TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II Sezione Civile
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, sezione 2a civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Cristina Capone, pronunziando ai sensi dell'art. 190 c.p.c., ha emesso la presente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 227 del Ruolo Generale dell'anno 2022, avente ad oggetto: vendita di cose immobili vertente
(C.F.: e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Giugliano in Campania (NA), alla via S.
Nullo n. 109 presso lo studio dell'avv. Veronica Guarino, che li rappresenta e difende in virtù della procura in calce all'atto di citazione
Attori
CONTRO
(C.F. ), elettivamente CP_1 C.F._3
domiciliato in Qualiano (NA), alla Via Campana N. 177, presso lo studio dell'avv. Salvatore Sarracino, che lo rappresenta e difende in virtù della procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come dagli atti di causa, che si intendono qui integralmente ripetuti e trascritti.
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IL GIUDICE
(dr.ssa Cristina CAPONE)

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PREMESSA IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
In via preliminare si premette che la presente sentenza è stata redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c, così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla
G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), ossia mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
Con atto di citazione in riassunzione ritualmente notificato, Parte_1
e convenivano in giudizio, innanzi al
[...] Parte_3
Tribunale di Napoli Nord, esponendo in fatto: - che con CP_1
atto stipulato in data 30.09.2010, a rogito del Notaio Persona_1
di Qualiano, registrato a Napoli il 25.10.2010 al n. 2703/1T e trascritto in data 26.10.2010 ai nn. 46606/31706, avevano acquistato dal sig.
l'immobile sito in Qualiano (NA), alla Via Ripuaria e CP_1
precisamente il fabbricato ad uso abitazione composto da un unico piano terra ed annessa area di corte, riportato nel N.C.E.U del comune di
Qualiano al foglio 9 p.lla 433 sub 1; - che il predetto immobile era stato edificato in assenza di autorizzazioni amministrative e, pertanto, era stata presentata presso il Comune di Qualiano domanda di concessione edilizia in sanatoria in data 10.12.2004 prot. N. 11192 ed era sano state pagate le oblazioni e gli oneri come autoliquidati;
- che nell'atto a rogito del Notaio all'art. 3) il venditore, ammonito dal Persona_1
Notaio rogante ai sensi del DPR 445/2000, aveva dichiarato che le opere non erano sottoposte a vincoli per i quali era necessario il parere delle autorità preposte;
- che in realtà l'immobile era sottoposto a vincoli, ben noti alla parte venditrice;
- che, in particolare, come da certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Qualiano, l'area su cui sorgeva il fabbricato in questione era sottoposta al vincolo rientrate nella zona di rispetto del Corso Alveo dei Camaldoli, (Art.142 lett.c )
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d.lgs.42/2004); - che il Comune di Qualiano non poteva rilasciare la concessione in sanatoria in ordine all'immobile in oggetto prima di tutto perché zona vincolata (e dunque era necessaria la preventiva acquisizione del parere positivo dell'Autorità preposta) e in secondo luogo perché bisognava pagare le somme residue rispetto a quanto autoliquidato e già pagato a titolo di oneri e di oblazioni prima della stipula dell'atto di compravendita;
- che nel citato atto di acquisto dette ulteriori eventuali somme erano state espressamente poste a carico della parte venditrice (art. 3 parte finale); - che il sig. per CP_1
mezzo del loro procuratore, con lettera raccomandata inviata in febbraio
2022, era stato invitato, invano, a fare quanto necessario per regolarizzare il trasferimento e adempiere agli obblighi contrattualmente assunti;
- che l'immobile era stato acquistato senza le finiture ed era stato ultimato da essi attori successivamente all'acquisto per essere destinato ad abitazione principale;
- che il prezzo all'epoca era stato convenuto, considerato lo stato in cui l'immobile si trovava, in euro
200.000,00, pagato per euro 45.000,00 nei modi di legge prima della stipula dell'atto di compravendita ed euro 155.000,00 mediante 31 rate semestrali di euro 5000,00, ciascuna a partire dal 20 giugno 2011 e fino al 20 giugno 2026; - che le spese per il trasferimento, per le migliorie e le addizioni apportate all'immobile ammontavano a circa ad euro
190.000,00.
