N. R.G. 10754/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI NONA SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10754/2021 tra
ATTORE Parte_1
e

Controparte_1
CONVENUTI
[...]
Oggi 16 giugno 2025 alle ore 10.25 innanzi alla dott.ssa Renata Palmieri, sono comparsi:per l'avv. KERAMBRUN JEAN JACQUES Parte_1 sostituito per delega dall'avv. Iolanda Avolio la quale si riporta a tutti gli atti di causa ed a tutto quanto ivi dedotto, prodotto ed eccepito nonchè alle conclusioni rassegnate che abbiansi per ripetute e trascritte . Chiede che la causa venga deci- sa, con vittoria di spese e compensi compresi quelli afferenti la procedura di ac- certamento tecnico preventivo, da attribuirsi al procuratore anticipatario. È pre- sente, per la che si riporta alle sue eccezioni ed insiste per il Parte_2 rigetto della domanda l'avv Siniscalchi Luca I procuratori delle parti discutono oralmente la lite . Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI IX SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronun- ciato la seguente S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 cpc con lettura del dispositivo e della contestuale motiva- zione a seguito di udienza del 16/6/2025 nella causa iscritta al N. 10754/2021 R.Gen.Aff.Cont TRA
(C.F. ), elettivamente domicilia- Parte_1 C.F._1 topresso lo studio dell'Avv. Jean Jacques Kerambrun, dal quale è rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti -RICORRENTE – e
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P.IVA , in persona del legale rappre- Controparte_1 P.IVA_1 sentante p.t. elettivamente domiciliata in Napoli, alla Via Alessandro Scarlatti 110, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Ruosi, dal quale è rappresentata e dife- sa, congiuntamente all'Avv. Luca Siniscalchi, in virtù di procura in atti
-RESISTENTE- nonché
(C.F. ), nato a [...] il Controparte_1 C.F._2
17.04.1959 ed ivi domiciliato alla Via Monte di Dio 46
-RESISTENTE CONTUMACE- Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione uso diverso per inadempimento del conduttore (Cod. SICID 144022). Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza
FATTO E DIRITTO Con ricorso ex art. 447 bis cpc, ritualmente notificato in uno a pedissequo decre- to di fissazione dell'udienza, il sig. conveniva in giudizio, in- Parte_1 nanzi al Tribunale di Napoli, la società , in persona del legale
Controparte_1 rappresentante p.t., nonché, quale garante della obbligazioni
Controparte_1 societarie per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiara- re il pessimo stato manutentivo in cui l'immobile sito in Napoli alla via Filangie- ri n. 11 al termine del rapporto locativo iniziato il 16/7/2015 è stato restituito dalla società al dott. 2) Condannare es-
Controparte_1 Parte_1 sa società convenuta, in persona del suo legale rappre-
Controparte_1 sentante pro tempore, con sede in Napoli alla via S. Tommaso d'Aquino n. 26 (P.IVA , nonché il sig. , nato a [...] il P.IVA_1 Controparte_1
17/04/1959, dom.to in Napoli alla via Monte di Dio n.46, quale garante delle ob- bligazioni assunte dalla società conduttrice, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal dott. nascenti dai costi necessari alla riattazione Parte_1 ed al ripristino dell'immobile sito in Napoli alla via Filangeri n. 11 determinati dall'ausiliare nella misura di E. 21.053,08, e/o, comunque ed in ogni caso, nella misura maggiore o minore, che sarà ritenuta dovuta dall'adito Giudice del Tri- bunale;
3) Condannare essa società convenuta, in perso- Controparte_1 na del suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Napoli alla via S. Tommaso d'Aquino n. 26 nonché il sig. , nato a [...] il Controparte_1
