TRIBUNALE NAPOLI
XI SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice monocratico, dott.ssa Carla Sorrentini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 13495/2019 R.G.A.C., avente ad oggetto: nullità
contratto di compravendita, e vertente

TRA in persona del Curatore Parte_1
Fallimentare dott. , rapp.to e difeso dall'avv. Giovanni Sellitto in Parte_2
virtù di procura in calce al ricorso in riassunzione depositato in data 17/12/2024.
ATTORE
E
(c.f. e Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
(c.f. ,) rapp.ti e difesi dagli avv.ti Francesco
[...] C.F._2
Mangazzo e Luciano Pennacchio, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate in sostituzione dell'udienza del
17/2/2025 ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la (d'ora in poi Parte_1
. in persona del suo amministratore unico, nonché custode Parte_1
giudiziario del complesso immobiliare denominato Green Village sito in
CAvolturno (CE), chiedeva accertarsi e dichiararsi la nullità, ai sensi degli artt.
1418 e 1344 c.c., del contratto di compravendita, stipulato in data 22/10/2010 con
, per illiceità della causa;
ordinarsi al Controparte_3 Controparte_2 Conservatore dei Registri Immobiliari competente di procedere alle necessarie trascrizioni ed annotazioni;
condannarsi i resistenti alla corresponsione della somma di € 70,00 mensili a titolo di indennità di occupazione a far data dalla richiesta del 3/10/2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze;
condannarsi i predetti al pagamento delle spese di lite
A sostegno della domanda, l'istante deduceva:
- che con decreto di sequestro preventivo, pronunciato dal Tribunale di Napoli in data 27/01/2012, il complesso edilizio “Green Village” sito in CA VO, di sua proprietà, ivi compresi i beni mobili ed immobili, conti correnti e altre utilità economiche, era stato sottoposto a vincolo cautelare, nominando quale amministratore giudiziario il dott. ; Persona_1
- che con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. (nr.
13118/08 R.G.N.R. - nr. 42272/10 R.G.I.P.) dell'11/5/2012, erano state sottoposte a misura cautelare tutte le quote della nominandosi il Parte_1
medesimo dott. quale co-amministratore e co-custode Persona_1
giudiziario;
- che, a seguito di sopralluogo ed inventario, si era appurato che per diversi immobili facenti parte del complesso immobiliare erano in essere contratti preliminari di compravendita o contratti di compravendita già conclusi;

- che, in particolare, nel caso di specie, era stato stipulato, in data 22/10/2010, con gli odierni convenuti un contratto compravendita avente ad oggetto “unità immobiliare adibita a residence sita al piano primo, scala “A”, dell'edificio
“B4”, composta da tre vani ed accessori, confinante con unità immobiliare subalterno 44, con area comune subalterno 1 da più lati, con vano scala e con unità immobiliare subalterno 46, salvo altri, riportata nel Catasto Fabbricati del
Comune di CA VO al foglio 50, particella 5445, sub.45, categoria A/2, classe 6, vani 5,5, rendita catastale euro 553,90, via Domitiana Km.42,00, piano
1, scala A, edificio
B4”
- che il suddetto contratto era nullo in quanto il bene compravenduto era soggetto al vincolo di destinazione di cui alla legge (legge regionale Campania) 28 novembre 2000 N.16 e, pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, era destinato irrevocabilmente, anche ex art.1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno;
- che, pertanto, il suddetto contratto aveva ad oggetto la vendita di una quota di multiproprietà, da intendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare;
quota, in ogni caso, indeterminata ed indeterminabile;

-che, di conseguenza, i resistenti, contrariamente a quanto asserito nelle missive dei loro legali, non erano pieni proprietari dell'unità immobiliare in questione ma, tutt'al più, proprietari di una quota di multiproprietà con diritto di godimento turnario;

- che era illegittima la nota di trascrizione dell'atto di compravendita in quanto relativa alla proprietà dell'intera consistenza immobiliare;

- che, come si evinceva dal titolo edilizio originario, il complesso residenziale era destinato ad “impianto produttivo costituto da un complesso turistico alberghiero”, destinazione d'uso che non era mai stata rimossa dai successivi titoli abilitativi;

