NRG 504/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Taranto, I sezione civile, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Federica Rotondo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 504/2022 R.G., riservata per la decisione all'udienza del 17.02.2025, promossa
DA
( ), rappresentato e difeso dall'avv. LISI MICHELE, Parte_1 C.F._1 giusta procura in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore
- Attore -
CONTRO
( ), rappresentato e difeso dall'avv. VAIRO Controparte_1 C.F._2 ALESSANDRO, giusta procura in calce all'atto di costituzione con chiamata di terzo
- Convenuto -
NONCHE' CONTRO
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Cataldo Controparte_2 C.F._3 Picardi giusta procura in calce dell'atto di costituzione e risposta con chiamata di terzo
- Terza chiamata –
NONCHE' CONTRO
( , Controparte_3 C.F._4 Controparte_4 ( ), ( ) C.F._5 Parte_2 C.F._6 CP_5
( ) ( ), tutti
[...] C.F._7 Parte_3 C.F._8 rappresentati e difesi dall'avv. Antonella Liuzzi come da atto di costituzione depositato in data 03.01.2023
- Terzi chiamati da - Controparte_2
(CF ), (CF Parte_4 C.F._9 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Antonella Luizzi come da atto di C.F._10 costituzione depositato in data 02.05.2023;
1 - Terzi chiamati da Controparte_6
, , ,
[...] CP_7 Controparte_8 [...]

CP_9
- Terzi chiamati, contumaci -
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 28.01.2022, il IG. conveniva in giudizio dinanzi a Parte_1 questo Tribunale il IG. al fine di sentir dichiarare la legittimità del recesso Controparte_1 esercitato dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 01.10.2021 tra le suddette parti, relativamente all'immobile sito in Taranto in Via Domenico Acclavio n. 15, int. 2/P, catastalmente individuato al Foglio 319, part. 2154, sub 5, con prezzo convenuto in € 200.000,00, e ciò per grave inadempimento da parte del promittente venditore , ex art. 1453 Controparte_1 c.c. e 1455 c.c., con contestuale richiesta condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art. 1358 c.c.
Rappresentava l'attore che l'offerta d'acquisto per l'appartamento era di € 200.000,00 e che in data 04.10.2021 il promittente venditore accettava detta proposta d'acquisto così come formulata, ricevendo al contempo dal promittente acquirente un assegno postale di € 20.000 (n. 7244055132-02 emesso in data 01.10.2021) a titolo di caparra confirmatoria come previsto e pattuito all'art. 4 della proposta d'acquisto immobiliare. Il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita veniva stabilito alla data del 30.11.2021.
Deduceva, inoltre, l'attore che all'art. 2 della proposta d'acquisto immobiliare veniva espressamente dichiarato che l'immobile in questione era conforme alle norme edilizie ed urbanistiche “illo tempore” vigenti.
Deduceva infine che, stante l'inerzia del SI. e nonostante i ripetuti solleciti, Controparte_1 con racc. a.r. del 07.12.2021 si era visto costretto a mettere formalmente in mora il promittente venditore ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 c.c. e che in data 14.12.2021 il convenuto rappresentava l'impossibilità di procedere alla stipula del rogito notarile stante l'avvenuta conoscenza di irregolarità urbanistiche riguardanti l'appartamento in questione, chiedendo al IG. Pt_1
di attendere la necessaria sanatoria.
[...]
A fondamento del recesso esercitato, pertanto, invocava la circostanza che l'immobile oggetto della proposta di acquisto presentava delle difformità edilizie che non consentivano la stipula del contratto definitivo di compravendita nel termine stabilito e che, non avendo avuto alcun esito neppure la diffida ad adempiere, sarebbe venuto meno il suo interesse alla stipula.
Chiedeva, pertanto, “Voglia il Tribunale adito, contraris reiectis, dichiarare il diritto al recesso dal contratto del SI. per le causali di cui in narrativa;
per l'effetto condannare Parte_1
al pagamento di € 40.000 pari al doppio della caparra confirmatoria ai sensi Controparte_1 dell'art. 1385 c.c. Condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze di lite”.
Si costituiva in giudizio il IG. , impugnando e contestando l'avversa Controparte_1 domanda, perché destituita di fondamento in fatto ed in diritto, chiedendone l'integrale rigetto, deducendo di essere venuto a conoscenza delle predette difformità, ostative alla stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare, solo in data successiva all'accettazione della proposta d'acquisto formulata dal . Parte_1
Deduceva, invero, che successivamente alla sottoscrizione del suddetto contratto, il Pt_1
richiedeva al convenuto l'acquisizione della planimetria e della documentazione
[...] urbanistica afferente all'immobile in questione, avendo intenzione di eseguire lavori di ristrutturazione una volta acquistato l'appartamento. Sicché il proprietario incaricava il proprio tecnico di fiducia, Ing. , di accedere agli atti presso il competente Ufficio del Persona_1
2 Comune di Taranto e, solo in detta occasione venivano riscontrate due difformità dello stato dei luoghi rispetto al progetto approvato e depositato in Comune, consistenti nell'aumento di volumetria derivante dalla realizzazione di un ripostiglio in un ambiente destinato a pozzo luce, nonché un ampliamento della cucina in una zona destinata a veranda.
Evidenziava il convenuto che prima dell'espletamento della suddetta relazione tecnica, e dunque al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto immobiliare, non era a conoscenza delle predette difformità, avendo acquistato l'appartamento soltanto nell'ottobre 2019 dal dante causa la quale, asseriva il , nell'atto di compravendita Controparte_2 Controparte_1 rep. 1093 del 28.10.2019, non dichiarava che l'immobile presentava un abuso edilizio, limitandosi ad informare l'acquirente della mancanza del certificato di agibilità.