17/04/1959, dom.to in Napoli alla via Monte di Dio n.46, quale garante delle ob- bligazioni assunte dalla società conduttrice, al ristoro del locatore per il manca- to reddito retraibile dal suindicato bene, per tutto il tempo necessario all'esecuzione dei lavori stimato dal C.T.U. in 20 giorni ammontante pertanto considerato il canone locativo retratto dal locatore nella misura pari ad E. 1.533,00, e/o, comunque ed in ogni caso, nella misura maggiore o minore, che sarà ritenuta dovuta dall'adito Giudice del Tribunale;
4) Condannare essa so- cietà convenuta, in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, con sede in Napoli alla via S. Tommaso d'Aquino n. 26 (P.IVA
, nonché il sig. , nato a [...] il [...], P.IVA_1 Controparte_1 dom.to in Napoli alla via Monte di Dio n.46, quale garante delle obbligazioni as- sunte dalla società conduttrice, alla corresponsione ,in favore del ricorrente, del- le indennità di occupazione sine titulo da essa dovute (determinate nella misura
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del canone locativo originariamente convenuto nella misura di E.2.300,00mensili) pari ad un ammontare complessivo di € 27.600,00 (€ 2.300,00 per 12) per le indennità di occupazione sine titulo dovute dal 5/7/2018 al 1/7/2019; 5) Condannare essa società convenuta, in Controparte_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore, al pagamento degli oneri condominiali corrisposti da locatore al condominio per il medesimo periodo, come documentato dai bilanci approvati e dalle relative ricevute di pagamento;
6) In via gradata, condannare, comunque ed in ogni caso, essa società convenu- ta, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, ad indennizzare l'odierno istante della diminuzione patrimoniale patita, correlata all'ingiustificato arricchimento da essa conseguito, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2041 c.c; 7) Con vittoria di spese, diritti ed onorari, ivi compresi quelli afferenti le spese ed i compensi della procedura di accertamento tecnico preven- tivo, da attribuirsi al difensore costituito resosene anticipatario”. Deduceva all'uopo: che era proprietario dell'immobile ubicato in Napoli, alla via Filangieri 11, 2° piano, identificato all'NCEU del Comune di Napoli alla sez. CHI, foglio 16, part. 366, sub. 59; che l'immobile veniva concesso in locazione, per uso diverso, alla società
[...]
in virtù di contratto stipulato in data 16.07.2015, registrato Parte_3 all'Agenzia delle Entrate in data 31.07.2015 al n. 11106/3T;
che il contratto aveva durata di sei anni, con decorrenza dal 16.07.2015 al 15.07.2021 e prevedeva, la corresponsione di un canone di locazione di € 27.600,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 2.300,00;
che il sig. prestava garanzia personale per l'adempimento delle Controparte_1 obbligazioni della conduttrice Controparte_1
che all'art 2) del contratto di locazione era previsto che: “Il sig. Controparte_1 garantisce in proprio l'adempimento delle obbligazioni assunte dalla società obbligandosi personalmente verso il dott. ad Controparte_1 Parte_1 onorare tutti i pagamenti assunti dalla conduttrice con la sottoscrizione del pre- sente atto alle scadenze ed ai termini improrogabili ed essenziali pattuiti. Per ef- fetto di tale garanzia il sig. si obbliga quindi in solido alla con- Controparte_1 duttrice al pagamento dei canoni di locazione rinunciando al beneficio della previa escussione della società Controparte_1