Chiedeva, pertanto, all'adito Tribunale: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: In via principale: -
1) accertare e dichiarare la nullità dell'atto di compravendita a rogito del Notaio o in via subordinata la risoluzione dello Persona_1 stesso per inadempimento del convenuto sopra citato e per l'effetto condannare il signor al pagamento dell'importo di CP_1
euro 200.000,00 quale restituzione del prezzo versato o la somma fino
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ad allora versata, oltre ad interessi e rivalutazione dalla data del pagamento nonchè di euro 190.000,00 per le migliorie e le addizioni apportate all'immobile e per le spese sostenute nonché al risarcimento del danno cagionato ai signori E Parte_1
in ragione di almeno € 15.000,00 ovvero del Parte_2
maggiore o minore importo, quantificato anche in via equitativa, che sarà ritenuto di Giustizia. In via subordinata: --2) accertata la difformità di quanto venduto e l'inadempienza del signor
[...]
condannare quest'ultimo al pagamento dell'importo di CP_1
€.60.000,00 ovvero del diverso importo che sarà accertato in corso di causa, a titolo di riduzione del prezzo - condannare il signor
[...]
al risarcimento del danno cagionato agli attori in ragione di CP_1 almeno €.15.000,00 ovvero del maggiore o minore importo, quantificato anche in via equitativa, che sarà ritenuto di Giustizia.” (cfr. pag. 5 dell'atto di citazione)
Si costituiva in giudizio eccependo: - l'infondatezza CP_1
della domanda attrice;
- che, diversamente da quanto dedotto dagli attori, in data 01.07.2008, unitamente alla moglie aveva CP_2
stipulato un preliminare di compravendita con il quale aveva promesso di vendere al sig.re l'immobile per cui è causa per Parte_1
l'importo di €.200.000,00; -che l'atto definitivo doveva essere stipulato entro e non oltre la data del 30.06.2009; - che il prezzo pattuito doveva essere corrisposto con le seguenti modalità: €.20.000,00 contestualmente alla sottoscrizione del preliminare;
€.10.000,00 entro il
30.10.2008; €.170.000,00 alla stipula dell'atto notarile con l'intervento di istituti di credito;
- che l'immobile promesso in vendita era stato edificato in assenza di titolo abilitativo con domanda di concessione edilizia in sanatoria al Comune di Qualiano giusto protocollo n°11192 del 10 dicembre 2004; - che, con la somma ricevuta in conto prezzo,
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aveva incaricato un tecnico per il disbrigo della pratica di condono e provveduto altresì al versamento degli ulteriori oneri concessori;
-che, in data 07.08.2009, le parti, a parziale modifica del preliminare di compravendita, di comune accordo avevano rideterminato il prezzo della vendita in €.190.000,00 e che tale scrittura era stata sottoscritta anche dai sigg.ri e quali genitori Persona_2 Persona_3
dell'attrice ; - che i sigg.ri e Parte_2 Persona_2
si erano impegnati a versare, in nome e per conto della Persona_3
figlia , parte del prezzo pattuito, precisamente la Parte_2
somma di €.30.000,00 con effetto cambiario da sottoscrivere contestualmente all'atto definitivo con scadenza a ventiquattro mesi dalla stipula, mentre la residua somma di €.150.000,00 doveva essere versata alle seguenti scadenze: €.20.000,00 contestualmente alla sottoscrizione dell'atto di modifica del preliminare ed i restanti ed
€.120.000,00 alla stipula dell'atto definitivo a mezzo di mutuo bancario;

- che, fatta eccezione per il primo versamento, i successivi versamenti non erano stati effettuati;
- che l'atto notarile impugnato era stato rogitato solo in data 30.09.2010, poichè gli attori per questioni personali non erano riusciti ad accedere a forme di credito bancario;
-che, a seguito di costanti pressioni da parte degli attori, esso convenuto, nelle more divenuto unico proprietario del cespite compravenduto, per il decesso del coniuge si era reso disponibile ad accettare CP_2 un pagamento rateale, precisamente €.45.000,00 con quattro versamenti precedenti alla stipula dell'atto definitivo mentre i restanti 155.000,00 a mezzo n. 31 effetti cambiari dell'importo ciascuno di €.5.000,00 con scadenza semestrale a decorrere dal 20 giugno 2011; - a garanzia del pagamento delle rate convenute, erano stati rilasciati n.31 effetti cambiari ed iscritta ipoteca sull'immobile compravenduto;
