REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 35562/2023 R.G. promossa da:
(C.F. , (C.F. , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 P.IVA_2 Parte_3 (C.F. ), (C.F. ), (C.F. P.IVA_3 Parte_4 P.IVA_4 Parte_5
) e (C.F. ), tutti C.F._1 Parte_6 C.F._2 elettivamente domiciliati all'Indirizzo Telematico dell'avv. BARBETTA BEATRICE FRANCESCA, dai quali sono rappresentati e difesi
RICORRENTI contro
(C.F. Controparte_1
), elettivamente domiciliato in VIA FREGUGLIA, 1 20122 MILANO, presso P.IVA_5 l'avv. AVVOCATURA STATO MILANO, dalla quale è rappresentato e difeso
RESISTENTE OGGETTO: locazione. CONCLUSIONI PARTE ATTRICE: in via principale e nel merito: Contr
condannare il al pagamento dell'indennità di occupazione dal 01.07.2021 al 27.03.2023, oltre al tempo necessario per la sanatoria delle pratiche edilizie e l'esecuzione dei lavori di ripristino come indicato dal CTU Ing. all'esito del procedimento per Persona_1 accertamento tecnico preventivo, modulata sul canone di locazione liberamente determinato tra le parti all'inizio della locazione, senza tenere conto degli interventi legislativi che medio tempore sono intervenuti a tutela della P.A, e quindi con applicazione dell'aumento del 15% e della rivalutazione ISTAT decurtati dal D.L. n. 95 del 6 luglio 2012 e contrattualmente previsti,
1 o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi compensativi e rivalutazione dal dovuto all'effettivo soddisfo
in via principale e nel merito: Contr condannare il al pagamento delle spese condominiali dal 01.05.2021 al 27.03.2023, o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia Contr
accertare la responsabilità del in relazione ai danni/modifiche occorsi agli Contr immobili e per l'effetto condannare il al pagamento delle somme indicate dal CTU Ing. nell'ambito del procedimento per ATP citato in narrativa per il ripristino dei Persona_1 Contr luoghi e in particolare condannare il a risarcire le seguenti somme, o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia:
Euro 99.232,69 Parte_1 per il sub 49 e sub 51 Euro 192.447,74 Parte_2
Euro 75.686,40 Parte_3 per il sub. 10 e sub 50 Euro 180.855,46 Parte_4 Sig.ri Euro 69.513,38 Pt_5 Totale Euro 617.765,40
PARTE CONVENUTA:
- In via principale: rigettare le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate e prescritte;

- In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse accertarsi nell'an la responsabilità dell'Amministrazione per i fatti per cui è causa, ridurre il quantum delle pretese avversarie per le ragioni esposte in narrativa;

- Ove occorresse, dichiarare inammissibile ex art. 698, comma 2, c.p.c. o comunque inefficace
o irrilevante la consulenza tecnica espletata nel procedimento di ATP avanti al Tribunale di Milano RG 14116/2022 e, per l'effetto, disporre la cancellazione di ogni riferimento negli atti avversari alla predetta consulenza e disporre l'esclusione della stessa dagli atti di causa. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto
La controversia ha ad oggetto le domande risarcitorie, proposte dai locatori ricorrenti, di pagamento (i) dell'indennità di occupazione illegittima, dal 1° luglio 2021 al 27 marzo 2023, delle loro unità immobiliari, site in uno stabile condotto in locazione dal
[...]
(ii) delle relative spese condominiali (dal 1° maggio 2021 al 27 Controparte_1 marzo 2023), (iii) dei costi per i necessari ripristini, compresa l'indennità di occupazione per il tempo necessario alla loro esecuzione, e (iv) delle spese legali (per l'attività giudiziale e per la mediazione) in relazione all'attività prestata nei procedimenti, anteriormente svoltisi, per
2 accertamento tecnico preventivo, per la nomina di un sequestratario e per il conseguente reclamo, nonché dei compensi per i consulenti tecnici d'ufficio e di parte.

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e hanno esposto di aver concesso in Pt_4 Parte_5 Parte_6 locazione, con contratto registrato il 12 dicembre 1988, le singole unità immobiliari in loro esclusiva proprietà, site nello stabile di via Vincenzo Monti n. 51, in Milano, ai piani primo e secondo, al Controparte_3
Contr
(in prosieguo, , per essere adibite a sede della Commissione Tributaria
[...]
Provinciale di Primo Grado, e che, ottenuta la convalida dello sfratto per finita locazione per la scadenza del 31 dicembre 2013, gli immobili sono stati rilasciati solo il 27 marzo 2023. Contr I ricorrenti hanno allegato che il ha loro offerto la restituzione per la data del 30 giugno
2021, poi differita al 2 luglio 2021, e che, a fronte del rifiuto da essi opposto a riceverli, ha intimato offerta reale, ai sensi dell'art. 1209 c.c., per il 28 luglio 2021.
Hanno dedotto che la riconsegna è stata da loro legittimamente rifiutata perché le unità immobiliari non versavano nelle condizioni originarie nelle quali erano state consegnate, essendo state effettuate consistenti modifiche, non autorizzate, alle strutture ed agli impianti, in alcuni casi anche in assenza dei titoli edilizi e perciò abusivamente, e modifiche autorizzate con obbligo di ripristino, senza che il conduttore provvedesse a rimuoverle.
Hanno rimarcato che la legittimità del loro rifiuto è stata riconosciuta dal Presidente di questo
Tribunale, che, con decisione del 16 febbraio 2022, confermata dalla Corte di Appello in sede Contr di reclamo, ha rigettato la richiesta del di nomina di un custode sequestratario agli immobili.
Hanno dedotto che il consulente tecnico d'ufficio, nominato nel procedimento per accertamento tecnico preventivo da essi instaurato, ha accertato lo stato di degrado e di abbandono in cui versavano le singole unità immobiliari al momento del rilascio, ha determinato le opere da eseguire e ne ha quantificato i costi (in complessivi € 134.021,93, dati dalla sommatoria delle quote relative a ciascuna unità), oltre ai tempi necessari per la loro realizzazione. Contr I ricorrenti hanno chiesto la condanna del al pagamento:
3 1) dell'indennità di occupazione delle singole unità immobiliari dal 1° luglio 2021 al 27 marzo 2023 (data in cui le hanno prese in consegna), in ammontare pari all'originario canone pattuito contrattualmente e senza la sopravvenuta decurtazione del 15%, oltre al mancato aggiornamento dell'ISTAT, imposti dal d.l. n. 95/2012 (€ 617.765,40 complessivi, pari alla sommatoria dell'indennità spettante per ciascuna unità immobiliare);
2) delle spese condominiali maturate dal 1° maggio 2021 al 27 marzo 2023, pari a €
51.874,57 (con riserva di indicarne l'importo esatto dopo l'approvazione dei rendiconti condominiali);
3) degli esborsi necessari al ripristino dei locali, come quantificati dal CTU nel procedimento per ATP (€ 134.021,93 totali, oltre IVA), oltre all'indennità di occupazione per il tempo occorrente alla loro esecuzione;

