N. 3474/2024 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., che
“certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

1

N. 3474/2024 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 3474/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Aversa alla via Parte_1 C.F._1
Raffaello n. 46 presso lo studio dell'Avv. DE MICHELE AGOSTINO (c.f.:
) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura resa nel C.F._2
procedimento sommario,
- Ricorrente
E
(c.f.: ), elett.te dom.to in Teverola alla via Controparte_1 C.F._3
Fratte n. 15 presso lo studio dell'Avv. DI PASQUA PASQUALE (c.f.:
) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura in atti, C.F._4
- Resistente
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel
2 fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è principale è fondata e va accolta.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato intimava nei Parte_1
confronti di sfratto per morosità per il mancato pagamento dei Controparte_1
canoni locatizi dal mese di dicembre dell'anno 2023, in virtù di un contratto di locazione ad uso diverso di durata sessennale stipulato il 10.02.2023 avente ad oggetto un immobile urbano sito in Aversa (CE) alla via Andreozzi n. 2, con canone mensile di € 300,00.
Si è opposto alla convalida dello sfratto , il quale ha Controparte_1
evidenziato: - che il rapporto locatizio, che ebbe inizio nel mese di ottobre 2022, si svolgeva in assenza di qualsivoglia valido contratto di locazione;
- che l'immobile sito in Aversa alla via Andreozzi n. 2 veniva concesso, in realtà, ad uso abitativo, tant'è vero che lo stesso è stato adibito ad abitazione della famiglia dello;
- che tale situazione di fatto è nota CP_1
all'Andreozzi, svolgendo egli la propria professione all'interno di diverso immobile anch'esso
3 insistente nell'edificio sito in Aversa, alla via Andreozzi n. 2, ed emerge anche dal contratto di locazioni, che in molte parti reca segni grafici (cancellature, abrasioni, correzioni) che ne rendono evidente una sua alterazione;
- che, ad ogni modo, il rapporto locatizio è iniziato in assenza di contratto e, comunque, il presunto contratto di locazione (avverso il quale è stato proposto formale disconoscimento) del 10.02.2023 veniva registrato tardivamente solo in data
09.01.2024; - che, in ogni caso, egli ha regolarmente corrisposto il canone di locazione dal mese di ottobre 2022 al mese di febbraio 2023 pur in assenza di contratto e successivamente sino al mese di novembre 2023.
L'intimato ha dunque concluso “

1. per l'inesistenza/nullità del contratto di locazione;



2. per la declaratoria di nullità del contratto di locazione de quo per mancanza del requisito
obbligatorio della registrazione ed in ogni caso per suo evidente ritardo;

3. per la
declaratoria del contratto di locazione de quo per mancanza di contratto e del requisito della
registrazione per il periodo intercorrente da ottobre 2022 a febbraio 2023; 4. per la
declaratoria dell'insussistenza della morosità dedotta dall'attore per i motivi esposti in
narrativa, e, conseguentemente, per il rigetto della richiesta di convalida dello sfratto;

5. al
solo fine di non precludere alcuna difesa al comparente, si chiede la concessione del termine
massimo di grazia per purgare la mora eccepita dalla locatrice e ciò a far data solo dal
dicembre 2023; 6. Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese
generali e c.p.a. come per legge con attribuzione”.
Con ordinanza del 30/04/2024, denegata la convalida, veniva disposto il mutamento del rito e venivano assegnate alle parti i termini per l'eventuale deposito di memorie integrative.
Sicché a insistito nelle proprie domande, evidenziando che Parte_1
le clausole e le integrazioni apposte a penna al contratto sono state concordate e sottoscritte
4 dalla parte conduttrice e pertanto dalla stessa pienamente approvate dall'intimato, che era assolutamente consapevole che aveva locato un immobile destinato ad uso ufficio e/o professionale ed in modo arbitrario e senza alcuna autorizzazione da parte della proprietà, lo ha adibito ad abitazione civile.
