R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Manuela Cantù Presidente
Dott. Lucia Cannella Consigliere rel.
Dott. Vittorio Aliprandi Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 16/23 R.G. posta in decisione all'udienza collegiale del
16/10/2024
d a
OGGETTO:
C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. FELLI Parte_1 P.IVA_1
altri rapporti
, elettivamente domiciliata in VIA PARTIGIANI 4 24121 Parte_2 condominiali BERGAMO presso il difensore avv. FELLI ENRICO CARLO
APPELLANTE
c o n t r o
(C.F. ) E Controparte_1 C.F._1 CP_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv.
[...] C.F._2
pagina 1 di 28 SACCHI SILVANO, elettivamente domiciliati in VIA DANTE 18/A 24060
BOLGARE presso il difensore avv. SACCHI SILVANO
APPELLATI
E contro
(C.F. rappresentato e difeso Controparte_3 P.IVA_2
dall'avv. ALBORGHETTI GIANGIACOMO, elettivamente domiciliato in
VIA SERIOLETTO, 3/B 25036 PALAZZOLO SULL'OGLIO presso il difensore avv. ALBORGHETTI GIANGIACOMO
APPELLATO
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Bergamo – sezione quarta-
pubblicata in data 5.12.2022 con il n. 2649/22.
CONCLUSIONI
Di Pt_1
In riforma della sentenza n. 2649/2022 Sent., emessa da Tribunale di
Bergamo, dott. Costantino Ippolito, emessa il 5 dicembre 2022 e pubblicata il successivo 6 dicembre 2022 nella causa n. 1957/2018 R.G., Rep. n. 4449/2022
del 6 dicembre 2022, notificata da in data 7 dicembre Controparte_1
2022, riformarsi, revocarsi e annullarsi i capi della Sentenza gravata meglio specificati in atto, che - accertano la nullità della clausola di cui all'art. 4 del contratto di compravendita stipulato in data 21.4.2011 tra quale Parte_1
parte venditrice, e e quale parte Controparte_1 Parte_3
acquirente, nella parte in cui prevede che la parte acquirente “(...) prende atto pagina 2 di 28 che la società “ è esclusa dal pagamento delle spese Parte_1
condominiali relativamente agli immobili ancora di sua proprietà, fintanto che la loro costruzione non sarà ultimata, e pertanto saranno inagibili ed iscritti al
Catasto Fabbricati come “in corso di costruzione”, e per l'effetto
- accertano che l'obbligo dei condomini e Controparte_1 Pt_3
di concorso nelle spese condominiali, sin dall'acquisto, è limitato alle
[...]
spese riferibili ai soli millesimi di proprietà esclusiva secondo quanto previsto dagli articoli 21 e seguenti del regolamento del Controparte_3
con ogni pronuncia necessaria e conseguente.
IN OGNI CASO
- respingere le domande proposte dai signori e Controparte_1 Pt_3
, in via subordinata ed ulteriormente subordinata, in caso di riforma
[...]
della parte di Sentenza appellata da parte di in quanto infondate Parte_1
in fatto ed in diritto per i motivi di cui in atto;

- rigettare l'appello incidentale formulato dai signori e Controparte_1
in via incidentale avverso la Sentenza gravata in punto (i) di Parte_3
mancato riconoscimento della nullità della Delibera Condominiale posta a fondamento del Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Bergamo poi opposto,
nonché di altre delibere meramente indicate (peraltro tardivamente), nonché
(ii) di condanna al pagamento delle spese di primo e secondo grado di giudizio, per le motivazioni in atti;

- respingere le istanze istruttorie riproposte dai signori e Controparte_1
pagina 3 di 28 , in particolar modo per quanto d'interesse della Società Parte_3
appellante (i) dei capitoli di prova testimoniale, che devono ritenersi inammissibili, vertendo su circostanze generiche, irrilevanti e documentali;
(ii)
della richiesta di ispezione degli immobili condominiali di proprietà di Pt_1
e (iii) dell'ordine di esibizione a carico di della documentazione Pt_1
edilizio-urbanistica relativa alla realizzazione e situazione attuale dei medesimi appartamenti;

- con vittoria di spese e compensi di causa per entrambi i gradi di giudizio.
: Tes_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis
In via preliminare: per le ragioni di cui in narrativa, sospendere l'esecutività
della sentenza impugnata e/o del decreto ingiuntivo nn. 4973/17 D.I.,
20938/17 R.G., 6583/17 Rep emesso dal Tribunale di Bergamo
In via principale: per le ragioni di cui in narrativa, confermare la sentenza di primo grado nella parte in cui “accerta la nullità della clausola di cui all'art. 4
del contratto di compravendita stipulato in data 21/4/2011 tra Parte_1
quale parte venditrice, e e , Controparte_1 Parte_3
quale parte acquirente, nella parte in cui prevede che la parte acquirente (...)
prende atto che la società “ è esclusa dal pagamento delle Parte_1
spese condominiali relativamente agli immobili ancora di sua proprietà,
fintanto che la loro costruzione non sarà ultimata, e pertanto saranno inagibili pagina 4 di 28 ed iscritti al Catasto Fabbricati come “in corso di costruzione” e, per l'effetto,
accerta che l'obbligo dei condomini e Controparte_1 Pt_3
di concorso nelle spese condominiali, sin dall'acquisto, è limitato
[...]
alle spese riferibili ai soli millesimi di proprietà esclusiva secondo quanto previsto dagli articoli 21 e seguenti del regolamento del CP_3
”, rigettando ogni avversa domanda di riforma della stessa
[...]
