REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
Sezione civile
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Lorenza
Pedullà, all'udienza del 9 giugno 2025, esaurita la discussione orale ex art. 420
c.p.c., all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato, previa lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 983 del Ruolo Generale Affari
Civili Contenziosi dell'anno 2024, tra
(C.F.: Parte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede a P.IVA_1
Fontecchio (AQ), Contrada Murata 3, elettivamente domiciliata a Roseto Degli Abruzzi, in via Nazionale Adriatica, 41, presso e nello studio dell'Avv. Ciro
Iaconi, che la rappresenta e difende in forza di procura alle liti in calce allegata all'atto di intimazione.
- intimante o ricorrente -
e
(P. IVA: , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante in carica, , con sede a Francavilla al Mare Controparte_2
(CH), Contrada Pretaro n. 38, elettivamente domiciliata a Lanciano, in via
Umberto I n. 29, presso e nello studio dell'Avv. Fulgenzio d'Annunzio, che la rappresenta e difende in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione depositata in fase di convalida;

- intimata o resistente -
OGGETTO: opposizione all'intimazione di sfratto per morosità (art. 658
c.p.c.).
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale d'udienza del 9 giugno
2025 di precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 420 c.p.c..
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione ex art. 658 c.p.c. ritualmente notificato,
[...]
(d'ora in poi, per Parte_1 comodità, anche solo “ ) ha convenuto in giudizio, avanti Parte_1
l'intestato Tribunale, Controparte_3
(d'ora in avanti, breviter “ ”), così
[...] CP_1 incardinando il procedimento rubricato al R.G. n. 545/2024, chiedendo di convalidare lo sfratto per morosità relativo al locale commerciale di sua proprietà sito a Tortoreto, in via Nazionale n. 195 (distinto al Catasto del predetto Comune al foglio 29, particella 1057, sub 2, cat. C/1), rappresentando, in particolare, che: (i) il predetto immobile è stato dalla stessa concesso in locazione ad mediante contratto di locazione ad uso CP_1 commerciale, stipulato in data 15 febbraio 2021, dalla durata di sei anni (dal 1 marzo 2021 al 1 marzo 2027) e con previsione di canone mensile per € 500,00;
(ii) la società conduttrice, nonostante diversi solleciti, non ha provveduto al pagamento del canone locatizio relativo alle mensilità di marzo, maggio, agosto e dicembre 2021, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023
e gennaio 2024, “il tutto per un ammontare di € 9.000,00”, omettendo anche il versamento degli oneri condominiali e delle spese di registrazione del contratto per gli anni 2021 e 2022; pertanto, ha chiesto all'adito Tribunale di convalidare l'intimato sfratto, espressamente formulando “riserva di agire in separata sede per il recupero delle somme dovute, e successivamente occorrende, nonché per il risarcimento di tutti i danni subiti ed eventualmente dei canoni scaduti
e non riscossi.” (cfr. p. 3 citazione).
In occasione della prima udienza di comparizione delle parti celebrata in data 25 marzo 2024, parte locatrice ha dichiarato la persistenza della morosità, insistendo per la convalida e parte conduttrice, costituitasi in giudizio in data 22 marzo 2024, si è opposta, rilevando l'avvenuto pagamento dei canoni, per cui parte locatrice, non potendo verificare “l'effettivo pagamento che controparte afferma aver documentato, chiede un termine per la disamina della comparsa e della documentazione ad essa allegata, essendo stata data la visibilità di tali documenti concessa soltanto in data odierna, pochi minuti prima dell'udienza.”,
2 richiesta cui parte conduttrice non si è opposta e quindi accolta dal Tribunale, con rinvio della causa all'udienza del 15 aprile 2024, con termine concesso alla parte locatrice sino al 5 aprile 2024 per il deposito di eventuali memorie difensive in ordine alle difese ex adverso spiegate.