Conseguentemente, insisteva nella propria buona fede e chiedeva la chiamata in causa della
[...]
al fine di essere manlevato da ogni eventuale pregiudizio. _2
Ciò posto, chiedeva espressamente: “In via preliminare e in rito: 1) Autorizzarsi la chiamata in causa del terzo disponendosi il differimento dell'udienza ai sensi dell'art. 269 c.p.c. Nel merito: 2) Rigettare la avversa domanda, con vittoria di spese e competenze;
3) In caso di accoglimento della domanda attrice, dichiarare la SI.ra tenuta a garantire il SI. dagli Controparte_2 Controparte_1 effetti pregiudizievoli della domanda risarcitoria proposta nei suoi confronti e condannarla al pagamento delle somme, a qualsiasi titolo e ragione, che eventualmente saranno riconosciute in favore del SI. ; In via Principale e solo nei confronti della terza chiamata 4) Parte_1
Accertare e dichiarare il diritto del SI. al risarcimento dei danni per la causali di Controparte_1 cui in narrativa del presente atto, nei confronti della SI.ra ; 5) Per l'effetto Controparte_2 condannare la SI.ra al pagamento di € 33.234,00. 6) Condannare la terza Controparte_2 chiamata alle spese e competenze di lite”.
Con decreto del 13.04.2022 il Giudice differiva l'udienza di comparizione delle parti al 12.09.2022, per consentire a parte convenuta la citazione del terzo nei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c.
Si costituiva nei termini la IG.ra , contestando l'infondatezza della Controparte_2 domanda attorea stante l'inesistenza della gravità dell'inadempimento richiesta ai sensi dell'art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto, il difetto di omessa integrità del contraddittorio della richiesta di garanzia formulata dal , poiché non spiegata nei confronti di tutti Controparte_1
i soggetti che hanno partecipato in veste di co - venditori all'atto di compravendita del 24.10.2019, nonché il vizio di improcedibilità di detta richiesta in considerazione del fatto che la negoziazione assistita era stata promossa unicamente nei confronti della e non anche nei Controparte_2 confronti degli altri litisconsorti necessari pretermessi ex - comproprietari dell'immobile venduto.
Nel merito, contestava la natura giuridica dell'operazione posta in essere tra il CP_1
ed il , da qualificarsi alla stregua di un “preliminare di preliminare”
[...] Parte_1 anziché di vero e proprio contratto preliminare, stante la mancanza di prova della conoscenza dell'accettazione della proposta d'acquisto da parte del IG. , oltre alla carenza di prova Pt_1 circa l'effettivo incasso del dell'assegno costituente la caparra confirmatoria. Controparte_1
Avanzava, inoltre, la disponibilità al rimborso in favore del , pro quota, dei Controparte_1 costi della pratica di sanatoria e dei compensi del professionista incaricato della regolarizzazione urbanistica (ing. , ove documentate e previa eventuale riduzione secondo ragionevolezza. Per_1
Ciò posto, espressamente chiedeva di essere autorizzata alla chiamata in causa dei terzi comproprietari venditori e danti causa del convenuto , IG.ri nata Controparte_1 Parte_2 a Taranto il 22.8.1956, , nato a [...] il [...], nato a Parte_4 Controparte_6 Taranto il 13.09.1968, nato a [...] il [...], nata a [...] il CP_7 Controparte_5 16.07.1958, nato a [...] il [...], nata a [...] il Controparte_3 Controparte_4 03.06.1954, nata a [...] l'[...], nata a [...] Parte_2 Parte_3
3 l'08.11.1951, nata a [...] il [...], nata a Controparte_8 Controparte_9 Taranto il 20.12.1943, a mezzo del suo amministratore di sostegno.
Rassegnava, altresì, le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni domanda avversaria:

1. Dichiarare il difetto di litisconsorzio necessario in relazione alle domande di garanzia e risarcitorie promosse dal contro la oltre che improcedibilità delle CP_1 Controparte_2 medesime per difetto di negoziazione assistita nei confronti degli altri litisconsorti necessari non citati dal .

2. Nel merito, rigettare le domande formulate nei riguardi della IG.ra Controparte_1
dal per le ragioni innanzi indicate:

3. In via subordinata, Controparte_10 Controparte_1 qualora il Tribunale adito dovesse ritenere sussistente in capo alla IG.ra una Controparte_2 qualche responsabilità risarcitoria e/o di garanzia, dichiarare e stabilire la responsabilità solidale di tutti i comproprietari venditori e danti causa di (terzi chiamati in causa dalla Controparte_1 odierna convenuta) ciascuno pro quota oltreché il diritto della IG.ra di essere Controparte_2 manlevata e garantita dai comproprietari venditori come sopra generalizzati di quanto dovesse essere tenuta al pagamento oltre la propria quota pari a 24/39. 4. condannare chi di dovere ed eventualmente le controparti in solido al pagamento delle competenze professionale con ogni accessorio di legge”.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 12.09.2022, il Giudice autorizzava la chiamata in causa dei terzi e rinviava all'udienza del 23.01.2023 per la comparizione delle parti.
In data 03.01.2023 si costituivano i terzi IG.ri , Controparte_3 [...]
, , , CP_4 Parte_3 Parte_5 Parte_2 ( ) ed in data 02.05.2023 i IG.ri e C.F._6 Parte_4 [...]
( ), contestando l'improcedibilità della domanda per mancato Parte_2 C.F._10 esperimento del procedimento di negoziazione assistita, la carenza di legittimazione passiva dei IGnori rispetto alle domande proposte dal nei confronti Parte_6 CP_1 della , nonché quelle da quest'ultima avanzate nei confronti degli altri comproprietari, la _2 carenza dei presupposti per l'esercizio del diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. da parte del
, stante la carenza dei requisiti richiesti ex art. 1454 c.c., ovvero la specifica Parte_1 indicazione di un termine entro cui adempiere.
Chiedevano, pertanto, “1) in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda come proposta nei confronti dei IGnori per mancato esperimento nei loro confronti del Parte_6 procedimento obbligatorio di negoziazione assistita;
2). sempre in via preliminare, dichiarare la carenza di legittimazione passiva in capo ai IGnori – per le ragioni esposte;
3). in Pt_2 CP_3 via gradata, e nel merito, dichiarare inammissibili e, comunque, infondate, e per l'effetto, rigettare tutte le domande per come proposte nei confronti dei IGnori - per i motivi esposti Pt_2 CP_3 in narrativa;
4). condannare chi di ragione al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio”.