In via subordinata: in caso di riforma della parte di sentenza di cui alla domanda posta in via principale, accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1341
II comma c.c. e/o in subordine ai sensi dell'art. 1355 c.c., la nullità della clausola di cui all'ultimo capoverso dell'art. 4 del contratto sottoscritto dal sig.
con in data 21.4.2011, a rogito ministero Controparte_1 Parte_1
notaio dott. di Milano, nn. 241964 Rep., 30102 Racc., Persona_1
registrato a Milano 4 il 2.5.2011 al n. 9171 serie 1T, che dispone l'esclusione di dal riparto delle spese condominiali, sino al completamento Parte_1
della costruzione degli immobili di sua proprietà e al loro accatastamento come finiti e, per l'effetto, dichiarare che l'opponente, sin dall'acquisto delle unità immobiliari facenti parte del , è tenuto unicamente al CP_3
versamento della quota corrispondente ai millesimi di sua proprietà, secondo quanto previsto dagli artt. 21 e ss. del regolamento condominiale.
In via ulteriormente subordinata: accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 1359
c.c., l'avveramento della condizione sospensiva di cui all'ultimo capoverso pagina 5 di 28 dell'art. 4 del contratto sottoscritto dal sig. con Controparte_1 Pt_1
in data 21.4.2011, a rogito ministero notaio dott. di
[...] Persona_1
Milano, nn. 241964 Rep., 30102 Racc., registrato a Milano 4 il 2.5.2011 al n.
9171 serie 1T, che dispone l'esclusione di dal riparto delle spese Parte_1
condominiali, sino al completamento della costruzione degli immobili di sua proprietà e al loro accatastamento come finiti, per fatto imputabile alla stessa e, per l'effetto, dichiarare che gli appellati, sin dall'acquisto delle Parte_1
unità immobiliari facenti parte del condominio, sono tenuti unicamente al versamento della quota corrispondente ai millesimi di sua proprietà, secondo quanto previsto dagli artt. 21 e ss. del regolamento condominiale
In via incidentale: riformare la parte di sentenza impugnata mediante la quale il Giudice di prime cure “rigetta l'opposizione proposta da
[...]
avverso il decreto ingiuntivo del Tribunale di Bergamo n. _1
4973/2017 del 28/11/2017 e, per l'effetto, conferma il decreto opposto e l'esecutorietà già concessa”, dichiarando la nullità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo 2016 del 4.5.2017, delle altre delibere condominiali medio tempore emanate in punto di approvazione di rendiconto consuntivo e segnatamente: dell'11.5.2016 per il 2015, del 18.3.2015 per il
2014, del 7.5.2014 per il 2012/2013 e del 1°.

3.2012 per il 2010-2011, nonché
di quelle relative al 2017 del 10.5.2018, esercizio straordinario 2018; e previo accertamento che l'importo corrisposto dagli appellati è pienamente satisfattivo di tutte le spese condominiali dovute, ai sensi degli art. 21 e ss. del pagina 6 di 28 regolamento condominiale, dall'acquisto dell'unità immobiliare facente parte del ad oggi, accertare e dichiarare l'insussistenza del credito CP_3
azionato in sede monitoria dal , con conseguente statuizione di CP_3
revoca e/o di declaratoria di nullità e/o di inefficacia del decreto ingiuntivo opposto nn. 4973/17 D.I., 10928/17 R.G. accertare e dichiarare che il sig.
è creditore nei confronti del dell'importo di € 683,97. _1 CP_3
In via incidentale: per le ragioni di cui in narrativa, riformare la parte di sentenza impugnata con cui il Giudice di prime cure ha compensato “per intero le spese processuali tra tutte le parti nei rispettivi rapporti processuali”,
ponendole a carico delle controparti ed a vantaggio degli appellati, con distrazione delle stesse in favore dell'Avvocato Silvano Sacchi che si dichiara antistatario.
