REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
Il dott. Mauro Impresa, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.r.g. 29560/2021, avente ad oggetto: dichiarazione della nullità e/o annullamento di contratto preliminare di compravendita e vertente tra
C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Antonio Viola
Attrice
e
(C.F. Controparte_1 C.F._2
Convenuto/contumace
C.F. ), ed (C.F. CP_2 C.F._3 Controparte_3
), rappresentati e difesi dagli avv.ti Antonio C.F._4
D'Angelo e Gerardo Grande
Convenuti
(C.F. , Controparte_4 C.F._5 Controparte_5
(C.F. ), C.F. ), e C.F._6 CP_6 C.F._7
(C.F. , rappresentati e difesi Controparte_7 C.F._8 dagli Avv.ti Giuseppe Casalino, Nicola Casalino ed Eugenio
Casalino
Convenuti

CONCLUSIONI
Per l'attrice:
A) Accertare e dichiarare, in relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11/01/2021 tra e CP_2
(promissari acquirenti) e Controparte_3 Controparte_4
e Controparte_5 Controparte_1 CP_6 [...]
(promissari venditori)avete ad oggetto l'intera CP_7 proprietà dei seguenti appezzamenti di terreno siti in Quarto (NA) alla Via Casalanno - appezzamento dell'estensione di are 27 e centiare 52 confinante con detta Via con fondo p.lla 429, con fondo p.lla 1251 e con area annessa alla proprietà p.lla 1343, detto immobile risulta censito nel Catasto Terreni del Comune di
Quarto (NA) al F. 12, P.lla 12 , seminativo classe 2 – Are 27
Centiare 52, Reddito Domenicale euro 28,43 Reddito Agrario euro17,06 ; - appezzamento di terreno dell'estensione di are 30 e centiare 88 confinante con fondo p.lla 1251, con fondo p.lla 430, con fondo p.lla 1620, con fondo p.lla 1618 e con area annessa alla proprietà p.lla 1509, detto immobile risulta censito nel Catasto
Terreni del Comune di Quarto (NA) al F. 12, P.lla 1252 , seminativo classe 2 – Are 30 Centiare 88, euro Parte_2
31,90 Reddito Agrario euro 19,14., per il prezzo di Euro
300.000,00 :
-1) Che alla stipula dell'atto si è pervenuti in assenza ed all'insaputa della comproprietaria del bene Parte_1 contraria alla vendita;

-2) Che la partecipazione all'atto del Sig. Controparte_1 coniuge dell'istante, è avvenuta senza che lo stesso abbia richiesto ed ottenuto il consenso del coniuge alla vendita dell'immobile;
-3) Che l'istante ha sempre manifestato al proprio Parte_1 coniuge volontà contraria alla vendita dei beni oggetto del preliminare di vendita del 11/01/2021; -4) Che la volontà espressa dal proprio coniuge P_
nel preliminare di vendita del 11/01/2021 contrasta con
[...] quella del coniuge quest'ultima contraria alla Parte_1 vendita;

-5) Che l'istante non convalida né ratifica l'atto Parte_1 preliminare di vendita sottoscritto dal proprio coniuge P_
in data 11/01/2021, né il consenso dallo stesso
[...] prestato, perché contrario alla propria volontà, non avendo la stessa mai inteso procedere alla vendita dei beni oggetto del preliminare, né prestare il relativo consenso alla vendita stessa.
B) Accertare e dichiarare la nullità, annullabilità inefficacia ed inopponibilità ex art. 184 c.c. ed ex art. 1441 c.c. del contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 11/01/2021 stipulato tra e (promissari acquirenti) e CP_2 Controparte_3
Controparte_4 Controparte_5 Controparte_1 [...]
, e (promissari venditori) ad oggetto CP_6 Controparte_7 la compravendita dell'intera quota di proprietà degli immobili di cui innanzi, per il prezzo di Euro 300.000,00 in difetto del consenso dell'istante comproprietaria per quanto previsto dall'art. 180 c.c. e sanzionato ex art. 184 c.c., con il conseguente annullamento dell'atto;
C) In via gradata accertare e dichiarare la nullità, annullabilità inefficacia ed inopponibilità ex art. 184 c.c. ed ex art.1441 c.c. del contratto preliminare di vendita sottoscritta in data
11/01/2021 stipulato tra e CP_2 Controparte_3
(promissari acquirenti) e Controparte_4 Controparte_5
e Controparte_1 CP_6 Controparte_7
(promissari venditori) ad oggetto la compravendita dell'intera quota di proprietà degli immobili di cui innanzi, per il prezzo di
Euro 300.000,00 in difetto del consenso dell'istante comproprietaria per quanto previsto dall'art. 180 c.c. e sanzionato ex art. 184 c.c., per la parte in cui il Sig. P_
, coniuge dell'istante ha promesso la vendita della quota
[...] di proprietà del bene pari al 16,66 % senza il consenso della comproprietaria contraria alla vendita e per Parte_1
l'effetto annullare l'atto riguardante la promessa di vendita di detta specifica quota di proprietà perché intervenuta senza il necessario consenso di entrambe le parti legittimate e titolari del relativo diritto;