- che, quindi, il contratto concluso con i resistenti era nullo per illiceità della causa.
- che i predetti, in quanto occupanti senza titolo, erano tenuti al pagamento di un'indennità, quantificata forfettariamente dal GIP in € 70,00 mensili.
Instauratosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio i convenuti i quali, preliminarmente, eccepivano l'improcedibilità del ricorso per violazione dell'art. 5 D.lgs. n. 28/2010 in tema di mediazione obbligatoria;
la nullità del ricorso per omessa indicazione delle ragioni della dedotta invalidità del contratto;

l'inammissibilità del rito sommario ex art. 702 bis c.p.c. in ragione della complessità della causa;
il difetto di legittimazione attiva dell'attrice per carenza di interesse ad agire;
nel merito, chiedevano il rigetto della domanda in ragione della sua dedotta infondatezza;
in via riconvenzionale, in caso di accoglimento della domanda attorea, chiedevano condannarsi la alla Parte_1 restituzione del prezzo d'acquisto dell'immobile con gli interessi dal giorno dell'avvenuto pagamento ovvero, in subordine, dalla domanda sino al soddisfo;
in via ulteriormente subordinata, accertarsi e dichiarai la responsabilità del Notaio rogante, dott. e, per l'effetto, condannarsi lo stesso al Controparte_4 pagamento della somma versata in esecuzione del contratto di vendita, pari ad € 130.000,00 oltre IVA ed interessi. Vittoria di spese da attribuirsi ai procuratori anticipatari.
Disposto il mutamento del rito nelle forme del rito ordinario e concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6° c.p.c., con la prima memoria i convenuti, in ampliamento della domanda riconvenzionale di restituzione del prezzo d'acquisto, chiedevano autorizzarsi la ritenzione dell'immobile sino alla soddisfazione del debito da parte della . Parte_1
In data 5/8/2021 veniva dichiarata l'interruzione del processo per il fallimento della intervenuto nelle more. Riassunto Parte_1 tempestivamente dall'Amministrazione Giudiziaria in data 14/12/2021 e successivamente dalla Curatela fallimentare, il processo veniva nuovamente interrotto in data 19/10/2022, essendo nelle more intervenuta la chiusura del fallimento. Il giudizio veniva, quindi, riassunto dalla e, in data Parte_1
3/10/2024 veniva ancora dichiarato interrotto, stante l'avvenuta riapertura del fallimento della . A seguito di riassunzione da parte della Curatela Parte_1
fallimentare, la causa, con ordinanza del 17/2/2025, veniva riservata a sentenza, previa concessione alle parti dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Così riassunti i termini della controversia, rileva preliminarmente il
Tribunale che è infondata e va rigettata l'eccezione di estinzione del giudizio, formulata da parte convenuta, per omessa tempestiva riassunzione dello stesso da parte dell'Amministrazione Giudiziaria a seguito della dichiarazione di fallimento della società attrice.
Invero, in forza dell'art. 63 D.Lgs. 159/2011 i beni assoggettati a sequestro o a confisca sono esclusi dalla massa attiva fallimentare e, quindi, sono sottratti alla disponibilità della Curatela ed alla conseguente gestione fallimentare, rientrando detta gestione nell'esclusiva competenza dell'Amministrazione
Giudiziaria in capo alla quale si attestano i poteri non solo di custodia ma anche di gestione finalizzata alla conservazione dei detti beni in vista del conclusivo provvedimento ablativo (così Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 22800/2011). Tale disposizione normativa in materia di misure di prevenzione va applicata anche al sequestro preventivo ex art 321 c.p.p. intervenuto sull'intero compendio aziendale della in virtù del rinvio che l'art. 104 bis co. 1quater disp. att. fa Parte_1 alla disciplina del titolo IV del D.Lgs. 159/2011 (“Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati nonché quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro, previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall'articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'articolo 51, comma 3-bis, del codice. In tali casi l'Agenzia nazionale per
l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata coadiuva l'autorità giudiziaria nell'amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati, fino al provvedimento di confisca emesso dalla corte di appello e, successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi secondo le modalità previste dal citato codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Restano comunque salvi i diritti della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno”). Benché il citato comma 1 quater sia stato introdotto con D.Lgs. 21/2018, in vigore dal 6 aprile 2018, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione. Tanto esclude, quindi, che il processo debba dichiararsi estinto, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta, sul presupposto, non condiviso, del difetto di legittimazione attiva dell'Amministrazione Giudiziaria a riassumere lo stesso, in favore di quella della
Curatela.
Va, poi, rilevato che, avendo il Tribunale di Napoli con sentenza n.
424/2024, pronunciata in data 12/1/2024, disposto il dissequestro del compendio immobiliare della nonché delle relative quote societarie, il Parte_1
processo, a seguito della riapertura di fallimento della è stato Parte_1
