R. G. n. 20048 / 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Nel procedimento iscritto al n. RG 20048/2020, viste le note di trattazione depositate telematicamente solo dall'avv. Giuseppe Cincotta nell'interesse di parte convenuta, sulla scorta del decreto di Parte_1 regolamentazione dell'udienza dell'8.05.2025, adottato ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c. in data 07.11.2024, (fissata per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc con provvedimento in pari data) - pronuncia la seguente
SENTENZA
tra
(C.F. ), nato a [...], il Parte_2 C.F._1
15/10/1972 e ivi residente, rappresentato e difeso, dall'avv. Alfio Ziino ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Lipari, Via Filippo Mancuso,
12 per procura in atti, -attore-
CONTRO
(C.F. ), nato a [...], il Parte_1 C.F._2
12/10/1960 e ivi residente in Pianoconte – Lipari, Strada Provinciale San
Calogero snc, rappresentato e difeso, dall'avv. Giuseppe Cincotta ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Lipari, Via Prof. Carnevale,
110, per procura in atti. -convenuto-
Oggetto: controversia in materia di locazione - pagamento somma di denaro

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte in data
27.08.2020, il sig. , con la premessa di essere conduttore ad Parte_2
uso abitativo dell'immobile sito in Pianoconte – Lipari, Strada Provinciale San
Calogero snc, identificato al catasto al foglio mappa n. 79, particella n. 424, in virtù di contratto registrato in Lipari (ME) in data 01.12.2011 al n. 1868, con canone mensile dovuto pari ad € 500,00., conveniva in giudizio dinanzi a questo Tribunale il locatore in quanto lamentava che nel Parte_1
corso del rapporto locatizio si erano resi necessari nella predetta casa lavori di manutenzione realizzati con il tacito consenso del locatore, eseguiti tra il
2017-2019, consistenti nello specifico in “pulitura e ripristino cisterna, pitturazione esterna, pitturazione interna e pannellatura, sostituzione telai, manutenzione infissi e adeguamento impianto elettrico” (cfr. perizia allegata in atti
Ing. del 13.01.2020). Persona_1
Chiedeva pertanto il rimborso delle spese sostenute giusta fattura n. 15 del
22.10.2019, emessa dall'attore in qualità di ditta esecutrice dei lavori e trasmessa alla controparte con raccomandata a./r. del 18.11.2019.
La sopra indicata fattura era tempestivamente contestata dal con nota Pt_1
pec del 06.12.2019 a firma del proprio legale di fiducia.
Tanto premesso, all'esito negativo del tentativo di negoziazione del
20.02.2020, adiva questo Tribunale e chiedeva che fossero Parte_2
accolte le seguenti conclusioni: “1.= riconoscere e dichiarare che il signor Pt_1
deve al signor per le causali indicate in narrativa, la
[...] Parte_2
somma di € 12600,00 e/o quella diversa accertata in corso di causa”.
In via istruttoria chiedeva l'interrogatorio formale della parte convenuta e l'esame testimoniale.
Con le note depositate in data 12.11.2024 parte attrice, a parziale modificazione delle conclusioni già depositate, chiedeva la valutazione in via equitativa della somma dovuta per i lavori effettuati.
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Con comparsa del 20.11.2020 si costituiva in giudizio che Parte_1
contestava la fattura ricevuta, a fronte del carattere non necessario e non urgente delle spese sostenute dal conduttore per i lavori di ripristino, oltre che della mancata commissione/autorizzazione dei lavori, eseguiti senza il previo consenso del locatore.
Chiedeva, pertanto, di respingere le domande avanzate da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto, sia in ordine all'an debeatur che al quantum debeatur. Con vittoria di spese e compensi da distrarre in favore difensore antistatario.
All'udienza del 30.03.2023 era ammesso interrogatorio formale della parte convenuta richiesta dall'attore nell'atto di citazione, con rinvio per l'audizione all'udienza successiva del 25.01.2024, al termine della quale il
Giudice, ritenuta la causa adeguatamente istruita, rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 07.11.2024.
Quindi, all'esito della camera di Consiglio, impregiudicata ogni decisione, era disposta la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. fissando a tale scopo l'udienza dell'8.05.2025 e concedendo alle parti il chiesto termine per depositare memorie conclusionali con sostituzione della udienza, ex art. 127 ter cpc, con scambio di note contenenti le sole istanze e conclusioni in sostituzione della presenza fisica dei procuratori delle parti, e incamerata così in decisione.
=°=°=°=°=
La domanda è infondata e va respinta.
Assume il ricorrente di aver effettuato in casa lavori eccedenti in fatto l'ordinaria conservazione della cosa locata e non compresi negli obblighi del conduttore, pertanto ne chiedeva il rimborso.