All'udienza del 23.01.2023 le parti si riportavo ai propri scritti difensivi e chiedevano la concessione dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. Il Giudice, previa dichiarazione di contumacia di _4
, , nata a [...] il [...],
[...] Controparte_6 Parte_2 nata a [...] il [...], invitava la terza chiamata Controparte_9 [...]
a depositare relata di notifica completa dell'atto di chiamata nei confronti di _2
, nonché il convenuto e i terzi chiamati ad avviare il CP_7 Controparte_1 procedimento di negoziazione assistita e rinviava all'udienza del 18.09.2023 per la verifica dell'esito del procedimento.
In esecuzione di detto ultimo provvedimento, in data 02.03.2023 la difesa di _2
depositava certificato di morte di , rinunciando alla chiamata in
[...] CP_7 giudizio di eventuali eredi.
All'udienza del 18.09.2023, stante il verbale di mancato accordo già depositato telematicamente dalle parti, i procuratori costituiti chiedevano la concessione dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. ed il
4 Giudice concedeva i suindicati termini e rinviava la causa all'udienza del 05.02.2024, da tenersi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Le parti depositavano le proprie memorie nei termini indicati.
Nella prima e nella seconda memoria, l'attore in ordine alle contestazioni avverse circa la carenza del presupposto del recesso esercitato dall'attore ai sensi dell'art. 1385 c.c., ribadiva il grave inadempimento del , consistente nell'omessa stipula dell'atto definitivo di Controparte_1 compravendita entro il termine del 30.11.2021 stabilito in contratto e produceva copia del contratto firmato per “ritiro della proposta d'acquisto accettata”.
Nelle proprie memorie, il convenuto si riportava ai precedenti scritti ed insisteva per il rigetto delle domande attoree.
I terzi chiamati dal canto loro, insistevano nella falsità delle avverse Parte_6 deduzioni, precisando che “agli atti del fascicolo esistente presso il Comune di Taranto non vi è la planimetria del piano secondo dello stabile di via Acclavio, 15, in Taranto e, dunque, non è possibile sapere quale era lo stato dei luoghi originario e chi e quando abbia realizzato le presunte difformità” e producevano documentazione afferente alla pratica in sanatoria prot. N. 166265 del 26.11.2021, depositata il 29.11.2021, presentata dal . Controparte_1
Nelle proprie memorie la terza ribadiva la propria estraneità rispetto alle Controparte_2 vicende contrattuali poste in essere dal , la insussistenza di nesso di causalità Controparte_1 tra la presunta condotta addebitatale alla e le vicende successive come lamentate dalle _2 controparti, nonché l'assenza di responsabilità risarcitoria a titolo di danno emergente in relazione alle competenze del mediatore, al contempo eccependo la mancanza di prova relativamente alla effettiva corresponsione della provvigione di mediazione.
All'udienza del 05.07.2024 tenutasi in modalità cartolare, le parti si riportavano ai propri scritti e chiedevano fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza civile del 17.02.2025, le parti precisavano le proprie conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nei propri atti;
questo Giudice riservava la decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
All'esito dell'esame delle comparse conclusionali e repliche delle parti, si pronuncia la presente sentenza.
***
LA DOMANDA DI ACCERTAMENTO DELLA LEGITTIMITA' DEL RECESSO E CONSEGUENTE AN ALLA RESTITUZIONE DEL DOPPIO DELLA CAPARRA
Preliminarmente, affinché questo Tribunale possa accertare la legittimità del recesso attoreo dal contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti in giudizio , è Controparte_11 necessario verificare l'esistenza e la efficacia del contratto al momento del recesso da parte di
. Parte_1
Invero, solo in quanto il contratto preliminare suddetto vincolasse le parti al momento della comunicazione di recesso da parte dell'attore, è possibile deliberare in merito ai capi di domanda attorei, aventi ad oggetto la legittimità del recesso medesimo e, per l'effetto, la condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.
Conseguentemente, deve esaminarsi la eccezione relativa alla qualificazione alla stregua di contratto
“preliminare di preliminare” anziché di contratto preliminare, sollevata dai terzi chiamati.
Ebbene, l'eccezione è infondata.
5 Si evidenzia, invero, che non v'è dubbio che di vero e proprio contratto preliminare di vendita si tratti, dal momento che, in primis, nell'accordo in esame, stipulato per iscritto a norma dell'art. 1351 c.c., viene così testualmente pattuito: “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE” ed emerge dagli atti e dai documenti di causa che il proponente ha avuto contezza dell'accettazione del Parte_1 Controparte_1 della proposta in data 05.10.2021. Ed invero, è stata prodotta dal in allegato alla memoria ex Pt_1 art. 183 comma VI n. 1 c.p.c. la proposta di acquisto completa della sua dichiarazione di ricezione e ritiro della proposta accettata (cfr. allegato in atti). La documentazione non è stata contestata né dal diretto controinteressato che mai ha contestato di aver comunicato la accettazione della CP_1 proposta- né dai terzi chiamati, sicché non vi sono ragioni per non ritenerla valida prova del fatto rappresentato dall'attore, anche se lo stesso non ha prodotto sin dall'inizio del procedimento il documento completo ma vi ha provveduto dopo l'eccezione dei terzi.
Inoltre, sotto il profilo contenutistico è di solare evidenza che trattasi di contratti prestampati – “in blocco” – tipici delle agenzie immobiliari intermediarie, in cui risultano indicati tutti gli elementi essenziali per la futura stipula del contratto definitivo e cioè: a) l'accordo, costituito dall'impegno assunto dal proprietario di vendere il bene al promissario acquirente, il quale a sua volta si impegnava ad acquistarlo, quindi il reciproco impegno alla prestazione del consenso per la conclusione del contratto definitivo;
b) l'oggetto e cioè il bene immobile descritto anche con le indicazioni catastali;
c) il prezzo, precisato nel suo ammontare complessivo e del cui pagamento sono decritti tempi e modalità; d) la data della stipula dell'atto pubblico.
Appurato ciò, giova rilevare come il contratto così qualificato quale “preliminare di compravendita immobiliare” sia pienamente valido ed efficace, così come anche il precedente contratto definitivo di compravendita sottoscritto dal ed i danti causa, terzi chiamati, la cui validità Controparte_1 ai sensi dell'art. 46 d.P.R. 380/2001 va sindacata d'ufficio.