correttamente riassunto dalla Curatela fallimentare della predetta società, unica legittimata attiva, essendo oramai venuta meno l'Amministrazione Giudiziaria.
Tanto chiarito, ancora via preliminare, deve osservarsi che è infondata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, come eccepito ex art. 5, co. 1, Dlgs.
28.2010. Tanto sul rilievo per cui la presente controversia non verte, diversamente da quanto sostenuto dal convenuto, in materia di diritti reali. Invero, per quanto il contratto di compravendita, impugnato dai ricorrenti, abbia effettivamente ad oggetto il trasferimento di un diritto reale, il contenzioso de quo concerne tuttavia la materia contrattuale, essendo contestata l'invalidità del contratto di vendita, sicché non trova applicazione l'eccepita condizione di procedibilità della domanda.
Va, poi, rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'odierna attrice “per non avere interesse” alla declaratoria di nullità.
Invero, ha agito quale società sottoposta ad Parte_1
Amministrazione giudiziaria al fine di riportare l'azienda sequestrata nell'alveo della legalità.
Peraltro, nel caso in esame è stato dedotto che il rogito impugnato aveva ad oggetto una quota millesimale dell'intero complesso immobiliare turistico- ricettivo denominato Green Village, che avrebbe dovuto comportare per patto essenziale il godimento plurimo turnario da parte degli acquirenti nell'arco dell'anno. Viceversa, la relativa trascrizione è stata effettuata sull'intera consistenza immobiliare dell'appartamento ivi indicato, con chiara ed evidente lesione dei diritti della società all'esercizio dei diritti connessi alla multiproprietà del medesimo alloggio.
Di qui, il certo interesse ad agire ex art 100 c.p.c. della Amministrazione
Giudiziaria.
Ciò posto, nel merito la domanda di nullità proposta dalla è Parte_1
fondata e va accolta.
Invero, il complesso edilizio in cui insiste l'immobile oggetto del contratto, come emerge per tabulas, risulta edificato sulla base dei seguenti titoli edilizi, rilasciati dal Comune di CA VO (CE): 1) permesso a costruire n. 7/04 del
14.1.2004; 2) permesso in variante n. 322/2004 del 25.11.2004 e 3) permesso di costruire in sanatoria (art. 36 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) n. 42/2009 dell'11.3.2009.
In particolare, il permesso veniva richiesto e rilasciato per realizzare “un impianto produttivo costituito da un complesso turistico alberghiero con annesse piscine scoperte ed impianto sportivo…” (cfr. permesso n. 7/04).
Detti titoli edilizi presupponevano e presuppongono la destinazione turistico ricettiva del complesso stesso.
L'articolo 4) dell'atto precisa “La parte venditrice, come innanzi rappresentata, dichiara e la parte acquirente prende atto ed accetta che il bene oggetto della presente compravendita è soggetto al vincolo di destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000 N.16 e, pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene in oggetto è destinato irrevocabilmente, anche ex art.1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno, così come una razionale ed economica strutturazione ed utilizzazione delle parti comuni e gestione dei servizi generali, ed a tal fine la parte acquirente conferisce mandato collettivo irrevocabile 'ob rem', unitamente agli altri acquirenti, alla parte venditrice, affinchè la medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente, stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”.
A sua volta l'art. 2) dispone che “La quota immobiliare in oggetto viene venduta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni relativo accessorio, accessione, annessione, ragione ed azione, pertinenza e dipendenza, servitù attiva e passiva, nulla escluso od eccettuato, con la proporzionale comproprietà alle parti comuni del complesso quali risultano precisate, specificate e descritte, sia la quota che le parti, nel Regolamento di Comunione
….. e che la parte acquirente dichiara di accettare”.
Il richiamato Regolamento di comunione (allegato al ricorso) all'art. 2 espressamente recita: “I beni compravenduti sono soggetti ai vincoli di destinazione di cui alla L. (Legge regionale Campania, ndr.) 28.12.2000 n. 16 e, quindi, per patto essenziale, determinante dalla volontà contrattuale, destinati irrevocabilmente ex art. 1112 c.c. al godimento plurimo turnario da parte dei condomini allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno”.
Ne discende che i convenuti potevano acquistare soltanto una quota di multiproprietà, da intendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare;
quota, in ogni caso, indeterminata ed indeterminabile, con relativa nullità ex art. 1418 c.c.
Come già rilevato con altre pronunce di questo Tribunale per casi sovrapponibili a quello in decisione, l'atto di compravendita (al quale può essere equiparato il preliminare di compravendita) appare come il tentativo di offrire copertura legale ad un'operazione – quella, appunto, della compravendita – che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto ad avere, ossia quella turistico-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e dei titoli autorizzativi rilasciati.
La contrarietà a tali disposizioni e a tale destinazione rende, quindi, l'atto nullo ex art. 1344 c.c.
Oltreché sotto tale aspetto, l'atto di vendita del 22/10/2010 presenta ulteriori profili di nullità.