che la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione rela- tivi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2017 e gennaio del 2018;
che la conduttrice si rendeva morosa, altresì, nel pagamento degli oneri condo- miniali, per un ammontare complessivo pari ad € 4.162,47;
che l'istante adiva il Tribunale di Napoli con procedimento di convalida di sfratto per morosità;
che il Tribunale di Napoli convalidava lo sfratto, fissando per l'esecuzione la da- ta del 21.05.2018; che, con scrittura transattiva del 21.06.2018, la società convenuta si obbligava a corrispondere al locatore i canoni e gli oneri condominiali maturati fino al 21.06.2018, rinunciando alla restituzione del deposito cauzionale (€ 15.000,00) e si obbligava a riconsegnare l'immobile alla scadenza del 05.07.2018;
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che la conduttrice, in violazione degli accordi presi, non riconsegnava l'immobile alla data del 05.07.2018; che la conduttrice, con raccomandata del 18.09.2018, formulava offerta di ricon- segna del bene per il giorno 25.09.2018; che il locatore rifiutava la riconsegna dell'immobile, in virtù del pessimo stato manutentivo in cui versava lo stesso;
che il ricorrente presentava, innanzi al Tribunale di Napoli, ricorso, ex art 696 bis cpc (R.G. n.30126/2018), per l'accertamento dei costi necessari al ripristino dello status quo ante del bene e per la quantificazione dei danni subiti;
che nel giudizio, ex art 696 bis cpc, il CTU ing. , all'esito dei neces- Persona_1 sari accessi sui luoghi interessati e sulla base delle indagini strutturali eseguite, evidenziava che lo stato manutentivo dell'immobile non era compatibile con la durata del rapporto contrattuale, essendo stati lasciati segni non trascurabili che impedivano di rilocare il bene;
che il costo delle riparazioni indispensabili a rendere l'immobile di nuovo abita- bile poteva ricomprendersi in una cifra pari ad euro € 21.053,08; che a tale importo andava applicata una decurtazione del 30%, tenuto conto del deprezzamento per vetustà e di alcuni danni, come le lesioni nelle sale 1 e 2, non imputabili alla conduttrice, perché antecedenti al contratto di locazione del 16.07.2015; che il CTU aveva quantificato i danni da mancato reddito locativo in € 1.533.00. Incardinata la lite, il Giudice, all'udienza del 01.12.2021, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note di trattazione scritta, assegnava a parte at- trice termine di 15 giorni per avviare il procedimento di mediazione. L'istante presentava domanda di mediazione innanzi all'organismo ADIERRE, la quale si concludeva con il verbale negativo del 31.03.2021 (cfr. in atti) per man- cata conciliazione. In data 30.05.2023, con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudi- zio la società , la quale deduceva l'infondatezza della domanda Controparte_1 in punto di an e quantum debeatur. La convenuta concludeva chiedendo: “1) Rigettare la domanda del ricorrente in quanto infondata, tanto in punto di fatto, che in linea di diritto;
2) Condannare controparte al pagamento delle competenze di lite, gravate di oneri di legge e fi- scali”. Il Giudice, con ordinanza del 30.01.2023, ammetteva le prove orali e nominava CTU il dott. per stabilire quali dei danni accertati nel proc.to di ATP fos- Per_1 sero ascrivibili a normale vetustà locatizia ed a manutenzione straordinaria loca- tizia (da imputarsi alla parte locatrice) e quali invece fossero ascrivibili ad uso anomalo della cosa locata (da imputarsi al conduttore) e per quantificare conse- guentemente i danni ascrivili al conduttore. All'udienza del 04.12.2023 veniva escusso il teste di parte attrice, sig.
[...]