4) delle spese legali sostenute nei procedimenti per accertamento tecnico preventivo, per la nomina di un sequestratario e per il conseguente reclamo, e di quelle relative alla procedura di mediazione ed alle consulenze tecniche. Contr Radicatosi il contraddittorio, il ha esposto che, prima della sottoscrizione del contratto per cui è causa, avvenuta il 5 luglio 1988, le due ali dello stabile locato (composto da sei piani fuori terra, uno seminterrato ed uno interrato) appartenevano ad un unico proprietario ed erano state da questi concesse in locazione, sin dal 1970, al Ministero del Lavoro. In seguito, la proprietà era stata frazionata ed i ricorrenti avevano acquistato alcune unità immobiliari, nello stato di Contr fatto in cui si trovavano, ossia già collegate e comunicanti tra loro, e in tale stato il lo aveva ricevuto in consegna dai singoli proprietari, ciascuno dei quali, per la propria parte, aveva sottoscritto l'unico contratto di locazione del 5 luglio 1988. Contr Nel 2003 il aveva avuto l'esigenza, comunicata ai proprietari, di destinare l'immobile a sede anche della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ed aveva manifestato la necessità di eseguire, a propria cura e spese, alcuni lavori sull'immobile per garantire la sicurezza dei luoghi di lavoro nonché per migliorare lo sfruttamento degli spazi disponibili, interventi espressamente consentiti dagli accordi contrattuali intervenuti.
4 Il legale dei proprietari, avv. con missiva datata 8 maggio 2003, aveva Parte_7 comunicato che, pur non sussistendo obiezioni da parte della proprietà alla esecuzione degli interventi necessari ad ospitare la Commissione Tributaria Regionale, non sarebbe stata formalizzata alcuna autorizzazione fino alla stipula di un nuovo contratto. Siccome, in seguito,
l'originario contratto era stato rinnovato, l'Amministrazione ha ritenuto acquisite le autorizzazioni predette ed ha eseguito i lavori indicati. Contr Il ha pure allegato che, nel 2005, la proprietà ha concesso il proprio assenso all'esecuzione di ulteriori lavori e che tale circostanza si evince dal successivo scambio di corrispondenza con l'avv. Barbetta.
In seguito, i locatori avevano chiesto ed ottenuto, il 30 marzo 2016, ordinanza di convalida dello sfratto per finita locazione per la data del 31 dicembre 2013; l'ordine di esecuzione era Contr stato fissato per il 31 dicembre 2016 ed era stato prorogato, su richiesta del assentita dai locatori, prima al 31 dicembre 2017 e, poi, al 30 aprile 2021.
Alcuni proprietari avevano accettato la restituzione delle loro unità immobiliari. I ricorrenti, invece, non si erano presentati per la riconsegna, fissata per il 30 giugno 2021 e poi differita al 2 luglio 2021, data in cui il conduttore consegnava tutte le chiavi al portiere dello stabile
“che le riceveva ai sensi dell'art. 1220 c.c.” e cessava di detenere le unità locate. I successivi tentativi di perfezionare un'offerta reale non sortivano esito positivo ed anche la richiesta di nominare un sequestratario, formulata con ricorso notificato in data 11 gennaio 2022, veniva respinta dal Tribunale. Contr Il 7 aprile 2022 il locatore delle altre unità immobiliari concesse in godimento al col medesimo contratto, aveva instaurato un procedimento ex art. 696 cpc, CP_4 finalizzato ad accertare i danni ed a quantificare i costi dei ripristini, procedimento nel quale i ricorrenti erano intervenuti volontariamente. Contr Così succintamente riepilogati i fatti, il ha eccepito, in diritto, che:
- i locatori non hanno fornito alcuna prova circa le asserite difformità tra lo stato dell'immobile nel 1988 e al momento della riconsegna, come era loro preciso onere in base alla regola processuale secondo cui il danneggiato deve provare la condotta illecita del danneggiante, e che non può sussistere un obbligo di ripristino di un luogo se non si ha contezza di quale fosse
5 lo status originario dell'immobile stesso. Ha richiamato il principio, affermato specificamente in materia locatizia, per cui incombe sul locatore l'onere di fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato, cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre grava sul conduttore l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, cioè che il deterioramento si è verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile;

- i locatori nemmeno hanno dimostrato che eventuali modifiche all'immobile, contestate e non Contr dimostrate, sono imputabili al piuttosto che al Ministero del Lavoro. Ha allegato che le planimetrie catastali utilizzate dal CTU per accertare le lamentate difformità tra stato di fatto e stato catastale (e le opere edili abusive) risalgono a data antecedente il contratto e che anche le dette difformità potrebbero essere ad esso antecedenti;

- la consegna delle chiavi delle unità immobiliari al portiere dello stabile è idonea ad interrompere la detenzione dell'immobile da parte dell'Amministrazione e costituisce valido atto di restituzione del bene locato, in quanto i proprietari in modo del tutto ingiustificato si rifiutavano di presentarsi al rilascio; Contr
- il ritardo nella restituzione non è imputabile al perché, instaurato il procedimento per la nomina di un sequestratario, nessuno dei proprietari aveva accettato di riprendere in consegna le unità immobiliari allorché l'ufficiale giudiziario, il 28 luglio 2021, gliel'aveva offerta;

- i provvedimenti resi dal Presidente del Tribunale e dalla Corte d'Appello nei giudizi ex art. 1216 c.c. non avevano efficacia di giudicato, in quanto privi di natura decisoria e di definitività
e, inoltre, entrambi hanno ecceduto i limiti imposti dal procedimento ex art. 79 disp. att. c.c. spingendosi ad operare considerazioni che comunque non sono in alcun modo invocabili in questa sede anche in considerazione della natura sommaria che caratterizza il predetto giudizio, svoltosi senza neppure un'attività istruttoria;
- la condotta dei ricorrenti è stata in mala fede, perché essi ben avrebbero potuto accettare la riconsegna con riserva di agire in giudizio e chiedere il risarcimento dei danni lamentati, e denota l'intento di lucrare un'indebita locupletazione ai danni dello Stato, sicché il mancato godimento degli immobili che si è protratto nel tempo è da imputare … non alla condotta dell'Amministrazione, ma a quella di controparte che si è sempre opposta alla riconsegna
6 costringendo l'Amministrazione ad avviare ben due azioni giudiziali per tentare di perfezionare l'offerta reale illegittimamente rifiutata.
Ha dedotto che sono stati redatti “quattro esemplari” del verbale di consegna delle unità Contr immobiliari (cfr. nota dell'Intendenza di Finanza di Milano del 6 luglio 1988: doc. 1 del , che essa ha smarrito il verbale e che i locatori non l'hanno prodotto, pur potendo esso fornire la prova dello stato dei luoghi, all'inizio del rapporto.
Ha invocato il disposto dell'art. 1227, comma secondo, c.c., che esclude il diritto al risarcimento dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare con l'ordinaria diligenza;

- eventuali ed ipotetiche difformità (comunque non dimostrate) sono giustificate in ragione della destinazione negoziale ad uso ufficio dell'immobile e la pretesa dei locatori di ripristinare le condizioni dell'originaria destinazione abitativa è illegittima, perché contrastante con l'uso pattuito;