A tal riguardo, occorre prendere le mosse dal principio, affermato dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione, con riguardo al negozio di trasferimento di proprietà immobiliare, secondo cui la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma terzo dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile, sicché, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass., Sez. UU., 22/3/2019, n. 8230).
Come noto, inoltre, l'art. 40 comma 2 della legge citata prevede per gli immobili, come quello del caso di specie costruiti ante 1967, che: “Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo”.
Ebbene, nessun dubbio sulla validità della vendita e altri terzi Parte_7 chiamati, posto che nell'atto del 2019 è inserita la dichiarazione di costruzione del fabbricato ante 1967 (cfr. pag. 11 atto notar 24.10.2019). Per_2
6 Ciò posto, stante la valida conclusione di un contratto preliminare tra e , la CP_1 Pt_1 domanda può dunque esaminarsi nel merito.
Parte attrice chiede accertarsi e dichiararsi il diritto al recesso dal contratto preliminare “de quo” per grave inadempimento del promissario venditore ex artt. 1453 ss. c.c. ed invoca il diritto di ottenere la restituzione del doppio delle somme versate a titolo di caparra, per un totale di euro 40.000,00.
Come noto, il recesso previsto dal comma 2 dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli art. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto (v. Cass. Civ. Sez. II, 06/9/2011 n. 18266).
L'inadempimento deve essere di non scarsa importanza, considerata l'economia del contratto e gli interessi delle parti. Ed invero, la Cassazione ha avuto modo di recente di affermare che “La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire”. (Cassazione civile sez. II, 17/05/2024, n.13845).
Considerate le eccezioni dei terzi chiamati in ordine alla validità della pattuizione di recesso nel caso di caparra disposta tramite assegno non incassato si osserva, in diritto, che la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che “La caparra confirmatoria può essere costituita anche mediante la consegna di un assegno bancario, pur se l'effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all'incasso secondo il principio di buona fede e correttezza. Ne consegue che, allorquando il prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porre l'assegno all'incasso, trattenendolo comunque e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza degli obblighi propri della caparra, nel senso che ove risulti inadempiente all'obbligazione cui si riferisce la caparra, egli sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell'assegno”. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17127 del 09/08/2011 (Rv. 618927 - 01).
In fatto, poi, si osserva che, il promittente venditore ha affermato di aver ottenuto in CP_1 consegna l'assegno (cfr. pag. 2 atto di costituzione ove si afferma Al momento dell'accettazione della suddetta proposta il SI. , quindi, consegnava un assegno postale di € 20.000,00 (n. Pt_1 7244055132 – 02) al venditore a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.) e mai ha chiaramente affermato di non averlo posto all'incasso- come sostenuto dai terzi- né ha mai proposto eccezione di non dovere la restituzione del doppio della caparra per non averla incassata.
Vero che il contratto in essere tra le parti prevedeva che “l'assegno di caparra di cui al punto 4a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall'Agenzia Immobiliare al Venditore solo se la verifica (della situazione inerente alle iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile) confermerà quanto dichiarato dal Venditore. In caso contrario il contratto preliminare dovrà
7 ritenersi risolto e l'assegno sarà restituito al proponente” ma il venditore mai ha CP_1 contestato di aver ricevuto l'assegno (tanto che lo ha allegato in copia alla costituzione).
La Suprema Corte ha avuto altresì modo di rilevare che: “Ed invero, in tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate. Prima di tale momento non si producono gli effetti che l'art. 1385, secondo comma, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10366 del 31/03/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 21506 del 27/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 4661 del 28/02/2018; Sez. 2, Sentenza n. 10056 del 24/04/2013; Sez. 2, Sentenza n. 17127 del 09/08/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5644 del 23/05/1995; Sez. 2, Sentenza n. 3704 del 31/05/1988). Pertanto, se è vero che l'ipotesi prevista come ordinaria dalla norma è quella della dazione della caparra a mani del destinatario al momento della conclusione del contratto, ciò non esclude la possibilità di effettuarne la traditio secondo modalità e tempi diversi, purché compatibili con il conseguimento degli scopi previsti dall'art. 1385 c.c., onde consentire il particolare e migliore regolamento degli interessi voluto delle parti stesse: sicché la traditio può essere concretamente effettuata anche con dazioni ripartite o differite oppure con dazione a mani d'un terzo, mandatario di entrambe le parti, con incarico di procedere alla traditio previo accertamento del verificarsi di determinate condizioni. E ciò senza che tali modalità pattizie dell'acquisizione della somma al patrimonio del destinatario minimamente influiscano, una volta effettuato il versamento da parte del soggetto ad esso tenuto ed uscita quindi la somma dal patrimonio dello stesso, sulla natura giuridica e, quindi, sull'efficacia di essa. E tanto perché le funzioni di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio, pur accomunate nel medesimo istituto, sono distinte, onde la seconda – che si realizza, in caso d'inadempimento, secondo la previsione dell'art. 1385, secondo comma, c.c. – non viene meno, una volta che la somma dovuta sia stata concretamente messa a disposizione del destinatario da parte del soggetto tenuto alla prestazione, uscendo dal patrimonio di quest'ultimo, per il sol fatto che la prima non si realizzi contestualmente, ove, come nella specie, la materiale immissione nella disponibilità della somma stessa da parte del destinatario sia pattiziamente – e legittimamente, per quanto sopra evidenziato – regolata con tempi e/o modalità diverse rispetto alla conclusione del contratto cui la pattuizione accede” (Cass Civ. sez. II sentenza n. 35068/2022).
Nel caso in esame dalla lettura del testo contrattuale emerge che il promittente acquirente versava tramite assegno intestato al promittente venditore la somma di euro 20.000 con consegna all'Agenzia al momento della proposta e che tale somma sarebbe divenuta caparra confirmatoria in caso di accettazione della proposta (punto 4 del contratto); si tratta allora di una caparra condizionata, circostanza che però che non rileva ai fini della valida pattuizione della stessa caparra, come osservato dalla giurisprudenza citata. Ne deriva che, stante la accettazione della proposta, la somma versata tramite assegno ha assunto senza alcun dubbio la funzione di caparra.