In linea generale, così come stabilisce la legge (t. u. edilizia, DPR n. 380/2001 art. 3), sono considerati appartenenti alla manutenzione ordinaria tutti gli interventi che hanno a che fare con l'efficienza della casa, mentre tutti gli interventi che possono essere considerati opere di riqualificazione, appartengono alla categoria di manutenzione straordinaria.
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In tema di riparazioni, ai sensi degli artt. 1575 e seguenti del Codice civile il locatore deve mantenere il bene locato in uno stato idoneo all'uso pattuito e, salvo che le parti abbiano diversamente pattuito, effettuare tutte le riparazioni necessarie affinché il bene mantenga la sua naturale destinazione.
Restano invece normalmente a carico del conduttore le opere necessarie a rimuovere il deterioramento prodotto dall'utilizzo del bene.
L'art. 1577 c.c., dispone, al comma 1, che il conduttore dia avviso al locatore della necessità di eseguire riparazioni che non siano a proprio carico e, al secondo comma, gli consente di provvedere direttamente a quelle urgenti dandone contemporaneo avviso al conduttore al fine di ottenere il rimborso della relativa spesa. L'interpretazione sistematica della norma induce ad affermare che, ove occorrano interventi di manutenzione straordinaria, il locatore ha l'obbligo contrattuale di intervenire e di eseguirli. L'urgenza dell'intervento attribuisce al conduttore - allo scopo di tutelarlo - la facoltà di provvedervi direttamente. La necessità del contemporaneo avviso è posto a tutela del locatore, il quale ha - a sua volta - facoltà di intervenire sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovrà sopportare il costo.
D'altra parte, è principio generale del nostro ordinamento che nella esecuzione del contratto le parti debbano comportarsi secondo buona fede.
A quanto sopra consegue che, allorché il locatore sia a conoscenza della necessità di procedere a lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, la mancata esecuzione degli stessi entro un limite temporale ragionevole, che deve essere apprezzato con riferimento alla loro natura, entità e necessità, ne determina l'inadempimento contrattuale e legittima il conduttore, sempre in presenza del carattere dell'urgenza, di provvedervi direttamente e a ottenere il rimborso del costo.
La norma non esige, dunque, che il conduttore ottenga dal locatore alcuna autorizzazione, essendo sufficiente a tal fine che si limiti ad avvisarlo.
Ed invero, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, il conduttore
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ha piena facoltà di provvedervi direttamente, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore (cfr. Cassazione civile sez. III,
08/07/2010, n.16136; Cassazione civile sez. III,20/02/2014, n. 4064; Cass. 18 luglio 2008 n. 19943, 22 febbraio 2008 n. 4583, 23 luglio 2002 n. 10742).
A tale principio si intende aderire pur se nel tempo sia sorto un contrasto nell'ambito della giurisprudenza di legittimità.
Ed invero, con la sentenza n. 4583 del 2008 la Suprema Corte ha ritenuto che l'avviso contestuale al locatore sia indispensabile affinché il conduttore possa ottenere il rimborso per le riparazioni urgenti cui abbia provveduto direttamente.
La sentenza n. 16089 del 2003 la Suprema Corte ha invece stabilito che il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art. 1577 c.c., non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore. Ritenendo così che nella fattispecie si trattasse di una mera informativa che non richiedesse l'adozione di particolari formalità, risultando tale esigenza soddisfatta ogni volta che il locatore fosse comunque stato informato della esigenza di eseguire dei lavori.
Ma, con altra pronuncia, condivisa da questo Tribunale, la Suprema Corte ha superato il contrasto nei seguenti termini: "In tema di locazione, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell'art. 1577 cod. civ. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente” (cfr. Cass. civ. n. 19943 del 18 luglio 2008). Inoltre è stato ulteriormente chiarito che, ai sensi dell'art. 1577 c. c., l'avviso in parola non abbia natura negoziale bensì di atto giuridico in senso stretto, sicché nell'interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. del Codice civile, dovendo darsi rilievo, per converso, agli
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elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell'atto (C. Cass. civ.
11/07/2023, n.19626).
Posto, quindi, che nessuna responsabilità è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell'obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la res in buono stato locativo, se il medesimo non abbia avuto conoscenza di tale necessità, né comunicazione da parte del conduttore (Trib.
Palermo 21/09/2016, n. 4586), nel caso di specie, non appare provata la avvenuta conoscenza o per lo meno conoscibilità da parte del locatore della necessità ed urgenza dei lavori da eseguire.
Il perito di parte, ing. , è intervenuto dopo la conclusione dei Persona_1
lavori, precisando di essersi recato sui luoghi di causa in data 10.12.2019.
Tanto ciò premesso, il consulente ha fornito un elenco dettagliato dei lavori che sarebbero stati effettuati, quantificandone il relativo costo, ma non ha espresso considerazioni e valutazioni circa l'urgenza dei lavori medesimi.
