N. R.G. 38206/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 38206/2024 promossa da:
(C.F. ), (C.F. ), con Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 il patrocinio dell'avv. GROSSI DANILO, elettivamente domiciliati in VIA MILANO 37/C GORGONZOLA presso il difensore avv. GROSSI DANILO
RICORRENTI contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
, contumaci C.F._4
RESISTENTI

OGGETTO: locazione

CONCLUSIONI delle PARTI RICORRENTI: Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis e previa ogni necessaria declaratoria in rito e merito, così giudicare
NEL MERITO
In via principale:
- accertato e dichiarato che i signori e sono receduti dal Parte_3 CP_2 CP_2 contratto di locazione con effetto a far data dal 30 giugno 2024, o in subordine con effetto dal 15 ottobre 2024, condannare i resistenti all'immediato rilascio dell'immobile locato, sito a Vignate (MI) in via Cascina Bianca n. 1 posto al piano primo (identificato al C.U.: Foglio 1 part. 65 sub. 702, cat A/3, cl. 4, vani 4 rend. Euro 247,90);
- condannare altresì i signori e , in solido, al pagamento di euro Parte_3 Controparte_2 6.600,00 per i titoli di cui in narrativa, oltreché di tutte le ulteriori somme dovute fino all'effettiva liberazione dell'immobile – quantificando il dovuto in euro 1.100,00 su base mensile, ovvero nella maggiore o minore somma che sarà determinata dal giudice - il tutto oltre interessi e rivalutazione dal
pagina 1 di 6 dovuto al saldo e oltre agli oneri accessori, se dovuti. Si chiede espressamente che gli interessi legali a far data dalla presente domanda siano calcolati ai sensi dell'art. 1284 comma 4 c.c. In subordine:
- dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori ex art. 1453 c.c. e conseguentemente condannare i signori e Parte_3 [...]
all'immediato rilascio dell'immobile locato, sito a Vignate (MI) in via Cascina Bianca n. 1 CP_2 posto al piano primo (identificato al C.U.: Foglio 1 part. 65 sub. 702, cat A/3, cl. 4, vani 4 rend. Euro 247,90), sempre con loro condanna, in via solidale, al pagamento di euro 6.600,00 per i titoli di cui in narrativa, oltreché di tutte le ulteriori somme dovute fino all'effettiva liberazione dell'immobile – quantificando il dovuto in euro 1.100,00 su base mensile, ovvero nella maggiore o minore somma che sarà determinata dal giudice - il tutto oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo e oltre agli oneri accessori, se dovuti. Si chiede espressamente che gli interessi legali a far data dalla presente domanda siano calcolati ai sensi dell'art. 1284 comma 4 c.c. IN VIA ISTRUTTORIA
La presente causa ha natura documentale. Gli esponenti si riservano di formulare ulteriori istanze istruttorie alla luce delle difese che verranno svolte dai resistenti.
IN OGNI CASO Con vittoria di spese e competenze del giudizio, oltre accessori di legge.



Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 447-bis cpc datato 25/10/2024, le parti ricorrenti e Parte_1 Parte_2
adivano questo Tribunale per dichiarare che e erano receduti dal Parte_3 Controparte_2
contratto di locazione con effetto a far data dal 30 giugno 2024 o, in subordine, con effetto dal 15 ottobre 2024 e condannare i resistenti all'immediato rilascio dell'immobile locato, sito a Vignate (MI) in via Cascina Bianca, n. 1, posto al piano primo (identificato al N.C.E.U. al Foglio 1, part. 65, sub.
702, cat A/3, cl. 4, vani 4, rend. Euro 247,90), con condanna degli stessi al pagamento dell'importo complessivo di euro 6.600,00, oltreché di tutte le ulteriori somme dovute fino all'effettiva liberazione dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo.
pagina 2 di 6 Gli stessi deducevano di essere proprietari dell'unità immobiliare sita a Vignate (MI) alla via Cascina
Bianca n. 1, posta al piano primo, ammobiliata, composta di tre locali e servizi, con posto auto assegnato, identificata al N.C.E.U. al Foglio 1, part. 65, sub. 702, cat A/3, cl. 4, vani 4, rend. Euro
247,90; di aver concesso in locazione ad uso abitativo, con contratto del 25.2.2023 registrato presso la Agenzia
Entrate U.T. di Gorgonzola (MI), a (C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 [...]
( , il proprio appartamento per la durata di anni 4+4, con CP_2 C.F._4
decorrenza dal 1.03.2023 e rinnovabile automaticamente al canone annuo di euro 13.200,00
(tredicimiladuecento/00), con aggiornamento Istat annuale nella misura massima ex lege (doc. 1); con raccomandata a mani del 15 aprile 2024 e Controparte_1 Controparte_2
comunicavano la loro volontà di recedere anzitempo dal contratto di locazione, chiedendo di poter consegnare l'immobile alla data del 30 giugno 2024 e, pur nella consapevolezza che, da contratto, fosse previsto un termine di preavviso di sei mesi, i locatori nulla opponevano in proposito (doc. 2);
che, tuttavia, alla data del 30 giugno 2024 e anche alla data del ricorso, l'immobile locato non veniva riconsegnato alla proprietà, nonostante il decorso del termine di sei mesi dalla comunicazione di recesso;