D) Condannare tutti i convenuti in solido o chi di ragione al pagamento delle spese e competenze di giudizio con attribuzione;

per i convenuti e CP_2 Controparte_3
A) accertare che l'attrice ha prestato il consenso Parte_1 ai sensi dell'art. 184 c.c. alla stipula del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dal marito il Controparte_1 giorno 11.01.2021, avente ad oggetto gli appezzamenti di terreno siti in Quarto (NA) alla Via Casalanno appezzamento dell'estensione di are 27 e centiare 52 confinante con detta Via con fondo p.lla 429, con fondo p.lla 1251 e con area annessa alla proprietà p.lla 1343, detto immobile risulta censito nel Catasto
Terreni del Comune di Quarto (NA) al F. 12, P.lla 12, seminativo classe 2 - Are 27 Centiare 52, Reddito Domenicale euro 28,43
Reddito Agrario euro17,06 ; - appezzamento di terreno dell'estensione di are 30 e centiare 88 confinante con fondo p.lla
1251, con fondo p.lla 430, con fondo p.lla 1620, con fondo p.lla
1618. e con area annessa alla proprietà p.lla 1509, detto immobile risulta censito nel Catasto Terreni del Comune di Quarto (NA) al
F. 12, P.lla 1252, seminativo classe 2 Are 30 Centiare 88,
[...]
euro 31,90 Reddito Agrario euro 19,14, per il prezzo di Parte_2
Euro 300.000,00;
B) dichiarare la validità ed efficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11.01.2021 dai sigg.ri CP_2
e (promissari acquirenti) e
[...] Controparte_3 [...]
, CP_4 Controparte_5 Controparte_1 [...]
, e (promissari venditori) ed avente ad CP_6 Controparte_7 oggetto l'impegno a trasferire ai promissari acquirenti gli appezzamenti di terreno di proprietà dei promissari venditori siti in Quarto (NA) alla Via Casalanno, uno censito nel Catasto Terreni del Comune di Quarto (NA) al F. 12, P.lla 12, e l'altro censito nel Catasto Terreni del Comune di Quarto (NA) al F. 12, P.lla
1252, per il prezzo di Euro 300.000,00
B) per l'effetto rigettare tutte le domande dell'attrice;
C) condannare l'incauta attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
D) in ogni caso condannare la Sig.ra alla Parte_1 refusione delle spese di lite da distrarsi in favore dei procuratori anticipatari.
Per i convenuti Controparte_4 Controparte_5 CP_6
e :
[...] Controparte_7
a) Accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità e/o inefficacia ed inopponibilità del contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 11/01/2021 stipulato tra e CP_2
(promissari acquirenti) e Controparte_3 Controparte_4
e Controparte_5 Controparte_1 CP_6 [...]
(promissari venditori) ad oggetto la compravendita CP_7 dell'intera quota di proprietà degli immobili di cui innanzi, per il prezzo di Euro 300.000,00 peraltro in difetto del consenso dell'istante comproprietaria per quanto previsto dall'art. 180
c.c. e sanzionato ex art. 184 c.c., con il conseguente annullamento dell'atto;
b) In via gradata accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità e/o inefficacia ed inopponibilità del contratto preliminare di vendita sottoscritta in data 11/01/2021 stipulato tra e (promissari acquirenti) e CP_2 Controparte_3
Controparte_4 Controparte_5 Controparte_1 [...]
, e (promissari venditori) ad oggetto CP_6 Controparte_7 la compravendita dell'intera quota di proprietà degli immobili di cui innanzi, per il prezzo di Euro 300.000,00 in difetto del consenso dell'istante comproprietaria per quanto previsto dall'art. 180 c.c. e sanzionato ex art. 184 c.c., per la parte in cui il Sig. coniuge dell'istante ha promesso Controparte_1 la vendita della quota di proprietà del bene pari al 16,66 % senza il consenso della comproprietaria , contraria alla Parte_1 vendita e per l'effetto annullare l'atto riguardante la promessa di vendita di detta specifica quota di proprietà perché intervenuta senza il necessario consenso di entrambe le parti legittimate e titolari del relativo diritto;