Ciò detto sulla validità del patto accessorio di caparra, si deve da ultimo osservare in merito alla domanda proposta, sotto il profilo degli oneri probatori, che il creditore che agisce in giudizio, per la risoluzione (e dunque anche per il recesso), deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento (v. per tutte Cass. Civ. Sez. Un. 30 ottobre 2001, n. 13533).
Ebbene, nel caso de quo l'attore ha allegato e prodotto la valida fonte contrattuale come su esposto e ha assunto di aver diffidato e messo in mora il promittente venditore, ai sensi dell'art. 1454 c.c., in data 07.12.2021 e che in data 14.12.2021 il riscontrava detta diffida rappresentando CP_1 l'oggettiva impossibilità giuridica di procedere alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita stante la presenza di irregolarità urbanistiche che necessitavano di sanatoria, chiedendo al promittente acquirente di voler attendere la regolarizzazione.
8 L'inadempimento allegato, ovvero la mancata stipula del contratto preliminare nel termine pattuito e dopo la diffida inviata, non è quindi neppure contestato da parte convenuta . CP_1
Deve osservarsi, anzi, che il promittente venditore , sia extra-giudizialmente- con la missiva CP_1 del 14.12.2021- che in giudizio, confessa ex art. 2730 c.c. di non aver potuto stipulare il contratto preliminare poiché l'immobile presentava degli abusi che andavano regolarizzati e che effettivamente sono stati regolarizzati successivamente.
L'inadempimento è conclamato- non avendo la parte convenuta offerto, neppure una volta CP_1 ottenuta- come si dirà meglio dopo- la sanatoria in data 15.12.2021, di stipulare il contratto definitivo- oltre che imputabile senza alcun dubbio al , che peraltro ha tenuto un comportamento CP_1 contrario ai doveri di buona fede in fase di stipula del preliminare, dichiarando che il bene era catastalmente e urbanisticamente conforme.
Sono inconferenti, in relazione a tale domanda, le difese dei terzi sulla importanza dell'inadempimento relativo agli abusi edilizi riscontrati in quanto l'inadempimento contestato con la citazione è quello di non aver stipulato un contratto definitivo nonostante la scadenza del termine e la diffida.
Vero che il termine pattuito nel contratto preliminare non era essenziale (non vi era alcuna indicazione in tal senso nelle clausole contrattuali) ma in seguito alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. inviata dal promissario acquirente al in data 7.12.2021, la parte convenuta si è limitata a indicare CP_1 le ragioni della impossibilità alla stipula del contratto senza presentare né in sede stra-giudiziale né in sede giudiziale una richiesta di proroga del termine pattuito ovvero senza manifestare l'impegno alla conclusione del contratto nonostante la scadenza del termine pattuito, una volta regolarizzato urbanisticamente il bene da vendersi.
In via generale, la diffida ad adempiere ha lo scopo di fissare con chiarezza la posizione delle parti nell'esecuzione del contratto, ponendo all'attenzione dell'inadempiente che l'altra parte non è disposta a tollerare un ulteriore ritardo e che ha già scelto la via della risoluzione per il caso di inutile decorso del termine fissato (ex multis, Cass. Civ. n .4535/1987). Essa si configura come richiesta qualificata dalla manifestazione della volontà di risolvere il contratto nell'eventualità in cui l'adempimento non segua nel termine previsto ed introduce nel rapporto contrattuale un termine di adempimento che si caratterizza per la sua natura perentoria. Detto termine introdotto dalla diffida deve qualificarsi essenziale (Cass. Civ. n. 23315/2007; Cass. Civ. n. 3583/1955).
Nel caso di specie, dal punto di vista formale, manifestando inequivocabilmente la volontà intimante, rivestendo la comunicazione in questione la forma scritta, non vi è dubbio sulla idoneità formale della stessa diffida, non essendo contestata dall'attore la ricezione della stessa anzi essendo la diffida riscontrata con la missiva del 14.12.2021.
Per la validità della diffida, non è richiesto l'uso di espressioni sacramentali, purché dall'atto emerga l'intento: a. di ottenere l'adempimento; b. nel termine previsto;
c. con l'effetto, in mancanza, della risoluzione, contemplata come conseguenza automatica sul piano stragiudiziale.
Ove, come nel caso che ci occupa, la diffida non contenga la precisazione del termine entro cui adempiere, essa non produce gli effetti previsti dalla norma, ma vale come mero invito ad adempiere, la cui inosservanza, lungi dal produrre lo scioglimento automatico del contratto, rileverà ai fini della valutazione dell'importanza dell'inadempimento.
Ora, la diffida inviata dal al in data 07.12.2021, in atti, non contiene alcun Pt_1 CP_1 termine per l'adempimento, ma si limita ad asserire: “si formula espressa diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. Avvertendosi che in mancanza (…) recederà dal contratto con diritto di vedersi riconoscere la somma di euro 40.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art. 1385 c.c.”.
9 È chiara però la volontà della parte attrice di non tollerare altro ritardo nell'adempimento del contratto, pur in assenza della indicazione di un termine per l'adempimento che non può comunque essere in caso di silenzio inferiore a quello di legge di 15 giorni e comunque anche a voler considerare che non è stato dato termine comunque vi è stato valido invito ad adempiere e in seguito allora all'avvertimento contenuto nella diffida del 7.12.2021, l'atto con cui si esercita il recesso è dunque formalmente l'atto di citazione notificato in data 22.1.2022.
Rispetto alla citazione va quindi accertata la legittimità del recesso, che comunque sussiste posto che, come detto, non vi è stata alcuna richiesta di proroga o stipula del contratto da parte del venditore neppure dopo la citazione in giudizio.
Infine, sussiste altresì la importanza dell'inadempimento, considerata la funzione del contratto preliminare intercorrente tra le parti, per cui la mancata conclusione del contratto definitivo costituisce inadempimento di un'obbligazione primaria ed essenziale del promissario acquirente.
Va dichiarata la legittimità del recesso esercitato, allora, con la domanda giudiziale proposta, poiché certamente alla data di citazione vi era l'inadempimento di parte convenuta che non ha offerto di stipulare il contratto né nel termine pattuito né in seguito alla scadenza del termine della richiesta di adempimento del 7.12.2021 né successivamente costituendosi in giudizio. Il vincolo contrattuale del 1.10.2021-5.10.2021 va quindi certamente sciolto.
