REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 40667/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_1 C.F._1
VINCENZO CIVERCHIO, 10 20159 MILANO , presso lo studio dell'avv. SARTIRANA BARBARA
RITA, dalla quale è rappresentato e difeso
INTIMANTE-RICORRENTE

Contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in PIAZZA Controparte_1 C.F._2
SANT'AGOSTINO 24 20123 MILANO, presso lo studio dell'avv. PARODI SILVIA, dalla quale è rappresentato e difeso
INTIMATO-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per finita locazione
CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE:
• Accertare e dichiarare intervenuta la risoluzione del contratto di locazione in via consensuale (per rinuncia unilaterale da parte del Sig. nel Settembre 2017) relativamente all'unità immobiliare CP_1 sita in Buccinasco, CAP 20090, (MI), Via Aldo Moro, 2, scala A1, piano primo, interno 114,
• Accertare che il Sig. non corrisponde contributo alcuno per le spese e/o canoni di tale CP_1 immobile a far data dal Settembre 2023 e, per l'effetto, dichiarare risolto per inadempimento del conduttore qualsivoglia contratto di locazione si volesse ritenere ad oggi in essere, con conseguente conversione dello sfratto per finita locazione, in sfratto per morosità.
1

• In subordine accertare e dichiarare la data di finita locazione di qualsivoglia contratto si dovesse ritenere in essere relativamente all'unità immobiliare sita in Buccinasco, CAP 20090, (MI), Via Aldo Moro, 2, scala A1, piano primo, interno 114
• In ogni caso con la condanna del Signor ( ) al rilascio Controparte_1 C.F._2 dell'unità immobiliare in oggetto e delle relative pertinenze, libere da persone e cose, in favore dell'odierno istante, fissando contestualmente il termine per il rilascio dell'immobile e la data per la sua esecuzione, fissando equitativamente il giusto indennizzo per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile dalla data che sarà indicata.
• Rigettare le domande di rimborsi e compensazioni avanzate dall'opponente in quanto infondate in fatto ed in diritto ovvero, in subordine, decurtarle di tutti gli importi ancora dovuti al proprietario per le spese dal medesimo anticipate e qui documentate.
• In ogni caso con vittoria di spese e competenze del presente procedimento.
• Applicare le disposizioni di cui all'articolo 12 bis commi 2 e 3 D.LGSL. 4/03/2010 N.28 quale conseguenza della mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, quantificando le relative condanne.
Il tutto con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e di quelli derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile, nonché per le indennità di occupazione dell'immobile e rimborso delle spese non pagate. In via istruttoria - Si producono i seguenti documenti, con numerazione a seguire rispetto a quelli già in atti (da 1 a 5 prodotti con l'intimazione): - 6 - annunci affitti in zona - 7-Bonifico € 500,00 del 3.3.21 - 8 - Chat W.app Pisano - - 9 -Spese condominiali - 10 - Spese Luce e Gas - 11 - Spese Pt_1
IMU e TARI - 12 - Fattura integrale sostituzione serramenti - 13 - Pagamento sostituzione serramenti - 14 - .

1 - Fattura e .

2- nota p.f. contenente le spese stragiudiziali e di mediazione;
.3 di Tes_1 ricevimento invito di Mediazione a Controparte_1
- ove contestate le risultanze dei documenti e delle deduzioni agli atti, si chiede ammettersi prova per testi sui fatti di causa (Capitoli da 2 ad 36, preceduti da vero, espunte eventuali valutazioni e negazioni) con i seguenti testi:
- Sig. , Via Ponti Carmine, 19 Vermezzo con Zelo 20071 Persona_1
- Sig.ra , Via Ponti Carmine, 15 Vermezzo con Zelo 20071 Parte_2
- Sig. , titolare dell'Agenzia Immobiliare sita in Corsico, Via S.Adele 19 Persona_2
- Il Custode del Condominio di Via Aldo Moro, 2, Buccinasco”.
All'odierna udienza, l'avv. Sartirana ha chiarito che la domanda di accertamento della finita locazione alle scadenze del 2021 ovvero del 2025, è proposta subordinatamente al mancato accoglimento della domanda di accertamento della risoluzione per mutuo consenso del contratto di locazione.
Ha precisato, altresì, che la domanda di condanna al pagamento di un indennizzo per ogni giorno di ritardo deve intendersi formulata ai sensi dell'art. 614 bis cpc.
PARTE CONVENUTA:
1) IN VIA PRINCIPALE: rigettare le domande formulate dal Sig. per tutti i motivi esposti Pt_1 nel presente atto ed accertare e dichiarare la sussistenza di un rapporto di locazione di fatto a far data dall'ottobre 2017 ad oggi (non contestato dalla controparte) e, per l'effetto, dichiarare il diritto di credito del Sig. alla restituzione del canone di locazione pagato in eccedenza dal Controparte_1 mese di gennaio 2023 e conseguentemente condannare il Sig. al versamento a suo favore Pt_1 dell'importo di Euro 1.600,00= oltre interessi legali;