c) Accertare e dichiarare, in relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11/01/2021 tra e CP_2
(promissari acquirenti) e Controparte_3 Controparte_4
e Controparte_5 Controparte_1 CP_6 [...]
(promissari venditori) ad oggetto promessa di vendita CP_7 dell'intera proprietà dei seguenti appezzamenti di terreno siti in
Quarto (NA) alla Via Casalanno - appezzamento dell'estensione di are 27 e centiare 52 confinante con detta Via con fondo p.lla 429, con fondo p.lla 1251 e con area annessa alla proprietà p.lla 1343, detto immobile risulta censito nel Catasto Terreni del Comune di
Quarto (NA) al F. 12, P.lla 12 , seminativo classe 2 – Are 27
Centiare 52, Reddito Domenicale euro 28,43 Reddito Agrario euro17,06 ; - appezzamento di terreno dell'estensione di are 30 e centiare 88 confinante con fondo p.lla 1251, con fondo p.lla 430, con fondo p.lla 1620, con fondo p.lla 1618 e con area annessa alla proprietà p.lla 1509, detto immobile risulta censito nel Catasto
Terreni del Comune di Quarto (NA) al F. 12, P.lla 1252 , seminativo classe 2 – Are 30 Centiare 88, euro Parte_2
31,90 Reddito Agrario euro 19,14., per il prezzo di Euro
300.000,00 :
-1) Che alla stipula dell'atto si è pervenuti in assenza ed all'insaputa della comproprietaria del bene Parte_1 contraria alla vendita;

-2) Che la partecipazione all'atto del Sig. Controparte_1 coniuge dell'istante, è avvenuta senza che lo stesso abbia richiesto ed ottenuto il consenso del coniuge alla vendita dell'immobile;
-3) Che l'istante ha sempre manifestato al proprio Parte_1 coniuge volontà contraria alla vendita dei beni oggetto del preliminare di vendita del 11/01/2021;
-4) Che la volontà espressa dal proprio coniuge P_
nel preliminare di vendita del 11/01/2021 contrasta con
[...] quella del coniuge quest'ultima contraria alla Parte_1 vendita;

-5) Che l'istante non convalida né ratifica l'atto Parte_1 preliminare di vendita sottoscritto dal proprio coniuge P_
in data 11/01/2021, né il consenso dallo stesso
[...] prestato,
perché contrario alla propria volontà, non avendo la stessa mai inteso procedere alla vendita dei beni oggetto del preliminare, né prestare il relativo consenso alla vendita stessa.
d) Condannare tutti i convenuti in solido o chi di ragione al pagamento delle spese e competenze di giudizio con attribuzione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha adito il tribunale di Napoli per ottenere Parte_1
l'annullamento del contratto preliminare di compravendita concluso dai convenuti Controparte_1 Controparte_4 CP_5
, quali promittenti
[...] CP_6 Controparte_7 venditori, con ed quali promittenti CP_2 Controparte_3 acquirenti.
A sostegno della domanda l'attrice ha dedotto: di avere contratto matrimonio con il 15.12.1976, di avere scelto Controparte_1 con il marito il regine di comunione legale dei beni ex art. 159
c.c., che tale scelta non era stata cambiata;
che tra i beni in comunione legale con il marito vi è la quota Controparte_1 del 16,66% dei beni oggetto del preliminare in quanto acquistati con atto per notar del 30/06/1999; che gli immobili Persona_1 oggetto del preliminare sono in comunione ordinaria con CP_6
per la quota del 33,36 %, per la quota pari
[...] Controparte_7 al 16,66 %, per la quota del 16,66% e Controparte_4 per la quota del 16,66%; che con riferimento a Controparte_5 tutti i beni immobili in comproprietà con il marito aveva sempre opposto l'assoluto divieto di vendita;
che il coniuge P_
contravvenendo il divieto di vendita dei beni della
[...] comunione legale aveva sottoscritto l'11/01/2021 un preliminare con il quale, unitamente ai titolari delle altre quote di proprietà, si era obbligato a vendere a e CP_2 CP_3
per il prezzo di Euro 300.000,00 gli immobili in comunione;