- non sussiste alcun obbligo di ripristino, giacché contrattualmente i locatori si sono espressamente fatti carico di tutti i lavori di straordinaria ed ordinaria manutenzione richiesti per garantire al conduttore il godimento dell'immobile così come locato, con facoltà per il conduttore, in caso di inerzia, di provvedervi trattenendo la spesa dall'importo del canone (art. 6), hanno assunto l'impegno a provvedere all'adeguamento dell'impianto elettrico (art. 8) ed hanno riconosciuto al conduttore la facoltà di far eseguire a sue spese, previo loro assenso, ogni opera che in futuro si sarebbe resa indispensabile per una migliore utilizzazione e sicurezza degli uffici, senza alcun obbligo di ripristino (art. 9);
- non è dovuta l'indennità di occupazione richiesta, giacché il ritardo nella riconsegna, per le Contr ragioni indicate, non è imputabile al e il maggior danno richiesto ex art. 1591 c.c., con riguardo alla misura dell'indennità, parametrata al valore locativo di mercato e non a quello ridotto del 15% ex lege, non è dovuto perché indimostrato e perché la normativa introdotta col d.l. 2012 ha natura eccezionale;

- le spese condominiali non spettano, a decorrere dalla data di cessazione del contratto (14 luglio 2012) e comunque sono contestate nell'ammontare;
- non vi è prova che le spese legali chieste in rimborso siano state effettivamente pagate, mentre quelle per la consulenza tecnica preventiva, finalizzata alla conciliazione, non hanno natura
7 giudiziale e quindi non costituiscono danno emergente, se l'attività cui ineriscono è inutile o superflua per la risoluzione della controversia o non idonea a tutelare più rapidamente la parte interessata ad evitare la fase giudiziale, come nella fattispecie;

- gli accertamenti tecnici svolti nel procedimento per ATP non sono ammissibili nel presente giudizio perché aventi natura meramente esplorativa e volti a supplire l'onere probatorio dei locatori. Essi sono pure inefficaci, essendo perento il termine di sessanta giorni per la instaurazione del giudizio di merito (art. 669 novies cpc), e comunque l'importo dei costi per i ripristini, come indicato dal CTU, è contestato.
Ha concluso per il rigetto delle domande e, in subordine, per la riduzione del quantum delle pretese avversarie, ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., nonché per l'inammissibilità, inefficacia e/o irrilevanza della consulenza tecnica preventiva.
Tentata vanamente la conciliazione, acquisito il fascicolo del procedimento per accertamento tecnico preventivo, il giudice ha chiesto al CTU già nominato alcuni chiarimenti. All'esito, ha fissato udienza per la discussione della causa e ne ha disposto la sostituzione col deposito di note scritte, ai sensi degli artt. 127 ter e 128 cpc.
La causa viene oggi decisa.


2. I danni lamentati alle unità immobiliari e le specifiche richieste di ripristino.
Le unità immobiliari oggetto del presente giudizio sono solo una parte di quelle Contr complessivamente concesse in locazione al con l'unico contratto del 1988, si trovano ai piani primo e secondo dello stabile di via Vincenzo Monti n. 51 e sono state, in principio, utilizzate dalla Commissione Tributaria Provinciale e, a decorrere dal 2003, anche da quella
Regionale (circostanza pacifica). Le restanti unità locate con l'unico contratto del 1988, collocate ai piani da interrato a quinto, sono di proprietà di CP_4
I ricorrenti lamentano che, al momento in cui è stata loro offerta la restituzione, le unità immobiliari non si trovavano nello stato in cui esse erano state originariamente consegnate e precisamente (come specificamente indicato nella relazione redatta dall'arch. Persona_2
, tecnico dei ricorrenti: doc. 24 degli stessi, pag. 4):
[...]

8 - i pianerottoli dei due corpi di scala erano stati accorpati alle unità immobiliari e queste ultime erano state rese comunicanti tra loro, mediante rimozione delle porte di ingresso delle singole unità e demolizione di pareti o tramezzi;

- erano state realizzate due scale in muratura per rendere comunicanti i piani primo e secondo con l'adiacente corpo di fabbrica di proprietà CP_5
- alcuni servizi igienici erano stati smantellati (mancavano alcuni sanitari ed i boiler elettrici, nonché porzioni di rivestimento in ceramica) e altri non erano funzionanti, erano presenti canaline esterne dell'impianto elettrico;

- i serramenti in legno erano carenti di manutenzione e, talvolta, non funzionanti, alcune cornici e profili erano rotti o mancanti, alcuni vetri erano forati;

- le porte interne erano in pessimo stato di manutenzione e danneggiate, con serrature e maniglie rotte o mancanti, molte erano state murate e riaperte altrove;

- vi erano infiltrazioni a parete;

- i muri presentavano fori, stuccature sommarie, intonaci scrostati, tracce di oggetti apposti e, in generale, erano molto sporchi e scrostati o ammalorati;

- nei corridoi e negli atri comuni, in entrambi i piani, era stato installato un controsoffitto tecnico per il passaggio di impianti tecnologici ed elettrico;

- l'impianto elettrico originario, dotato di separati quadri per ciascuna unità, era stato completamente “dismesso e reso inutilizzabile” ed era stato realizzato un nuovo impianto, unico per tutte le unità locate.
Hanno lamentato che le opere edili effettuate avevano accorpato le singole unità esclusive, tra loro ed a porzioni condominiali, ed avevano modificato la distribuzione interna degli immobili, così precludendo la possibilità di fruirne autonomamente, perché non più indipendenti.
Tali opere erano pure abusive, in assenza di autorizzazione edilizia, e necessitavano delle pratiche in sanatoria.
Per tutte le loro unità, i ricorrenti hanno lamentato la mancata esecuzione dei seguenti lavori e attività (dettagliatamente indicati, per ciascuna unità immobiliare, nella relazione dell'arch.
, pagg. da 6 a 12): Per_2
- ripristino della porta blindata di ingresso (salvo che per Pt_1

9 - rimozione del controsoffitto,
- demolizione e/o ricostruzione degli originari divisori interni (oppure rimozione di scale interne di collegamento tra i due piani),
- ripristino di alcune porte,
- ripristino degli impianti individuali elettrico, e citofonico nonché dell'antenna televisiva,
- rifacimento parziale dei bagni,
- riparazione di porte interne e finestre e sostituzione di vetri rotti,
- rasatura e ripitturazione dei muri,
- piombatura della pavimentazione
- pratiche amministrative in sanatoria degli abusi edilizi.