Il ricorrente, sul presupposto della sussistenza della morosità per il mancato pagamento del canone di locazione dal mese di Dicembre dell'anno 2023 fino ad oggi e lamentando l'abusiva occupazione, da parte dell'intimato, del posto auto nel cortile del fabbricato, non oggetto del contratto di locazione, ha quindi così concluso: “1) Dichiarare proponibile,
ammissibile e procedibile la domanda;
2) Convalidarsi l'intimato sfratto per morosità, con
fissazione a breve della data del rilascio ed ordine al cancelliere di apporre la formula
esecutiva in calce al presente atto;
3) Condannare l'intimato al Controparte_1
pagamento dei canoni maturati e scaduti pari ad € 3.600,00 fino al Mese di Novembre 2024
oltre ai canoni maturandi e a scadere nei prossimi mesi;
4) Emettersi ordinanza di rilascio
ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con fissazione a breve della data del rilascio;
5) Dichiararsi,
previa adozione dei provvedimenti di cui all'art 667 c.p.c., relativi al mutamento di rito, la
risoluzione del contratto di locazione in atti per grave inadempimento del conduttore,
rigettando all'uopo la spiegata opposizione, sempre con conseguente condanna al rilascio
dell'immobile; 6) Condannare, in ogni caso, l'intimato alla rifusione del compenso e spese
di procedimento”.
Con memoria del 16.11.2024 l'intimato ha insistito nelle proprie richieste già
formulate.
***
La domanda è anzitutto procedibile alla luce del verbale negativo di mediazione del
12.06.2024.
5 Va anzitutto ritenuta l'inammissibilità del disconoscimento operato da parte resistente alla sottoscrizione apposta al contratto di locazione esibito in atti, posto che, secondo l'indirizzo consolidato e costante della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 2242 del 1972,
n. 18768 del 2004, n. 3690 del 2006, n. 22460 del 2017) il disconoscimento di una scrittura privata non può essere esperito nei confronti di un contratto parzialmente eseguito, in quanto l'esecuzione, anche parziale, di un contratto ne produce il suo riconoscimento tacito, da parte del debitore.
Nel caso di specie, la parte intimata ha espressamente ammesso di aver sempre corrisposto il canone di locazione con decorrenza dal mese di ottobre 2022 e sino al mese di novembre 2023, dandovi così spontanea e volontaria esecuzione.
Ora, tale volontaria esecuzione del contratto in esame ha generato il riconoscimento tacito del documento contrattuale e delle sottoscrizioni apposte su di esso, escludendo così la necessità di procedere alla sua verificazione e rendendo privo di effetti il disconoscimento operato in sede giudiziale, avendo l'intimato, seppur parzialmente, onorato il debito assunto con nei confronti della odierna ricorrente.
Il riconoscimento implicito o tacito della scrittura privata, come operato in questa sede,
rende inammissibile il disconoscimento della scrittura privata, ai sensi dell'art. 214 c.p.c.,
incompatibile e logicamente inconciliabile con il riconoscimento compiuto. Né tantomeno può ammettersi una revoca, in sede giudizio, del riconoscimento tacito (se effettuato fuori dal processo), trattandosi di dichiarazione confessoria stragiudiziale di cui all'art. 2735 c.c.
insuscettibile di essere revocata (art. 2732 c.c.).
Scendendo quindi nel merito della res controversa, occorre chiarire quanto segue.
Secondo la tesi prospettata da parte resistente, il contratto di locazione ad uso non abitativo in oggetto in realtà dissimulerebbe un contratto di locazione ad uso abitativo, in
6 quanto l'immobile è stato da sempre adibito, da conduttore, di accordo con il locatore, ad abitazione familiare.
I testi escussi hanno confermato che il rapporto contrattuale tra le parti - rimasto sostanzialmente incontestato - ha avuto inizio nell'ottobre 2022 senza formale stipula di alcun contratto, per un canone mensile di euro 300 sempre regolarmente pagato dal conduttore,
almeno sino al mese di novembre 2023, come risulta peraltro dalle ricevute di pagamento versate in atti da parte intimata e non specificamente contestate da controparte, il quale ha anzi confermato che esse “sono giustificate dal fatto che il conduttore ha impegnato
l'appartamento mesi prima dell'effettivo trasferimento ed utilizzo dello stesso”.
I citati testi e , peraltro legati da vincolo di Testimone_1 Testimone_2
parentela con il convenuto (fratelli), non hanno tuttavia chiarito se l'apparenza ingenerata circa la destinazione d'uso del bene fosse il frutto di un preciso accordo delle parti, avendo il primo teste riferito “non ricordo se il giorno dell'accordo si era parlato della destinazione di
uso dell'immobile” ed il secondo, genericamente, che “il giorno dell'accordo l'immobile era
stato proposto come ad uso abitativo”, senz'altro aggiungere.
Le deposizioni sono apparse generiche e, comunque, inidonee a dimostrare l'esistenza di un accordo simulatorio di tal fatta.
In diritto, viene dunque in rilievo, sia pur solo incidentalmente, l'art. 80 della legge 27
luglio 1978 n. 392 che disciplina l'ipotesi dell'uso diverso dell'immobile da quello pattuito in danno al locatore.