il quale dichiarava:” Conosco il Sig. da molto Testimone_1 Parte_1 tempo e comunque da prima del 2015, poiché siamo figli entrambi di cugini e quindi legati da un rapporto, sia pur lontano, di parentela. Conosco l'immobile di Via Filangieri 11, secondo piano, e l'ho visto prima che venisse consegnato nel 2015 in locazione alla Non ricordo se il contratto risa- Controparte_1 lisse al mese di luglio 2015. Posso dire di aver visto l'immobile poco prima che
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venisse consegnato all'inquilino e si trovava in normali condizioni d'uso. Ho vi- sto l'immobile anche dopo il rilascio e posso confermare che quando fu riconse- gnato dall'inquilino, a seguito di sfratto, non si trovava in normali condizioni, ma, al contrario, necessitava di ingenti opere di manutenzione. Mi vengono esi- bite le fotografie scattate, dopo la riconsegna dell'immobile, dal CTU Per_2 rile contenute nella relazione di ATP e posso dire che riconosco l'immobile di cui è causa e le foto corrispondono alle condizioni dell'immobile all'atto del ri- lascio. Rispetto allo stato dei luoghi al momento della consegna nel 2015 eviden- zio quanto segue: in primo luogo, all'atto della consegna, non ci stavano sulle pareti tutti i danni e rotture che vengono evidenziate nelle fotografie. Non ricor- do se nel 2015 l'intonaco e la pitturazione fosse del colore evidenziato nelle foto. Ricordo il colore blu ma non quello rosso. Evidenzio che, con certezza, tra il 2015 e il 2018 vi è stato un danno al parquet che non risultava all'atto della consegna poiché nel 2015 il parquet stava bene, ma non ricordo se fosse stato anche lucidato. Ricordo anche che il battiscopa nel 2015 era presente in tutti gli ambienti. Non ricordo la condizione delle luci, dei lampadari e della porta della foto n.39 all'atto della consegna nel 2015”. Con perizia depositata in data 14.12.2023, il CTU ing. quantificava in € Per_1
8.635,18 l'importo complessivo delle opere a farsi in conseguenza dell'uso ano- malo del bene locato da parte del conduttore. Mutato il rito in ordinario e disposta la rinnovazione della notificazione dell'atto introduttivo e di tutti gli atti di causa a in proprio (cfr ordinan- Controparte_1 za del 20-11-2023) all'udienza del 16 giugno 2025 si procede alla lettura della sentenza ex art 281 sexies cpc .
******************** In via preliminare va dichiarata la contumacia di , il quale, ben- Controparte_1 ché ritualmente evocato in giudizio, con ordine di rinnovazione ex art 291 cpc del 20-11-2023 non si è costituito. Sempre in via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda in quanto preceduta da rituale procedura di mediazione (cfr. verbale di mediazione in atti). La domanda attorea è fondata e va accolta per quanto di ragione. In punto di diritto, com'è noto, il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, secondo la descrizione a suo tempo fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso in conformità del contrat- to, ovvero dovuto a vetustà (art. 1590, 1° e 3° comma c.c.). La norma quindi ri- chiede, in primo luogo, un confronto tra le condizioni dell'immobile al momento della consegna con quelle del momento della restituzione, per constatare se, nel corso del rapporto locatizio, si siano verificati danni, salvo poi a determinare su chi faccia carico la loro eliminazione. Se all'atto della consegna non è stata fatta alcuna descrizione, si ha la presunzio- ne che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (art. 1590, 2° comma c.c.). Nessuna presunzione è stata, invece, posta per il momento della riconsegna, sic- ché se non si proceda ad accertare eventuali danni alla cosa locata, non si presu- me che essa sia stata restituita in buono stato locativo ed il locatore, ancorché ab- bia tralasciato di constatare all'atto della riconsegna l'esistenza di danni cagionati dal conduttore, ha sempre diritto a chiederne il risarcimento sino a quando la re-
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lativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinunzia (cfr. Cass. 19-12- 1949 n. 2621, 11-4-1972 n. 1118). Quanto ai danni risarcibili, sono esclusi dall'obbligo della riparazione (e quindi non può ipotizzarsi alcun risarcimento