3. L'esito delle indagini tecniche disposte d'ufficio, con riguardo alla dedotta esistenza di separate unità immobiliari e dei relativi impianti, all'inizio della locazione.
All'esito delle indagini peritali il CTU ha affermato che le unità immobiliari erano già state unificate all'epoca della stipulazione del contratto. A tale conclusione egli è pervenuto sulla base di numerosi e concordanti elementi, tutti coerenti ed incompatibili con l'esistenza, nel
1988, di unità immobiliari autonome tra loro, quali:
- il fatto che tutte le proprietà concesse in locazione erano state locate, in precedenza (nel Contr 1970), al Ministero del Lavoro e che il era subentrato ad esso, nel godimento dei locali, Contr senza soluzione di continuità (circostanza incontroversa. Cfr. anche doc. 21 del , cosicché il mutamento di destinazione d'uso, da abitativo ad ufficio, di fatto era avvenuto ben prima del
1988 (ed anche delle modifiche catastali apportate nel 1986-1987);
- la raffigurazione grafica, nelle schede catastali risalenti al 1986/1987, ossia ad epoca di poco anteriore al contratto del 1988, di unità singole prive di proprie ed autonome porte di ingresso, ai vari piani dello stabile (sebbene non al primo e secondo);
- le incongruenze di alcune planimetrie catastali perché, pur rappresentando unità singole, in alcune non compare la scala di collegamento interna, tra il primo ed il secondo piano, mentre in quelle delle unità corrispondenti, è raffigurata l'apertura nel muro di confine ed anche la scala (subalterni 49 e 133 nonché 51 e 134);
10 - la vetustà e la collocazione dell'impianto citofonico, datato agli anni '60/'70, i cui ricevitori erano installati sui pianerottoli di sbarco degli ascensori (di proprietà comune, ma di fatto inglobati nelle unità locate, mediante l'eliminazione delle singole porte di accesso ad esse), ossia esternamente alle proprietà individuali;

- la tipologia dell'impianto citofonico, che era tipic(a) di un grosso ufficio con parecchie derivazioni e non consona ad unità individuali, di dimensioni più ridotte. Il CTU ne ha dedotto che, sin dall'origine, l'impianto era stato realizzato non per una palazzina ad uso abitativo, ma per uso ufficio (pag. 49 della relazione);
- la struttura unitaria dell'impianto telefonico, costituita da quattro derivazioni per piano,
a ciascuna delle quali fa capo un elevato numero (10-20) di linee interne comunicanti tra loro, struttura che non è compatibile con le u.i. abitative autonome tra loro, ma è coerente con un utilizzo ad ufficio multipiano (pagg. 11-12 della relazione). Il CTU ha precisato che gli impianti telefonici civili all'epoca erano realizzati a vista con doppini telefonici fissati con punti metallici alle murature (pag. 49 della relazione), ossia presentavano caratteristiche diverse da quella accertate;

- l'esistenza di un impianto elettrico unico per l'insieme di tutte le unità, risalente ad epoca precedente. Al riguardo, il CTU ha accertato che vi erano due impianti, di cui uno, databile intorno agli anni '50/'60, sottotraccia e dismesso (a detta del CTU, molto prima del
1988), che convergeva ai quadretti posti all'interno di contromuri in prossimità dei vani scale” pag. 12 della relazione), ossia in locali appartenenti alle singole unità esclusive, probabilmente all'epoca erano le cucine delle varie uu.ii. (pag. 39 della relazione).
Ve ne era, poi, un altro, di data incerta, ma sicuramente aggiornato e potenziato nel 2005 ad opera delle Commissioni Tributarie, funzionante e con canaline esterne a vista, con contatori elettrici in cantina, che alimentavano un quadro generale, collocato in portineria, e sottoquadri ai piani, siti all'esterno delle singole unità immobiliari, nei vani di sbarco condominiali degli ascensori.
Il CTU ha dichiarato che non è possibile affermare con certezza quando questo secondo impianto è stato realizzato e che, tuttavia è assai probabile che l'unificazione dell'impianto
11 risalga a quando le uu.ii. sono state adattate e fuse, dal punto di vista funzionale e non catastale, tra loro, ovvero già all'epoca in cui erano utilizzate dall' . Controparte_6
Il consulente ha specificamente valorizzato, al riguardo, la comunicazione, in data 8 ottobre Contr 1987 (doc. 21 del , con la quale il predetto chiedeva l'autorizzazione CP_6 ministeriale a trasferire la proprietà dei corpi illuminati presenti nei locali e, precisamente, delle plafoniere con lampade al neon, alla Commissione Tributaria. Infatti, egli ha accertato che tali lampade (che, in parte, erano inglobate nella controsoffittatura) erano collegate all'impianto elettrico esterno comune a tutti gli immobili (pagg. 45 e 48 della relazione peritale), e non a quello originario sottotraccia (individuale per ciascuna unità), sicché la loro pre-esistenza al contratto di locazione suffraga il convincimento che anche l'impianto in questione era stato installato prima del 1988.
Ciò rende del tutto probabile che l'unificazione di tutti gli immobili sia stata realizzata per darli in locazione all' . All'epoca l'immobile era di una sola proprietà e ciò le Controparte_6 ha consentito di fondere (almeno a livello funzionale) diverse unità immobiliari senza procedere ad aggiornamenti catastali. Solo nel 1987/1988, in prossimità ed in vista della Contr locazione al si provvide alla variazione catastale della destinazione d'uso, da residenziale ad ufficio, sebbene tutte le unità immobiliari fossero state di fatto già utilizzate come ufficio, quanto meno, dal 1970 (epoca di inizio del rapporto locativo con l' ). Controparte_6
Le conclusioni del CTU sono in toto condivise dalla scrivente, giacché, anche riepilogando le esposte risultanze: Contr
- il è subentrato all' nel godimento delle unità immobiliari per cui è Controparte_6
Contr causa, senza soluzione di continuità e dopo diciotto anni di locazione (il ha allegato, incontestata, che il precedente rapporto locativo era iniziato nel 1970);
- i ricorrenti hanno acquistato la proprietà nel 1981 e, il 5 luglio 1988, lo hanno concesso in Contr locazione al Degno di nota, perché del tutto inusuale nella normale prassi dei traffici commerciali, è il fatto che l'unico contratto sottoscritto da tutti i locatori non indichi le rispettive unità in proprietà esclusiva mediante i riferimenti catastali, ma nella misura risultante per ciascuno dai rispettivi atti di acquisto allegati e per numero complessivo di locali e
12 superficie commerciale per ciascun piano, il che assume, alla luce del complesso delle risultanze istruttorie, valore indiziario nel senso della già avvenuta unificazione di tutte le unità;
- alla sottoscrizione del contratto di locazione, è stato contestualmente redatto un verbale di consegna, ma nessuna delle parti lo ha prodotto in giudizio (tanto meno, sono stati prodotti gli atti di acquisto). E' possibile, se non probabile, che il verbale di consegna desse atto delle Contr condizioni dei locali, all'inizio della locazione e, tuttavia, mentre il pur non essendo onerato della prova, ha evidenziato l'esistenza del verbale, al contempo dichiarando di essere Parte impossibilitato a produrre per averlo smarrito a seguito della soppressione degli uffici e dell'Intendenza di Finanza;
per contro i ricorrenti, sui quali incombe l'onere di dimostrare il deterioramento intervenuto tra la consegna e la restituzione, né hanno menzionato il verbale di consegna né hanno indicato alcuna giustificazione della sua mancata produzione in giudizio, e non appare francamente verosimile (né è stato specificamente allegato, in verità) che anche tutti e sei costoro, possano averlo parimenti smarrito;