In sintesi, con la propria comparsa di costituzione, la società CP_1
ha eccepito che il locale alla medesima concessa in locazione, al
[...] momento della consegna (marzo 2021), era privo di allaccio alla rete elettrica, con conseguenti problematiche e disagi connessi all'attività ivi svolta dalla stessa società conduttrice (esercente attività di commercio di prodotti alimentari, che in loco avrebbe dovuto installare anche dei frigoriferi), circostanza segnalata al legale rappresentante della società locatrice, il quale ha garantito che la questione dell'allaccio sarebbe stata risolta a breve e che essa conduttrice avrebbe dovuto occuparsi unicamente della voltura dell'utenza, una volta allacciato il contatore dell'energia elettrica, allaccio verificatosi soltanto in data 9 giugno 2022, quindi n. 16 mesi dopo la stipula del contratto di locazione, durante i quali il locale è rimasto inutilizzato ed inutilizzabile. Ciononostante, durante il predetto periodo, pur non avendo potuto usufruire del locale e avendo, quindi, dovuto più volte procrastinare l'apertura dell'esercizio commerciale, ha versato la somma di CP_1
€ 11.000,00, come ricevute di bonifico e vaglia postale e copie degli assegni del
16 settembre 2022, 21 ottobre 2022 e 8 aprile 2023 versati in atti, aggiungendo che, nel caso in cui “il rapporto contrattuale si fosse svolto regolarmente, i canoni da versare ammonterebbero a 18.000,00 Euro (Euro 500,00 per 36 mensilità, da marzo
2021 a febbraio 2024). Tuttavia, detratte le 16 mensilità di oggettivo inadempimento del locatore, per un ammontare di Euro 8.000,00, il debito della Controparte_1 sarebbe pari a Euro 10.000,00. In sostanza, quest'ultima è finanche a credito di Euro
1.000,00.” Pertanto, la conduttrice ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“accertare e dichiarare l'inadempimento della alle obbligazioni Parte_1 previste dal contratto di locazione del 15 febbraio 2021; inadempimento concretizzatosi, nello specifico, nella consegna alla concludente Controparte_1 di un'unità immobiliare ad uso commerciale assolutamente inidonea all'uso convenuto, in quanto priva di contatore/allaccio alla rete elettrica per un periodo di
16 mesi (marzo 2021/giugno 2022); - accertare e dichiarare, altresì, che la
[...]
, avvalendosi del disposto dell'art. 1460 c.c., ha legittimamente provveduto CP_1
3 a pagare i canoni di locazione in maniera parziale;
- accertare e dichiarare, ancora, che la , alla data di notifica dell'intimazione di sfratto (febbraio 2024), Controparte_1 era creditrice della somma di Euro 1.000,00 nei confronti della . Per Parte_1 tale ragione, nulla deve a quest'ultima.”
Quindi, all'udienza del 15 aprile 2025, il Tribunale si è riservato, concedendo a parte conduttrice termine sino al 20 aprile 2024 per depositare la documentazione che era stata esibita in udienza ed a parte locatrice ulteriore termine sino al 26 aprile 2024 per eventualmente controdedurre in ordine alla produzione avversaria e ad eventuale deposito di ulteriore documentazione e, a scioglimento della riserva così assunta, ha emesso, in data 30 aprile 2025, ordinanza con la quale ha (i) ordinato, ai sensi dell'art. 665
c.p.c., il rilascio dell'immobile oggetto di locazione, con fissazione per l'esecuzione il giorno 1 luglio 2024, (ii) disposto la conversione del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. e quindi fissato l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 7 ottobre 2024, assegnando alle parti termine perentorio sino al 13 settembre
2024 per provvedere all'integrazione dei rispettivi scritti difensivi mediante il deposito di memorie integrative, come effettuato dalla sola parte locatrice (cfr. memoria integrativa depositata il 12 settembre 2024).