E va accolta altresì la domanda attorea di condannare il convenuto al versamento del CP_1 doppio della caparra versata e quindi a versare una somma pari ad euro 40.000, sussistendo i presupposti, come evidenziato, di cui all'art. 1385 comma 2 c.c. che chiaramente prevede che “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed eIGere il doppio della caparra”.
DOMANDA PROPOSTA DA Parte_8 Controparte_2
Il IG. nel costituirsi in giudizio chiama in causa la IG.ra , assumendo CP_1 Controparte_2 di aver da lei acquistato l'immobile nel 2019 e per essere da lei manlevato dalla richiesta di versare il doppio della caparra confirmatoria;
formula altresì domanda di risarcimento dei danni subìti e consistenti nel mancato guadagno per aver perso l'occasione di vendita, nell'aver dovuto sostenere spese per sanatoria e spese di agenzia immobiliare.
Il convenuto sostiene di dover essere manlevato dalla CP_1 Controparte_2 poiché non ha potuto adempiere al preliminare sottoscritto con il a causa della irregolarità Pt_1 urbanistica dell'immobile acquistato, di cui i venditori non hanno fatto menzione nell'atto di compravendita del 28 ottobre 2019, dichiarando anzi espressamente che l'immobile era libero da pesi e vincoli. Chiede per la stessa ragione il risarcimento degli ulteriori danni subiti.
La domanda proposta dal convenuto , complessivamente considerata, va qualificata come CP_1 domanda di risarcimento del danno ex art. 1489 c.c. verso la parte venditrice dell'immobile del secondo piano di Via Acclavio, oggetto del preliminare di vendita con il IG. . Si chiede, Pt_1 invero, di essere manlevati dalle conseguenze dannose derivanti dalla sconosciuta non commerciabilità del bene acquistato due anni prima dai terzi chiamati in giudizio (pagamento del doppio della caparra richiesto dal ), oltre che il risarcimento del danno patito in termini di Pt_1
10 spese di sanatoria e per effetto della mancata ri-vendita del bene, in termini di costi per la fase trattativa- spese agenzia immobiliare- e in termini di mancato guadagno.
Ebbene, in diritto, secondo la citata disposizione, “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può esperire i rimedi di cui all'art. 1480 c.c.” In buona sostanza, l'acquirente può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno (l'art. 1489 c.c. richiama l'art. 1480 c.c. che, a sua volta, rinvia all'art. 1479 c.c.).
L'art. 1489 c.c., in materia di “cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi”, è applicabile allorché ricorrano dunque i seguenti presupposti:
- il bene risulta gravato da oneri, nel nostro caso, si tratta degli abusi edilizi (requisito oggettivo);
- il compratore non deve esserne a conoscenza (requisito soggettivo).
Infatti, quanto al requisito oggettivo, la giurisprudenza della Cassazione osserva “in ipotesi di compravendita di immobile realizzato in difformità dalla licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione) tanto da determinare un deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (Cass. 4786/2007; Cass. 11218/1991).
Ebbene, nel caso de quo il convenuto attore in senso sostanziale verso il terzo chiamato- CP_1 sostiene di aver conosciuto degli abusi in seguito alla proposta dell'acquirente e non al Pt_1 momento della vendita dai suoi danti causa, poiché gli stessi dichiaravano che il bene era libero da oneri e pesi.
Si oppongono i terzi chiamati i quali eccepiscono in primo luogo di non aver apportato modifiche allo stato dei luoghi originari (confronta pag. 4 costituzione “Va altresì Controparte_2 sottolineato che la IG.ra non ha mai apportato modifiche allo stato dei luoghi Controparte_2 né è a conoscenza di modifiche apportate da altri comproprietari, e che possano aver rappresentato irregolarità urbanistiche o catastali di qualsiasi tipo” ovvero pag. 5 costituzione Pt_6
“In ogni caso, gli odierni deducenti contestano recisamente di aver mai commesso gli
[...] abusi agli stessi addebitati e rappresentati da un presunto aumento di superficie relativo alla presunta realizzazione di un “ripostiglio” in un ambiente destinato a pozzo luce e di un ampliamento della cucina nella zona destinata a veranda, né di essere a conoscenza delle modifiche lamentate”.)
Sotto il profilo soggettivo, i IGg. affermano che “come si dimostrerà in Parte_9 corso di causa, agli atti del fascicolo esistente presso il Comune di Taranto non vi è la planimetria del piano secondo dello stabile di via Acclavio, 15, in Taranto e, dunque, non è possibile sapere quale era lo stato dei luoghi originario e chi e quando abbia realizzato le presunte difformità. Non vi sono agli atti neppure le planimetrie storiche del catasto, ma solo una planimetria del secondo piano del 1996, che è la stessa allegata all'atto di compravendita del 2019 intervenuto tra i IGnori
[...] e il IG. , e tale planimetria, sottoscritta dal in uno all'atto di Parte_10 CP_1 CP_1 compravendita e, dunque, dallo stesso pienamente conosciuta, riporta puntualmente le irregolarità di cui si controverte.
Ed invero, a pag. 3 del contratto di compravendita del 2019 si legge: le consistenze immobiliari in oggetto sono graficamente rappresentate nelle planimetrie depositate in catasto in data 26.10.1996 cod. a barre n. 02215283 (appartamento) ed in data 1 ottobre 1958, codice a barre n. 05086012 (locale deposito), che rilasciate entrambe dallo stesso catasto in data 15 ottobre… si allegano al
11 presente atto rispettivamente sotto la lettera g (l'appartamento) e la lettera (h) il locale deposito. All'uopo la parte venditrice dichiara- e la parte acquirente ne prende atto- che i dati catastali riportati e le planimetrie allegate sub g e sub h sono conformi allo stato di fatto delle rispettive consistenze immobiliari superiormente descritte”.
Non vi è dubbio quindi del fatto che l'acquirente conoscesse dello stato dei luoghi al CP_1 momento dell'acquisto ma non è desumibile che lo stesso conoscesse della mancanza di conformità urbanistica, che è stata rilevata solo dal tecnico.
