REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROVIGO
- SEZIONE CIVILE -
Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica ed in persona del dott. Nicola Del Vecchio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 585/2024 R.G., vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv.to Franco Parte_1 C.F._1
Portesan (C.F. ), elettivamente domiciliata presso lo Studio del proprio C.F._2
difensore, sito in Adria in C.so Mazzini n. 26;


- ricorrente -


CONTRO
, nata a [...] il [...] c.f. Controparte_1
e residente a [...], titolare della impresa individuale C.F._3
denominata ; Controparte_1
- resistente contumace-
CONCLUSIONI
Per la ricorrente: come da verbale del 18.12.2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
La ricorrente ha allegato di essere proprietaria dell'unità immobiliare costituita da bar/ristorante e locanda ai piani seminterrato, terra e primo, con annessa area di corte esclusiva, sita in Loreo (RO) in
Via Cavanella Po n. 695 e così catastalmente identificata:
COMUNE Pt_2
1 Parte_3
Foglio 48, Particella 30, sub 8, via Cavanella Po 7, Piano S1, Cat. D/2, RCE 3.580,00
Parte_4
Foglio 48, Particella 30, Ente Urbano di mq. 146.
In particolare, la ha precisato di essere proprietaria dell'immobile in forza di: Pt_1
- atto di donazione in data 18 novembre 1994 n. 59994 rep. Notaio di Adria, registrato il 09 Per_1
dicembre 1994 al n. 1408 e trascritto a Chioggia il 26 novembre 1994 ai n. 5100/3658
- atto di compravendita in data 02 dicembre 1994 n. 60128 Rep. Notaio registrato ad Adria il Per_1
22.12.1994 al n. 1467 e trascritto a Chioggia il 13 dicembre 1994 ai nn. 5347/3850
- atto di compravendita in data 31 gennaio 1996 n. 64143 rep. Notaio di Adria, ivi registrato il Per_1
19 febbraio 1996 al n. 100 e trascritto a Chioggia il 24 febbraio 1996 ai nn. 902/661
- atto di compravendita in data 08 gennaio 2003 n. 91028 rep. Notaio di Adria, ivi registrato il Per_1
24 gennaio 2003 al n. 85 e trascritto a Chioggia il 14 gennaio 2003 ai nn. 156/96.
La ricorrente ha dedotto che, in data 26 luglio 2023, ha sottoscritto con Controparte_1 il contratto preliminare di compravendita relativo all'acquisto della piena proprietà dell'unità immobiliare come sopra catastalmente indicata, con immediata immissione in possesso della promissaria acquirente del bene, pattuendo il prezzo complessivo di euro 200.000,00, di cui euro
48.000,00 da corrispondere a titolo di caparra confirmatoria, mediante rate mensili di 1.000,00 euro a partire dal mese di gennaio 2024, e 152.000,00 euro da versare a titolo di saldo al momento della stipula notarile definitiva.
Inoltre, la ha allegato che, in data 22 agosto 2023, ha stipulato con la resistente, dinanzi al Pt_1
Notaio , anche l'atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio, Raccolta Persona_2
n. 14160, registrato ad Adria il 01.08.2023 n. 2381 Serie 1T, iscritto nel Registro delle Imprese di
Vicenza il 04.08.2023 a seguito di deposito il 01.08.2023 prot. n. 107223, per la cessione dell'azienda sita in Loreo (RO) Frazione Cavanella Po in via Cavanella Po strumentale all'attività di bar/ristorante e di locanda e comprensiva dei beni costituenti il compendio aziendale elencati nell'inventario scambiato tra le parti.
Dunque, la ricorrente ha evidenziato che, pur essendo stata la resistente immessa nel possesso, ella non ha provveduto al pagamento delle rate mensili a titolo di caparra confirmatoria relative ai mesi di gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2024 e neppure ha stipulato la polizza assicurativa a cautela dei danni derivanti da responsabilità civile e dei danni diretti ed indiretti all'immobile.
2 Nonostante la regolarità della notifica, la resistente non si è costituita in giudizio, ragione per cui ne va dichiarata la contumacia.