- i locatori nemmeno hanno prodotto in giudizio, per contrastare le eccezioni avverse, i Contr rispettivi atti di acquisto, sebbene il abbia allegato che da essi avrebbe potuto desumersi che la vendita era avvenuta senza suddivisione formale di confini tra un'unità e un'altra, e che ciò avvalorava la tesi della già avvenuta unificazione delle unità (cfr. estratto della relazione dell'Agenzia del Demanio del 2 marzo 2021, trascritto nella comparsa di costituzione: dagli approfondimenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari emerge con chiarezza che nel 1981, la totalità della proprietà dell' dopo essere passata per la Pt_9 società Monti 47 – S.p.a. e Cireggio Srl, veniva alienata per porzione a differenti soggetti, nello stato di fatto, di diritto e di occupazione in cui si trovava, ovvero senza suddivisione formale dei confini tra un'unità e l'altra e con le scale di raccordo delle differenti quote di calpestio dei blocchi A e B del compendio. Presumibilmente era anche già avvenuta la fusione dell'impianto elettrico, non più indipendente per le diverse unità immobiliari originarie. Ciò emerge con chiarezza dalle planimetrie allegate agli atti di compravendita che parrebbero dare la piena prova liberatoria della non imputabilità alla Commissione di alcuni interventi riscontrati nell'immobile locato);
13 - per l'intera durata ultratrentennale del rapporto (ma forse anche più) i locatori non hanno mai provveduto alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle unità immobiliari, cui erano tenuti contrattualmente (art. 6);
- contrariamente all'assunto dei ricorrenti, la presunzione posta dal secondo comma dell'art. 1590 c.c., con riguardo al buono stato locativo (in caso di assenza di descrizione dell'immobile al momento della originaria consegna), non riguarda la gran parte delle opere in contestazione
(i.e. la separazione o unificazione delle singole unità e dei relativi impianti, la installazione del controsoffitto) e nemmeno la conformità edilizia, ma piuttosto lo stato di conservazione delle strutture e degli impianti, a prescindere dall'epoca della loro realizzazione;

- le conclusioni del CTU circa l'avvenuta installazione, prima della stipulazione della locazione, del secondo impianto elettrico sono in toto condivise dalla scrivente, perché fondate su dati documentali (doc. 21: trasferimento delle plafoniere dall'Ispettorato del Lavoro alle
Commissioni Tributarie) e sugli accertamenti peritali (collegamento delle plafoniere, incassate o meno nella preesistente controsoffittatura, al secondo impianto elettrico, comune a tutti i piani); Contr
- gli interventi del che hanno interessato l'impianto elettrico, nel corso del rapporto, hanno avuto ad oggetto opere di adeguamento normativo (prima alla L. n. 46/1990 e, poi, alla normativa successiva, in vigore nell'anno 2005 e seguenti), nonché opere di potenziamento, funzionali al miglior uso, i cui costi sono stati sostenuti interamente dal conduttore (circostanza pacifica e documentata). Questi ultimi erano espressamente previsti contrattualmente: è facoltà dell'Amministrazione conduttrice far eseguire a proprie spese, previo assenso del locatore, ogni altra opera che dovesse nel prosieguo di tempo rendersi indispensabile per una migliore utilizzazione e sicurezza degli uffici, senza alcun obbligo di rispristino, salvo quant'altro disposto dall'art. 58 del Regolamento di Contabilità Generale dello Stato (art. 9).
In tal senso depongono le dichiarazioni scritte rese dai funzionari delle Commissioni Tributarie, dott. (l'intero impianto elettrico è stato oggetto di adeguamento, sempre nel Persona_3 corso degli anni che vanno dal 2005 al 2008-2009, In tale occasione vennero installati i nuovi quadri elettrici tutt'ora presenti su tutti i piani dello stabile e vennero, presumo, cambiati gli interruttori per rendere anch'essi adeguati alla normativa in materia di sicurezza: doc. 21 dei
14 ricorrenti, citato) e (gli impianti elettrici sono stati nel tempo oggetto di Persona_4 adeguamento alle norme in vigore, quali sostituzioni di quadri elettrici, plafoniere e interruttori, … sono stati realizzati ex novo, in quanto non esistenti al momento del mio arrivo in CTP, l'impianto elettrico a servizio delle pale a soffitto, quello per le lampade di emergenza
e quello per l'alimentazione dei condizionatori a parete: doc. 22 dei ricorrenti).
Il CTU ha affermato che non è stato possibile accertare ed indicare quali dei lavori realizzati dal conduttore sull'impianto elettrico rispondessero ad esigenze di adeguamento normativo e quali ad esigenze di uso specifiche del conduttore.
In ogni caso, per quanto interessa in questa sede, per gli interventi che hanno comportato l'adeguamento normativo del secondo impianto (si ribadisce, già esistente all'inizio della locazione), i locatori non vantano alcun diritto alla rimozione, giacché anzi costoro stessi avrebbero dovuto provvedervi, essendo tenuti contrattualmente alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti, oltre che delle strutture, manutenzione nella quale senz'altro rientra l'adeguamento a norma di legge degli impianti.
Gli interventi ulteriori, di potenziamento e migliore efficienza e funzionalità dell'impianto elettrico, devono, invece, essere rimossi, ma, sulla base delle indagini tecniche e delle fotografie versate in atti (anche dal CTP dei ricorrenti), risulta che, all'epoca del rilascio, di questi residuassero i soli punti elettrici e non anche l'impianto di climatizzazione e quello di cablaggio (la rimozione dei quali, infatti, nemmeno è stata specificamente prevista dall'arch.
per i ricorrenti); Per_2
- la controsoffittatura, nei corridoi, preesisteva al contratto. Sul punto, non tutte le risultanze processuali sono pienamente coerenti, giacché nella relazione dell'Agenzia del Demanio del 2 Contr Contr marzo 2021 (doc. 20 del si legge che il ha eseguito modifiche funzionali degli spazi, consistenti in una diversa distribuzione planimetrica e nell'adeguamento della dotazione impiantistica dettata dall'obsolescenza degli spazi locati (oltre ad altri lavori di adeguamento normativo dei luoghi di lavoro concernenti la sicurezza (messa a norma dell'impianto elettrico) ed altri) e che, con riguardo agli impianti, sono stati posizionati apparecchi per la ventilazione interna, split e ventole per il condizionalmente nonché è stato realizzato il cablaggio per la creazione della rete dati interna … Per il passaggio dei suddetti impianti, vista l'impossibilità
15 di utilizzo del pavimento … è stato realizzato anche un controsoffitto per limitare la visione delle canaline impiantistiche.
In sostanza, nella relazione viene affermato che la controsoffittatura è causalmente collegata al posizionamento degli impianti di condizionamento a pale e di cablaggio, sicché è collocabile, temporalmente, all'epoca della loro installazione, avvenuta senz'altro nel corso del rapporto locativo.
Senonché, tale affermazione è in toto contrastata, in primo luogo, dal fatto che, come accertato e documentato fotograficamente dal CTU (cfr. allegato 29 alla relazione peritale), una parte delle plafoniere era inglobata nella controsoffittatura, con la conseguenza che, essendo le plafoniere collegate al secondo impianto elettrico, anche le controsoffittature che le inglobavano erano stato installate, del tutto verosimilmente, all'epoca della locazione all' (cfr. anche la relazione dell'ing. del 29 luglio 2004, il Controparte_6 Persona_5 quale, all'esito del sopralluogo, affermava con specifico riguardo all'impianto elettrico del primo e del secondo piano, che nei corridoi è presente il controsoffitto, pertanto
l'illuminazione è realizzata con corpi illuminanti a lampade fluorescenti incassate nel controsoffitto. Negli uffici, la tipologia dei corpi illuminanti è la stessa, ma non esistendo il Contr controsoffitto l'installazione è a plafone: doc. 29 del pag. 9).
Inoltre, la relazione dell'Agenzia del Demanio è pure specificamente contrastata, sul punto, dalla comunicazione scritta rilasciata dal funzionario della Commissione Tributaria Giulio
Alfano, che ha lavorato quotidianamente nell'immobile dal 15 marzo 1996 al 7 febbraio 2021.
Questi ha riferito che i locali erano già provvisti di controsoffittatura al momento del mio arrivo (doc. 22 dei ricorrenti).
Conseguentemente, la controsoffittatura già esisteva nel 1996, mentre gli impianti di condizionamento a pale e di cablaggio, menzionati nella relazione dell'Agenzia delle Entrate, sono stati installati successivamente.
La versione dei fatti proveniente dal funzionario è particolarmente attendibile, perché Per_4 egli è stato testimone oculare degli avvenimenti per aver quotidianamente, dal 1996 al 2021, svolto attività lavorativa nei locali in contestazione;
essa è, inoltre, riscontrata dalle risultanze delle indagini peritali, come sopra detto.
16 La narrazione dei fatti contenuta nella relazione dell'Agenzia delle Entrate, per contro, non ha pari attendibilità, perché proviene da soggetto che non riferisce di avere avuto percezione diretta dei fatti, ma che dice di averli appresi sulla base della ricostruzione, a notevole distanza di tempo (2021), della documentazione frammentaria raccolta ex post, e che, perciò, esprime, nell'incipit, molte riserve.
Conclusivamente, deve escludersi che i locatori abbiano diritto alla rimozione dell'impianto elettrico comune e di quello citofonico comune e, tanto meno, al ripristino di altrettanti impianti autonomi e separati per ciascuna unità, come pure alla rimozione della controsoffittatura.
Quanto all'antenna TV, il CTU ha verificato che non risulta che essa fosse stata installata, all'epoca della stipulazione del contratto.