Nella fattispecie in esame, a ben vedere, si controverte non tanto di uso diverso o di uso promiscuo (con conseguente applicazione del criterio della prevalenza di cui all'ultimo comma dell'art. citato) quanto piuttosto di simulazione (relativa) del rapporto contrattuale oggetto di causa, che pur apparendo ad uso commerciale in realtà (contratto dissimulato)
7 costituisce un contratto di locazione ad uso abitativo.
La tesi, pur suggestiva, non merita seguito, non essendo riuscito l'intimato a provare l'esistenza di una siffatta volontà anche da parte del locatore.
Invero, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e la stipulazione di una locazione per uso diverso da quello abitativo possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui, a causa della conoscenza che anche il locatore abbia della effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile a stabile abitazione, risulti solo formale la volontà di entrambe le parti di concludere una locazione per uso diverso: occorre, quindi, in buona sostanza, che sia fornita la prova della consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell'immobile all'uso, diverso da quello indicato in contratto, di abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la valenza dell'accordo simulatorio tacito (Cass. civ., sez. III, 17/01/2007, n. 969).
Il relativo onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale,
peraltro, ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e, quindi, anche a quella per presunzioni) poiché la prova tende a far valere l'illiceità delle dissimulate clausole “contra
legem” (art. 79, comma 1, l. n. 392 del 1978 cit. e art. 1417 c.c.), salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a norma del comma 3 dell'art. 447 bis c.p.c., introdotto dalla l. n. 353 del 1990 (Cass. civ., sez. III, 17/01/2003, n. 614).
Nelle pronunce citate, la S.C. ha altresì rimarcato che “proprio perché si verte in ipotesi
di simulazione relativa, è necessario che le parti contrattuali non solo non vogliano il
contratto simulato, ma anche che le stesse vogliano il contratto dissimulato”, con la conseguenza che se anche una sola di esse vuole un contratto diverso da quello apparente
(mentre l'altra vuole solo il contratto apparente), non si versa più in ipotesi di simulazione,
8 ma in ipotesi di irrilevante riserva mentale (Cass. civ., n. 614/2003 cit.).
E' noto che l'indirizzo giurisprudenziale che incentrava l'indagine sul dato oggettivo della effettiva destinazione d'uso dell'immobile risulta superato dalle più recenti pronunce della S.C. che, aderendo alla diversa tesi “soggettiva”, tendono a privilegiare l'esigenza di indagare l'atteggiamento soggettivo dei contraenti, nel suo concreto atteggiarsi nel momento della stipula.
La simulazione relativa ricorre infatti qualora sussista (e sia dimostrata, a cura del conduttore) la condivisa consapevolezza dei contraenti circa l'effettiva destinazione dell'immobile ad un senso diverso da quello indicato nel contratto, e cioè, come nella fattispecie in esame, ad abitazione stabile ed ordinaria e non già commerciale.
Ed una “condivisa consapevolezza” siffatta ben può essere desunta dal giudice, da univoci elementi indiziari che concorrano a far ritenere sussistente, oltre le apparenze, la conoscenza da parte del locatore della reale destinazione d'uso dell'immobile, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell'accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto (arg. ex art. 1414, comma 3, c.c.) per la predicabilità della esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia
(irrilevante) riserva mentale (Cass. civ., sez. III, 07/07/1997, n. 6145).
Qualora, invece, l'intenzione elusiva sia unilaterale, perché riferita al solo conduttore,
il quale, pur intendendo adibire l'immobile ad abitazione primaria e stabile, accetti la proposta di locazione dell'immobile formulatagli dal locatore, detto intento resta inevitabilmente circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale, non potendosi legittimamente sostenere che ciò che rileva in subiecta materia, sia esclusivamente l'elemento oggettivo dell'effettiva destinazione dell'immobile, senza alcuna indagine sulla volontà effettiva della parti, seguendo la tesi soggettiva ormai ampiamente condivisa dalla giurisprudenza di
9 legittimità.
Ciò posto, facendo applicazione dei principi di diritto che precedono, deve ritenersi come il conduttore – che è onerato dal fornire prova del contratto dissimulato – non sia riuscito a dimostrare, con efficacia, l'esistenza di un accordo simulatorio come da egli prospettato.
Egli ha tuttavia dimostrato che il contratto in questione, che quindi deve intendersi pattuito ad uso non abitativo, sia stato tardivamente registrato e, comunque, che il rapporto contrattuale tra le parti si è svolto, per buona parte, in assenza di patto scritto.