La ricorrente ha così precisato le conclusioni: “nel merito ogni contraria istanza, azione ed eccezione disattesa e/o respinta, previa risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 26.07.2023 e, di conseguenza, dell'atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio del 22.08.2023 redatto dal Notaio registrato ad Adria (RO) il 01.08.2023 n. 2381 Serie 1T iscritto nel Persona_2
registro imprese di Vicenza il 04.08.2023 a seguito di deposito il 01.08.2023 Prot. n. 107223 per inadempimento della parte promissaria acquirente, condannarsi Controparte_1
nata a [...] il [...] c.f. e residente a
[...] C.F._3
Mestre (VE) in Via Pasubio n. 3 alla restituzione dell'immobile sito in Loreo (RO) in Via Cavanella Po
695 ed all'azienda corrente in Loreo (RO) frazione Cavanella Po in via Cavanella Po strumentale all'attività di bar/ristorante e di locanda e dei beni costituenti il compendio aziendale elencati nell'inventario scambiato tra le parti.
Con riserva di richiedere in separato giudizio il risarcimento dei danni sia per il mancato adempimento del contratto preliminare sia per la prolungata indisponibilità dell'immobile da parte della ricorrente a fronte dell'immediata immissione in possesso della promissaria acquirente”.
2. La ha allegato l'inadempimento della resistente, così precisato: Pt_1
- mancata corresponsione delle rate di 1000,00 euro al mese, a titolo di caparra confirmatoria, per i mesi da gennaio a ad aprile 2024;
- mancata stipula della polizza assicurativa, come indicata nel contratto preliminare.
Ciò posto, si osserva che con la nota sentenza n. 13533/2001 la Suprema Corte ha chiarito: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”.
Tale pronuncia si fonda da un lato sul principio di vicinanza della prova, secondo cui il relativo onere incombe su colui che può osservarlo in modo più “agevole”, nonché la sussistenza presuntiva del diritto, per cui una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto entro un certo termine, grava sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto modificativo o estintivo di cui intende avvalersi per sostenere la propria difesa.
Sul punto, a fronte di un rapporto contrattuale pacificamente intercorso tra le parti, nessuna prova dell'adempimento è stata resa dal convenuto.
3 Dunque, può ritenersi provato l'inadempimento della resistente nei termini sopra precisati, come allegati dalla ricorrente.
2.1 La ha dedotto che, a seguito del mancato rispetto delle scadenze pattuite, ha diffidato la Pt_1
resistente ad adempiere, con raccomandata del 13.2.2024, ritornata al mittente per compiuta giacenza, e con PEC del 19.3.2024, mai ricevuta a causa dell'invalidità dell'indirizzo del destinatario (Cfr. doc. n.
3 e n. 4 allegati al ricorso).
Ebbene, in primo luogo, è opportuno evidenziare come non vi sia alcuna prova della ricezione da parte della resistente delle asserite diffide ad adempiere alla medesima inviate.
Infatti, la ricorrente ha depositato:
- copia della sola busta di una raccomandata inviata alla resistente, e riconsegnata al mittente per compiuta giacenza, il cui contenuto non è noto (Cfr. doc. n. 3 allegato al ricorso);
- copia della PEC pacificamente non ricevuta dalla resistente, in quanto desumibile dall'avviso di mancata consegna, in cui si legge che il messaggio è stato rifiutato dal sistema, in quanto l'indirizzo indicato non è valido (Cfr. doc. n. 4 allegato al ricorso).
Dunque, questo giudicante reputa che non si sia certamente realizzato il recesso previsto dall'art. 1385, comma 2, c.c..
Infatti, in conformità alla prevalente giurisprudenza di legittimità e di merito, il recesso previsto dall'art. 1385, comma 2, configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima; sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (Cfr. Cass. n. 5095 del 2015).
E ancora, il contraente che vuole esercitare il diritto di recesso non deve essere a sua volta inadempiente;
l'indagine circa il suo inadempimento deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità (Cfr. Cass.
n. 13241 del 2019).
Ad ogni buon conto, dall'esame dell'atto introduttivo può desumersi che la ricorrente ha inteso, in ogni caso, ottenere una pronuncia di risoluzione per grave inadempimento della resistente.
Come noto, la pronuncia di risoluzione del contratto può avere natura costitutiva o meramente dichiarativa, in conseguenza della causa di scioglimento del rapporto prospettata ed accolta;
in particolare, l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c., è volta ad ottenere una pronuncia costitutiva diretta a sciogliere il vincolo contrattuale, previo accertamento da parte del
4 giudice della gravità dell'inadempimento, e differisce perciò sostanzialmente dall'azione di risoluzione di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., poiché in tali ipotesi l'azione intende conseguire una pronuncia dichiarativa dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, a seguito del verificarsi di un fatto obiettivo previsto dalle parti come determinante lo scioglimento del rapporto (Cfr. Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 36918 del 26/11/2021)
Tanto premesso, con riferimento alla gravità dell'inadempimento dedotto, si osserva quanto segue.