Alla predetta udienza del 7 ottobre 2024, il Giudice, rilevato che la presente controversia rientra - in ragione dell'oggetto (contratto di locazione)
- tra quelle per le quali è previsto, a pena di improcedibilità, l'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, ha assegnato a parte locatrice termine di quindici giorni per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria, rinviando la causa per l'eventuale prosecuzione all'udienza
(odierna) del 9 giugno 2025, specificando che, all'esito della predetta udienza, in caso di documentato esito negativo della mediazione obbligatoria, si sarebbe proceduto alla discussione ex art. 420 c.p.c., senza ri-assegnazione di termine perentorio per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante memorie integrative, essendo stato già concesso con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. emessa in data 30 aprile 2024.
Quindi, all'udienza odierna, il procuratore di parte locatrice, dimostrata la intrapresa mediazione conclusasi con esito negativo mediante verbale di mediazione prodotto nel fascicolo telematico, si è riportato alla rispettiva memoria integrativa tempestivamente depositata e quindi alle
4 conclusioni ivi rassegnate (che di seguito, per comodità, si trascrivono:
“Piaccia al Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: • Accertare,
l'inadempimento della ai patti contrattuali, ed anche richiamato Controparte_1
l'art. 14 del contratto ripassato tra le parti, dichiarare risolto il contratto di locazione;

• Confermare l'ordinanza di rilascio già emessa;
• Condannare la Controparte_1 al rilascio dei locali condotti;
• condannare, in ogni caso la parte convenuta al pagamento delle spese e competenze di giudizio, oltre rimborso spese, Iva e Cap”) ed il Tribunale si è quindi ritirato in camera di consiglio, all'esito della quale la causa è stata decisa con la presente sentenza ex art. 429 c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Le pretese avanzate dalla società locatrice risultano fondate, specificandosi, qualora occorrer possa, che trattasi di domanda di risoluzione per grave inadempimento per mancato ed intempestivo pagamento dei canoni di locazione.
Infatti, indubbiamente, nella domanda di sfratto per morosità è implicita la domanda di risoluzione per inadempimento ed il giudice deve tener conto nel decidere della situazione esistente al momento della proposizione dell'intimazione “per apprezzare la gravità dell'inadempimento”
(cfr. Cass. civ. n 5566/83 e n. 8692/95, richiamate nella sentenza del Tribunale di Roma, Sez.VI, n. 20372/2011); da ultimo, cfr. la sentenza del Tribunale di
Castrovillari n. 1754 del 1 dicembre 2023, che ha affermato il principio di diritto secondo cui “lo speciale procedimento di convalida di sfratto per mancato pagamento dei canoni rappresenta una forma particolare di giudizio di risoluzione del rapporto locatizio per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., dovendosi ritenere nell'intimazione di sfratto per morosità implicita la domanda di risoluzione per inadempimento”; pertanto, “anche quando la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore non sia proposta espressamente dal locatore, deve ritenersi implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto.”.
Peraltro, nell'odierno giudizio, parte locatrice ha espressamente chiesto nelle conclusioni della memoria integrativa tempestivamente depositata, inter alia, di “accertare, l'inadempimento della ai patti Controparte_1 contrattuali, ed anche richiamato l'art. 14 del contratto ripassato tra le parti, dichiarare risolto il contratto di locazione”.
5 Ciò chiarito, deve rammentarsi che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c. relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nell'ipotesi di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale
o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”
(cfr. Cass. Civ., Sez. Un. n. 13533/2001): presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, di risoluzione e di risarcimento), quindi, è la sola dimostrazione della sussistenza delle ragioni di credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando invece alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso ossia del proprio adempimento.