2) SEMPRE IN VIA PRINCIPALE: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui la domanda sub 1) non venisse accolta, accertare e dichiarare la sussistenza di un rapporto di locazione di fatto a far
2 data dall'ottobre 2017 ad oggi (non contestato dalla controparte) e, per l'effetto, dichiarare il diritto del Sig. al riconoscimento di un contratto di locazione ai sensi della Legge n. 431/98 Controparte_1 con l'indicazione di un canone di locazione pari a Euro 400,00= o nella diversa misura stabilita dal Giudice;

3) IN OGNI CASO: con vittoria di diritti, onorari e spese, anche generali, con distrazione a favore del sottoscritto Procuratore antistatario.
4) IN VIA ISTRUTTORIA: - Si indicano quali testimoni il Sig. ed il Sig. . Testimone_2 Testimone_3

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato a Parte_1 CP_1
lo sfratto per finita locazione relativamente all'immobile sito in Buccinasco (MI), Via Aldo
[...]
Moro, 2, scala A1, piano primo, interno 114, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso abitativo, in forza di contratto sottoscritto il 1° maggio 2013, deducendo che quest'ultimo si era risolto consensualmente perché il conduttore aveva esercitato il recesso dal contratto ed egli lo aveva accettato ed aveva comunicato la cessazione del rapporto all'Agenzia delle Entrate in data 5 ottobre 2017. Ha lamentato che, tuttavia, il conduttore non aveva rilasciato l'immobile, adducendo problemi di salute, di lavoro e familiari, e ciò nemmeno a seguito della diffida scritta del 5 giugno 2024.
All'udienza di convalida l'intimato si è costituito in giudizio e si è opposto, contestando l'intervenuta risoluzione consensuale del rapporto e deducendo che “In realtà il Sig. , al fine di evitare di Pt_1
dover sostenere gli esborsi della tassazione sui canoni di locazione che percepiva dal Sig. , CP_1
decideva in modo unilaterale di chiudere formalmente il rapporto locatizio e di farlo continuare di fatto mediante il pagamento dei canoni in nero, ossia senza che gli stessi fossero tracciabili;
… Il Sig.
, quindi, a far data dal mese di ottobre 2017, veniva costretto a subire tale decisione e, per non CP_1 dover lasciare l'abitazione ove aveva vissuto per ben 4 anni, iniziava a versare in contanti l'importo di
Euro 600,00= a titolo di canone di locazione e successivamente, a far data dal mese di gennaio 2023, ha iniziato a versare mensilmente – sempre in contanti - l'importo di Euro 700,00=”. Ha pure allegato di aver provveduto regolarmente a versare la TARI e ad eseguire opere di manutenzione e “di abbellimento dell'immobile”.
Ha affermato che il locatore ha instaurato il presente giudizio in seguito al mancato pagamento di soli due canoni e, sul presupposto che il contratto si sarebbe risolto nel 2017, ha dedotto:
- l'inammissibilità del procedimento per convalida dello sfratto, giacché, essendosi il contratto già risolto, il locatore avrebbe dovuto proporre un'azione ordinaria di accertamento di occupazione senza titolo dell'immobile per cui è causa;