E' dunque provato che la locazione per cui è causa ha avuto inizio nel mese di ottobre
2022, come dimostrato per tabulas dal convenuto (cfr. le ricevute di pagamento in atti, solo genericamente contestate da controparte) e mediante le dichiarazioni rese dai testi escussi.
Alla luce di tanto, parte intimata ha eccepito la nullità del contratto di locazione in oggetto in quanto tardivamente registrato e comunque mai esistito nel mese di ottobre 2022.
Il dato è evincibile ictu oculi ed è pacifico tra le parti, così come è pacifico, lo si è
visto, che il conduttore abbia spontaneamente adempiuto alle prescrizioni contrattuali quantomeno sino al mese di dicembre 2023 per € 300,00 mensili, come riferito da entrambi i testi escussi.
In punto di diritto, giova premettere che l'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre
2004, n. 311 (legge finanziaria 2005), stabilisce che «I contratti di locazione, o che comunque
costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni,
comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».
Tale disposizione risulta applicabile ai contratti stipulati a partire dal 10 gennaio 2005,
data di entrata in vigore della predetta normativa.
L'art 21 L 449/97 esclude dall'obbligo di registrazione solo i contratti di locazione di beni immobili aventi durata non superiore a trenta giorni annui (fattispecie non rientrante tra
10 quelle in esame).
Orbene, ai fini dell'integrazione della fattispecie della omessa registrazione non può
che farsi riferimento alla legislazione tributaria in virtù del richiamo contenuto nella norma
(“ricorrendone i presupposti”), laddove si prevede che il contratto debba essere registrato nel termine di 30 giorni dalla stipulazione (artt. 16 e 17 del d.p.r. n. 131/1986), per modo che,
una volta verificatasi l'omissione, il contratto è da intendersi non registrato e, dunque, matura la nullità come espressamente previsto dalla legislazione civile.
Sulla natura della nullità in questione si sono formati diversi orientamenti giurisprudenziali.
Secondo un certo filone interpretativo, la nullità è in linea di principio non sanabile
(art. 1423 c.c.), mentre è suscettibile di sanatoria il mero illecito tributario, mediante il pagamento dell'imposta, con le sanzioni e gli interessi maturati: in buona sostanza, la norma tributaria è elevata al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità
del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ. (Corte Cost., n. 420/2007).
Un diverso indirizzo ermeneutico, inaugurato con la pronuncia delle Sezioni Unite
della Cassazione n. 18213/2015 e ben sintetizzato Cass. civ., Sez. III, n. 10498/2017, ha,
invece, affermato, che, in materia di locazioni ad uso diverso da abitazione, la nullità, “in
ragione della sua atipicità” sarebbe sanabile con effetto ex tunc attraverso la tardiva registrazione (cd. “ravvedimento operoso tributario”).
Il predetto contrasto giurisprudenziale è stato ricomposto dal recente intervento della
Cassazione nel suo massimo componimento (Cass. SS. UU. 23601/2017).
Ebbene, con la citata pronuncia la Corte Regolatrice ha condivisibilmente fatto proprio quest'ultimo orientamento affermando, per quanto di interesse, il principio secondo il quale,
il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab
11 origine” l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1,
comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”.
Si è detto, più nello specifico, che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004,
art. 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile mediante “sanatoria per adempimento”, che appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento”, da ritenersi ammissibile in base ad una interpretazione sistematica delle norme di registro, e,
segnatamente, di quelle sulla registrazione d'ufficio (D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 15 e 65).
La registrazione, quindi, provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l'evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l'efficacia sanante retroattiva (v. Cass. civ., sez. III,
07/09/2022, n. 26398 in Guida dir., 2022, 47 nonché Cass. civ., sez. III, 4 giugno 2021 n.
15582 e Cass. sez. III n. 10498 del 2017).
L'effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto, di modo che il conduttore non sarà esposto ad azioni di rilascio, godrà
della durata della locazione come prevista ab origine nel contratto (e non dalla data della
12 registrazione che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza), conserverà il diritto all'avviamento, quello alla prelazione, ed ancora quello alla libera trasferibilità dell'azienda e del contratto.
Orbene, in applicazione dei principi che precedono, deve, dunque, ritenersi la validità
del contratto di locazione tardivamente registrato, prodotto in atti, sia pure da intendersi come contratto di locazione avente uso diverso, di durata superiore ad anni 6 e per un rinnovo di ulteriori anni 4, fin dalla sua sottoscrizione.