In via istruttoria: si chiede di ammettere le istanze istruttorie la cui richiesta è
stata disattesa nel primo grado di giudizio e per l'effetto si chiede l'ammissione di prova per interpello e testi su seguenti capitoli di prova ai quali devono intendersi formulati in forma interrogativa e con inteso anteposto l'inciso “vero che”: 1) “lei era presente all'atto della stipula del contratto di compravendita del 21.4.2011 a rogito notaio dott. di Milano Persona_1
nn. 241964 Rep., 30102 Racc. che le si rammostra”; 2) “il sig. _1
, in sede di stipula dell'atto di compravendita di cui al precedente
[...]
capitolo venne informato dell'esenzione dalle spese condominiali in favore di pagina 7 di 28 sino alla conclusione della costruzione della unità abitative Parte_1
facenti parte del condominio “ ”; 3) “lei fu presente alle trattative che CP_3
portarono alla stipula del contratto di cui al capitolo 1” 4) “il sig. _1
, in sua presenza, durante le trattative precedenti la stipula dell'atto di
[...]
compravendita di cui al capitolo 1, venne informato dell'esenzione dalle spese condominiali in favore di sino alla conclusione della costruzione Parte_1
della unità abitative facenti parte del condominio “ ”; CP_3
5) “il sig. , in occasione della stipula dell'atto di cui al Controparte_1
capitolo 1, ebbe ad accettare la clausola di cui all'art. 4, ultimo capoverso, del contratto di cui al capitolo 1 che sancisce l'esclusione dalle spese condominiali in favore di sino alla conclusione della costruzione Parte_1
delle unità abitative facenti parte del condominio “ ”; CP_3
6) “il sig. , alla sua presenza e nelle trattative che Controparte_1
precedettero la stipula dell'atto di cui al capitolo 1, ebbe ad accettare l'esclusione dalle spese condominiali in favore di sino alla Parte_1
conclusione della costruzione delle unità abitative facenti parte del condominio “ ; su tutti i capitoli, con la teste di CP_3 Tes_2
Bolgare (BG).
Per altro verso, la scrivente difesa, nella denegata e non creduta ipotesi in cui la perizia depositata unitamente alla memoria ex art. 183 VI° comma n. 1
c.p.c. non dovesse essere ritenuta sufficientemente esaustiva ai fini della prova pagina 8 di 28 della determinazione dell'importo dovuto dal condominio nei confronti del sig. per la corretta determinazione delle spese condominiali dallo _1
stesso dovute, alla luce delle argomentazioni esposte nel presente atto e in quelli precedentemente versati in giudizio, chiede l'ammissione di CTU
contabile finalizzata a determinare l'importo dovuto al sig. dal _1
sulla base della differenza tra i bilanci approvati con le delibere CP_3
impugnate e l'importo dallo stesso versato, tenendo conto di quanto avrebbe dovuto invece corrispondere sulla base dei millesimi di proprietà nei medesimi periodi.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio con distrazione in favore dell'Avv. Silvano Sacchi che si dichiara antistatario.
Del La Piazza: CP_3
Nel merito in via principale: 1) confermare la Sentenza n. 2649/2022 Sent.
emessa dal Tribunale di Bergamo in data 05/012/2022 e pubblicata in data
06/12/2022 nella causa n. 1957/2018 R.G. nella parte in cui rigetta l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo Controparte_1
del Tribunale di Bergamo n. 4973/2017 confermandolo, Nel merito in via principale: 1) confermare la Sentenza n. 2649/2022 Sent. emessa dal Tribunale
di Bergamo in data 05/012/2022 e pubblicata in data 06/12/2022 nella causa n.
1957/2018 R.G. nella parte in cui rigetta l'opposizione proposta da _1
avverso il decreto ingiuntivo del Tribunale di Bergamo n. 4973/2017
[...]
pagina 9 di 28 confermandolo,
2) Confermare la Sentenza n. 2649/2022 Sent. emessa dal Tribunale di
Bergamo in data 05/012/2022 e pubblicata in data 06/12/2022 nella causa n.
1957/2018 R.G. nella parte in cui rigetta le domande proposte da
[...]
e nei confronti del _1 Parte_3 CP_3
3) Respingere le domande proposte dai sigg.ri in quanto infondate in _1
fatto ed in diritto per i motivi di cui in atti ed, in particolare, rigettare l'appello incidentale formulato dai sigg.ri avverso la Sentenza impugnata, per _1
tutte le motivazioni esposte in atti e nelle note per la trattazione scritta dell'udienza del 03/05/2023, con particolare riferimento: a) alla richiesta declaratoria di nullità della delibera condominiale posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto n. 4973/2017 D.I., n. 10928/2017 R.G. del
Tribunale di Bergamo poi opposto, oltre che di altre delibere solo indicate,
anche tardivamente, in quanto le domande risultano indeterminate, irrituali e tardive per tutti i motivi in atti;
b) alla domanda di condanna al pagamento delle spese di primo e secondo grado di giudizio;
c) a tutte le istanze istruttorie avanzate dai sigg.ri in quanto, con riferimento ai capitoli di prova, se _1
ne contesta l'ammissibilità perchè relativi a circostanza generiche, irrilevanti e da provarsi documentalmente, mentre con riferimento alla consulenza tecnica d'ufficio se ne contesta l'ammissibilità in quanto avente finalità
esclusivamente esplorativa.
