TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. RI Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza dell'8 ottobre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
RI Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 12119/2021 del R.G.A.C., pendente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa Parte_1 dall'avv. Francesco Greco, Email_1
Ricorrente
E
, in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Bruno AC, Pierfrancesco Micillo, Chiara
IN e IG AC, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Napoli alla via Carducci 42;
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha intimato lo sfratto per morosità a Parte_1
, esponendo: di essere locatrice dell'immobile sito in Controparte_1
Napoli al Viale Virgilio n. 12, composto da una struttura di ingresso, cortile, 5 campi da tennis, oltre ad una struttura coperta indicata al NCEU di Napoli, sez. Chi, F. 34, part. 375, sub 104, concesso in locazione con contratto del 7/6/2018, con destinazione d'uso diverso da abitazione e, nella specie, di attività sportive e ricreative, a , per il periodo dal Controparte_1
07.06.2018 al 06.06.2024; di aver stabilito in contratto un canone di locazione annuo di euro
120.000,00 esente IVA, da corrispondersi alla parte locatrice in 12 rate da euro 10.000,00 ciascuna, entro il giorno 15 di ogni mese;
di aver rinunciato, in seguito all'emergenza sanitaria – nonostante una pregressa morosità - ai canoni relativi ai mesi di marzo e aprile 2020, riducendo altresì del 50% quelli dei mesi di maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2020, come da scrittura sottoscritta dalle parti in data 31.07.2020; che la conduttrice ha provveduto a versare solo euro 30.000,00, con una morosità quantificabile in euro 40.082,00, per canoni insoluti ed euro 6.000,00 pari al 50% dell'imposta di registro per gli anni 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020, non rimborsata ad essa locatrice, come da prospetto contabile allegato;
che la conduttrice ha stipulato una convenzione con l'ASD
Padelirium, dissimulante una sublocazione, vietata dal contratto (art. 10). Tanto premesso ha chiesto la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, il rigetto della stessa nel merito, dichiarando risolto il contratto di locazione per il grave inadempimento della conduttrice.
Si è costituita (da ora in poi solo : , Controparte_1 CP_1 opponendosi alla convalida ed evidenziando la nullità dell'atto introduttivo per la sua genericità, non essendo neanche indicati quali sarebbero i canoni rimasti non pagati. Ha contestato l'esistenza di qualsivoglia morosità, con le seguenti considerazioni: a) per l'anno 2018/2019: a causa delle condizioni meteorologiche straordinarie che distrussero gran parte della struttura sportiva, <le parti si accordarono, come da scrittura del 18.12.2018 che si esibisce, per la rinuncia dei canoni di locazione di novembre e dicembre 2018 e gennaio e febbraio 2019. Inoltre per il rientro di due mensilità pregresse pari ad euro 20.000,00 da versare nei mesi di maggio e giugno 2019. Si esibiscono tutti i bonifici effettuati a copertura totale delle mensilità da marzo 2019 a dicembre 2019
(dieci mensilità), pari a complessivi euro 100,000.00, ed euro 20,000,00, per debito pregresso, spalmato come da accordo>>; b) per l'anno 2020: <le mensilità di gennaio e febbraio sono state versate regolarmente, come da bonifici allegati. A causa del lock down e della emergenza epidemiologica covid 19, le parti stipularono una regolare scrittura privata, che si allega, nella quale concordarono che per marzo e aprile 2020 nessun canone andava versato e che da maggio 2020 a settembre 2020 il canone sarebbe stato pari ad euro 5.000,00, pari cioè al 50% dello stesso;
tutti regolarmente pagati come da bonifici allegati. Per accordo relativo al mese di ottobre versato al
50%, verbale prima, e scritto poi, le parti, atteso il perdurare ed, anzi, il peggioramento della situazione epidemiologica che tuttora persiste, nonchè il protrarsi delle chiusure stante la determinazione della zona rossa, veniva stabilito, come da scrittura del 02.12.2020, a firma del legale rapp.te della che si esibisce, che il canone relativo al mese di novembre 2020 andava Parte_1 ridotto al 50% e che entro il 31.12.2020 andavano versati 15.0000,00 euro, pari alle mensilità di novembre e dicembre. La mensilità di dicembre 2020 veniva regolarmente versata per euro 5.000,00
e la somma residua di euro 10.000,00, così come da accordo, veniva versata, si con ritardo, ma ci sembra più che giustificato atteso il periodo terribile, con bonifico del 02.02.2021 riportante la causale “saldo bonifico anno 2020”>>; c) per il 2021: <la Controparte_1
, in persona del legale rapp.te pro tempore, a causa delle continue chiusure forzate, che
[...] tutt'ora persistono, non ha potuto più svolgere, con continuità, la propria attività, anche recettiva, rinunciando, a causa del Covid, ad eventi e cerimonie;
nonostante il verificarsi dei suddetti eventi, la stessa, pur se con enorme sforzo, al fine di ottemperare all'accordo raggiunto al 50%, ha provveduto a versare le mensilità di gennaio, febbraio e marzo 2021, come da copia di bonifici che si allegano>>.