[...] che la data per la stipula era stata fissata per il 31/05/2021 ma al momento l'atto non era stato stipulato.
e si sono opposti alle domande CP_2 Controparte_3 dell'attrice sostenendo: che con atto del 26.5.2021 la Pt_1 aveva rilasciato procura speciale al marito Controparte_1 per vendere i diritti relativi al terreno sito in Quarto e censito al Catasto terreni del medesimo Comune al Fg. 12,part.lla 1252; che l'attrice era a conoscenza delle intenzioni del coniuge e dell'operazione che si stava perfezionando ed era d'accordo.
I convenuti Controparte_4 Controparte_5 CP_6
e hanno aderito alla tesi dell'attrice. Controparte_7
non si è costituito in giudizio. Controparte_1
Tutto ciò premesso, la domanda dell'attrice è fondata.
E' incontestato ed è comunque documentato: che e Parte_1 hanno contratto matrimonio ed hanno optato per Controparte_1 il regime di comunione legale dei beni;
che sono comproprietari della quota del 16,66% degli immobili oggetto del preliminare di vendita del 11/01/2021; che solo è indicato Controparte_1 quale promittente venditore nel preliminare;
che solo P_
ha sottoscritto il preliminare.
[...] Ciò detto, è noto che la comunione legale dei beni tra i coniugi,
è una comunione senza quote e che il coniuge può disporre dell'intero bene comune a condizione che ciò avvenga con il consenso dell'altro coniuge.
Nel caso in esame non ha partecipato al Parte_1 preliminare di compravendita del 11/01/2021 né ha manifestato in forma scritta, necessaria ex art. 1351 c.c., il proprio consenso al contratto.
La procura del 26.5.2021, poi revocata, indicata dal e CP_2 dallo non era riferita ai beni del preliminare. CP_3
Ciò detto non sussiste la nullità del preliminare tenuto conto che l'attrice non figura tra le parti del contratto cosicchè non ricorre l'ipotesi esaminata nella pronuncia n. 8525/2018 della
Suprema Corte.
In mancanza del consenso della , il preliminare va Pt_1 annullato con riferimento alla quota di 166/1000 dei beni oggetto del contratto in titolarità comune a e Controparte_1 Pt_1
in applicazione di quanto previsto dall'art. 184 c.c..
[...]
Le spese del giudizio sostenute dall'attrice vanno poste, ex art. 97 c.p.c., per metà a carico di e e CP_2 Controparte_3 per la residua metà a carico di tenuto conto Controparte_1 del rispettivo interesse nella causa e sono liquidate con i parametro previsti dal D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M.
147/2022, per le controversie di valore compreso tra euro 26000,01 ed euro 52000,00(tenuto conto del valore della quota dei beni comuni oggetto del preliminare rispetto alla quale è stato disposto l'annullamento - valori medi per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione, valore minimo per quella di decisione).
Le spese del giudizio tra l'attrice, gli altri convenuti ed i convenuti tra loro sono compensate.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
nei confronti di
[...] CP_2 Controparte_3
Controparte_4 Controparte_5 CP_6 CP_7
e ogni diversa istanza, difesa ed
[...] Controparte_1 eccezione disattesa, così provvede:
A) annulla ex art. 184 c.c. il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11/01/2021 tra e CP_2
(promissari acquirenti) e Controparte_3 Controparte_4
e Controparte_5 Controparte_1 CP_6 [...]
(promissari venditori) nella parte relativa alla quota CP_7 di 166/1000 dei beni oggetto del preliminare in titolarità di
; Controparte_1
B) Condanna e al pagamento della CP_2 Controparte_3 metà delle spese del giudizio sostenute da Parte_1 liquidate per l'intero in euro 545,00 per esborsi ed euro 6164,00 per compenso, oltre rimborso forfettario, cpa ed iva, e condanna al pagamento della rimanente metà, con Controparte_1 attribuzione all'Avv. Antonio Viola;

C) compensa le spese del giudizio tra l'attrice, gli altri convenuti ed i convenuti tra loro.
Napoli, 13.2.2025.
Il Giudice
dott. Mauro Impresa