N. R.G. 655/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Dario Morsiani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da
(C.F. ), con gli avv.ti Andrea Cortese e Francesco Parte_1 C.F._1
TT attore contro
(C.F. ), con gli avv.ti Vincenzo IA e Giulia CP_1 C.F._2
IA convenuto
Oggetto: Risoluzione per inadempimento contrattuale - Restituzione caparra confirmatoria.
Conclusioni delle parti
Per l'attore:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione:
- in via principale: accertato l'inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare concluso in data 07.07.2023, accertata la legittimità del recesso
1 esercitato dall'attore in data 20.11.2023, dichiarare il contratto preliminare del 07.07.2023 risolto per il grave inadempimento del convenuto e condannare alla CP_1 restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dall'attore, per complessivi Euro
30.000,00, oltre agli interessi calcolati ai sensi dell'art. 1284 c.c., e quindi nella misura prevista dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali (D.Lgs. 231/2002), dalla data della domanda giudiziale fino al dì dell'effettivo soddisfo;
respingere ogni avversa domanda;

- in via subordinata: annullare il contratto per vizio del consenso e condannare il convenuto alla restituzione della caparra confirmatoria, per complessivi Euro 15.000,00 oltre agli interessi calcolati ai sensi dell'art. 1284 c.c., e quindi nella misura prevista dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali (D.Lgs. 231/2002), dalla data della domanda giudiziale fino al dì dell'effettivo soddisfo;

- in via ulteriormente gradata: in ragione delle incrociate domande risolutorie (anche la parte convenuta chiede l'accertamento della risoluzione e, in particolare, della bontà del proprio recesso esercitato in data 22.12.23 per asserito inadempimento dell'attore), nell'ipotesi in cui non si ritenga di accogliere nessuna delle due, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per impossibilità dell'esecuzione del medesimo per effetto delle contrapposte manifestazioni di volontà delle parti, e condannare il convenuto alla restituzione della caparra confirmatoria, per complessivi Euro 15.000,00 oltre agli interessi calcolati ai sensi dell'art. 1284 c.c., e quindi nella misura prevista dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali (D.Lgs. 231/2002), dalla data della domanda giudiziale fino al dì dell'effettivo soddisfo;

- in ogni caso: con integrale vittoria di spese, diritti e onorari di lite, oltre agli accessori come per legge, aumentando il compenso dovuto per l'utilizzo di collegamenti ipertestuali, come previsto dell'art. 4 comma 1 bis del D.M. n. 55/2014, e tenendo conto sia del tentativo di composizione bonaria promosso dall'attore con l'invito alla negoziazione assistita, sia della sua accettazione della proposta conciliativa giudiziale.
2 Per il convenuto:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione:
In via principale e nel merito:
Rigettarsi le domande tutte avanzate dal Geom. essendo le stesse prive di Parte_1 riscontro probatoria, infondate sia in fatto che in diritto per le ragioni espresse in narrativa e confermarsi la legittimità da parte del sig. della trattenuta della caparra CP_1 confirmatoria di € 15.000,00 a titolo di danno stante il comportamento in mala fede del Geom.
; Parte_1
In ogni caso:
Con vittoria di spese e compensi di lite;