Ha contestato, inoltre, di essere tenuta a versare il 50 % dell'imposta di registro, in assenza di prova del pagamento da parte della locatrice. Ha eccepito che, se pure dovessero risultare somme non corrisposte, andrebbero compensate con il credito per la restituzione di somme versate senza ricevuta alla intimante. Ha contestato la natura di sublocazione dell'accordo intervento con Padelirium, trattandosi di una mera convenzione per l'utilizzo solo di una parte dei campi sportivi, che non può essere assimilata ad una sublocazione, mancando del carattere di stabilità della detenzione del locale e della gestione dello stesso, essendo nel contratto ex adverso esibito stabilito l'uso di alcuni campi solo in alcuni orari ed in alcuni mesi.
Ha proposto poi domanda riconvenzionale per la determinazione giudiziale del canone di locazione nella misura del 50% di quello previsto in contratto dal mese di gennaio 2021 al mese di giugno 2021
“in ossequio alla relazione dell'8 luglio 2020 n.56 della Suprema Corte di Cassazione nella sua funzione Nomofilattica”, oltre che domanda riconvenzionale avente ad oggetto la richiesta di accertamento e restituzione delle somme versate e pretese dal legale rappresentante della intimata senza alcuna ricevuta, nonché l'accertamento delle migliorie apportate dalla intimata per inidoneità dei locali all'uso convenuto.
In seguito a richiesta di chiarimenti formulata dal giudice del procedimento per convalida, l'intimante ha precisato che “dall'esame dell'estratto conto della intimante società (banca Unicredit, in atti
– deposito del 27.03.21) dal 7 giugno 2018 (data di stipula del contratto di locazione) Parte_1
e fino al 25.01.2021 (data di notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità) risultano effettuati dal conduttore nn. 29 bonifici e corrisposti nn. 3 assegni per complessivi € 225.000,00” e che non risulta versata una differenza di euro 46.082,00. Rigettata la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, con ordinanza del 10/5/2021 è stato disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio.
Le parti hanno depositato le rispettive memorie integrative, con le quali si sono sostanzialmente riportate alle eccezioni, domande e conclusioni rassegnate in precedenza.
In particolare, ha nuovamente ribadito la condotta inadempiente della conduttrice e Parte_1 contestato le avverse domande riconvenzionali, perché infondate. ha riproposto le domande CP_1 riconvenzionali già preannunziate in sede di procedimento per convalida e ha eccepito la nullità della convenzione contrattuale afferente il cd. canone a scaletta, “atteso che vi è una totale sproporzione tra canone iniziale concordato e quello convenuto a regime decorrente da giugno 2022 pari ad €
18.000,00 e che non tiene conto delle odierne condizioni di mercato totalmente mutate”.
In data 12/10/2023 è stato riunito a questo il giudizio avente n. RG 7930/2023, di opposizione a decreto ingiuntivo, pendente fra le stesse parti e avente ad oggetto il decreto ingiuntivo n. 1205/23, con cui è stato ingiunto a il pagamento di euro 56.000,00, oltre accessori, per la CP_2 differenza dei canoni non corrisposti dalla conduttrice per i mesi da giugno a dicembre 2022.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'escussione di alcuni testimoni e, dopo alcuni rinvii concessi per bonario componimento, è stata fissata l'udienza dell'8 ottobre 2025 per la decisione, udienza sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte e decisa in data odierna.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 12/11/2021).
Ancora in via preliminare, va precisato che con la domanda principale ha chiesto Parte_1 accertarsi solo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, sia per il mancato pagamento di parte dei canoni di locazione, sia per aver concesso in sublocazione parte del compendio oggetto di locazione, senza, però, chiedere, neanche in sede di memorie conclusionali, la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti fino a gennaio 2021. Mentre vi è esplicita domanda di rigetto dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo che, come detto, riguarda la parte dei canoni corrisposti in misura inferiore al dovuto dalla mensilità di giugno a quella di dicembre
2022.