In primis, è opportuno precisare che il contratto preliminare di vendita in analisi è connotato dagli effetti anticipatori, con riferimento all'immissione nella detenzione del promittente acquirente.
Tale circostanza deve essere certamente tenuta in considerazione ai fini della valutazione circa la gravità dell'inadempimento posto in essere dalla resistente.
Nella specie, il convenuto non ha rispettato i termini fissati per il pagamento rateale con riferimento alla caparra.
Tuttavia, secondo la stessa prospettazione della ricorrente, tale inadempimento ha riguardato i mesi da gennaio ad aprile 2024; né è stato precisato nel corso del processo che l'inadempimento sia persistito in corso di causa.
In altri termini, l'inadempimento può essere quantificato nella mancata corresponsione della somma totale di 4000,00 euro, che, se parametrata alla somma complessivamente pattuita dalle parti, tanto per la caparra confirmatoria (48.000,00 euro) quanto per il prezzo complessivo (200.000,00 euro, di cui
152.000,00 da versarsi al momento della stipula del definitivo), non appare di rilevanza tale da giustificare lo scioglimento del rapporto contrattuale.
Nondimeno, proprio in applicazione del richiamato criterio di proporzionalità, non può non considerarsi che, al momento della stipula del contratto preliminare, la resistente, a garanzia del pagamento delle somme a titolo di caparra confirmatoria, ha fornito polizza fideiussoria a prima richiesta per la somma di 48.000,00 euro, rilasciata dall'Istituto Elvetico di Garanzia S.A. (Cfr. doc. n.
1 allegato al ricorso).
In questa prospettiva, neppure appare particolarmente rilevante la dedotta omessa stipula di una polizza assicurativa a cautela dei danni derivanti dall'immobile; obbligo rispetto al quale, peraltro, non era stato pattuito uno specifico termine dalle parti.
Come detto, non si trascura, nella valutazione del complessivo assetto negoziale, anche la circostanza che la resistente abbia beneficiato dell'anticipata immissione nella detenzione dell'immobile in forza del comodato d'uso.
5 Tuttavia, l'inadempimento della resistente si connota di un grado di gravità tale da non incidere in maniera irrimediabile sull'equilibrio contrattuale, tenuto conto, in particolare, della scarsa consistenza dell'adempimento come sopra esaminato
Alla luce di tutti gli elementi considerati, non possono ritenersi sussistenti i presupposti per la risoluzione del contratto per grave inadempimento della odierna resistente.
2.2 Con riferimento all'atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio del 22 agosto 2023, si osserva che la non ha allegato l'inadempimento della resistente, ma ha inteso far valere il Pt_1
collegamento negoziale con il contratto preliminare di vendita, espressamente evocato nel contratto del
22.8.2023.
Inoltre, la ricorrente ha evidenziato che all'articolo 1 di quest'ultimo contratto è previsto che l'inadempimento alle obbligazioni assunte nel contratto preliminare “di compravendita degli immobili del 26 luglio precedente” comporterà la risoluzione del contratto del 23.8.2023, con conseguente obbligo di immediata liberazione dei locali.
Ebbene, si osserva che nell'atto introduttivo le deduzioni sul punto sono state limitate al mero richiamo della clausola contrattuale ed alla domanda di risoluzione del contatto del 23.8.2023, quale conseguenza della risoluzione del contratto preliminare di vendita collegato.
Dunque, il rigetto della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita risulta assorbente anche rispetto alla collegata domanda di risoluzione del contratto del 23.8.2023.
Inoltre, giova precisare che la ricorrente non ha manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Infatti, secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene
(Cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 9369 del 08/04/2024).
E ancora, il Tribunale reputa che, per come formulata, la clausola contrattuale in questione vada interpretata tenendo conto del complesso delle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare, proprio in ragione del dato letterale.
Infatti, la risoluzione del contratto e la conseguente liberazione dell'immobile sono correlate all'inadempimento “alle obbligazioni assunte nel ridetto contratto preliminare”.
6 Da tanto si desume che la risoluzione si realizzerebbe non in presenza dell'inadempimento di una delle obbligazioni promananti dal contratto preliminare, come occorso nel caso di specie, ma delle diverse obbligazioni nascenti dallo stesso, prima tra tutte quella alla stipula del contratto definitivo.
In definitiva, la domanda va respinta.
3. Nulla sulle spese, tenuto conto della contumacia della resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: dichiara la contumacia della resistente;
rigetta le domande;
nulla sulle spese.
Così deciso in Rovigo, 3.4.2025
IL GIUDICE
Dott. Nicola Del Vecchio
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