In via istruttoria: si insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori così come formulati nella memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c.
MOTIVAZIONE
Fatto e svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 3.2.2025 conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 avanti l'intestato Tribunale, esponendo in fatto quanto segue.
In data 7.7.2023 i due avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita in forza del quale si era impegnato a vendere a un appartamento con box auto e CP_1 Pt_1 cantina sito ad Asiago al prezzo di € 165.000,00.
Nella medesima data, , promissario acquirente, aveva versato a € 15.000,00 a Pt_1 CP_1 titolo di caparra confirmatoria.
Il termine per il rogito era pattuito “entro e non oltre il 15.11.2023”.
In data 17.10.2023 aveva inviato richiesta scritta a e, per conoscenza, al Pt_1 CP_1 mediatore immobiliare Asiago Immobiliare, per ottenere la documentazione utile al rogito, tra
3 cui “copia del preliminare registrato, originale dell' dichiarazione a firma CP_2 dell'amministratore del condominio circa l'assolvimento delle rate condominiali nell'esercizio in corso e in quello precedente (giusta la responsabilità solidale ex art. 63 disp. att. c.c.), copia del verbale dell'ultima assemblea ordinaria, inclusi i riparti a consuntivo e a preventivo, copia del libretto della caldaia, etc.”, come riteneva dovuto ai sensi dell'art. 4 del preliminare
(v. pag. 2 citazione).
In data 14.11.2023 aveva inviato a una seconda comunicazione con cui aveva Pt_1 CP_1 lamentato di non aver ancora ricevuto la documentazione richiesta, che all'epoca del preliminare non aveva potuto visionare il box auto perché stipato di materiale che si CP_1 era impegnato a liberare entro l'estate, che quando aveva potuto accedervi il 28.10.2023 il box non risultava ancora del tutto sgomberato e “si notava che il pavimento non era provvisto di piastrelle ed era al grezzo (circostanza taciuta dal venditore) e che l'apertura era in realtà molto più stretta del previsto, non presentando spazio sufficiente per un comodo e sicuro ingresso della sua autovettura Volkswagen” e che quindi all'ultimo sopralluogo del
10.11.2023 aveva chiesto a di allargare il varco e/o di sostituire il basculante (v. pag. 3 CP_1 citazione).
In data 20.11.2023 aveva inviato una terza comunicazione a con cui, in Pt_1 CP_1 considerazione dei rilievi già esposti e del mancato riscontro del convenuto, lo aveva informato della propria intenzione di recedere dal contratto a causa del suo inadempimento, chiedendo la restituzione della caparra.
Successivamente, aveva ricevuto da parte del legale di l'invito al rogito avanti Pt_1 CP_1 il notaio di Asiago per la data del 19.12.2023. Per_1
aveva frattanto scoperto, tramite ispezione ipotecaria del 6.12.2023, che al momento Pt_1 della sottoscrizione del preliminare l'immobile risultava gravato da un pignoramento e ciò contrariamente a quanto gli era stato garantito da e a quanto previsto all'art. 7 del CP_1 contratto.
4 Da successiva verifica aveva riscontrato che la cancellazione della trascrizione del detto pignoramento era stata annotata in data 7.12.2023 e dunque in epoca successiva al termine del
15.11.2023 entro il quale era previsto il rogito.
Il recesso da parte di era dunque stato esercitato prima che questi avesse avuto notizia Pt_1 della cancellazione del pignoramento.
Nonostante il recesso esercitato, si era comunque presentato all'appuntamento fissato Pt_1 avanti al notaio, ma non avendo ricevuto la documentazione richiesta e ritenuta dovuta da non aveva concluso alcun contratto di compravendita. CP_1
In data 22.12.2023 aveva inviato comunicazione a con cui lo informava di CP_1 Pt_1 ritenere risolto il preliminare per suo esclusivo fatto e colpa con trattenuta della caparra confirmatoria a titolo risarcitorio.
In data 12.2.2024 aveva invitato a stipulare una convenzione di negoziazione Pt_1 CP_1 assistita al fine di addivenire ad una composizione bonaria della vertenza, cui il secondo non aderiva.
aveva frattanto venduto l'immobile di Asiago con atto del 29.2.2024 a rogito del CP_1 notaio al prezzo di € 145.000,00. Per_1
In diritto, l'attore riteneva che il convenuto non avesse adempiuto al contratto preliminare del