Ancora preliminarmente, occorre precisare che all'esito dell'udienza del 9/4/2025 il difensore di constatata l'assenza del teste , non ne ha chiesto la riconvocazione, ma CP_1 Testimone_1 solo rinvio per bonario componimento, richiesta rinnovata poi all'esito dell'udienza del 28/4/2025.
All'udienza del 26/5/2025 le parti hanno dichiarato che l'accordo non è stato raggiunto e, mentre ha chiesto il rinvio per la decisione, opponendosi a qualsivoglia altra istanza Parte_1 istruttoria, ha chiesto un ulteriore rinvio per la conclusione dell'eventuale accordo. Questo CP_1 giudice, all'esito dell'udienza, ha dichiarato chiusa la fase istruttoria, ritenendo sovrabbondante l'escussione del teste anche in ragione della mancata istanza della resistente alla sua Tes_1 escussione.
Nel merito, va premesso che il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore, che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie parte locatrice ha debitamente prodotto il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento della conduttrice, consistente nel mancato versamento di euro 46.082,00 per il periodo dal giugno 2018 al gennaio 2021. La conduttrice afferma di aver sempre corrisposto tutte le somme dovute, anche alla luce degli accordi intervenuti fra le parti il 18/12/2018.
Invero, dal confronto fra le somme dovute e i versamenti effettuati emerge quanto segue: per i sette mesi del 2018 sono stati fatti nell'anno in questione versamenti (in quanto con la scrittura del
18/12/2018 vi è stata rinuncia ai canoni di novembre e dicembre 2018, oltre che a quelli di gennaio e febbraio 20219) per 45.000,00 euro, sui 50.000,00 dovuti e fatti con pagamenti anche parziali e non tutti tempestivamente.
Nella scrittura del 18/12/2018 si dà atto di una morosità al mese di ottobre 2018 di 20.000,00 euro, da risanare nei mesi di maggio e giugno 2019.
Per il 2019 risultano versamenti (a partire da marzo 2019, in quanto la suddetta scrittura prevede la rinuncia ai canoni di gennaio e febbraio 2019) per euro 101.666,00, a fronte di un canone complessivo dovuto di 100.000,00. In questo caso risultano nei mesi di maggio e giugno - in cui in base alla scrittura privata suddetta doveva essere versata la complessiva somma di euro 40.000,00 – versamenti per 35.000,00 euro.
Vi è quindi, con riferimento agli anni 2018 e 2019, il mancato pagamento di euro 3.334,00.
Per il 2020 risultano versamenti per euro 68.333,00, a fronte dei 75.000,00 euro dovuti, in considerazione dell'accordo fra le parti di non corrispondere, causa chiusura per Covid, i canoni di marzo e aprile 2020 e di corrispondere solo il 50 % dei canoni per i mesi da maggio a settembre 2020.
L'accordo stipulato fra le parti il 31/7/2020 prevede, infatti, quanto appena descritto, mentre con comunicazione del 2/12/2020 il legale rappresentante della verificato il mancato Parte_1 rispetto dell'accordo transattivo in questione - con il mancato pagamento del canone dovuto per i mesi da agosto a dicembre 2020 (per un totale di euro 40.000,00 euro) – ha proposto e concesso alla conduttrice la riduzione al 50 % del canone di novembre 2020, l'incasso immediato dei fitti da agosto a ottobre 2020 (per euro 20.000,00) e il pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2020 (per euro
15.000,00) entro il 31/12/2020. Vi è, quindi, con riferimento al 2020 (e considerando anche il canone dimezzato di novembre), il mancato pagamento di euro 1.667,00.
Va anche detto che l'accordo di riduzione del 2/12/2020 ha come presupposto il suo puntuale adempimento, con la conseguenza che la riduzione del canone di novembre al 50 % è da considerarsi venuta meno, in presenza del tardivo adempimento anche di questo accordo. La stessa infatti, CP_1 in comparsa di risposta afferma che “la mensilità di dicembre 2020 veniva regolarmente versata per euro 5.000,00 e la somma residua di euro 10.000,00, così come da accordo, veniva versata, si con ritardo, ma ci sembra più che giustificato atteso il periodo terribile, con bonifico del 02.02.2021 riportante la causale “saldo bonifico anno 2020”.
Per il mese di gennaio 2021, avendo riguardo alle mensilità prese in considerazione nell'atto di intimazione, risulta il pagamento di euro 5.000,00, a fronte dei 10.000,00 euro dovuti, in quanto alcun accordo è intercorso fra le parti riguardo a questa mensilità (ed a prescindere da quanto si dirà circa la domanda riconvenzionale proposta da di riduzione del canone per il Covid, non potendo CP_1 il conduttore ridurre autonomamente l'ammontare del canone).