4. Le opere abusive. Contr Dalla documentazione in atti emerge, invece, con certezza che è ascrivibile al la demolizione e creazione di nuovi tramezzi al secondo piano (cfr. dichiarazioni rilasciate dal funzionario dott. , al punto 3) della comunicazione prodotta come doc. 22 dal Persona_3
Contr Contr e come doc. 21 dai ricorrenti, nonché doc. 20 del citato), in assenza di titoli abilitativi.
Il CTU ha pure accertato l'esistenza di analoghe opere, non autorizzate, in tutte le restanti unità immobiliari per cui è causa.
Che le opere abusive in questione siano state verosimilmente realizzate dopo l'inizio del rapporto può desumersi, ragionevolmente, sia dalla rappresentazione dei luoghi risultante dalle planimetrie catastali del 1986/1987 (che dà atto di uno stato diverso da quello accertato), sia dal fatto che, nel 2003, la Commissione Tributaria Regionale si è trasferita nello stabile di via
Monti, occupando i piani primo e secondo, in aggiunta alla Commissione Tributaria
Provinciale, che originariamente lo utilizzava in via esclusiva.
Sotto il primo profilo, le schede catastali, sebbene non abbiano l'efficacia di prova piena con riguardo ai fatti in esse rappresentati, hanno, pur sempre un valore indiziario che, nella specie, non è contrastato da alcuna risultanza di segno contrario.
Con riguardo all'altro aspetto, è certo e documentato che l'avvento della Commissione
Tributaria Regionale ha comportato la necessità di apportare ai locali le modifiche necessarie
17 ad ospitare gli ulteriori funzionari e, quindi, una riorganizzazione delle unità anche mediante opere edili consistenti in abbattimento di tavolati, chiusura e spostamento di aperture e simili.
Si vedano, al riguardo, le dichiarazioni scritte del funzionario : a seguito della riduzione Per_4 della superficie a disposizione, dovuto all'arrivo della CTR, si rese necessario realizzare nuovi spazi suddividendo in più ambienti alcune stanze del terzo e quinto piano;
inoltre fu demolito un tavolato al piano rialzato per ottenere ulteriori due postazioni lavoro con accesso diretto dalla sala di attesa (doc. 22 citato). Se è vero che egli menziona specificamente altri piani dell'edificio locato, tuttavia, è del tutto verosimile, oltre che documentato (quanto al divisorio tra le proprietà e ), che, nel 2003, analoga riorganizzazione dei locali sia avvenuta Pt_1 Pt_5 anche per i piani primo e secondo, stante l'identica esigenza.


5. Gli ulteriori danni strutturali lamentati.
Le infiltrazioni non sono addebitabili al conduttore, perché causate da perdite provenienti dai lastrici solari e dalle facciate per la vetustà dei manufatti ed ascrivibili ad una carenza di manutenzione in capo al proprietario/condominio (così il CTU), mentre la pavimentazione, salvo poche eccezioni (debitamente considerate dal CTU), si presentava in stato di conservazione normale, tenuto conto di un uso ultratrentennale senza interventi manutentivi dei locatori (circostanza incontroversa), che pure erano contrattualmente tenuti alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei locali, in forza dell'art. 6: Sono a totale carico dei locatori tutte le spese per lavori di straordinaria manutenzione richiesti per garantire al conduttore il godimento dell'immobile così come locato, nonché quelle di ordinaria manutenzione. Qualora le opere non fossero eseguite dal locatore, dopo trascorso un mese dalla data della richiesta,
l'Amministrazione conduttrice avrà facoltà senza intimazione di mora, di farle eseguire a spese del locatore medesimo trattenendo l'importo sulle pigioni.
Il contratto prevedeva, infatti, che solo le spese di piccola manutenzione, ai sensi degli artt.
1576-1609 c.c., fossero a carico della parte conduttrice (art. 5) e che, in deroga alla disciplina codicistica, la manutenzione ordinaria, nel corso del rapporto, fosse a carico dei locatori.
Peraltro, risulta documentalmente che il conduttore ha frequentemente richiesto l'intervento manutentivo dei locatori, ma, non avendo ottenuto risposta, è stato costretto ad attivarsi per le riparazioni, onde evitare danni alle persone, con le conseguenti responsabilità, anche penali
18 Contr Parte (cfr. doc. 33 del che dà atto di una ispezione effettuata nel 2009 dai tecnici dell' i quali segnalavano l'urgenza di sostituire tutti i pavimenti in PVC del 1 e 2 piano poiché il loro stato di degrado evidenzia una grave pericolosità per i lavoratori e per chiunque, a qualsiasi Contr titolo, accede quotidianamente. Al contempo, il comunicava all'avv. Barbetta che, considerata la gravità della situazione, esso avrebbe provveduto ai lavori necessari, così come previsto dall'art. 6 del contratto di locazione, trattenendone l'importo o sui canoni o fatturandolo a carico dei locatori. Cfr. anche docc. 34, 35 e 36).
Il CTU ha, infine, accertato l'esistenza pure dei restanti danni lamentati, concernenti i bagni, le porte interne, i muri e gli altri abusi edilizi.


