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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all'udienza del
18.11.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 26104 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per finita locazione
– uso abitativo” pendente tra
, (c.f. elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Roma, alla Via Giuseppe Andreoli n. 1, presso lo studio dell'avv. Tatiana Bizzoni, che la rappresenta e difende giusta procura in atti attrice
e
(C.F. ), difesa e rappresentata dagli avv.ti Controparte_1 C.F._2
NI SI e JA IC ed elettivamente domiciliata presso lo Studio
dell'avv. NI SI, in Roma, Via Baldo degli Ubaldi 190, giusta procura in atti convenuta
Motivi della Decisione


1. fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, alla sig.ra , lo sfratto per finita locazione relativamente all'immobile sito in Controparte_1
Roma alla Via Francesco IA GR n. 29, piano secondo, interno 43, con estremi catastali identificati al foglio 351, particella 175, subalterno 90, zona censuaria 5, categoria catastale A/2, esponendo al Tribunale:
con contratto di locazione ad uso abitativo, ai sensi dell'art. 2, comma 3, Legge 9/12/98
n. 431, stipulato in data 12 febbraio 2020 e registrato il 13 febbraio 2020, concedeva in locazione il predetto immobile alla sig.ra ; Controparte_1
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che, in vista dell'approssimarsi del 28 febbraio 2025, data di scadenza del contratto,
veniva inviata una lettera raccomandata a.r., con la quale informava la conduttrice che il contratto di locazione sarebbe scaduto il 28 febbraio 2025 e, stante la volontà della proprietà di non rinnovarlo, la invitava a rilasciare alla scadenza l'immobile libero da persone e cose;

che la raccomandata n. 200860495369 veniva inviata in data 29 luglio 2024, depositata presso l'Ufficio Postale in data 02 agosto 2024 con avviso alla destinataria per il ritiro dal
03 agosto 2024 ma, stante il mancato ritiro, tornava alla mittente per compiuta giacenza.
Tanto premesso, l'intimante chiedeva al Tribunale di convalidare lo sfratto per finita locazione al 28.02.2025; in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio, con il favore delle spese di lite.
La parte intimata, si costituiva svolgendo opposizione alla convalida;
allo scopo,
eccepiva:
di non aver mai ricevuto la suddetta raccomandata in quanto, nel periodo in cui la stessa le veniva recapitata, si trovava nel proprio Paese di origine per trascorrervi le ferie estive;

che il tentativo di consegna della raccomandata avveniva soltanto il 3 agosto 2024,
ovvero quando la comparente era già partita per l'estero, ed il plico rimaneva in giacenza presso l'Ufficio Postale Torresina disponibile per il ritiro per 30 giorni, ovvero fino al 2
settembre 2024, data antecedente al rientro in Italia dell'intimata;
che, la disdetta non si era mai perfezionata ed il contratto si era quindi rinnovato come per legge.
Per tali ragioni, chiedevano il rigetto delle domande di controparte, con vittoria delle spese della lite.
Il Tribunale denegato il rilascio, disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine perentorio per memorie integrative e produzione di documenti.
Con le memorie integrative, parte attrice chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a. dichiarare la cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in
data 12 febbraio 2020 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 13 febbraio 2020, con il
numero 002051, Serie 3T, intercorso tra e Parte_1 Controparte_1
relativamente all'immobile sito in Roma, alla Via Francesco IA GR n. 29, piano secondo,
interno 43, con estremi catastali identificati al foglio 351, particella 175, subalterno 90, zona
censuaria 5, categoria catastale A/2, classe 3, vani 2 e rendita catastale € 433,82, alla data del 28
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febbraio 2025, con conseguente condanna della signora al rilascio immediato Controparte_1
dell'immobile suddetto, libero da persone e cose, fissando sin d'ora la data più prossima ritenuta
equa per l'esecuzione forzata del rilascio, tenuto conto della documentata e improrogabile necessità
della locatrice;
b. rigettare tutte le domande e difese avverse poiché infondate in fatto e in diritto e
comunque carenti di prova e, per l'effetto, dichiarare la cessazione del rapporto locativo alla data
del 28 febbraio 2025 o a quella diversa data di legge ritenuta di giustizia, ancorché antecedente o
successiva, con condanna della signora al rilascio immediato dell'immobile libero Controparte_1
da persone e cose, fissando sin d'ora la data più prossima ritenuta equa per l'esecuzione forzata del
rilascio, tenuto conto della documentata e improrogabile necessità della locatrice;
c. in ogni caso,
condannare la convenuta ex art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da lite temeraria, da liquidarsi
in via equitativa nella misura ritenuta di giustizia.”
Parte convenuta, dal canto suo, concludeva per il rigetto della domanda.
Espletata la mediazione, come da verbale in atti, la causa perveniva all'odierna udienza di discussione.