- che solo nove degli effetti cambiari rilasciati, per il complessivo importo di euro
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45.000,00, se pur con notevoli ritardi, erano stati regolarmente pagati dagli attori, mentre i successivi effetti cambiari con scadenza dal
20.12.2020 erano rimasti impagati e quindi elevato protesto;
- che, successivamente ed in modo arbitrario, gli attori avevano sospeso il pagamento delle rate cosi come concordate;
- che, a seguito del mancato pagamento dell'effetto cambiario scaduto, in data 30.01.2021 aveva notificato ai sig.ri e atto di Parte_2 Parte_1
precetto cambiario con intimazione di pagamento;
- che, in data 14 febbraio 2021, successivamente alla notifica del predetto atto di precetto, gli attori lo avevano diffidato dal proseguire l'azione esecutiva intrapresa assumendo, a loro dire, che l'atto di compravendita risultava nullo in quanto l'appezzamento di terreno sul quale era stato edificato l'immobile era sottoposto a vincolo idrogeologico per il quale non era stato richiesto il preventivo e necessario parere all'ente preposto;
-che in data 19 marzo 2021 aveva provveduto a notificare l'atto di pignoramento mobiliare con il quale era stato sottoposto ad espropriazione forzata il veicolo Fiat 500 LEP319VC di proprietà del
Sig. re - che la procedura espropriativa era stata Parte_1
iscritta al ruolo generale esecuzioni mobiliari del Tribunale di Napoli
Nord al n°963/2021, era stata disposta la vendita del bene;
- che i coniugi e erano rimasti contumaci nella predetta Pt_1 Parte_2 procedura esecutiva omettendo altresì di adempiere all'ordine del magistrato di consegnare il bene pignorato;
- che l'area su cui era stato edificato l'immobile per cui è causa, sottoposta a vincolo idrogeologico era ben nota agli attori sin dalla fase precontrattuale, circostanza questa confermata dal conferimento dell'incarico affidato dai promittenti acquirenti ad un loro tecnico di fiducia per verificare la regolarità della domanda di condono in sanatoria e l'assenza di impedimenti per il rilascio della concessione;
-che l'esistenza, ben nota agli attori, del
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vincolo idrogeologico era altresì dimostrata dal fatto che l'immobile compromesso confinava con la proprietà dei genitori della attrice;
- che, invero, nelle aree sottoposte a vincolo idrogeologico è possibile richiedere la concessione edilizia a sanare, purché i manufatti rispettino una distanza minima dal corso d'acqua stabilita dai regolamenti comunali che per il Comune di Qualiano la distanza è fissata in metri
150; -che, nel caso di specie, l'immobile de quo poteva essere sanato avendone i requisiti all'epoca della compravendita ma che poi non poteva esserlo più a causa degli ampliamenti realizzati in assenza di titolo abilitativo dai sigg. ri e Parte_1 Parte_2
dopo il rogito notarile;
- che tale difformità emergeva da un semplice raffronto tra la planimetria allegata all'atto di compravendita e la sagoma attuale dell'immobile rilevata dal motore di ricerca “Google earth”; -che gli ampliamenti realizzati dagli attori avevano ridotto la distanza del manufatto all'alveo dei Camaldoli, con la conseguenza che l'ente preposto non avrebbe mai potuto dare parere favorevole per il rilascio della concessione edilizia.
Chiedeva, pertanto, all'adito Tribunale di: “(…) Nel merito rigettare la domanda perché inammissibile ed improcedibile nonché in fatto ed in diritto e conseguentemente dichiarare gli attori decaduti dal beneficio del termine per il pagamento dell'ulteriore somma ancora dovuta al
Sig.re quale saldo del prezzo pattuito, oltre interessi e CP_1
rivalutazione. In via del tutto subordinata e nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di nullità dell'atto notarile, ordinare ai
Sigg. ri e il ripristino dello stato Parte_2 Parte_1
quo ante al rogito con la demolizione di tutti gli abusi realizzati sull'immobile per cui e causa successivamente, con condanna al pagamento della indennità di occupazione sine titolo dal rogito al rilascio.” (cfr. pag.