Innanzitutto per aver previsto la vendita di una quota di multiproprietà non determinata e non determinabile, ex art. 1418 c.c..; in seconda battuta, la nullità dell'atto discende dalla apposizione di una clausola prevedente una condizione meramente potestativa, ex art. 1355 c.c., ossia la potestà in capo alla società venditrice di stabilire le modalità ed i tempi del non precisato godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini delle stesse unità compravendute.
Va, pertanto, ordinato alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Caserta di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c..
Vanno ora esaminate congiuntamente le domande di pagamento di indennità
e di restituzione del prezzo.
Quanto alla prima, si osserva che, a fronte della accertata nullità del contratto di compravendita, l'occupazione dell'immobile risulta ab origine abusiva.
Ne discende che parte convenuta è tenuta al pagamento nei confronti della
Curatela fallimentare di un'indennità di occupazione parametrata al canone locatizio dell'immobile, atteso che l'indennità è senz'altro dovuta come conseguenza dell'efficacia ex tunc della declaratoria di nullità dell'atto, dovendo essa parte convenuta provare di non avere occupato l'immobile, il che non è avvenuto. Tale indennità è forfettariamente quantificata, come da richiesta di parte attrice, in euro 70,00 mensili – importo ritenuto congruo anche dal Gip - a far data dal 3/10/2017 e, dunque, nel complessivo importo di € 6.370,00 (€ 70,00 X 7 anni e 7 mesi). oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
E', invece, improcedibile ai sensi degli artt. 52 e 93 la domanda CP_5 riconvenzionale di restituzione del prezzo nella misura superiore all'importo utile a compensare il credito dell'attrice, atteso che l'accertamento dei crediti nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del Giudice delegato. La Suprema Corte, infatti, sulla base della sentenza delle Sezioni Unite n.
23077 del 2004, ha più volte affermato che l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del giudice delegato, con la conseguenza che, ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, a meno che (ipotesi non avvenuta nel caso di specie) il danneggiato non dichiari che la richiesta di condanna nei confronti del fallimento deve intendersi eseguibile solo nell'ipotesi di ritorno in bonis. (cfr. Cass.
26/4/2023, n. 11021; Cass. 4/10/2018, n. 24156).
In definitiva, ad avviso della scrivente, deve operare quel principio pacifico nella giurisprudenza in materia fallimentare secondo cui “Nel giudizio promosso dal curatore per il recupero di un credito del fallito il convenuto può eccepire in compensazione, in via riconvenzionale, l'esistenza di un proprio controcredito verso il fallimento, atteso che tale eccezione è diretta esclusivamente a neutralizzare la domanda attrice ottenendone il rigetto totale o parziale, mentre il rito speciale per l'accertamento del passivo previsto dagli artt. 93 e ss. l.fall. trova applicazione nel caso di domanda riconvenzionale, tesa ad una pronuncia a sé favorevole idonea al giudicato, di accertamento o di condanna al pagamento dell'importo spettante alla medesima parte una volta operata la compensazione”
(cfr. Cass. 16/12/2024, n. 32664).
Ne discende che il credito dell'attrice, pari ad € 70,00 mensili dall'ottobre
2017 sino a maggio 2025 per complessivi € 6.370,00, maggiorato degli interessi legali dalla domanda giudiziale alla data odierna e, dunque, pari ad € 6.985,00, va compensato con l'importo di € 130.000,00, dovuto ai convenuti a titolo di restituzione del prezzo, residuando così in favore degli stessi un credito di €
123.015,00, oltre IVA se dovuta ed interessi legali dal 27/2/2020 (data di proposizione della domanda riconvenzionale) sino al soddisfo.
Non può, infine, trovare accoglimento la richiesta di ritenzione dell'immobile avanzata dai convenuti, essendo venuto meno il contratto posto a base della consegna dell'immobile in favore degli stessi e mancando, di conseguenza, un titolo idoneo a legittimare tale pretesa. Le spese del giudizio seguono la sostanziale soccombenza e sono poste a carico dei convenuti nella misura liquidata come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/2022), ai valori minimi, stante il carattere seriale dei giudizi introdotti dall'attrice (scaglione fino ad € 260.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. Parte_1
depositato in data 3/5/2019 e proseguita dalla Curatela Fallimentare, nei confronti di e , così provvede: Controparte_1 Controparte_2
a) dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato dalle parti in data
22/10/2010 rep.n.116.521 – racc.n.24.231, trascritto il 16/11/2010 all'Agenzia del
Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare di Caserta, Reg.Gen.n.43126 –
Reg.Part.n.29516;
b) ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex
Conservatoria dei registri immobiliari) di Caserta di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.;
c) operata la compensazione tra i crediti reciproci, dichiara improcedibile la domanda di restituzione avanzata dai convenuti per l'importo di € 123.015,00, oltre IVA se dovuta ed interessi legali dal 27/2/2020 sino al soddisfo;

d) condanna i convenuti al pagamento, in favore dell'istante, delle spese del giudizio, che liquida in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Napoli, 3/6/2025
Il Giudice monocratico
(dott.ssa Carla Sorrentini)