2. merito della lite.
La domanda di accertamento della scadenza e cessazione del contratto in essere tra e , stipulato per la durata di tre anni dal 01 Parte_1 Controparte_1
marzo 2020 al 28 febbraio 2023 con proroga biennale (all. 1 all'intimazione), va accolta.
La parte attrice ha infatti documentato di avere comunicato alla conduttrice tempestiva disdetta del contratto per la scadenza (seconda) del 28.02.2025, mediante lettera raccomandata 00860495369 inviata in data 29 luglio 2024, depositata presso l'Ufficio Postale in data 02 agosto 2024 con avviso alla destinataria per il ritiro dal 03
agosto 2024, ricevuta per compiuta giacenza dalla sig.ra (v. allegato2 Controparte_1
all'intimazione).
A fronte di tali evidenze documentali, le eccezioni svolte dalla convenuta non sono idonee a paralizzare la pretesa di rilascio della parte attrice.
In proposito, va detto che “la disdetta costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio,
espressione di un diritto potestativo attribuito "ex lege" al locatore e concretantesi in una manifestazione di volontà diretta a impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo: atto che può essere comunicato in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. In tale contesto è stato anche evidenziato che la stessa sua comunicazione a mezzo lettera raccomandata, prevista dall'art. 3 l. 392 del 1978, peraltro
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abrogato dall'art. 14 l. 431 del 1998, non è forma prescritta a pena di nullità.” (v. Cass. sez.
III, 29/05/2013, n.13449)
In quanto atto unilaterale recettizio, alla disdetta sono applicabili le disposizioni degli artt.1334 e 1335 c.c. sicché la stessa produce i suoi effetti dal momento in cui perviene al destinatario, salvo una diversa pattuizione delle parti, non essendo richiesta ai fini della propria validità ed efficacia, l'accettazione dell'altra parte, ma la sola comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale pattuita.
Ciò significa che, una volta spedita la comunicazione - con lettera raccomandata per avere prova della spedizione - questa si presume a giunta a conoscenza del destinatario quando è entrata nella sua “sfera di conoscibilità”, cioè quando egli è posto nella condizione di venirne a conoscenza, pur se, di fatto, la lettera non è materialmente in suo possesso.
In conseguenza, anche sotto tale profilo, la disdetta di che trattasi deve ritenersi conosciuta dalla destinataria a cui spettava l'onere di dimostrare di essersi trovata senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto (v. Cass. 17204/2016).
La presunzione derivante dall'art. 1335 c.c. impone, infatti, al destinatario dell'atto recettizio che risulti pervenuto al suo domicilio, un onere probatorio particolarmente gravoso: “per poter vincere la presunzione legale, è necessario un fatto o una situazione che spezzi od interrompa in modo duraturo il collegamento tra il destinatario ed il luogo di destinazione della comunicazione e che tale situazione sia incolpevole, cioè non superabile con l'uso dell'ordinaria diligenza” (v. Cass. n°20482.2011);
Ebbene, nel caso di specie, il fatto che la convenuta, nel periodo di giacenza del plico,
fosse all'estero, non costituisce incolpevole impossibilità di aver conoscenza della disdetta, dal momento che si allontanava volontariamente dall'immobile locato per trascorrere le ferie estive, senza darne notizia alla parte locatrice e ben potendo delegare terzi al ritiro della posta, nel relativo periodo.
Dalla documentazione in atti, tra l'altro, emerge la presenza di altri familiari conviventi che avrebbero potuto ricevere la raccomandata, evidenziando che i minori che abbiano compiuto i 14 anni possono ritirare le raccomandate e non vi è prova che la conduttrice si recasse all'estero anche con la propria figlia.
Parte convenuta, peraltro, non ha inteso articolare altri mezzi di prova a sostegno della presunta incolpevolezza nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto di disdetta.
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Ancora, le comunicazioni tra le parti, in atti, fanno chiaramente riferimento alla volontà della parte locatrice di non voler rinnovare il contratto.
In conseguenza, la domanda attrice va accolta e va ordinato il rilascio dell'immobile con termine al 18.01.2026 per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78.
Riguardo, poi, alla richiesta di parte attrice di condanna della convenuta al maggior danno per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., va detto che la condanna per responsabilità
aggravata per colpa grave o dolo presuppone la prova dell'altrui malafede o colpa grave nell'agire o resistere in giudizio, oltre che la prova del danno subìto a causa della pretesa condotta temeraria della controparte. Pertanto, è necessario dimostrare l'esistenza sia dell'elemento soggettivo consistente nella consapevolezza o nell'ignoranza colpevole dell'infondatezza della propria tesi, sia di quello oggettivo, ovvero il pregiudizio subìto a causa della condotta temeraria della parte soccombente.
Nel caso di specie, non sono stati forniti elementi probatori per provare nessuno dei due succitati elementi.
Le spese sono regolate secondo soccombenza e liquidate secondo i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.
La convenuta va, infine, condannata al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato,
della somma di Euro 237,00, pari al doppio del contributo unificato della presente procedura, dal momento che ai sensi dell'art. 12 bis del D. Lgs. 149/2022 (Riforma
Cartabia) ”Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”.


Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così
provvede:
- accerta e dichiara che il contratto di locazione inerente all'immobile in Roma Via
Francesco IA GR n. 29, piano secondo, interno 43, con estremi catastali identificati al foglio 351, particella 175, subalterno 90, zona censuaria 5, categoria catastale A/2, è
cessato alla scadenza del 28.02.2025;
- ordina alla convenuta il rilascio dell'immobile e fissa al 18.01.2026, il termine ex art. 56
L.392/78;
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- condanna la convenuta alla rifusione, in favore della parte attrice, delle spese di lite che liquida in € 432,50 per esborsi, € 2.200,00 per compensi legali oltre r.f. (15%) iva e cpa,
come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

- condanna la convenuta al pagamento di € 237,00 in favore dell'entrata del bilancio dello
Stato.
Roma, lì 18.11.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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