7.7.2023 ed avesse agito in malafede, violando specifici obblighi contrattuali quali il non aver consegnato i documenti previsti dal contratto necessari a verificare lo stato dell'immobile e l'aver tenuto nascosto “decisive e rilevanti circostanze giuridiche” (v. pag. 5 citazione) come l'esistenza di un gravame iscritto e le condizioni del box, la cui pavimentazione era al grezzo e l'accesso di ridotte dimensioni.
Affermava che il convenuto avesse violato l'obbligo generale di buona fede contrattuale sia nelle fasi delle trattative che avevano portato alla stipula sia nella fase successiva, tacendo quelle che egli reputava informazioni essenziali relative all'immobile e la cui conoscenza riteneva fondamentale per valutare la convenienza dell'affare.
5 Riteneva di aver esercitato legittimamente il proprio diritto di recesso dopo aver invitato invano il convenuto ad adempiere e considerava legittimo il suo rifiuto alla stipula in sede notarile ai sensi dell'art. 1460 c.c.
Chiedeva pertanto che, una volta accertato che la gravità dell'inadempimento del convenuto ex art. 1455 c.c. era tale da legittimare la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c., il convenuto fosse condannato alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385
c.c. per complessivi € 30.000,00, oltre interessi.
In via subordinata eccepiva l'annullabilità del contratto per vizio del consenso.
Con comparsa di costituzione e risposta del 14.4.2025 si costituiva CP_1 ritualmente in giudizio, chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree, che riteneva prive di riscontro probatorio e infondate sia in fatto che in diritto, nonché la conferma della legittimità del trattenimento della caparra confirmatoria.
Così instaurato il giudizio, le parti procedevano al deposito delle rispettive memorie ex art. 171 ter c.p.c. e alla prima udienza di comparizione tenutasi il 24.6.2025 il Giudice formulava la seguente proposta conciliativa: “Pagamento da parte di in favore di CP_1 Pt_1
della somma di € 15.000,00; spese di lite compensate integralmente tra le parti”,
[...] fissando nuova udienza al 25.9.2025, sostituita dal deposito di note scritte, e invitando le parti ad esprimersi sulla proposta.
Parte attrice comunicava la propria accettazione della proposta mentre parte convenuta riteneva di non poterla accogliere.
Con ordinanza del 26.9.2025 il Giudice, in considerazione del mancato accoglimento della proposta conciliativa da parte del convenuto, esaminate le istanze di prova delle parti e ritenuto di non ammetterle, rinviava per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza dell'11.12.2025, disponendone la sostituzione con il deposito di note scritte e assegnando termine alle parti sino a dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive.
6 Quindi, all'esito del termine concesso per note, tratteneva la causa in decisione ex art. 281 sexies, co. 3, c.p.c.
Ragioni della decisione
Le domande attoree risultano infondate e come tali vanno rigettate.
L'attore ha sostenuto che il convenuto non avesse adempiuto al contratto preliminare del

7.7.2023 violando specifici obblighi contrattuali quali quello di consegnare la documentazione prevista dall'art. 4 del contratto, nonché l'aver tenuto nascosto “decisive e rilevanti circostanze giuridiche (l'esistenza di un gravame iscritto;
la possibile irregolarità nell'assolvimento degli oneri e delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, giusta la responsabilità solidale stabilita dall'art. 63 Disp. Att. c.c.) e di fatto (la pavimentazione al grezzo del box;
le ridotte dimensioni dell'accesso al box), tali da influire negativamente sulla fiducia riposta nella controparte e sui presupposti in base ai quali il Sig. si era Pt_1 orientato all'acquisto e aveva formulato la sua proposta” (v. pagg.