In definitiva, senza considerare altre voci, solo con riguardo al canone di locazione, emerge, all'epoca dell'intimazione dello sfratto, il mancato pagamento quantomeno di euro 10.000,01, oltre ad un evidente continuo ritardo nell'eseguire i pagamenti dovuti, a fronte della più volte manifestata disponibilità della locatrice di venire incontro alle esigenze della conduttrice, sia in seguito alle esigenze sopravvenute per la diffusione della pandemia da Covid 19, sia in seguito agli altri eventi che hanno riguardato l'immobile.
Con riguardo ai 30.000,00 euro indicati dalla locatrice come ulteriore morosità, per il deposito cauzionale non corrisposto, va precisato quanto segue. Occorre premettere che è infondata l'eccezione della conduttrice, secondo cui “così come il deposito cauzionale non può essere soggetto
a compensazione dei canoni di locazione, allo stesso modo non può essere oggetto della richiesta di uno sfratto per morosità relativo ai canoni di locazione”, in quanto si tratta di una espressa previsione contrattuale e il suo inadempimento, a prescindere dal procedimento per convalida, può essere causa di risoluzione del contratto. Va evidenziato sul punto che il contratto, all'art. 5.3, prevede che la somma di euro 30.000,00 sarebbe stata versata mediante bonifico (con indicazione dell'IBAN) in sei rate da 5.000,00 euro, dal 30.6.18 al 31.12.18. Orbene, dalla documentazione prodotta è emerso che vi sono stati dal giugno al dicembre 2018 sei versamenti di 5.000,00 euro ciascuno, ma delle due l'una: o questi versamenti si riferiscono alle rate di deposito cauzionale, come previsto in contratto,
o sono imputabili al pagamento, parziale, del canone dovuto, ma in tal caso vi è inadempimento rispetto all'obbligo di pagamento del deposito cauzionale.
Sul punto sono da esaminare le dichiarazioni rese dai testi. Il teste ha dichiarato di essere stato presidente della Testimone_2 fino al 2018 e che “ricordo che il deposito cauzionale del primo contratto è stato usato come CP_1 deposito cauzionale del secondo contratto, automaticamente, senza ulteriore passaggio di danaro”.
Il teste moglie del precedente teste, ha dichiarato che “so che i soldi che Testimone_3 erano stati messi come deposito cauzionale nel primo contratto non sono mai stati restituiti alla
perché sono stati considerati come deposito cauzionale del nuovo contratto del 2018. CP_1
Preciso che ho assistito alla stipula del nuovo contratto”.
Il teste ha dichiarato di essere socio di e che è stato avvocato Testimone_4 Parte_1 della stessa fino al 2016. Ha dichiarato che “nel 2018 è stato fatto un nuovo contratto con una nuova società conduttrice con lo stesso nome della precedente ma con partita IVA diversa. Ci si pose il problema di come far transitare i soldi da una società ad un'altra. A chiusura del contratto questi soldi furono dati ai soci e alla stipula del contratto del 2018 gli stessi soci girarono questi soldi sul conto di a titolo di cauzione del nuovo contratto del 2018”. Parte_1
Ebbene, tutte queste dichiarazioni si pongono in contrasto con quanto previsto nell'atto di transazione dell'8 maggio 2018, con il quale le parti - sul presupposto della esistenza di una morosità di 42.000,00 euro per canoni non pagati - hanno convenuto di risolvere consensualmente il precedente contratto di locazione, del 31/3/2016, stabilendo che avrebbe versato 12.000,00 euro alla locatrice e che CP_1 avrebbe trattenuto, a scomputo del restante debito, la somma di euro 30.000,00 in Parte_1 suo possesso a titolo di cauzione. La transazione sul punto prevede espressamente che CP_1
“autorizza ad incamerare la predetta somma di euro 30.000,00 detenuta a titolo di Parte_1 cauzione, a parziale soddisfo per i canoni di locazione sino ad oggi rimasti impagati”. Si tratta, quindi, con tutta evidenza, di dichiarazioni testimoniali nulle, ex art. 2722 c.c., in quanto si pongono in contrasto con il contenuto di un atto stipulato anteriormente. Prova che è stata ammessa da questo giudice, sul capitolo indicato, unicamente per verificare, per l'appunto, l'aspetto temporale dei presunti accordi intervenuti sul punto.