3 - il diritto alla restituzione dell'importo del canone versato in eccedenza, da gennaio 2023 in avanti, pari a € 100,00 mensili ed a totali € 1.600,00, ai sensi dell'art. 79 L. n. 392/1978
(“Considerato che nel caso di specie risulta provata l'esistenza di un contratto di locazione registrato che, poi, sarebbe stato risolto nell'ottobre 2017 per decisione unilaterale del proprietario e considerato che il Sig. ha versato mensilmente l'importo di Euro 700,00= CP_1
a far data dal mese di gennaio 2023, versando quindi Euro 100,00= in più mensili rispetto a quanto in precedenza concordato, il Sig. richiede la restituzione dell'importo in CP_1
eccedenza versato pari a Euro 1.600,00=”);
- l'esistenza di una “locazione di fatto e ciò si può desumere, tra l'altro, dal fatto di aver continuato a versare per un periodo piuttosto lungo (pari a 5 anni) lo stesso canone di Euro
600,00= che versava durante la vigenza del contratto di locazione registrato”.
Ha chiesto di:
(i) “accertare e dichiarare la sussistenza di un rapporto di locazione di fatto a far data dall'ottobre 2017 ad oggi”,
(ii) condannare il locatore alla restituzione della somma di € 1.600,00, versata in eccedenza rispetto al canone negoziale,
(iii) “dichiarare il diritto del Sig. al riconoscimento di un contratto di locazione ai Controparte_1 sensi della Legge n. 431/98 con l'indicazione di un canone di locazione pari a Euro 400,00= o nella diversa misura stabilita dal Giudice”.
Il giudice non convalidava lo sfratto, giacché l'intimante insisteva per l'emissione dell'ordinanza di convalida dello sfratto, nonostante l'opposizione del conduttore, ed essendo l'opposizione ostativa, ai sensi dell'art. 663, comma 1, cpc.
Disposto il mutamento del rito, entrambe le parti depositavano memorie integrative. Esperito vanamente il tentativo di conciliazione, all'odierna udienza la causa, istruita documentalmente, è stata discussa e decisa, mediante lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. La domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione consensuale del contrato non merita accoglimento.
Il rapporto locativo dedotto in lite è documentato dalla scrittura in atti, regolarmente registrata (doc. 1 dell'intimante).
Trattandosi di locazione abitativa, è prescritto, a pena di nullità, il requisito della forma scritta sia per la stipulazione del contratto (art. 1, comma 4, l. n. 431/1998), che per la sua anticipata risoluzione consensuale, secondo il noto insegnamento della giurisprudenza di legittimità per cui L'accordo
4 risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta "ad substantiam" è soggetto alla stessa forma stabilita per la sua conclusione. L'anzidetto requisito formale può ritenersi sussistente solo in presenza di un documento che contenga in modo diretto la dichiarazione della volontà negoziale e che venga redatto al fine specifico di manifestare tale volontà (Cass. n. 8234/2009).
Nel caso in esame, la circostanza, affermata dall'intimante, che nel 2017 il conduttore abbia manifestato l'intenzione di recedere dal rapporto e che il locatore abbia accettato il recesso, è contestata dal resistente e non è suffragata dalle risultanze processuali. Infatti, non si rinviene in atti alcun CP_1
documento che contenga la dichiarazione del conduttore di voler porre fine, tanto meno, anticipatamente (ad ottobre 2017), al rapporto locativo. Per altro verso, la comunicazione indirizzata dal locatore all'Agenzia delle Entrate costituisce un atto unilaterale del locatore, insufficiente ed inconferente ai fini in questione anche perché rivolto non al conduttore, ma ad un terzo, e riverbera i suoi effetti solo sul piano fiscale, non anche su quello civilistico, che si sta esaminando.
Deve concludersi che, ai fini civilistici, il rapporto locativo non è cessato nel 2017, ma è proseguito.
La domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione va respinta.

