarire la portata della suddetta norma e l'estensione vietata del godimento, affermando che la nozione di pari uso “non va intesa
nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a cia-
scun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa
utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri” (Cass. Civ.,
sez. II, 30 maggio 2003, n. 8808; 4617/2007). In altri termini l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utiliz-
zazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare.
Ancora, secondo una più recente sentenza della Cassazione: “Il disposto dell'art. 1102
cod. civ. è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune
un'utilità - più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in
concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o com-
promesso il diritto al pari uso. A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa
comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l'utilità, che in contrasto
con la specifica destinazione della medesima (Cass. 12310/11) o, a maggior ragione, che
essa non perda la sua normale ed originaria destinazione (Cass. 1062/11)” (Cass. Civ., sez. II, 03/06/2015, n. 11445).
Orbene, avuto riguardo alle riproduzioni fotografiche in atti è chiaramente visibile che lo spazio occupato dal si risolve nella collocazione di due piccoli tavolini ) e tre CP_1
sedie a ridosso del muro condominiale e vicino all'acceso al locale ( in altra fotografia ne risulta collocato solo uno con due sedie).
Tale porzione di area è di minimo ingombro ed è assai limitata rispetto al grande spazio che rimane libero e fruibile dagli altri condomini, motivo per cui l'utilizzo del bene co-
mune da parte dell'odierno convenuto può senza dubbio coesistere con il godimento co-
mune atteso che non ne comporta alcuna limitazione.
Ne rileva la collocazione degli arredi al di fuori del panifico, essendo evidente che si tro-
vavano in loco momentaneamente e solo per sgomberare i locali in vista della ristruttura-
zione.
Pertanto, anche la superiore domanda va rigettata.
***
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in base al va-
lore della causa (indeterminabile), tenuto conto dell'assenza di attività istruttoria e della media complessità delle questioni giuridiche dibattute, secondo i valori medi del D.M.
55/2014, aggiornati dal D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione respinta e definitivamente pronunciando,
nel contraddittorio delle parti, così provvede:
rigetta le domande del Condominio attore;

condanna quest'ultimo al pagamento in favore del convenuto Parte_5 della complessiva somma di eruo 7.122,00, oltre i.v.a., c.p.a. e
[...]
rimborso spese generali come per legge.
Così deciso in Palermo il 28.5.2025
Il Giudice
Rita Paola Terramagra
Il presente provvedimento, redatto su documento informatico, viene sottoscritto con firma digitale dal Giudice, in conformità alle pre-
scrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del d.lgs.
7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.