Alla luce di quanto emerso, va dichiarato risolto il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile per cui è causa, stante la gravità dell'inadempimento della conduttrice all'obbligo primario di pagamento tempestivo dei canoni di locazione, derivante sia da circostanze oggettive, quali il numero dei canoni pagati solo parzialmente, sia da circostanze soggettive, quali la perduranza della morosità anche a seguito dell'intimazione dello sfratto, nonché la condotta successiva al giudizio di convalida, laddove, a seguito della riunione del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, è emerso che la conduttrice ha, senza alcuna preventiva autorizzazione della locatrice e senza che vi sia stato un intervento del giudice, autonomamente deciso di continuare a corrispondere i canoni dovuti nella misura di euro 10.000,00, in luogo di quella prevista in contratto, per il successivo quadriennio, in euro 18.000,00. Vi è poi la esposizione debitoria per i 30.000,00 di deposito cauzionale, che, se versati, come detto, comportano un accrescimento – in misura corrispondente – della somma non pagata per canoni di locazione. Va detto che anche la doglianza relativa all'inadempimento del divieto stabilito in contratto di concedere in sublocazione l'immobile si è rivelata fondata. L'art. 10 del contratto vieta la sublocazione, anche parziale dell'immobile e l'attrice ha depositato il contratto stipulato il 1/7/2018 da con Padelirium A.S.D., che prevede proprio una sublocazione CP_1 parziale in favore della seconda, con la concessione di un campo da tennis e si uno spogliatoio, al fine di realizzare due campi da padel e un campo da padel singolare, oltre le strutture accessorie.
Anche questa è una violazione rilevante che giustifica la cessazione del vincolo contrattuale e la risoluzione del contratto, rivestendo il carattere della gravità, in considerazione della parte di immobile sublocata e, soprattutto, della modifica dell'immobile autorizzata dalla sublocatrice, con la trasformazione del campo da tennis in campi da padel, il che avrebbe richiesto l'autorizzazione specifica della locatrice.
Circa la mancata corresponsione del 50 % dell'imposta di registro per gli anni dal 2016 al 2020, va detto, invece, che, come eccepito dalla conduttrice, non vi è prova del pagamento effettuato per intero dalla locatrice e, quindi, a prescindere da qualsivoglia considerazione in merito all'incidenza di questa voce sulla complessiva morosità, è una questione che non incide sulla decisione della causa, anche perché, comunque, come anticipato in via preliminare, non chiede il pagamento Parte_1 delle somme in questione, inserendo la voce relativa solo nel computo complessivo ai fini dell'inadempimento.
In conclusione, sul punto, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è fondata, tenuto conto della somma della quale la intimata risultava morosa alla data dell'intimazione ed, in ogni caso, anche avuto riguardo al parametro orientativo rappresentato dall'art. 5 legge n. 392/1978
(cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019), già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta, integra un grave inadempimento di parte conduttrice che giustifica l'accoglimento della richiesta di risoluzione del contratto per cui è lite ai sensi degli artt. 1453 e 1455
c.c.; ma tale domanda è ancor di più chiaramente fondata, considerando anche la violazione del divieto di sub locazione. Conseguentemente deve essere condannata al rilascio CP_1 dell'immobile, libero da persone e cose, e - considerando, da un lato, il lungo parziale inadempimento e, dall'altro lato, le specifiche attività sportive che vengono esercitate presso l'immobile stesso, con la verosimile previsione di corsi stagionali (fino a giugno) relativi ai diversi sport (calcio, tennis, padel) - va concesso, ex art. 56 della legge 392/1978, termine fino al 30 giugno 2026 per il rilascio. Sulle domande riconvenzionali proposte e sulla opposizione a decreto ingiuntivo, occorre chiarire quanto segue.
In primo luogo, è infondata la domanda con la quale chiede l'accertamento della nullità e/o CP_1 illegittimità della convenzione contrattuale afferente il cd. canone a scaletta, “atteso che vi è una totale sproporzione tra canone iniziale concordato e quello convenuto a regime decorrente da giugno
2022 pari ad € 18.000,00 e che non tiene conto delle odierne condizioni di mercato totalmente mutate”.
Il contratto di locazione prevede espressamente che dal quinto anno il canone è di 18.000.00 euro e prevede anche espressamente (clausola 5.2) l'aggiornamento ISTAT del canone. Orbene, la Corte di
Cassazione ha chiarito che “alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipula del contratto, e non risulti - dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola - che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi previsti dall'art. 32 della l. 392/1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge” (cfr.