pagina 10 di 28 Nel merito in via incidentale:
4) Riformare la Sentenza n. 2649/2022 Sent. emessa dal Tribunale di Bergamo
in data 05/012/2022 e pubblicata in data 06/12/2022 nella causa n. 1957/2018
R.G. nella parte in cui compensa le spese processuali tra il e i CP_3
signori dovendosi ritenere non sussistenti i motivi per la _1
compensazione delle spese di lite ex art. 92 c.p.c. per come motivato in atti,
avendo, inoltre, il giudice di primo grado violato la legge, rendendo ingiusta la decisione incidentalmente impugnata, posto che lo stesso non ha provveduto sull'eccezione di indeterminatezza e tardività della domanda di parte _1
dell'indicazione delle delibere assembleari che controparte assumerebbe e avrebbe dovuto dimostrare come nulle.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il di Bolgare (BG) otteneva dal Tribunale di Bergamo Controparte_3
un decreto ingiuntivo di € 8.595,67 nei confronti di , Controparte_1
proprietario di un appartamento e di un box all'interno del condominio, a titolo di spese e oneri condominiali non versati, quali risultavano dal rendiconto consuntivo della gestione dell'anno 2016 nonché dal bilancio preventivo dell'anno 2017 corredati dai relativi piani di riparto, entrambi approvati con delibera dell'assemblea condominiale tenutasi il 4.5.2017.
proponeva tempestiva opposizione contestando l'esistenza Controparte_1
del credito.
pagina 11 di 28 Allegava: di aver acquistato l'immobile dalla costruttrice Parte_1
unitamente a con atto notarile del 21.4.2011; che da allora Parte_3
aveva pagato interamente le spese e gli oneri condominiali che gli erano stati addebitati in proporzione ai millesimi di proprietà, ma non gli importi che il
Condominio aveva contabilizzato a suo carico avvalendosi della clausola di esonero della contenuta nell'atto di compravendita che, all'art. 4, Pt_1
testualmente prevedeva “ la parte acquirente prende atto che la società
“ è esclusa dal pagamento delle spese condominiali Parte_1
relativamente agli immobili ancora di sua proprietà, fintanto che la loro
costruzione non sarà ultimata, e pertanto saranno inagibili ed iscritti al
Catasto Fabbricati come “in corso di costruzione”.
Ottenuta l'autorizzazione del Tribunale, conveniva in Controparte_1
giudizio eccependo la nullità della clausola poichè vessatoria ex art. 33 Pt_1
D. leg. 206/2005 (c.d. codice del consumo) dato che non era stata specificamente approvata né oggetto di trattativa individuale.
Chiedeva: I) la declaratoria della nullità parziale del contratto;
II) l'
accertamento del contrasto della clausola di esonero con il regolamento condominiale, che prevedeva il riparto delle spese in proporzione ai millesimi di proprietà esclusiva senza alcun esonero;
III) la revoca del decreto ingiuntivo nonché la condanna del alla restituzione dell' importo di € 717,64 CP_3
pagato in eccedenza nel periodo 21.4.2011/31.12.2016 rispetto alle spese pagina 12 di 28 condominiali dovute (calcolato in € 6.915,56 l'importo proporzionale ai millesimi di sua proprietà, rispetto alla maggior somma versata di € 717,64).
Il contradditorio veniva integrato con la chiamata in giudizio di Pt_3
, litisconsorte necessaria nella domanda di accertamento della nullità
[...]
parziale della compravendita.
ed il si costituivano chiedendo il rigetto delle Pt_1 Controparte_3
domande proposte da . Controparte_1
Si costituiva anche aderendo alle domande attoree. Parte_3
Il Tribunale di Bergamo, con sentenza n. 2649/22, accoglieva la domanda di limitatamente alla dichiarazione di nullità parziale della _1
compravendita, attesa la vessatorietà della clausola di esonero della Pt_1
dall'onere di pagamento delle spese condominiali in contrasto con l'art. 33 del
D.Lgs n. 206/2005; rigettava l'opposizione al decreto ingiuntivo;
compensava le spese processuali.
La motivazione adottata dal Tribunale era la seguente.
aveva venduto l'immobile nell'esercizio della sua attività Pt_1
imprenditoriale, assumendo la veste di professionista;
era legittima la richiesta di controllare la validità delle pattuizioni in base alla normativa posta a tutela del consumatore invocata dagli acquirenti . _1
Il Tribunale compiva quindi un excursus sui precedenti di legittimità in pagina 13 di 28 materia, riscontrando in primo luogo le sentenze n. 16321/16 e n. 16321/19.