in caso di omissione da parte del condut- tore) i danni che consistono in un deterioramento o in un consumo derivanti dall'uso in conformità del contratto, ovvero dovuti a vetustà. Ciò in quanto la norma dettata dagli artt. 1576, 1° comma, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenu- to, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterio- ramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il dete- rioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (Cass. 28-11-88 n. 6408, 8-2-90 n. 880): il legislatore ha voluto indicare, insom- ma, quel decadimento che l'uso di un immobile necessariamente comporta, sulla considerazione che il locatore non può pretendere di “riavere la cosa locata come se non fosse stata locata” in quanto altrimenti il conduttore vedrebbe limitato il proprio diritto al godimento. Occorre, quindi, far riferimento ad un uso normale, rispondendo il conduttore del deterioramento per un uso della cosa difforme da quello pattuito, ma non del cat- tivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del contratto (Cass. 28- 11-88 n. 6408). Qualora danni non riconducibili a vetustà o a deterioramento dovuto all'uso siano riscontrabili, l'art. 1588 c.c. pone una presunzione generica di colpa a carico del conduttore, con la conseguenza che questi ha l'onere di offrire la prova liberato- ria, vale a dire la prova che l'evento si è verificato per causa a lui non imputabile (Cass. 26-4-72 n. 1305). Invero, l'art. 1590 c.c. sancisce un obbligo, di natura contrattuale, che diviene attuale alla scadenza del contratto, o al momento dell'eventuale scioglimento an- ticipato;
il locatore è tutelato dal diritto al risarcimento del danno da inesatta ri- consegna con riguardo alle spese per le riparazioni ed alle perdite subite per la ri- tardata disponibilità del bene, quest'ultima sempre lesiva del patrimonio del loca- tore (arg. ex art. 1591 c.c.; Cassazione civile 2 marzo 1995 n. 2445). Salve diverse disposizioni contenute nel contratto di locazione, l'art. 1590 c.c. contiene perciò un sistema di regole legali che modulano l'obbligazione di ricon- segna della cosa locata. Si osserva in proposito che, per la delimitazione del dete- rioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di nor- malità della deminutio. Con ciò si vuol dire che il godimento, valutato socialmen- te, e cioè tipicamente, "normale" della cosa locata, comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al conduttore (si fa l'esempio dei chiodi pian- tati per i quadri o delle barre apposte per i tendaggi). D'altra parte, come giusta- mente si nota in dottrina, il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che cede, e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa locata come se non fosse stata proprio locata, o meglio, come se non fosse stata affatto goduta dal conduttore.
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Il conduttore, peraltro, “ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena pro- va liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno ri- scontrato al bene locato” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 05/02/2014, n. 2619). Nondimeno va fatta applicazione del principio espresso dalla recente Cass sez. 3 - , Ordinanza n. 8526 del 06/05/2020 secondo cui “L'inadempimento o l'i- nesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal dete- rioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore. (Nella specie, la riconsegna era avvenuta per consentire che l'immobile, destinato ad attività alberghiera, fosse sottoposto a ri- strutturazione, sulla quale il deterioramento non aveva avuto alcuna incidenza economica)”. Dovendo essere decisa la presente controversia alla luce dei suddetti principi, de- ve essere, in primo luogo, evidenziato che il CTU, con perizia depositata in data 14.12.2023, a cui si rinvia, quantificava in euro 8.635,18 oltre IVA, l'importo ne- cessario per gli interventi di ripristino dell'immobile danneggiato per uso impro- prio del conduttore, esclusi i danni conseguenti a vetustà locatizia.
Viene accolta, in tali termini, la domanda dell'attore e pronunciata condanna della convenuta al pagamento in favore dell'attore della complessiva somma di euro 8.635,18.