Cass. 15348/2017). Ebbene, la predeterminazione di un canone “a scaletta”, che sia più basso per il primo quadriennio e previsto in misura maggiore per il secondo quadriennio, appare assolutamente rientrante nel margine di autonomia contrattuale che l'ordinamento riconosce alle parti. Nel caso di specie, poi, il contratto prevede espressamente anche l'aggiornamento ISTAT e, soprattutto, la conduttrice, che ha formulato l'eccezione, ha adempiuto solo genericamente (“non è escluso che” si legge nella memoria integrativa) all'onere di allegazione a suo carico, circa la reale intenzione di eludere i limiti quantitativi stabiliti dalla legge per la rivalutazione monetaria (cfr. ancora Cass.
23145/2022, secondo cui “in materia di locazioni commerciali vige il principio della piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente — sempre in termini di valore reale — durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto (ciò che costituisce la regola) e ciò, salvo che le stesse parti non abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria”).
Il rigetto della domanda riconvenzionale così formulata comporta anche il rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo opposto, fondata sulla medesima questione e la conferma del decreto ingiuntivo n.
1205/2023. Parimenti infondata è la domanda riconvenzionale con la quale richiede il rimborso delle CP_1 somme versate in contanti alla locatrice e non contabilizzate dal 2018, pari ad euro 30.000,00, durante il corso del rapporto, o, comunque, la imputazione delle suddette somme a titolo di canoni a scadere.
La domanda, invero, oltre ad essere stata genericamente formulata, senza specifici riferimenti temporali e causali, non ha trovato migliore riscontro nelle dichiarazioni testimoniali, in quanto i testi e hanno dichiarato di Testimone_2 Testimone_3 sapere del versamento per sei volte di 5.000,00 direttamente ai soci della locatrice (mentre il teste
[...]
ha negato tale circostanza), ma nulla hanno riferito circa la causa di tali versamenti e il Tes_4 motivo per il quale gli stessi venivano fatti direttamente nelle mani dei soci, piuttosto che alla società, considerando anche che, invece, i pagamenti dei canoni risultano eseguiti con benefici bancari, mentre la specificazione che “ faceva emettere fatture dai propri fornitori direttamente alla CP_1 perché la come associazione non emetteva fatture” (teste Parte_1 CP_1 [...]
) è di per sé una dichiarazione neutra, che richiama rapporti e Testimone_2 accordi interni fra locatrice e conduttrice, mentre non è specificato dalla conduttrice quali opere asseritamente di natura straordinaria, spettanti alla locatrice, sarebbero state realizzate e pagate con danaro della conduttrice, pur se fatturate alla locatrice. L'attendibilità dei citati testi, poi, è risultata minata, come evidenziato in precedenza, da quanto dichiarato circa il deposito cauzionale, in palese contrasto con la previsione dell'atto di transazione.
inoltre, ha chiesto la condanna della locatrice alla restituzione delle migliorie apportate nel CP_1 locale, pari ad euro 100.000,00 e/o la restituzione delle somme beneficiate in termini di costo per le fatture pagate integralmente dall'associazione, ma intestate alla controparte.
Va detto sul punto che il contratto prevede espressamente all'art.

7.2 che il locatore “acconsente al conduttore di apportare le migliorie utili allo svolgimento delle attività sportiva e di ricreazione … .
In ogni caso tutti i miglioramenti, addizioni, allacciamenti sull'immobile locato e quant'altro effettuato dalla parte conduttrice o da chi per essa resteranno, alla cessazione della locazione per qualsiasi causa essa si verifichi, acquisiti all'immobile locato a beneficio della parte locatrice, senza che la parte conduttrice o chi per essa possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche parziali, fatto salvo, in ogni caso, il diritto del locatore di richiedere al conduttore la riduzione in pristino”. La domanda è, quindi, infondata, essendo espressamente autorizzata dalla locatrice l'esecuzione di opere di adeguamento e miglioramento delle strutture, con rinuncia, però, a qualsiasi pretesa da parte della conduttrice.
È, invece, fondata, e merita di essere accolta per quanto di ragione, la domanda riconvenzionale con la quale chiede la riduzione e/o rimodulazione del canone di locazione per il periodo che va CP_1 da gennaio 2021 a giugno 2021, in virtu' della relazione della Corte di Cassazione n. 56/2020. In via generale, al fine di affrontare la questione relativa all'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione durante il periodo dell'emergenza sanitaria per la diffusione del Covid 19, va detto che nel contratto di locazione grava sul proprietario l'obbligo di garantire il godimento del bene e sull'inquilino quello di eseguire la controprestazione economica. Nell'ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione, di fatto, hanno impedito al conduttore di esercitare l'attività per la quale il bene immobile è stato locato. Si è venuta così a creare una alterazione dell'equilibrio contrattuale: l'inquilino è stato costretto a versare il corrispettivo senza godere del locale, o meglio, senza poter in esso esercitare l'attività concordata in contratto. Il proprietario, dal canto suo, non ha potuto sfruttare l'immobile, atteso che lo stesso è stato occupato dai beni ivi legittimamente allocati dal conduttore. Le tesi sull'argomento sono state le più disparate.