La Corte di Cassazione aveva già espresso il principio secondo cui la disciplina delle clausole vessatorie “potrebbe risultare pertinente unicamente con riguardo a convenzioni che introducano vincoli di destinazione di natura reale incidenti in via diretta sulla consistenza delle proprietà condominiale e della frazione di proprietà esclusiva oggetto dei rispettivi programmi negoziali sinallagmatici di compravendita determinando contrattualmente le modalità di utilizzazione del bene ceduto”.
Proseguiva con l'assunto che l'interpretazione restrittiva era stata superata con la sentenza n. 20007/2022 della Suprema Corte, che aveva ritenuto necessario valutare la vessatorietà di una clausola di esonero della costruttrice dal pagamento delle spese condominiali, inserita nel regolamento condominiale predisposto dal costruttore richiamato nei singoli atti di vendita,
alla luce dell'art. 33 comma primo del D. Leg.vo 206/2005 che considera vessatorie le clausole che determinano un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto e dunque
“incida sulla prestazione traslativa del bene , che si estende alle parti comuni,
dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita di ogni singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al pagina 14 di 28 valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengono”.
Tuttavia, a giudizio del Tribunale, il principio di diritto posto dalla richiamata giurisprudenza andava rivisitato in base alla considerazione che l'obbligazione posta a carico del dall'art. 1123 c.c. di partecipare CP_3
alle spese inerenti la gestione delle parti comuni pro quota è collegata al diritto di proprietà, quale “obbligazione propter rem”.
Di conseguenza ogni clausola pattizia che incide sull'obbligo di contribuzione, con esonero di un condomino a sfavore di un altro, incide concretamente sul contenuto dell'obbligazione attribuendogli l'obbligo di concorrere agli oneri di gestone in proporzione maggiore a quella scaturente dalla quota di proprietà esclusiva all'interno del condominio.
Passando all'esame della clausola di esonero della riteneva che Pt_1
concretasse un ingiustificato vantaggio del professionista a danno del consumatore, dovendosi considerare : I) la totalità dell'esonero, previsto sia per le spese di gestione ordinaria che straordinaria;
II) la mancata previsione di un termine certo di durata;
III) la mancata determinazione ab origine dell'entità delle spese che il condomino-consumatore avrebbe dovuto sostenere;
IV) l'assenza di alcun meccanismo di compensazione a vantaggio del consumatore rispetto al maggior onere apposto a suo carico.
dal canto suo, non aveva né allegato che la clausola di esonero fosse Pt_1
stata preceduta da una trattativa individuale diretta alla conclusione del pagina 15 di 28 contratto di compravendita, ma, in ogni caso, il fatto che la medesima pattuizione fosse stata inserita in tutti gli atti di vendita stipulati dalla società
costruttrice dimostrava il contrario.
Inconferente era anche la constatazione che la medesima clausola di esonero era già prevista nel preliminare concluso da e poiché neppure _1 Pt_1
per questo contratto era stato dedotto l'inserimento a seguito di specifica trattativa.
Il Tribunale dichiarava quindi la vessatorietà della clausola n. 4 del contratto di compravendita, la conseguente nullità della stessa ai sensi dell'art. 36
comma I cod. consumo, accertando che comportava la limitazione del concorso dei condomini al pagamento delle spese riferibili ai _1
millesimi di proprietà esclusiva secondo quanto previsto dall'art. 21 del
Regolamento Condominiale, che non prevedeva alcun esonero.
Nonostante la nullità della clausola, il Tribunale rigettava l'opposizione a decreto ingiuntivo.
Le delibere dell'assemblea condominiale dal 2011 al 2016, che avevano approvato il consuntivo ed il bilancio preventivo nei quali era stata applicata l'esenzione in favore di erano delibere annullabili e non nulle, secondo Pt_1
l'interpretazione ricavabile dalla pronuncia resa a Sezioni Unite dalla Corte di cassazione n. 9839/21.
La mancata impugnazione da parte di nei termini previsti dall'art. _1
pagina 16 di 28 1137 c.c. impediva lo scrutinio dell'invalidità delle delibere, che portava al rigetto sia dell'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio che della domanda riconvenzionale di restituzione di somme versate in eccedenza rispetto al dovuto.
La sentenza veniva impugnata con appello principale da con appello Pt_1
incidentale da e , nonché dal _1 Controparte_2 CP_3
.
[...]
All'udienza del 16 ottobre 2024 la causa era trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Appello principale di Pt_1
Con il primo motivo deduce che il Tribunale ha compiuto un' ingiustificata applicazione estensiva degli artt. 33 II c. e 36 del Codice del Consumo, in rapporto ad una clausola di esonero di un condomino dal pagamento delle spese condominiali contenuta nell'atto di compravendita di un immobile sito all'interno di un condominio, che non creava un vincolo di natura reale a danno degli acquirenti;
doveva inoltre considerarsi che la deroga convenzionale alla misura legale è legittimata dall'art. 1223 c.c. che non prevede alcuna limitazione, dovendosi quindi ritenere possibile anche un esonero totale.