6. Sul diritto al rimborso dei costi per i ripristini richiesti.
Ciò premesso in fatto, è noto, in diritto che In tema di risarcimento del danno per
l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, qualora il locatore abbia provato l'avvenuto deterioramento della cosa locata, l'onere di dimostrare che questo si
è verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile spetta al locatario, sia per la regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto azionato, sia per la regola particolare di esclusione della responsabilità di cui all'art.
1590, comma 1, seconda parte, c.c. (Cassazione civile sez. III, 05/05/2025, n.11801. In termini,
Cass. 15/03/2018, n.6387, 05/02/2014, n. 2619, 07/03/2019, n. 6596, nonché Corte appello
Milano sez. III, 13/07/2021, n.2161).
Nel caso in esame deve concludersi, alla luce delle considerazioni suesposte, che i locatori non hanno dimostrato che le loro unità immobiliari, con gli impianti elettrico e citofonico, fossero autonomi e separati all'inizio della locazione, né che vi fosse l'antenna TV, sicché non sono dovuti i ripristini richiesti.
Dato il normale deterioramento d'uso accertato dal CTU, neppure spetta la piombatura dei pavimenti.
Spetta, invece, ai locatori il risarcimento dei danni ai bagni, alle porte, di ingresso ed interne, ed alle finestre, la sostituzione dei vetri rotti, la rasatura e pitturazione, nonché il rimborso dei
19 costi delle pratiche amministrative di sanatoria degli abusi edilizi accertati dal CTU, con le relative sanzioni.
E' dovuto, altresì, il rimborso della spesa occorrente per la rimozione dei punti elettrici di utilizzo e delle canaline esterne, come quantificati dal CTU nel computo metrico del 3 marzo
2023, in quanto opere di potenziamento funzionali al miglior uso dell'impianto, che non risultano preventivamente assentite dai locatori, ai sensi dell'art. 9 del contratto.
Circa il quantum, per l'esecuzione delle opere di ripristino, vengono riconosciuti a ciascun locatore i seguenti importi (derivanti dalla sommatoria del risarcimento quantificato dal CTU a pag. 42 della relazione e delle voci “punti di utilizzo” e altro, “rimozione di canale e battiscopa” e altro, nonché, per la quota parte della metà, “oneri per conferimento in impianti autorizzati”, indicate dal CTU nel computo metrico del 3 marzo 2023):
- € 9.373,05 a (= € 8.825,35 + €547,70) Pt_1
- € 12.977,35 a (€ 11.945,81 + € 1.031,54) Parte_2
- € 10.217,27 a (€ 9.816,44 + € 400,83) Pt_3
- € 19.352,74 a (€ 10.073,52 + € 8.343,27 + € 550,48 + € 385,47) Pt_4
- € 8.969,57 a (€ 8.584,55 + € 385,02). Parte_11
I ricorrenti hanno lamentato che la quantificazione dei costi effettuata dal CTU non corrisponde ai normali valori commerciali.
La tesi non è condivisibile, sia perché il CTU ha utilizzato il Controparte_7
(ed. luglio 2022), sia perché il creditore non ha diritto alla messa a nuovo
[...] dell'immobile, che gli consentirebbe di locupletare il maggior valore acquisito dall'immobile per effetto dei lavori (tanto vero che, di regola, le stime delle opere, effettuate partendo dai valori di mercato, vengono opportunamente abbattute in misura percentuale), in contrasto col principio generale dell'ordinamento in materia di responsabilità civile, secondo cui il danneggiato a diritto ad ottenere il ristoro e di tutto e solo il pregiudizio effettivamente patito.
Tenuto conto della vetustà dell'immobile e dell'uso ultratrentennale senza interventi manutentivi da parte dei locatori, i costi per i ripristini, come stimati dal CTU, si reputano del tutto adeguati (cfr. Cassazione civile sez. III, 25/06/2013, n.15875: l'obbligo del conduttore, previsto dall'articolo 1590 del Cc, di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha
20 ricevuta salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, non può legittimare la condanna di questi al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell'immobile, dovendosi considerare la convenzione contrattuale della destinazione del bene e l'usura connessa alla durata del rapporto. In termini, Corte appello Napoli sez. VI, 12/05/2022,
n.1971).


7. Sul diritto all'indennità di occupazione.
I locatori hanno, altresì, diritto all'indennità di occupazione per il tempo necessario sia all'esecuzione dei ripristini, sia al perfezionamento delle pratiche amministrative in sanatoria, prodromiche ai lavori.
A tale riguardo, il CTU ha indicato, per ciascuna unità immobiliare, i giorni occorrenti per l'esecuzione delle opere e tale indicazione appare congrua.
Ha anche stimato in complessivi cinque mesi il tempo necessario ad acquisire le autorizzazioni amministrative per l'esecuzione delle opere, anche in sanatoria. Tuttavia, tale stima si riferisce a tutti i ripristini chiesti dai locatori, come quantificati nella relazione integrativa del 3 marzo
2023 (pag. 4), e non soltanto alle pratiche in sanatoria degli abusi edilizi.
Il consulente tecnico dei ricorrenti, nelle osservazioni alla relazione peritale del 29 novembre
2022, ha indicato in “massimo 45 giorni” il tempo necessario per la risposta dell'amministrazione alla richiesta della visura degli atti di fabbrica, oltre a quello, che non ha quantificato, per la redazione e predisposizione della pratica edilizia.
Ha anche stimato in venti/trenta giorni aggiuntivi il tempo per visionare le planimetrie catastali di impianto, ma, non essendo stato riconosciuto il diritto alla rimozione degli impianti, non occorre tenerne conto.
Sulla base delle stesse allegazioni di parte, i tempi necessari per la predisposizione delle pratiche in sanatoria, prima dell'inizio dei lavori, vengono equitativamente stimati dalla scrivente in sessanta giorni complessivi.
In definitiva, a ciascun locatore è dovuta l'indennità di occupazione per sessanta giorni, oltre al tempo necessario alla realizzazione dei lavori, come separatamente indicato, per ciascuna unità, dal CTU.
21 8. Sul rifiuto di accettare la restituzione dei beni locati e sul diritto all'indennità di occupazione sino alla loro presa in consegna.
I locatori non hanno diritto all'indennità di occupazione per tutto il restante periodo successivo, fino alla data del 27 marzo 2023, in cui hanno accettato la restituzione delle unità immobiliari.
E' noto che Il principio desumibile dall'articolo 1590 del Cc che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell'immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all'articolo 1227, comma 2, del Cc, secondo il quale in base alle regole dell'ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un “facere” non corrispondente all' “id quod plerumque accidit (Cassazione civile sez. III, 25/06/2013, n.15875).
Secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione, il rifiuto di ricevere i beni locati è legittimo allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino
l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti (Cassazione civile sez. III, 09/12/2021, n.39179).
Nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività
22 straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta (Cassazione civile sez. III, 24/05/2013, n.12977).
Al contempo, la Corte di Cassazione ha avvertito che l'applicazione del suddetto principio non può ritenersi incondizionata ed automatica e che dovrà valutarsi caso per caso, in relazione alle concrete circostanze (ibidem).
Nella fattispecie, le risultanze istruttorie hanno consentito di accertare che i danni alle unità immobiliari non sono, sotto il profilo dei costi economici e dei tempi di esecuzione, ingenti e che pure gli abusi edilizi sono di modesta entità e facilmente sanabili, essendo consistiti nell'abbattimento di alcuni tramezzi e divisori interni e nella chiusura e spostamento di alcune aperture interne.
Complessivamente il pregiudizio è senz'altro di entità incomparabilmente inferiore all'ammontare dell'indennità di occupazione chiesta fino all'accettazione della restituzione, sia in termini monetari, sia per la natura e l'entità dell'attività di ripristino che comporta, e non giustifica il riconoscimento del diritto al risarcimento, stante la macroscopica sproporzione.
Ad avviso della scrivente, il rifiuto di ricevere la restituzione dei beni locati è stato contrario a buona fede ed illegittimo e la domanda risarcitoria non merita accoglimento.