È opinione di questo giudice che quanto indicato nella perizia di parte non avesse valore probatorio né fosse vincolante.
Ciò in quanto la consulenza di parte, ancorché confermata sotto il vincolo del giuramento, costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio (Cass. civ., SS.UU., n.
13902/2013); inoltre, secondo la previsione di cui all'art. 10 del contratto di locazione, richiamato dallo stesso attore “restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas e sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muti e dei soffitti e degli infissi, piastrelle di pavimentazione e rivestimento”.
Orbene nella causale riprodotta nella fattura contestata, si evince la tipologia di lavori, descritti in “sostituzione telai compreso pannelli porte, messa in sicurezza di tutto l'impianto elettrico, ripristino sistemazione e pulitura cisterna. Ripristino e pitturazione facciata in toto. Ripristino totale di tutta la casa interna con montaggio in cartongesso e pitturazione totale” attinenti (ad eccezione di ripristino e pulitura cisterna) alla piccola manutenzione di competenza della conduttrice
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i cui costi, asseritamente sostenuti per la loro esecuzione, non rientrano fra quelle che possono essere oggetto di domanda di rimborso.
Ma oltre alla carenza di prova sulla effettiva esecuzione dei lavori e sulla necessità degli stessi avuto riguardo a quanto premesso, a rafforzare il convincimento della infondatezza della domanda, si rileva che comunque manchi la prova dell'avvenuto avviso al locatore, circostanza di non scarso rilievo per quanto già premesso.
Agli atti, infatti, è presente la raccomandata a/r n. RR1000011541 del
19.11.2019, che è, però, successiva alla conclusione dei lavori.
Alla luce di ciò, non è possibile trarre elementi utili per ritenere che il locatore sapesse delle condizioni dell'immobile e della necessità ed urgenza delle opere di manutenzione, con conseguente ingiustificata sua inerzia.
In sede di interrogatorio formale, il , pur confermando di abitare a Pt_1
pochi metri dall'abitazione concessa in locazione al sita in Pt_2
Pianoconte di Lipari Strada Provinciale San Calogero snc, ha negato la circostanza di cui al capitolo b ovvero che transitando accanto l'abitazione lo stesso osservava i lavori ivi in corso, precisando che nel periodo intercorrente tra il 2010 e il 2018 si trovava in Marocco per motivi personali.
Ha negato anche la circostanza di cui al capitolo c, confermando così di non conoscere l'esecuzione dei lavori indicati nella perizia a firma dell'ing.
del 13.01.2020. Persona_1
Inoltre, è noto che la fattura di per sé non può essere considerata un titolo negoziale, essendo un documento unilaterale che non fornisce alcuna prova riguardo l'esistenza del rapporto contrattuale su cui si fonda, né ovviamente del corrispettivo pattuito.
Per completezza espositiva, si deve aggiungere che, solo a fronte dell'ordinanza di convalida di sfratto per morosità e finita locazione del
30.06.2020 emessa da questo tribunale, già Sez. distaccata di Lipari, l'odierno attore ha instaurato il presente giudizio precisando nell'atto introduttivo di avere trattenuto parte del canone a fronte dei costi sostenuti per il ripristino
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dell'immobile locato.
Fermo quanto precede, quello che sicuramente non può essere fatto dal conduttore è auto-sospendere il pagamento del canone. Su tale aspetto la
Corte di Cassazione è granitica. Come è stato infatti ribadito, ad esempio, nella sentenza n.1317/2015: “costituisce pacifico orientamento di questa Corte il principio secondo cui in tema di locazione, al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.
Tale divieto, nel caso di specie, è ancor più severo, posto che il conduttore non abbia comunicato al locatore le esigenze dei lavori a suo dire eseguiti nell'immobile.
Ne consegue che, nella vicenda concreta, non avendo parte attrice assolto pienamente il proprio onere probatorio, ex art. 2697 c. c., nei termini descritti, la domanda vada rigettata.
Le spese del presente grado sono poste a carico dell'attore secondo soccombenza e liquidate in base ai parametri medi del D.M. n. 147/2022, ratione temporis applicabile al caso di specie, in ragione dello scaglione per valore riferibile a quello fino a €. 26000, sulla base della dichiarazione attorea e ai valori minimi avuto riguardo all'attività svolta e alla mancanza di questioni particolarmente complesse.

P. Q. M.

Il Tribunale di Barcellona P. G., definitivamente decidendo sulla causa iscritta al n. 20048/2020, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione
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disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda attorea;

2) condanna l'attore a rifondere a parte convenuta e per essa al suo procuratore distrattario avv. Giuseppe Cincotta, le spese del giudizio determinate, secondo i criteri indicati in €. 2.540,00 oltre spese generali 15%, I.V.A. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Barcellona P. G., il giorno 09/06/2025.
Il G. I. in funzione di giudice unico got Francesco Montera
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