7-8 della comparsa di costituzione e risposta)
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Letti gli atti e concessi i termini di cui al comma VI dell'art.183
c.p.c., all'udienza del 22.11.2024 la causa veniva assegnata a sentenza con termini di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di
20 per le successive repliche.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va dato atto della legittimazione delle parti del presente giudizio, che si trae dalla documentazione in atti e dalla assenza di specifiche contestazioni al riguardo.
Sempre in via preliminare, va dichiarata la validità dell'atto introduttivo, atteso che il medesimo permette certamente di individuare gli elementi costitutivi della domanda proposta dal parte attrice nei confronti del convenuto, consentendo così alle parti di spiegare compiutamente tutte le loro difese.
Tanto premesso in rito, venendo al merito, le domande attoree sono infondate e vanno rigettate per quanto di ragione.
Parte attrice ha chiesto dichiararsi la nullità ovvero la risoluzione del contratto di compravendita oggetto di causa, con conseguente restituzione del prezzo versato e risarcimento dei danni subiti, deducendo che, al momento della stipula dell'atto, il venditore avrebbe dichiarato falsamente l'inesistenza di vincoli gravanti sull'immobile.
Invero, i vincoli di inedificabilità di tipo paesistico o idrogeologico, avendo natura conformativa e costituendo delle limitazioni legali della proprietà stabilite in via generale, sono idonei a far classificare l'immobile oggetto del procedimento come "non edificabile", incidendo negativamente sul suo valore di mercato e, di conseguenza, sulla determinazione dell'indennità di espropriazione o di occupazione;
ne consegue che l'inserimento di un immobile in una zona urbanistica astrattamente edificabile secondo le Norme Tecniche di Attuazione del
P.R.G. non è sufficiente ad attribuirgli natura edificabile ove sul
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medesimo immobile insistano vincoli paesistici ed idrogeologici tali da escluderne totalmente, in concreto, l'edificabilità (Cass. Sez. 1,
27/07/2021, n. 21561).
A tal riguardo, per giurisprudenza costante si ritiene che, qualora il bene oggetto del contratto risulti soggetto a vincolo di inedificabilità posto da un provvedimento amministrativo di carattere generale, tale vincolo, sottaciuto dal promittente venditore, rientri nel suo obbligo di garanzia ex art. 1489 cod. civ. sicché il promissario acquirente, ove emerga, alla luce di un'interpretazione dell'intero contratto condotta secondo il criterio funzionale e di buona fede e correttezza, il suo affidamento circa l'edificabilità del terreno, può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore. (Cass. Sez. 3, 22/10/2014, n.
22343). Invero: “la previsione dell'art.1489 c.c. (“cosa gravata da onere”) comprende anche l'ipotesi che sul bene immobile alienato siano stati imposti vincoli idrogeologici o forestali, non dichiarati nell'atto di vendita dal venditore, il quale pertanto e tenuto alla prevista garanzia, se non provi la reale conoscenza del vincolo stesso da parte del compratore. Ai fini della predetta conoscenza, e irrilevante che apposite leggi in materia prevedano in via astratta l'imposizione dei riferiti vincoli, giacche l'Onere relativo a carico di un determinato bene sorge soltanto a seguito di specifici provvedimenti amministrativi, la cui cognizione non può presumersi”
(Sez. 3, Sentenza n. 2996 del 10/10/1972; Cass. Sez. 3, 06/10/1969, n.
3182).
Invero, all'art.3) del contratto di compravendita rogato dal Notaio
— prodotto in atti — si legge che la parte venditrice, Persona_1 ammonita ai sensi dell'art. 47 DPR 445/2000, dichiarava che l'immobile non era soggetto a vincoli per i quali fosse necessario il parere delle autorità competenti.