che, a partire dall'aprile del 2024, i conduttori non versano regolarmente i canoni della locazione e a tale proposito, chiedevano di saldare quella mensilità, come quelle successive di maggio e giugno 2024, mediante incameramento della cauzione, che non è stata poi ricostituita;
che, successivamente, i conduttori versavano la mensilità di luglio 2024 (a rigore da qualificarsi come indennità di occupazione), ma non quelle di agosto, settembre e ottobre 2024;
che, quindi, restavano insoluti i canoni da aprile a giugno 2024 (per € 3.300,00) oltre alle mensilità (a titolo di indennità di occupazione) di agosto, settembre e ottobre 2024, per ulteriori € 3.300,00 e per un totale quindi di € 6.600,00.
e nonostante la regolarità della notifica, non si Controparte_1 Controparte_2
costituivano in giudizio e venivano dichiarati contumaci.
Quindi, istruita la causa con produzioni documentali, il Giudice rinviava la causa per la discussione e la precisazione delle conclusioni all'udienza del 10.6.2025, disponendo che la stessa venisse sostituita da note scritte. In tale udienza, dopo la discussione, effettuata tramite il deposito di note scritte, la causa è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
In via preliminare si ricorda che è assolutamente consolidato quell'orientamento della S.C. che pagina 3 di 6 statuisce che “la contumacia del convenuto, di per sé sola considerata, non può assumere alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, perché, al pari del silenzio in campo negoziale, non equivale ad alcuna manifestazione di volontà favorevole alla pretesa della controparte, ma lascia del tutto inalterato il substrato di contrapposizione su cui si articola il contraddittorio”
(Cass. 2003, n. 10948); non è, pertanto, sufficiente la mancata contestazione dei fatti dedotti, posto che l'art. 115, comma 1 c.p.c. precisa che la relevatio ab onere probandi, che consegue alla non contestazione dei fatti affermati dalla controparte, opera solo con riguardo alla parte costituita. Al riguardo, si applica il principio per cui “l'esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell'attore dall'onere di dimostrarli e del giudice dal potere-dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall'accertamento dell'inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass.
n.14623 del 23.6.2009).
La contumacia non determina, quindi, la decisione della controversia, dovendo, comunque, il giudice di merito valutare se il fatto dedotto dall'attore sia inquadrabile nell'astratto parametro normativo.
Ciò premesso, le domande svolte da e possono essere accolte, sia Parte_1 Parte_2
quanto agli accertamenti richiesti, sia quanto alla conseguente richiesta di condanna.
Si rileva che il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione (Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio 2002, n.
982; Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre 1999, n.
11629; Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990
n. 8336; Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099).
Nel caso di specie, le parti attrici hanno fornito la prova del contratto inter partes e della sua registrazione (doc.1).
Queste hanno, quindi, assolto l'onere probatorio sulle stesse incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché hanno fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della
pagina 4 di 6 controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
La domanda attorea merita, quindi, accoglimento, in quanto le parte attrici hanno offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 25.2.2023 registrato presso la Agenzia Entrate U.T. di Gorgonzola (MI), con cui avevano locato il proprio appartamento per la durata di anni 4+4, con decorrenza dal 1.03.2023 e rinnovabile automaticamente al canone annuo di euro 13.200,00 (tredicimiladuecento/00), con aggiornamento Istat annuale nella misura massima ex lege.