Con il secondo motivo lamenta l'incompletezza delle argomentazioni utilizzate dal Tribunale per concludere che la clausola di esonero pattuita con pagina 17 di 28 creasse un significativo squilibrio nel rapporto obbligatorio a sfavore _1
degli acquirenti.
Evidenzia che: l'esenzione dal pagamento delle spese condominiali doveva durare sino all'iscrizione al catasto degli immobili rimasti di sua proprietà e non sino alla vendita;
la ragione equilibratrice dei reciproci interessi sottesa all'esonero dal contribuire alle spese di gestione delle parti comuni, era quella di evitare un vantaggio ai condomini, che soli generavano le spese condominiali poiché la non occupava direttamente le unità a lei Pt_1
intestate.
Con il terzo motivo contesta la sentenza laddove il Tribunale ha concluso che la pattuizione della clausola sia stata preceduta da trattativa individuale,
poiché : I) il preliminare riportava la clausola 2 ove le parti si davano reciprocamente atto che l'accordo “ era frutto di una negoziazione tra le stesse con riferimento ad ogni sua clausola”; II) l'art.

5.5 del contratto di compravendita richiamava il regolamento di condominio, che veniva allegato al testo dell'atto notarile, di conseguenza gli acquirenti erano edotti della difformità della clausola di esonero rispetto al contenuto del regolamento;
III)
nessuna rilevanza poteva assumere l'inserimento della medesima clausola di esonero in altri contratti di compravendita conclusi dalla società costruttrice con terzi.
Con il quarto motivo impugna la compensazione delle spese processuali,
pagina 18 di 28 richiedendo alla Corte di riformare la sentenza anche sul punto.
Appello incidentale di e _1 Parte_3
Con il primo motivo contesta il rigetto della domanda di accertamento della nullità delle delibere condominiali che, dal 2011 al 2016, avevano effettuato il riparto con esonero della in violazione dell'art. 21 del regolamento Pt_1
condominiale, che rinviava al disposto dell'art. 1123 c.c.
Deducono che la nullità della clausola di esonero pattuita nel contratto di compravendita comporta la nullità e non l'annullabilità delle delibere che l'hanno applicata, poiché in tal caso avrebbero dovuto impugnare ogni delibera dell'assemblea condominiale che si poneva in contrasto con le norme del regolamento, anche adottata in epoca successiva all'instaurazione del giudizio, conclusione che contrasta con la valenza assoluta della nullità della clausola di esonero della Pt_1
Chiedono pertanto la riforma della sentenza impugnata con l'accoglimento dell'opposizione al decreto ingiuntivo, nonché della domanda riconvenzionale di condanna del Condominio alla restituzione delle somme pagate in eccedenza al dovuto.
Con il secondo motivo chiedono la riforma della compensazione delle spese processuali non sussistendone i presupposti, chiedono che siano poste a carico di sia in applicazione del criterio della soccombenza, sia poiché la Pt_1
società venditrice aveva rifiutato ogni possibile soluzione in via transattiva,
pagina 19 di 28 nonostante la disponibilità da loro manifestata nel corso del giudizio.
Appello incidentale di Controparte_3
Con unico motivo lamenta l'erroneità della compensazione delle spese processuali disposta dal Tribunale chiedendo una nuova regolamentazione,
con condanna dei al rimborso delle spese in base al criterio della _1
soccombenza.
-.-
I primi tre motivi dell'appello di si prestano a trattazione congiunta, in Pt_1
quanto sono accomunati dalla richiesta di riforma della sentenza con il rigetto della domanda di accertamento della nullità della clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali.
A giudizio di questa Corte il principio affermato dal Tribunale va ribadito poiché condivisibile.
L'art. 33 del codice del consumo recita che nel contratto concluso tra il consumatore ( gli acquirenti ) ed il professionista ( venditrice- _1 Pt_1
costruttrice) si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede,
determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
La sanzione che colpisce le clausole vessatorie è la nullità ( art. 36 del codice del consumo).
pagina 20 di 28 Questa Corte ha esaminato la questione della vessatorietà delle clausole di esonero dalla partecipazione alle spese condominiali del costruttore-venditore,
in casi in cui anche il Regolamento condominiale riprendeva il medesimo esonero, concludendo per la loro vessatorietà, atteso che creavano un ingiustificato squilibrio a danno del consumatore ( il richiamo è alla sentenza n. 154/22 pubblicata il 4.2.2022).
Si è affrontata la questione, riproposta da in questo grado, della Pt_1
possibile limitazione della vessatorietà alle clausole che “introducano vincoli di destinazione di natura reale incidenti in via diretta o indiretta sulla consistenza della proprietà condominiale” (mutuata dal contenuto della sentenza della Corte di Cassazione n. 16321/19 citata dal Tribunale).