5-6 citazione).
Quanto, innanzitutto, alla mancata consegna dei documenti previsti dall'art. 4 del preliminare
(“La parte promettente la vendita consegnerà prima della stipula notarile copia originale del certificato energetico, del regolamento condominiale con annesse tabelle millesimale e originale della certificazione a firma dell'amministratore di regolare contribuzione delle spese condominiali sia ordinarie che straordinarie sino alla data della stipula del rogito notarile”), la contestazione attorea appare destituita di fondamento dal momento che la mancata consegna della detta documentazione nel periodo antecedente il rogito non avrebbe comportato alcuna invalidità dell'eventuale futura vendita, ben potendo essere rilasciata ed allegata sino alla stipula del contratto definitivo.
Nessun inadempimento può dunque essere contestato al convenuto, il quale non ha mai rifiutato la consegna dei documenti in parola (o, comunque, non ve n'è prova agli atti) e, anzi, si è reso disponibile all'invio degli stessi al notaio rogante il cui nominativo ha più volte
7 richiesto invano all'attore (prova ne è la missiva a firma dell'avv. Luca Pangrazio prodotta al doc. n. 10 di parte convenuta).
Con riguardo, poi, alle contestazioni che l'attore ha sollevato in merito al box auto di pertinenza dell'abitazione principale – che egli avrebbe scoperto avere la pavimentazione al grezzo ed un'apertura “molto più stretta del previsto” (v. pag. 3 citazione) solo a seguito dell'accesso avvenuto il 28.10.2023 - anch'esse devono essere disattese non potendosi imputare al convenuto le conseguenze di un difetto di ordinaria diligenza da parte dell'attore al momento della valutazione dell'affare propostogli e della sottoscrizione del contratto preliminare.
In relazione, infine, alle contestazioni sollevate in ordine al pignoramento che risultava iscritto sull'immobile oggetto di compravendita, si osserva come al convenuto non possa imputarsi alcuna condotta inadempiente dal momento che alla data fissata per il rogito, e cioè il 19.12.2023 (v. doc. n. 10 di parte convenuta), a detta dello stesso attore non risultava più alcun gravame iscritto (v. pag. 4 citazione: “Da verifica effettuata, risulta che la cancellazione della trascrizione del pignoramento è stata annotata in data 07.12.2023”).
Che alla data originariamente fissata per il rogito in preliminare, e cioè il 15.11.2023, il pignoramento risultasse ancora iscritto è circostanza irrilevante ai fini del presente giudizio poiché per quella data non vi era stata alcuna convocazione per la stipula del definitivo avanti il notaio rogante;
inoltre, si noti che l'attore aveva sì comunicato la sua intenzione di recedere dal contratto in data 20.11.2023, ma per motivi diversi dall'iscritto gravame (v. doc. n. 5 attoreo).
Va inoltre dato atto, a dimostrazione della buona fede del convenuto, che la rinuncia agli atti e l'estinzione dei giudizi da cui aveva tratto origine l'iscrizione del pignoramento erano avvenute all'incirca due mesi prima della stipula del preliminare, e cioè il 9.5.2023 (v. doc. n.
7 di parte convenuta), e che il convenuto, tramite il proprio legale, si era attivato per la cancellazione della trascrizione, come prova la comunicazione email del 28.11.2023 prodotta al suo doc. n. 8, da cui si evince che la banca (già) creditrice aveva prestato il proprio assenso alla liberazione del gravame ed era disponibile a presenziare a tal fine al rogito.
8 In conclusione, non vi è alcun inadempimento (tantomeno grave) da imputarsi al convenuto che legittimi la domanda di risoluzione del contratto svolta da parte dell'attore, la quale andrà pertanto rigettata in uno alla richiesta di restituzione del doppio della caparra, che si conferma legittimamente trattenuta dal convenuto.
In via subordinata l'attore ha eccepito “l'annullabilità del contratto per vizio del consenso
(dolo e/o errore essenziale: omissione e/o errata rappresentazione di informazioni e dati rilevanti per valutare la convenienza dell'affare)” (v. pag. 7 citazione e conclusioni attoree), tuttavia, non può ritenersi che egli abbia coltivato tale domanda mediante un adeguato corredo argomentativo e probatorio;
motivo per cui la stessa deve essere respinta.
Parimenti deve decidersi in ordine alla domanda che l'attore ha svolto in via ulteriormente gradata di “risoluzione del contratto preliminare per impossibilità dell'esecuzione”, la quale risulta infondata poiché presuppone l'infondatezza della pretesa del convenuto di trattenere la caparra, ex art. 1385 comma 2 c.c., in regione dell'inadempimento dell'attore.
Conclusioni e spese
Le domande svolte dall'attore al fine di accertare l'inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte con il preliminare del 7.7.2023 e di ottenere, in conseguenza, la dichiarazione di risoluzione del contratto e la condanna dell'avversario alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata sono risultate destituite di fondamento e come tali vanno integralmente rigettate.
Vista la sua soccombenza, l'attore va condannato a rifondere al convenuto le spese di lite, liquidate, come in dispositivo, tenuto conto del valore e della complessità della lite.


PQM


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda disattesa:
1) rigetta le domande dell'attore;
9 2) conferma la legittimità della trattenuta della caparra confirmatoria da parte del convenuto;

3) condanna a rifondere a le spese di difesa, liquidate in € Parte_1 CP_1
5.261,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA se dovuta e CPA;

Vicenza, 24 dicembre 2025
IL GIUDICE dott. Dario Morsiani
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