Applicando, allora, il suddetto principio alla fattispecie in esame, deve rilevarsi che la società ha dimostrato la propria legittimazione Parte_1 attiva ed il proprio credito, producendo il titolo contrattuale da cui lo stesso deriva, e cioè il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo sottoscritto tra le parti in data 15 febbraio 2021 (cfr. doc. 1 allegato all'atto di intimazione) e debitamente registrato, all'interno del quale la società CP_1
è indicata quale parte conduttrice, ed ha altresì allegato l'altrui
[...] inadempimento, e cioè il mancato pagamento dei canoni di locazione meglio specificati in citazione, in cui è formulata, lo si rammenta, espressa “riserva di agire in separata sede per il recupero delle somme dovute, e successivamente occorrende, nonché per il risarcimento di tutti i danni subiti ed eventualmente dei canoni scaduti e non riscossi.” (cfr. p. 3 citazione).
Passando allora alla valutazione della gravità dell'inadempimento della società conduttrice, essa deve essere condotta secondo il criterio generale di cui all'art. 1455 c.c. e non secondo il diverso criterio stabilito per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, previsto dall'art. 5 L.
392/1978, salva tuttavia “la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua della particolarità del caso concreto” (cfr. Cass. civ. n. 1388/2011).
Come infatti ribadito anche di recente dalla Suprema Corte, “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello
6 abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della legge n. 392 del 1978, norma che, per le locazioni ad uso abitativo, stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c. non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art.
1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza”
(cfr. Cass. civ. sez. III, n. 30730 del 26 novembre 2019).
Pertanto, essendo il negozio oggetto di giudizio un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, è rimesso al giudicante di procedere alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento secondo i principi generali posti dagli artt. 1453 e 1455 c.c..
In tale ottica di valutazione, l'importanza dell'inadempimento deve essere valutata secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti: l'art. 1455 c.c., infatti, pone una regola di proporzionalità, in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenendo conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia dell'interesse dell'altro contraente, che non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
Ebbene, nel caso di specie, il mancato pagamento dei n. 10 canoni di locazione meglio specificati in citazione, oltre quelli scaduti sino alla data odierna, ben integra il requisito della gravità dell'inadempimento della conduttrice, incidendo in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto negoziale.
Con riguardo poi all'eccezione ex art. 1460 c.c. espressamente sollevata dalla odierna resistente in sede di convalida (peraltro non coltivata post mutamento del rito) sul presupposto secondo cui l'immobile oggetto di locazione sarebbe stato consegnato privo di allaccio alla rete elettrica -
7 circostanza che sarebbe stata segnalata al legale rappresentante di
[...]
che “avrebbe garantito che la questione (ndr: dell'allaccio) si sarebbe risolta Pt_1
a breve e che la società conduttrice si sarebbe dovuta unicamente occupare della voltura dell'utenza, una volta allacciato il contatore dell'energia elettrica”, allaccio verificatosi soltanto in data 9 giugno 2022, quindi sedici mesi dopo la stipula del contratto -, giova ribadire quanto invero già rilevato in sede di ordinanza ex art. 665 c.p.c. emessa in data 30 aprile 2024.
Infatti, la messaggistica Whatsapp a tal fine allegata alla comparsa di costituzione del 22 marzo 2024 – tempestivamente contestata dalla locatrice sin dalle note autorizzate del 5 aprile 2024 – nonché lo scambio di mail fra la conduttrice e la società NE S.p.A. (versate in atti dalla conduttrice unitamente alle note depositate il 15 aprile 2024, volte a dimostrare che
NE S.p.A. ha chiesto al conduttore i recapiti della parte locatrice e che quest'ultima, con mail del 13 gennaio 2022 indirizzata alla società NE, dopo aver dato atto del fatto che l'attuale conduttore “ha già provveduto a farvi richiesta di voltura della fornitura e ad oggi ancora non eseguita”, abbia sollecitato la NE “ad adempiere alla voltura ed alla correzione del tipo di utenza commerciale”) non sono univocamente interpretabili come deroga rispetto a quanto convenuto dai paciscenti nel contratto di locazione per cui è processo, contratto che, all'art. 8, chiaramente dispone che “la conduttrice si obbliga ad allacciare e/o volturare a loro cura e spese il contatore dell'Enel” (cfr. contratto di locazione sub doc. n. 1 allegato alla citazione).