Sotto tale aspetto, questa Corte intende ribadire la decisione assunta nella pronuncia n. 154/22 in questi termini : “ Tale limitazione non è però
giustificata in quanto crea una distinzione tra i contratti di consumo che
introducono o meno vincoli di natura reale sui beni compravenduti
determinando contrattualmente le modalità d'utilizzazione del bene ceduto:
distinzione che non risulta stabilita o comunque ricavabile dalla normativa
specifica”.
A dette considerazioni deve aggiungersi la qualificazione dell'obbligo del pagamento delle spese condominiali quale obbligazione propter rem compiuta dal Tribunale, che attribuendo un collegamento tra la proprietà del bene e pagina 21 di 28 l'obbligo in questione rafforza l'interpretazione estensiva della tutela accordata al condomino consumatore dagli art. 33 e 36 del codice del consumo.
Le doglianze apportate da ai criteri utilizzati dal Tribunale per Pt_1
rinvenire un significativo squilibrio nell'assetto di interessi come risulta dalla clausola in esame non colgono nel segno.
Si deve invero considerare : che l'esenzione di cui gode è totale poiché Pt_1
attribuisce tutte le spese delle unità immobiliari di sua proprietà a carico degli altri condomini in proporzione ai millesimi di proprietà; che non è previsto un termine certo della sua durata;
che l'importo gravante sui condomini _1
non è determinabile in quanto dipende da quanti da quando gli immobili saranno venduti, previo loro accatastamento, di fatto riversando su di loro parte del rischio imprenditoriale della costruttrice.
Lo squilibrio a svantaggio degli acquirenti non è affatto compensato dal mancato godimento diretto delle unità immobiliari rimaste intestate alla che comunque in veste di condomina deve partecipare alle spese Pt_1
ordinarie e straordinarie di gestione inerenti ai propri cespiti ex art. 1123 c.c.
Quanto alla dedotta inclusione nel contratto della clausola di esonero in seguito a trattativa individuale tra e , osserva la Corte che il Pt_1 _1
Tribunale aveva premesso che la circostanza non era stata neppure dedotta dalla società venditrice: avverso questa affermazione, di per sé conclusiva,
pagina 22 di 28 non ha avanzato alcuna doglianza. Pt_1
Il motivo, sotto questo aspetto, è inammissibile ex art. 342 c.p.c.
Il rigetto dei primi tre motivi comporta l'assorbimento del quarto motivo,
atteso che la riforma della sentenza appellata con la condanna dei al _1
rimborso delle spese processuali era consequenziale al loro accoglimento.
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Il primo motivo dell'appello incidentale di non può essere accolto. _1
Nel corso del giudizio di primo grado la questione relativa al rapporto tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal sul CP_3
titolo costituito dal riparto delle spese derivante dall'approvazione di bilancio consuntivo/preventivo approvato da delibera assembleare con il rispetto dei termini dell'impugnativa è stato risolto dalla sentenza resa a Sezioni Unite n.
9839/21, ampiamente richiamata dal Tribunale.
In estrema sintesi, per quanto rileva in relazione al motivo di appello, non resta che considerare che le delibere precedenti nonché quella del 4 .5.2017,
sul punto del riparto delle spese condominiali in forza di una clausola di esonero nulla poiché vessatoria erano state adottate in violazione della legge e del regolamento condominiale, quindi erano meramente annullabili.
La nullità colpisce soltanto quelle che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso pagina 23 di 28 materiale o in senso giuridico, infine quelle che hanno contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume ( art. 1418 c.c.).
In quanto delibere annullabili, i condomini avrebbero dovuto _1
impugnarle nel termine previsto dall'art. 1137 comma II c.c. per impedire la loro efficacia anche ai fini della costituzione di un credito del Condominio.
In ogni caso la mancata impugnazione dell'assemblea del 4.5.2017, che ha approvato il conto consuntivo del 2016 ed il bilancio preventivo del 2017 con l'attestazione della morosità dei condomini , in continuità con le poste _1
contabili determinate dalle delibere precedenti, ha attribuito al Condominio
un idoneo titolo del credito complessivo nei confronti dei pur non _1
costituendo “ un nuovo fatto costitutivo del credito stesso” ( Cass. n.
29618/22).
Il secondo motivo, diretto alla riforma della compensazione delle spese disposta dal Tribunale tra e gli acquirenti , è fondato. Pt_1 _1
La questione della vessatorietà delle clausole di esonero del costruttore di un immobile sul quale veniva costituito un condominio era già stata affrontata e risolta in senso positivo dalla giurisprudenza di legittimità con la sentenza n.
16321/16, seguita dalla conferma negli arresti ad essa successivi, costituiti dalla pronuncia n. 16321/19, nonché nella sentenza n. 20007/22, che si sono poste in continuità con il principio accolto dalla prima sentenza citata, che pagina 24 di 28 risale ad epoca antecedente all'instaurazione del presente giudizio.