E' evidente che la soluzione meglio rispondente alle norme civilistiche rimane quella concordata, ossia il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare (al ribasso e per un periodo di tempo limitato) l'importo del canone per tutta la durata dell'emergenza Covid-19. Quando ciò non avviene – o non avviene del tutto, come nel caso in esame, dove per il 2020, invece, le parti hanno concluso più accordi di riduzione del canone - occorre ribadire quanto da sempre affermato dalla giurisprudenza, secondo cui il conduttore non può astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente;
infatti, tra le obbligazioni gravanti sull'inquilino, v'è quella di versare il corrispettivo (art. 1587 n. 2 c.c.) e la facoltà di astensione dal pagamento solo nell'ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga completamente a mancare.
Tuttavia, nel caso dell'emergenza epidemiologica, l'inquilino ha la disponibilità materiale del bene, ma non può giovarsene per previsione normativa (cd. lockdown), non già per colpa del locatore. Per tale ragione, non può arbitrariamente decidere di non eseguire la propria prestazione economica.
Peraltro, le difficoltà economiche non giustificano l'inadempimento: un principio generale del diritto
è che il denaro non “perisce” mai, ossia il denaro è sempre in circolazione, pertanto, nelle obbligazioni pecuniarie (come il pagamento dell'affitto), il debitore resta obbligato verso il creditore, tanto è vero che l'“impotenza finanziaria” dell'inquilino, sebbene derivante dall'emergenza sanitaria, non rientra nell'impossibilità sopravvenuta (sia essa assoluta o parziale). Posto ciò, anche l'adozione dell'art. 1467 cc non appare adeguato allo scopo, in quanto il conduttore non tende alla risoluzione contrattuale ma alla conservazione del contratto di locazione a canone inferiore e, comunque, rimodulato. Ora, questo giudice conosce gli orientamenti che si sono susseguiti nella giurisprudenza di merito sul tema in esame, sia per quanto attiene alla impossibilità sopravvenuta totale, ex art. 1463
c.c. - che unitamente al disposto dell'art. 1460 c.c. consentirebbe la sospensione totale del pagamento del canone nel periodo di lockdown severo – sia circa l'impossibilità sopravvenuta parziale della prestazione del locatore ex artt. 1464 e 1258 c.c. - che potrebbe determinare la riduzione del canone del 50 %, salvo la prova di un diverso ammontare per i mesi di chiusura effettiva da marzo a maggio
2020. Questa, invero, appare la soluzione meglio praticabile in ipotesi come quella in esame, laddove non è contestabile che la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione che si sono avute nel periodo di massima diffusione del covid 19 hanno impedito a di esercitare l'attività per la CP_1
quale il bene immobile è stato locato. Va opportunamente evidenziato come tutti gli interventi di sostegno economico del conduttore varati dal legislatore nel periodo della diffusione del Covid 19 danno comunque rilevanza, nell'ambito del rapporto locativo, all'oggettivo ridotto utilizzo del cespite locato derivante dalle misure di contrasto all'emergenza pandemica. Invero, nelle locazioni punto di partenza di ogni disamina in tema di rimedi alla parziale inutilizzabilità del cespite locato all'uso convenuto risulta essere la norma dell'art. 1575 numero 2 c.c., che annovera, tra le obbligazioni principali del locatore, anche quella di “mantenere” la cosa locata “in istato di servire all'uso convenuto” (oltre che “in buono stato locativo”), con comportamenti atti quindi a conservarle la destinazione sussistente al tempo di avvio del rapporto. Non si vede peraltro ragione per cui l'obbligazione del locatore debba essere ristretta alle sole connotazioni fisiche del bene locato e non ricomprendere pure le caratteristiche di contesto, ovvero funzionali, del bene medesimo. In quest'ottica anche il factum principis, che rende impossibile l'assolvimento dell'obbligazione di
“mantenimento” della destinazione d'uso, libera il locatore, quale debitore della relativa prestazione
(art. 1256 c.c.); nella specie si tratta di una impossibilità temporanea destinata a durare non oltre la vigenza delle misure di contenimento. Dunque, in ambito locativo la necessità di salvaguardare la proporzionalità dello scambio, compromessa dalla riduzione del godimento dell'immobile per effetto delle misure restrittive connesse all'evento pandemico sopravvenuto va salvaguardata, secondo parte della dottrina, applicando in via analogica il modello normativo relativo alla disciplina dei vizi e delle riparazioni nella locazione (artt. 1578 e 1584 c.c.): il conduttore dovrà scegliere tra la richiesta in via giudiziale di una riduzione dei canoni - che consentirebbe di tarare il corrispettivo sull'interesse del conduttore a mantenere il godimento dell'immobile - e la risoluzione del contratto. In questa prospettiva ermeneutica anche la Suprema Corte (Cass. n. 14739/2005), richiamando il principio