L'istruttoria documentale svolta ha consentito di acquisire:
- una relazione tecnica a firma di tecnico di fiducia, priva di data, in cui si afferma che rispetto alla licenza edilizia, l'immobile presenta una diversa distribuzione degli spazi interni con realizzazione di ripostiglio nell'ambiente destinato a pozzo luce e ampliamento cucina nella zona destinata a veranda per cui è necessario presentare un permesso di costruire in sanatoria;

- la relazione tecnica allegata alla richiesta di scia alternativa al permesso di costruire in difformità, che si è chiusa positivamente, dai cui allegati grafici si evince la parziale trasformazione della veranda in locale tecnico e di parte del pozzo luce in ripostiglio per un aumento di volumetria inferiore al 2%, che il tecnico ha dichiarato in sede di asseverazione come difformi rispetto alla licenza del 1939.
Si è precisato in sede di comparsa conclusionale che la difformità è stata rilevata dal tecnico di parte
“raffrontando la sagoma del 2^ piano con la planimetria assentita del 1939 del 1^ piano Per_1 ha potuto constare la uniformità tra i due piani che pertanto sono in tutto e per tutto sovrapponibili” (cfr. pag. 2 comparsa conclusionale).
Occorre osservare che non può dubitarsi della esistenza degli abusi sia perché dichiarati in sede asseverazione tecnica innanzi alla pubblica amministrazione dal tecnico da Persona_3 documenti in atti-, sia perché la stessa pubblica amministrazione nulla ha opposto rispetto alla pratica edilizia ex art. 37 DPR 380/2001 avviata dal che risulta chiusa con pagamento della CP_1 sanzione, sia perché l'esistenza di irregolarità risulta anche da quanto affermato dai dante causa che allegano che quelle irregolarità risultavano anche dalle planimetrie catastali del Parte_9 1996 allegate all'atto pubblico di vendita.
Non è dirimente, per sostenere la assenza di abusi edilizi, la missiva del Comune allegata dai terzi chiamati in cui si legge che non risulta planimetria del piano tipo di edificio, anche Parte_9 perché è stata prodotta dalla stessa parte la concessione edilizia del 1939, che il tecnico di parte assume esaminata per verificare gli abusi.
Ebbene, nell'atto di trasferimento del 24.10.2019 non viene fatta menzione di alcun onere gravante sul bene, tant'è che vi è la dichiarazione dei venditori che quanto venduto è libero da pesi o vincoli di ogni genere. Vi è dichiarazione che la costruzione è iniziata ante 1967- e ciò è sufficiente per ritenerlo valido formalmente - ma ciò non implica che non si debba operare alcun controllo sulla conformità urbanistica dell'immobile, pur essendovi licenza edilizia in atti del 1939.
L'art. 9 bis del D.P.R. 380/2001, comma 1 bis, il quale recita: “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”
12 A fronte degli elementi derivanti dai documenti della pratica in sanatoria ex art. 37 dpr 308/2001, i terzi chiamati non hanno dimostrato lo stato legittimo dell'immobile.
Le lievi difformità riscontrate (aumento di volumetria inferiore al 2%) e la necessità di una ricostruzione di un tecnico per rilevarne la difformità urbanistica fanno presumere che l'acquirente
, pur usando l'ordinaria diligenza, non poteva avvedersi delle difformità al momento CP_1 dell'acquisto, considerata anche la dichiarazione degli acquirenti che invece dovevano sincerarsi della piena conformità urbanistica e non solo catastale dell'immobile prima di metterlo in vendita e di commerciarlo.
Sussiste allora la responsabilità dei venditori per aver alienato un bene parzialmente difforme dal dato progettuale e dagli atti concessori ad insaputa dell'altro contraente, che aveva fatto legittimo affidamento proprio sulle dichiarazioni dei venditori.
Ciò posto, bisogna però verificare se vi sono i presupposti per affermare che i venditori siano tenuti a manlevare il dalle conseguenze pregiudizievoli della domanda del Patrono. CP_1
La richiesta si ritiene infondata.
Come evidenziano i terzi chiamati gli stessi non possono ritenersi Parte_9 responsabili del danno cagionato dalla condotta contrattuale del nei confronti del , CP_1 Pt_1 non essendovi la prova che il contratto definitivo di vendita non sia stato stipulato per le difformità urbanistiche rilevate.
Risulta dagli atti prodotti, invero, che già prima della scadenza del termine, peraltro non essenziale- come già evidenziato-, pattuito in preliminare, in data 29.11.2021, il aveva depositato la CP_1 scia in alternativa al permesso di costruire per difformità (pur non notiziandone la controparte contrattuale Patrono).
Si osserva che la pratica avviata dal tecnico di parte del è una pratica ex art. 37 DPR CP_1 380/2001 per “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività” e che quindi l'intervento edilizio abusivamente realizzato è stato lieve ai sensi dell'art. 22 commi 1 e 2 del DPR citato, per cui per la sanatoria è sufficiente la presentazione della pratica e il pagamento della sanzione.
Ed inoltre, nelle more della diffida ad adempiere (inviata il 7.12.2021 con termine non inferiore a 15 giorni da considerarsi scaduto dal 24.12.2021) e precisamente in data 15.12.2021, con il pagamento della sanzione, la pratica in sanatoria per difformità lievi risultava conclusa positivamente (cfr. pratica sanatoria n. Prot. 0166265 del 29/11/2021 e relativi allegati CodiceFiscale_11 prodotti da terzo chiamati in cui risulta chiusura pratica e pagamento Parte_9 sanzione il 15.12.2021).
Non vi è prova, quindi, che il recesso subito dal e il danno cagionato siano causalmente CP_1 riconducibili agli abusi edilizi taciuti dai terzi chiamati al in sede di vendita dell'immobile. CP_1
Se è accertato che i terzi chiamati allora sono responsabili ex art. 1489 c.c. verso il e devono CP_1 provvedere al risarcimento dei danni causati, non vi è prova però che il danno paventato- pregiudizio economico di 20mila euro subito per aver dovuto versare a il doppio della caparra ricevuta- Pt_1 sia conseguenza della condotta dei terzi venditori. Ne consegue il rigetto, per tale assorbente ragione, non solo della domanda rivolta alla IG.ra di manlevare il dalle _2 _2 CP_1 conseguenze delle richieste del ma anche delle richieste di risarcimento del mancato Pt_1 guadagno (20mila euro) e delle spese di agenzia immobiliare (euro 6.000).