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Tuttavia, gli odierni attori non hanno dimostrato che, al momento della stipula del contratto il cespite fosse gravato dal vincolo che essi assumono esistesse al tempo del rogito né, tantomeno, che il venditore ne fosse a conoscenza o che lo avesse dolosamente celato. In tal modo non hanno fornito la prova della sussistenza di una circostanza fattuale e giuridica atta ad incidere sulla validità o sull'equilibrio contrattuale dell'operazione.
Va ricordato che, in base ai principi generali in tema di onere della prova (art. 2697 c.c.), incombe sulla parte che deduce l'esistenza di un vincolo ignorato o taciuto in mala fede dall'alienante, l'onere di dimostrare non solo l'effettiva presenza del vincolo all'epoca del contratto, ma anche la consapevolezza di esso da parte del venditore.
Ciò non è avvenuto nella fattispecie in esame, ove parte attrice ha affermato che il venditore fosse a conoscenza della sussistenza del predetto vincolo senza, tuttavia, adeguatamente sostenere quanto prospettato.
Non può essere utile a quanto qui richiesto l'allegato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Napoli in data
19.11.2020 ove è attestato che l'area ove insiste l'immobile è interessata da vincolo di rispetto del Corso d'Acqua denominato “Alveo dei Camaldoli”, ai sensi dell'art. 142, comma 1, lett. c) del D. Lgs.
42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) ma non indica né consente di evincere la data di apposizione di detto vincolo, né parte attrice ha prodotto ulteriore documentazione utile a dimostrare che tale vincolo fosse già esistente e opponibile al momento della stipula dell'atto di compravendita.
Né, come sopra evidenziato, risulta dimostrato che il convenuto fosse, all'epoca del rogito, a conoscenza della presenza del vincolo o che ne abbia scientemente taciuto l'esistenza in danno degli acquirenti.
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In difetto di tali elementi probatori, non può quindi ritenersi integrato né un vizio invalidante del contratto, né un inadempimento imputabile al venditore, né tantomeno una sua responsabilità risarcitoria.
Pertanto, le domande attoree vanno rigettate.
Quanto alla domanda riconvenzionale formulata dal convenuto per ottenere il pagamento di ulteriori somme asseritamente ancora dovute a saldo del prezzo di vendita, essa deve, invece, essere dichiarata inammissibile.
Invero, nei propri atti difensivi parte convenuta dichiara di aver già intrapreso, in separata sede, una procedura esecutiva volta a recuperare il medesimo credito.
L'introduzione della presente domanda darebbe dunque luogo ad una inammissibile duplicazione dei rimedi, posto che per il medesimo credito è già in corso un procedimento esecutivo.
Peraltro, va rilevato che lo stesso convenuto non ha neppure chiarito con precisione e coerenza l'esatto ammontare del proprio credito residuo, formulando indicazioni contraddittorie al riguardo nei propri atti difensivi, con ulteriore pregiudizio per la certezza dei rapporti giuridici.
Pertanto, alla luce di quanto sinora esposto, anche la domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto va rigettata.
Il rigetto delle domande attoree per le ragioni che precedono e l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto integrano valide ragioni giustificative per compensare, ai sensi del vigente art.92 c.p.c., le spese di lite tra le parti.
Stante le circostanze fattuali e giuridiche rappresentate in atti, riguardanti la legittimità urbanistica e la regolarità edilizia dell'immobile oggetto di causa di cui non è dato rinvenire il rilascio di atto di sanatoria o regolarizzazione di edificio costruito senza le
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necessarie autorizzazioni, appare doveroso disporre la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica di Napoli Nord, affinché proceda alle opportune valutazioni in ordine alla sussistenza di eventuali ipotesi di reato in materia urbanistico-edilizia e paesaggistica.
Ogni ulteriore questione, pur formulata dalle parti in causa, rimane assorbita dalla pronuncia di cui sopra.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli Nord, sezione 2a civile, in persona del giudice dott.ssa Cristina Capone, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, così decide:
1) RIGETTA le domande attoree;

2)DICHIARA INAMMISSIBILE la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta;

3) COMPENSA le spese di lite;

4) DISPONE la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica di
Napoli Nord per le ragioni di cui in motivazione.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.
Così deciso in Aversa il 13/04/2025

IL GIUDICE
(dr.ssa Cristina Capone)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. I, D.M.
21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.

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