"inadimplenti non est adimplendum" e ribadendo che la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, in relazione ad una fattispecie di protratta interclusione dell'immobile locato a causa di opere stradali, certamente assimilabile a quella in disamina di inutilizzabilità piena del cespite locato per lockdown governativo, ha ritenuto giustificabile una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 c.c. (ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse). Ad avviso del Tribunale, invero, le misure di contenimento della pandemia, piuttosto che avere effetto su circostanze o situazioni di fatto esterne al contratto, hanno comportato variazioni qualitative, attraverso il filtro dell'interesse del creditore, della prestazione di far godere la cosa, determinando l'impossibilità temporanea e parziale di utilizzazione da parte del conduttore, riconducibile alla disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (artt. 1258 e
1464 c.c.). In base alla condivisa impostazione dottrinale il rischio della sopravvenienza viene trasferito nella sfera del locatore, ricorrendo all'applicazione diretta e non analogica di un rimedio codificato, vale a dire la riduzione giudiziale del canone locativo, mediante il meccanismo di riequilibrio previsto dall'art. 1464 c.c. nell'ipotesi di impossibilità parziale. D'altro canto l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore (nel caso poi in cui venga meno del tutto l'interesse del creditore a riceverla, si verifica la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione: Cass. n. 18047/2018; Cass. n. 8766/2019).
Dal punto di vista della quantificazione in concreto della riduzione del canone da applicare, può essere richiamata la disciplina dettata dal D.L. 34/2020, conv. in legge 77/2020, per il periodo da marzo a luglio 2020, proprio per le locazioni di palestre e impianti sportivi, ove, richiamando la disciplina in tema di eccessiva onerosità della prestazione (ma citando anche le norme in tema di impossibilità temporanea e parziale), si è optato per una “riduzione del canone locatizio che ... si presume pari al cinquanta per cento”, salva la prova di un diverso ammontare dello squilibrio verificatosi nell'assetto di interessi delle parti. Invero, contrariamente a quanto dai più opinato, tale disciplina non sembra configurarsi affatto come eccezionale (come tale non suscettibile di applicazione analogica), esprimendo anzi un principio generale della specifica normativa dettata in tema di contratto di locazione, caratterizzata dal fatto che ogni qualvolta il godimento del cespite locato da parte del conduttore risulti oggettivamente ridotto anche per motivi non ascrivibili a dolo o colpa del locatore
(si pensi alla disciplina dei vizi della cosa locata, a quella dettata per gli interventi di riparazione - art. 1584 c.c.) è per l'appunto prevista l'applicazione del rimedio della riduzione del canone pattuito.
Nella fattispecie in esame, in definitiva, la domanda di riduzione del canone può essere accolta, con riferimento alle mensilità da gennaio a luglio 2021, per le quali lo stesso deve essere rideterminato nella misura del 50 % di quello pattuito e, quindi, in euro 5.000,00 mensili.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza relativamente ad entrambi i giudizi riuniti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, nel giudizio di risoluzione del contratto di locazione promosso da nei confronti di e nel giudizio di Parte_1 Parte_2 opposizione a decreto ingiuntivo da questa promosso nei confronti i così provvede: Parte_1
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 7/6/2018 per grave inadempimento della conduttrice e, per l'effetto, ordina il rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, fissando la data del 30 giugno 2026 per l'esecuzione;
2) rigetta l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta e, per l'effetto, dichiara definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 1205/2023 del Tribunale di Napoli;

3) accoglie la domanda riconvenzionale proposta da e, per l'effetto, riduce ad euro CP_3
5.000,00 il canone di locazione dovuto dalla conduttrice per i mesi dal gennaio al luglio 2021;
4) rigetta le altre domande riconvenzionali proposte;

5) condanna a pagare le spese di lite in favore di Parte_2
liquidandole in euro 310,00 per spese vive ed euro 8.600,00 a titolo di Parte_1 compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge.
Il giudice
dott. RI Ardituro