Non si rinvengono quindi le oscillazioni nell'indirizzo della Suprema Corte
che possano fondare la compensazione delle spese disposta dal Tribunale.
La sentenza va quindi riformata con la condanna della al pagamento Pt_1
delle spese del primo grado, che la Corte liquida in dispositivo secondo i paramenti del D.M. 55/14 ( scaglione di valore dichiarato, valori tabellari medi).
Appello incidentale del Controparte_3
Il motivo di impugnazione va accolto.
Il Tribunale ha compensato le spese processuali del grado poiché il rigetto dell'opposizione proposta dai avverso il decreto ingiuntivo ottenuto _1
dal è stato fondato su “principi enunciati dalla Controparte_3
giurisprudenza di legittimità sopravvenuta in corso di causa”.
L'art. 92 c.p.c. consente al giudice di poter compensare le spese del giudizio “
nel caso di assoluta novità delle questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti”.
Va però considerato che il decreto ingiuntivo aveva ad oggetto un credito del per spese ed oneri condominiali non versati;
sulla possibile CP_3
interferenza con il procedimento di impugnazione della delibera dell'assemblea condominiale che aveva approvato i bilanci consuntivi e pagina 25 di 28 preventivi che avevano approvato il riparto del credito si era già pronunciata la
Corte di Cassazione in epoca risalente con la sentenza delle Sezioni Unite n.
26629/2009, esprimendo un principio di diritto sovrapponibile a quello adottato dalla pronuncia, anch'essa resa a Sezioni Unite, n. 9839/21.
La Corte di Cassazione, nel primo arresto, aveva chiarito che nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali,
il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate.
La sentenza emessa nel corso del primo grado, quindi, postasi in continuità
con l'indirizzo precedente, non ha concretato un revirement giurisprudenziale,
ma un approfondimento delle questioni inerenti l'opposizione a decreto ingiunto, postosi nel solco di una interpretazione nomofilattica conforme ai precedenti di legittimità.
Non resta che seguire il principio della soccombenza, attribuendo le spese del primo grado a carico dei condomini , che hanno visto rigettare _1
l'opposizione al decreto ingiuntivo da loro proposta.
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La regolamentazione delle spese di questo grado segue la soccombenza di verso e di verso il Pt_1 _1 _1 Controparte_4
pagina 26 di 28 Tra e il tra le quali non vi sono posizioni Pt_1 Controparte_4
contrapposte- le spese del grado possono essere compensate.
Alla liquidazione delle spese la Corte provvede in dispositivo secondo i parametri del D.M. 55/14 (valori medi, scaglione del valore dichiarato).
Sussistono le condizioni per porre a carico di l'onere di pagamento di Pt_1
un' ulteriore somma pari al contributo unificato già corrisposto ex art. 13
quater DPR 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, pronunciando sull'
appello principale proposto da nonché sugli appelli incidentali Parte_1
proposti da e nonché da _1 Parte_3 Controparte_3
così provvede:
rigetta l'appello principale, accoglie parzialmente l'appello incidentale di e ed accoglie l' appello incidentale di _1 Parte_3
e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza Controparte_3
impugnata, che nel resto conferma:
condanna al rimborso delle spese del primo grado sostenute da Parte_1
e , che liquida in € 5.077 ( di cui € 919 per la fase _1 Parte_3
di studio, € 777 per la fase introduttiva, € 1.680 per la fase di trattazione, €

1.701 per la fase decisionale) oltre a rimborso forfettario del 15% sui compensi, IVA e CPA;

pagina 27 di 28 condanna e al rimborso delle spese del primo _1 Parte_3
grado sostenute da che liquida in € 5.077 ( di cui € Controparte_3
919 per la fase di studio, € 777 per la fase introduttiva, € 1.680 per la fase di trattazione, € 1.701 per la fase decisionale) oltre a rimborso forfettario del
15% sui compensi, IVA e CPA;

condanna al rimborso delle spese di questo grado sostenute da Parte_1
e che liquida in € 3.966 ( di cui € 1.134 per la _1 Parte_3
fase di studio, € 921 per la fase introduttiva, € 1.911 per la fase decisionale)
oltre a rimborso forfettario del 15% sui compensi, IVA e CPA;

condanna e al rimborso delle spese di questo _1 Parte_3
grado sostenute da che liquida in € 3.966 ( di cui € Controparte_3

1.134 per la fase di studio, € 921 per la fase introduttiva, € 1.911 per la fase decisionale) oltre a rimborso forfettario del 15% sui compensi, IVA e CPA;

compensa le spese processuali di questo grado tra e il Parte_1
Controparte_3
dà atto che sussistono le condizioni per porre a carico di l'onere del Pt_1
pagamento di un' ulteriore somma pari al contributo unificato già corrisposto ex art. 13 quater DPR 115/2002.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 19 marzo 2025
La Consigliere est. La Presidente
Lucia Cannella Manuela Cantù
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