In altri termini, sulla base delle obbligazioni negozialmente stabilite, era la parte conduttrice ad essere onerata di provvedere all'installazione di un contatore o, nel caso in cui questo fosse stato già presente - come nel caso di specie -, alla richiesta di volturazione dell'utenza, come peraltro persino ricordato, in data 1 ottobre 2021, al legale rappresentante della società conduttrice dal locatore, appositamente informatosi nonostante non fosse suo onere, che specificava che il fornitore di riferimento è “NE S.p.A. Per cui se avete bisogno di attivarla va fatta voltura a Voi esclusivamente presso di loro poi potere anche migrare verso altro fornitore” (cfr. doc. nn. 1 e 2 memoria depositata da parte locatrice il 26 aprile 2024).
Inoltre, la locatrice, che ha appositamente richiesto a NE S.p.A. la data in cui avrebbe richiesto la voltura del contatore originario CP_1
8 (cfr. doc. n. 9 memoria depositata da parte locatrice il 26 aprile 2024), ha dimostrato che è soltanto nel mese di dicembre 2021 che la società conduttrice ha avanzato la richiesta di volturazione del contatore presente nell'immobile, allegando documentazione fotografica dello strumento di misura, volturazione ottenuta dalla data del 21 gennaio 2022 al maggio 2022, come documentalmente provato dalla risposta fornita dalla società energetica via p.e.c. del 4 luglio 2024 (cfr. doc. 3 allegato alla memoria integrativa del 12 settembre 2024) e confermato poi anche dal Sistema Integrato presso l'ARERA
(cfr. doc. 4 allegato sempre alla memoria integrativa del 12 settembre 2024).
La mancata volturazione dell'utenza è quindi addebitale esclusivamente all'inerzia colpevole della parte conduttrice, la quale, nonostante la consapevolezza dell'obbligo a suo carico, è stata, come già rilevato in sede di ordinanza ex art. 665 c.p.c., assente dal territorio nazionale per un prolungato periodo, disinteressandosi totalmente della questione o comunque procrastindone l'adempimento.
Pertanto, non riscontrandosi a carico della locatrice alcun inadempimento contrattuale, né potendosi per l'effetto accogliere, per quanto sin qui argomentato, l'eccezione sollevata ex art. 1460 c.c. dalla conduttrice, deve essere dichiarata, sussistendo e persistendo la morosità, la risoluzione del contratto di locazione oggetto di giudizio per inadempimento di parte conduttrice, con conferma dell'ordinanza di rilascio emessa in data 30 aprile
2025.
Le spese di lite, che seguono la soccombenza integrale di parte intimata, sono liquidate come in dispositivo secondo il D.M. 55/2014 e succ. mod., con applicazione dei parametri minimi per la fase istruttoria, trattandosi di causa istruita in via eminentemente documentale e per quella decisionale, stante il mancato deposito di memorie integrative ad opera della conduttrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunziando nella causa rubricata come in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) in accoglimento della domanda avanzata dalla società ricorrente, dichiara risolto per grave inadempimento di il contratto di Controparte_1 locazione oggetto di causa inerente l'immobile ubicato a Tortoreto, in via
9 Nazionale n. 195 (distinto al Catasto del predetto Comune al foglio 29, particella 1057, sub 2, cat. C/1);
2) conferma il provvedimento di rilascio emesso in data 30 aprile 2024;
3) condanna parte conduttrice alla rifusione, in favore di parte locatrice, delle spese di lite, che sono liquidate nella somma complessiva di € 1.38400 di cui, in particolare, € 76,00 per esborsi (C.U. e marca da bollo ) ed € 1.308,00
a titolo di compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Teramo, all'esito della camera di consiglio del 9 giugno 2025.
IL GIUDICE
dott.ssa Lorenza Pedullà
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