Si rimanda alla pagina 33 della consulenza laddove si legge che “(…)l'immobile oggetto del presente giudizio di merito, è ubicato nel Comune di Napoli alla Via Gaetano Filangieri n. 11, al secondo piano, riportato al N.C.E.U.: Sez. CHI, fo- glio 16 part. 366 e sub 59. Esso è composto da un ingresso, da numero 7 sale e da due bagni, ed è dislocato su due livelli collegati tra loro mediante una scala. Nella sala n. 1 e n. 2, sono stati accertati danni ai paramenti murari causate da tracce lasciate sulle pareti a causa dello smontaggio di mensole. Occorre preci- sare che in entrambe le suddette sale, sono presenti lesioni e distacchi di pittura che non possono essere causati dal resistente, per un uso anomalo dell'immobile durante l'intero periodo della locazione. Tenuto conto che nella presente stima dei danni si è voluto anche evitare un illecito arricchimento, in quanto va tenuto conto anche della vetustà che è diretta conseguenza del periodo della locazione, di poco più di tre anni. Per quanto sopra detto, lo scrivente CTU, delle operazio- ni di rifacimento delle pareti delle suddette sale ha ritenuto opportuno ascrivere soltanto il 30 % alla parte resistente mentre alla parte ricorrente andrebbe im- putato il restante 70 %. Per quanto riguarda la sala n. 3, sarà previsto la sostitu- zione dei parati, che sarà interamente ascrivibili alla parte resistente, come an- che alla sala n. 7 il rifacimento della pitturazione è a completo carico di parte resistente. Infine lo scrivente CTU nell'apposito computo metrico estimativo, ha descritto chiaramente le operazioni che sono ascrivibili alla parte resistente per un importo complessivo pari a € 6.901,55 iva esclusa (cfr. allegato: n. 8).
Infine va precisato che durante le operazioni peritali si è accertato danneg- giamento al controsoffitto in cartongesso della sala n. 5, per probabile intervento
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di riparazione e dunque essendo questo un intervento verificatosi di recente e si- curamente dopo la data 25.9.2018, che corrisponde all'avvenuto rilascio del be- ne locato, non rientra nel presente giudizio di merito;

ritiene precisare che sulla base delle osservazioni effettuate da parte ricorren- te per il tramite del CT Ing. , occorre apportare delle correzioni Persona_3 al computo metrico, per la fornitura e posa in opera del nuovo parato nella sala n. 3; prevedere dei costi per la rimozione dei perni metallici dalle pareti della sala n. 1 e 2, per un importo totale pari a € 7.850,16 sulla base di quanto pro- posto dal CT, è concorde ad incrementare del 10% l'importo complessivo del computo metrico estimativo per interventi realizzati in condizioni di particolare disagio circa le condizioni di accessibilità. Pertanto l'importo complessivo alla luce delle osservazioni presentate, ammonta a € 8.635,18 oltre iva (…)”. Viene, altresì, accolta la domanda dell'attore di condanna dei convenuta al pa- gamento dell'indennità di occupazione per il periodo dal 05.07.2018 al 01.07.2019 (data di rilascio dell'immobile), per un ammontare pari ad € 27.600/00 , importo indicato in ricorso a cui questo giudice si attiene ex art 112 cpc . Invero, deve ritenersi giustificato il rifiuto di restituzione della cosa locata, da parte del ricorrente, ai sensi dell'art. 1590 comma 1 cc, in quanto, il deteriora- mento dell'immobile offerto in restituzione, non può ritenersi normale, ma è su- periore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto e ri- chiede interventi straordinari di riparazione, in applicazione dell'indirizzo della Corte di Cassazione secondo cui” in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innova- zioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia dei contrat- to e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legitti- mamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone, ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenu- to» ( Cass. 27932/2022; Cass. 39179/2021 ,Cassazione 12977/2013). A tal fine, è stato desunto lo stato di grave deterioramento dell'immobile, tale da richiedere interventi di riparazione, dalla documentazione fotografica allegata agli atti, dall'espletata ATP, dal verbale di riconsegna dell'immobile del 1.07.2019 successivo all'espletamento dell'ATP, nonché dall'espletata CTU. L'oggettiva circostanza di fatto che, nella realtà, l'immobile risultava gravemente deteriorato, giustificava di per sé il rifiuto di riceverne la restituzione da parte della locatrice. A tali importi andrà aggiunto quello di euro 1.533,00, nascente dal mancato red- dito locativo per tutto il tempo necessario ad effettuare le opere di ripristino dello stato dei luoghi, stimato dal CTU in 20 giorni lavorativi, Viene accolta la domanda dell'attore di condanna dei convenuti al pagamento degli oneri condominiali per il periodo dal 05.07.2018 al 1.07.2019, per un am- montare complessivo pari ad € 3.574,68 (cfr attestazione amministrazione con- dominiale in atti )
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Viene rigettata l'eccezione sollevata dalla convenuta di infondatezza della do- manda attorea per l'esistenza di un accordo transattivo che estinguerebbe gli ob- blighi ed i diritti nascenti dalla locazione. Invero, a tale scrittura non è stata data esecuzione dalle parti e la stessa risulta superata dal verbale di riconsegna dell'immobile del 01.07.2019, nel quale le stesse hanno dichiarato “di non ri- nunciare ai rispettivi diritti eccezioni e richieste, come derivanti dall'esecuzione dell'intercorso rapporto contrattuale di locazione”. In definitiva va pertanto accolta la domanda di condanna della conduttrice
[...]