Dalla esistenza di un valido contratto di locazione – la cui validità è stata recuperata mediante “sanatoria per adempimento” – discende, quindi, l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, non essendo in alcun modo contestata, da parte dell'intimato, la morosità dedotta in citazione e perdurante dal mese di Dicembre dell'anno
2023 sino ad oggi, per un ammontare complessivo di euro 5.700,00, inadempimento da ritenersi di non scarsa importanza alla luce dell'ammontare dei canoni scaduti ed impagati nonché della consapevolezza dell'inadempimento da parte del conduttore, il quale pure, per circostanza pacifica poiché incontestata, non solo ha violato la disposizione di cui all'art. 80
l. 27 luglio 1978 n. 392 adibendo l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito ma ha anche occupato arbitrariamente e senza averne titolo il posto auto, non concesso in locazione, senza nulla corrispondere in favore del locatore.
E' noto che la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità
del caso concreto (Cass. civ., Sez. Un., 28/12/1990, n. 12210). Onde, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, come nella fattispecie dedotta, non può reputarsi
13 automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
Orbene, la parte attrice ha ampiamente assolto al proprio onere di prova producendo in giudizio il contratto di locazione ed ha dedotto l'inadempimento di controparte, la quale,
per paralizzare la domanda della controparte, avrebbe dovuto dimostrare fatti modificativi,
impeditivi o estintivi del diritto vantato dall'attrice, prova tuttavia non fornita in giudizio.
Ritenuto pacifico tra le parti, in quanto incontestato, il pagamento del canone di locazione di € 300,00 sino al mese di novembre 2023, dal mese di dicembre 2023, come riferito anche dai testi escussi, parte intimata ha interrotto i pagamenti, il quale nemmeno ha dimostrato il fatto impeditivo dell'altrui pretesa o, al limite, la non imputabilità
dell'inadempimento.
Né l'inadempimento può ritenersi di scarsa importanza, alla luce della morosità
accumulata e delle ulteriori circostanze di fatto evidenziate da parte locatrice (tra cui l'abusiva occupazione del posto auto, non oggetto di locazione) che lasciano presumere che il rapporto locatizio si sia ormai deteriorato.
Va pertanto accolta la domanda formulata da parte attrice relativa al pagamento dei canoni di locazione per un importo complessivo di €. 5.700,00 (€ 300,00 x n. 19 mensilità
rimaste insolute).
In definitiva, accolta la domanda di risoluzione e le conseguenti domande accessorie,
dichiarata la risoluzione del contratto di locazione del 10.02.2023 per grave inadempimento di , quest'ultimo va condannato al pagamento, in favore del Controparte_1
ricorrente, del complessivo importo di € 5.700,00, oltre interessi al tasso legale dalle singole
14 scadenze al saldo.
In ordine al rilascio, tenuto conto delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore, dato atto del rilevante ammontare della morosità maturata, va fissata per l'esecuzione, ex art. 56 della L. n. 392/1978, la data del 22.09.2025.
Alla soccombenza segue la condanna di al pagamento delle Controparte_1
spese di lite in favore di spese che si liquidano in dispositivo di Parte_1
ufficio, in mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù
del D.M. 55/2014 facendo applicazione dello scaglione sino ad euro 26.000,00 valori medi per tutte le fasi processuali concretamente espletate, ritenendosi priva di rilievo la circostanza della mancata accettazione della proposta conciliativa formulata ex art. 185 bis c.p.c. con ordinanza del 29/11/2024, in quanto più favorevole all'intimato (art. 91 co. 1° cpv. c.p.c.).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda avanzata da parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione ad uso non abitativo del 10.02.2023 avente ad oggetto l'immobile sito sito in Aversa (CE) alla via Andreozzi n. 2 per grave inadempimento di CP_1
;
[...]
b) condanna quest'ultimo al pagamento in favore di della Parte_1
somma di euro € 5.700,00 per canoni scaduti, oltre interessi al tasso di legge dalle singole scadenze sino al completo soddisfo ed al rilascio, in favore dell'attrice, dell'immobile di cui al capo che precede del presente dispositivo, fissando per l'esecuzione la data del 22.09.2025;
c) condanna al pagamento delle spese processuali in favore Controparte_1
di parte ricorrente qui liquidate in euro 49,00 per esborsi ed euro 5.077,00 per compensi
15 professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CAP ed IVA se dovute come per legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell'avv. DE MICHELE AGOSTINO
dichiaratosi antistatario.
Aversa, 06/06/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola )
16