Gli attori hanno inoltre dedotto che, nonostante la raccomandata a mani del 15 aprile 2024 con cui i convenuti comunicavano la loro volontà di recedere anzitempo dal contratto di locazione, chiedendo di poter consegnare l'immobile alla data del 30 giugno 2024 e nonostante i locatori nulla abbiano opposto in proposito, l'immobile locato non veniva riconsegnato alla proprietà fino alla data del ricorso (doc.
2).
Ciò premesso, si precisa che le parti attrici hanno chiesto la condanna al pagamento dei canoni insoluti da aprile a giugno 2024 (per € 3.300,00), oltre alle mensilità (a titolo di indennità di occupazione) di agosto, settembre e ottobre 2024, per ulteriori € 3.300,00 e per un totale quindi di € 6.600,00.
Per contro, i convenuti, restando contumaci, non hanno dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione, né hanno dedotto di aver rilasciato l'immobile.
Si osserva, anche se si voglia considerare il recesso, che, dopo la cessazione del rapporto di locazione,
l'occupazione è divenuta senza titolo da parte degli occupanti, i quali pertanto devono un'indennità di occupazione, parametrata al canone precedente, dato che, ai sensi dell'art. 1591 c.c., il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Tale articolo, posto che gli occupanti non hanno rilasciato l'immobile, può essere applicato al caso di specie. Ora,“...il ritardo nella restituzione della cosa importa infatti un prolungamento del godimento di essa da parte del conduttore e, di contro, un'impossibilità di disporne da parte del locatore. Impone pertanto necessariamente che per il periodo di ulteriore godimento e di ulteriore indisponibilità, il locatore riceva un corrispettivo nella misura pattuita nel contratto. Nel caso in cui il versamento di tale corrispettivo sia insufficiente, in quanto il ritardo della disponibilità in capo al locatore può arrecare pregiudizio allo stesso (si pensi al caso in cui il locatore si sia impegnato a locare l'immobile ad altra persona), allora il conduttore sarà tenuto anche al risarcimento dei danni” (per tutte Cass. n. 20146/2018). Per quanto riguarda il deposito cauzionale, si osserva che i convenuti, restando contumaci, in questa sede non hanno fatto richiesta di pagina 5 di 6 restituzione dello stesso e, in ogni caso, questo va restituito al termine della locazione dopo il rilascio dell'immobile, potendo essere fatte solo dopo il rilascio le dovute compensazioni.
Pertanto, i resistenti vanno condannati al rilascio del bene e al pagamento, a favore dei ricorrenti, dell'importo complessivo di €. 6.600,00, dovuto fino ad ottobre 2024, oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284 comma 4 c.c. su detto importo a far data dalla domanda fino al saldo, oltre indennità di occupazione e spese maturate e maturande successive ad ottobre 2024 fino all'effettiva liberazione dell'immobile, oltre interessi legali dalla scadenza delle singole rate al saldo.
Non è provato sia dovuta la rivalutazione monetaria.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta in concreto.



P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
-accertato e dichiarato che e sono receduti dal contratto di Parte_3 Controparte_2
locazione con effetto a far data dal 30 giugno 2024, condanna gli stessi al rilascio dell'immobile locato, sito a Vignate (MI) in via Cascina Bianca n. 1 posto al piano primo (identificato al N.C.E.U. al Foglio
1, part. 65, sub. 702, cat A/3, cl. 4, vani 4 rend. Euro 247,90;
-fissa per l'esecuzione la data del 10.7.2025;
-condanna altresì e , in solido, al pagamento di euro 6.600,00 per Parte_3 Controparte_2
la morosità maturata fino al mese di ottobre 2024, oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284 comma 4
c.c. su detto importo a far data dalla domanda fino al saldo, oltre indennità di occupazione e spese maturate e maturande successive ad ottobre 2024 fino all'effettiva liberazione dell'immobile, oltre interessi legali dalla scadenza delle singole rate al saldo;

-condanna e , in solido, al pagamento, a favore dei ricorrenti, Parte_3 Controparte_2 in solido, delle spese di lite, che liquida in € 3000,00 per compensi, oltre spese generali liquidate nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute.
Milano, 10 giugno 2025
Il Giudice
Caterina Canu
pagina 6 di 6