Va invece accolta la richiesta di restituzione dei costi di sanatoria, nei limiti dei costi provati.
chiede il rimborso quali costi di sanatoria della somma di euro 7.234,00 (giusta fattura CP_1
Ing. che si esibisce unitamente alla ricevuta SUAP del 20.1.2022). Persona_1
13 La domanda va solo parzialmente accolta perché la fattura in proforma del tecnico peraltro Per_1 contestata dai terzi, non è idonea prova scritta dell'esborso delle somme di cui si invoca la restituzione. È provato solo tramite conferma ordine bonifico il versamento dell'acconto di euro 2.000,00 al tecnico di parte (cfr. allegato memoria ex art. 183 comma VI c.p.c.). La documentazione è genericamente contestata dai terzi ma riporta in causale la indicazione “acconto costi sanatoria” quindi si ritiene valida prova solo però di quell'esborso, essendo ordine non revocabile.
Risulta ancora provato il pagamento dei costi di sanatoria verso il sia come diritti di CP_12 segreteria (euro 516,00) che, come sanzione (euro 516,00), allegati alla memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c. di parte . CP_1
Nessuna altra somma richiesta si ritiene provata come costo riconducibile alla pratica di sanatoria, essendo le dichiarazioni del tecnico di ricezione dei compensi disconosciute specificamente dai terzi chiamati.
In conclusione, in parziale accoglimento della domanda proposta da verso CP_1 _2 [...]
, questa deve essere condannata a rimborsare la somma di euro 3.032,00 a a titolo _2 CP_1 di danno procurato per aver alienato l'immobile con rogito del 2019 parzialmente difforme alla concessione edilizia.
DOMANDA PROPOSTA DA verso gli altri dante causa ovvero Controparte_2
, , , Controparte_3 Controparte_4 Parte_2 CP_5
, , , (CF
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_2
), , , C.F._10 Controparte_6 Controparte_8 [...]
CP_9
La IG.ra ha chiesto, in caso di condanna, di essere manlevata da parte degli altri Controparte_2 acquirenti- ad esclusione di per aver rinunciato alla chiamata degli eredi- avendo essa CP_7 alienato solo la sua quota di proprietà pari a 24/39 al . CP_1
La domanda merita accoglimento.
È, invero, solidale la responsabilità di tutti i comproprietari danti causa di , ciascuno Controparte_1 pro quota, con la conseguenza che sussiste il diritto della IG.ra di essere Controparte_2 manlevata e garantita dai comproprietari venditori chiamati in causa , Controparte_3
, , , Controparte_4 Parte_2 Controparte_5 Pt_3
, , (CF ),
[...] Parte_4 Parte_2 C.F._10
, , , per Controparte_6 Controparte_8 Controparte_9 quanto dovuto al oltre la propria quota pari a 24/39 ovvero per euro 1.166,15. CP_1
Ciascun soggetto dante causa diverso dalla IG.ra dovrà provvedere, quindi, Controparte_2 al rimborso, ovviamente nei limiti della sua quota di proprietà venduta, di quanto risarcito per costi di sanatoria dalla IG.ra al Verdolino oltre la quota di sua proprietà. Controparte_2
SPESE PROCESSUALI
Alla luce dell'esito globale della lite, questo Giudice ritiene di pronunciarsi in ordine alla soccombenza del IG. rispetto alla domanda attorea. Le spese di liquidano in euro 3.809,00 CP_1 considerando il valore della causa, le questioni trattate con riferimento alla domanda di recesso e la natura documentale del processo.
Quanto alla domanda formulata dal verso , considerata la CP_1 Controparte_2 parziale soccombenza, si ritiene di compensare le spese di lite.
14 Allo stesso modo, si ritiene di compensare le spese di lite tra la e i terzi chiamati _2
, , , Controparte_3 Controparte_4 Parte_2 CP_5
, , , (CF
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_2
), , , C.F._10 Controparte_6 Controparte_8 [...]
considerato l'esito globale della lite, le ragioni da essi prospettate e dimostrate CP_9 in sede istruttoria rispetto alla domanda del . CP_1


PQM


Il Tribunale di Taranto, in persona del Giudice dott.ssa Federica Rotondo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , nonché Parte_1 Controparte_1 sulle domande di manleva spiegate dal convenuto nei confronti dei terzi chiamati, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione o istanza così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta da verso , Parte_1 Controparte_1 dichiara la legittimità del recesso dichiarato da dal contratto preliminare in Parte_1 oggetto e per l'effetto AN a versare la somma di euro 40.000 a Controparte_1
a titolo del doppio della caparra confirmatoria;
Parte_1
- in parziale accoglimento della domanda proposta da nei confronti di Controparte_1 [...]
, AN a versare a la _2 Controparte_2 Controparte_1 somma di euro 3.032,00 quale danno provato ex art. 1489 c.c. come indicato in parte motiva, con rigetto di ogni altra richiesta;

- in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di Controparte_2 [...]
, , , , CP_3 Controparte_4 Parte_2 Controparte_5
(CF Parte_3 Parte_4 Parte_2
), , , C.F._10 Controparte_6 Controparte_8 [...]
, AN , , CP_9 Controparte_3 Controparte_4
, , , Parte_2 Controparte_5 Parte_3 _4
, (CF ), ,
[...] Parte_2 C.F._10 Controparte_6
, a manlevare Controparte_8 Controparte_9 _2
da quanto dovuto al oltre la propria quota pari a 24/39 di proprietà dell'immobile
[...] CP_1 indicato in atti e quindi, condanna ciascuno secondo la sua quota di comproprietà dell'immobile in atti, trasferita con rogito del 24.10.2019, a versare a la somma complessiva Controparte_2 di euro 1.166,15.
- AN a rimborsare a le spese processuali Controparte_1 Parte_1 che si liquidano in euro 3.809,00 per onorari, oltre IVA, CA e quanto dovuto per legge ed euro 545,00 per esborsi.
- COMPENSA le spese di lite tra tutte le altre parti in causa.
Taranto, 08.09.2025
Il Giudice
Federica Rotondo
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