3. Merita, invece, accoglimento la domanda di accertamento che il rapporto cesserà alla futura successiva scadenza negoziale del 30 aprile 2025.
Il locatore ha dedotto, subordinatamente alla domanda di risoluzione consensuale, che il contratto è cessato alla scadenza negoziale del 30 aprile 2021 ovvero che scadrà a quella successiva del 30 aprile
2025.
Non è documentato in atti, e nemmeno allegato, l'invio di regolare e tempestiva disdetta per la scadenza del 2021. Per contro, la notificazione dell'intimazione di sfratto per finita locazione, in quanto contenente l'espressa dichiarazione dell'intenzione di porre fine al rapporto, costituisce idonea disdetta, diretta alla controparte e da essa regolarmente ricevuta, per la successiva scadenza negoziale, che maturerà il 30 aprile 2025.
L'errore sulla data effettiva della cessazione del rapporto (indicata in quella di ottobre 2017 ovvero del
30 aprile 2021 e, solo da ultimo, del 30 aprile 2025) è inconferente, in quanto, una volta che sia manifestata la volontà di porvi termine, spetta al giudice di stabilire ed accertare la data corretta, in base ai patti negoziali, e l'errore non preclude certo la pronuncia di risoluzione contrattuale per la data corretta.
Poiché la notificazione dell'intimazione è avvenuta il 10 settembre 2024, essa è senz'altro tempestiva, quale disdetta, per la scadenza del 30 aprile 2025.
E', pertanto, accertato che il contratto scadrà alla predetta data.
5 Il conduttore deve, conseguentemente, essere condannato al rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, in favore del locatore. Tenuto conto della scadenza negoziale in data 30 aprile 2025 e delle altre circostanze del caso, l'esecuzione viene fissata entro il 31 maggio 2025.
Il locatore ha chiesto, altresì, la condanna della controparte al pagamento di una somma giornaliera, in caso di ritardo nel rilascio dell'immobile.
Sussistendo i presupposti previsti dall'art. 614 bis cpc, il resistente viene condannato al CP_1 pagamento della somma di € 25,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile.

3. Le domande riconvenzionali formulate dal resistente non meritano accoglimento.
Esse si fondano tutte sul presupposto, allegato dal locatore e contestato dallo stesso , che il CP_1
rapporto di locazione è cessato nel 2017 e che, successivamente, si sarebbe instaurata una locazione di fatto.
Siccome tale presupposto non sussiste, per le ragioni sopra illustrate al paragrafo 2, ed il rapporto è tuttora in corso, le domande devono essere respinte.
Le spese processuali vengono interamente compensate tra le parti, tenuto conto della reciproca soccombenza, come pure del fatto che l'unica domanda accolta è quella, formulata dal locatore, di accertamento della futura scadenza del rapporto locativo dedotto in lite alla data del 30 aprile 2025 e che – analogamente a quanto previsto per i procedimenti per convalida di licenza per finita locazione – non è prevista la liquidazione delle spese a favore dell'intimante, sia perché, allo stato, non vi è inadempimento da parte del conduttore, sia perché il locatore, in tal modo, si precostituisce un titolo da mettere in esecuzione in futuro, per il caso dell'inadempimento dell'obbligo di restituzione da parte del conduttore, alla data di scadenza contrattuale.
Siccome il resistente non ha partecipato alla procedura di mediazione obbligatoria, senza addurre alcuna giustificazione, egli deve essere condannato, ai sensi dell'art. 12 bis della L. n. 28/2010, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Ogni ulteriore domanda e/o questione resta assorbita.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accerta che il contratto di locazione stipulato tra le parti il 1° maggio 2013 cesserà alla scadenza negoziale del 30 aprile 2025;
6 2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose, in favore di Controparte_1 Parte_1
, l'immobile locato, sito in Buccinasco (MI), Via Aldo Moro, 2, scala A1, piano primo,
[...]
interno 114;
3) fissa, per l'esecuzione, la data del 31 maggio 2025;
4) condanna al pagamento della somma di € 25,00 per ogni giorno di ritardo Controparte_1 nel rilascio dell'immobile;
5) rigetta la domanda del ricorrente di accertamento della risoluzione consensuale del Pt_1
contratto di locazione;

6) rigetta le domande riconvenzionali formulate dal resistente;
CP_1
7) dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali;

8) condanna al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma Controparte_1
di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Milano, 26/03/2025.
Il Giudice
Francesca Savignano
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