9. Sull'ammontare dell'indennità di occupazione.
I locatori hanno chiesto di quantificare l'indennità di occupazione nell'intero importo del canone originariamente pattuito in contratto, senza la decurtazione del 15%, applicata nel corso del rapporto in forza della normativa sopravvenuta (d.l. n. 95/2012).
La richiesta non può essere accolta.
E' noto che, mentre il credito da corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, costituendo una forma di risarcimento minima prevista dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, prescinde dalla prova di un danno concreto al locatore, il maggior danno previsto ai sensi della seconda parte dell'articolo 1591 del Cc, costituendo specificazione di quanto disposto generalmente per le obbligazioni pecuniarie ex articoli 1223 e 1224, comma 2, del Cc, deve esser concretamente dimostrato dal locatore, secondo i principi in materia di onere della prova ex articolo 2697 del Cc. (Cassazione civile sez. III, 27/06/2023, n.18370).
23 Il maggior danno può essere provato anche con prova presuntiva, che, però, deve consistere nella rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato (Cassazione civile sez. III, 17/05/2024,
n.13877). Esso deve essere dimostrata in concreto, sulla base delle proposte di locazione ricevute (ibidem), purché specifiche e serie (Cassazione civile sez. III, 27/06/2023, n.18370), dovendosi escludere la risarcibilità del danno da perdita di chance, per la intrinseca incertezza sulla possibilità di conseguire il vantaggio economico che connota questa figura (Cassazione civile sez. III, 07/10/2021, n.27287).
Nel caso in esame i locatori hanno prodotto alcune proposte di acquisto, ma scadute in epoca antecedente alla data assentita al conduttore per il rilascio (doc. 29), nonché alcune manifestazioni di interesse, inviate non da potenziali conduttori, ma da agenzie immobiliari, le quali, al più, potrebbero avere valore indiziario sul presumibile valore locativo, ma che certo non consistono in proposte di locazione, tanto meno serie e specifiche (doc. 30).
L'indennità deve, pertanto, essere quantificata nella misura contrattuale, decurtata del 15% e viene determinata come segue (sulla base dei valori esposti nelle fatture emesse dai locatori, per ciascun trimestre, doc. 28, decurtati del 15%, divisi per novanta giorni e moltiplicati per i complessivi giorni per i quali è riconosciuta l'indennità):
- € 6.488,48 per (85 giorni) Parte_1
- € 14.405,94 per (100 giorni) Pt_2
- € 4.192,71 per (70 giorni) Parte_3
- € 14.242,57 per (105 giorni) Pt_4
- € 4.336,00 per (80 giorni). Parte_11
10. Le spese condominiali.
Sono dovute, oltre che per il medesimo periodo dell'indennità di occupazione, per ulteriori sessantuno giorni (ossia per i mesi di maggio e giugno 2021), atteso che, a pag. 14 del ricorso, i locatori hanno allegato che esse sono state versate sino al 30 aprile 2021. Contr Conseguentemente, Il è tenuto al rimborso, a tale titolo, delle seguenti somme:
24 - € 1.876,96 per (146 giorni) Parte_1
- € 2.926,09 per (161 giorni) Pt_2
- € 1.174,88 per (131 giorni) Parte_3
- € 3.381,82 per (166 giorni) Pt_4
- € 991,15 per e (141 giorni). Parte_5 Pt_6
11. Le spese legali.
Stante l'esito del giudizio, non è dovuto ai ricorrenti il rimborso delle spese relative al procedimento per la nomina di un sequestratario ed a quello di reclamo.
Spetta, invece, il rimborso delle spese relative al procedimento per accertamento tecnico preventivo ed a quello presente, nonché quelle per la procedura di mediazione obbligatoria, che vengono liquidate come in dispositivo, in base al valore del decisum (scaglione di valore: €
52.001,00/260.000), nei valori medi tariffari, ad esclusione della fase istruttoria/trattazione, che viene liquidata nel minimo, non essendo stata svolta istruttoria orale. L'importo unitariamente indicato dovrà essere suddiviso tra i ricorrenti in proporzione dei rispettivi risarcimenti, come riconosciuti.
Le spese delle indagini peritali d'ufficio, vengono poste a carico di ciascuna parte per la metà, in forza del principio di causalità, posto che gran parte degli accertamenti e delle contestazioni tecniche ha avuto ad oggetto la questione degli impianti e dell'avvenuta o meno unificazione delle unità immobiliari, all'epoca della stipulazione, e che, con riguardo ad esse, i ricorrenti, che hanno chiesto gli accertamenti, sono risultati soccombenti. Per le medesime ragioni, i compensi dei consulenti tecnici di parte restano a carico di ciascuna di esse.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:

1. in parziale accoglimento delle domande, condanna il
[...]
, al pagamento, in favore di: Controparte_3
- della somma di € 17.738,49 Parte_1
- di della somma di € 30.309,38 Parte_2
- di della somma di € 15.584,86 Parte_3
- di ella somma di € 36.977,13 Parte_4
25 - di , della somma di € 14.296,72, Parte_11 in tutti i casi oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2. condanna altresì la predetta resistente a rimborsare ai ricorrenti, ciascuno in proporzione dei rispettivi risarcimenti, le spese del presente giudizio, che si liquidano in € 1.713,00 per esborsi ed € 11.268,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali,
IVA e CPA se dovute, ed oltre alle spese per la procedura di mediazione obbligatoria, che si liquidano in € 88,00 per esborsi ed € 136,00 per compenso, oltre IVA.
Pone definitivamente in capo a ciascuna delle parti, per la metà, le spese delle indagini tecniche d'ufficio espletate.
Milano, 04/08/2025
Il Giudice Francesca Savignano
26