in solido con , garante ex art 8 del contratto Parte_4 Controparte_1 di tutte le obbligazioni contrattuali al pagamento delle seguenti somme in fa- vore del ricorrente;
euro 8.635,18 oltre IVA nonché 32.707,68 (pari alla somma di euro 1.533,00+€ 27.600/00 +€ 3.574,68) oltre interessi dalla pubblicazione della sentenza al saldo. Le spese di lite del presente fascicolo e di quello di accertamento tecnico preven- tivo numero 30126/2018 RG e le spese di mediazione seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in virtù del D.M. 55/2014 e del D.M. 37/2018 e del DM 147/2022, considerando il valore entro 52.000 sul decisum e valori minimi per semplicità della lite con distrazione in favore del procuratore anticipatario. Le spese di CTU liquidate con decreto del 2/08/2019 nel procedimento di accer- tamento tecnico preventivo numero 30126/2018 RG e con decreto del 20/12/2023 nel presente fascicolo, cadono definitivamente a carico della conve- nuta che va condannata a rimborsare all'attore le spese anticipate al CTU (indi- candosi in dispositivo il costo delle due CTU come da nota in atti ).

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Dichiara la contumacia di;
Controparte_1
2. Accoglie nei limiti di cui in motivazione la domanda attorea;

3. Condanna in persona del legale rappresentante Controparte_1
p.t., in solido con , al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
della somma euro 8.635,18 oltre IVA nonché Parte_5
32.707,68 oltre interessi dalla pubblicazione della sentenza al saldo;

4. Condanna in persona del legale rappresentante p. Controparte_1
t., in solido con , al pagamento in favore Controparte_1 dell'attore delle spese di mediazione e di lite del presente procedimento che si liquidano in Euro 700 /00 per esborsi, euro Euro 5.800/00 per compenso, oltre rimborso spese generali CPA ed IVA come per legge, con attribuzione all'avv. Jean Jacques Kerambrun antistatario;

5. Condanna in persona del legale rappresentante p. Controparte_1
t., in solido con , al pagamento in favore Controparte_1 dell'attore delle spese di lite del procedimento avente numero 30126/2018 Rg che si liquidano in Euro 320 per esborsi, Euro 1.528 /00 per com- penso, oltre rimborso spese generali CPA ed IVA come per legge, con at- tribuzione all'avv. Jean Jacques Kerambrun antistatario;

6. Pone definitivamente a carico di in persona del Controparte_1 legale rappresentante p. t., in solido con le spese Controparte_1 di CTU liquidate con decreto del 2/08/2019 nel procedimento di accer-
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tamento tecnico preventivo numero 30126/2018 RG e con decreto del 20/12/2023 nel presente fascicolo condannandosi Controparte_1 in persona del legale rappresentante p. t., in solido con CP_1
a rimborsare all'attore le spese anticipate al CTU
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Napoli 16/6/2025 Il Giudice
(dott.ssa Renata Palmieri)


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